中国房地产行业专项研究报告.docx

中国房地产行业研究汇报研究背景房地产行业是国民经济关键组成部分，在一个国家和地域国民经济中，房地产行业有着关键地位和作用。多年来，中国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效处理了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推进了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进。，中国房地产调控进入第二阶段，因为前期调控成效基础得到了中央层面肯定，加上房地产市场连续低迷给地方政府财政所带来巨大压力，房地产行业基础面在以后显著出现好转，市场交易量逐步恢复，房地产企业压力逐步减轻，甚至房价也逐步企稳回升，无疑成为了房地产行业全方面回稳十二个月。，“宏观稳、微观活”成为房地产政策关键词，全国整体调控基调落实一直，不一样城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下六个月以来，新一届政府着力建立健全长久有效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全方面深化改革；不动产登记、保障房建设等长久有效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决议。不一样城市因为市场走势分化，政策取向也各有不一样。未来中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展肯定趋势，到2030年中国城镇化率要达成70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。中国如此庞大内需市场，将会给房地产多元化发展带来新机遇。汇报用途及研究价值此行业研究汇报关键依据国家统计局、国家商务部、国土资源部、国家发改委、北京市统计局、中国房地产行业协会、北京房地产学会、国民经济景气监测中心、中国房地产年鉴、中国外相关刊物基础信息和房地产行业研究单位等公布和提供大量资料，结合深入市场调查资料，立足于世界房地产行业整体发展大势，对中国房地产行业发展情况、市场供需、竞争格局等进行了分析及估计，并对未来房地产行业发展整体环境及发展趋势进行探讨和研判，最终在前面大量分析、估计基础上，研究了房地产行业以后发展和投资策略。房地产行业界定及分类1、行业定义、基础概念房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理和维修、装饰和服务集多个经济活动为一体综合性产业。2、行业基础特点房地产行业属于第三产业，是含有先导性、基础性、带动性和风险性产业。3、细分行业介绍房地产关键包含；土地开发、房屋建设、维修、管理，土地使用权有偿划拨、转让、房屋全部权买卖、租赁、房地产抵押贷款，和由此形成房地产市场。在实际生活中，大家习惯于上将从事房地产开发和经营行业称为房地产业。中国房地产行业产业内容包含：1、 土地开发和再开发；2、 房屋开发和建设；3、 地产经营(包含土地权出让、转让、租赁、抵押等)；4、房地产经营(包含房屋买卖、租赁、抵押)；5、房地产中介服务(包含信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包含信息、保险、金融投资等)。第一章 房地产行业发展现实状况分析一、房地产行业发展历程 从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产以后消失。直到1979年开始经济体制改革，中国房地产行业才有了发展契机。按发展速度，中国房地产市场大致能够分为以下三个阶段：第一阶段：1979-1991年，中国泛地产市场复苏成长。1980年4月，邓小平发表了建筑业和房地产也谈话，伺候开始了城镇住房制度改革。1990年，中国国务院颁布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外外商投资开发经营成片土地暂行管理措施再加上浦东开发带动作用，1991年下六个月，房地产市场展现了显著回升趋势。第二阶段：1992年-1997年中国房地产市场初步形成。1992年初，在邓小平南方谈话推进下，中国房地产市场得以全方面发展，1992年，房地产投资开发731亿元，同比增加11.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增加175%。1993年，在上年市场快速发展推进下，中国房地产行业出现了过热趋势。这一期间，全中国商品房开发投资额同比增加143.5%，新开工面积同比增加136%，房地产开发企业解禁2万家。中国随机采取了一系列调控方法，房地产也离别疯狂，迎来理性。1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增加31.8%和23.3%，1997年更是出现负增加，为-1.2%。第三阶：1998年至今，中国房地产也进入新发展时期，在政府激励和引导下，中国房地产市场显著转暖，房地产也进过几年调整，泡沫成份已经得倒控制，在加上宏观经济步入未定发展期，所以国家采取了一系列方法来激励房地产也发展，由此房地产业进入复苏时期。最近，房地产业取得了突飞猛进飞速发展，成为中国发展最快行业之一，市场规模化程度也日益提升，中国房地产在改革开放以前，实施是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到以一个企业为专题、市场为导向、社会资金为依靠、一配套建设为中心综合开发阶段。