穆斯林生态环保城项目可行性研究报告.doc

xxx穆斯林生态环保城项目 可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1项目概况11.2 可行性研究报告编制单位21.3 承办单位概况21.4 xxx市xxx县概况31.5 可行性研究依据51.6 可行性研究范围51.7 研究结论及建议61.8 主要经济技术指标62.1 项目建设的背景82.2 项目建设必要性123.1 房地产市场分析163.2 穆斯林用品市场分析183.3 项目运作203.4 综合分析243.5 销售推广策略建议254.1项目地址274.2场外条件275.1项目规划设计295.2 项目建设功能规划295.3 公用工程316.1 环境保护346.2 消防356.3 节能36第七章 项目进度计划427.1 项目进度规划427.2 项目开发步骤42第八章 投资估算与资金筹措448.1 总投资估算448.2 资金筹措45第九章 效益分析469.1 经济效益分析469.2 社会效益分析47第十章 投资风险与防范策略4810.2 项目的资本风险4810.3 企业风险49第十一章 结论与建议5011.1 结论5011.2 建议50附：总平面规划图52xxx第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称xxx穆斯林生态环保城项目1.1.2项目性质新建1.1.3项目承办单位新加坡华德集团1.1.4项目建设地址位于xxx县城东部，xxx以北、xxx以东、xxx以南、黄河金岸以西，交通便利，地理位置优越。1.1.5项目建设内容及规模项目总占地面积6211.5亩，规划以中央大道和经三路为界，分为东、南、北三个地块建设，北部地块规划用地面积为1835亩，南部地块规划用地面积为3031亩，东部地块规划用地面积为1345.5亩。主要建设生态环保城的具有地标性的五星级酒店及休闲度假区、高档别墅住宅区、穆斯林文化交流区、商业教育及医疗服务中心区、居民安置区。1.1.6发展目标充分运用具有生态特征的适用技术手段把穆斯林生态环保城建设成可持续的、符合自身生态特点并与区域生态系统相协调的、人与自然社会和谐的宜居城镇，其基本内涵是循环经济发展、生态环境健康、集约紧凑有序、节能节水高效、低炭低排环保、安全和谐宜居、区域协调融合的生态文明示范区。1.1.7项目实施进度该项目规划到2020年前全部建设完成，其中：一期建设经营期为5年，自2011年1月至2015年12月建成销售完毕。1.1.8项目总投资及资金来源项目总投资超过103.55亿元，本项目拟采用滚动开发方式，分期开发分批投入。项目前期需投入资金20亿元，主要用于项目流动资金、土地出让金、基础建设等前期资金，这部分投入基本由投资方自有资金投入，可保证项目启动的正常进行。一期投入39.4亿元，占总投资的38.05%二期投入44.39亿元（不含设备投资），占总投资的42.87%。项目所需资金来源有以下几种：（1）企业自筹，投资方自有资金；（2）销售回款，别墅住宅及商贸用房的租售回款；（3）合作方出资，自建项目投资；（4）银行贷款；（5）资本市场募集，引入风险投资基金，并积极利用资本市场筹措资金，解决资金不足的问题。1.2 可行性研究报告编制单位编制单位：xxx法人代表：xx 资质等级：xx证书编号：xx1.3 承办单位概况新加坡华德集团自1992年起在中国多个地区的城市进行了大规模的投资与业务发展活动，取得了良好的成效和信誉。迄止2010年1月，已经完成并投入运行的主要项目包括：福建省安溪县120华亩的“新加坡花园”住宅、别墅、商场等综合开发项目；江苏省常州市2000华亩的“新加坡城”高级共管公寓、外宾俱乐部等项目；山东省即墨市3000华亩的“青岛华山国际高尔夫乡村俱乐部”综合项目；上海市以及周边地区专业物业管理项目；山东省青岛“胡姬花园”共管公寓项目；山东省青岛“九重葛花园”共管公寓项目等。除此之外，该公司在建的项目有：辽宁省沈阳“狮城花园”16万平方米内销房项目；山东省青岛3808华亩的“创新龙源高科技智讯工业园”和天津市国家滨海新区第一期6500华亩的“中新两国生态环保城”项目。近期即将进入实施阶段的项目有：中国国务院大力推动的吉林省珲春市东北亚大发展项目等。