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1、n 目前文档修改密码：8362839 n 目前文档修改密码：8362839 n 更多资料请访问.(.....) 上海黄浦区137#地块招投标汇报 目 录 W源集团篇 3 企业介绍 3 经营理念 3 项目产品理念 4 项目产品介绍 4 项目市场篇 10 上海市整体市场 10 国民经济总环境 10 金融投资环境 11 行业经济环境 11 城市建设 15 上海市房地产市场综述 16 上海市商品住宅供需情况统计 16 黄浦区区域市场综述 21 区域概况 21 黄浦区区域特征 24 黄浦区房地产市场综
2、述 25 黄浦区期房市场供求分析 25 黄浦区房地产市场总体特征 27 项目区域市场 28 项目区域面积配比 28 区域竞争个案分析 29 区域市场潜在供给竞争 30 项目概况 31 项目立地条件 31 周围区域生活机能 31 SWOT分析 32 项目构想篇 36 客源客层分析 36 客源客层定位概念和目标 36 客层定位主导对象 36 目标市场产品需求分析 38 产品总体计划提议 39 计划指标 39 计划思想 39 总体布局 40 交通设计 43 产品力加强提议 44 小区智能化配置 44 物业信息化管理 45 小区环境保护设施 46 会所
3、设施配置提议（供选择） 46 物业管理服务提议 47 项目开发篇 50 项目开发计划 50 项目三通一平土地价位 50 实施计划立即间节点 50 资金筹措方案 50 W源集团篇 企业介绍 上海W源投资（集团）是专业投资房地产大型民营企业集团。 企业法定代表人：王继加 注册资金：人民币1.16亿元 关键经营范围：实业投资及资产管理，房地产开发经营，销售建筑材料。 经营理念 W源集团把用户需求作为企业生存发展之源， 坚持公平竞争标准，寻求企业及社会共同发展， 提倡以人为本，主动向上企业文化， 凭借成熟专业队伍和成功开发经验， 高效地开发适销、环境保护
4、高质量产品， 为提升城市居民生活品位竭尽所能！ 项目产品理念 坚持超越现有标准，未臻理想决不面世。 这是W源精神，也是她和众不一样地方。 W源集团不惜代价聘用世界著名设计团体， 引入新住宅工学理念， 配置家庭舒适系统，实施高规格酒店式物业服务， 甚至聘用著名文化顾问…… 种种前所未有、别出心裁、体贴用户做法， 除了铸就W源集团新时代坐标， 也将震动世界，必将得到品位认识心灵共鸣。 项目产品介绍 u W源杰座（附图） 关键经济指标 投资商：上海W源（集团）投资 发展商；上海源鸿置业 占地面积：26626 M2 建筑面积：58591 M2 建筑形态：7
5、幢16～18层住宅，一幢18层公寓式酒店和约6000 M24层商场写字楼、沿街店铺。 绿化覆盖率：47.7% 容积率：2.2 会所面积：2500 M2 住宅户数：304 公寓式酒店户：166 介绍 W源杰座在内环线以内浦东锦绣路、锦和路口，正对3.9万平米杨东小区中央绿地，隶属花木行政文化中心区杨东小区。北邻世纪公园，周围地铁二号线龙阳路站、在建明珠二期蓝村路站和未来锦绣路轨道交通站点形成便捷立体交通；毗邻龙阳路、锦绣路、浦建路、杨高路等主干道，周围二十多条公交路线辐射上海关键中心城区。 W源杰座力邀“世界建筑家581人”之一，大师黄永洪倾力打造。独创4.5米起
6、伏坡景，绿意拾级而上，生活不再一成不变。蜿蜒流畅、光影变幻外观，流水般阳台曲线，延绵起伏天际线，圆形主卧、大广角观景窗、3米挑高恣意空间……，加上世界著名景观企业“贝尔高林”锦上添花，和纽约OFA设计事业公共空间设计，让W源杰作含有浦东顶级住宅气势格局。 全装修计划W源杰座，首创“家庭舒适系统”：配置沪上少有、美国顶尖TEMPSTAR中央空调，结合欧洲享誉百年盛名德国威能燃气热水器，冬天以热水炉提供热水进入空调热水盘管进行制热，新风输送、湿度调整、恒温节能，舒适又健康；管道纯净水即开即饮。 诚邀余秋雨先生作为小区文化顾问；莲花物业作为企划销售；国际著名物业企业世邦魏理仕酒店式顾问管理；25
