房地产专业速成培训手册样本.doc

房地产专业速成培训手册(四)因为开发项目标销售期较短，不定原因及新投资风险已减小很多。但仍存在部分不良原因，所以投资风险仍较大。在房地产开发销售阶段投资好处有：（1）投资回收期短。（2）赚取“批发”和“零售”差价。（3）取得物业升值利润。因为房地产开发销售阶段好处不少而且轻易看到，所以有很多房地产投资者在此阶段投资。在房地产开发销售阶段投资，投资者应含有以下条件：（1）对市场行情看得准。（2）对市场销售有丰富经验。（3）有用户起源。（4）资金雄厚。（5）市场关系熟悉。房地产项目实战研究模式操作程序第1操作步骤：项目研究对房地产企业利润贡献第2操作步骤：更新房地产研究理念第3操作步骤：房地产市场研究模式设计第4操作步骤：项目策划研究模式设计第5操作步骤：建立项目后评价体系使用说明贝尔试验室每十二个月研发经费高达惊人数十亿美金。中国房地产领域研发经费从投入百分比而言，也是低得惊人。除此之外，能否掌握专业实战研究模式，也是决定战略领先关键所在。房地产项目实战研究模式专业操作手册具体介绍了房地产项目标研究模式和基础操作程序。第1操作步骤：项目研究对房地产企业利润贡献1房地产项目研究科学细分用户需求研究计划设计研究房地产市场研究项目策划研究研究理念创新用户需求研究全程介入营销策划研究项目后评价体系研究2、项目研究对赢利贡献假如说对市场迷惑和迷惆要求我们经过市场研究去解答，那么，无数血和泪教训强迫我们不得不去研究市场。依据98年计划国土局统计结果，深圳市至明年年底积压商品房面积达成了332.38万平方米。依据初步调查，在这些积压楼盘中，70按楼盘关键积压原因是定位不妥。定位不妥形式多个多样：有在城市快速干道边建高级大户型住宅，有在毫无资源特色城市中心地块建豪宅，有在只能容纳建一栋高层巴掌地块建全复式家宅，有认为采取了部分现代通信和监控设备就是豪宅不过她们一个共同特点，就是没有很好地研究市场，很多发展商完全凭心血来潮决定项目，在项目开始阶段就已经铸成大错。正确房地产研究能给房地产企业发明巨大利润。深圳市就有很经典例子。明年初，皇岗口岸一个楼盘售伙比相邻楼盘要高元平方米以上，其关键原因是看准了建设地铁时机，在销售上主抓香港市场，该楼盘不仅售价高，而且销售水平也大大高于周围楼盘，开售3天内即销售200余套，在日趋疲软深圳房地产市场极为罕见。第2操作步骤：更新房地产研究理念步骤A：自我观念和企业使命创新住宅开发商，尤其是国有住宅开发商，要强化关键竞争力，除了体制改革外，最关键是经营观念创新：要从住宅开发商跃变为住宅需求服务商。作为住宅开发商，轻易把自己目标了解为建造住宅；而住宅需求服务商，则把自己使命定义为正确判定并发明性地满足用户住宅需求。观念创新，使住宅从目标变成了手段。在住宅需求服务商看来，用户不是买住宅，而是购置以居住为中心系列需求满足，住宅需求服务商不是靠建造住宅本事盈利，而是靠判定和满足用户住宅需求能力赢利。为此，住宅需求服务商会更有意识地培育用户需求判定和计划设计控制方面关键竞争力，并在此基础上系统强化包含施工监理、市场营销、品牌塑造、物业管理等原因综合竞争力体系。不难估计，住宅市场未来，肯定属于住宅需求服务商。步骤B。从4P到4C转变我们能够把4P和4C对照一下：产品一消费者需要和欲望价格一消费者愿意付出成本分销一消费者购物便利性促销一沟通小理论从生产角度出发，既理论从消费者角度出发。我们能不能在生产者和消费者中间找到一个平衡点？所以这个平衡点应该建立在消费者和生产者之间“双赢”基础之上，符合中国国情，符合可连续发展战略和生态环境保护要求。对开发周期长、使用寿命更长住宅和房地产项目来说，或许应核是：引导消费者需求一产品消费者满意一价格便利一渠道双向沟通一促销步骤C：从车来到创新状变楼式无可否认，港式运作对深圳房地产市场发展起着关键推进作用。这首先缘于深圳房地产市场历史短，底子薄，无经验积累；其次则是深圳和香港地理位置直接相邻。但香港成熟市场包装策划在深圳房地产年轻历史和居民较低收入水平下是不可“东施效颦”。经过残酷商战洗礼和有效咀嚼消化，深圳房地产策划界开始提倡从产品做起，从提升楼盘综合素质做起，从满足消费者需求做起。区域细分，用户细分，功效细分愈趋深入，人本主义思想开始表现。