迄今为止，新加坡华德集团已在新加坡及其它国家和地区投资建设了数个功能齐全设备完善高标准的具有国际水准的集度假休闲娱乐为一体的大型旅游项目，在国际乡村俱乐部的建设与管理上集聚了强大的实力和丰富的经验。自2009年起，该公司始终坚持有在xxx市xxx县黄河岸边（湿地公园内）建造xxxxxx国际穆斯林生态俱乐部的愿望。1.4 xxx市xxx县概况xxx县位于xxxxxxxxx中部区域，南与首府xxx融为一体，北与塞上煤城xxx紧紧相连，镶嵌于巍巍xxx山与滔滔黄河水之间。面积1600平方公里，总人口20.4万。xxx县物产资源丰饶，水电气供应充足，其境内的xxx山地带盛产的无烟煤、xxx石、石灰岩、粘土、芒硝、硅铁、盐等,储量大,品质高，为xxx县的工业发展奠定了坚实的基础。对外开放的交通大动脉为xxx连通全国，通往世界提供了便捷条件，纵横交错的高等级公路、国道109线、河东机场、包兰铁路构筑起四通八达的立体交通网络，成为xxxxxxxxx硬环境最好的地区之一。十一五”期间，全县经济保持持续快速发展势头，综合经济实力显著增强，成功跻身全国县域经济基本竞争力提升速度最快百强县（市）、全国最具投资潜力中小城市百强县和西部百强县行列，获得“国家卫生县城”、“国家园林县城”、“全国文明县城”等国家级荣誉称号。2010年全县预计实现地区生产总值53.1亿元，是“十五”末的3.1倍，年均递增18%，人均地区生产总值达到27393元。全社会固定资产投资达到53亿元，“十一五”期间累计投资140亿元，年均递增29%。经济增长质量和效益明显提高。全县财政一般预算收入达到5.5亿元，是“十五”末的7.5倍，年均递增51%。全社会消费品零售总额达到41亿元，是“十五”末的13倍，年均递增67%。大xxx战略的实施，把xxx市与xxx县紧紧连在一起，109国道的拓宽改造和xxx北环高速公路的开工建设更是为xxx县的城市发展拓展了广阔空间，xxx人将目光盯在软硬环境的建设上，按照xxx加快沿黄城市群建设，打造黄河金岸的总体要求，依托临近首府xxx的区位优势和沿黄地区优越的自然地理条件，全力打造沿黄城市明星城。xxx县正是走了一局“环境”大棋，以优美环境吸引人、留住人、增加人，从而推动了城市建设和经济发展。当整座县城犹如葱翠洁净的园林般悦目时，xxx县也逐渐成为xxx乃至周边地区群众置家立业的最佳选择。放眼今日的xxx县城，到处绿阴连绵、青翠环绕。公园、广场百花争奇斗艳妍，街头花坛遍地、雕像耸立、喷泉增辉。整个城市处在花园绿林中，渗透于市民生活空间，漫步其中，不觉心旷神怡，犹如置身于一个大花园。正是这种人居环境的整体合理搭配，给一个卫星县城赋予了无限绿色生机和希望。大xxx战略的实施，给xxx的发展带来了前所未有的历史机遇，引的八方宾客纷至沓来，各路商家正倾力打造着西部最佳人居环境，xxx县城正以飞快的速度与xxx市区融为一体。“筑得暖巢引群凤，大鹏展翅翔xxx。”xxx将奉献万年灵气，千年辉煌，踏着西部大开发滚滚热浪，致力于建设“诚信xxx”、“创业xxx”，构筑平等竞争创业平台，创建投资者理想乐园，实施项目带动战略，优化投资环境，以通衢八方之便，以物产丰富之利，抢抓机遇，与时俱进，为一切有志参与xxx经济建设的有志之士搭建投资兴业发展平台，以开放型经济的辉煌业绩在xxx这片希望的热土上共创美好未来。1.5 可行性研究依据 国家、省有关法律、法规及相关房地产政策规定要求 国家现行有关建筑技术设计规范和标准 国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求 xxx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 xxx县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 国家发展改革委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)； 建设部房地产开发项目经济评价方法 承办单位提供的基础资料1.6 可行性研究范围根据xxx穆斯林生态环保城项目初步规划方案，本研究工作范围主要为：项目建设的背景及必要性；市场分析；项目建设地址及条件；建设方案；环保、消防及节能；项目进度建议；投资估算与资金筹措；效益分析；风险评价；结论及建议。