万科房地产综合项目可行性研究应用报告.doc

课 程 论 文

题目：万科房地产项目可行性研究汇报

目录

第一章 总论------------------------------------------------------------------------------2
1.1. 项目背景和概况 -------------------------------------------------------------2
1.2. 问题和提议 ----------------2
第二章 项目投资环境和市场研究---------------------------------------------------3
2.1. 投资环境分析 --------------------------------------------------------------3
2.2. 衡阳房地产投资分析--------------------------------------------------------4
2.3. 推广渠道------------------------------------------------------------------------4
第三章 建设规模和项目开发条件---------------------------------------------------5
3.1. 建设规模------------------------------------------------------------------------5
3.2. 项目概况现实状况--------------------------------------------5
3.3. 项目建设条件------------------------------------------------------------------6
第四章 节能节水方法------------------------------------------------------------------6
4.1. 设计依据------------------------------------------------------------------------6
4.2. 给排水方面缺点--6
4.3. 建筑部分节能设计------------------------------------------------------------6
第五章 环境影响评价------------------------------------------------------------------7
5.1. 环境现实状况 -------------------------------------------------------7
5.2. 项目建设对环境影响 -----------------------------------------------------7
5.3.  环境保护方法 ----------------------------------------------------------------7
第六章 劳动卫生和消防--------------------------------------------------------------8
6.1 目标及意义-----------------------------8
6.2. 职业安全卫生健康对策和方法---------------------------------------------8
第七章 项目实施进度------------------------------------------------------------------9
7.1. 项目开发期 -------------------------------------------------------------------9
7.2. 项目实施进度安排--9
7.3. 项目实施过程控制方法 ----------------------------------------------------9
第八章 投资估算和资金筹措 ------------------------------------------------------10
8.1. 投资估算结果 ---------------------------------------------------------------10
8.2. 资金筹措 ---------------------------------------------------------------------10
第九章 财务分析----------------------------------------------------------------------11
9.1. 财务评价基础数据选择 ------------------------------------------------11
9.2. 财务评价--------------------------------------11
9.3. 不确定性分析----------------------------------------------------------------14
第十章 社会评价 -------------------------------------------------------------------15
10.1. 项目对社会影响分析 ---------------------------------------------------15
10.2. 风险分析--------15
10.3. 社会评价结论----------------------------------------------------------------16
第十一章 研究结论和提议-------------------------------------------------------------16
11.1. 可行性研究结论-------------------------------------------------------16
11.2. 提议-----------------------------------------------------------------------------16

第一章 总论
1.1. 项目背景和概况
1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目
2、承接单位概况：
单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发
单位性质：有限责任企业(外国自然人独资)
注册资金：港币2,000万元
单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号
业务范围：房地产开发、销售
法定代表人：吴小平
企业责任人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南
3、可行性研究汇报编制依据：
（1）和委托方签署咨询协议；
（2）国家计委计办投资[]15号审定《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
4、项目提出理由:
（1）项目建设符合国民经济发展;
（2）项目对城市建设将起到促进作用;
（3）处理劳动就业需要。
5、拟建地点
本项目在衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路和湘江风光带相连、南至望江路、东隔计划中小区小学和中天路相连、北至小区北部主路口。
1.2. 问题和提议
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳房地产项目开发程序及要求。依据测算，在估计销售价格、销售率条件下，本项目含有良好可行性。在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充足利用地块区域优势和景观资源；和著名专业设计企业、中介顾问企业合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制订合理市场营销方案，扩大媒体宣传，重视营销推广，确保销售资金回款。
第二章 项目投资环境和市场研究
2.1. 投资环境分析
1、国家政治经济形势及相关政策
整年中国生产总值246,619亿元，比上年增加11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增加3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增加13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增加11.4%。第一产业增加值占中国生产总值比重为11.7%，和上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。
2、项目开发地域经济社会情况及管理、政策原因
，衡阳市固定资产投资较快增加，投资结构深入优化。全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增加28.3%。从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，和去年持平；第二产业投资114.9亿元，增加52.4%；第三产业投资109.6亿元，增加10.8%，工业投入显著加大。整年工业完成投资114.9亿元，比上年增加53.3%。其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资比重为71.5%；电力、燃气及水生产供给业完成投资8.5亿元，占工业投资比重为7.4%。社会事业和基础设施投资全部有大幅度增加。房地产开发投资稳步增加，整年完成投资额23.5亿元，增加41.7%，最近五年是衡阳投资额增加最快五年。
2.2. 衡阳房地产投资分析