这种创新，丰富了营销策划内涵，活跃7深圳房地产市场，促进了资金、规模向房地产市场品牌集中，将那些惯于追风仿效中小发展商尘封于被消费者冷落角落。产品能够被“克隆”，立足于创新关键营销策划“技术”却是“克隆”不了，这也是中小发展商生存之道。发展商只有建立自己独立关键营销策划“技术”，才能成为房地产市场旗手，才能在“入世”后和国外大地产商全方面抗衡。第3操作步骤：房地产市场研究模式设计步骤A：确立市场研究战略地位无数教训已经使很多发展商认识到了市场研究关键性，但这种急于了解市场心态和她们对市场研究认识粗浅和行动软弱，却形成鲜明对比。少数发展商已经认识到了必需对市场需求进行科学、系统调查，在市场调查中开始引入科学调查理论。有些还和专业调查企业合作，经过专业抽样调查和小组座谈方法等了解用户需求。步骤B：房地产企业进行市场研究步骤：a、寻求市场机会。经过中长久市场研究和区域市场潜力研究，对企业在房地产方面长久发展战略如发展区域、发展产业类型提供参考意见；对近期开发计划，土地贮备计划、贮备土地类型、区域提供参考意见。b、辅助项目定位。经过分析估计区域市场供求关系、分析细分市场需求特征、评定区域市场竞争态势等研究，为项目定位提供参考意见。正确市场定位能大大降低房地产项目开发风险。C、研究评定具体市场策略可行性。房地产行业作为资本密集型行业，开发过程中每一项决议全部牵涉到大量投资，因为房地产开发长周期特征和不可逆性，又造成决议带有很大风险。经过科学房地产研究，为这些决议建立科学支持，能避免这些决议随意性，缩小房地产开发风险。如以下部分需经过市场研究提供决议支持例子：新户型市场接收性；住宅智能设备投资对促进销售有多大作用；项目定价合理性；市场促销策略有效性；广告诉求点有效性；包装及广告方案合理性。步骤C：用户需求研究用户需求是住宅项目开提议点，用户需求内容判定正确是否是住宅项目成败关键。a、用户定位一明确住宅楼盘是为哪个价格区间用户开发。b、需求定型一研究设定价格区间内用户对住宅需求具体内容。C、项目定板一满足用户需求方案发明性策划、效益估计分析和比较第4操作步骤：项目策划研究模式设计计划设计确定了住宅项目标基础参数。开发商对计划设计过程控制能力强弱，决定了能否以正确、有效和创新方法来满足用户住宅需求。包含以下5点1.能够选择正确计划设计合作伙伴2.能确保用户需求内容在计划设计工作中得到表现3.能激励计划设计机构采取创新手法4.能确保住宅项目成本得到有效保障5.能保障依据用户需求和市场形式改变而灵活调整第5操作步骤：建立项目后评价体系步骤A：认清作用及现实状况毋容置疑，房地产项目后评价工作长久受忽略，使发展商和政府管理部门失去了“总结经验，吸收教训”机会，同时也使很多起源于开发建设第一线宝贵数据资料没有得到立即整理和利用。则对年11月，广州举行两块土地公开招标，在时间紧迫情况下，很多发展商就暴露了数据不够、材料不足、经验无法把握等问题。有些决议分析人员搞不清”税费“内容，有些决议者弄不清本企业各类型物业（高层住宅、多层住宅、写字楼）单方造价水平等，这些全部和企业缺乏项目后评价相关。笔者认为，加强项目后评价工作，将有利于打破目前房地产建设低效、反复、徘徊不前局面。对发展商而言，开展项目后评价工作有着更关键意义。后评价提供信息资料结果能够用于指导投资计划和策略、项目选定和评定、建筑设计和建筑材料设备采购，工程实施和管理、项目营销策略和技巧等方面。后评价在新项目选定、调整在建项目计划，完善已建项目方面能够起到关键作用。步骤B：项目后评价带作程序设计房地产项目后评价关键目标是分析挖掘生产经营中问题，推进投资决议科学化。根据目前中国房地产开发现实状况，项目后评价最好时机为项目完工后12年，依笔者经验，一个大型房地产项目（五万平方米建筑面积以上）项目后评价时间大约为2一3个月，下述时间安排可供参考：策划准备12周，调查和搜集资料34周，分析研究3一4周，编写汇报23周。评定人员（机构）素质，将决定后评价工作能否取得预期结果。发展商能够委托专业咨询评定企业进行后评价工作。在目前房地产市场专业分工不充足，咨询企业未能负担起此项业务之前，发展商也可自行组建后评价小组。在具体人员配置上，应精心挑选那些既懂投资、经营、又懂技术经济人员。通常可从职能部门抽调下述人员组成后评价小组：经营开发人员（包含市场估计人员）、工程技术人员（包含设计、监理）、统计人员、财务人员等。