房地产项目申请报告简化版样本.doc

第一章 申报单位及项目概况

第一节 项目申报单位概况

鹰潭市鸿盛置业成立于11月，是一家集房地产开发及经营、建材销售等综合性房地产开发企业。
鹰潭市鸿盛置业于10月10日经过网上竟拍出让方法竞购得在鹰潭市信江新区龙虎山北路以西、纬一路以北地块国有建设用地使用权，面积80987.87平方米（折合121.48亩），建设用地总费用为12900万元，用以开发建设商住小区和政府安置房。企业秉持以专业、务实作风，以创新意识，认真践行企业进入鹰潭宏观发展战略，计划在未来五年巨献以现代文化为驱动多个标志性商业体建筑集群。
第二节 项目概况
1.开发项目名称：鹰潭市金泰花园
2.项目建设地点：鹰潭市信江新区，东至龙虎山北路、南至纬一路、西至林地、北至林地。
3.建设性质:新建
4.建设内容和规模: 现实状况地块略呈长方形，东西向较长，土地利用率高。总用地面积80987.87平方米（折合121.48亩）。关键建设内容包含高层商业住宅、政府安置房、商业及公共配套等建筑，同时建设区内道路、室外给排水、电力电信、燃气、绿化、景观等配套设施。项目分两期进行建设。
5.总体计划关键经济技术指标
用地面积80987.87平方米（121.48亩），总建筑面积243649.03平方米，其中:一、计容面积181827.77平方米。包含：1、高层商业住宅120612.66平方米（1067户）；2、政府安置房49276.36平方米（440户）；3、商业建筑面积7755.35平方米（其中安置房配套商业网点面积623.84平方米）；4、物管403.39平方米，小区服务用房面积296.08平方米，小区卫生服务站267.32平方米，文化活动站329.53平方米，居委会用房410.62平方米，公厕218.87平方米，幼稚园1979.70平方米，配电室277.89平方米。二、地上架空层不计容面积548.20平方米。三、地下室建筑面积61273.06平方米。容积率2.4，建筑密度15.28%，绿地率33.27%，建成后入住户数1507户，地下室停车位1381辆，地上停车位120辆。
6总投资及资金起源：
项目总投资69393.32万元。其中工程费用45097.81万元,其它费用16860.51万元，工程预备费3097.92万元，财务费用4337.08万元。
资金由房地产开发自筹处理34393.32万元（包含20817.99万元项目资本金），申请贷款35000万元。
7.建设开发目标:
着力营造品质独特、配套设施齐全居住小区。经过合理功效布局和交通组织，提供高质量居住环境。功效布局以高层和多层相结合、相联络、相融合方法。外部交通组织简捷顺畅，和城市道路保持便捷交通联络，既确保高效商业进出通行，又享受私密居住环境。
8.项目地理位置:
拟建项目在鹰潭市信江新区，东至龙虎山北路、南至纬一路、西至林地、北至林地。该地域是鹰潭市信江新区区域。地块周围交通便利，环境优越，是理想商服地域。
第三节 编制范围
本项目申请汇报编制范围包含项目标工程建设方案、外部建设条件评述、项目建设发展计划、产业政策和行业准入分析、资源开发及综合利用分析、节能方案分析、建设用地、征地拆迁及移民安置分析、环境和生态影响分析、经济影响分析和社会影响分析等。

