蟠龙新区亩项目可行性研究报告样本.doc

蟠龙新区189亩项目
可行性研究汇报
（住宅）

摘 要

蟠龙新区，属于南宁市“十一五”计划确定开启建设两大新区之一。本文经过对蟠龙新区189亩一地块开发经营环境市场调查分析，和周围关键同类竞争物业比较后，依据蟠龙新区当地现在市场情况和对未来估计，对项目标可行性和开发经营策划提出初步意见，并结合项目标特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营可能性。依据本文方案，项目总建筑面积21平方米，项目总投资38042万元。经测算项目经营利润为7578万元，所以项目在经济上含有较强可行性。
[关键字] 蟠龙新区 项目投资 开发经营
目 录
第一章 序言
一、汇报编制目标
二、汇报编制依据
三、项目概况
第二章 项目开发经营环境分析
一、中国经济及房地产市场回首
二、南宁市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章 项目周围物业市场调查分析
一、投资地块地理环境
二、蟠龙新区区域分析
三、项目周围关键物业分析
四、蟠龙新区消费者调查分析
第四章 项目开发经营优势点和机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章 项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章 项目计划、建筑设计提议
一、项目总体计划提议
二、住宅建筑设计提议
三、小区配套设施提议
四、环境艺术设计提议
第七章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资和筹资计划
第八章 项目开发经营情况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章 项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目开发经营关键风险及对策分析
第十章 结论和提议
第一章 序言

一、汇报编制目标
1、在对项目开发经营环境进行具体分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块市场价值进行合理评定。     
2、对项目标可行性和开发经营策划提出初步意见，并对项目标计划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出对应提议。     
3、结合企业情况和项目标特点，探索项目开发经营可行方法。     
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决议及其实施优化提出提议。
二、汇报编制依据
1、南宁市计划局计划方案；     
2、国家建设部及南宁市颁布和房地产相关法律和政策；          
3、南宁市房产局提供资料；
5、现场勘察和实地调研所得资料。
三、项目概况
项目地块在蟠龙新区南宁大桥西面，总面积约189亩，其中有30亩为预留办公用地，实际开发面积为159亩，该地块基础较为平整，经 文件同意经过，该地块关键用途为商住用地，类别代号 ，容积率小于2.0，
建筑密度小于 ，绿化率大于。建筑限高多层不超出 （约 米左右，不含底层层高2.2米以下自行车库），许可建高层，高层住宅层数不超出 层（约 米左右）；
本项目由电力局和富凯房地产开发有限责任企业合作共同开发，除30亩作为预留办公建设用地外，剩下用地面积159亩将用于开发建设中高级次住宅小区，并分为两部分建设：其中99亩用于开发建设区电力局定向开发住宅小区，余下60亩用于开发商品房小区；建筑形式采取组合式：多层 ，小高层，并初步确定项目关键技术指标以下：
①总用地面积：106000平方米，约合 159 亩。
②容积率：2.0
③总建筑面积：21M2 公建面积：5000M2
④建筑密度：（暂无设计方案无法计算出，建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积）。
⑤绿化率：35 %
（以上数据是依据周围物业指标参考提出，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于深入优化）
本项目遵照小区完整功效要求，做出融住宅、教育、综合小区服务为一体计划设想，区内生活设施齐全，配套有幼稚园、便利店、商业网点、小区医疗保健中心、邮局、银行等设施将是蟠龙半岛新区新崛起一个中等规模小区。项目建设内容：
1、多层公寓及连排别墅
多层公寓总建筑面积约7平方米，建筑样式为框架结构，采取点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新奇、实用，大量采取外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，努力争取达成户户见绿，推窗见景景观效果。
2、小高层公寓
小高层公寓总建筑面积约10平方米。
3、配套商业面积（包含车库）
建筑面积约15000平方米
4、公共生活设施
总建筑面积约5000平方米，包含车库、景观绿化、小区医疗等。
5、物业管理
实施封闭式现代化物业管理。
n 供电系统：采取双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座；
n 通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络；
n 电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视；
n 邮政系统：每户设有信、报箱并实施专递服务；
n 周界防护系统：周围采取围墙和景观绿化将小区和外界隔开，同时小区保安负责对小区周围进行巡查；
第二章 项目开发经营环境分析

