房地产行业异地开发模式研究报告样本.doc

房地产企业异地开发模式研究121文件和土地招标拍卖政策出台给中国房地产企业发展戴上了双重紧箍咒。首先，以121文件为关键房地产行业信贷紧缩政策出台大大压缩了现在中国房地产企业资金空间，使房地产企业忽然面临资金担心格局；其次，以国务院21号令和11号令为关键土地收购贮备制度和招标拍卖制度实施，使政府开始垄断土地一级市场，土地深入成为稀缺资源。信贷政策和土地政策双重紧逼使房地产企业发展走上了又一个十字路口，生存还是毁灭，收缩还是扩张，全部成为目前房地产企业面临迫切问题。一、中国房地产企业两次异地开发浪潮及目前格局历史来看，中国房地产企业曾经有过两次全方面异地扩张浪潮。第一次是在90年代早期非理性扩张。伴随土地出让制度实施和对多种资金进入房地产行业限制性条件放开，中国房地产企业迎来了第一轮发展高潮，在暴利推进下，大量房地产企业进入异地发展，大量圈地，尤其是以海南为代表房地产市场，地价狂升，房价暴涨，随即便造成了中国房地产泡沫破灭和连续数年房地产市场萧条。第二次则是从90年代末期开始连续至今理性扩张。伴随中国总体经济形势好转和福利分房制度取消，房地产企业迎来了新一轮发展高潮。在这一发展过程中，以万科为代表房地产企业在原有存量土地基础上进行了全新开发模式调整和品牌整合，并继而向全国各大中城市渗透，进行全国战略布局。现在万科业务已经扩展到北京、上海、深圳、武汉、成全部等18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心三大区域城市群带发展和其它区域中心城市发展策略，取得了很好发展效果。从现在来看，中国房地产企业异地扩张格局表现为以下多个特点：1. 犬牙交错，南北纵横。大量房地产企业向异地拓展，形成了南北纵横，犬牙交错格局。首先是大量南方房地产企业北上，以深圳万科、阳光一百、金地、世纪金源为代表大型房地产企业借助在南方丰富开发经验和雄厚资金基础进入北京、天津、沈阳等北方城市，进行全国布局；接着便是北方房地产企业快速崛起和返攻南方，以天津顺驰为代表房地产企业近些年来发展迅猛，在南方城市大力扩张，圈地造房。2. 一线竞争，二线拓展。考虑到一线城市所含有强大购置能力、完善房地产市场基础和良好区域覆盖能力，中国大部分房地产企业纷纷将一线城市作为本身区域布局关键。然而这也造成了现在一线房地产市场异常猛烈竞争格局。从全国战略出发，继万科、阳光一百、碧桂园等企业以后，很多房地产企业开始考虑向发展条件很好二三线城市进军，新一轮市场竞争立即展开。房地产企业进入城市房地产企业进入城市万科集团深圳、上海、北京、沈阳、天津、成全部、武汉、长春、南京、南昌、大连、广州、中山大连万达大连、哈尔滨、吉林、长春、沈阳、青岛、北京、天津、济南、南京、上海、宁波、西安、武汉、成全部、南昌、长沙、昆明、南宁中海地产深圳、北京、上海、广州、成全部、西安、长春顺驰集团天津、北京、石家庄、武汉、上海、南京、苏州、无锡招商地产深圳、北京、上海、广州、西安、武汉、南京、香港、澳门阳光100北京、天津、重庆、济南、长沙、南宁、柳州、桂林珠江合生广州、北京、天津、上海、西安、深圳北京城建北京、重庆、上海、大连、海口、珠海保利地产广州、北京、上海、武汉、哈尔滨复地集团上海、武汉、南京金地集团深圳、北京、上海、武汉世茂集团上海、南京、福州、香港华润置地北京、上海、成全部万通集团北京、西安绿地集团上海、南昌、合肥、长春大华集团上海、南京、武汉富力地产广州、北京二、目前房地产企业异地开发机遇及面临问题新一轮房地产调控政策出台，在使房地产企业发展面临较为严峻格局同时，也为含有一定运作实力和资金实力房地产企业进入异地市场，进行全国布局提供了条件。首先，房地产信贷政策收紧使房地产行业出现重新洗牌格局，为外地房地产企业进入异地开发提供了机遇。房地产信贷政策出台，使大量中小房地产企业面临资金链紧缩甚至断裂尴尬局面，而原有经过关系取得土地、经过银行资金进行项目运作“空手套白狼”大量企业也极难进行维持，大量房地产企业会经过出让项目或土地方法往返收资金，这为其它房地产企业介入提供了极好机会。其次，土地招标拍卖制度完全施行给房地产企业提供了一个平等竞争平台。即使现在还存在一定运作缺点，但长远来看，经过靠关系拿“一手地”开发商还是会逐步淡出市场，有实力、有竞争力企业能够愈加合理地获取土地，得到愈加好发展。这也使外地开发商有了平等进入目标城市市场机会，为跨地域经营提供了契机。和此同时，也必需看到，目前房地产行业还是处于洗牌早期阶段，水平参差不齐，企业良莠混杂，即便是初具规模和实力企业在异地开发时也存在多种多样问题。