步骤C：基础内容及拒标体系（）过程评价项目标过程评价，应将可行性研究汇报所估计情况和实际实施过程进行对照比较和分析，找出差异，分析原因。过程评价通常要分析以下多个方面：（1）项目决议和项目准备。（2）项目计划设计内容和建筑规模。（3）工程进度和实施情况。（4）配套设施和服务条件。（5）项目财务实施情况。（6）项目租售情况和分析。过程评价通常采取定性分析和定量分析相结合方法。定量评价可选择下列指标：（1）项目决议周期（项目决议周期改变率）。（2）设计周期（设计周期改变率）。（3）建设工期（完工项目定额工期率）。（4）建设成本（实际建设成本改变率）。（5）工程优良率。（6）工程合格率。（7）投资总额（静态投资总额、动态投资总额）。（8）销售总时间（销售时间改变率）。（二）经济效益评价指标经济效益后评价指标体系设置，基础上和项现在评价（可行性研究）一致。所不一样是：后评价指示所测算内容含有真实性，是在大量已发生数据资料基础上经过汇总分析得出。l、工程造价指标。包含总投资、平均单位建筑面积造价、可售面积每平方面积所地价、土建费用、配套费用、税费等。2、盈利指标。可设置项目总收入、投资回收期、开发总利润、全投资利润率、自资金利润率等指标。3、效率指标。通常可设置全员劳动生产率、人均开发利润等指标。4、对影响盈利指标关键原因相关分析。（三）社会效益评价指标。工、国民经济评价指标。包含项目开发总价值、项目开发净价值、项目利润总额、项目投责利税率。2、项目提供居住水平评价。居住总人数、户数、人均占用面积、居住面积密度、净人口密度等。3、对项目配套设施、交通、放火、防震、安全性等评价。（四）环境效益评价指标评价时通常可设置下述指标：1、住宅外部居住环境指标：入均绿地占有量、居住密度、公共设施人均拥有率、项目和城市环境分析等体系。2、住宅内部居住环境：住宅标准、住宅类型、隔声、通风、光照、保温等。（五）综合评价。综合评价目标是最终产生评价结论，总结经验、教训，并提出提议。综合评价要分层次地对比项目原定目标和实际目标差异及原因，对比项目原定效益关键指标和实际指标改变及其原因，对比项目原来预期效果和实际产生效果影响。房地产项目评价小组应就上述内容进行分析汇总，并在此基础上形成项目后评价分析汇报，提交发展商决议层，用以指导新房地产投资决议。房地产估价程序房地产估价是一项复杂经济活动，要想使评定活动高效、正确、公正，必需使活动过程遵照一套严谨、科学工作程序。这套工作程序是进行房地产估价所必需经过工作阶段，反应了各阶段之间内在联络，是大家对估价对象形成立师认识思维历程，是经过千百万次工作实践总结出来客观规律。根据房地产估价程序进行评定能够提升效率，降低失误，确保质量。房地产估价程序能够分为以下多个阶段；估价申请和业务受理、制订估价作业计划、资料搜集和整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价汇报、交付估价汇报书及收取信公服务费。操作一、估价申请和业务受理1.估价申请进行房地产价格评定时，当事人应向相关专业评定机构提出书面申请，并填写评定委托书。评定申请书或评定委托书应写明事项包含：（1）当事人姓名、住址、职业等（法人或其它组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等）；（2）评定标物名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；（3）申请评定原因和用途；（4）房屋产权人、土地作用人领勘人；（5）委托评定要求。除了评定申请书（委托书）以外，申请人还要向房地产价格评定机构提供多种相关证实资料，如房屋全部权证，土地使用证，买方单独委托评定时房地产权人出具同意评定证实，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其它费用资料等。2.业务受理房地产价格评定机构在收到评定委托人申请书和相关证实及资料后，要在一个有限时间内（如3天）作出是否受理此项业务决议并通知申请人。估价者在作出接收委托决议前要对委托人和评定标物基础情况进行初步了解，来界定相关估价部分关键问题。这些问题关键包含；估价目标、估价对象、估价作业日期等。（1）估价目标。