房地产项目全程策划报告样本.doc

“润丰.格兰印象”项目全程策划汇报中国.遵义目 录一、 市场分析1、 项目概况2、 宏观地产市场背景3、 区域楼市分析及周围市场分析4、 竞争物业分析二、 项目分析1、 项目地块解析2、 项目发展SWOT分析3、 项目综合评价及发展战略分析三、 物业发展提议1、 项目命名2、 项目市场定位3、 物业类型定位4、 价格定位5、 建筑计划、园林景观设计提议6、 户型及面积设计提议7、 会所设置设计提议8、 道路系统计划提议9、 智能化系统和新技术应用提议10、 物业管理、小区服务提议四、 营销策划提议1、 入市时机和销售前提条件2、 销售策略3、 价格策略4、 推广策略5、 营销过程控制6、 营销费用预算五、 后记一、 市场分析1、项目概况项目在凤凰山东南方向山脚下，东通中华北路城市广场，西至凤凰山脚，北邻天安花园，地处城市中心地段，地块分为两个大区，学校用地域和住宅用地域，两区经过地块前狭长用地向中华路开口。项目总占地面积38857.1平方米，小区用地面积31857.1平方米，7000平米用地新文小学，总建筑面积104665.6余平方米。项目住宅区又分为四个区域，A区为背靠凤凰山低层建筑，A区往南是住宅B区，全区基础为11+1层小高层住宅，是小区中心区域，总图部署结合高差，分台布局，采取半围合手法，将中心花园置于其间，愈加大间距至39米，使住宅间相互无影响，且园林景观区面积增大，B区还利用场地高差设地下和半地下车库，处理小区停车问题。C区关键沿街部署，下为二层商业裙房，将会所、商业、售楼部，辅助用房等纳入其中，上部为9+1层小高层住宅， D区为8层多层住宅区（作为小区还房安置部分）。2、宏观地产市场背景q遵义市房地产行业一直处于良性发展状态，年开发量增加势头强劲，商品房年销售面积也保持在相对稳定层面上。因为多年来遵义市对房地产行业管理不够，缺乏引导，造成房地产行业信誉逐步下降。在开发和需求方面形成差异，致使市场空置率显著加大。q依据遵义市“十五”计划，政府工作汇报，伴随城市人口不停增加，对居住条件和环境不停提升，遵义市未来几年内对住宅需求量将达成一定面积，在近十年内将有15%家庭计划二次购房，加上新增加人口数量，遵义市区商品房需求量将保持在年均60万平方米左右，市场潜力巨大，发展趋势将向配套化、智能化、成熟化、规模化、高级化，这一潜在需求市场也将给遵义市房地产行业带来新一轮竞争。同时消费者购置习惯也发生了显著改变由感性向理性转变，无形中加剧了市场竞争猛烈程度。q下六个月数个大盘上市，房地产市场会出现过热征兆；q将是遵义市房地产行业竞争最猛烈十二个月，将面临全新挑战，会有从新洗牌趋势q地段、环境、配套功效成为销售利器，缺一不可。购房者对小区品质有了更高要求q普遍认为现在区域市场热点是：海尔大道片区（环境好）、 开发区深圳路一带（市政府、区政府周围，未来升值潜力大）q业内教授认为今年整体住宅销售不会尤其理想，消费者需求不正常，估计积压/空置房将大面积上升q对于大众市场，政府房（公务员小区）抢手，租金较低。未来 两年内二手房市场供给量将增加30万平方米q消费者由原来满足居住需要，正逐步向享受生活、寻求一个舒适生活方法转变。q遵义房地产在发展改变过程中，建筑形态出现了新改变，逐步出现了别墅、豪宅，但遵义房地产市场仍以多层为主，小高层和高层为辅。q从价格方面来看，在过去两年，多层均价达成1500元/，几乎没有什么改变；小高层均价为1600元/，达成了1750元/，房价上升了10.3%；高层均价为1700元/，为1750元/，房价上升了3.1%，房价升势缓慢，这和遵义对高价房吸收能力相关。q从市场占有量来说，遵义现在还是以多层住宅为主，多层住宅市场占有量高达95.9%，小高层占1.8%，高层占2.3%。从开发量来看，去年遵义房地产市场开发量达成181.2万，比升了20.4%，其中高层同比增加14.3%，多层同比增加16.8%，小高层同比增加达30.3%，是建筑形态中增加速度最快。从居民拆迁房来看，百分比占到1/4多。q从小区计划上来说，遵义市现在大部分楼盘不管是景观环境还是内部配套设施全部不到位，小区概念不强，即使有些楼盘相对于遵义房地产市场来说，含有一定特色和优势，但同发达地域相比存在着相当大差距。