万达广场市场调研分析报告.doc

11月份万达广场市场调研汇报调研项目：郑州万达广场调研地点：郑州市中原路和秦岭路交汇处调研时间：11月4日调研人员：张圆圆一、万达广场项目概况郑州中原万达广场在郑州市中原路和秦岭路交汇处，所在中原区是郑州市委市政府所在地，属于城市关键区。郑州中原万达广场（不含安置区）总投资额50亿元，总建筑面积约53万平米，包含购物中心、SOHO、室外步行街、住宅等，其中商业面积约25万平方米。购物中心涵盖高级连锁百货、多厅连锁影城、大型连锁超市、国际运动品超市、电器超市、KTV、电玩娱乐等多元业态，能“一站式”满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐等多个需求项目名称郑州中原万达广场地理位置郑州中原西路和秦岭路交叉口总建筑面积53.1万平方米商业面积27万平方米交通情况公交：12、44、60、112、210、916、83、商业运行企业郑州万达广场投资企业功效定位集大型商业中心、休闲娱乐中心、高级写字楼、精品公寓、商业步行街为一体大型城市综合体停车位面积万达广场商业有1341个地下停车位，住宅有1002个停车位步行街通道宽度8-12米层高4.95米二、万达商业业态定位分析郑州中原万达广场作为亚洲最大商业地产企业，万达集团商业开发坚持“业态计划在先，建筑计划在后”及“商业订单在先，建筑建造在后”宗旨。广场现在已经基础完成主力店招商，确定了主力店品牌和规模。广场主力店包含万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。次主力店和精品店招商已经完成90%。万达招商要求分类为：一个是零售类，其中又分为综合型（如超市和百货）和专业型；另一个是非零售类，如娱乐、餐饮、休闲、健康业等。伴伴随集团城市综合体业务发展，要把万达广场中零售和非零售比列各控制在50%左右。现在，业态百分比分别是：零售业、娱乐业、餐饮业百分比4：3：3，即零售业40%，娱乐业30%，餐饮业30%。1、 万达主力店情况说明：星巴克、沃尔玛、万千百货、ZARA、H&M、优衣库、迪卡侬、UNIQLO、IMAX巨幕电影院万达影院、大歌星KTV、大玩家超乐场、永乐生活电器、华全部酒楼等主力店大歌星KTV：是全国著名连锁式量贩KTV，关键特色是装修豪华设备一流，深受年轻人欢迎。大玩家超乐场：中国室内数一数二电子游乐城，北京奥运会电子娱乐中心独家运行商，现在在全国有15家连锁店。沃尔玛超市：全球零售业500强之首，世界最大连锁零售业企业，向用户提供高品质、快捷、便利、有品质购物新享受。永乐生活电器：中国最大家电零售连锁企业，全国240多个城市拥有直营店近千家，年销售能力达800亿元以上。迪卡侬集团：是法国大型连锁运动用具量贩店，迪卡侬在全世界18个地域拥有销售网络，包括中国大陆和台湾分店数量超出300家以上，是欧洲最大、全球第二大运动用具连锁集团。2、万达广场外立面、导视、美陈包装商业区外立面采取玻璃幕墙，石材幕墙等高级材料，突出时尚、现代特点能够长久保持洁净完整外观。万达广场尤其重视内部灯光照明和夜景照明效果。利用吊顶、电梯侧面、连廊等增加照明效果。不管是外部广场还是内部灯光全部使得不管在白天还是夜晚，全部是中原区最引人注目标建筑群。 室内步行街内部吊顶设计 万千百货入口通道吊顶 室内步行街内部吊顶设计 室内步行街内部连廊灯光 室内步行街内部电梯侧面灯箱 室内步行街内部连廊灯光走向外围商业U型线及商场内计划。步行街独特动线计划连接各大主力店，使客流前后、横纵贯通，达成23万平方米大商业空间客流高度共享。完美U型设计使得全部商铺临街、最大程度地规避客流死角：商业项目标出入口和周围市政交通相配合，实现内部交通和外部交通一条线。另外商场关键出入口外部设置了一定缓冲空间，通常为10米10米广场，能够容纳从各个方向涌来人流。