房地产价格评定作为房地产业一项基础工作，能够有多方面用途，评定委托人也会因为自己不一样需要提出不一样估价目标。房地产估价目标能够有很多，如：房地产买卖、租赁、抵押、赔偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决议、统计等。因为估价目标不一样使价格类型也有所不一样，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不一样估价目标，对估价精度要求不一样，对市场价格实现多种条件限定不一样，所采取估价方法也有所区分。所以估伙者对委托人估价目标明确把握是正确决议和做好估价工作前提条件。（2）估价对象。作为具体要评定房地产到底是土地还是建筑物，或是建筑物和土地合一，或是其中某一部分，这是受理估价委托时必需明确基础事项。除I要对估价对象大类加以明确外，还要对估价对象部分基础情况进行初步了解。若是土地，是生地无开发成本）、新开发地（有开发成本）还是其上附有影响地价隶属建筑物；假如是房地合一估价对象，其建筑物是仍然保留，还是将被拆除；若是单纯房产估价，则要明确建筑物含义，如为写字楼是否包含其中配置设备，如为酒楼是否包含其中家俱等。（3）估价作业日期。所谓估价作业日期，是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价起止日期。完成估价日期通常是委托估价者提出，估价者应尽可能满足这一要求。但当估价难度较大而委托人提出时间太短以致不能确保较公平合理地评定出价格时，估价者应向委托人说明原因，约定一个较适宜时间。确定了完成估价日期，估价人员必需按期保质地完成估价，以确保本身信誉。从理论上讲，估价活动是受委托而进行活动，应严格根据委托人要求去做。委托人常会出于本身或局部利益考虑对估价者提出很多具体要求，估价者在进行估价可行性分析时，首先要搞清对方意图，其次要考虑委托人要求是否有背于估价行业行为准则，是否超越了自己业务能力，对有异议要求，能够经过沟通和协商来寻求双方达成共识。估价协议签署前，双方应说明收费标准和付款形式。如经审查分析，不能接收此项业务委托，应立即通知委托人并说明理由。估价者决定接收委托后，可通知委托人填写正式估价委托书并办理相关手续，签署委托协议。协议必需对估价多种具体要求、委托人提供相关证件和资料、估价费用、估价时点、估价完成日期等作出明确要求。签署协议后，估价者应按协议时效和质量要求，编制估价计划，安排估价人员。做好必需准备工作操作二、制订估价作业计划制订房地产价格评定作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成，计划一经确定，通常要按计划逐段进行估价工作。在规模较大评定项目中，制订计划对估价作业成败和质量有着极为关键作用。制订估价作业计划可大致包含以下多个内容：1确定估价作业具体原因对于估价作业来说，仅仅指明某块土地或某幢房屋是无法开展估价工作。为了愈加好地完成委托业务，必需对估价对宋多种影响价格具体原因深入确定。（1）确定估价对象品质特征及产权状态估价对象品质特征。关键指估价对象外在值税。估价对象假如是土地，则需确定其坐落、编号、四至、面积、形状、用途等；假如是房屋或其它建筑物，则需确定其所在地（门牌号码）、类型、结构、占地面积、建筑面积、使用情况等。这类情况可依据业务需要采取填写表格方法取得。产权状态确定。经过对产权状态确实定，把握估价对象内在情况。房地产权利是一束权利集合，除全部权外，还有使用权、抵押权、租赁权等，权利性质不一样，其价格也不一样。估价者必需确定是对全部权估价还是对使用权或租赁权估价；是对全部政和使用权合一情况下估价还是分离情况下估价；是在租赁行为发生还是没有发生情况下估价；对使用权估价，使用权年报为多长，已使用了多少年，还余下多少年等。总而言之，估价者必需在明确了房地产权利内容权利发生和存续时间等产权状态后，方能对其进行估价。（2）确定估价范围房地产内容复杂，影响价格原因众多，通常在估价对象得到确定以后，还必需确定估价范围。房地产估价范围包含以下：4个方面：土地估价。土地估价一是空地估价，二是地块上有建筑物，但视为空地。在地上建筑物预定拆迁情况下往往采取这种方法。建筑物估价。在土地和建筑物筑成为一体情况下，仅就地上建筑物进行估价。