一、前三季度南宁市经济情况简析
经济运行情况
[GDP]1-3季度，南宁市经济发展继续保持稳健增加态势，全市GDP达477.02亿元，同比增加13.2%，增速比去年同期加紧0.38个百分点。其中，第一产业增加值65.38亿元，同比增加7.7%，第二产业增加值149.55亿元，同比增加17.4%，第三产业增加值262.08亿元，同比增加12.6%。
[财政金融]财政收入增加，金融机构存贷款平稳增加。1-9月， 全市组织财政收入71亿元，同比增加16.57%，其中通常预算收入31.43亿元，同比增加20.30%。通常预算支出47.77亿元，同比增加18.16%。其中基础建设支出4.82亿元，同比增加36.48%；企业挖潜改造资金支出1.90亿元，同比增加29.49%；科技三项费用支出0.47亿元，同比增加31.63%。
[投资]全社会固定资产投资增幅有所回落但仍保持较快增加。今年以来，全市投资虽有所回落，但在“百项工业项目大会战”、“136”城建工程等大项目推进下，增幅一直保持在28%以上，九月份达成了今年以来最高速度。1-9月，全市完成全社会固定资产229.51亿元，增加38.10%。其中，城镇固定资产投资218.48亿元，增加39.81%；基础建设投资102.49亿元，增加26.61%；更新改造投资37.09亿元，增加60.71%；房地产业投资68.97亿元，增加61.17%。
[中国贸易]社会消费品零售额稳步增加。1-9月，社会消费品零售总额241.99亿元，同比增加13.63%。其中，批发零售贸易业零售额213.11亿元，同比增加1341%，餐饮业零售额28.27亿元，同比增加15.25%。
小结：连续升温固定资产投资，强劲消费能力，良好经济运行环境为房地产开发投资奠定了坚实经济基础。

二、南宁市房地产市场分析
1、南宁市成交情况分析
1-1、整体市场供求情况
a）季度供给情况

3季度商品房类别供求情况表
时间
单位:万㎡
住宅
商业
办公
累计
7月份
同意预售面积
9.6
1.5
0
11.1
协议立案面积
34.6
1.8
0.5
36.8
供求比
1:3.6
1:1.2
/
1:3.3
8月份
同意预售面积
28.4
3
2.1
33.5
协议立案面积
32.5
1.7
0.1
34
供求比
1:1.1
1:0.6
/
1:1.0
9月份
同意预售面积
62.3
15
0.2
77.5
协议立案面积
37.8
1.2
0.9
39.8
供求比
1:0.6
1:0.1
1：4.5
1:0.5
累计
同意预售面积
100.3
19.5
2.3
122.1
协议立案面积
104.9
4.7
1.5
110.6
供求比
1：1.0
1：0.2
1：0.7
1：0.9

◎ 3季度商品房供给量为122.1万㎡，去化量为110.6万㎡，整体展现供大于求态势，供求相比上个季度有大幅度提升。
◎ 商业用房供给量增加较多，空置量较大，商业用房严峻形式深入加深。办公房供求形势仍然没有得到改变。

b）同期比较情况
3季度供求关系环比、同比对比表
时间
同意预售面积（万㎡）
协议登记立案面积（万㎡）
供求比
3季度
122.1
110.6
1：0.9
2季度
56.1
62.3
1：1.1
3季度
72.95
73.4
1：1.1
◎ 3季度供给量122.1万㎡。环比上季度增加117.6%，比去年同期增加67.4%，本季销售立案登记110.6㎡，环比上季度增加78.3%，比去年同期增加51.4本季度供求量对比上季度及往年全部有较大幅度提升，但供求情况却是供大和求，关键是受商业类产品影响。
1-2、各区域市场供求情况
a）各区域商品房供求情况分析

