海景公寓项目可研报告.pdf

第 1 页 共 26 页海景公寓项目海景公寓项目可行性研究报告可行性研究报告第 2 页 共 26 页目录目录第一章 项目总论3第二章 项目所在地概况和发展前景3第一节项目背景3第二节项目所在地概况4第三节区域发展前景5第三章 项目市场分析7第一节 宏观政策盘点7第二节 平潭市场分析8第三节 市场小结10第四章 项目定位12第一节 地块解析12第二节 项目规划12第三节 项目现状12第四节 项目 SWOT 分析 12第五节 项目业态13第六节 项目定位14第五章 工程建设方案15第一节建筑设计15第二节总体规划19第六章 投资估算和融资方案23第一节 投资估算23第二节 融资方案23第七章 项目经济效益评价24第一节 项目开发计划24第二节 项目经营方案24第三节 项目现金流量表25第四节 项目财务风险评价25第八章 项目可行性研究结论26附件27第 3 页 共 26 页第一章 项目总论第一章 项目总论第一章 开发公司概况第一章 开发公司概况平潭天一御海项目，由投资建设。公 司组建于1998年6月，统一社会信用代码91350128705150439H，注册资本金为6680 万元，公司的经营年限为 20年。公司主要经营旅游、住宿、饮食服务、旅游用品、日食杂商品。以及在县辖内从事房地产开发经营活动及相关物业管理。经过十多年的开拓经营，公司的业务在不断的发展壮大。2011 年，为了适应平潭经济发展的需要，经平潭综合实验区经济发展局批准，将原来的酒店全部拆除，重建平潭红岩山庄国际大酒店及红岩山庄公寓。其中国际大酒店建筑面积 50000平方米。产权式公寓建筑面积 70000 平方米。第二章 项目所在地概况和发展前景第二章 项目所在地概况和发展前景第一节项目背景第一节项目背景一、项目名称一、项目名称平潭天一御海二、项目位置二、项目位置本项目位于福州市平潭主岛海坛岛东侧，环岛东路外侧。项目功能为五星级酒店及度假型公寓，总建筑面积为 149769.95，其中计容面积 120000，容积 2.045.第 4 页 共 26 页第二节项目所在地概况第二节项目所在地概况一、区域环境一、区域环境平潭，作为探索两岸交流合作先行先试的示范区和海峡两岸经济区科学发展的先行区，将以构建生态园林城市为目标，强化森林景观配置，加强海洋和海岸带环境保护，强化资源综合利用，将平潭建设成现代化、生态低碳型的海岛城市。二、区位优势二、区位优势平潭是大陆距台湾最近的岛县，距台湾新竹仅 68 海里（125 公里），对台区位优势明显。长期以来，两地民众交流交往十分密切，两地宗教具有信仰趋同、商贸文化往来密切的文缘、法缘、商缘等优势。平潭作为海岛县，具有一定的资源优势和较大的发展潜力。一是可建设用地面积广，再加上 12 座具备开发建设条件的小岛，开发空间充分；二是海岸线长 408公里，人均海岸线长度居全省第一，岸线资源丰富；三是旅游资源独具特色，素有“海滨沙滩甲天下，海蚀地貌冠全球”之美誉；四是风能和潮汐能等清洁能源资源丰富。三、经济环境三、经济环境第 5 页 共 26 页平潭整体经济增长缓中有升。平潭整体经济增长缓中有升。截止 2016 年 7 月，平潭实现 GDP99.99 亿元，比上年同期增长 6.6%。其中从三次产业结构看，第一产业实现增加值 15.16%，下降 10.4%；第二产业 26.24 亿元，增长 0.7%；第三产业 58.59 亿元，增长 15.2%。从分行业对经济增长贡献情况来看，金融业、房地产业、旅游业对全区经济增长的贡献率最高。四、交通优势四、交通优势作为交通的枢纽和集散中心，区域内交通发达，集海、陆、空于一体，交通规划如下：1、建设平潭海峡大桥复桥工程，建设福州长乐至平潭高速公路、福州至平潭铁路，打通海坛岛北部对外连接通道，将平潭纳入福州经济圈。2、建设口岸作业区 4 处，分别为金井、澳前、岚城和中原口岸作业区。