如同盛华庭虽做了部分景观、娱乐配套设施，但规模较小，风格单一，没有形成一个真正小区。龙华山水家园在此方面确是有质提升，较其它项目提升了一大步。q从开发思绪来看，现在遵义市房地产开发企业长远发展计划不足，企业品牌塑造不够重视，而房地产项目标成败最终由产品差异性竞争转变为企业品牌竞争，如此，挖掘项目标最大潜在值，获取项目利益最大化同时怎样树立企业品牌将是企业发展、项目开发新战略目标。q营销模式上来说，现在遵义房地产营销模式相对比较单一，即使已经有部分房地产开发企业引进外地房地产策划企业，但专业水准参差不齐，而且大多为后期介入，前期介入、全程策划项目很少。q从楼盘宣传推广来说，遵义市强势媒体对房地产行业引导性不强，专业水平显著不足，使市民对房地产企业在传输媒体上宣传推广有怀疑态度，为楼盘宣传推广带来了相当大困难。q遵义市现在商品住宅主力户型为三房两厅一卫四房两厅两卫；q一般盘价格约在800900元/平方米之间，优质中、高级盘价格达成13001500元/平方米之间；q上六个月遵义市住宅总体平均单价约在950元/平方米，较展现逐年递增50元/平方米趋势；3、区域楼市分析及周围市场分析海尔大道片区 海尔大道片区属于相对成熟片区，市政配套设施不够成熟，生活配套设施良好，交通便利，环境相对很好，是近几年行业内公认开发烧点地域，最关键原因是该片区房价较低。开发区 因为遵义市政府迁至开发区，使开发区成为遵义市最近比较热点开发区域。开发区内相关市政配套设施不够完备、生活配套设施不足，要形成成熟居住气氛需要35年时间。开开发区也是未来几年内遵义市开发建设关键区域，伴随招商引资等各个方面优惠政策出台，开发区未来升值潜力巨大。老城区 老城区是遵义市成熟大型区域之一，是遵义市政府原办公地点所在区域，生活配套设施成熟，市政配套设施齐全、完备，交通良好。该区域因为受土地出让限制、开发成本较高，最近几年内开发烧度呈缓慢上升趋势。万里路一带 万里路是遵义市老城区和新城区中间地带。生活配套设施成熟、市政配套设施齐全，交通很便利。是遵义市政府未来改造关键区域。伴随万里路搬迁改造工作进展，该路段将是房地产最热点区域之一。行业内人士估计，未来万里路将是遵义市高级楼盘比较集中区域之一，估量升值潜力将是很乐观。中华路一带 中华路是遵义市老城区和新城区交接地带。生活配套设施成熟、市政配套设施齐全，交通很便利，商业气氛浓厚。是遵义市政府未来改造关键区域。因为遵义市政府北迁，形成新商圈。未来中华路将是遵义市商业最为繁荣区域，升值潜力将是很乐观。4、竞争物业分析二、 项目分析1、项目地块解析“润丰.格兰印象”在遵义市商业中心区域中华路中段，前临中华路，背靠风景秀丽凤凰山麓，对面是正在建设中市民休闲广场和停车场。交通很便利，有多条线路以后经过。市政配套设施齐全、完备，生活配套设施成熟。和发展中超大型商业步行街，隔路相望，是投资和居住首选之地。伴随遵义市政府北迁，中华路将形成一个全新商业经济圈，将是未来遵义市最为繁荣商业中心地带。风景优美凤凰山公园可说是“润丰.格兰印象”私家花园。近、净、静自然条件，将使“润丰.格兰印象”成为遵义人繁荣城市生活中风景优美世外桃源。 相对而言， “润丰.格兰印象”占地面积相对较小，在建筑计划、设计和景观方面全部要求相对较高。尤其是环境景观方面是重中之重，环境又是消费者购房时首要考虑原因之一。2、项目发展SWOT分析优势点（STRENGTH）q地理位置优越q 交通便利q城区计划清楚q未来发展升值潜力大q周围物业形象好（大型市民休闲广场）q教育配套有优势（新文小学）q 环境优美、空气清新，表现城市生活繁荣中宁静q 市政、生活配套设施成熟q 