物业管理企业投标书模板.doc

某物业管理企业投标书
一、投标综合说明书

1、依据已收到某市城镇结合部物业招标文件，遵照《某市物业管理招标投标管理法》要求，经考察现场和研究上述招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要全部内容后，我方愿以我方所要递交标书摘要表中总投标价，负担上述物业全部管理工作。

2、一旦我方中标，我方确保按我方所递交标函摘要表中承诺期限和招标文件中对承包期限要求准期按质提供服务。

3、一旦我方中标，我方确保所提供物业管理质量达成我方所递交标函摘要表中承诺质量等级。

4、一旦我方中标，我方确保按投标文件中物业管理班子及管理组织设计组织管理工作。如确需变更，必需取得业主意。

5、我方同意所递交投标文件在投标使用期内有效，在此期间内我方投标有可能中标，我方将受此约束。

6、我方同意招标文件中各条款，并交纳确保金。若我方违约，则扣除所交纳全部确保金。

7、除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将组成约束我们方协议。

投标单位：某某物业管理
法定代表人：某某某
日期： 月

二、物业概况

该物业在某市城镇结合部，项目总用地面积55亩，总建筑面积120492平方米。其中住宅92368平方米，商店9774平方米，其它为小区配套用房。总投资4亿2仟多万元，共有12幢7至12层住宅，700多户，户型面积有30到220平方米不等，小区机动车位有198个，摩托车、自行车位936个，小区出入口有3个，其中一个为关键出入口。

三、 物业管理前期筹备工作

（一）签署协议后，管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提升、保养、维修、保值、增值打下基础，为建设单位和业主处理后顾之忧。

（二）建立整理楼宇具体资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。

（三）依据相关文件及本小区住宅特点制订《楼宇管理条约》，《业主手册》，《管理处岗位职责》，和职员规章制度。

（四）帮助建设单位提出楼宇公共设施、设备整改要求。

（五）制订具体设备，设施维修，房屋保养计划和检验制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控和消防系统维护计划》等。

（六）规范各部门日常管理工作，做好人员调配岗位培训，30天内全部职员必需全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提升实用素质。

（七）入住时应帮助业主检验房屋质量，帮助建设单位做好验收交接，签好入住房验收单。

四、接管后日常管理服务工作

（一）、设接待处，白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内公共性事务，受理住户咨询和投诉。服务做到“十二字方针”（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。

（二）安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安三班制：实施二十四小时值班和巡视。
3、门卫进出管理要严格，来访客人要登记，搬迁货物需由业主开具证实条。
4、充足发挥小区二十四小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好小区智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定时检验消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
8、小区内出入口设有显著标志，各组团、栋及单元（门）、户有显著标志，订有突发怒灾应急方案，设置消防疏散示意图，照明设施引路标志完好，紧急疏散通道通畅。
9、加强和市保安和临近派出所联络，建立联防，共同维护楼区安全，以发明良好治安环境。
10、车辆收发卡并由保安员专员指挥进入地下车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专员管理。

（三）、环卫绿化工作：
1、楼宇内公共楼道、公共部位及商场门前卫生区，管理处派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每七天擦洗并2次；共用部位玻璃每个月清洁1次；路灯、楼道灯每三个月清洁1次，清除小区内关键道路积水、积雪，并全日制保洁。
2、生活区按幢设置垃圾箱，垃圾实施袋装，定点堆放、定时清运。
3、二次装修房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无私自占用和堆放杂物现象。
4、商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌现象。
5、做好二次供水卫生检验，定时清洗，并做好水质检汇报书；公共雨、污水管道每十二个月疏通1次；每三个月检验1次，立即清掏；化粪池每2个月检验1次，每十二个月要清理一次。
6、聘用专职园艺工对小区内绿化进行细心保养和修整，根据绿化不一样品种、不一样习俗、不一样季节、不一样生长久，适时确定不一样养护关键，制订不一样养护计划，为小区提供一个优雅环境。

（四）、房屋及设备、设施管理：
1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应立即反馈给建设单位，帮助建设单位和业主沟通，便于做好保修工作。
2、和业主协商做好房屋公共部位和设备设施定时保养、保修以使得到保值增值。
3、建立设备台帐，并设置标志，以示区分和了解。
4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，天天完成两次巡查养护，全部设备均按《维保计划》进行维保。
5、企业天天应派人到楼宇现场检验一次，对于存在问题，立即提出整改。
6、做到小修，业主随叫随到，20分钟完成；中修不过夜，大修不超出二天；急修30分钟内赶到现场，立即率100%，返修率不高于1%，立即回访。