3、筹建平潭机场，由民航设计部门通过专项规划确定，设置一处基地型通用机场，满足通用航空发展的需要。五、产业优势五、产业优势随着平潭综合实验区的成立，必然要求有一定规模服务业的支撑。结合平潭资源优势，平潭优先发展旅游文化、康体、金融、航运物流、建筑、风能产业等，并为会展、电子信息产业等现代服务业发展提供了广阔空间，为增强中心城市的辐射作用奠定了基础。第三节区域发展前景第三节区域发展前景一、功能定位一、功能定位突出平潭综合实验区的先行先试功能，创新体制机制，推进两岸更紧密合作，发挥平潭综合实验区在两岸交流合作和对外开放中的先行作用。二、开发类型二、开发类型第 6 页 共 26 页旅游地产成为主力旅游地产成为主力由于平潭岛早期交通封闭（对外交通方式只有轮渡），导致城市发展速度缓慢；城市街道环境杂乱；城市整体形象不高。不过由于平潭岛自身拥有丰富的海景资源，随着海峡大桥的通车及政府实验区的高起点规划，目前已成为全国旅游度假首选之一。借鉴海南的开发模式，平潭岛旅游地产成为主力，平潭商品房主要集中于旅游度假区附近。区域内风景独特，酒店林立，从而减少地产投资商的开发风险。三、本项目发展前景三、本项目发展前景本项目按国家现行的建筑设计规范规程执行，将充分的利用宝贵的土地资源，合理配置和利用，以提高土地的综合利用率。项目作为拥有平潭首家五星级国际大酒店，承担着平潭未来住宿、度假、商务、娱乐等综合功能，是未来各大公司、企业及投资商进入平潭的桥头堡。根据平潭综合实验区的发展规划，项目将实现三大目标：1、建设国际一流的高品质的商务及度假酒店，满足平潭旅游发展和商贸合作的需要；2、树立平潭岛现代化、生态低碳海岛建设的尊荣典范，引领绿色健康新时尚；3、筑就城市新地标，展现平潭综合实验区发展的信心及魄力。第 7 页 共 26 页第三章 项目市场环境分析第三章 项目市场环境分析第一节 宏观政策盘点第一节 宏观政策盘点1、2015 年 2 季度-2016 年 3 季度：去库存政策利好，交易量爆发1、2015 年 2 季度-2016 年 3 季度：去库存政策利好，交易量爆发以 2015 年 330 政策为起点，国家连续出台多项楼市利好政策，央行也连续降准降息，全国楼市开始暴涨。福州也出台“榕七条”去库存，降低首套/二套首付比例，并对购买首套房、二套房契税给予相应调整，着重下调非普通商品住房交易契税和营业税。同时提高公积金贷款额度，家庭住房贷款额度提高到 80 万元。福州整体市场大量回温，交易量爆发。2、2016 年 4 季度：政策大幅收紧，再次限购，交易量缓缓下行2、2016 年 4 季度：政策大幅收紧，再次限购，交易量缓缓下行2016 年 10 月 7 日出台限购政策，对三种类型居民家庭，暂停向其销售福州市五城区范围内建筑面积 144 平方米及以下的商品住房。同时，进一步完善差别化住房信贷政策。对在福州市五城区范围内购买首套商品住房的居民家庭，拥有福州市五城区户籍的家庭申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于 30%;非福州市五城区户籍居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于 40%。对拥有 1 套住房且相应贷款未结清的福州市五城区户籍家庭购买第 2 套商品住房，申请商业性个人住房贷款首付比例不低于 40%。但受五区 11 月份的高价拍地影响及市场惯性的影响下，第 4 季度福州市场热度仍然存在，各个楼盘成交仍有，尤其是闽侯，不受限购，量价暴涨，成交价格直追 5 区。只是在最后受限价及备案收紧影响，在市面流传的大数据平台上呈现下行现象。3、小结：3、小结：虽然福州楼市政策大幅收紧，但受高价拍地影响及市场惯性以及刚性需求人口的影响下，未来福州整体市场仍然有热度。