地块周围商业气氛浓厚，人流量大，商业环境比很好劣势点（WEAKNESS）q遵义市房地产市场价格相对较低，对开发高级住宅有一定限制q潜在竞争对手强大，未来市场竞争猛烈q发展商本身实力相对较弱、经验不够成熟，品牌影响力及项目策划管理能力有待加强q销售市场由期房逐步向现房转化，对开发资金造成更大压力q周围商业气氛浓厚，相对较嘈杂，对开发纯住宅有一定影响q项目占地面积相对较小，对景观设计含有一定限制机会点（OPPORTUNITY）q遵义市房地产市场逐步走向规范化q城市扩充，人口数量增加q住宅市场需求量大，价格呈上升趋势，尤其是商品房市场q了解竞争对手动态，有一定后发优势q数个大盘开启，房地产市场热度高，市场活跃q本区域内没有直接竞争对手q项目自然环境有一定优势q地理位置优越，未来升值潜力大，能够吸引一定投资客威胁点（THREATEN）q市场竞争猛烈且竞争方向发生显著改变，由价格战、广告战转化为实力战、品牌战、经验战q竞争对手多，潜在竞争对手强大q消费者消费行为日趋理性化q伴随多个大盘同时上市，很可能出现市场短时间内供给量急剧饱和现象q品牌开发商进驻会对当地房地产产品品质有很大拉升，消费者需求也在不短升高，对当地开发商开发造成更大压力3、项目综合评价及发展战略分析遵义市总体市场前景很好。项目优势多于劣势，机会大于威胁，消费潜力较大，但竞争将更趋猛烈，我们竞争者也在规模、户型、园林、开发理念、形象包装、推广力度、资金实力方面加强了投入。所以我们要突破常规操盘手法，走一条区分于竞争对手路，即要突破常规，建立自己独特优势，并让消费者接收。怎样使用好策划方法和操盘手段，导入优异发展及服务理念，将潜在资源充足挖掘出来并有效传输给目标用户，从而在猛烈市场竞争中赢得主动，将成为本项目能否最终操作成功关键点。那我们目标就是挖项目最大价值，从项目产品本身开始到消费者这边来终止，找到一条最实效路径，以最快速时间实现最大利润化。首先我们会在产品本身素质、附加居住文化、生活方法打造上结合项目特点作足工夫，其次我们要把我们将要给消费者产品特色优势正确到位传输给她们，最终利用我们阶段性包装推广、销售策略区隔市场竞争，以优质产品服务和合算付出赢得购置者心，达成项目标销售成交。三、 物业发展提议1、项目命名依据项目地块自然、社会、人文特征，建筑计划设计、环境园林景观专题形态，市场楼盘类型及竞争情况，遵义当地人民消费心理、消费行为、消费习惯特征，综合考虑项目特征，遵照扬长避短，规避市场竞争风险标准，在此提议：主案名：“润丰.格兰印象”辅助用名：新城市主义生活样板 RunFeng Grand impression。备选案名为“润丰.格兰风情”新城市主义生活样板 RunFeng Grand wind regime“润丰.格兰晴天新城市主义生活样板RunFeng Grand sunshine“润丰.香槟谷” 新城市主义生活样板RunFeng Champagne Vale理由：A、经过市场研究显示，遵义购房消费群消费心理、消费习惯、消费行为，是属于追求时尚、前卫一族，对楼盘现实硬件设施、内外环境配套还处于比较模糊认识状态，而对建筑专题、楼盘概念又是追求新鲜、创新表现较强烈一族。B、在现在遵义市场上还没有任何一家竞争单位明确提出苏格兰风情概念，在市场上有港式、澳式概念，但没有对概念在项目开发各个步骤、细节进行全方面展开、演绎。C、项目地处红花岗商业中心区中华北路，面朝中华北路，出则繁荣，背靠凤凰山，入则宁静，项目很能真实表现大隐隐于市印象，所以要在这么一块周围相对繁荣，周围商业休闲配套齐全地块，营造出一个城市全部心以人为本，代表一个闲适、优雅、高尚而又主动开朗、奋进生活方法。D、新城市主义是由美国建筑界和计划界提出，目标是想提供愈加完善、愈加完整生活品质，重建小区和邻里关系，逐步摆脱过分依靠汽车情况，替换过分居住郊区化浪潮，新城市生活主张是对旧城和居住郊区化反思。本项目就是要宣扬这么一个居住主张，将二者兼容，也就是说既不能脱离城市，还要拒绝喧嚣，回归“自然”，那就要再造一个新城市居住新生活理念，这就是“新城市主义”。润丰.格兰印象就是要经过建筑计划设计、园林景观、生活商业文化服务配套、生活方法引导等打造成一个新城市主义样板小区。所以我们选择了苏格兰风情概念融合新城市主义主张，经过项目本身建筑计划设计、环境园林景观等硬件设施附加配套设施和苏格兰生活方法导入和推广双向展开全方面展开、演绎，不是简单COPY和移植概念，而是引入和营造一个高尚生活方法，真正在这块土地上把该项目作成一个遵义消费者需求、表现人文关心、最适合人居住城市风情式、大隐隐于市生活和工作协调共生发展生活方法。“润丰.格兰印象”，浓缩了发展商企业品牌，项目风格、专题概念，代表了一个高雅、休闲、温情而又主动、开朗、奋进生活方法形态。2、项目市场定位作为房地产开发商市场定位:“润丰.