合并估价。对土地和地上建筑物共同估价或对其中一部分估价。（3）确定估价时点估价时点是对估价对象房地产决定其估价额基准日期。因为房地产价格是随时间等原因改变而不停变动着，所以，只有估价时点确定以后，估出价格才有意义，估价时间具体程度取决于所要评定房地产价格类型和市场变动程度。通常说来，买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求时点详细，通常最少要指明月，甚至要到日。时点越具体，对估价精度要求就越高，估价也就越困难。估价时点通常定为委托估价当日或现场调查当日。当然为求取过去某个特定时期价格（如相关诉讼案件房地产价格），也能够将过去某一特定时和作为估价时点。2初选估价方法和人员明确了估价作业具体原因后，应初步选出拟采取适合于该估价对象房地产估价方法。初选估价方法目标，是为了使后面资料搜集和整理和实地查勘有放矢，避免无须要反复劳动。依据估价对象目标、时点、日期及初选估价方法可判定委托任务轻重、易难和缓急程度，从而确定投入多少人力参与此项评信任务。评定人员选定和工作安排和评定人员各自分工负责工作范围明确以后，有利于参与人员协同动作，相互配合，提升工作效率。3，估价作业工作进度安排估价作业时间性和实务性全部很强，必需注意时效。整个估价工作时间能够从接收委托之日起到交付估价汇报止。通常委托人对估价完成日期全部有较高要求，并在签署委托协议时作为关键条款写进协议，能否在约定时间内圆满地完成估价任务，不仅关系对估价方经济利益，而且对估价方信誉有着举足轻重影响。所以，要经过估价作业计划，把估价作业步骤按程序要求好对应时间进度和时限，使操作每个步骤既科学有序，又省时省力。4.估价作业计划中还可对费用安排、估价作业备忘录编制等相关事项作出明确要求。制订估价作业计划方法能够采取网络计划技术，方便选择最优方案，并在计划实施过程中有效地控制和监督。操作三、资料搜集和整理资料搜集和整理是估价者在计划指导下充足占有和利用信息资源阶段，也是为正确估价寻求依据、为现场查勘进行准备阶段。资料搜集深度和广度很大程度上取决于在计划阶段初选估价方法，通常应围绕着估价方法所赖以计算资料数据进行搜集。如对供出租用写字楼拟选择收益还原法来评定其价格，则需搜集可供出租面积、出租率或空置率、租金水平、分摊折旧、负担利息、运行管理费、税收等方面资料。如某块土地拟选择假设开发法来评定其价格，需搜集要求用途、容积率、覆盖率、建筑高度等方面资料。资料搜集除了起源于评定委托人提供必需资料和实地查勘所得资料外，估价人员还能够从估价机构建立资料存放系统小提取相关资料，或到政府相关主管部门去查询，或向其它当事者、咨询企业变问。房地产估价所需搜集资料关键包含以下几部分内容：1产权资料。产权资料是反应房地产全部权归属及其改变情况综合资料，包含产权全部证、土地全部证、地形图、平面位置图。和房地产权归属及变更相关资料，如房地产登记原始统计，接代管产权资料，落实政策资料，房屋买卖、租赁、抵押资料，征地拆迁资料，私房改造资料等。2房地产建筑开发资料。关键包含建造开发年代，关键结构材料、内部设计布局、设备装修、建筑造价等。在估价中，有些必需资料无法从现场查勘中取得，可借助建筑开发原始资料来确定。3房地产使用资料。包含房地产使用年限、程序、方法，房地产出租性质、期限、价格，房地产维修保护及现存借用、占用情况等。4市场资料。包含房地产所处地域环境、地理位置、繁荣程度、交通情况、客观环境优劣，政府城市计划、政策对房地产征用、改扩建限制及市场交易限制，和相同房地产市场行情，包含成交价格、租赁条件、维修费用、使用收益及目前市场供需情况等。操作四、现场查勘现场查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象相关内容进行实地考查，方便对待估房地产实体结构、权利状态、环境条件等具体内容进行充足了解和客观确定。在现场查勘阶段，评定委托人应负领勒之责，派员领勘。现场查勘关键内容有：1对土地查勘。评定人员对土地查勘关键是了解地块坐落位置、土地使类别、面积、地形、地貌和地上和地下建筑物情况，地块和周围地块搭界情况等。2.对房屋查勘。对房屋查勘关键项目有：（1）判定待估房屋地址、坐落和房屋评定范围。房屋位置正确性是房屋估价前提，必需认真查对清楚。