第 8 页 共 26 页第二节 平潭市场分析第二节 平潭市场分析1、2017 年平潭宏观规划建设1、2017 年平潭宏观规划建设 全球最大咖啡厅落户平潭，将申请吉尼斯世界纪录全球最大咖啡厅落户平潭，将申请吉尼斯世界纪录作为平潭国际旅游岛的高端旅游项目之一，24H 全球最大咖啡厅今年 4 月就要动工，预计 2018 年 6 月营业！该项目占地 10000 平米，含 150 间 24H 生态客房、3 座跨界咖啡博物馆，将打造城市时尚新标杆。福建最大的中药材交易中心建在平潭，总投资高达 10 亿福建最大的中药材交易中心建在平潭，总投资高达 10 亿2 月 22 日，平潭（海峡）对台中药材交易中心及中药材跨境电子交易平台项目开工仪式在金井湾片区举行。据了解，平台对台中药材交易中心总投资 10 亿，预计 2019 年 7 月交付使用，将成为全省最大的中医药材集散地。平潭海峡如意城 2011G007 地块变更，大大增加商品住房面积平潭海峡如意城 2011G007 地块变更，大大增加商品住房面积根据福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见，平潭海峡如意城地块将原先（用地面积63038.844，商业用地不大于30184，办公不大于63833，soho 不大于 80000）改为如今（用地面积 63038.844，商业用地：不大于 8700，住宅用地：不大于 148764，办公用地不小于 10000），大大增加商品住房面积，缩小商业用地面积。平潭首个旅游集散中心落户坛南湾平潭首个旅游集散中心落户坛南湾2、平潭地块出让情况2、平潭地块出让情况 2017 年平潭新增成交地块2017 年平潭新增成交地块第 9 页 共 26 页 2016-2015 年平潭成交地块2016-2015 年平潭成交地块成交日期成交日期宗地编号宗地编号宗地位置宗地位置出让年限出让年限土地面积（）土地面积（）土地用途土地用途起始价（万）起始价（万）总价（万）总价（万）竞得者竞得者11 月 25 日11 月 25 日2016G024金井大道北侧，鸡公山路东南侧502919医卫慈善用地7681福州尚洁世家清洗服务有限公司10 月 19 日10 月 19 日2016G034安海南路西侧、环湖北路南侧4053903住宿餐饮用地46304630平潭综合实验区城市投资建设集团有限公司10 月 13 日10 月 13 日2016G049澳前路南侧、临港三路东侧5015297仓储用地4602350平潭综合实验区土地开发集团有限公司10 月 12 日10 月 12 日2016G038环岛东路西北侧4026684住宿餐饮及商服用地3040306024H 慧谷（平潭）发展有限公司9 月 20 日9 月 20 日2016G031鹿原南路西侧、竹屿湖中路（原万北路）北侧5055487文体娱乐用地75007700平潭综合实验区土地开发集团有限公司9 月 20 日9 月 20 日2016G008诚意路北侧、兴隆北路西侧4033350其他商服用地25602580平潭鑫鑫供应链管理有限公司4 月 29 日4 月 29 日2016G006如意路和兴港中路交叉口东南侧4075826其他商服用地92309280平潭综合实验区国有资产投资集团有限公司1 月 19 日1 月 19 日2015G021澳前片区，景边南路北侧、景边东路西侧4033819其他商服用地49555105平潭综合实验区土地开发集团有限公司1 月 12 日1 月 12 日2015G01金井湾大道和金井一路交叉口西南侧4076813批发零售用地2975029900平潭综合实验区土地开发集团有限公司8 月 18 日8 月 18 日2015G034玉雄路南侧、井边西路东侧4034205其他商服用地33603910平潭综合实验区土地开发集团有限公司7 月 29 日7 月 29 日2015G009主岛东南部，坛南湾远筜澳区域40165057住宿餐饮和商务金融用地1303013330美丽之冠（平潭）有限公司4 月 30 日4 月 30 日2014G006主岛东南部，坛南湾远筜澳区域40226756批发零售用地+住宿餐饮用地+其他商服用地2175021750美丽之冠（平潭）有限公司1 月 5 日1 月 5 日2015G008流水试点镇新港东路南侧、五星北路北侧4078996批发零售+商业性写字楼1892018920中福海峡（平潭）发展股份有限公司第 10 页 共 26 页 小结：小结：受平潭综合实验区成立的影响，2010-2012 年平潭县土地市场较为繁荣。