格兰印象”项目在遵义现在房地产开发市场上依据其开发面积体量来看属于中体量商品住宅小区；依据地块所属地段背靠凤凰山，面朝中华北路相对城市繁荣区。意在全心打造一个出则繁荣，入则宁静，尽享居家闲适，坐拥中心商务休闲繁荣便利稀有、罕见富有异域风情印象高尚、精品住宅小区。对其市场定位概述为：遵义市区中大型绿色生态小区润丰.格兰印象，印象格兰风情闹市中异域风情雅筑高效智能化小区项目宣传专题“高效、便利、舒适、生态、异域风情、出则繁荣，入则宁静、温馨”作为购房者定位： 一个满足了消费者对老城区抱有依恋情节，既愿意享受老城所含有宁静、文化、地缘感觉，又热衷于城市繁荣热闹、带有时尚、城市印象、对一个全心生活方法向往新城市主义一族。3、物业类型定位 “润丰.格兰印象”是一个带有苏格兰风情印象，将苏格兰闲适、高雅、温情而又主动、乐观、奋进生活方法揉入到建筑、计划、设计及园林景观、物业管理、小区居住气氛营造等各个方面高尚、精巧生态性人文小区，新城市主义样板居住区。4、价格定位鉴于本项目高起点、高素质定位，又考虑到产品本身配置及在遵义创企业和项目品牌目标，项目采取“低开高走”定价方针，小高层均价定在1680元/平方米，多层定价在1880元/平方米，以高性价比来赢得市场信任和树立品牌效应。5、建筑计划、园林景观设计提议目标：A、设计整体表现坚持统一标准、以人为本标准、文化标准、简练标准。B、以现代人居环境功效要求和自然生态环境友好为目标，以高雅文化底蕴为内容，以超前景观质量为要求；坚持“以人为本”设计标准，营造健康、温馨全新理念生态型居住环境。C、 项目地块所处背靠凤凰山、峡谷山泉水自然生态，正对中华北路城市广场整体环境考虑，项目小区内环境一定要同山景、水景，城市现代商务、休闲景观相融为一个整体，寻求自然景观同现代城市休闲景观融合焦点、回归自然和现代城市文明结合点，努力争取在小区内形成景观序列丰富生动，独具特色乐山亲水绿地兼具表现现代欧洲苏格兰风情式闲适、高雅、宁静、祥和人居生活，真正实现在繁荣城市生活中闹中取静，出则繁荣，入则宁静现代、城市、有文化底蕴、自然友好、适宜人居环境景观环境。 D、 环境景观生态理论和整合统一项目环境景观风格标准，着力营造项目标苏格兰风情环境景观风格，在景观分区布局，各个景区循环衔接，各景区细节、小品、道具利用，生物多样性选择等方面着力表现建筑专题。设计关键点：标准q必需将确定风格落实到建筑、环境每一个步骤，每一个细部，使之整体友好统一，并给予项目浓郁文化气氛，以完善建筑设计，完成整体环境设计。q在现在建筑计划设计基础上，提议将底层架空，以充足扩大环境面积，加大绿化率。同时提议将环境引入空中，借助大露台、阳台等设计空中花园，真正将环境融入建筑每一个空间。景观节点依据整体计划平面组成及空间形态，选择四处关键景观节点。一是中华北路方向小区主入口处，二是中心庭院，三是地形高差衔接处，四是山脚庭院，五次入口区。道路交通小区内须完全实现人车分流，车辆进地下车库，庭院完全为休闲、步行空间。服务、娱乐设施设置休闲椅、垃圾桶、健身区、泛会所、儿童娱乐区等。景观设施景观设施包含绿化、雕塑、喷泉、标识物等。照明设施照明设施包含人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等，其造型以现代、简练、柔和、亮丽为标准，使灯光丰富建筑和小区环境景观。空中花园可安排立体空间绿化、亲子乐园和休闲凉亭、休闲椅等。分区布局A、主入口景观区面向中华北路上项目主入口，依据计划设计以门头组合商业设施，以自然路格限定道路为界限，着力在门头外观展示和商铺计划格局上辅助苏格兰建筑元素，并以针叶林，阔叶林，灌木，不著名蕨类，一片片绿草，偶然杂有朵朵野花能够代表苏格兰风格植被组成流线型色带诉诸大家对花木簇拥、浓荫环抱季象景观苏格兰风情式想象；既形成和中华北路闹市区区隔，又以干道边侧阵列草地树林作为景观导向序曲。面向中华北路商业设施配合泛会所和架空层经过绿化景观衔接，并考虑居民健身、休闲、娱乐设施配置，如：棋牌室、乒乓球室、健身馆等，真正实现泛会所，满足居民生活需求。B、中心庭院区经过引入凤凰山峡谷山泉水形成小区内自然水体，作为小区内最关键景区元素来做。