（五）、加强二次装修跟踪管理，管理处要和业主签定二次装修相关要求协议，上下午各检验一次，协调好邻里关系，引导业主按要求装修，共同护房屋质量。

[附房屋装饰装修管理协议及办理装修手续步骤]

办理装修手续及管理步骤图

尊敬住户：

当您乔迁新房，准备精心装饰装修房屋时候，请您参考以下程序办理装修手续。它将为您节省很多宝贵时间，让您顺利进行装修。

业主装修前向管理处领取资料，业主阅读资料内容，向管理处咨询。

业主提出装修申请：
1、 填写《室内装修申请表》；
2、提交装修施工图或装修方案；
3、 提供装修施工人员身份证复印件1份及一寸照片1张。

管理处依据法规审核业主装修方案。

业主办理相关手续：
1、 装修许可证；
2、装修施工人员出入证。

装修施工队进场施工

管理处对业主装修施工过程进行监督

业主装修完工后通知管理处，完工使用三个月后管理处负责验收

验收合格，无发觉影响公共设施、毗邻房等，无息退还押金 不合格由业主进行整改后再验收

装修尤其提醒：
1、 提议业主和装修企业签署装修协议时，要提出保修期及保修金事宜，方便控制装修企业工程质量及保修服务；
2、 严格遵守大厦装修时间（8：00——12：00 14：00——18：00）；
3、 严禁装修工人员串楼串户；
4、 装修户应配置2只灭火器，严禁使用电炉，注意防火；
5、 楼梯搬运材料时，应注意维护公共设施{墙面、楼面、窗户、消防箱、灯具、进户门、电梯等}；
6、 垃圾实施袋装，按管理处指定位置放，装修垃圾放置地下二层 ，生活垃圾放置 每层楼道间垃圾桶内 ；
7、 为了您和其它业主利益，请您严格遵守《房屋装饰装修管理协议》要求，谢谢合作！

房屋装饰装修管理协议

甲方：某某物业管理
乙方：某某

为了确保物业和公共设施安全，延长使用寿命，确保乙方所购物业保值增值，甲乙双方协商一致，达成本协议：

一、甲方提议乙方在住宅室内装修时，选择实力较强，信誉很好，含有施工资质施工单位。

二、乙方开始装修前，应提前七日向甲方提出申请，办理以下手续：
（1） 提供装修施工图或装修方案；
（2） 按物价局、房管局相关文件要求交纳垃圾清运费、装修确保金；
（3） 填写二次装修申请表。

三、乙方装修方案经甲方审查合格，发给《装修施工许可证》后，方可进场施工，不然甲方工作人员有权要求乙方停止装修。

四、乙方应帮助施工人员凭身份证复印件及一寸照片一张办理临时出入证（工本费10元/本，押金20元/本）无临时出证不得进入本小区，装修完成后临时出入证及《装修施工许可证》由乙方或装修责任人交回物业管理中心，并办理退押手续。
为了保护辖区内各业主居住安全，施工人员不得在大厦内留宿，不然甲方有权不予退还临时出入证押金。

五、乙方装修前须对楼宇结构、装置、装饰等提供足够保护方法，避免在装修期内有任何损毁。如楼宇内公共设备有任何损毁（污渍、裂痕、刮伤等），相关业主须负担一切修复费用。

六、乙方装修材料应按甲方指定线路出入本小区，全部装修材料只能存放于户内，严禁从楼上抛弃垃圾或任何物品。建筑垃圾应于室内装袋后，当日清运至甲方指定地点。拖延一天以上由管理处负责清运，所花费用从装修确保金中扣除。

七、装修施工时间要求为8：00－12：00，14：00－18：00。管理处对违反装修时间要求有权采取责令停工或没收工具等处理措施，以确保小区住户正常作息时间。

八、全部装修工程只限于本户内，不得在走廊或共用区域内进行，全部工具必需存放于本户内，不得占用小区内公共走道及公共区域，若乙方行为损害到她人利益，将负责赔偿其损失。