3季度各区域商品房供求关系情况表
各板块
同意预售面积
比重
登记立案面积
比重
供求比
青秀区
16.6
13.60%
14.1
12.75%
1:0.8
琅东板块
36.4
29.81%
35.3
31.92%
1:1.0
仙葫板块
8.6
7.04%
15.3
13.83%
1:1.8
江南区
6.2
5.08%
13.4
12.11%
1:2.2
西乡塘区
30.1
24.65%
16.5
14.92%
1:0.5
兴宁区
18.2
14.91%
4.3
3.89%
1:0.2
良庆区
6
4.91%
11.7
10.58%
1:2.0
南宁市
122.1
100.00%
110.6
100.00%
1:0.9

3季度各区域商品房登记立案情况图
青秀区
13%
琅东板块
31%
仙葫板块
14%
江南区
12%
西乡塘区
15%
兴宁区
4%
良庆区
11%

◎ 3季度南宁市商品房供求比为1：0.9，青秀区、西乡塘区和兴宁区展现供大于求情况琅东板块供求基础持平，其它城区供小于求。整体来讲，供求关系仍处于良好情况。
◎ 琅东板块供给量达成全市29.81%，去化量达成全市31.92%，即使供求仍是全市首位，但比重已经有所降低；西乡塘区供给量占全市24.65%，去化量占全市14.92%，位列全市第二。
b）各区域住宅供求情况分析

3季度各区域住宅同意预售及协议登记立案情况一览
各板块
同意预售面积（万㎡）
比重
协议登记立案面积（万㎡）
比重
供求比
青秀区
13.3
13.26%
13
12.44%
1:1.0
琅东板块
31.4
31.31%
34.1
32.63%
1:1.1
仙葫板块
7.9
7.88%
14.8
14.16%
1:1.9
江南区
5.1
5.08%
12.2
11.68%
1:2.4
西乡塘区
22.4
22.33%
15.7
15.02%
1:0.7
兴宁区
14.7
14.66%
3.5
3.35%
1:0.2
良庆区
5.5
5.48%
11.2
10.72%
1:2.0
南宁市
100.3
100.00%
104.5
100.00%
1:1.0

3季度各区域住宅物业登记立案情况图
青秀区
12%
琅东板块
33%
仙葫板块
14%
江南区
12%
西乡塘区
15%
兴宁区
3%
良庆区
11%

◎ 3季度，南宁市商品房住宅供求比是1：1.0，供求基础持平。西乡塘区和兴宁区展现供大于求情况；青秀区和琅东板块供求基础平衡；其它城区展现供小于求。
◎ 琅东板块依旧占据着供给量和去化量第一位置，供给量占全市31.31%，去化量占全市32.63%。西乡塘区供给量占全市22.33%，去化量占全市15.02%，位列第二。江南区和良庆区供给量较少，而兴宁区去化量最低。
c）各区域商业供求情况分析

3季度各区域商业同意预售及协议登记立案情况一览
各板块
同意预售面积（万㎡）
比重
协议登记立案面积（万㎡）
比重
供求比
青秀区
2.7
13.85%
0.8
16.67%
1:0.3
琅东板块
3.3
16.92%
0.7
14.57%
1:0.2
仙葫板块
0.7
3.59%
0.3
6.25%
1:0.4
江南区
1.1
5.64%
1.2
25.00%
1:1.1
西乡塘区
7.7
39.49%
0.8
16.67%
1:0.1
兴宁区
3.5
17.95%
0.5
10.42%
1:0.1
良庆区
0.5
2.56%
0.5
10.42%
1:1
南宁市
19.5
100.00
4.8
100.00%
1:0.2

◎ 3季度，南宁市商品房商业供给量为19.5万㎡，去化量为4.8万㎡，供求比为1：0.2。
◎ 各区全部有供给量和去化量，西乡塘区供给量最高，达成39.49%。去化量方面，江南区占据着第一位置。
◎ 全市商业供给量较上季度增加较多，去化量改变较小，商业供过于求情况深入加深。
d）各区域办公供求情况分析