设计中充足利用峡谷山泉水体引入，并寻求苏格兰园林风格经典特色，在中心区营造一个形态丰富、布点合理、个性独特苏格兰式亲水性专题景观，使其成为项目整体中心。并在主体景观基础之上，设置亲水台阶花池、迭水亲音、木绳花架、葡萄架、钓鱼木平台等诸景，突出水、景、人之间结合，更以淙淙水声，满足居民“视”、“听”上享受。在主体环境景观小品、道具、细节利用上可做一个经典苏格兰风情式城堡、抽象式风笛雕塑，威士忌样式喷泉等，将建筑及周围环境、一层架空层巧妙结合，形成全景入户或半入户景观，让居住者感受生活四处是景，时时是景，流连忘返，以此发明出多位景观效果，并利用苏格兰式柔性带状装饰物，达成硬地和水、景观小品“刚柔相济”，如还可在其间设置亲子乐园、儿童娱乐场所等。C、地形高差衔接区 经过水体和柔性园林景观小品进行有机结合，上下左右有序衔接，自然过渡。D、山脚庭院区背靠凤凰山，前接高低落差衔接区、远眺项目主入口区，充足挖掘山体和项目内园林景观呼应、贯穿、协调、衔接，转折传承，既考虑居民生活相对私密性、物业管理便利性，又考虑生活居住开放性和趣味性。在园林景观方面适合多层建筑特点，做部分高度偏低、辐射项目A区多层住宅小型广场，居民在此或坐或站，或憩或谈，传输着邻里间和睦、融洽居住气氛。藤本植物攀援于廊架，为广场提供适度遮荫及降低热辐射，居民既取得了更为舒适活动娱乐场所；然后再拉通凤凰山体，自然衔接项目内外，在通向山体路上设置健步小径、慢跑健康跑道、休闲亭等。实现项目内外人工和自然友好统一，让居民生活出则繁荣，入则宁静，生态自然友好享受。F、次入口区次入口以绿化道路引入项目内，让居住居民感受次入口相对宁静、清闲。绿化景观q区内绿化从整体环境，绿化功效要求出发利用植物各自生物学特征，有机进行组合配置，经过植物群植体块，色彩，肌理对比发明独特鲜明园区园林绿化景观形象。q在绿化配置中，除表现四季季象景观要求外，关键突出区域专题概念绿化景观。在建筑周围、林荫下，道路旁，草坪坡地，大块面种植花灌木。流线型色带沿着项目标高低起伏，错落有致贯穿整个项目，如同彩色起伏水浪，彰显苏格兰风情，流畅而奔放，富有动态感，如同水面涟漪春天。q在区内绿化中除了种植骨干植物大树外，伴随大家生活水平不停提升和植物药用生物学特征了解，科学配置含有防病、强身、驱病等潜在价值和保健功效植物。如芳香药用植物、保健药用植物等，以此形成园林绿化一大特色，表现对现代人居关心。6、户型及面积设计提议依据项目建筑施工图，项目标户型设计从二房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅二卫、五房三厅三卫、六房三厅三卫、七房三厅三卫、九房三厅三卫，户型面积81282m2。主力户型为三房二厅二卫，约90 m2，300多套。另有较多大户型和复式大户型，本项目作为中体量楼盘，容纳用户数量有限，市场推出同体量或大于本项目体量楼盘选择更多，怎样能让用户对比后落定，户型设计尤为关键。下面就针对润丰、格兰印象户型设计，本企业提供以下意见：住宅： 阳台提议做方形或180度观景阳台形式皆可，一则方便居民起居和衣物晾晒，二则突出住户观景、休闲，形成优势特点。三房二厅一卫主力户型和现在用户居住要求有脱离，是否能改成三房二厅二卫，迎合居家时尚。 具体户型意见以下：A区：层高偏低2.6米，有压抑感，提议是否作到2.9-3.2米层高A-1型145平方米，户内结构注意处理好公共空间（客厅、餐厅）和似密空间（卧室）间隔形式。A区处于小区最深处，前有小区园林景观，后有山坡植被，适宜大户居住，可改一、二单层或复式配送小型私家花园，顶层送阁楼景观、漏台。B区：相对于内地地级城市，小高层户型显著偏大，另外B区户型紧邻小学，较为喧华，故30-40以上人群不宜居住，而年轻人积蓄少，多靠亲属帮扶，选择中小户型较多，提议靠近小学一侧改为两房两厅两卫90平方米较适宜，面朝小区景观改为100-130平方米左右，顶层复式可纵览周围景观。 7、会所设置设计提议 项目会所设置集中在C区一、二层裙房，其建筑面积达 平方米以上，这里将建成一个既服务于项目内居民生活、休闲、娱乐，又对外经营开放泛会所，一则方便小区居民，又是项目对外展示、沟通交流窗口。依据市场调查，中华北路还没有一个规模大档次高会所，这和中华北路密集人口和城市主干道上生活文化、档次极不相当。