土地价格和供应量呈现快速上升的发展态势；土地供应范围呈现逐步扩大的发展趋势，这表明平潭县房地产市场正步入发展的黄金期。而随着市场库存过大影响，因此 2015 年至 2017 年第一季度，平潭商品住房用地出让基本为零，大部分以商服用地和专业市场存在。3、平潭商品房均价价格走势3、平潭商品房均价价格走势伴随近几年中国地产迅速发展的大潮，平潭利用其无与伦比的发展优势，实现了价格的“多级跳”。据调查，2007 年平潭县商品住房均价基本在 3000-4000 元/之间，短短几年，价格就实现了非正常的跳跃。从 2010 年起，平潭县凭借海峡大桥的通车以及独特的实验区政策支持优势，房价呈现快速上扬的发展态势。在 2016 年全国去库存化政策影响下，房价更是快速上扬。价格的迅速上升引发无限的商机，未来随着平潭县各项配套设施的逐渐完善，房价将保持上扬的发展态势。4、平潭项目动态情况4、平潭项目动态情况平潭区域内在售项目 10 个，尾盘 8 个，长福麒麟湾一期售罄。目前平潭已推存量低位运行，市场住宅产品稀缺，2016 年 10 月份融信外滩进入市场，期间连续三开三罄，市场由 2015 年起去库存转变为住宅产品供不应求的状况；价格一定程度的上涨，目前融信外滩均价破万元/。2017 年将有多个项目进入市场，如和第 11 页 共 26 页悦财富天下二期春节后推出，预计 6 月底正荣新地块，正荣悦湖湾也进入市场，未来市场竞争将更加激烈。平潭楼盘分布图平潭楼盘分布图平潭住宅 2016 年备案情况平潭住宅 2016 年备案情况第三节 市场小结第三节 市场小结1.销售市场1.销售市场目前整个福州市场虽受限购限价等影响，但受市场惯性影响仍然一片良好。而在买涨不买跌的态势影响下，平潭这个不限购不限贷而又区位价值明显的县域城市，2017 市场将保持上扬的发展态势。2.市场预期2.市场预期随着平潭城市地位以及国家投入巨资的基础设施建设，以及国家旅游岛的高端旅游吸引力不断提升，未来将为本项目带来良好经济效益和发展奠定坚实的基础。第 12 页 共 26 页第四章 项目定位第四章 项目定位第一节 地块解析第一节 地块解析项目是由区党工委与管委会于2010年第10次联席会议通过的五星级大酒店及地产公寓项目，该项目是实验区十大重点工程之一。项目位于平潭岛东部，环岛东路外侧，呈南北走向，东面直临东海湾，西接平潭森林公园，中间为观音山，将地块大致分为南北两个地块。南北两个地块均直接面对大海与沙滩；环岛路经地块西部由南向北环项目而过，将项目与全岛连接，为项目主要交通动线，由平潭大桥进入本岛至项目地，仅需 15 分钟左右。环岛路与地块之间规划有一条南北走向旅游路为项目旅游观光之辅道。第二节 项目规划第二节 项目规划项目用地面积为 58667 平方米（合 88 亩），规划建筑总面积 151012 平方米，计容建筑面积 120000 平方米（其中酒店建筑面积 50000 平方米；产权式公寓面积70000 平方米），批准土地用途为旅游（酒店）、居住用地；土地使用年限：旅游四十年，居住七十年。第三节 项目现状第三节 项目现状项目由福建省平潭红岩海滨山庄有限公司（简称甲方）开发建设，承建施工队挂靠福建建工集团，按照施工合同，由施工方垫款施工，由于甲乙双方产生纠纷，该项目于 2013 年 8 月停工。