7、00平米豪华会所，全方位，智能化。对细节完美坚持正是W源杰座独树一格、别具用心地方。 u W源晶典（附图） 关键经济指标 投资商：上海W源投资（集团） 设计单位：中国建筑设计研究院 占地面积：5421M2 总建面积：28893M2 总户数：510户 商业用房面积：2954M2 介绍 W源晶典，W源建筑文明NO.2，酒店式服务公寓，约30—55 M2MINI豪宅，一座33层高滨江地标建筑，耸立于浦东陆家嘴金融商务区浦东大道和东方路交汇处。 浦东陆家嘴CBD，世界眼光聚焦之地，高级写字楼入租率85%以上，12家四星级以上豪华酒店入住率更是让同行艳慕不已。W源晶典，占尽
8、天时地利，雄居陆家嘴关键金融区和东方路高尚酒店区黄金临界线上，餐厅、时尚会所、便利店等高级生活设施一应俱全，同时卓然地利聚集立体交通网络，30条公交线路，延安路隧道、大连路隧道两线连牵浦江两岸，西临明珠2号线东方路站。 W源晶典裙楼累计2层计划3000 M2左右高级商铺。臻美极致空间格局，东方路酒店区高尚客源，多维交通带来源源客流，浦江百年计划前景蓝图等，多重优势地利营造无出其右商业财富空间。 项目市场篇 上海市整体市场 国民经济总环境 是中国加入世贸组织第十二个月。一季度，上海完成中国生产总值达1159.53亿元，比去年同期增加9.6%，增幅高于全国水平2个百分点。即使一季度经济
9、增加比去年回落0.2个百分点，但从各项关键经济指标表现看，总体经济仍处于平稳、健康运行状态。 在一季度上海市中国生产总值中，第一产业实现增加值为11.35亿元，比去年同期增加2%，第二产业实现增加值为534.08亿元，增加9.5%，增幅比去年同期下降4.3个百分点；第三产业实现增加值614.1亿元，增加9.8%，增幅比去年同期提升3.3个百分点，展现加紧增加势头，对GDP增加贡献率达成53%，比去年同期上升17个百分点。 本市居民人均可支配收入为1.29万元，比上十二个月增加9.9%，剔除部分居民家庭出售住房所得收入，比上十二个月增加5.2%。上海城市居民家庭户均购建房屋支出为4855元，
10、比上年增加2%。 上海房地产业和市场连续发展有力地推进第三产业增加。一季度，商品房登记预售面积516.57万平方米，比去年同期增加46.7%；存量房交易面积333.81万平方米，增加19.2%。一季度房地产业实现增加值达成70.8亿元，增加14.9%，拉动第三产业增加1.5个百分点，对第三产业增加贡献率达成11.5%。 金融投资环境 一季度，上海完成固定资产投资额289.7亿元，比去年同期增加21.2%，增幅比去年同期提升13.7个百分点。一季度，房地产开发、基础建设和更新改造投资分别完成107.88亿元、104.11亿元和42.14亿元，比去年同期分别增加23%、22.3%和23.
11、2%。一季度重大工程项目完成投资79.42亿元，完成整年计划投资15.8%。 占全社会投资60%以上非国有投资增速迅猛。一季度，非国有经济完成投资182.62亿元，比去年同期增加27%，增幅比去年同期提升6.3个百分点，拉动全社会固定资产投资增加16.2个百分点。 ，上海城市建设计划投资额542亿元，其中城市基础设施计划投资额为219.23亿元，占总投资额41.8%。 金融保险业增幅回升、邮电通讯业和社会服务业高速增加促进第三产业增加。一系列有利于证券市场发展政策方法出台，增强了投资者信心，成交额有所放大。一季度，有价证券成交额达成了11056.49亿元。 行业经济环境 Ø 宏观
12、发展环境 上六个月，上海房地产市场不仅延续了不停走好局面，而且出现了加速发展趋势，内部订购、排队购房已成市场普遍现象，商品住宅价涨量升，办公楼租金不停上扬。 从宏观上看，上海房地产市场暖风频吹，一是浦江两岸综合开发进入实质性开启；二是央行第8次调低银行存贷款利率，房地产抵押贷款和公积金贷款利率也出现大幅下调；三是上海市第八次党代会提出人均GDP7500美元，上海将进入较发达地域行列，到时居民购置力必将大大提升；四是九大轨道交通建设引发新一轮房地产投资热。 从市场来看，上海房地产市场从1999年底回升以来，住宅市场是一枝独秀，办公楼市场和商铺从去年开始，亦有所带动。上六个月和去年同期比较，