关键表现在：（一）只看现实状况，不看前景。房地产企业在选择异地进入目标时眼光短浅，亦步亦趋，即只看目前目标区域房地产发展情况，而不考虑企业本身竞争实力和区域未来发展前景，往往进入以后才意识到区域市场结构已被破坏，而不得以去面对猛烈竞争或混乱竞争格局。（二）贪图廉价，混乱布局。房地产企业在异地开发上缺乏对应统筹和计划，以土地定区域，哪里廉价往哪里去，随意开发，混乱布局，造成企业布局混乱，品牌复杂，甚至项目品牌和企业品牌相冲突，难以形成企业在区域内关键品牌和竞争力。（三）不顾实力，盲目抢地。伴随国家对土地一级市场垄断和一线城市土地供给量逐步降低，一二线城市土地开始成为稀缺资源，对于土地资源贮备也开始成为房地产企业开发关键之一。然而对土地资源贮备必需和房地产企业实力相结合，尤其是在国家对土地拍卖制度实施管制力度增加情况下，对于土地拍卖资金缴纳管理加强，土地贮备对企业现金流会有很大影响，就更需要依据企业发展统一模式和战略计划合理拿地。房地产企业为垄断资源而不计成本、不计实力抢地无异于走钢丝。三、房地产企业异地进入指标体系及其判定方法要处理上述问题，房地产企业在进入异地开发时，必需从宏观、中观和微观三个层面来进行，即从区域经济、城市经济、产业经济和企业本身实力诸方面考虑，从战术和战略上为企业确定异地进入时机和步骤。（一）以城市区位为基础，综合考虑区域房地产结构及前景对于区域房地产情况评定首先需要对区域经济潜力及其发展前景进行评定。城市在不一样发展阶段其经济情况、产业结构、消费倾向、居民结构全部会表现为不一样特点，并进而影响到区域房地产市场结构和发展潜力。通常来说，处于区域经济联合带和区域关键城市辐射区经济区域在大城市发展产业外溢和经济联动效应下会含有相对很好经济发展前景，经济增加性强，产业结构会由区域自给型逐步向区域分工型方向发展和调整，居民住房需求也会在产业人口进入、消费水平提升影响下有对应改变。经过寻求含有市场潜力进入区域，首先能够避开目前房地产发展热点城市猛烈竞争，其次能够率优异入未发掘市场，为区域战略布局奠定基础。对于城市区域情况分析，关键从经济区位分析和经济现实状况分析两方面进行，经过对目标城市现有情况和发展趋势评定，确定城市未来走向。关键考虑指标有：1. 经济现实状况分析指标：a) 城市经济总体实力：GDP，城市计划。b) 城市居民收入情况：人均可支配收入，居民家庭人均收入及恩格尔系数。c) 城市消费水平：社会消费品零售总额，全市商业增加值，城镇居民储蓄存款余额。2. 经济区位分析指标：a) 区域位置评定：地理区位，经济圈区位，产业带区位。b) 区域经济影响力分析：区域城市分布，交通体系情况，通行量，城市性质和功效。c) 区域政治地位分析：政治影响力，文化影响力。依据以上两方面综合评定，对于区域内城市情况通常可分为以下四类： 城市类别一线城市二线城市三线城市四线城市特征国家经济中心或政治中心跨区域政治中心或经济中心区域政治中心或经济中心子区域政治中心或经济中心辐射区域全国乃至国际所在省及周围地域所在区域城市周围区域经济发达，外向型为主较发达，含有一定外向型较发达，区域性较强通常或较差，区域性很强产业有大量全国性和国际性支柱产业有较多地域性和全国性支柱产业有一定全国性支柱产业，地域性产业较多自给型社会生活生活水平高，生活方法和国际接轨且对中国有巨大影响生活水平高，对周围地域有很大影响生活水平较高，受关键城市影响较大生活水平通常，受外界影响较小文化有本身代表文化，对周围地域影响强烈区域文化中心，对周围地域有较强影响区域文化中心，受周围关键城市文化影响受外界影响区域地位国家级关键增加极区域增加极子区域增加极隶属增加对象代表城市深圳、广州、北京、上海天津、杭州、成全部、沈阳、大连、青岛青海、呼和浩特及诸地级市县级市而从产业区功效上来看，城市会表现为以下三种类型：城市类别产业结构人口流动市场情况发展前景关键区城市以现代物流、金融、咨询等服务业为主，制造业向高精尖方向发展，成为区域产业分工创新区人口高度密集，外来人口众多，总体素质较高市场高度发达，大量人口进入和居民收入提升使得市场购置力很强，但市场竞争也很猛烈连续壮大辐射区城市以关键城市配套产业为主，逐步消化中心城市转移出来生产能力，充当大企业加工基地受关键区影响，部分人口向关键城市流动，但同时伴随产业发展，也有大量边缘区外来人口进入市场比较发达，居民购置力也较强，但存在结构化缺点，部分市场尚待开发和培养协同发展，逐步分化边缘区城市原先自有产业为主，很多城市产业受关键区影响而外迁，产业有空心化趋势人口外流情况严重，大量高素质人口流失市场停滞或趋于萎缩，且往往存在结构化问题重新转型或逐步萎缩（二）以城市经济为导向，合理布局区域内房地产开发架构对于可进入区域房地产市场布局和进入战略选择，必需在城市经济结构基础上充足考虑当地房地产市场供需情况和竞争可能。