已完工程：酒店部分，双塔楼框架已施工至 18 层，主体封顶；公寓部分 1 号楼施工至五层，2 号楼施工至三层，3 号楼未施工，4、5 号别墅为原项目临时建筑售楼部未恢复。该项目至今未向银行金融机构和民间融资。第四节 项目 SWOT 分析第四节 项目 SWOT 分析1、项目优势1、项目优势第 13 页 共 26 页项目位于环岛东路外侧，由平潭大桥进入本岛至项目地，仅需 15 分钟左右；项目规划一半是海洋，一半是森林，海景视野开阔；项目是平潭比较稀缺的直面海景地块；项目最大限度利用海景资源，实现户户观海。相比市面上的大户型产品，项目规划度假型中小公寓，可投资可自住，更受欢迎。尤其在目前商品住宅单价提升趋势明显的现下，降低总价更受消费者喜爱。2、项目劣势2、项目劣势项目自 2013 年 8 月停工，在当地人中口碑不好，一度被认为是烂尾楼；3、项目机会3、项目机会既是首个落地平潭的五星级酒店项目，也将是未来企业及投资商进驻平潭的桥头堡。集住宿、度假、商务、餐饮、娱乐、休闲、健身等功能于一体，以国际五星级酒店的标准打造平潭城市新地标，未来将开启中国高端私属度假海湾新时代。随着平潭城市地位和国家投入巨资的基础设施建设，以及国家旅游岛的高端旅游吸引力不断提升，境内外投资客加速涌入，区域内将迎来旅游地产春天。4、项目威协4、项目威协项目停工期过长，一度让当地人误以为是烂尾楼，这容易给竞争对手借口；同时扭转局面需一定的代价宣传。项目前期投入过大。第五节 项目业态第五节 项目业态项目在规划上总体可分为三大板块：酒店区、地产公寓区、海景度假公寓区，其中酒店部分提供 280 个钥匙间的海景客房，公寓区则包含 773 个度假单元。酒店用地位于项目中南部，主体为两栋点式塔楼，朝向海面，布置在用地中部，西侧为城市绿地和酒店入口前绿化广场，东侧则是酒店半私密的绿化及泳池景观。海景公寓区、地产公寓区分别位于基地北部和最南端，占地 2.35 公顷，有自己独立的出入口。公寓为三栋板式高层，平行于海岸线展开布置，并围合成一个观海景观平台。地产公寓区设计有两栋独立式的低层建筑，面向大海布局，为今后高规格的贵宾接待提供景色宜人的场所。第 14 页 共 26 页第六节 项目定位第六节 项目定位1、产品属性定位1、产品属性定位与竞争项目相比，项目区域价值、地段价值明显，产品价值有一定的成长空间，因此区域价值和产品价值是本项目核心卖点。中国高端私属度假海湾中国高端私属度假海湾平潭首个五星级酒店+度假型中小海景公寓平潭首个五星级酒店+度假型中小海景公寓2、客户定位2、客户定位本地向全国扩展本地向全国扩展平潭县商品住房早期以本地客户为主，市场发展较为缓慢。但历经百年难得一遇的“平潭综合实验区”政策支持，后来演变为民间盛传的“平潭速度”，即“一天一个亿，一天一个样，20 年再造一个厦门”。这个利好因素导致平潭商品房市场不再只是满足本地的需求，同时还需应对全国各地的需求。经现场了解，平潭购房客户以本地客户为主，但比例已由早期 80-90%下降为50-60%，周边县市客户及省外客户为辅（以福清、长乐、台湾为主），所占比例约为 40-50%。第五章 工程建设方案第五章 工程建设方案第一节建筑设计第一节建筑设计一、工程概况一、工程概况1、用地范围1、用地范围第 15 页 共 26 页建设用地东西最宽处 270 米，南北最长约 440 米，形状不规则，基地东临海坛湾，海景视野开阔，一半是海洋、一半是森林。海岸线蜿蜒 500 米，沙滩沙质细白柔软，海水清澈湛蓝；基地东北与沙滩之间的防护林葱葱郁郁；基地西侧与环岛路之间绿化带平均宽约 70 米；基地内部西高东低、坡度平缓，平均坡度在 2%左右，基地东部局部有小山丘，平均高度约 20 米。2、建设规模2、建设规模本项目总用地约 5.87 公顷，计容总建筑面积为 12 万，其中酒店建筑面积5 万，主楼为 18 层，建筑高度为 81.7 米；海景度假公寓建筑面积 7 万，由三栋高层建筑和两栋低层建筑构成，建筑层数自北向南依次为 26 层、24 层、24 层、2 层、2 层，建筑高度则分别为 82.5 米、76.3 米、76.3 米、8.4 米、8.4 米。