13、房地产开发投资额增加45.3%，商品房新开工面积和商品房完工面积分别增加11.2%和9.0%。期房推案量比去年同期增129%，推案量和去化量之比达成1：1.08。居住购房和投资购房两股协力推升了上海楼市。 Ø 行业经济数据指标 u 一季度上海房地产开发投资额为107.88亿元，较同期增加23%. u 办公楼投资额为4.12亿元，较上季同期微幅下降1.67个百分点，所占比重由上十二个月同期4.78%继续下调到3.82%，并低于整年4.27%历年最低水平。 u 上海房地产开发投资组成中，其它类项目为34.02亿元，占投资总额31.54%，大大高于去年同期所占据10.33%比重。
14、其它项目除了厂房外，关键包含商品住宅小区会所、商场、医院、车库等物业配套方法。） u 上海完成动迁拆迁面积47.73万平方米，比上年同期降低15.6%，但动迁拆迁赔偿货币化金额继续上升，达成7.4亿元，同比增加26.7%。 u 上海期房一季度推案量为466.3万平方米，去化量为516.6平方米，供求比为1：1.11。从推案量来看，本季全市期房推案量中，浦东新区独占半壁江山，达成213万平方米，占总量45.68%。传统楼市大户闵行区，推案量则大幅下降，仅为16.7万平方米；从去化量来看，浦东新区本季期房去化量为95.22万平方米，占全市总量18.43%，较上季有一定萎缩。但比第二名
15、闵行区68.3万平方米仍有一定优势。 u 上海市中心9区和浦东、宝山、闵行统计显示，一季度上海商品房住宅成交均价为4786元/平方米，和上年当季4625元/平方米相比，增加了161元/平方米，增幅为3.48%。 u 本季上海市住宅预售商品房价格指数为1147.15，较四季度上升1.76%，同比增加9.21%。 u 存量产权房登记买卖面积达333.81万平方米，其中，存量住宅交易占据绝对主体地位，达252.24万平方米，占总量75%。办公、商业用房份额只占7%，厂房等其它用途存量房则基础保持在15%-20%。 u 一季度，上海个人购置商品房比重继续攀升，商品房住宅交易销售
16、登记中，个人购置有43515套，占97%。预售中属个人购置有39141套，占98.2%。 Ø 行业经济新政策 u 1月1日，《上海房地产市场明码标价实施细则》正式实施，上海房地产市场将全方面实施明码标价。新出台《实施细则》要求通常房地产经营、房地产中介服务机构和物业管理企业买卖、有偿转让、租赁房屋，提供相关服务均得明码标价。 u 一月下旬，上海住房拆迁安置补助新要求出台。凡在该市城市国有土地上拆迁居住房屋，并在11月1日以后核发房屋拆迁许可证，全部可按新标准赔偿。最低赔偿单价标准为：被拆除房屋同区域已购公有住房上市交易平均单价。平均市场单价由各区、县人民政府按其划定区域范围，定时
17、公布。 u 2月1日起，《高层建筑面宽控制要求》开始实施，在上海中心城（外环线以内）范围内新建、改建、扩建高层建筑面宽应该符合以下要求：一、建筑高度大于24米，小于、等于54米高层建筑，其最大连续展开面宽小于80米；建筑高度大于54米高层建筑，其最大连续展开面宽小于65米。 u ３月１日起，本市住房交易手续费实施新标准。关键内容为： 一、新标准改变了计费措施，由原先按件计收改为按建筑面积计收。 二、购置者购置新建商品住房不再负担交易手续费，新标准要求新建商品住房每平方米３元交易手续费，全部由开发商负担。 三、存量住房交易手续费标准国家要求每平方米能够收取6元，上海新标准要求每
18、平方米收取5元，由双方各负担50％。 u 从1994年2月起试行上海对外来常住人口蓝印户口政策于4月1日废止，取而代之是“上海市居住证”制度。“上海居住证”是持有本人正当居民身份证、在沪居住满六个月以上，并有正当住所、稳定收入或职业上海市常住人口身份证实文件。“上海市居住证”将首先在来沪工作或创业、不改变国籍或户籍、含有本科以上学历或特殊才能外省市人才、港澳台人才、取得境外永久居留权出境人才和外国人才中试行。取得者将在申办企业、科技结果转化、行政机关聘用、专业技术职务任职资格评定、儿女就读、社会保险、专利保护、住房公积金、出入境手续办理和外汇兑换等方面享受相关待遇。 u 自5月1日