对同幢异产房屋你同一地点内有多幢房屋情况，要认真核实房屋评定范围，正确区分产权独有部分、共有部分或她人全部部分，以免出现误估发生产权纠纷。（2）确定房屋结构、装修、设备和面积。房屋契证上通常全部有相关房屋结构、面积记载，但在实际中因为种种情况，如产权登记时疏忽或房屋全部者自行改建装修等，全部会使房屋结构、面积和契证记载情况有差异。所以，现场查勘时，应对房屋结构和面积等情况深入核查，预防因契证和实地不符而出现估价失误。房屋装修、设备、层高和朝向是房屋估价基础内容，它关键项目是墙体、屋顶、天花板，地面、门窗、隔间、层高、卫生设备和暖气设备等。了解房屋装修情况是一件细致繁锁工作。（3）确定房屋建造年份。确定房屋建造年份是房屋评定不可缺乏组成部分，是评定房屋折旧情况关键依据，必需给予查明。（4）评定房屋成新。房屋成新是影响房屋价格关键原因评定人员依据房屋新旧程度评定标准采取一听、二看、三查、四问、五测工作方法判定房屋成新。一听，是听取住房或使用者对房屋使用情况和破损情况反应；二看，是依据听到反应，结合所要评定结构、装修、设备部分，查看房屋下部、墙体、屋面变形和不均匀沉降，和梁、往变形等情况，做出直观上判定；三查，是对房屋承重结构部位、构件本身刚度、强度进行测量检验，看其是否有潜在危险；四问，是就查出问题问询使用各，了解其相关情况；五测，是在条件具体时，用仪器测量房屋结构改变情况，关键有地基沉降、墙体倾斜、屋架变形、裂缝等。从实际出发测定房屋成新程度，对处理建造年代不明或年代久远但仍有很大使用价值房屋估价问题，含相关键意义。3勘丈绘图。勘立绘图是指在房区全方面查勘丈量基础上，将房屋形状、位置、层次、结构、内部设施、墙体归属和隶属搭建等，根据一定比比如实反应到房屋平面图上，同时估价人员应认真逐项填写“房地产查勘评定表”，作为估价依据。4拍照、录像。现场查勘中对关键评定项目要进行拍照或录像。拍照或录像能直观地反应评定对象特征，尤其是文字叙述未能达成对标物理想描述目标时，经过拍照或录像能够填补其不足。拍照、录像对那些立即拆迁、有可能发生纠纷房屋评定很有必需。5对环境条件确实定。环境条件也是影响房地产价格关键原因，而环境条件往往不是契书等文字材料标明，另外环境条件变动性很大，所以估价人员要亲临现场，逐步确定对待估房地产价格有影响各原因状态，经过实地调查，取得对待信房地产周围环境客观认识。环境条件包含：商业服务、市政设施、文化教育、交通通讯、卫生情况、生态环境、娱乐设施、人文自然景观等。操作五、综合分析和估算综合分析和估算是房地产估价实质性阶段依据较完备资料，估价人员可选择估价方法，最终估算出房地产价格。这一阶段作业包含2项：1，资料综合分析。资料综合分析目标是为了确定房地产估算基础数据，基础数据正确是否对估算最终止果有直接影响。假如资料综合分析不能如实反应房屋建筑各类技术数据，甚至发生失误，则会影响到价格评定正确性，致使当事人蒙受不应有损失，也会影响到估价者声誉。资料综合分析关键是：（1）检验资料是否为估价所必需资料，即注意该资料是否和委信房地产种类、委托估价目标和条件相符；（2）房屋产权归属是决定评定房屋价格关键原因，一定要正确。2价格形成份析。房地产价格形成，首先是基于它实体原因，其次是基于它影响原因。房地产价格实体原因能够经过确定来把握，而影响原因则要经过有经验评定人员加以分析，方便把握各原因对价格影响程度。房地产价格很多影响原因能够划分为区域原因和部分原因两大方面。（l）区域分析。所谓区域分析，就是分析待估房地产届于何种地域，该地域有何种特征，该特征对房地产价格形成有何改I响等。因为房地产价格会随其所处地域特征不一样而有很大差异，如不把握地域特征就无法取得房地产合适价格。进行区域分析时，关键应从房地产用途分类着手，如住宅区、商业区、工业区等。这种分类并非城市计划上使用分区，而是实际上使用分区。同时，房地产价格除受所属地域特征影响外，类似地域及更广泛同一供需圈特征也会对其有重大影响。所以，区域分析可分为邻近地域和类似地域两部分。邻近地域就是同类地域即待估房地产所属地域类别，如住宅区、商业区、工业区、文化娱乐区等。估价时首先要判定类别；其次，区域划分范围不宜过大；最终，类别判定要考虑未来发展。类似地域是指和传估房地产所属地域相类似其它地域。类似地域也能够用“同一供需圈”概念解释。