3季度各区域办公同意预售及协议登记立案情况一览
各板块
同意预售面积（万㎡）
比重
协议登记立案面积（万㎡）
比重
供求比
青秀区
0.6
26.09
0.3
23.08%
1:0.5
琅东板块
1.7
73.91%
0.5
38.46%
1:0.3
仙葫板块
0
0.00%
0.2
15.38%
/
江南区
0
0.00%
0
0.00%
/
西乡塘区
0
0.00%
0
0.00%
/
兴宁区
0
0.00%
0.3
23.08%
/
良庆区
0
0.00%
0
0.00%
/
南宁市
2.3
100.00%
1.3
100.00%
1:0.6

◎ 3季度南宁市办公只有青秀区和琅东板块有供给量，去化量为1.3万㎡。
◎ 全市办公成交情况不够理想，每个区域成交量全部较少，可比较性不大。
1-3、价格分析
a）成交价格分析
3季度南宁市住宅均价情况表
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
2821
2742
2964
2863
2781
2700
2223
2548
2674

◎ 3季度，南宁市商品房住宅均价2486元/㎡，较2季度均价2780元/㎡相比，下降10.6%。3季度价格走势呈上升趋势，8月较7月上升14.6%，9月较8月上升4.9%，7月时均价低于3季度均价，同时，7月份均价也是1-9月份价格最低月份。

b）成交总价分析
（依据南宁市房产产品形态和总价区分，我们将总价划分四个档：15万以下为低端产品、15-30万为中低端产品、30-45万为中高端产品、45万以上为高端产品。）
3季度南宁市成交总价分析表

15万以下
15-30万
30-45万
45万以上
累计
青秀区
280
405
439
130
1254
琅东板块
70
672
940
730
2412
仙葫板块
85
656
166
91
998
江南区
549
578
150
61
1338
西乡塘区
562
694
311
102
1669
兴宁区
191
185
55
20
451
良庆区
556
613
37
5
1211
南宁市
2293
3803
2098
1139
9333
总面积（㎡）
129718.99
385171.31
303253.85
229888.41
1048032.56

◎ 从成交量上看，15-30万价格段为成交峰值，占全南宁市总成交量41%，15万以下产品成交量位居第二，占全南宁市总成交量25%。
◎ 从成交面积上来看，15-30万所占份额最大，占37%，其次是30-45万，占29%。
◎ 不管是从成交量上来看，还是从成交面积上来看，和二季度相比，各总价段序位没有发生改变，供求维持着一个相对稳定状态。

◎ 3季度南宁市15万以下产品成交关键集中在西乡塘区，成交量最大项目是迷你新景小区，其次是良庆区和江南区。

◎ 3季度15-30万产品成交较为分散，除青秀区和兴宁区外，其它各区域所占比重相差无几。

◎ 30-45万产品成交关键集中在琅东板块，占全市44%，成交量最大项目是城市花园和建兴苑。其次是青秀区，占全市21%。西乡塘区排在第三位。

◎ 45万以上产品成交关键集中在琅东板块，占全市65%，成交关键集中在城市花园和万昌·南湖景园，其它城区此档产品销售仍较少。

小结：
◎ 前3季度，除2季度受国八条影响，供给及去化量收缩比较严重外，1、3季度供求关系正常，总量增加趋势显著。
◎ 住宅物业在市场上受到追捧，商业、办公物业现实状况堪忧。
◎ 琅东板块称雄楼市，价格、开发规模、项目品质等成为南宁楼市风向标。