从上面图表数据中能够看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度增加，一次是，一次是。开始出现房地产投资热潮兴起，也能够说是华新开发区正式开启，而将这种热潮推向了顶峰。投资热潮源于市场需求策动，二者展现着良好增加势头。
2.3. 推广渠道
1、报纸广告
包含衡阳日报、衡阳晚报，属于经典政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。
2、短信推广
成本低，覆盖面广，操作简单灵活，能够作为一个长久营销手法。
3、影视广告
当地多个电视台收视率不高，关键用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一动态广告平台，值得周期性高密度投放。

第三章 建设规模和项目开发条件
3.1.建设规模
本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）
3.2.项目概况现实状况

1、地点和地理位置
本项目在衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路和湘江风光带相连、南至望江路、东隔计划中小区小学和中天路相连、北至小区北部主路口。本项目和衡阳市著名东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想商业、住家风水宝地。
2、土地权属类别和土地情况
本项目开发建设土地在衡阳市珠晖区荷花坪154号地域，面积为20,936.7平方米。经衡阳市人民政府国用（）第A102843号国土使用证同意为城镇单一住宅用地。本项目土地开发建设计划，已经衡阳市计划局审议经过。
3.3.项目建设条件
衡阳市处于湖南省凹形面轴带部分。周围围绕着古老宕层形成断续环带岭脊山地，内镶大面积白垩系和下第三系红层红色丘陵台地，组成经典盆地形势。衡阳盆地南高北低。整个盆地南面地势较高，1000米以上山中东西连绵数十公里，而盆地北面相对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状屹立于中间，其东西两侧全部有较低向北通道，其东侧湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。整个地形由西南向东北复合倾斜而盆地由四面向中部降低，展现1000米，800-700米、400-300米、150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。
第四章 节能节水方法
4.1. 设计依据
为落实实施国家节省能源、保护环境法规和政策、开发利用新能源和可再生能源，提升采暖和空调能源利用效率，改善湖南省居住建筑室内热环境，依据中国行业标准《夏热冬冷地域居住建筑节能设计标准》，JCJ134-制订标准为依据。
4.2. 给排水方面缺点
排水管挡住窗子问题、消防管应该避免在住户家里面部署问题。给排水设计细部及漏项问题。转换层洗手间排水管问题。
4.3. 建筑部分节能设计
1、墙和屋顶中接缝、混凝土、嵌入外墙金属等组成热桥部位均作隔热保温处理，确保其内表面温度，不低于空气露点温度并降低附加传热损失。
2、建筑屋顶和外墙采取下列节能方法而且预防白蚁、鼠等生物侵害。 ①浅色磁砖饰面。 ②外加保温隔热结构。 ③采取倒置式屋面和种植屋面，局部采取坡屋顶，以增加温隔热性能。
3、外窗均采取浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。
4、楼梯间采取封闭式并可开启外窗。
第五章 环境影响评价
5.1. 环境现实状况
1、 大气质量现实状况。依据检测结果，建设区域内SO2 、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现实状况基础符号国家环境质量二级标准，环境空气质量很好。
2、气象。整年气候基础特点：上六个月气温基础趋势：冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及多种生物生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，下六个月气候基础趋势：夏秋季节雨水充沛，比较清凉，雨季结束不显著，和上六个月暖冬事件有很好相关性。
5.2.项目建设对环境影响 
项目范围内没有任何污染源，包含项目投入物料、工厂生产过程、项目产出物，均无污染源。项目建设和经营不会对周围环境造成污染，符合环境保护要求。 
5.3. 环境保护方法 
①  噪声治理。高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动设备，在震动设备基础上设置减震器，必需时可对相关部位采取隔音处理。 各类水泵单独设置在各自水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。
② 污水治理。本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上雨水污水管道。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 
③ 固体废物治理。小区固体废弃物关键是生活垃圾，小区建设垃圾搜集点，部署在交叉路口，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒。
第六章 劳动卫生和消防
6.1目标及意义
　国家劳动安全部门明确要求，建设项目中劳动安全卫生设施必需符合国家要求标准，必需和主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用（三同时）
劳动安全卫生设计是建设项目初步设计文件关键内容之一，也是项目完工验收居。在项目可研阶段，必需报送劳动部门审批，经过后方可立项和实施。
6.2.职业安全卫生健康对策和方法
1、安全施工保障方法
（1）、防自然灾难方法
（2）、电气安全保障方法。
（3）、机械设备安全。
（4）、安全供水。
（5）、通风、防尘、防毒。
（6）、噪声控制。
（7）、厂区绿化。
2、消防关键防范方法
（1）、依据生产运输及厂区消防要求，对厂区四面区带之间，设置环形主、次道路网，既是运输道路，同时兼作消防车道，主、次干道宽度能够确保消防车辆通畅无阻。
（2）、消防给水按同一时间内发生一次考虑。厂区设生产消防双路给水管网，道路一侧每隔小于120米处设置地上消火栓。按相关规范配置室内外消火栓，并还按《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90要求，配置一定数量干粉灭火器。
（5）、预防方法：定时检修消防设备及器材定时对消防人员进行培训，人员要持证上岗。
第七章 项目实施进度
7.1. 项目开发期
1月至6月为项目主体工程建设期。
7.2. 项目实施进度安排
项目总体工期时间为1.5年，从1月至6月。 7月，完成项目计划、报批、前期勘察设计和拆迁工作； 2月，1-3号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工； 4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工； 6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施建设。
7.3. 项目实施过程控制方法
1、项目进度控制方法
在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检验,并立即对检验情况进行分析,找出影响进度原因做好进度计划调整和完善。检验方法有以下三种: (1)建立项目实施进度报表； (2)派出常驻人员，现场进行检验； (3)定时召开现场会议。
2、项目质量控制方法
项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数听说话”标准，以确保和提升工程质量。利用系统概念和方法，把各步骤质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又相互促进管理网络和有机质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意工程。