19、起，对已经有《房产测量规范》未做要求或要求不明确部分，按新要求进行房产测量。明确了通常计算建筑面积房屋，层高均在2.20米以上（含2.20米）。 城市建设 ，本市重大工程建设项目计划共安排七大类39项，76个单项，另有预备项目24个单项。苏州河综合治理一期工程为一号工程。 今年计划项目中：基础设施工程31个单项，信息工程5个单项，能源建设工程4个单项，生态环境建设工程14个单项，农林水务工程8个单项，工业建设工程11个单项，社会事业和其它项目工程3个单项。 整年计划工程投资总额542亿元，高于去年64亿元（完成重大工程投资工程量460亿元）。今年，高速公路、轨道交通、市内骨干道路、
20、越江工程、水环境治理、废弃物治理、绿化建设工程共36个单项占219.23亿元，占总量41.8%。上海市房地产市场综述 上海市商品住宅供需情况统计 单位：万M2 时 间 期房推案量 期房去化量 现房推案量 现房去化量 1997 (1季度) 198.56 71.76 197.18 115.43 1997 (2季度) 640.77 98.29 389.06 73.06 1997 (3季度) 419.83 127.47 295.54 100.88 1997 (4季度) 639.86 148
21、06 247.79 150.03 1997年整年 1,899.02 445.58 1,129.57 439.40 1998 (1季度) 201.55 134.95 350.08 115.03 1998 (2季度) 412.22 164.49 633.84 181.13 1998 (3季度) 384.94 243.54 350.37 203.95 1998 (4季度) 561.16 274.76 809.63 236.56 1998年整年 1,559.87
22、 817.74 2,143.92 736.67 1999 (1季度) 270.84 232.75 351.30 246.31 1999 (2季度) 397.85 257.21 505.43 299.74 1999 (3季度) 319.95 265.01 623.40 274.27 1999 (4季度) 457.18 320.18 469.14 386.38 1999年整年 1,445.82 1,075.15 1,949.27 1,206.71 (1季度) 28
23、7.37 263.86 557.06 377.50 (2季度) 363.05 348.16 482.86 369.23 (3季度) 474.35 417.04 546.55 507.94 (4季度) 424.41 423.81 86.72 142.57 整年 1,549.18 1,452.87 1,673.19 1,397.24 (1季度) 127.75 352.12 573.98 456.02 (2季度) 368.79 420.98
24、 624.86 543.63 (3季度) 529.48 514.63 467.23 599.75 (4季度) 633.14 544.11 175.49 421.06 整年 1,659.16 1,831.83 1,841.56 2,020.46 (1季度) 466.32 516.57 582.66 556.89 说明： 1)期房市场推案量 1998年——期房预售推案面积有所下降，表明市场压缩期房供给量，提升成品房供给量，从而试图降低存量房深入增加。 1999年——
25、整年期房供给量继续下降，比1998年降低了7.3%，这对现在市场有序进程含有不停推进作用。 ——期房市场推案量在不停打开，恢复了多年不见生气。整年上海市商品房期房市场推案较1999年整年上涨了7.1%，基础和1998年持平，市场供给有所复苏。可见在近两年市场调整期后，整个市场正在不停向良性化方向发展。 ——受到1月实施《上海市商品房住宅预售标准》影响，一季度期房推案量曾出现大幅度萎缩现象，但后三季度推案量大幅回升，整年期房市场推案量为1659.2万平方米，同比增加了7.1%。 ——1季度本市期房推案量虽较前一季度有所下滑，但同比却增加了265%。 2)现房市场推案量 1998年—