三、有利投资经济形势成因分析
1、中国东盟自由贸易区形成
南宁以其得天独厚地缘优势，既区分于云南省所含有同类概念，又作为中国西部经济区、华南经济区和现东盟北部经济区中心地位，建立起面向东南亚全方面发展战略，其发展潜力是惊人。南宁—凭祥高速公路已基础建成。对房地产发展重大意义在于其未来所面正确将是一个区域性国际市场。
2、西南大通道形成
从成全部到北海高等级公路已全线贯通，往广东两条高速公路全通也将为时不远，大流通、枢纽城市格局正成雏形。南宁对中国西部和南部地域集聚和幅射能力将会倍增，区域性资源、资金等将会在更深层次、更大范围以南宁为中心重组和分配. 自然，市场对房地产需求将会增加。
3、中国会展中心城市定位成功
伴随南宁国际会展中心落成和“两节一会”举措,定在中国会展中心城市南宁,会展业发展对其总体经济发展将起到极大推进作用.南宁对全国市场辐射能力也将得到提升。
4、城市化进程顺利
作为省会城市, 作为城市化程度较低广西首府， 伴随城市化进程逐步加紧， 南宁人口数将从现在150万人，增加到300万人中期计划要求。广西城市化程度将从现在20%提升到20年后50%。显然，人口增加对房地产业则是重大利好，因为消费者对住房和商业物业需求必将随之增加。中国其它部分城市有着一样历程，如成全部、重庆、厦门。对比中国其它部分城市高达50%外地居民购房现象， 南宁现在约40%比率正反应出城市化进程对房地产发展巨大潜力。
5、南宁 “中国绿城”计划实施成功
将推进南宁城市各个方面综合发展和进步，使城市在区域经济中心地位得到强化，使这座城市以其特有居住环境吸引大量居住消费者。

小结：
南宁市作为中国大西南出海大通道枢纽城市及中国—东盟自由贸易区桥头堡地位，在中国、国际上政治经济地位日益凸显，所以城市建设也对应需要提升到一个国际化城市建设新高度，在全国房地产业进入调整期情况下，南宁市房地产行业连续数年保持高速健康发展，吸引了中国外大资本入驻，如马来西亚东方资本集团和广西航洋投资集团联合投资达28亿元香榭里花园、大连万达集团投资达11亿元万达商业广场，和新加坡财团投资开发180亩荣宝华商城等。加剧了房地产猛烈竞争，使南宁市房地产业加速了和国际市场接轨进程。
第三章 项目周围物业市场调查分析

项目调查是可行性研究工作基础，是在地域选择后进行多项生活指标调查。此次调查分析关键是针对拟投资地块地理环境，蟠龙半岛区域房地产市场，地域现有生活消费条件，蟠龙半岛住宅消费者等多个方面调查，为项目标可行性分析和研究提供充实研讨依据。
该项目在南宁市蟠龙半岛，现在先对蟠龙半岛房地产市场作简明概述。

一、投资地块地理环境
土地是不可再生资源，一个项目标土地价值是有多个原因综合作用结果。土地所处地理位置，周围自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘品质等，决定了此地块大部分市场价值，所以，我们首先从地块环境入手调查分析。
1.土地性质及地理位置综述
地块面积：净用地面积106000平方米，近似不规则三角形，较平整。
该地块在蟠龙新区，远为农田，整个地块较平整，无丘陵、小山包，且地块延伸四面也大致是一望平原

2.地块自然景观及环境质量
2.1自然环境
以下为地块四个方向环境情况：
1.南向：计划水系，多宗还未开发住宅用地。
2.北向：邕江水系，柳沙半岛。
3.东向：南宁大桥及计划道路。
4.西向：计划中市政公园。
地块周围地势平坦，自然环境优美，邕江蜿蜒而过，无工业污染。还未进行大规模地产开发，堤园路南岸绿化美化工程及市政计划绿地、休闲广场、公园等，整个片区景观环境将得到深入提升。

二、蟠龙区域分析
1.基础设施情况分析
1．1交通情况
现在蟠龙新区道路建设中，南宁大桥也还未通车，从市中心过蟠龙新区必需绕行江南区才能抵达，旅程较远。正在依据现在计划路网图显示，蟠龙新区主路网由环半岛提园路及三横三纵组成，估计在南宁大桥通车后，关键道路建设将同期全部完工，这将大大缩短蟠龙新区和市中心距离，车程约在20分钟左右，距离城市副中心金湖广场距离也将缩短到车程10分钟左右。但因为新区建设过程将有3年左右时间才能达成基础居住需求，估计公交配套最少在前后才能基础完善。