1.7 研究结论及建议本项目属房地产开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。xxx穆斯林生态环保城项目定位于发展低碳经济、立足生态环保的基础上，建设具有国际地标性穆斯林民族风格、并结合民族产业、民族经济、宗教教育、休闲、居住等为一体的综合社区。xxx穆斯林生态环保城项目为中国和世界阿拉伯国家的经贸文化交流与合作提供平台，符合双方人民的利益。本项目开发有市场销路，财务分析结果也表明，项目经济效益可行。项目开发对推进xxx县城镇化进程，带动地方经济发展和实现产业结构调整，具有积极的意义。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。1.8 主要经济技术指标xxx穆斯林生态环保城项目主要经济技术指标见表11。表1-1 主要经济技术指标序号项目名称单位指标备注1总占地面积亩6211.50其中：主要建设开发用地亩4866不含景观渠绿化带2总建筑面积万平方米4113平均容积率1.34绿化率%40以上5建设投资亿元103.555.1其中：一期投资亿元39.40不含设备投资5.2二期投资亿元44.39不含设备投资6建设平均投资强度万元/亩213不含景观渠绿化带7综合投资强度万元/亩1688项目全部建成后产值亿元609居住及就业人口万人5.510总投资收益率（税前）%16.611项目利润（息税前）亿元17.212全部投资投资回收期（税前）年6.02不含建设期第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设的背景2.1.1 城市房地产的发展背景xxx市是中国十大新天府之一，位于西北xxx平原北部，处于“呼-包银-兰-青经济带”的中心地段，东踞鄂尔多斯西缘，西依xxx山，自古就是丝绸之路上的商埠重镇。是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，是辐射宁蒙陕甘毗邻地区的区域性中心城市，在国家“十五”西部总体规划中，确定xxx为西陇海兰新线经济带的重点发展城市。作为西北地区东部的重要城市，xxx市承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能，承担着xxx的政治、经济、文化和信息中心的职能。xxx市将成为西北地区东部面向华北经济圈的重要交通枢纽，成为西北风情旅游目的地、旅游集散和综合服务中心，发挥旅游组织、协调和商务服务的职能，承担我区最重要的国家级大型能源化工基地建设的职能。根据xxx市城市发展规划，到2010年，xxx市区域总人口将达到165万人至175万人，2020年达到205万人至215万人；xxx市中心城区人口2010年达到100万人，2020年达到130万人。2010年，xxx市中心城建设用地规模控制在1175平方公里，人均建设用地117平方米；2020年，xxx市中心城建设用地规模控制在152平方公里，人均建设用地117平方米。 根据xxx县的城市发展规划，2015年全县城镇人口达到30万人，城镇化水平达到65%，县城规划区面积达到45平方公里。 以打造“两宜”县城为目标，科学规划和有序建设居民住宅区及其生活配套用房，吸引xxx市及周边地区人口到xxx县购房置业，增强城市聚集功能。以提高住宅档次和改善居住环境为重点，提高住宅的规划与建筑设计水平，建设品位高、设施全、有一定规模的住宅小区。积极引进国内外房地产开发知名品牌企业进驻和提升xxx县房地产开发经营水平。引进一批有实力、上档次、善经营、会管理的物业管理公司进驻我县物业管理行业，提升小区物业管理水平和城市居住环境。2.1.2 沿黄城市带的建设背景古往今来，世界主要城市群都是依靠大江、大河、大海而建设、而兴旺、而发展。有水就有灵气，就有生机，就有活力。建设跨区域的城市群是城市化和现代化发展的必由之路。黄河自甘肃出山入川，进入xxx，流经397公里。俗话说，天下黄河富xxx，xxx唯黄河而存在，依黄河而发展，靠黄河而兴盛。近年来，xxxxxxxxx党委、政府确定了向黄河靠拢的发展思路，大力实施中心城市带动战略。