第二章 拟建项目情况

第一节 项目所在地发展概况

鹰潭市在赣东北中部，信江中下游。面向珠江、长江、闽南三个“三角洲”，是内地连接东南沿海关键通道之一。辖区东接弋阳县、铅山县，西连东乡县，南临金溪县、资溪县北靠万年县、余干县、东南一隅和福建省光泽县毗邻。境域南北长约18千米，东西宽约38千米。距省会南昌市143千米（铁路里程）。全市总面积3556.7平方公里,占江西省总面积2.15%。市委、市政府座落在市区梅园新区。
鹰潭是江南关键交通枢纽，同时也是新兴铜业、能源和化工基地。现已初步形成了冶炼、电力、化工、机械、建材、医药、食品等门类较为齐全工业体系。全球最大艺术木雕生产企业，全国规模最大、产量最高、技术设备最优异铜冶炼企业，全国储量最大银矿，江西省第二大火力发电厂，磷铵复合化服厂跻身全国同行“四强”之列。
鹰潭自然风光和人文景观丰富多彩。市区龙头山麓有一深潭，“涟漪兴其中，雄鹰翔其上”，鹰潭由此而得名。拥有99峰、24岩、108处自然景观和近百处人文景观龙虎山，为中国正一派道全部发祥地，素称“洞天福地”、“仙府道全部”，“溯道教之源，揽漓江之胜，探崖墓之奇”，在中国84个国家级关键风景名胜区中独展风采。东汉中叶第一代天师张道陵在此炼丹，传说丹成而龙虎现，故名。以后，共有63代天师在此修道传箓，历时1900余年。至今保留较为完好嗣汉天师府，建筑瑰丽，气势雄伟，号“南国第一家”，可和至圣先师孔府媲美，1983年成为国务院列为对外开放27个关键宫观之一。从1990年起，市政府十二个月一度在这里举行龙虎山文化活动周和经贸旅游活动周。鹰潭还是中国罕见古越族文化宝库。
鹰潭属亚热带温湿气候，四季分明，年平均气温18.2℃，年平均降雨量1827毫米，无霜期268天。现辖鹰潭市、余江县、月湖区、龙虎山风景区管委会、工业园区。全市土地面积3554平方公里，总人口110.08万人（包含户籍常住人口105.08万人、暂住六个月以上流感人口约5万人）。其中主城区（月湖）市区人口21.06万人（包含户籍常住人口18.26万人、暂住六个月以上流感人口约2.8万人），其中非农业人口共12.27万人。境内交通四通八达，浙赣、鹰厦铁路、皖赣铁路在此交汇，320、206国道呈十字交叉穿越市区，梨温高速公路横贯市区北部。信江自东向西流贯市境北部，绕城而过，经鄱阳湖达长江入海。其境内旅游、矿藏资源丰富
一、鹰潭市城市社会经济发展情况
，全市上下牢牢把握“稳中求进”总基调，紧紧围绕建设富裕、秀美、宜居、友好鹰潭目标，认真落实落实“主攻项目，决战‘三区’，凸现特色，实现跨越”总体要求，主动应对和克服国际经济低迷、中国需求不足等不利影响，锐意进取，扎实工作，经济社会实现连续健康发展，绝大多数指标完成或超额完成年度计划。估计（下同）整年实现生产总值482亿元，完成年计划100%，同比（下同）增加11.7%，其中，一产增加3.6%，二产增加13.4%，三产增加10.5%。全社会固定资产投资410亿元，完成年计划100%，增加22%。财政总收入78.7亿元，完成预算调整后100%，增加10.7%地方财政收入58.3亿元，完成年计划130.8%，增加50%。城镇居民人均可支配收入19880元，完成年计划101%，增加13.5%，农民人均纯收入8600元，完成年计划100%，增加13%。
全市三次产业结构比由8.9：64.7：26.4调整为8.2：64.3：27.5。184家规模以上工业企业实现主营业务收入2400亿元，增加21%，增加值280亿元，增加15%。全市工业用电27.7亿度，增加5.3%。铜产业实现新突破，完成主营业务收入2130亿元，增加17.2%。水工、节能照明等战略性新兴产业加紧发展，65个 “1+6”产业项目集中开工，累计完成投资超100亿元。工业发展平台 “提档升级”，鹰潭高新区成功升格为国家高新技术产业开发区，贵溪工业园被认定为省关键工业园区。节能照明、汽摩配等省级产业基地建设顺利推进。龙虎山景区成功创建国家5A级旅游景区，上清古镇改造、天裕豪生大酒店等项目顺利推进，旅游经济跃上大平台、大产业、大发展新起点，整年接待游客1100万人次，增加30%，旅游总收入76亿元，增加30%。龙虎山景区旅游直接收入2.13亿元，增加33%。 物流业实现营业收入130.5亿元，增加83.6%，上缴税收5亿元，增加62%。文化产业实现主营业务收入43亿元。全市信贷投放首次突破300亿元，鹰潭农商银行挂牌开业。粮食总产再创新高，达67.8万吨，实现 “九连增”。产业化经营势头强劲，龙头企业实现销售收入52亿元，增加20%。科技兴农显著提升，农业机械总动力达87.1万千瓦，增加8%。实施水利建设项目127个，完成中潢圩堤等五河治理应急除险和40座小型病险水库除险加固任务。