1．2人文环境及生活配套设施
现在蟠龙新区人文环境及生活配套设施尚属空白。

三、项目周围关键物业分析
1．项目地域总体计划及土地出让情况
（附图）
2．项目地域开发觉实状况及态势
蟠龙新区现在尚无开发项目，依据自然条件及区域环境，柳沙半岛是现在南宁市市场上含有一定可比性区域。柳沙半岛和蟠龙新区一桥之隔，因为历史原因多年来未进行房地产开发。去年以来开始进行开发，柳沙半岛首个项目半岛香隔里拉以全高层建筑中大户型入市，销售情况良好，每平米销售均价2800元左右，实现了柳沙半岛房地产开发开门红，在此区域后续项目也加紧进度，整个柳沙半岛成为南宁又一方高级居住区开发烧点。蟠龙新区和柳沙半岛自然条件相同，计划条件更佳，估量在2、3年之内道路交通，配套逐步完善以后，新区房地产项目将以较高姿态进入南宁楼市，但以现在条件来支撑房地产开发，实际价值难以表现，早期价格将比较低。

四、蟠龙区域消费者调查分析
在后期市场推广中，将对目标消费群体作具体分析了解。现在只能依据从事房产多年经验加以粗浅判定。
项目依靠于地理位置优势及周围优异景观条件，结合整个项目标时尚、高级定位，我们关键对住宅部分目标用户进行分类分析，营造出清楚市场形象。
自用型用户
由使用用途可分为纯居住型和自住投资结合型。
纯居住型：
可分为原住型（南宁市用户）、外来型用户（区内外欲移居南宁用户）。
A、原住型
1）用户特征
● 年纪在30—45岁之间事业成功人士，是同龄人中佼佼者；
● 个性独立、思想前卫、乐于接收新事物；
● 社会地位和文化层面较高，闲暇时间多；
● 追求高品质居住环境和生活环境；
● 现在居住区域以新城区居多。

B、外来用户
1）用户特征
● 区内各地成功人士，消费层次较高，有一定经济实力认可本项目标生活理念；
● 家庭居住人口多且居住人数常常变动外地人；
● 意欲移居南宁，向往城市繁荣；

2） 影响用户购置原因
● 对居住环境及户型要求较高；
● 楼盘社会影响力，是否代表时尚、现代，能否表现其社会地位；
● 对南宁市房地产市场有一定了解，关键经过电视、报纸广告及亲戚好友处了解。
自用投资结合型用户
本项目因户型面积较大，总价相对较高，且属于新区域住宅项目，估计长久投资型用户较少，短期投资用户（又称炒作型用户）相对多。
1）用户特征
● 以南宁市用户为主，身份复杂，多为专业炒家；
● 资金较为雄厚，投资慎重理性，等候机会出手投资，属例行性购置用户；
● 爱读书看报，亲密关注南宁市城市发展热点，熟悉南宁市房地产发展情况；
● 对南宁市房地产市场认知程度深刻，有一定专业知识，善于发觉有潜质物业，因为近期推出新概念住宅成交及升值较为显著，看好本项目标升值空间；
● 以短线投资为主，努力争取快进快出，转手即盈利，具一定冒险性；
第四章 项目开发经营优势点和机会点分析

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
n 经营机会实质是寻求、识别、把握企业可进取市场空间。
n 经营机会是外部市场、环境条件中有利条件综合态势和企业本身优势结合。
n 经营机会转化为项目个性以后，即成为在猛烈市场竞争中项目标优势点、竞争点、卖点。
二、项目开发经营优势点
本汇报一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了很多讨论。现对该项目真正、突出于项目住宅市场优势点集中以下。
1．项目开发经营期几年内相关经济大“势”。
①国家宏观经济逐步稳定，多年内中国房地产业还将进入一个上升繁荣期，本项目标开发经营期将正处于此阶段。
②房地产市场日趋规范，住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利政策法规环境。
③置业意识——古往今来中国文化观念组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位消费观念。全社会小康后家庭消费将首先集中在住房条件改善方面。
2．项目标区位优势和地段优势及其发展空间和规模
①项目标自然环境，在南宁市得天独厚：面朝邕江，后有计划一条水系，项目西面有一计划小公园，是较难得居住用地。可作为企机关人员，私营、民营企业家理想生活基地；
②本项目离市中心繁荣去距离适中，南宁大桥建成通车后，项目进出交通将更为便捷；
③项目占地规模适中，可开发建设中高级次住宅小区，是置业理想地方。
3．项目所需投资规模中等，风险低，利润合理
本项目占地189亩，其中有30亩为电力局预留办公用地，实际住宅开发面积为159亩；电力局定向开发职员住宅约占地99亩。本项目土地购置费用约为8505万元（45万/亩），其中电力局拟出资7500万，剩下1005万由开发商负担；开发商另需负担项目标立项、报建、建设等费用。本项目定向开发部分约占总开发量63%，有效地降低了项目标风险。因为土地费用基础由电力局负担，项目标建设也可分批分期开发，降低了开发商所需项目开启资金投入，更降低了项目标风险。同时，更能够以较低资金投入取得较丰厚回报。
上述这些优势点正确利用，有利于开发项目标打造良好基础。