目前，xxx沿黄河分布的xxx、xxx、xxx、中卫、平罗、青铜峡、灵武、xxx、永宁、中宁10个城市以43%的国土面积，集中了xxx全区57%的人口、80%的城镇、90%的城镇人口，创造了xxx90%以上的GDP和财政收入，已初具城市带雏形。今后，xxx将全面推进这一地带的城市化进程，着力打造生命保障线、抢险交通线、经济命脉线、特色城市线、生态景观线和文化展示线。发展目标为将沿黄城市带(群)打造成为“黄河金岸，塞上明珠”具有xxx特色的精品城市带；xxx经济发展新的增长极；西北地区人与自然和谐发展的示范基地，西部大开发新的战略支点；全国十大新天府，中国面向穆斯林国家的经济文化交流中心。大力推进xxx沿黄城市带(群)建设、打造黄河金岸，是xxx党委、政府的重大决策，有利于提升沿黄城市的就业吸纳力和人口承载力，使更多中南部地区人口向沿黄城镇流动，有效解决贫困问题；有利于提升沿黄城市的综合经济实力和辐射带动能力，带动中南部更好地融入全区发展格局之中，不断缩小城乡、山川差距；有利于巩固提高本地区生态环境质量，构筑西部生态屏障；有利于提升民族和地方文化软实力，扩大xxx在穆斯林世界的影响力，促进内陆开放型经济的发展，对于推进xxx跨越式发展具有深远的战略意义和重大的现实意义。2.1.3 城市旅游业的发展背景xxx是中国优秀旅游城市。浓郁的回乡风情，雄浑的大漠风光，秀丽的塞上水色，古老的黄河文明，神秘的西夏文化，构成了xxx多姿多彩的旅游资源。域内高山、大漠、黄河、草原等多种自然景观并存，田园如织、沟渠纵横的水乡景色与大漠孤烟、长河落日的塞北苍凉交相辉映。悠久的历史，留下了丰富的文化遗存，古城池、清真寺、佛塔、楼阁、古长城遍布市内各处。距今约1.6亿年前的恐龙化石群落、原始文化艺术长廊-xxx山岩画、被誉为东方金字塔的西夏王陵、xxx伊斯兰标志性建筑-南关清真寺、西夏佛教圣地-承天寺塔以及有中国电影从这里走向世界之称的镇北堡影视城等名胜景区驰名中外。为深度挖掘和整合自然、历史、文化资源，突出发展旅游精品项目和线路，加快推进沿山（xxx山）、沿河（黄河）旅游带发建设，整合优势景区、景点，强化市场开发，延长旅游产业链，完善旅游区的各项服务功能。xxx市政府十二五规划中提出大力发展特色文化旅游业。围绕“雄浑xxx、多彩xxx”主题形象，整合xxx独具特色的xxx文化、西夏文化等旅游资源，全面提升xxx山东麓、黄河金岸、穆斯林文化旅游区功能，提升西夏王陵、xxx山岩画、镇北堡影城、水洞沟、中华回乡文化园等历史人文景区文化品位，加快发展黄沙古渡、苏峪口、滚钟口等运动休闲旅游景区，推动生态度假、乡村农家乐等新兴旅游发展，把xxx打造成全国知名的旅游休闲目的地城市。xxx县利用自身区域优势，深入挖掘黄河、穆斯林、xxx山、西夏等文化内涵和地域特色，开发建设精品旅游景区，构建“一山、两河、一中心”的旅游发展新格局，将xxx县打造成休闲渔业基地、特色餐饮基地、旅游商品基地、农家乐基地、运动健身基地、度假休养基地。依托xxx山鹿盘寺、xxx山岩画、拜寺口双塔等旅游资源，打造沿山旅游文化产业带。依托黄河金岸、长河湾国际休闲度假中心建设，打造具有中东特色的休闲度假中心，吸引国内外穆斯林游客来xxx观光旅游。依托爱伊河打造爱伊河畔度假旅游区和湿地田园乡村旅游区，积极引导、鼓励民间资本投资建设农家乐，预计5年累计发展农家乐100家。构筑沿河都市农业休闲带。依托宏佛塔、如意湖、xxx园艺产业园打造休闲、娱乐、健身为一体的旅游服务核心区。加快发展旅游住宿餐饮业，规范旅馆服务，形成良好的旅游接待环境。积极开发旅游产品，扶持旅游商品生产企业，开发以清真食品、穆斯林用品等为代表的旅游产品。2.1.4 xxx市特色产业的发展背景xxx是中国最大的xxx聚居区，xxx人口占全区人口的36。xxx拥有“中国清真美食之乡”和“中国清真食品穆斯林用品产业基地”等美誉。 截至目前，xxx已初步形成了清真食品、清真餐饮、穆斯林用品、xxx服饰、回乡文化等为重点的现代清真产业集群。目前共有清真食品、穆斯林用品生产经营企业近万家，清真食品年工业产值已达70多亿元，清真食品产业占到全区食品产业的80，形成了300余件专利。作为xxx的首府，xxx充分发挥“xxx之乡”品牌优势，大力发展牛羊肉深加工、乳制品、食品、调味品、保健品等清真食品，挖掘穆斯林风味小吃，打造xxx清真菜系，着力开发饰品、日用品和工艺纪念品等穆斯林用品，发展一批具有较强竞争力的优势骨干企业和项目，将xxx打造成为全国重要的清真食品及穆斯林用品产业基地。