全市在建项目502个，新开工亿元以上项目60个，实现固定资产投资345亿元,增加25%。年初确定60个关键工程52项开工建设，完成投资50亿元，20个项目列入省关键工程，创历史新高。沪昆铁路杭长客运专线进展顺利，贵电“上大压小”第二台机组建成投运，西气东输二线及省天然气管网一期、二期基础完工，省成品油管道二期加紧推进；海关和国检大楼基础完工，眼镜产业园标准化厂房主体工程基础完成，市中级法院审判综合大楼完工，三川水工产业园一期已完成，三花股份铜阀、水晶光电企业光电薄膜项目试生产，万宝至微型马达二期正进行设备安装。食品、金银珠宝、石油及制品类等消费热点连续升温，城镇消费协调增加，实现社会消费品零售总额115亿元，增加14.6%。开通鹰潭至宁波“五定班列”，打通了海铁联运国际运输通道。实现外贸出口7.1亿美元，增加16.5%，连续三年取得全国外贸百强城市。
新区建设如火如荼。总长24.3公里信江新区 “三纵三横”路网基础成型。信江大市场 （廉租房）进入主体施工阶段，高铁北站、滨江景观工程等项目进展顺利。老区改造稳步推进。惠及3万人百佳城、山背小区、立新巷等小街小巷综合改造全方面完成。市天然气管道工程建成投运。滨江公园二期、林荫东路综合改造全方面完工，城市计划展示馆立即开馆，月湖新城、市迎宾馆、林荫西路贯通等项目有序推进，北极阁重建项目开工建设。新农村建设有声有色。以创建 “秀美乡村”活动为抓手，完成了242个村点新农村建设任务。贵冶周围11个自然村环境整改任务全方面完成，全省农村关键污染区域专题治理工作推进会在本市召开，“鹰潭模式”在全省推广。
二、 信江新区发展计划
根据《鹰潭市城市总体计划(—)》提出战略发展目标，鹰潭市城市发展战略是：突出月湖主城区中心地位，整合月湖、贵溪、余江、龙虎山四区资源，统筹计划，推进“四区合一”进程，构建“大鹰潭”格局，落实以大铜产业、大物流、大旅游、大城市框架为关键内容“四大一新”发展战略，实现鹰潭城市超常规发展,其城市人口到发展为100万人。
（一）信江新区概况
信江新区在鹰潭城市北部，和老城区隔江相望，信江从东、南、西三面围绕而过，区内绿色葱郁，水清气新，含有很优越生态和景观条件。依据鹰潭市城市总体计划，信江新区将计划成为含有大型商贸会展、商务办公、文化娱乐和生活居住等功效新城区，并将是新城市公共中心所在。
伴随国家“生态文明”兴国策略提出，鹰潭城市面临着一个实现跨越发展历史机遇期。省委省政府领导要求“要把信江新区作为环鄱阳湖一颗明珠来建设”，在这么背景下，信江新区开发已不是一个通常意义上城市规模扩展，而是成为新形势下实践生态可连续新型城市发展模式，提升城市品位和能级，在区域发展格局中脱颖而出重大战略举措。伴随信江跨江桥梁工程开启，信江新区开发将掀开新篇章。
（二）信江新区发展计划
1.功效定位
信江新区计划定位为：人和自然友好共生、多层面应用生态理念和技术生态城，鹰潭新城市中心所在，集商务办公、商业服务、文化娱乐、休闲度假、生态居住等功效于一体现代化滨江新城。
2.计划结构
计划形成“一核两翼”布局结构。
一核——是指在信江新区中央公共服务功效区，行政科教区和休闲度假区组成，组成服务于鹰潭主城区及全市公共服务中心。
两翼——以公共服务功效区为界，划分为夏东、夏西两大居住功效区。夏东居住功效区以商品住宅区为主，夏西居住功效区兼有商品住宅区、保障性住宅区、拆迁安置基地和拟改造村庄等多个类型。每个居住功效区各包含两个居住小区。
3．信江新区计划居住用地为434.75公顷,占计划建设用地百分比为42.85%。
居住用地由夏东居住功效区、夏西居住功效区和包含居住功效混适用地组成。夏东居住功效区由两个居住小区组成，以建设商品住宅区为主，计划建成设施完善、环境优雅、技术优异生态型住宅区；夏西居住功效区由两个居住小区组成，以建设保障性住宅小区、动迁安置小区和拟改造村庄为主。计划在城市商业文化中心和居住功效区中心布局居住/商业混适用地混适用地，安排一定数量居住建筑，以保持公共中心区人气。