26、—因为1997年大量上市期房纷纷交楼，上海现房推案量出现前所未有2143.92万平方米，同比1997年增加了226.7%。 1999年——整年现房推案量比1998年下降了31.17%，造成如此大幅度原因首先因为政府在1998年对期房供给控制；其次也是近两年现房销售大幅跳升所造成。所以1999年市场状态更趋合理、稳定、平衡，这对市场发展更有利。 ——上六个月现房推案面积较1999年同期增加21.4%，下六个月较1999年同期下降了42%。整年上海市商品房现房市场推案较1999年整年下降了15%，房地产市场总体上供求矛盾继续缓解，商品房销售保持良好势头，存量房屋交易稳步上升。 ——现房总体推
27、案量1841.56万平方米，同比增加了10.1%，不过后六个月推案量有所下降，降幅为46.4%。其原因关键为新预售政策影响，大量新建楼盘纷纷推迟上市后，间接影响了现房市场供给。而现房推案市场上六个月仍能有充足供给，关键得益于末楼盘集中上市。 ——1季度现房推案量为582.66万平方米，同比微幅上扬1.5个百分点。 3)总体去化量 1998年——受“福利分房取消”政策影响，整年商品住宅成交量大幅上升，其中期房预售实际成交比1997年增加83.5%，现房销售实际成交增加67.7%。 1999年——期房预售实际成交比1998年又增加23%，现房销售实际成交增加38%。1999年上海商品住
28、宅期房、现房市场总体成交率分别从1998年52.4%、34.4%跃升至74.4%、81.8%，市场现房存量压力大大减轻。表明市场受多方政策激励及房地产业本身良性发展已经有所好转。 ——上海商品房预销售仍保持较高势头，和1999年比较，预售去化增加35.1%，现房去化基础持平，其中，上海商品房期房市场预售总体去化率达成前所未有94％。 ——即使受到新预售标准影响，上海市商品房总体去化量还是达成3852.29万平方米，较同期，上涨幅度达36%。期房和现房市场去化量双双走高，分别比去年同期有了较大幅度上升。和受新预售政策影响期房市场相比，上海现房市场显得更为活跃，面积突破了万平方米，抵达了.46
29、万平方米，同比增加了16.3%。 ——一季度期房成交量为516.6万平方米，同期增加38%，全市供求比1：1.11，市场供求偏紧。从现房推案量和去化量之比来看，本季度则和预售类呈反向运行态势。一季度，去化量为556.89万平方米，较同比增加19.8%，供求比为1：0.96，呈供略大于求态势。显然上十二个月预售大幅放量，使今年一季度完工后办理初始登记项目显著增加，依据最近十二个月多来，增量房求大于供实际，以后各季中，现房形态供求会处于动态平衡之中。 黄浦区区域市场综述 区域概况 黄浦区是上海历史最悠久城区，是上海近代商业发祥地，是上海中心商业区关键区域，是上海行政文化中心，是上海发展城市
30、旅游精华之地，是表现上海国际大城市繁荣繁荣关键窗口。 u 人文地理 黄浦区在上海市城区几何中心部位，东临黄浦江；西至成全部北路、金陵路、西藏南路、肇周路、制造局路；南沿高雄路、江边路、黄浦江；北邻苏州河，上海市"0"公里就在本区内国际饭店。 全区面积12.85平方公里，占全市面积0.2%，其中陆地面积11.017平方公里，水域面积1.837平方公里；行政区划为9个街道共190个居委会。至1999年底，全区总人口数为68.6万人。 u 道路交通 黄浦区交通四通八达。人民广场是上海市内关键交通枢纽，设有通往市内各关键地点公交线路，轨道交通一、二号线在此交汇（人民广场站）。加之南
31、浦大桥、延安路隧道、延安路高架、内环线高架、南北高架和复兴东路、西藏南路、陆家浜路等关键道路组成了快速、便捷立体交通网络。 关键横向干道： 北京东路、九江路、福州路、延安东路、金陵东路、淮海东路-人民路、陆家浜路、中山南路。 关键纵向干道： 西藏中路-西藏南路、河南中路-河南南路、中山东路-中山南路。 u 关键学校、医院 黄浦区是上海近代文化及英语普及大区之一，区内有市关键中学格致中学、大同中学、大境中学，区关键中学光明中学等各类中、小学。 u 关键商圈 Ø 南京东路商业街： 是全国著名商业街，其每十二个月营业额全部冠居全国。“新世界商城”、“市百一店东楼”、“宝大祥商厦