积极利用欧亚大陆桥已开通的货运直达专列，逐步开拓中东、中亚、东南亚市场，提高清真食品、穆斯林用品在国际市场的占有率。2.2 项目建设必要性2.2.1 符合国家及地方战略规划国家“十二五”规划纲要中，将“建设资源节约型、环境友好型社会，提高生态文明水平”做为“十二五”时期主要任务，并加大了对生态环境保护和政策扶持力度。xxx市“十二五”规划指出，将“打造黄河金岸特色产业集群，加快推进城镇化进程”做为 “十二五”时期一项重要的发展战略。xxx县也在“十二五”规划纲要中，明确将xxx穆斯林生态环保城项目做为发展现代服务业中重要特色旅游项目来抓，xxx穆斯林生态环保城项目，符合xxx市及xxx县沿黄经济区发展规划。2.2.2 城市发展的需要随着国家西部大开发战略向纵深推进，呼包银重点经济区、银榆鄂能源化工金三角、xxx沿黄城市带建设上升为西部大开发的发展重点，国务院支持xxx经济社会发展一系列政策的全面落实，为xxx市借机借力，加强区域合作，加快经济社会发展提供了宝贵机遇。国内经济结构调整，东部地区产业转移步伐加快，城镇化进程加速推进，为xxx市调整优化产业结构、发展壮大优势特色产业提供了有力支持。全力发展内陆开放型经济，加快面向阿拉伯国家和穆斯林地区开放，为xxx市加速资源优势向经济优势转化和对外开放提供了更加广阔的发展空间。“十一五”时期xxx市经济社会持续快速发展积累了较为雄厚的物质基础，跨越式发展思路更加清晰，经济社会发展的动力不断增强，为xxx市推进发展方式转变创造了条件。xxx县作为xxx市推进城乡一体化的龙头，充分发挥区位优势，全面加强对接融合，以面向“呼、包、银”、承接“大xxx”、服务能源金三角、打造沿黄城市群制高点为方向，进一步高标准高水平完善城市建设发展规划，突出“生态、特色、现代、活力”元素，创造“宜居、宜商、宜业、宜休闲”环境，全面推进城市步入更宽领域、跨上更高层次。南融北拓，拉大城市框架。合理布局教育、医疗、广场公园、商业网点等服务功能，完善城市功能分区。进一步扩大城市水系，增加城市绿量，建设景观精品工程，挖掘文化内涵，突出建筑特色，打造生态花园之城；充分利用各种文体设施，提升现有场馆的服务功能，发展休闲运动产业，打造休闲运动之城；积极发展高层建筑楼群、高端商业中心、高档酒店宾馆等，体现现代都市风格。探索政府购买服务模式，积极尝试管理社会化、市场化运作，创新市政管理养护新机制。加强城市保障性住房建设，支持农民进城置房创业就业。本项目全部采用环保、生态、特色的理念 ，创造一个“宜居、宜商、宜业、宜休闲”的城中城环境，将对xxx的城市发展起到巨大的促进作用。2.2.3 沿黄城市带建设的需要建设沿黄城市带是xxx党委、政府提出的一个大战略，经过一年来的建设实施，全区上下打造黄河金岸的理念不断深化、内涵不断丰富，外延不断延伸，建设势头很好。胡锦涛总书记考察到xxx视察工作时明确要求：“xxx要牢牢把握国家深入实施西部大开发战略的重大机遇”，“努力走出一条符合xxx实际、具有xxx特色的兴区富民发展路子”。李克强副总理到xxx视察工作也强调指出：“xxx是西部开发的重要支点”、“加快建设现代产业发展的重要聚集区、统筹城乡改革发展的示范区、生态文明建设的先行区”。中央领导的指示要求，为xxx的科学发展、跨越发展进一步指明了方向，充分说明xxx党委、政府实施黄河金岸战略的决策部署是完全正确的。为此，xxx党委、政府再次提出在经济全球化的大背景下，坚持差异化发展战略，充分发挥xxxxxx的政治、资源、人文、产业等独特优势，以沿黄城市带和黄河金岸建设为平台，积极打造内陆开放型经济区，扩大开发开放，充分利用两种资源，更广范围、更宽领域参与国际、国内市场分工、合作与竞争，更大规模、更高质量吸引资金、技术、人才、管理等先进要素，将黄河金岸建设成中国与穆斯林世界经济和文化交流的重要平台。本项目的建设，适应了黄河金岸的环保、生态文明的建设理念，适应了xxx党委、政府的差异化发展战略，故项目的建设是必要的。2.2.4 产业发展的需要xxx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出抓住xxx市成为国家服务业综合改革试点城市的契机，围绕“三个中心，一个目的地”（区域性物流中心、生活服务中心、现代服务业中心，旅游休闲目的地）建设目标，加快发展服务业。