第八章 投资估算和资金筹措
8.1.投资估算结果
总投资估算表
单位：万元
项目
估算费用
工程费用
8,479.07
前期费用
102.62
土地费用
1,287.4
报建费
548
监理费
84.79
设计费
61.95
不可预见费
423.95
销售费用
396.04
建设期贷款利息
266.62
总投资
11,650.44
8.2. 资金筹措
1、资本金筹措
本项目自筹资本金为8,650.44万元（约占总投资74%），全部用于本项目标开发和建设。
2、债务资本筹措
本项目债务资金约3,000万元，全部用于本项目标开发和建设，经过向金融机构融资处理，按2年期利率7.56%上浮40%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。
3、资金起源落实情况
房地产开发企业资金运作方法通常以下：自有资金全部用于投资； 预售收入扣除相关税费后用于投资；若资金还短缺，则经过金融机构借贷来填补。
第九章 财务分析
9.1. 财务评价基础数据选择
销售价格根据建设成本及营销部门提供数据确定；
营业税：税率为5%；
城市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算；
教育费附加：按实际缴纳营业税3%计算；
所得税：税率为25%。
折现率设定：参考行业要求，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；
9.2财务评价
基础报表
1、损益和利润分配表
单位：元
项 目
12月31日
12月31日
营业收入
489亿
410亿
营业成本
345亿
250亿
销售费用
15.1亿
18.6亿
财务费用
5.74亿
6.57亿
管理费用
14.4亿
15.3亿
资产减值损失
-5.24亿
12.7亿
投资收益
9.24亿
2.09亿
营业利润
86.9亿
63.6亿
利润总额
86.2亿
63.2亿
所得税
21.9亿
16.8亿
净利润
53.3亿
40.3亿
（一）企业盈利分析
企业实现营业收入489亿元。和去年同期相比增加为19.27%，但该企业最终净利润比去年同期增加32.26%，说明企业业务规模处于较快发展阶段，房地产行业竞争力较强，市场推广工作成绩很大，企业业务规模逐步扩大。
2、财务现金流量表
单位：元
现金流量表
12月31日
12月31日
经营:销售商品、提供劳务收到现金(元)
576亿
428亿
     收到税费返还(元)
--
--
     收到其它和经营活动相关现金(元)
18.9亿
14.8亿
     经营活动现金流入小计(元)
595亿
443亿
     购置商品、接收劳务支付现金(元)
346亿
302亿
     支付给职员和为职员支付现金(元)
12.0亿
23.2亿
     支付各项税费(元)
65.4亿
78.6亿
     支付其它和经营活动相关现金(元)
79.4亿
39.0亿
     经营活动现金流出小计(元)
502亿
443亿
经营活动产生现金流量净额(元)
92.5亿
-3415万
投资:取得投资收益所收到现金(元)
3.92亿
7641万
     处理固定资产、无形资产和其它长久资产收回现金净额（元）
1.42亿
569万
     投资活动现金流入小计(元)
11.7亿
14.2亿
     购建固定资产、无形资产和其它长久资产支付现金（元）
8.06亿
2.15亿
     处理固定资产、无形资产和其它长久资产支付现金净额（元）
1.42亿
569万
     投资支付现金(元)
15.8亿
13.7亿
     投资活动现金流出小计(元)
53.6亿
42.7亿
投资活动产生现金流量净额(元)
-41.9亿
-28.4亿
筹资:吸收投资收到现金(元)
8.29亿
4.73亿
     取得借款收到现金(元)
207亿
143亿
     筹资活动现金流入小计(元)
216亿
206亿
     偿还债务支付现金(元)
216亿
117亿
     分配股利、利润或偿付利息支付现金（元）
29.5亿
30.0亿
     筹资活动现金流出小计(元)
246亿
147亿
筹资活动产生现金流量净额(元)
-30.3亿
58.7亿
现金流量分析
1．现金流入结构分析
现金流入为595亿元。企业经过销售商品、提供劳务所收到现金为576亿元，它是企业当期现金流入最关键起源，约占企业当期现金流入总额96.81%。
2. 依据估计现金流量表计算，在基准收益率为10%前提下，可测算出其净现值为3,001.06万元。