32、伊全部锦商厦”等，使整个南京路成为含有国际水平现代化商业大厦，展示国际名牌、一流商品，拥有一流购物环境、一流服务水平，是繁荣、文明、整齐、安定现代化商业大街 Ø 北京路五金一条街： 经营门类有机电、交电、阀门管件、机动刀具等60余个大类，数万个品种，使北京路成为名符其实生产资料街。 Ø 福州路文化街； 有上海科技图书企业、上海外文图书企业、上海书城、上海古籍书店等一大批名优特色店，另外还经营上千种文化用具，正以崭新面貌，迎接中国外来宾文化生活需要。 Ø 金陵路装潢街； 以经营各类中高级装潢材料为关键特色，以满足各类人群不一样需要。 Ø 豫园商城； 豫园旅游
33、商城，在百余年商业文化积淀基础上，场内形成小商品、小吃、黄金等经营特色，享受“小吃王国”、“小商品王国”等美誉。 u 关键旅游资源 黄浦区内拥有丰富历史文化资源和众多城市新景观，并成为近几年景点旅游和城市旅游热点，现在沿外滩、豫园、西藏中路、人民广场、南京东路步行街旅游环线已经形成，成为黄浦区商贸旅游得天独厚景观资源。 u 市政计划 Ø 南京路兴建“浦西第一高楼” 总投资达30亿元、高达333米、楼高60层世贸国际广场将耸立在南京东路、西藏南路口，总建面积近14万平方米，由6层大型高级购物商场、3层会议、餐饮及娱乐中心、48层800多户套客房超豪华五星级酒店组成。 Ø 董家
34、渡将建本市最大滨水聚居区 董家渡聚居区东濒黄浦江，北至复兴路，西至中华路——桑园街，南以陆家浜路为界，陆域面积122.5公顷，其中可开发土地面积为66公顷，将建本市最大滨水聚居区。 Ø 中华路环城绿带建设 在上海老城四面将建中华路环城绿化带，其中占地达7.6公顷古城公园已建成，改善了豫园地域绿化环境。 Ø 苏州河综合治理工程 苏州河四期（河南中路——西藏中路）全长1150米，用地面积1.8公顷。将于年底完工。此项工程建成标志着黄浦区苏州河环境综合治理工程初步完成。 黄浦区区域特征 u 上海市中心最好黄金地块，中央商务区最中心地块，全国金融中心。境内外滩金融一条街30年
35、代起已驰名中外，具历史价值。 u 全区第三产业异常发达，商业及其繁荣，南京东路步行街被誉为“中华第一街”,营业总额冠居全国。 u 区内市府大楼、市人大、市政协等组成全上海政治中心。 u 区境内人民广场、上海博物馆、上海大剧院…形成市中心地域独特风景线。 u 传统里弄众多，人口密集，地价昂贵，动拆迁成本高昂，改造须关键依靠市政行为或和政府联合开发。 u 依靠豫园—城隍庙商业旅游城形成集聚老城厢及明清怀旧特色商业旅游城区。 u 区域汉字物、古迹众多，怀旧气息浓郁，区境中人民路、中华路椭圆形方位内有旧城镇保护计划（面积186.73公顷），保留有较完整上海开埠早期人
36、文地理景观。 u 传统住宅，木结构房屋较多，人口密集，道路纵横交错，路幅普遍较小，动拆迁难度较大。 黄浦区房地产市场综述 黄浦区期房市场供求分析 单位：万M2 时间 期房推案量 期房去化量 (1季度) 0.78 0.58 (2季度) 11.99 8.20 (3季度) 11.60 13.00 (4季度) 15.70 11.80 整年 40.07 33.58 (1季度) 1.24 11.18 (2季度) 6.03 58.40 (3季度) 13.06 15.86 (4季度) 19.28 17.13
37、整年 39.61 102.57 (1季度) 1.1 16.42 说明： 1季度黄浦区期房推案量为1.1万平方米，占全市总量0.23%，较上季6.03万平方米大幅回落，降幅达81.76%，去化量为16.42万平方米，占全市总量3.18%，较上季增加2.16万平方米，增幅为15.15%。供求比为1：15.37，期房供不应求局面加剧。 黄浦区区域单套单价和成交量关系 黄浦区区域单套面积和成交量关系 黄浦区区域单套总价和成交量关系 黄浦区房地产市场总体特征 u 自中旬和南市区实施“撤二建一”后，使房地产市场受到极大推进，区域供给和去化量猛增
38、 u 区域北部CBD地域为上海甲级写字楼最集中区域之一，其供给性以商业性用房为主，而住宅供给量微乎其微。 u 住宅关键供给来自和延安东路以南原南市地域。现在黄浦区整体住宅市场已由原南市区物业所主导。 u 区域均价再度走高，供给量连续减量，市场成交稳定增加，供不应求局面有所加剧。 u 区域整体价格走高已成定局，主力成交中心上移，再度回落可能不大。 项目区域市场 因为土地资源稀缺，动迁成本过高，本区域一直物业数量稀少，现在区域均值在10000元/平方米，其个案均为占地容积高小规模个案。“市中心水景豪宅”为本区域楼盘对外一致形象。因为过于高估本身地段优势，却缺乏豪宅