所以本项目标建成，将为该地段增加了必需会所服务设施，如建立：健身馆、SPA、高级保龄球馆、跆拳道馆、室内篮球场、网球场、影院等多项娱乐休闲设施，和周围对应计划商业整合为一，不仅极大方便这里居民，而且将会有效促成“润丰.格兰印象”成为中华北路又一繁荣地带、最适合人居住所在。8、道路系统计划提议1、小区入口因为本项目地块背靠凤凰山，面朝中华北路，其它两面皆为已经有住宅或商业单位，针对项目本身在C区安置新文小学学生上下课和居民上下班人流高峰刚好重合，考虑到小区人车分流，且方便居民出入和降低必需安全隐患，提议设置设置两个车入口和两个人流入口：主（东）入口：在地块东面，直接连通城市主干道中华北路，在此设置一个单独主车入口，进入地下和半地下停车场；设置一个单独主人行通道口，若在特殊情况下（迁居、火灾、医疗救护）车要进入小区，通常情况作为独立人行通道。次（南）入口：在地块南面，和城市主干道中华北路斜向、距离较远连接，估量住户不会从该出口进出，但该出口直接面向D区还房安置户，且有垃圾压缩站和煤气调压站，故还有必需在此设置一个次车入口和一个次人入口，但无须独立隔开。2、道路系统小区道路计划采取一个自由、含有艺术特色、切合项目苏格兰风情印象曲直相结合设计，在道路等级总体划分上表现简约、清楚，在建筑、园林景观和道路系统细节处理上又细致、生动。其设计重视对景处理，努力争取达成移步换景，同时又考虑方便住户。本小区道路系统分为四极路网：1、 第一级是小区级道路，计划红线是12米宽，路面宽度为7米，双车道，中间不设绿化分隔带，该道路和小区主入口相连，和小区次干道相接。2、 第二级是小区级次干道，分别伸向四个区，计划控制红线少于8米，路面宽5米。3、 第三级是组团级道路，分别进入四个组团，路面宽4.5米。4、 第四级是宅间小路，分别进入各住宅小路，路面宽2.5米3、步行系统 居住区步行系统大部分和绿化系统叠合，平均宽度为3米，有专用步行道和机动车道旁人行道共同组成。9、 智能化系统和新技术应用提议好住宅小区应主动应用科技，逐步实施智能化建设。依据建设部1999年4月制订全国住宅小区智能化技术示范工程建设纲领对示范小区要求，优异小区最少应达成示范工程技术含量普及型，进而向优异型、领先型发展。普及型功效要求是：a) 设置计算机自动化管理中心；b) 水、电、气、热等自动计量、收费；c) 住宅小区封闭，实施安全防范系统自动化监控管理；d) 住宅火灾、有害气体泄漏等实施自动报警；e) 住宅设置紧急呼叫系统；f) 对住宅小区关键设备、设施实施集中管理，对其运行状态实施远程监控。优异型功效要求除了要达成普及型全部功效外，还要做到：小区和城市区域联网；住户经过网络终端实施医疗、文娱、商业等公共服务和费用结算；住户经过家庭电脑阅读电子书籍和出版物等。所以提议项目标智能化系统和新技术应用实现纲领对示范小区普及型要求，并经过计划和实际实施情况向国家申请示范小区荣誉称好，作为项目卖点在市场大力推广。10、 物业管理、小区服务提议1、 本小区物业管理企业要为住户提供周到服务。首先应该提供清洁、保安、小区绿化维护、小区内房屋维护等基础服务，在此基础上，还要开展部分特色服务，如代购车票、代送物品、代缴各项费用、提供各式钟点工和保姆服务等。2、 小区物业管理，应实施全封闭管理。因为项目所处中华北路繁荣地段，而本小区用户全部是收入较高人群，所以，为愈加好保护小区住户利益，润丰.格兰印象实施全封闭管理十分必需。3、 小区物业管理，应引入优异智能化设施，以利于更有效进行管理。对于润丰.格兰印象是要在遵义打造一个中高级楼盘，住户收入教高，所以，本小区设施也应有一定优异性。具体要求是：A、 本小区物业管理，应由物业管理企业开展二十四小时热线服务，由专门人员负责。每个管理处设热线寻呼，和值班电话连通，以确保不遗漏一个投诉电话，而且对相关人员进行专门培训，要求对住户水电方面投诉两小时内给予处理。制订从接听电话到信息反馈，处理结果标准化要求，从而规范了售后维修服务工作程序及制度。B、 本小区物业管理，将更广泛接收住户监督。物业管理企业和住户双方签定协议，承诺各自权利和义务，同时要求全体业主能够亲自向物业管理企业提出多种意见或经过业主委员会，对不合格物业管理企业提出撤换要求。润丰.