九、装修施工时，应尽可能降低装修引发尘埃及噪音，避免给其它业主带来干扰及不便。应注意防火，排除火灾隐患，如引发火灾并殃及其它业主和共用设施，乙方应负担赔偿责任。乙方在装修期间应关闭单元入户门。

十、勿将混凝土、沙石、灰渣、瓦砾及其它杂物倒入卫生间或排水管道，不然由此产生维修、疏通费用乙方自行负担。

十一、施工人员只能在《装修施工许可证》指定现场作业，不得乱串场地，违者没收出入证。

十二、乙方在装修时，应遵守下列要求：
外墙：为维护建筑外观统一、友好及美观，业主不得将窗户及外墙作任何更改，严禁改装窗户，不得拆迁或更改平台窗户，不得加设其它隶属物，不准在外墙及窗户上竖立广告标志。
结构及外观：
1、严禁改动和损坏原有结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施使用功效，不然，乙方应负责恢复原状；
2、不许可拆、敲打室内柱子、承重梁等，避免不安全隐患；
　　　3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超出１０毫米，若因为装修打击管线造成损坏或影响其它住户，应赔偿损失并负责修复。
阳台及门窗：
1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆和其它任何形式附加物；
2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该情况时要立即清洗洁净；
3、严禁改动入户门、门套；
4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；
5、靠窗部位提议装修材料采取防水材料，以避免未来因渗水引发质变。
管 道：
1、严禁改动厨房、卫生间排水（排污）管道；
2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时检修；
3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；
4、提议对预埋在墙体内水管试压后再封闭。
厨房及卫生间：
1、严禁改变厨房及卫生间原有位置；
2、按煤气企业相关要求煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全原因存在；
3、严禁敲打和改变属公共部分通风管道井；
4、吊顶需做成活动式或预留检验口，便于以后检修；
5、厨房及卫生间已经有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层要重新补做，避免渗水；

6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，确保流水顺畅，预防渗水。
智能设施及管线：
严禁更改智能设施管线，严禁私自更改智能系统所属设备安装位置。
空 调：
1、装修前应先确定好室内机安放位置，方便于事先预埋好管线及插座；
2、空调外机必需放在指定位置，确保整体外观统一；
3、空调滴水管应接于预埋好冷凝水管中。

十三、装修期间，乙方不得私自在户外接驳水、电，违者按偷水、偷电论处。

十四、乙方在装修期间严禁使用明火易燃易爆物品，如电焊、气割等，若确属需要，应报甲方同意。

十五、甲方有权按乙方申请装修内容及本协议进行监督管理，乙方若有违反，甲方有权责令其停工、扣留、没收装修工具或责令其限期恢复原状，造成损失时，乙方应负担对应赔偿责任。

十六、乙方在装修过程中如造成管道堵塞、渗漏、停电、损坏共用部位、共用设施设备或造成她人财产和人身损失，乙方应负责修复并赔偿损失。

十七、装修完工后乙方通知甲方，甲方将派员和乙方共同验收，经三个月观察，无渗漏或其它遗留问题，即可无息退还乙方对应装修确保金。

十八、本协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效。

甲方：某某物业管理 乙方：某某

二OO四年 月 日 二OO四年 月 日

（六）、空置房管理

1，空置房登记建档和收费：
A ，经管理处接管空置房由主管安排管理员进行登记造册；
B ,管理员将空置房记在《空置房记表》内；
C ，管理员制作《空置房动态表》，每个月5日前报公共事务部主管立案；
D ，空置房收费时间是从通知业主办理入住手续当日开始收取，分批办理入住，分批收取。
2，空置房维护：
A ，充足了解房屋破损规律，有利于科学管理空置房。其破损规律是：新建房屋头十年，尤其是头三年内房屋发生破损几率是比较高，尤其是头十二个月空置房，假如管理不到位，房屋隐性破损是很大，对房屋未来使用安全尤为关键；
B ,管理员依据季节改变定时对空置房进行开窗通风、散热。必需时就进行烘干处理，预防墙面、天花板发霉、木制品生虫及变形。
C ，对于精装修房屋应在夏季到来之前对西晒房间进行遮阳，预防木器干裂；在梅雨季节应注意防潮，预防木器发霉、变形。
D ，参考相关电器使用说明书，定时将电器打开试运行，以保持电器良好工作状态，还应注意立即关闭电源。
E ，管理员每个月定时通知保洁部进行一次例行清洁。对于精装修房屋保洁部应视情况定时对木器、大理石、金属器具进行打蜡、防护处理。
F，管理员巡楼时应注意空置房防火、防盗工作。如发觉空置房内有异常情况时向公共事务部主管汇报。