39、高质计划和形象包装，在房型设计上又因“大而无当”而造成总价过高，除“家化中房苑”以低总价销售取得了不错业绩，其它个案销售去化普遍碰到了较大阻力。从现在100-110平方米两房去化速度最快来看，显然受到价格原因影响。 项目区域面积配比 房型 一房 面积配比 100-110M2 累计 套数 30 30 百分比 100% 100% 房型 二房 面积配比 110-120 M2 120-130 M2 150-160 M2 累计 套数 36 46 30 112 百分比 32.2% 41% 26.8% 100% 房型 三房 面积配比 150-
40、160M2 160-170M2 170-180M2 190-200M2 累计 套数 46 46 20 10 122 百分比 37.7% 37.7% 16.4% 8.2% 100% 说明： 以上数据统计由福海名人府、水景苑、家化中房苑3个楼盘得出，统计总户数为264户。 本区域市场以三房为主，占49.6%，主力面积为150-170平方米之间，占三房总户数75.4%；二房为辅，占42.4%，主力面积为130-140平方米之间，占二房总户数41%。 区域竞争个案分析 案 名 水景苑 物业类型 32F高层、 平面配置 2梯3户、2梯2户
41、绿 化 率 40% 建筑面积 2.3万M 2 容 积 率 5.1 得 房 率 78% 平均单价 9500元/ M 2 主力总价 162-182万/套 房型计划 一房：101.06M 2，占总比20% 二房：150.36M 2，占总比20% 三房：170-178M 2，占总比40% 192M 2，占总比20% 去 化 去年11月开盘至今已预定1.15万M 2，占总量50% 建筑风格 现代简约派建筑风格 景观设计 江南园林式细致和精巧 广告诉求 市中心水景住宅 广 告 语 汇聚上海市中心、倍享黄浦水案风情 优 势 1、便捷立体交通
42、网，地铁、高架触手可及。 2、南京东路步行街时尚繁荣近在咫尺。 3、沿苏州河水景住宅。 劣 势 1、小区周围现在全部是旧式棚户区，环境不佳。 2、房型大而无当，造成总价过高。 区域市场潜在供给竞争 u 金色家园 发展商：金外滩集团 项目位置：黄河路，新闸路 用地面积：16744 M2 建筑面积：80178 M2 主宅面积：72300 M2 会所和公建面积：7878 M2 u 黄浦区97#、119#地块旧里改建项目 发展商：上海中福地产置业 项目位置：云南路，广西北路 总投资额：3.8亿元 建筑面积：7.3万M2 u 新昌路项目
43、项目位置：新昌路、成全部路东侧，北京西路北侧，苏州河南侧 总投资额：60亿元 用地面积：12万M2 总建面积：45万M2 项目概况 项目立地条件 项目 黄浦区137#地块 地理位置 东临福建中路、南临宁波路、 西临浙江中路、顾家弄、北临北京东路 用地面积 23100M2 用地性质 住宅及商铺（15%） 容积率 居住容积率3.5以下 地块现实状况 未动迁 周围情况 以旧式里弄房为主居住区，及北京路五金街 周围区域生活机能 u 生活机能： 区域地处上海市中心黄金地段，外滩景观区，南京路步行街全部只有举步之劳，为以后业主购物娱乐提供了极大方便。
44、 在浙江路上各类便利店，为未来小区居民就近购置各类生活用具提供方便。 u 交通机能 地铁一号线（新闸路站）距离本项目一公里，出行十分方便。项目西侧为上海连接东西关键高架——延安路高架 项目北侧正对北京东路，为上海关键东西向主干道之一，而且还是衔接外滩景观旅游区要道。 基地周围500米范围内公交线路众多，为居民出行提供方便。 u 学习机能： 本案周围“格致中学”和“光明中学”分别为上海市市级和区级关键中学，为以后本区域居民“望子成龙”提供了一条捷径。 u 医疗机能 本项目东南侧“仁济医院”属上海市市级医院，在医疗水平、软硬件方面全部异常出色，为区域内居民提供了有利