在“同一供需圈内”，同类房地产可形成替换关系，因面对价格形成有重大影响。（2）部分分析。是对待估房地产部分原因进行分析，是判定房地产最有效使用方向工作过程，房地产价格就是以该房地产最有效使用方向为前提而形成。部分分析应该正确掌握待估房地产地块条件、街道条件、临近条件、环境条件、行政条件等方面原因，再依据邻近地域特征，判定出最有效使用方向。3估价方法选择和价格估算。（1）选择估价方法。在计划中初选估价方法在这个阶段能够得到最终确实定并用于计算。尽管房地产估价方法比较多，但最基础方法还是成本估价法、市场比较法和收益还原法三种。在进行房地产估价时，标准上应并用王种方法。因为三种方法各有利弊，仅靠一个方法不易达成正常价格。有些房地产不适适用于上述三种人法，可依据具体情况加以选择。（2）价格估算。选定估价方法后，可开始对房地产进行测算，其具体测算方法本书其它章节有专门叙述。应该注意是，房地产评定测算时，如有当地政府要求测算标准，应认真采取，如“土地分等定级标准”、“房屋新旧程度评定标准”、“房屋耐用年限”、“房屋代议书标准”等。（3）价格调整。因为资料限制和房地产价格复杂性，使三件方法估出价格难以一致，所以需要进行价格调整。在进行价格调教之前，首先要对资料利用等加以检验复核，其关键内容是：资例选择及利用是否适当；各项房地产估价标准应用是否适当；通常性原因分析及区域分析、部分分析是否合适；单位和总价关联是否合适。其次，要对2种估价方法估算出价格进行综合，综合方法有三种：简单算术平均。加权算术平均。即给予每个价格不一样权重，然后再综合出一个价格。通常对于评定该房地产最适用可靠估价方法所算出结果，给予较大权重，反之则给予较小权重。以一个估价方法计算出结果为主，其它估伙方法计算出结果只供参考。最终，估价人员要依据自己经检、时影响价格诸原因分析和市场行情，对综合测算出结果再作调整，以最终综合评定决定出估价额。在实际工作中，最终决定估价额，可能以计算出价格为主，也可能以估价人员其地判定为主，而计算结果只作为参考。操作六、撰写估价汇报书经评定测算出对象房地产估价额后，应将估价结果写成估价汇报书。估价汇报书是记述估价结果文件，它把估价过程中相关数据、措施、关键点及最终结果以正式书面形式反应出来。估价汇报书形式有自由式和定型式两种。定型式估价汇报书，是固定格式、固定内容，估价人员必需根据要求形式填写，不得改动或填减。自由式估价汇报书是依据估价汇报人要求自由设定内容、长短篇幅不限汇报书形式。不管估价汇报形式怎样，均最少要记载下列事项：1此项评定项目标委托者、联络人、领勘人、负责承接评定人员姓名。2估价对象具体地址、评定日期、汇报编号等。3估价对象土地面积、建筑面积和建筑物类型等4估价对象含有条件分析。5评定依据。6评定结果。7、附相关文件及资料。一份规范房地产估价汇报书应包含下列具体内容：1估价委托人名称应有委信人全称，有时还应有地址，以确定服务对象。2.评定对象及目标（l）待估房地产名称、类型，明确估价对象；（2）估价目标；（3）估价时点。3评定日期是反应估价工作期限起止日期。4评定对象综合说明（1）坐落位置，包含地点、区域、门牌等；（2）用途；（3）面积、层次、朝向；（4）建筑结构和功效，还要描述建筑内部空间结构和各层各部分功效；（5）装修情况、设备情况、隶属设施情况；（6）建筑使用情况，反应建筑新旧、完好程度及对使用功效影响；（7）房地产周围环境；（8）评定对象房地产权利情况。5评定标准反应在评定活动中关键适用标准，和评定人立场。6、评定依据（l）权属资料；（2）工程预、决算资料；（3）测绘图纸；（4）各类定额和单价资料；（5）各类折旧、税收、物价、城建收费管理要求；（6）和评定对象类似房地产实例价格资料；（7）计划资料；（8）周围环境资料。7评定方法选择8评定量算分析应介绍接选定方法所进行数据确定、参数测算、公式选择等理由和计算过程，对计算分析过程作概括陈说，关键要说明作出最终估价结论理由。9房地产价格评定结论说明每种方法计算结果，和经最终调整修正后正式估价结论。10评定小组组员和评定单位资格证书。操作七、交付估价汇报书及收取估价服务费完成估价汇报书后，最终要将估价汇报书交付给委托估价者，并可就一些问题作口头说明，至此完成了对委托估价者估价服务。