其中提出的发展“四优”产业之一是清真食品和穆斯林用品产业：重点发展清真牛羊肉制品、乳品、调味品、保健品、休闲方便食品等清真食品以及穆斯林用品，把xxx打造成为全国重要的清真食品及穆斯林用品生产基地与集散地。黄河金岸区域之一xxx县重点发展适水产业、现代农业和房地产业，做大做强清真食品和穆斯林用品产业，彰显塞上江南风貌。本项目适应了xxx市十二五规划的需要，项目建成后将为xxx穆斯林用品产业发展起到巨大的促进作用，故项目的建设是十分必要的。第三章 市场分析3.1 房地产市场分析3.1.1土地市场从2010年以来截止7月21日xxx市国土资源局的交易公告上总结可以得出以下土地情况：商业服务土地xxx市10宗共303334.01平方米，永宁县6宗700719平方米，灵武市商业服务土地6宗共749556平方米。城市住宅土地xxx市16宗共1808034.21平方米，永宁县2宗共48837平方米，xxx5179.2平方米。工业用地xxx市18宗共1082126.56平方米，永宁县8宗共379706平方米，灵武市8宗共675621平方米，xxx县31宗共1458784.5平方米。从以上数据及交易信息可以看出，土地的使用，住宅主要集中于xxx市内，而其他县市则主要偏重于工业用地。住宅开发集中于市内，考虑到居住环境，交通，文化生活等因素。工业集中于开发区及工业园区，如xxx，xx开发区等。今年上半年xxx市住房用地比去年同期增长了28.09%，增幅显著。3.1.2 商品房市场开发投资与施、竣工面积的不断增加带来了市场销售持续旺盛。15月份，xxx全市商品房销售面积133.10万平方米，实现销售额55.92亿元，分别增长74.9%和1.1倍。其中，住宅销售面积110.58万平方米，实现销售额44.00亿元，分别比上年同期增长75.5%和1.2倍，占全市商品房销售面积和销售额的比重分别为83.1%和78.7%。随着国家调控政策威力渐显，xxx住宅市场观望情绪渐浓，住宅市场成交量不断走低，相比之下，商业地产行情却非常稳定，5月成交面积甚至和商品住宅相当。一时间，万达广场、绿地21城、逸家财富广场、万商国际汽车城等销售达到了空前规模。就目前而言一线城市商业地产已经趋于饱和，商业地产向二、三线转移已是大势所趋。那么，作为二线城市中的主力军，在这种发展趋势和当前政策形势下，xxx的商业地产将迎来新的发展契机 。对于xxx的开发商和投资客来说，也意味着新的掘金时机 。近几年xxx市就先后有龙盘家私城、副食品批发市场、新华商城、温州商城等一批专业市场和综合购物商厦出现，再加上许多商住楼下的街边营业房，如此大的供应量却始终有市无场，供大于求。但近两年来，随着xxx市政府把xxx建设成为西部区域中心城市战略目标的不断实施，两个“适宜”工作的不断推进，xxx商业地产在宏观调控中经受着市场的考验！尤其伴随着xxx市住宅居住区的不断分散与扩容，较为明显的多个板块居住区域逐渐形成，商业地产也开始围绕这几个板块分散开来。以往商铺“扎堆”的现象也得到了缓解，目前xxx商业地产已摆脱早期的单一业态，多元化、规模化特点尤为明显。可以说，商业地产是迈向现代化的加速器。 3.1.3 民用住宅市场xxx今年民生用地猛增1000公顷 ，6月7日，xxx正式公布2010年住房用地供地计划：全区总计划供应住房用地1787.47公顷，比去年754.81公顷增加137。其中，保障性住房用地295.41公顷，棚户区改造用地166.99公顷，中小套型商品房用地838.6公顷，这三类民生用地占住宅用地供应总量的72.8，较2009年猛增了1000公顷。上半年xxx市供应土地总量401.3923公顷，其中供应住宅用地60.6908公顷，占供地总量的15.12%，住宅用地供地量比去年同期增加了13.3105公顷，同比增长28.09%。在已供住宅用地中，经济适用房、中小套型商品房用地供应45.4833公顷，占已供住房用地总量的74.94%，比去年同期增加9.3173公顷，同比增长了25.76%。通过比较分析，住宅仍是土地开发市场的主力军，目前而言市场的需求还是很大的。3.2 穆斯林用品市场分析3.2.1穆斯林用品市场前景广阔（1）穆斯林用品市场潜力巨大。