三、项目开发经营机会点
1、整个南宁经济快速增加，居民纯收入不停增加，多年来房地产市场一直十分火爆，有利于新项目标上马；
2、南宁大桥建成，将使项目距离市中心旅程缩短二分之一，进出交通更为便捷，物业增值可能性是显而易见。未来几年里，周围配套设施将逐步完成，那么后项目销售将适逢其时
3、项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业廉价，而且未来几年，如部分党政机关将搬至潘龙区，项目区域内将又有大规模开发建设，整个区域内基础设施，市政设施不停完善和健全，这就更有利于项目未来前景，而且整个项目标潜在购置力也是相当有分量，这也正是项目标开发机会点。
第五章  项目定位

面对竞争猛烈房地产市场，企业要建立自己品牌和形象，就必需长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等多种原因综合考虑。
一、目标市场定位
1. 高校、科研院所高级职称人士
2. 民营或私营企业家或个体老板
3. 行政企业机关主管级领导
4. 周围居民区部分富裕居民购房和二次换房需要
年纪判定在30－45岁
购置目标百分比依次判定为：纯自住、自住兼投资型、其它。
二、产品定位
依据对项目周围环境及物业市场调查分析，将项目定位为中高等档次，这是基于猛烈竞争市场情况和项目所处环境和位为前提而作出明智决议，关键原因是:
1．相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。
2．项目自然环境得天独厚；
3．从项目区位内同类物业分析得出结论。
4．伴随南宁大桥建成和市政府搬迁，各项基础设施和市政设施全部会很快跟上。
（产品定位具体提议见第七章项目计划、建筑设计提议。）
第六章  项目计划、建筑设计提议

一、项目总体计划提议
①因为项目开发周期不是很长，但在计划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充足表现可连续发展策略，提议在总体计划设计中，所以在计划设计中一定要充足依据开发时市场情况进行设计。
②总体计划中应尽可能兼顾到当地块周围环境，尤其要注意项目建成后周围景观和小区人员视觉效果。突出环境设计宗旨，以“绿地中公建”和“公建中绿地”（政府部门要求绿化广场部分）两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出二十一世纪居住小区整体特色。
③总体上来说，此项目标计划方案中建筑单体设计应采取灵活户型和改变立体效果。

④小区目标用户属中高收入阶层，在计划上，停车泊位，按文件要求住宅不少于0.5车位/户，商业办公按0.6车位/户，业主中因为项目位置原因将部分拥有私家车，所以，提议在小区交通方面，充足做到人车分流而且计划好停车位。
⑤在设计计划上，建立“城市——小区——小区——组团——院落——家庭”尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市高度看小区建设，为居民发明和城市完美友好居住环境。