第二节 项目建设背景

伴随多年来经济展现连续快速增加好势头，社会资产积累日益丰厚、办公现代化意愿和需求也越来越强烈。
1.企业文化发展在一定程度上提升了办公现代化需求。本市现有办公类建筑相对其它发达地市在数字化、信息化、便捷化等各方面全部显得较为落后，企业发展有强烈和发达地域、乃至国际接轨需求。
2.伴随大学生每十二个月招生计划扩张，每十二个月参与工作新增人群越来越多，直接加大了写字楼建筑市场刚性需求，新参与工作大学生大多数全部是涌入城市中寻求工作，各企业对办公场所需求总量在逐年增加。
3.伴随鹰潭经济发展加紧，投资环境优化，外商进入鹰潭拓展业务活动越来越多，她们带来很多外地优异管理理念同时，也带来高级办公环境风尚。鹰潭高级写字楼市场刚刚起步，现在开发量，远远满足不了现代化写字楼需求增加，商服市场前景很宽广。

第三节 建设条件

一、自然条件
1．地形、地貌
本项目所在地块区域属低矮丘陵地貌，单元风化剥蚀丘岗谷-地域沟谷一部分，底层结构简单，无不良工程地质现象。土层关键可分为（1）杂填土；（2）淤泥质粉土；（3）中粗沙；（4）强风化砂岩；（5）中风化砂岩等5个土岩层。
二、气象
鹰潭市地处赣东北部，红砂岩丘陵地带，夏季气候炎热，为江西省高温地域。鹰潭市属中亚热带温暖湿润季风气候区，含有四季分明、气候温和、雨量丰沛、日照充裕、无霜期长特点。在春季因冷暖交替，天气多变；汛期常有暴雨，有时酿成水灾；盛夏酷热；秋季天高气爽；往往有伏、秋旱发生；冬季较温暖、霜雪较少。按气候标准分季，则冬夏长而春秋短(春季70天、夏季120天、秋季62天、冬季113天)，年平均气温18.1℃；最热月(7月)平均29.7℃，最冷月(1月)平均5.6℃；年极端最高温度41.O℃(1991年7月23日出现在鹰潭)，年极端最低温度-15.1℃(1991年12月29日出现在余江)，≥0℃以上正积温平均为6586.4℃；>10℃有效积温达5705.6℃；连续天数平全部有252天。无霜期平均达264天。年平均降水量为1889.2毫米，平均降水日数有186天；汛期4至6月)降水占整年48.3％，旱季(7—9月)占20％。一日最大降水量为281.2毫米；最长连续阴雨日数为17天，最长无降雨日数为51天。太阳年辐射总量为108.5千卡／平方厘米，生理辐射年总量为63.1千卡／平方厘米，4-10月光合有效辐射总量为37.9千卡／平方厘米。
三、水系、水文
(1)信江
信江为江西省五大河流之一，起源于浙赣边界三清山和怀玉山一带，由东向西流经鹰潭市汇入鄱阳湖，全长306公里。汇水总面积为16890平方公里。本区上游流域面积12211平方公里，枯水流量9.12米3／秒，水量充沛。
依据鹰潭市总体计划，信江河流概况及不一样频率水文特征为：
河床宽度：250-600米；
洪水期水深：11-15米；
枯水期水深：2-5米；
河床构选：砂、卵石等；
洪水位:33.1米(1979年)；
常水位：19.98米；
枯水位：16.17米；
最大流量：1.22万米3／秒：
最小流量：9.12米3／秒(1971年)，确保率为91％：
最大流速：2—5米／秒：
最小流速：0.065米／秒；
平均流速：0.6-O.7米／秒：
最大含砂量：0.502千克／立方米。
(2)地下水概况
鹰潭市地形大部分为波状起伏缓坡丘陵，其岩性关键为含水极弱第三纪红砂岩层。场地地下水混合稳定水位埋深介于0.2—1.8米，水位标高介于29.1-34.51米，依据区域水文地质资料，地下水位年改变幅度约为O.5米，近期年洪水期间洪水最高水位标高为32米。
本场地地下水关键赋存于第四系覆盖层及风化基岩孔隙、裂隙之中，其类型为潜水，地下水关键补给起源由大气降水补给。地下水位在地表下2.5-4.8米左右，地下水对混凝土无腐蚀作用。
四、地震
依据《建筑抗震设计规范》(GB50011-)附录A、分组要求，该地域地震烈度小于六度，设计基础地震加速度小于0.05g，区域稳定性很好，无设防特殊要求。
五、工程建设条件
1.交通运输现实状况
鹰潭市区位条件优越。浙赣、鹰厦、皖赣三条铁路交汇，320、206国道和沪瑞、东九高速公路呈井字型纵横穿过全境，交通十分便利，村村通公路，乡乡通汽车。
项目拟建地块紧市内两大交通干道和一条次干道，交通十分便利。
2.工程基础设施情况
项目拟建地块为净地出让地块，项目建设单位无需进行征地拆迁等项现在期工作。
3.通讯条件
项目区内已开通国际、中国程控直拨电话，移动通讯覆盖整个区域，完全满足项目固定和移动通讯要求。
4.供电、给排水条件
项目区内城市基础设施完善，供电、给排水条件能够满足项目区施工及运行期用电、用水和排水要求。
六、周围环境条件
项目所在位置无大型厂矿企业和污染源，视野开阔、环境优良、空气质量好，周围自然生活环境条件好。