二、规划设计二、规划设计1、规划结构1、规划结构总体规划强调建筑与环境的对话以及对于海景资源的充分利用，将建筑沿海展开，形成“S”形，南区的酒店部分及北区的海景度假公寓部分各自围绕一条“城市大海”的景观轴布局，这两条“虚”的景观轴线与“实”的形态轴形成了整个规划的骨架。2、功能分区2、功能分区在规划上总体可分为三大区块：酒店区、地产公寓区、海景度假公寓区，其中酒店部分提供 280 个钥匙间的海景客房，公寓区则包含 773 个度假单元。酒店用地位于基地中南部，占地面积 3.52 公顷，建筑主体为两栋点式塔楼，朝向海面，布置在用地中部，西侧为城市绿地和酒店入口前绿化广场，东侧则是酒店半私密的绿化及泳池景观，酒店建筑沿景观轴线南北对称布局，从环岛路引入场内的环形车道，开敞通透的入口大堂，平缓的无边际水池景观，延伸到绿化、沙滩到广阔的海岸线，形成了具有热带园林意向的空间序列。广场、绿地、室内绿化及水体环绕的中庭构成了丰富的空间体系和景观体系。海景公寓区、地产公寓区分别位于基地北部和最南端，占地 2.35 公顷，有自己的独立的出入口。公寓为三栋板式高层，平行于海岸线展开布置，并围合成一个第 16 页 共 26 页观海景观平台。地产公寓区设计有两栋独立式的低层建筑，面向大海布局，为今后高规格的贵宾接待提供景色宜人的场所。三、建筑设计说明三、建筑设计说明1、功能布局1、功能布局 酒店入口区：酒店入口区：酒店主入口位于从西侧环岛路引入的环形车道上，方便人流的进出，车道穿过约 3000 的绿化景观区，将人们带到二层高度的酒店主入口，车道周围绿树掩映，为进出的游客创造良好的视觉感受；与这个环形车道相连的外围另设一条环形车道可以将人们带到办公、宴会、中餐以及娱乐中心的入口。大堂：大堂：酒店大堂位于酒店的二层，高出城市道路 5.5 米，保证了大堂内更好的海景视线，大堂东侧由平静的水面所环绕，给人以漂浮流动的感觉。大堂南北两侧延伸的空间布置成接待处和休闲区。餐饮区：餐饮区：酒店的餐饮区位于二层，除了位于大堂东侧的大堂酒廊之外，大堂的北侧设西餐厅及早餐厅，大堂的南侧设中餐厅，中西餐厅都围绕庭院布置，同时充分利用了东侧的海景景观。宴会及会议：宴会及会议：宴会及会议区入口位于一层的中部，面积有 4200 平方米，这里有自由分割为三个不同尺寸的 1200 平米大宴会厅，可以满足 100 桌同时就餐，同时还包括 5 个宴会包间和 6 间中小会议室。娱乐与舒活区：娱乐与舒活区：娱乐区的入口位于一层的西北角，夜总会、ktv 位于大堂北侧的一层和地下一层，舒活区则位于三层和四层，其中健身房和室内游泳池等都面向大海，视野开阔。办公区：办公区：办公区的入口位于一层的西南角，办公空间则位于大堂南侧的三层和四层。后场服务区：后场服务区：服务区的入口位于一层的西南角，与主要游客流线分开，其中包括一层的酒店卸货区以及库房、员工餐厅，以及地下一层的员工区更衣淋浴及办公区。停车及设备区：停车及设备区：酒店的地下停车场在西侧设两个双车道出入口，停车场 4920平米，可停机动车 125 辆，整栋建筑的机电用房包括水泵房，配电房，冷冻第 17 页 共 26 页机房，发电机房，锅炉房等则布置在地下室的中部及南部靠外墙处，接近整个酒店建筑的负荷中心。海景度假公寓区：海景度假公寓区：海景公寓出入口位于基地北侧，是由与环岛高速路相交的现有道路进入，内部道路除自身环通外，还与酒店相连接。海景公寓三栋共 788个单元，为了使每个单元都可以直接看海，设计将建筑平行于海岸线布置，并调整每个房间的角度，以使观海视线最佳。同时，地坪抬高一层形成绿化架空层屋顶花园，公寓从 2 层开始，保证观景视线不受到其他构筑物的影响。在屋顶花园上运用台阶式绿化、景观水池设计等将建筑融入了海景中。公寓的住户从台阶和扶梯到达屋顶花园层，通过景色宜人的景观平台入户。