格兰印象物业管理，将更重视文化融合和一个高尚、主动、乐观生活方法打造。如：有专门物业管理人员负责每一组团工作，常常组织每一组团内活动，在丰富住户业余生活同时，又加强住户间交流，使到大家和睦相处。其次，小区物业管理企业会常常性开展小区性活动，加强整个小区住户联络。中国最大资料库下载四、 营销策划提议1、入市时机和销售前提条件经过我企业对遵义为期二十多天市场调查研究，在今年10月份左右将会是遵义住宅交易体量集中发力时期，考虑到项目本身建筑施工工期在九、十月份并不含有现场展示力，而又为了规避市场竞争打压风险，提议这个期间项目市场运做以开发商实力、品牌形象、项目形象、概念专题演绎、发展等，如在遵义首届兰花博览会、遵义市房交会等社会关注度高活动中策划、借势营销，展示项目高级、罕有、开发商惜售姿态。提议项目真正进入向市场对外销售时机为市场竞争相对疲乏和平和时十一月份左右，以实际项目展示力、整合有序、节奏性强市场营销手段高姿态强势切入市场。销售前提含有条件为：A、 项目整体建设达成遵义市房地产交易管理条理颁发预售条件资格或项目区域组团建设达成预售条件。，并取得预售证。B、 项目中心区域环境景观含有可展示性、局部含有可体验性。C、 工地包装、售楼部建设、售楼物料准备、售楼队伍组建培训、快要30天媒体营造气氛、展示形象、传输信息等相关工作到位。D、 最好是样板房建设到位。2、销售策略q首先是在市场上大力造势，经过兰花博览会、房地产交易会等会展活动；利用前期快要30天时间经过现场包装和传输推广向市场连续推出润丰.格兰印象“高雅、成熟、闲适，一流生活方法。q在此期间不卖房，纯粹进行项目品质塑造和传输、项目品牌形象展示、深入人心产品知识讲解，从而吸引更多想买房等候润丰.格兰印象，聚集人气，树立品牌。如在广告推广中提议在9月分开始在遵义市主干道上树立一个大型户外广告：“润丰.格兰印象，10万平方米高级风情小区11月绽放中华北路”，通知消费者能够参观了解项目，但必需等到11月份才开始正式公开发售，这一做法给市场造成悬念，形成开发商惜售市场形象，主动配合活动和现场人气和项目工作进程留驻购房者脚步，等候我们项目标对外发售q在内部认购期，邀请研究人居环境教授围绕新城市主义人居环境展开论谈交流，针对润丰.格兰印象在城市全部心风情生态住宅营造，强化新城市主义要大家回城情节。q在公开发售期，邀请和项目气质配合或遵义当地名人、明星作为项目标形象代言人，为楼盘销售助兴，并主行无偿上网、看楼品咖啡、售楼部苏格兰印象生活方法体验，如书、音乐、高尔夫练习场试杆、威士忌酒品鉴、方格裙展示等，极力传输格兰风情生活方法、让意向购房者体验、心动、向望、落定q制造旺销抢购气氛。（这里包含到部分销控手法）1、销控表上包装，销控表填充满部分，让用户感觉你楼卖好。2、找人冒充用户，伪造热闹场面。3、接电话时间长部分或尽可能延长到用户到场谈话时间，保持销售人气。4、在接待中心不停播放广告录象，请来协议公证处、保险机构、银行按揭处相关人员到现场办公，使现场气氛变得更热闹。5、样板房设置一定要舒适、别致、代表格兰风情式生活方法，给人以舒适象回到家感觉。室内设计时要注意设计风格表现“智能化、时尚化、国际化”，符合项目标整体专题概念。q在促销过程中，给出部分噱头来吸引消费者，比如“内部认购期”低起价、高折扣，公开发售期渐提价格，高折扣，“前30名买家，免收5年物业管理费”等促销优惠政策。3、销售形式前期利用公关活动、会展活动全力推介产品，把产品吃透，传输开来、让产品价值优良观念深入市场上、消费者群体中，塑造优良产品品牌和传输口碑效应；内部认购和正式发售时以现场展销推会为关键手段，强势展销推介时再配以盘外展销会，如在丁子口、老城步行街、科技广场等人流量大地点设看楼专车上落点，方便用户到现场参观鉴赏。4、付款方法一次性特惠按揭轻松按揭免息分期折扣95%96%98%原价定金10000元签约（下定10天内）20%10%10%和另外70同时办理银行按揭10%签约后30天内40%20%和其它70%同时办理银行按揭85%分二十个月，每个月付4.25%签约后两个月内30%发出收楼通知书后三天内5%20%办理产权证后七天内5%5%5、推广及媒体策略 广告标准q以会展活动、公关活动、大型悬念式户外广告开启市场，辅助项目软文经过不一样阶级层次、不一样行业类型人利用不一样传输媒介全方面演绎润丰.