第四节 设计目标

着力营造品质独特、配套设施齐全商务小区。经过合理功效布局和交通组织，提供高质量居住环境。功效布局以创意产业园为主，商业和居住为辅。交通组织简捷顺畅，和城市道路保持便捷交通联络，既确保高效出行，又享受私密生活。
遵照可连续发展标准，构筑含有优越自然和人文生态诗意人居环境，引入集中绿化休闲广场，打造含有良好景观和自然环境生态商务小区。

第五节 建设方案分析

一、编制依据及标准
1、编制依据
（1）鹰潭联创实业委托编制项目申请汇报委托书
（2）《民用建筑设计标准》 GB50352-
（3）《江西省二00四年工程定额》
（4）《住宅设计规范》 GB50096-99
（5）《建设项目选址意见书》
（6）《建设工程计划许可证》
（7）《建设工程建设许可证》
（8）《建设项目环境保护管理措施》
（9）《中国建筑法》
（10）《中国城镇计划法》
（11）《建筑设计防火规范》 GB50016-
（12）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）()
（13）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
（14）建筑结构荷载规范》GB50009－（）
（15）《砌体结构设计规范》 GB50003－
（16）《混凝土结构设计规范》 GB50010－
（17）《建筑抗震设计规范 GB50011－
（18）《建筑地基基础设计规范》 GB50007－
（19）《建筑桩基技术规范》 JGJ 94－
（20）《地下工程防水技术规范》 GB50108-
（21）《建筑工程抗震设防分类标准》 GB50223-
（22）《人民防空地下室设计规范》 (GB50038-)
（23）《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB50068-
（24）《建筑结构荷载规范》 GB50009-
（25）《岩土工程勘察规范》 GB50021-
（26）《砌体结构设计规范》 GB50003-
（27）《建筑地基基础设计规范》 GB50007-
（28）《混凝土结构设计规范》 GB50010-
（29）《建筑边坡工程技术规范》 GB50330-
（30）《建筑结构荷载要求》 DBJ15-2-90
（31）《地基基础设计规范》 DBJ15-3-91
（32）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-）()
（33）《室外给水设计规范》 （GB50013-）
（34）《室外排水设计规范》 （GB50014-）
（35）《住宅设计规范》（GB50096-1999）()
（36）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-）()
（37）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-）
（38）《民用建筑电气设计规范》( JGJ16-)
（39）《10kV及以下变电所设计规范》 (GB50053-94)
（40）《低压配电设计规范》 (GB50054-95)
（41）《供配电系统设计规范》 (GB50052-95)
（42）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（）
（43）《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)
（44）《建筑和建筑群综合布线系统工程设计规范》(GB/T50311)
（45）《鹰潭市城市总体计划（-）》
（46）业主提供资料及相关要求
2、编制标准
⑴严格根据现行国家规范、标准进行设计；
⑵本着安全标准，做到经济、合理、实用及美观。
二、总平面设计
（一）总平面计划布局
鹰潭市金泰花园在信江新区。地块在城市中心地带，商业服务、医院、学校、小区服务等区域配套设施配置齐全，起点一流，文化、商贸、办公气息浓厚，景观价值高，为项目发展提供良好内外部条件。
1、编制依据