地产公寓：地产公寓：地产公寓通过酒店入口进入后，通过南侧道路进入自己的独立地块。建筑为围合式平面布局，面向大海和沙滩开敞，所有房间均有海景。中心布有独立泳池和景观花园。平面设计讲究私密性，安全性以满足今后贵宾接待的需求。2、标准单元层设计：全海景设计2、标准单元层设计：全海景设计酒店客房：酒店客房：酒店客房主体为两栋塔楼，为了使每间客房都能看到海景，同时避免水平展开的客房形成封闭的“墙”。客房设计采用错落的“V”形布局，强调了客房的均好性，实现了酒店客房海景视野的最大化与城市沿海界面的开放性之间的均衡；客房部分从 5 层开始，视线高度达到了 23 米，保证观海视线不受遮挡。标准客房采用 4.5 米开间设计，每间客房均设有观景阳台，满足酒店的豪华标准。本项目酒店客房共计 280 间，其中标准房 231 间，行政客房 26 间，行政套房20 套，家庭套房 2 套，总统套房 1 套；以及 2 座带有独立泳池、享有私密空间的地产公寓。海景公寓：海景公寓：公寓设计考虑休闲度假生活为主。75%的单元设计为 60-70 度假型酒店公寓。面宽 4 米，进深 12 米。标准单元平面以海景作为生活重心，设计围绕着一个轻松、惬意的观海阳台展开。每个标准单元阳台外延都旋转了 5度。这一方面保证了朝向最佳的海景角度，另一方面使得单元间视线互不干第 18 页 共 26 页扰，保证了私密性。标准层设计还考虑了其他市场需求，有 25%的单元设计为150 平米以上的家庭型公寓。3、形态及立面设计3、形态及立面设计酒店：酒店：酒店的两栋主楼形态来源于平潭最著名的自然景观石牌洋。建筑平面曲线形态自然，如同海水冲刷沙滩的印记，主体建筑则从地面向上层层退台，勾勒出柔美的天际线。酒店主楼立面采用蓝灰色的 LOW-E 玻璃，颜色和深度接近周围环境；阳台栏板则采用普通白玻璃，透明度高。海景公寓：海景公寓：作为酒店主楼的背景，海景公寓设计以层层的海浪和平行的海岸线为构思灵感，三栋楼自北向南逐渐跌落，每栋建筑顶部也通过层层退台，柔化建筑边界，强调出推向酒店主楼的动感态势。同时每栋主体均强调横向线条，层层重复的横向白色金属跳板，宽大的玻璃平台，顶层的玻璃幕墙，都演绎着翻卷着前进的海浪形态。公寓建筑上部采用通透、简洁的玻璃、金属材料，强调行云流水般的透明和自然动感。下部基座采用粗矿的岩石层层垒砌。夜晚，公寓顶部设置的 LED 灯管发出亮光，形成三条横向光带，与酒店主楼的灯光标志遥相辉映，一起映照出美丽的海边夜色。第二节总体规划第二节总体规划一、总平及效果图一、总平及效果图第 19 页 共 26 页二、经济技术指标二、经济技术指标第 20 页 共 26 页第 21 页 共 26 页第 22 页 共 26 页第 23 页 共 26 页第六章 投资估算和融资方案第六章 投资估算和融资方案第一节 投资估算第一节 投资估算项目根据开发定位，参照市场上同类型楼盘的造价、国家有关工程定额、公司市场调查资料等，对项目的投资进行估算并已进行备案。一、总投资估算：一、总投资估算：项目项目建筑面积建筑面积项目总投资项目总投资固定资产投资固定资产投资铺底流动资金铺底流动资金酒店50000 （计容）32852 万31497 万1353 万公寓70000（计容）25051 万24051 万1000 万合计12000（计容）57903 万55548 万2353 万二、前期已投入估算：6082 万二、前期已投入估算：6082 万第二节 融资方案第二节 融资方案项目计划总融资 4 亿元人民币。其中 2017 年计划融资 2 亿元；2013 年融资 2 亿元。其他资金由开发单位自筹资金解决。项目计划总融资 4 亿元人民币。其中 2017 年计划融资 2 亿元；2013 年融资 2 亿元。其他资金由开发单位自筹资金解决。