9.3不确定性分析
1、敏感性分析 
依据本项目标特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。测试结果表明： 
当最不利原因商品房销售下降5%时,总投资不变情况下，其收入下降5%，项目财务净现值2231.16万元，内部收益率为56.16%；当项目成本增加10%，在收入不变情况下，项目财务净现值为.77万元，内部收益率46.75%。均高于基准收益率10%，说明项目有很强抗风险能力。 
2、盈亏平衡分析 
当其它条件不变，销售均价下降19%时，净现值趋近于0，也能够说，当销售率为81%时（不考虑其它经营性收入，如车位租金、会所经营等），就能够达成盈亏平衡。 
就直接成本而言，在其它条件不变情况下，直接成本上升30%时，也能保持盈亏平衡。
第十章 社会评价
10.1. 项目对社会影响分析
房地产项目不一样于通常投资项目，它关系到民生问题，而且投资额大，牵涉广泛，对社会、经济、环境影响巨大。本项目具体影响在以下方面：
1、引进优异住宅开发理念，推进衡阳市房地产业发展。衡阳市房地产多年来发展很快，但因为起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发标准上全部生搬硬套其它地域经验，造成了房地产产品同质化严重。 2、开发精品小区，提升住户人居水准。本项将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、用户服务和物业管理等各个步骤进行全方位质量控制，将高标准高品质建设理念融入到楼盘定位设计当中，努力争取开发出一个高级次精品住宅小区，深入提升用户人居水准。
10.2. 风险分析
1、政策风险。这类风险关键有土地使用制度、住房制度、建筑管理制度、国家和城市产业政策等。近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策组合拳正以前所未有力度和密度为过热经济降温，其中有政策对房地产开发产业影响深远。
2、市政配套风险。城市供水、排水、供电、供气、通信、交通道路、环境保护等市政配套和房地产开发关系极其亲密。而市政建设是依据城市总体发展计划有步骤、有计划进行，假如市政配套设施不能满足房地产开发项目标建设，将会大大提升本项目开发成本和开发进度。
10.3. 社会评价结论
经过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观投资回报，给政府带来大量税收，取得显著经济效益，又能安置好住户，改善和提升居民居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在负担社会责任同时也会对当地发展产生积级影响。
第十一章 研究结论和提议
11.1.可行性研究结论
1、市场分析结论
经过对目前宏观经济形式、衡阳市房地产市场调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经含有，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策要求，经济效益和社会效益显著。
2、经济分析结论
经过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为73.86%，大于基准收益率10%；财务净现值为3,001.06万元，大于0；静态投资收回期为0.83年，动态投资回期为0.88年，充足说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，含有很好抗风险能力，本项目在经济上是合理。总而言之，本项目标实施，其社会、经济效益显著，提议立即办理相关审批手续，做好计划设计，投入开发建设。
11.2.提议
1、项目所处区域房地产市场日趋竞争猛烈，购房者心态也越来越成熟，良好计划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高级物业必备前提条件，企业结合消费者心理，根据计划设计方案立即完成景观、庭院具体设计及施工。
2、从资金起源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款依靠性较强，企业亲密关注市场改变，加强市场调研，针对目标用户，有针对性地做好宣传推介，立即开展楼盘形象展示，立即聚集人气，发明竞争优势，保障销售方案顺利实施，加紧销售款回笼。