45、医疗保障。 SWOT分析 Strength优势 Ø 上海顶级烫金地段 本案处于“撤二建一”前正黄浦地域，东有外滩金融景观区、南有南京东路步行街、更可远眺壮阔黄浦江景。想着脚下这块土地昔日之梦幻和辉煌，看着眼前这一幕幕伸手可及荣耀和珍藏，上海顶级烫金地段地位由此而无可非议。 Ø 苏州河畔水景住宅 巴黎传统上流阶层住在塞纳河旁圣路易岛；伦敦最好房子坐落英国著名高级河滨区凯因道；世界上全部高级住宅全部是临河而居。在上海能找到一处既依偎苏州河，又离黄浦江不远住宅决非易事。本项目既是其中之一，临水而居，繁荣和宁静皆在其中。 Ø 四通八达交通网络 基地西靠地铁一号线，新闸路站近
46、在咫尺；并傍有“三横三纵”之一延安路高架之优势和各类公交线路10余条。由地下、地上、空中三方面组成空间交通网络，对未来居民意味着什么不言而喻。 Ø 大师级现代派计划 本案聘用耶鲁大学建筑硕士，世界建筑家581人之一台湾黄永洪先生为本项目倾力计划，和众多国际建筑师相比，黄大师熟知上海地域居住习性和地域文脉，在将上述两点融入建筑中独有心得，从其在上海计划过一系列高级个案来看，几乎每次全部能在沪上引发一轮小小“建筑革命”。 Ø 完善成熟商业生活配套 项目在成熟商圈南京东路步行街北侧，为未来小区居民出行购物娱乐提供方便，项目周围医疗、教育设施一应俱全，享受生活一步到位。 Weakne
47、ss弱势 Ø 基地相邻旧区环境 基地周围相邻小环境显得较为昏暗、陈旧，视觉感较差，对本案高级住宅形象显得格格不入。 Ø 北京路五金街嘈杂 基地北侧正对北京路五金商业街，来往人员比较嘈杂,对未来小区外围人文环境会造成一定影响。 Ø 部分相邻单行道影响 基地周围部分道路为单行道，为未来小区内居民行车带来一定不便。 Ø 相邻办公楼视线阻挡 基地西北侧为一办公大楼——东银大厦，北侧为科技京城，对未来小区内业主观景视线有一定影响。 Opportunity机会 Ø 高级“黄浦区”影响 黄浦区在绝大多数上海市民心目中，其形象之高级甚至在静安区之上，是公认现在上海市顶级地
48、段，这有利于本基地未来计划形象树立。 Ø 苏州河“东方塞纳河”影响 苏州河素有“东方塞纳河”之称，其所带来“绿意盎然”、“追溯往事”、“浪漫意境”、“名宅法则”、“升值空间”等一系列专题，均值得加以强化诉求，由此引发不一样客层思绪共鸣。 Ø 旧区改造先行者 本项目作为黄浦区旧区改造先行者，含有一定社会新闻效应，此有利于加强未来本项目标形象推广和各类活动展开。 Ø 中国入世刺激需求 中国加入WTO以后，活跃经济，巨大消费市场，加之良好投资环境，潜在无限商机，已取得了中国外广大有眼光投资者青睐。各类人才精英集聚上海，肯定直接刺激、拉动房地产市场消费和需求。 Ø 客源市
49、场广泛 项目和外滩金融街、南京路商业街、淮海路商业街为临，区域周围外商住户代表、商务人士、私营业主、高阶白领众多，为本案高端产品定位提供了有利客源支撑。 Threat威胁 Ø 全市高级楼盘崛起 本项目地处黄金地段，主力客层大多为“金字塔”顶级客层，其置业重地段，“不确定区域”为其关键特征。伴随现在上海全市房地产顶级产品不停涌现，意味着本案将面临全市范围内高级楼盘市场竞争。 Ø 周围区域竞争压力 伴伴随黄浦区新一轮旧区改造开启，相信未来本区域内会出现和本项目同类型个案，对本项目标压力是显而易见。 项目构想篇 客源客层分析 客源客层定位概念和目标 鉴于本项目在上海公认顶
50、级地段——老黄浦地域，而且北有苏州河活水绿化带，东临外滩金融景观区，南可府瞰南京路、地域文化气息浓厚等一系列得天独厚地缘优势和前景计划，同时结合本案高昂土地成本，提议本项目在前期客源层及产品定位计划方面利益和起点均须较高，只有如此方能形成地段结合产品双重品质优势，从而在高昂土地成本面前，仍能为房产商带来丰重利益。 所以，以本项目极佳地缘优势结合良好经济技术指标先天给予，已将本项目定在上海首屈一指国际化完美小区，给予其“人文、艺术、国际观、终生学习”四大小区专题。使本项目不仅成为全上海高端人士争相认购优异产品，更是境外人士在沪置业肯定选择。 客层定位主导对象 在高价位案例中，客层定位尤
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