二、住宅建筑设计提议
1、住宅设计要适度超前。这里超前不仅仅是面积问题，更关键是功效、质量方面适度超前，这就要求设计人员必需考虑到以后最少内大家生活方法和需求改变。假如我们今天设计开发住宅能想到明天话，那么我们住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中一个强力卖点。
2、住宅设计应充足表现“以人为本”标准，想住户之所想，每一细节处理全部应表现出对人关心和尊重,实现动静分开，洁污分开。尤其是对儿童居室，要更多地给予周到细致考虑。正如大家所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部部署全部应按内外分区、动静分区、生理分室、功效分室等要求设计
3、住宅外观设计采取现在流行欧式风格，色彩以简练明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其它色彩点缀，做到统一中有改变。
4、在建筑材料方面，大量采取新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成含有“后小康时代”特征住房中，新材料、新产品、新技术采取率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合部署为40%。
5、户型设计多样化，包含平面布局多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计多样化（平面、复式），物业档次多样化（多层小洋楼、小高层、）等。
三、小区配套设施提议
1、会所是未来小区档次标志之一，提议建设一个中型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。
2、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区智能化成为发展肯定趋势。为和时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新时尚，提议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采取地下电缆，整个小区实施二十四小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育、卫星电视等多方位网络服务。
3、每户设独立水、电、煤气表，小区内采取变频供水系统及自来水净水系统，确保用户生活用水质量。
4、小区内应设有小型超市、商场、幼稚园等公共建设配套设施，为用户日常生活提供方便，充足表现出小区生活现代化。

四、环境艺术设计提议
伴随大家生活水平提升，“买环境”观念已为大多数居民所接收，景观优势也成为众多小区一个卖点。在目前和未来相当长一段时间内，大家买房除了考察室内布局、质量及小区整体计划等原因外，也越来越重视其环境，这实际上也反应了大家追求人和自然友好统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂城市一个心态。
基于上述原因和项目本身环境优势，开发企业在进行当地块整体计划设计时，不仅兼顾到地块周围环境，更要注意小区内环境艺术设计，提议企业聘用专业环境艺术设计人员进行设计，以期达成很好环境效果。
上述优化提议仅仅是一个思绪，设计人员在把握总体标准前提下，能够有更多突破。
第七章 项目开发经营策略及投资估算

依据本汇报前六章叙述和分析，本章着重讨论项目标开发经营策略，并对项目标投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订对应项目筹资计划和投资计划。
一、项目开发经营策略
依据本项目及开发企业实际情况，本项目宜采取“合作开发，整体计划、分期实施、力创精品”灵活多变开发经营策略。
1、合作开发
本项目由富凯房地产开发和电力局（以下属三产单位名义）合作开发，双方合作首先可使项目拥有较高自有资金，利于项目标实施；其次，可利用电力局用户资源（定向开发职员住房），降低了项目标开发风险。
2、整体计划
这是大面积、大规模房地产开发一个显著特点，当地块占地面积虽不大，为159亩，但因为采取了多个建筑形式，所以必需对地块进行整体计划，分期实施。
3、分期实施
该项目开发总建筑面积达21M2，估计总投资约3.66亿元人民币左右，如此大规模投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于依据市场需求改变立即调整物业功效，重新定位，规避风险。
依据对项目地块现实状况分析，提议项目以地块以南部分为突破口。其依据有：
①地块南面环境、交通条件相对很好，宣传也更为方便；
②从计划方面考虑，该区域含有相对独立性，可作为一个独立项目看待；
③从景观效果考虑，北向风景很好，而房地产项目通常全部是将很好区位项目放在最终阶段实施。
4、力创精品
项目所在地块素质很好，含有很强可塑性，经过项目标品牌地塑造，可有效地带动项目销售。同时借助于该项目标品牌，可快速提升开发企业在南宁市房地产业界著名度。
5、先环境、后房屋，全方面发动宣传攻势
提议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是企业实力展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目标信心。

二、项目投资估算
项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为38042万元人民币，其中建设投资为28992万元。
详见表-1：《项目总投资估算表》，更具体投资计划可能随设计及实施改变而调整。
表一、
项目总投资估算表

序号
费用名称
费用明细/标准
收费金额
备注
一
土地成本
1
土地成本
45万元/亩
71550000元
159亩（扣除30亩办公预留地）
二
前期工程费用
1
总体计划费
建面×2元/㎡
424000元
按建筑面积21M2
2
土地平整
用地面积×12元/㎡
2544000元

3