（七）、主动开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主代办中介，代购机船票、代请保姆、代请钟点工等。

（八）、依据本小区，应以“星级宾馆”服务方法，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。

五、管理工作必需物质装备计划情况

为了确保物业管理工作正常开展，有坚强物质保障基础，依据行规，物业管理创办物资由建设单位投入，并遵照实用，节省标准，拟具体配置以下：

（一） 办公及培训类
序号 备品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注
1 办公桌椅 张 5 800 4000
2 文件柜 个 2 1200 2400
3 保险柜 个 1 1100 1100
4 电脑 台 1 4000 4000
5 打印机 台 1
6 电话机 部 1 150 150
7 空调 台 1 1200 1200
8 电风扇 台 1 100 100
9 饮水机 台 1 120 120
10 宣传栏 个 1 1500 1500
11 其它用具 300
累计 16870

（二） 机电维修类

序号 备品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注
1 电工工具 套 1 1200 1200
2 管工工具 套 1 1400 1400
3 人字梯 架 1 300 300
4 疏通机 台 1 800 800
5 冲击钻 台 1 1500 1500
6 其它 800
累计 6000

（三）保安装备类

序号 备品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注 1 夏装 套 20 180 3600
2 秋装 套 20 300 6000
3 军大衣 件 10 80 800
4 武装带 根 10 30 300
5 对讲机 部 6 500 3000
6 警棍 根 10 20 200
7 床架 台 6 120 720
8 手电筒 根 6 60 360
9 其它 500
累计 15480

（四）卫生绿化类

序号 备品名称 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注
1 保洁用具 套 1 1500 1500
2 绿化用具 套 1 2800 2800
3 垃圾车 部 2 680 1360
4 水管 捆 2 250 500
5 垃圾桶 个 30 1000
5 其它用具 500
累计 7660

（五）小区内各类指示牌、楼栋号、公共设备设施、卫生设施、消防设备及安防系统配套由建设单位负责。

（六）业主未完全入住造成前期管理收不抵支，为确保小区物业管理正常运行开发建设单位支付开启金。

六、管理模式

（一） 拟采取管理方法

服务质量是企业生存之本，管理处必需落实以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考评不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，就要发挥小区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、小区居委会、省军区各级官兵、公安派出所等部门紧密联络“共建”机制。

（二）管理处组织机构

1、办公室：
（1） 负责日常事物，代收代发报纸信件
（2） 二次装修管理
（3） 检验楼宇和绿化养护、保洁
（4） 协调处理邻里关系
2、 工程部：
（1） 负责房屋质量检验
（2） 建立设备设施维保计划
（3） 做好日常维修保养工作
3、 财务部：
（1）管好用好财务
（2）负责日常收管理费、代收水电费
（3）统购日常维修器材、分发器材
4、 保安部：
（1） 选好保安员搞好培训，管好保安
（2） 加强消防检验，做好防火防盗维持小区良好治安秩序
（3） 和街道建立联网治安，加强周围环境安全

（三）管理人员配置

1、管理处主任1人，全方面负责小区日常事务管理。
2、楼管员2人，负责楼宇检验服务及收费等。
3、水电工4人，负责小区日常水电及工程维修。
4、保洁工5人，负责小区公共卫生，全日制保洁。
5、绿化工3人，负责小区绿化日常养护。
6、保安16人，二十四小时值班。
7、车管员3人，负责汽车、自行车、摩托车、电动车管理。
如上累计34名。

七、人员选拔和培训管理

（一） 人员选拔

依据本小区特点及所需服务要求，适应以后管理及服务水平，所聘用各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配适宜工作岗位，向社会公开招聘含有专业水平，实践管理经验丰富，善于协调多种人际关系高素质人才。

主任（项目经理）要求从业两年以上，含有大型物业管理企业同职位两年以上工作经验，大专以上学历，年轻富有干劲及团体协作精神，物业管理专业

管理员 要求大专以上学历，十二个月以上工作经验，同职位工作十二个月以上，对物业管理有深刻认识及丰富实践工作经验
保安员 要求高中以上学历，退伍军人或持保安证，在物业管理行业十二个月以上工作经验
其它工作人员 要求持相关上岗证件，具相关工作经验