在主入口内设置了前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，实现商业利益最大化。 人车分流。商业项目内部建筑和景观设计，有利于吸引客流进入周围商铺。灯柱、广告牌、导视设计不影响人流进入，和用户保持一定距离但也不影响视觉效果。 广场外立面广告牌 室外大广场标识造型 室内步行街走廊墙体灯箱 室内步行街卫生间通道灯箱及装饰 通道指导导视及墙体灯箱 室内步行街内部楼层导视 室内步行街楼层业态分布导视图 室外大广场区域导视 万千百货入口通道侧面橱窗展示 室内步行街内部休闲椅 室内步行街总服务台三、万达广场优劣势分析1、周围商业环境：中原区在市区西部是市委、市政府所在地，郑州关键工业区、教育院校、科技场馆等全部分布于此。周围配套设施齐全，新建小区以达成20个左右。东一公里为碧沙岗商圈，交通方便，是一个很成熟老城区。2、商铺租赁分析：万达制订了20%商铺可销售，下余80%商业为万达自持物业。和专门商业运行团体进行业态组合和营销管理。3、目标消费群及用户群：广场目标消费群体为城市各个阶层，尤其是城市中中青年用户。项目标著名度、成熟运作模式是很多投资者、运行商户名片。4、项目优势：品牌 万达商业地产品牌影响力 地段 成熟老城区，建筑新地域商业中心招商 8家强大不一样业态全国协议主力店合作。交通 十几条公交线路、快速公交和立即投入地铁，交通四通八达。管理 专业成熟商业运行管理团体5、项目劣势：项目地处靠近西三环属于次商圈，周围商业气氛不足，需要很长一段时间培养。中原区在郑州西区，属于老工业化老城区，现在居民消费水平和其它区相比略有不足。四、万达广场之“第一印象”1、吸引人亮点： 高级装修、舒适购物环境 星巴克、大玩家超乐场开业，沃尔玛超市促销 特色餐饮开业前三天“半价惠全城”活动 郑州首个IMAX巨幕电影体验活动 吸引人明星见面会2、装修 不管是外部广场设计、室内步行街装饰还是商户装修档次全部比较高。导视 导视系统全部采取了高级材质时尚美观，楼层导视指导、区域业态分布简单明了。照明 吊顶、走廊、连廊、电梯侧面等全部安装了美观照明实施，三个中心广场上方全透明天窗更增加了室内亮度，顶部电动遮阳帘和自动吊旗升降系统很优异。广告牌 外立面广告牌只有两块，全部广告位全部分布在安全通道和洗手间走廊。均采取灯箱形式，美观、不占用面积同时也增加了通道照明。三个内部中心小广场 适合做多种展览、营销互动。五、万达广场开业宣传1、“万达之夜” + 愉快男生魏晨见面会10月28日-10月30日是郑州中原万达广场开业庆典。媒体投放：FM90.0电台广播、大河报夹报（26、27日两期）、公交站牌（二七区中原区） 万达之夜晚会：南北舞狮演出、巨龙演出卡通人物COSPLAY秀、巴西桑巴舞、真人雕塑秀、韩国魔幻泡泡秀等等。晚会连续两个晚上，中间穿插有奖问答，并邀请了中央电视台主持人朱迅。 破晓-中原万达-魏晨见面会：邀请时下当红偶像明星做宣传，吸引消费者。2、开业前三天餐饮全部半价，购物赢iPad2 川窝窝、诱麻诱辣、汉拿山烧烤、川鄂情调、娘惹泰国餐厅、花袭人、味食尚、韶山将军令、等等20多家精品餐饮全部云集中原万达广场，而且同时推出开业前三天“半价惠全城”活动。开业期间购物用户（超市除外）全部能够参与抽奖赢iPad2。还能够无偿体验郑州首个IMAX巨幕电影六、万达广场借鉴天旺广场走中高级消费路线，产品定位是集购物、娱乐、餐饮、休闲康体、文化和生活配套服务等功效为一体“小区型”商业广场。目标消费群体为周围三公里之内中等消费全体。天旺市场定位符合周围居民消费水平。而万达广场市场定位为封闭式高端购物中心。二者有很大区分，不过二期优库在一些方面能够借鉴一下，如：在导视、广告牌制作材质和设计上就能够参考万达广场；在照明方面增加独特吊顶设计，利用一下建筑外立面等做装饰增加照明；其它部分硬件设施如休闲椅、绿化等等要时尚化个性化，易于保留更换清理。