格兰印象产品素质特点、高尚生活方法等优势卖点。q经过项目现场包装、户外广告媒体利用连续营造气氛、传输信息，经过售楼部建设营造局部演绎润丰.格兰印象所要打造生活方法，作到尽精微，致广大效果，引导市场消费需求。q再经过电视、报纸、广播、网络等媒体合理、集中、整合多种媒体资源，协力推广传输，争取实现传输效益最大化。（1）广告推广制作一系列电视广告短片。努力争取其广告在形象上逼真、优美感人，内容上突出项目标优势，反应项目专题。 在遵义电台、遵义一套播出系列广告、访谈、系列跟踪报道。采取理性说服，感性诉求，设计广告语或广告歌，突出项目标“高效、便利、舒适、生态、异域风情、出则繁荣，入则宁静、温馨”生活方法专题。 为扩大宣传效果，在会展活动期间和公关活动期间安排人员在遵义市几条繁忙路段派发精美日历宣传单张。 选择遵义晚报作为关键报纸媒介，配合贵州城市报为辅助报纸媒介。广告画面努力争取简练吸引，展示项目新城市主义形象：既展现项目标异域风情、大自然气息，又尽得城市繁荣、生活便利。广告文案要形象生动，语言轻松活泼，直击消费者内心对新城市主义生活方法需求，使人看后心动、向往，难以忘怀。制作部分户外广告。如车身、灯箱、站牌，广告牌均以醒目标项目优势广告语、代表项目生活方法漂亮图案向消费者展示项目。（2）售楼书 售楼书是相关物业较为具体介绍材料。在项目未完成前，买家假如了解物业情况，很大程度上需要依靠售楼书，而售楼书本身亦是给用户第一印象，所以包装设计及质素很关键，而且是未来项目生活方法有效传输；但楼书用不着过分追求高级次，应重视其说服力，精巧而完善，对于书中各户型平面图重视形象传输。（3）展销会 项目首先在项目C区设置一个有气势、正确传输项目专题风格、生活方法现场售楼部，在售楼部内部部署着力营造一个润丰.格兰印象未来生活情趣体验过程，如：描叙苏格兰风情书籍、格兰音乐、小型室内苏格兰练习场、威士忌品酒吧台、苏格兰生活方法用具用具陈列等，也能够作为未来会所经营素材和场地；而且能够在遵义市内部分人流繁荣地段如：丁子口、步行街出入口、科技广场等设置外场展销会，并开通多条看楼专车，从而方便全市各区目标用户来看楼，这么也可加深大家对本项目标印象，而且拍摄一段高素质项目宣传片在展销会场循环播放，让看房客边体验未来生活方法边接收楼盘信息，加深对项目标认识，一则增加现场热闹气氛，二则加紧销售人员讲解过程。（4）楼盘正式推出仪式（开盘） 项目可借某个庆典仪式向外界宣告楼盘正式推出市场信息，这也能够借助大规模庆典活动来吸引大量电台、电视台、报纸等众多传输媒介记者，还可邀请部分政府部门人士和社会著名人士参与，从而给目标受众留下深刻印象，并取得良好宣传效果。 项目标正式推出仪式要主办盛大、轰动、给目标用户留下深刻印象，并在仪式同时配以实际、实效、更大范围促销和展示等促销活动。（5）样板房展示 样板房是用户对拟购置房屋情况最直接、最真实体验，对唤起用户购置欲望关系重大，样板房优劣对楼盘销售起着关键作用。所以样板房设置要很慎重，要认真研究用户心理、布局、质量、装饰、外观、设备甚至色彩、气氛全部要仔细研究，反复比较，还要尤其注意周围环境介绍和描绘。 样板房装饰应以中高级为标准，家俱摆设应有现代家俱品位，突出其优点同时，还应尽力掩饰其结构上部分不足之处。（6）促销方法A、按揭促销，标准上推行7成20年按揭，提议针对项目提取一部分面积小，其它各方面朝向楼层较差单位，以“8成30年按揭，六个月交清首期款”购房方法，而且这类购房者须先提出申请，本企业审核后实施。这么既可降低购房者门槛，减轻购房者负担，又可卖掉相对较差单位和快速回收资金。B、全市首推多个购房抵押贷款方法”，强力拉动遵义二次、数次置业需求，迎合当地购房需求。这类购房者须先提出申请，首先拿其持有股票、债券、不动产等个人资产到验资机构进行验资，然后委托本企业代为办理抵押贷款，企业和购房者签定协议即可。若条件许可，购房者也可直接到银行贷款。当然，抵押贷款只是针对所购房子首期款而言，其它款项按正常按揭贷款办理。C、看楼抽奖；凡来现场看楼或来我企业展示区看楼购房户全部可享受无偿看房抽奖活动，奖品有部分生活日常见具，苏格兰风情式礼品等。刺激售楼部现