（1）《中国城市计划法》、《城市计划编制措施》、《城市居住区计划设计规范（GB50180－93）》、《城市道路交通计划设计规范（GB50220－95）》、《建设部城市居住小区试点综合评价内容（实施方案）》、《建设项目环境保护管理措施》等。
（2）《民用建筑设计通则》GB50352-、《建筑抗震设防分类标准》GB50223-、《建筑抗震设计规范》GB50011-、《商店建筑设计规范》JGJ48-88、《住宅设计规范》GB50096-）、《建筑设计防火规范》GB50016-、《高层民用建筑防火规范》(GB50045-95,)、《混凝土结构设计规范》GBJ10-、《建筑地基基础设计规范》GB50007-、《建筑物防雷设计规范》GB 50057-94（）、《人民防空地下室设计规范》GB50225－、《地下工程防水技术规范》GB50108-、《江西省城市计划管理技术导则》等现行标准、规范。
（3）鹰潭相关部门提供鹰潭计划条件、水文、气象、地质等资料。，
2、计划设计标准
（1）统一计划、精心设计
在充足研究综合性居住小区本身特征基础上，做到计划结构清楚，功效分区明确，形态自然有机，营造高质量人居环境和舒适居住环境，满足居民物质和精神多重需求。
（2）以人为本设计思想
落实“以人为本”思绪，表现城市高层住宅和日常生活共存和融合，以建设生态型居住空间环境为计划目标，满足住宅居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。发明一个布局合理、功效齐备、交通便捷、环境优美、含有鲜明个性花园式生活居住空间。
3、计划设计
（1）功效分区分析
经过对居住小区特征和基地周围环境研究，将商铺沿计划路和龙虎山北路部署，高层住宅中小户型部署在吉阳中路和计划路沿一侧，大户型高层住宅部署于基地内，可最大程度地享受大片景观花园，做到计划结构清楚，功效分区明确，形态自然有机。
（2）空间组织和布局
重视生活气氛和居住品质，结合环形道路部署，围绕中央景观带，我们部署了点式较大户型高层，板式高层和点式高层围合形成较大一个中央景观庭院。建筑和景观共同勾画出一个秩序感较强地块关键，每幢高层住宅全部有属于自己中心绿地，做到楼楼有景，户户看绿。政府安置房部署在西北角，围合绿地空间使得安置房品位和整个小区协调一致。幼稚园部署在小区西南角，含有相对独立空间，出入口部署在南侧，避免受小区主出入口干扰。
（3）交通组织
合理组织交通流线，达成全部“人车分流”。将机动车出入口部署在南北两侧，便于进入地下集中停车场，安置房部署有单独地下车库出入口。人行出入口部署在南侧纬一路上和北侧计划路，减小对组团干扰。在组团中心结合景观部署步行流线，有效提升了小区环境品质。
（4）停车
机动车停车位设计为地下集中停车。地下车库出入口结合小区入口处合理部署，最大程度降低机动车对住宅干扰。将地面景观引入地下，形成生态地下停车库，为行驶其中回家居民带来自然光线。
（5）环境保护及卫生防疫设计
小区建筑使用性质为居住，不会对周围环境产生不利影响。沿北侧计划路、东侧龙虎山北路设两层高配套公建，最大程度隔离尾气、噪音对小区影响。
建筑平面设计一样充足考虑生态使用要求。地下汽车库出入口采取隔音罩方法，减小对住房影响。另每户设井道，废气往住宅屋顶排放。
4、建筑设计
（1）本案商业
本案商业设置在沿北侧计划路、东侧龙虎山北路上。
（2）立面风格
立面风格采取新古典主义，在屋顶、檐口、窗框、线角等方面均作了强档细部处理，配合落地窗、构架利用，丰富而无赘、鲜明而高雅，提升小区整体品位。
（3）建筑户型
沿计划路和纬一路高层采取相对较小户型，地块中间采取较大户型。
（4）建筑消防
1）消防车道和城市道路平接，街区间道路均考虑消防车通行，消防车能直达内部进行消防扑救。消防道路宽度大于4米，转弯半径满足12米要求，高层建筑周围均设环形消防车道或沿高层建筑两个长边设置消防车道，消防车道距高层建筑外墙大于5m。环形消防车道最少有两处和其它车道连通，尽头式消防车道按消防要求设置回车道或回车场。高层建筑底边最少有一个长边或周围长度1/4且大于一个长边长度无部署高度大于5.00m、进深大于4.00m裙房，人员可直接疏散到地面，扑救面设置满足消防扑救要求。总而言之，总平面消防设计满足相关规范要求。