（二）培训目标及方法

为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化发展趋势，我企业将严格选聘人员，所聘用各基层管理职员将依据其资历及实质管理经验调配适宜工作岗位，除公开向社会招聘含有专业水平，实践管理经验丰富，善于协调多种人际关系，高素质、高效、精干人员外，还必需定时组织理论学习培训，管理处并同时进行必需培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物工作。
企业会采取集中和分工种培训，将内部培训和外部培训相结合，造就房屋管理，电脑和档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，财务管理，和经营活动等专业人才，建立高素质管理服务队伍，有些人才能出好结果。我企业将同时负责督导及培训各等级管理职员专业管理知识，使其能于理论中实践实质管理工作。

（三）培训计划及内容

1、管理处全体职员培训
（1）委托方、管理企业及物业情况介绍（包含人事结构和组织）
（2）管理职员礼仪及行为规范
（3）职员守则、行为及纪律
（4）物业管理基础知识
（5）物业保安方法及辅助巡查设备
（6）物业设施类型及应用
（7）管理服务目标及关键性
（8）防火知识、消防装置及使用
（9）各项应急预案及实际操作培训
（10）紧急事件处理程序：如水管爆裂、火警应变、电力故障、煤气泄露、雷暴及台风、理业主投诉及投诉处理程序。

2. 物业管理人员专业培训
（1）管理员职责
（2）物业移交单元程序
（3）清洁知识介绍
（4）物业管理法规介绍
（5）二次装修监控及管理
（6）物业范围内巡视规程
（7）紧急事故处理程序

3、保安人员专业培训
（1）保安人员职责
（2）保安工作基础概念
（3）物业安全防范和管理
（4）消防安全防范和管理
（5）车辆管理和停车管理
（6）日常巡视及夜间防范管理规程
（7）二次装修监控及管理规程
（8）治安消防等突发事件处理
（9）步操体能训练及消防演练
（10）事件统计规程

4、工程人员专业培训
（1）工程人员职责
（2）各施工单位监督检验规程
（3）机电维护方法及程序
（4）物业设施设备运作步骤
（5）维修工具维护及保管
（6）设施设备维修保养规程
（7）物业设施操作步骤
（8）突发事件处理程序等

5、清洁绿化工专业培训
（1）本岗位规章制度及岗位责任制
（2）文明礼貌用语及行为道德规范
（3）不一样区域、不一样项目清洁、保洁标准及操作规范
（4）清洁用具使用规范及安全操作事项
（5）不一样绿化品种管理养护标准
（6）常见病虫害及防治
（7）喷洒农药杀虫安全操作
（8）常见农药稀释配置

（四）培训考评
为表现培训效果并落实管理制度及工作经验落实企业于职员培训期间经过不定时培训考评确保培训质量。

八、物业收费价格及收支测算

（一） 物业管理服务费用（不包含房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造费用）
1、综合管理服务费；
2、车辆管理费；
3、二次房屋装修垃圾清运费；
4、 特约服务收费：参阅《住户手册》相关收费标准；
5、物业管理服务收费标准按市（区）物委批复文件实施；
6、业主出租物业时，物业管理服务费用由业主或承租人交纳；乙方转让物业时，须交清转让之前物业管理服务费用。

（二）物业收费以物委批文为准，现暂定为：
1、 物业综合管理费
（1）住宅 ： 1.00元/M2.月
（2）商场： 2.00元/M2.月
2、 汽车停车管理费 （1）地下车位60元/部.月 室外60元/部.月
（2）临时停放5元/辆.次 过夜停放10元/次.辆
3、 摩托车停放管理费
（1） 车库20元/月.辆
（2） 临时停放0.5元/辆.月 过夜停放1元/辆.月
4、 自行车、电动车收费
（1） 自行车6元/辆.月 临时0.2元/次
（2） 电动车20元/辆.月（含充电费） 临时0.3元/次
5、二次装修垃圾清运费：100-200 M2，300元/单元
200 M2以上，400元/单元

（五）月收支测算

月收入（忽略按收费率100%计算）（通常来说收费率达95%就不错）
项 目 面积（平方米或套数） 价格 金额（元）
住 宅 92368M2㎡ 1.00元/ M2 92368
商 场 9774 M2 2.00元/ M2 19548
车 位 198位（以实际情况而定） 60元 11880
摩托车、电动车 450位 20元 9000
自行车 486位 6元 2916
合 计 135712