然后是根据相关要求和收费标准向委托估价者收取估价服务费。房地产价格评定本章关键点介绍土地价格概念和种类房产价格概念和种类。分析影响房地产价格原因。介绍房地产价格评定概念和关键评定方法。案例东方国际展览中心委托深圳房地产交易所对该中心整体市场价格进行评定。该中心为商业性展览中心。估价人员在评定时，将整体分为四个部分：写字楼、展厅，宾馆和会议中心。其中，写字楼采取市场比较法进行评定，展厅和宾馆采取收益还原法进行评定，而会议中心则采取成本法评定。估价人员经过搜集资料，整理、计算，得出了展览中心市场价格：写字楼为593.04万元展厅为2624.3万元。宾馆为1.24亿元，会议中心为2578.6万元。章前案例分析思索题1.房地产价格评定有哪些方法？怎样应用？2.对东方国际展览中心进行价格评定时，为何对四个不一样部分采取不一样评定方法进行评定？本章小结1.土地是一个综合体，实际上由两部分组成：土地资源和土地资本。对应地，土地价格可分解成两部分：土地资源价格和土地资本价格。土地资源价格又叫土地全部权价，土地资本价格又叫土地价值价格。土地价格具体反应为：地租和土地开发成本及利息。2.土地价格种类繁多，含义有交叉，关键有市场价格、评定价格。土地全部权价格、使用权价格、拍卖价格、招标价格、协议价格、基准地价、标定地价和抵押价格等。3.房产价格是房屋建筑价格和房基地价总和。房屋建筑价格是房屋建筑商品价值货币表现。房基地价格是土地地租资本化。房产价格可分为市场价格、评定价格、租赁价格、抵押价格和课税价格等。4.影响房地产价格原因可分为部分原因、社会原因、经济原因、区域原因和法制原因。部分原因包含位置、土地形状、面积、地质地形、地势、光线和通风、建筑物外观装饰和内部情况等方面；社会原因包含人口状态、社会治安情况、政局改变情况等方面；经济原因包含经济增加情况、财政金融情况、交通情况、工商业和工资物价水平等方面；区域原因关键表现在商业区、住宅区、工业区等方面；法制原因包含国家制订土地制度、土地法规、房地产价格管理方法和住房政策等。另外，房地产价格还受购置者和投资者心理原因和部分偶然原因影响。5.房地产价格评定是以房地产价值为基础，考虑多种影响因价格原因综合情况，从而使房地产实物形态得以用货币形式表现。6房地产评定标准包含：供求标准、房地分离综累计价原、依法标准、替换标准、最有效使用标准、收益递增递减标准、评定时日标准等。7.房地产价格评定方法包含：市场比较法、收益还原法、成本法、剩下法、趋势法、购置年限法和土地路线价法等。这些方法各有特点，互有联络。本章对房地产价格评定方法作了较具体介绍。复习思索题1.什么是地产价格？什么是房产价格？各有哪些种类？2.影响房地产价格原因有哪些？3.房地产价格评定方法有哪些？怎样利用？章后案例一、委托单位北京某房地产开发企业二、评站对象及目标评定北京某贸易大厦1991年12月底价值。三、评定日期本估价汇报书勘估日期始于1991年12月19日，最终1992年2月28日。四、某贸易大厦概况1989年9月16日开工，l990年8月5日完工。总面积为36000平方米。1990年9月至10月又对地下室、13层进行了两次装饰。（）座落及周围环境：在北京站周围，距北京站约200米交通方便、靠近商业区，过往行人多是开设商业。饮食服务业理想地段。二）结构及功效情况：框架结构。地下二层，一层为冷冻机房；另一层为水泵房及水地（层高低于22米），地上八层（局部9层），13层为餐厅及厨房；4层为写字间，5八层为客房；局部9层为电梯机房及水箱间。（三）其它情况。装修、设施、供电、通讯、电视、空调等。五、评定原规（略）六、评定依据（一）委托单位提供本工程预、决算及施工图等。（二）财政部1986年颁发“国营企业固定资产分类折旧年限表”。（三）北京市城镇建设委员会1989年颁发“建筑安装工程概算定额”、“工程间接费及其它费用定制”；北京市建设工程造价工程管理处1991年11月25日颁发“相关第四季度完工工程概算调价系数通知”。（四）中国固定资产投资方向调整税暂行条例。（五）北京市相关饭店、写字间、客房收费标准及参考物交易价。七、评定方法选择该贸易大厦设计属中、高级综合服务楼。有优越地理条件，存在较大潜在经营收益。经过分析确定采取收益还原法和市场比较法进行计算，以二法平均值为评定价值。八、评定量算（一）收益还原法1.收益