2）建筑单体建筑定性按相关消防规范要求进行设计，十九层及其以上住宅为一类建筑，耐火等级为一级；地下停车库耐火等级为一级；多层商业、配套公建耐火等级为二级。各类型建筑防火分区大小按规范要求进行设置，每个防火分区均设有不少于两个安全出口，大空间疏散、双向疏散及袋形走道疏散疏散距离、疏散宽度均满足消防规范要求。
（6）剖面设计
1）室内外高差0.15-0.30米，局部为0.6米
2）住宅部分:地上层高3.0米
3）商业:一层4.8米，二层3.6米。
4）地下车库：层高3.0米
（7）屋面做法
按《屋面工程技术规范》（GB50207-94）设计，屋面防水等级为Ⅱ级，二道设防。
1）上人屋面：采取二道设防上人保温防水屋面。
2）不上人屋面：采取二道设防防水屋面。
（8）地下工程防水
地下室采取结构自防水，防水等级为二级。采取抗渗系数S6密实钢筋混凝土外为高分子防水卷材，20厚１:2水泥砂浆找平，50厚聚苯板保护层。
5、无障碍设计
（1）建筑单体设计中考虑无障碍设计要求。
（2）室外广场、道路按规范设置盲道和坡道，便于残疾人安全通行。
（3）建筑关键入口按要求设置地面坡度，便于残疾人进入；关键入口采取可供轮椅通行自动门或平开门。
（4）电梯选择可供轮椅车使用产品；电梯厅设计考虑轮椅通行。
（5）公共建筑设置供残疾人使用专用厕所或无障碍隔间厕位。
四、结构设计
1、设计荷载取值
依据《建筑结构荷载规范》(GB50009-)中-居住，商场建筑楼面活荷载标准值、风荷载、雪荷载相关要求取值。
商 场 4.0KN/m2
办公室 2.5KN/m2
卧 室 2.5KN/m2
卫生间 4.0KN/m2
走廊、楼梯 2.5KN/m2
上人屋顶花园 2.0KN/m2
阳台 2.0KN/m2
电梯机房 7.0KN/m2
地下车库 4.0KN/m2
其它未说明荷载均按《建筑结构载规范》(GB50009-)要求取用。
2.设计标准
基础风压值为50年一遇，Wo为0.35KN/m2，地面粗糙度类别为C类。 基础雪压值取50年一遇0.5KN/m2采取，屋面积雪分布系数按《建筑结构荷载规范》取用。
3、抗震设计
依据《建筑抗震设计规范》GB18306-附录A《中国地震动峰值加速度区划图》，及附录D《相关地震基础烈度向地震参数地度说明》中地震动峰值速度分区和地震基础烈度对照表，该地域设地震基础裂度小于VI度。
依据江西省地质局地质资料，本区无新结构运动、活动或发震断裂，所以该区域结构基础上是稳定，结构可不考虑抗震设防。
3、建筑物结构安全等均为2级。
4、建筑物设计使用年限为50年。
5、结构设计
1)主体结构选型：结构体系和建筑材料选择上将满足：a.结构整体稳定性；b.有利于抗风抗震； c.住宅建筑功效使用方便；d.建筑材料就地取材；e.经济合理标准。
①高层主楼能够采取剪力墙结构或框架-剪力墙结构。采取框架一剪力墙结构时，剪力墙关键部署在楼梯间和电梯井处。框架一剪力墙结构建筑部署灵活，便于分隔，结构型式简明，受力合理，建筑造价也较低，但不足之处是卧室或客厅等处有梁、柱露出，使用上稍有不便。全部剪力墙结构抗震抗风性能好，建筑墙面整齐，没有梁柱外露，舒适、方便使用；但开间尺寸固定，不太方便功效转换，架空层和地下室使用功效稍微受限，用钢量稍大，建筑造价稍高。
②多层商业及配套用房采取框架结构，满足建筑灵活空间要求，简单合理。
③地下结构：一层地下室不设永久缝，拟采取桩基础或天然基础，采取赔偿收缩混凝土，并每隔30~40米设置后浇带以处理砼收缩、温度变形、降低沉降等问题。
2)基础设计：
依据本工程特点和当地地质条件，基础可采取桩基础方案或天然基础方案。设计时依据地下水位改变幅度应考虑桩、柱抗拔性。待有地质资料后选择经济合理基础形式。
3）材料
①混凝土：主体结构采取C25，C30，C35，C40。
结构柱、圈梁、过梁等采取C20，垫层采取C15。
②钢筋：I级圆钢HPB300,d≤12mm,fy=300Mpa
III级钢筋HRB400，d≤25mm,fy=360Mpa
③砌体材料：全部填充墙体均采取轻质材料，材料另定。