第 24 页 共 26 页第七章 项目经济效益评价第七章 项目经济效益评价第一节 项目开发计划第一节 项目开发计划1、目前已完成工程1、目前已完成工程酒店部分，双塔楼框架已施工至 18 层，主体封顶；公寓部分 1 号楼施工至五层，2号楼施工至三层，3 号楼未施工，4、5 号别墅为原项目临时建筑售楼部未恢复。2、目前项目已取得证件2、目前项目已取得证件2013 年 7 月 16 日获得土地使用权证2011 年 8 月 31 日获得建设用地规划许可证2014 年 12 月 16 日获得建设工程规划许可证目前酒店已达到可做预售条件第二节 项目经营方案第二节 项目经营方案1、酒店部分1、酒店部分酒店计容面积 50000，其中地上建筑面积 46891.69，地下建筑面积（宴会厅及娱乐）3108.31，客房总套数 280 套。以目前市场行情，分栋销售，预计每 6-10月销售一栋，因此平均销售均价为 12000 元/（毛坯房）。故酒店预计实现销售：50000*1.2 万元/=故酒店预计实现销售：50000*1.2 万元/=60000 万元60000 万元2、公寓部分2、公寓部分公寓计容面积 70000，其中住宅 1 号楼 23041.7 ，公寓 2 号楼 21121.4，公寓 3 号楼 20959.8，两栋别墅合计 1904，商业 2451.8，公共服务设施521.3。由于公寓在酒店之后推出，以目前市场行情，预计每 6-10 个月推售一栋，因此平均销售均价为 14000 元/（毛坯房）。故公寓预计实现销售：70000*1.4 万元/=故公寓预计实现销售：70000*1.4 万元/=98000 万元98000 万元3、总合计3、总合计总预计实现销售：60000 万元+98000 万元=158000 万元总预计实现销售：60000 万元+98000 万元=158000 万元第 25 页 共 26 页第三节 项目现金流量表第三节 项目现金流量表项目现金流量表：（单位：万元）项目现金流量表：（单位：万元）总额2017 年2018 年2019 年2020 年2021 年2022年一、现金流入1、销售收入1580003000030000322582956928923.722、筹措资金（1）贷款400002000020000（2）自有资金现金流入合计198000500005000032258二、现金流出1、土地成本2、开发成本579033、税金及附加4、利息5、期间费用6、所得税7、还贷本金现金流出合计三、现金流净值现金流净值第四节 项目财务风险评价第四节 项目财务风险评价根据项目投资额、项目销售收入、市场行情和项目定位，可估算项目开发成本，进一步得出项目的开发利润。并以此为依据，把握项目全局，确保开发利润的实现，同时在保证质量、工期的前提下，加强项目成本控制，实现销售利润最大化。1、项目开发总成本1、项目开发总成本项目总投资约 57903 万元。折合成单位成本约 4825.25 元/m项目总投资约 57903 万元。折合成单位成本约 4825.25 元/m2、项目销售直接收入：2、项目销售直接收入：158000 万元158000 万元3、结论：3、结论：项目建成后总投资达 5.79 亿元，但由于本项目前期投资较大，并已完成部分工程，因此项目可直接进入销售阶段，直接销售收入为 15.8 亿元。第 26 页 共 26 页第八章 项目可行性研究结论第八章 项目可行性研究结论基于以上对项目开发背景及项目本身的全面研究，我们得出如下结论与建议：1、城市及项目区域房地产市场发展前景广阔1、城市及项目区域房地产市场发展前景广阔平潭经济发展迅猛，经济实力强劲，旅游服务业都具有较强的实力。平潭房地产市场处于快速发展阶段，平潭综合实验区的确定，国际旅游岛的规划，对于整个片区物业有较高的提升空间。项目所处区域具有较高的发展价值。2、项目收益水平高2、项目收益水平高项目可售部分预计销售金额能回补项目开发成本。本项目开发结束后，扣除已投入开发成本，预计项目可盈利达到 9 个亿。