据统计，全球有57个信仰伊斯兰教的国家，穆斯林人口15亿。目前世界清真食品年贸易额超过21000亿美元，并且以每年20%的速度增长。有关专家估计，今年的增长幅度还将在20以上，这还不包括食品之外的服装、饰品、工艺品等其他日常生活用品。我国有2200多万穆斯林群众直接消费清真食品和穆斯林用品，间接消费的人群在5000万以上，而且这种消费在以每年10%的速度增长。仅2009年我区朝觐团2200多穆斯林生活必需品、馈赠品的消费就达1100多万元，人均5000元以上，如果算上穆斯林人群日常生活和婚丧嫁娶、宗教活动的消费，这个市场的容量就可见一斑。随着我国综合国力日益增强，近年来我国与阿拉伯国家（中东地区）之间的经贸往来日益密切，贸易额以每年38%的速度增长。但我国清真食品及穆斯林用品年贸易额只有21亿美元，仅占世界的0.1%，其中出口额不足1亿美元，占有的国际市场份额很小，因此蕴育着巨大的市场潜力。（2）穆斯林用品缺少品牌产品。面对巨大的国际市场，新疆、河南、陕西、青海、甘肃、内蒙古等省区，都在围绕穆斯林用品产业大做文章，大力发展清真食品和穆斯林用品产业，部分地市已然形成生产和出口销售基地。有关资料显示，目前我国2300多个市县有清真食品和穆斯林用品产业，从事清真饮食、副食、食品的经营户达12万多户。但是，由于缺乏统一的规划、统一的规范标准、统一的销售平台、形成无序竞争和认证权争取不到位等问题的影响，致使我国清真食品流通市场鱼目混珠，大部分产品还不能说是严格意义上的清真食品和穆斯林用品，品质和信誉更是难以被国际市场认可和接受。（3）xxx在全力打造生产、流通、集散基地。我区是全国唯一的xxxxxx，在清真食品和穆斯林用品生产加工方面有着悠久的历史和传统。xxx党委、政府正是在面对巨大的国内国际市场、区内人文环境资源优势具备和国内清真食品产业面临诸多问题的基础上作出“倾力打造清真食品、穆斯林用品加工基地，中国清真食品、穆斯林用品进入穆斯林国家的包装、贴牌、认证、物流基地，国际清真食品、穆斯林用品研发、设计、认证基地和伊斯兰金融中心，构筑中国面向穆斯林世界的经贸交流合作平台”这一战略决策的，并得到国务院、中国贸促会、商务部等的支持。目前我区清真食品、穆斯林用品产业化、集约化、国际化、规模化的基础已经形成，将建成全球最大的清真食品穆斯林用品生产基地和出口基地。以此为龙头，统筹我国西部、北部乃至全国的清真食品资源，总揽全国的清真食品、穆斯林用品生产、集散和认证，统一向伊斯兰国家出口即将成为可能。国家认证认可监督管理委员会已经批准我区为全国目前唯一一个可以依法开展清真食品认证工作的地区，我区也与泰国和马来西亚等国家的HALAL（哈拉）认证机构达成相互认证协议，我区的清真牛羊肉也已经开始出口到马来西亚、阿联酋、科威特、埃及等国家和地区，穆斯林用品更是行销世界。相信在不久的将来，清真食品和穆斯林用品业“xxx制造”也将享誉穆斯林世界。3.2.2xxx县发展穆斯林用品产业的优势分析 在中央大力支持“呼包银”经济区建设，xxx大力推进沿黄城市带（群）建设，全面实施中心城市带动战略，着力打造大xxx经济圈之时，xxx县充分利用xxx“xxx之乡”品牌优势和身处xxx市北大门的区位优势，近年来借城镇化、园林化、工业化加快发展之势，不断完善基础设施，优化发展环境，发挥园区资源优势，培育产业链条，壮大产业规模，提升产业层次，着力打造出“xxx回乡”清真食品品牌，并作为推动县域经济发展一个方向。其中xxx工业园区借助中国（xxx）国际清真食品穆斯林用品节暨xxx投资贸易洽谈会、回商大会等平台，展示了工业园区内的清真食品、休闲食品、保健品和穆斯林用品，为今后xxx清真食品与穆斯林用品大量进入中东地区起到很好的宣传作用。本项目借助xxx已形成的“xxx回乡”的氛围及大xxx经济圈的市场空间、科技人才、基础设施，打造出西北地区乃至国内穆斯林用品重要的生产基地和产品集散地。3.3 项目运作项目建设分两部分，第一部分是基础建设部分，由投资方企业根据用地性质和项目内容提出详细设计方案，经相关部门和地方政府认可，并参考国家住房城乡建设部、环保部、科技部等相关部委指导意见，然后投入基础建筑物建设。第二部分为产业基地组织实体建设，也就是通过招商、成立、合作、提供优惠政策等多种手段聚集一批穆斯林产业企业，形成产业聚集群。