第三章 发展计划、产业政策和行业准入分析

第一节 发展计划分析

一、党中央国务院相关《深入深化城镇化建设通知》中指出：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和中国国情所需住户新制度；加紧住房建设，促进住宅业成为新经济增加点，不停满足城镇居民日益增加住房需求；加紧推进城镇化建设，促进城镇一体化发展；大力发展文化产业，调整优化产业结构。
二、依据《鹰潭市城市住房建设计划（-）》，要“稳步发展商服地产业，加强商服地产市场管理调控，调整商业服务用房供给结构，增加经济适用房供给，合理计划商业地产，引导高级商品住宅开发建设；计划期内建设各类住宅3万余套，总建设面积400万平方米，套型建筑面积90平方米以下中小户型一般商品住房建设面积280万平方米，达成住房建设总量70%以上；政策性住房（经济适用房、廉租房）建设面积126万平方米，其中完成廉租房80万平方米。”
三、鹰潭市城市总体计划
根据《鹰潭市城市总体计划(—)》提出战略发展目标，鹰潭城市建设发展总体思绪是：根据国家沿长江开发战略，充足发挥本身优势，“依靠大交通、大工业、古文化、丰富资源，实施工业富市、商贸活市、旅游旺市、科技兴市、依法治市”战略，强化农业基础也位，推进工业化进程，加紧第三产业发展，增强接替沿海产业结构梯度转移能力，把鹰潭建设成为承接以上海为龙头长江经济带赣东北区域中心城市。城市人口到发展为30万人，城市用地面积50平方公里。
从现在起到，根据围绕中心、推进两翼、突出关键、带动周围”构想，将鹰潭建设成为皖、浙、赣边际区域中心城市；将东翼贵溪市建成以有色冶炼和化工工业为主体次中心城市；将西翼余江县城建成富有地方特色风格卫星城市；将南边龙虎风景区建成举世著名风景名胜区，带动沿铁路、国道和信江周围小城镇建设，推进鹰潭市城市化进程。
以建设花园式城市为目标，科学调整和严格实施城市总体计划，完善老区，繁荣新区，加速信江新区、高桥区和工业园区建设。树立经营城市理念，最大程度地筹集建设资金，搞好夏埠沿江大道、体育中心、文化休闲广场、液化石油气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生综合整改，实施好人行道硬化、车行道维修、行道树种植、路灯改造、临街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一体”改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使城区面貌有一个质飞跃。把小城镇建设作为经济发展“增加源”来抓，加紧上清镇、龙虎山镇、文坊镇、志光镇、童家镇、刘(洪湖)、邓埠镇、锦江镇等8个关键示范镇建设步伐。“十二五”期末，每个小城镇所在地人口达2—3万人上，二、三产业比重70—80％，农民人均纯收入4000以上。充足发挥资源、大工业、交通、旅游四大优势，不增强接替东部沿海产业结构梯度转移能力，把鹰潭成承接以上海为龙头长江三角洲及东南沿海和内地联络闽、浙、皖、赣毗邻区域商贸、仓储、旅游心城市。
鹰潭市城市近期计划建设目标。以月湖区为中心，东至童家河，西至206国道西侧1.2公里，南至320国道2.5公里，北至夏埠和志光毗邻地带为界共4 .5平方公里范围。依据功效分为四个区：
1、老市区。该市区是现实状况和计划中心区域，计划居住人口9万人，人口密度较高，服务设施完善，尤其是铁路客运站和赣东大市场等专业市场建设，形成比较大商务中心和娱乐中心，使该区成为全市以商贸金融服务为主第三产业中心。
2、梅园区。该区以现实状况梅园区为基础，东至童家河，南至浙赣铁路，计划居住人口6.5万人，该区以全市行政管理、办公、居住和文化教育为主。
3、铁路南站区。包含320国道以南2.5公里，鹰厦铁路以东地域，计划居住人口4—5万人，该区已经有华东最大货运场和仓储群，拟建华东最大物资配运中心，和招生人数为四千人鹰潭职业技术学院。
4、高桥区。在浙赣铁路以南白露河两侧，计划居住人口5.5万人。该区以沿32O国道两侧商业群和西北角工业园为主。本开发项目在该区东北角。该区伴随市体育中心建设，还是鹰潭市未来文体活动中心。
四、依据《鹰潭市城市住房建设计划（-）》住房建设用地供给，计划期内，新供给3973亩商品住宅用地中，2768亩用地用于供给中低价位、中小套型一般商品住房；649亩用于供给政策性住房用地，包含经济适用房和廉租住房。
五、依据《鹰潭市城市住房建设计划（-）》，住房建设空间布局：表现住房建设和产业发展、和空间拓展相协调标准，根据主城区“东连、西接、南扩、北拓”总体布局结构，结合城市近期关键发展地域、关键整改地域进行住宅建设布局。
六、依据《鹰潭市城市住房建设计划（-）》，近期建设计划对住房建设要求，《鹰潭市城市总体计划-》确定主城区城市人口45万人，城市建设用地面积48.46平方公里。至，主城区人均居住用地面积达成26平方米/人，计划居住用地1170公顷。居住环境显著改善，居住品质显著提升，达成小康水平。近期建设计划到，居住用地面积713.34公顷,城市人口26万人,人均居住用地面积27.4平方米/人。
依据上述分析，鹰潭市未来经济发展潜力较大，商服地产市场看好，商服地产项目标开发建设，将极大地改善鹰潭市家庭住房条件，带动城市经济发展。所以我们认为，本项目标实施符合相关国民经济和社会发展总体计划、专题计划、区域计划等要求，项目目标和计划内容相互衔接和协调。

第二节 产业政策分析

一、《国务院办公厅相关清理固定资产投资项目标通知》（国办发[]38号）要求：针对固定资产投资增加过快、规模过大，同时煤、电、油、运和关键原材料供求担心矛盾突出，加大对部分投资过热行业宏观调控。以来，国家发展改革委加强了对商服地产业投资跟踪调查，定时分析商服地产市场形势，严格清理和控制高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等高级商服地产项目开发建设，主动配合相关部门把好“土地和信贷”两个闸门，督促地方落实中央相关调控方法，确保商