城市经济结构决定了一个城市房地产市场总体趋势和市场潜力，而当地市场供需情况则为判定当地房地产市场饱和程度提供了依据。和此同时，房地产行业受政策等外界原因影响大特点在异地开发时表现得更为显著，是否会受到当地企业强力排挤？是否会受到非市场原因额外干扰？是否会受到当地消费者联合抵制？全部是房地产企业在异地开发时必需考虑问题。对于区域房地产市场分析，关键从市场结构分析、供需情况分析和竞争情况分析三个层面进行，具体表现为以下多个指标：1. 市场结构分析a) 消费结构：城镇居民家庭平均每人整年消费性支出百分比。b) 产业结构：中国生产总值组成，第三产业增加值。c) 产品结构：市场产品定位（项目定位、品质定位、房型和面积定位、客源定位、价格定位），供给量。2. 供需情况分析a) 需求情况：市区人口密度，年新增人口数，户住房间数及面积，年末实有房屋建筑面积，人均住房面积。b) 供给情况：征用土地面积，施工面积，完工面积。c) 供需比较：市场有效需求和供给量比值（销售面积/（同意销售面积+完工面积），产品积压度（住宅空置面积，空置率）。3. 竞争情况分析a) 对手竞争力：竞争对手实力。b) 市场排斥度：当地市场对外地厂商排斥强度。从市场结构来看，城市经济发展程度对房地产市场成熟有很大影响，总来看，目前房地产市场需求结构能够分为以下四种类型：发育型市场成长型市场分裂型市场稳定型市场存在区域二三四线城市二三线城市三四线城市一二线城市消费人群结构贫困阶层和中等收入阶层较多，高收入阶层极少 中等收入阶层众多，高收入阶层和贫困阶层全部较少社会两极分化，高收入阶层和贫困阶层很多，中等收入阶级匮乏 市场发达，中等收入阶层和富裕阶层人数众多市场结构三角形梨形哑铃型梯形需求成长性很好，但总体需求层次较低好，市场需求潜力很大差，市场需求小，且缺乏发展潜力很好，市场需求旺盛，可连续性很强所以在分析区域房地产市场情况时，在考虑房地产市场现在供需情况之外，既要远观其市场发展方向，也要近观其市场抗性程度。企业应依据区域内不一样城市房地产市场特点进行对应战略安排。对于市场潜力大，而企业竞争力相对较弱区域，应该采取试探进入策略，在项目中培育实力，熟悉区域特点，为深入开发打下基础。而当现有区域市场市场潜力较大、企业实力较强时，可选择走滚动开发，产品拓展道路，深入挖掘市场潜力，全力提升企业品牌和实力。对于企业能够含有绝对优势竞争力市场，则应主动进军，攫取市场高端利润，为企业下一步发展争取资源。假如以上条件全部不含有话，则应该考虑暂缓进入，培育企业实力，等候市场成熟。（三）以本身定位为标尺，全方面确定区域内房地产进入方案假如区域总体经济研究是为了对于区域房地产进入可能性评定，那么区域房地产市场分析则是对于区域房地产进入可行性衡量，而房地产企业本身实力评定更是对区域房地产市场进入具体操作一次自我检验。因为房地产开发本身所含有地域性特点，其受到当地政策环境影响和金融环境影响也极为巨大，尤其是在目前房地产行业调整，信贷和土地政策紧缩情况下，对于企业本身资金运作能力、政府公关能力和人才贮备情况进行对应评定，确保企业本身可连续发展，是房地产企业异地经营一项关键步骤。其关键指标以下：1. 资金运作能力a) 自有资金情况：现有资金量，流动比率，速动比率，现金周转率，银行授信情况b) 企业融资能力：战略投资者引入，股东融资能力，上市企业增发c) 融资创新能力：信托企业，基金企业，贴息委托贷款 ，信托贷款 2. 政府公关能力a) 政府资源情况：人员熟悉程度，高管或股东在当地所任声誉职位b) 公关人员能力：政府关系，沟通能力3. 人才贮备实力a) 项目运作人员能力b) 设计人员能力c) 工程管理人员能力经过将企业本身资源情况和当地宏观环境做匹配性分析，发觉企业所存在不足，从而确定房地产企业异地进入步伐和程序，有针对性地逐步完善企业资源情况，从而实现企业在异地扩张过程中整体实力提升。房地产企业异地开发总体指标体系及其操作步骤能够总结为下图：总而言之，房地产企业异地开发见面临从资源条件、管理水平、外界环境等一系列挑战，所以也必需从区域情况，产业结构和企业能力等各个方面进行评定，尽可能降低异地开发风险，为企业占区域内实现有效战略布局提供条件。