地方政府积极配合投资方，利用政策引导，在国内外招商穆斯林用品及手工艺品的加工企业、学术研究机构、配套生产企业、贸易企业、会展业等聚集成群，逐步形成具有国际影响力的穆斯林产业集群。3.3.1 职能定位穆斯林生态环保城将成为xxx低碳生态环保示范区，是一处高质量居住地、风情旅游目的地、穆斯林文化交流及教育培训地、穆斯林用品研发加工及交易地的职能。（一）穆斯林文化交流及教育培训xxx作为全国唯一的xxxxxx，与阿拉伯国家宗教信仰相同、风俗习俗相近、人文环境相似。近些年，xxx为国家主动承担了推动我国与中东地区穆斯林国家交流与合作的重要使命，并将与中东地区穆斯林国家交流与合作，作为“十二五”规划中的重点专项规划。在穆斯林生态环保城建设参与国际穆斯林发展事务的交流中心，利用xxx文化开展与世界阿拉伯国家的经贸文化交流与合作，容易相互沟通，引发共识，加强双方经贸合作与文化交流符合双方人民的利益。通过穆斯林生态城独特的软硬件条件，可为穆斯林产业的相关企业、教育领域、科研单位等培养专业的穆斯林人才。考虑设置xxx伊斯兰教经学院分校机构，加强阿拉伯语翻译培训，深入与穆斯林国家文化交流，培养造就有知识、有技术，适应现代社会需要的穆斯林人才，为穆斯林青年开创新的就业门路。（二）穆斯林用品开发及加工穆斯林用品加工功能是本项目中的一个主要功能，加工产品包括：穆斯林服装、饰品、工艺品等其他日常生活用品。xxx穆斯林食品和用品已逐渐得到了世界穆斯林国家人民的认可，结合xxx穆斯林产业实际，加大穆斯林产品研发力度，推出更多更好的符合各国穆斯林历史、文化、民俗风情的产品。（三）穆斯林产品的交易在市场经济条件下，会展的作用越来越突出，地位越来越重要。建设国内一流的一低碳建筑、节能环保为主题的穆斯林产品博览中心，是本项目的一大亮点。包括穆斯林产品技术交流、展示、展览、交易和转让等。坚持办好穆斯林产业为主题的博览会，可为穆斯林产业的发展创造新的空间，为新技术和新产品的营销开辟新的市场。政府通过举办博览会的形式，促进企业与用户间的交流，实现需求与供给之间的对接，有助于企业准确把握市场动态、产品定位和发展方向，推动穆斯林产业的发展。有助于指引穆斯林产业的新动向，更新工作理念，拓展工作领域，提供优质服务。同时，立足生态环保城的内涵，依托生态城发展穆斯林国际文化交流功能，定期组织全国性的，或者国际性的大型会展活动，能不断推动穆斯林产业的快速发展，缩小地区差别以及国内外的技术差别，有利于穆斯林产品的研发生产和销售。逐步把会展办成在国内外具有较大影响的博览会，办成穆斯林产业最具权威性的成就成果展示会和推广会、信息发布会、经验交流会、产品订货会、合作洽谈会。会展之余，利用会展的递延效应，场馆将以长期批发交易市场的形式存在，提供包括仓储保管、包装运输、快速投递等综合服务，逐步形成全国性的穆斯林产品集散中心。同时，展会中心还具有休闲旅游、观光学习的功能，对吸引外来旅游人员是个很好的亮点，也带动了生态环保城商贸和会展经济的发展。（五）生态宜居和谐社区穆斯林生态环保城从功能上是一个综合性的，定义的落脚点是“人与自然、社会和谐的宜居新城”，生态宜居是其建设的主要目标和职能。生态城的居住功能注重将生态和谐的核心理念融入其中，建设自然环境美好和社会公平公正的生态型社区，努力引导生态文明的健康生活模式。在物质空间规划方面，生态城的居住将提供良好的绿色环境、公共空间和齐备的公共服务设施，具有规划合理适宜的社区规模与密度、便捷可达的景观与交流场所、秩序且有活力的步行空间等。在社会空间规划方面，生态城兼顾社会各阶层和各类群体的不同利益，通过公共政策和规划布局等手段，建立良好的社区参与机制，鼓励不同阶层的混合居住，建设以生态文明为凝聚力的融合、稳定、和谐社区。（六）生态文化旅游、休闲、康乐区围绕着提高在xxx市的凝聚力和辐射力为目标，作为穆斯林生态环保城的重要组成部分，生态城所在的休闲旅游功能区的定位是xxx市以沿河带为主线的xxx旅游带上的重要一环，它将以滨河商务休闲中心、高尔夫球场、游乐场为核心，以黄河风景旅游为特色。规划挖掘生态城本土的黄河等文化内涵，结合生态城示范旅游项目，随着客源地从xxx地区，扩大辐射到区内外及至国外市场，滨河休闲旅游区将成为xxx沿黄旅游带上的重要组成部分和国际旅游目的地，并成为建设面向西北地区的体检医疗、康体健身、休闲疗养一体的滨河康乐区。3.3.2 运作方式（一）项目