支出项目（折旧费忽略）
项 目 费用（元） 备注 工 资 31280 人员34名，每人月平均工资920元（包含福利费，节假日补助等）
行政办公费 1200 办公用具，电话等
公共维修和
公用水电等 11000 灯泡、管线损坏公共设备设施小维修、公用水电和绿化养护等。
绿化保洁费 1600 浇水、杀虫、施肥，保洁工具等
保安费用 3400 器械、上交保安企业管理费等
垃圾清运费 1100 天天清运2次
小区文化费 200
法定税费 7464.2 5.5%
管理佣金 13571.2 10%
其它费用 500
合 计 71915.4 九、维修基金管理和使用

（一） 按国家相关要求收取并建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造维修基金。

（二）维修基金使用由物业企业提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

（三）维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核同意，按业主占有房屋建筑面积百分比续筹。

（四）业主转让房屋全部权时，结余维修基金不予退还，随房屋全部权同时过户。

十、物业管理服务承诺

（一）我企业将以“以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务”为宗旨，在该小区管理中采取以往成功经验以外，将在以下多个方面作新尝试：我们将引进系统工程方法技术，提升一体化管理水平，采取计划目标管理、全方面质量管理、督导管理协调管理等优异管理方法。依据ISO9001：质量管理和质量确保国际标准中相关服务行业要求，探索并逐步走上物业管理标准化之路；一直强调把服务业主（住户）作为管理重心。我们将在完善服务体系，提升服务层次，改善服务质量等方面采取一系列新举措，瞄准物业管理优异水平，全方面接管小区后，根据《全国城市物业管理示范住宅小区标准》和《物业管理委托协议》相关条款，在物业管理委托期二年内达成“市优”，三年内达成“省优”。

十一、接管时准备工作

1） 移交接管前准备工作

A 提交介入管理，拟派管理处主任、部分管理员和维修人员到位，其它人员分步到岗，落实管理用房和宿舍，做好各项筹备工作。
B 成立验收小组。技术人员进驻现场，了解设备设施，熟悉结构、性能、水、电、气管道线路位置及走向；填写相关质量统计。
Ⅰ移交接管验收遗留问题统计表；
Ⅱ公共配套设施接管验收表；
Ⅲ公共配套设施接管验收遗留问题统计表；
Ⅳ机电设备接管验收遗留问题统计表。

2） 物业资料移交接管

A 接管楼宇资料验证及部分移交资料
Ⅰ产权资料；
ⅰ项目同意文件；
ⅱ用地同意文件；
ⅲ建筑执照；
ⅳ业主姓名、产权、房屋位置、建筑面积清单。
Ⅱ市府验收合格资料
ⅰ市建设工程完工验收证书；
ⅱ市建筑消防验收合格证；
ⅲ物业综合验收合格证书；
ⅳ用电许可证；
ⅴ房屋使用说明书；
ⅵ房屋保修书。
Ⅲ工程技术资料
ⅰ完工图—包含平面图、建筑、结构、水电、隶属；
ⅱ工程及隐蔽管线全套图纸；
ⅲ地质勘察汇报；
ⅳ工程协议及开、完工汇报；
ⅴ图纸会审统计；
ⅵ工程设计变更通知（包含质量事故处理统计）；
ⅶ隐蔽工程验收签证；
ⅷ沉降观察统计；
ⅸ完工验收证实书；
ⅹ水、电、卫生器具等设备检验合格证书；
Xi砂浆、混凝土块试压汇报；
Xii供水试压汇报。

3） 物业接管验收程序

A 开发企业通知本企业接管验收；
B 验收小组按查对所接收资料，签发验收复函；
C 验收小组同移交人对房屋、功效、公共设施设备等进行验收；
D 对完工验收中发觉质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定时限由移交人负责整改，并约定时间复核；
E 对房屋室内物件无显著不全，符合检验标准要求，接收琐匙；
F 入伙时，对发觉质量问题经整理后汇报管理处，并要求承建商在限期内逐项返修，经管理处或业主验收后消项；
G 在保修期内，使用过程中业主或管理人员发觉因为建筑施工或产品制造上缺点时，汇报管理处查难证实后，由承建商负责。

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