进入20世纪90年代，房地产业计入一个前所未有兴旺发达时期，土地成片开发和大量外资引入，形成了外资、合资和内资开发企业齐头并进势头；住宅、楼宇、商业大厦、公用设施纷纷拔地而起，中国房地产业作为一个关键经济杠杆，在城市建设、改善民生、促进经济发展等方面发挥了巨大作用，房地产开发规模正义每十二个月平均20%左右速度增加，在整个国民经济中占有很关键地位。二、中国市场中存在问题1、中国房地产行业中仍存在部分问题，需要引发高度重视，关键包含以下多个方面：第一，土地获取问题。中国房地产行业快速发展同时，常有国有土地使用权违规现象发生，如滥用土地资源、非法占用农业用地等，甚至有开发商经过暗箱操作低价取得国有土地使用权，造成土地资源流失，损坏了国家土地贮备，严重危害国民经济可连续发展。第二，有效需求问题。对房地产需求关键由居住需求、投资需求和投机需求三个部分组成。居住需求是为了本身居住需要，投资需求是为了出租需要，而投机需求则是为了在房价上涨时取得高额收益。因为中国房地产投资规模不停扩大，商品房供给增加，销售面积低于完工面积，空置面积增多，进而造成房地产行业有效需求不足。第三，市场调整问题。伴随房地产行业飞速发展，市场调整机制缺点日益暴露。很多开发商在利益驱使之下，盲目追求暴利，造成部分地域房价非理性飞涨。也有些“房东”阶层为了获取超额利益，不停炒高房价，使真正有自住需求人买不起房，两极分化日益严重。第四，金融信贷问题。中国房地产行业金融信贷风险在不停升高。部分开发商自筹资金不足，为了筹资需要，千方百计从银行贷款，从而致使银行金融信贷风险不停增加。也有些个人利用银行贷款购置多处房产，囤积房源进行炒作，造成房地产泡沫经济，加剧信贷风险。第二章 房地产行业环境分析一、政策环境分析 在房价上涨过快，社会资全部向房地产集中背景下，为了保持宏观经济和房地产也行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业调控政策。十三大以来中国关键房地产政策汇总和分析时间及政策名称关键内容关键特点1988年1月，国务院相关在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案分期分批推行城镇住房制度改革，提倡集资建房、组织建房合作社。/1994年7月，国务院相关深化城镇住房制度改革决定把住房实物福利分配方法改变为以按劳分配为主货币工资分配方法。/1998年7月，国务院相关深入深化城镇住房制度改革加紧住房建设通知停止住房实物分配，逐步实施住房分配货币化。建立和完善以经济适用住房为主多层次城镇住房供给体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。标志住房商品化正式开始，确立了以经济适用住房为主多层次城镇住房供给体系对不一样收入家庭实施不一样住房供给政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房，中低收人家庭购置经济适用住房，其它收入高家庭购置、租赁市场价商品住房。调整住房投资结构，关键发展经济适用住房(安居工程)，出售价格实施政府指导价，按保本微利标正确定。廉租住房能够从腾退旧公有住房中调剂处理，也能够由政府或单位出资兴建。廉租住房租金实施政府定价。全方面推行和不停完善住房公积金制度。8月，国务院相关促进房地产市场连续健康发展通知善住房供给政策，调整住房供给结构，逐步实现多数家庭购置或承租一般商品住房。确立了房地产为国民经济支柱产业，使一般商品房成为市场供给主体增加一般商品住房供给，对一般商品住房建设，要调控土地供给，控制土地价格，努力使住房价格和大多数居民家庭住房支付能力相适应。3月，国土资源部和监察部出台相关继续开展经营性土地使用权招拍挂出让情况执法监察工作通知各地要严格和规范实施经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必需采取招标拍卖挂牌方法供给，其它土地供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者，也要采取招标拍卖挂牌方法供给。提升拿地门槛，抑制囤地，要求各地在8月31日前将历史遗留问题处理完成，以后全部经营性项目用地须公开竞价出让8月31日前将历史遗留问题处理完成。对8月31以后以历史遗留问题为由采取协议方法出让经营性土地使用权，要从严查处。“国八条”3月，国务院办公厅公布相关切实稳住住房价格通知加大住房供给结构调整力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设基础上，着力增加一般商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提升其在市场供给中百分比。首次明确提出抑制房价过快上涨。经过提升首付款百分比、贷款利率和住房交易税等方法打击“炒房”要综合采取土地、财税、金融等相关政策方法，利用舆论工具和法律手段，正确引导居民住房消费，控制不合理需求。“国六条”5月，相关调整住房供给结构稳定住房价格意见切实调整住房供给结构。关键发展中低价位、中小套型一般商品住房、经济适用住房和廉租住房。要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府要经过实际行动来改变现在市场上住房结构不平衡现实状况深入整理和规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程监管，阻止私自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全方面、立即、正确地公布市场供求信息，坚持正确舆论导向。国务院相关处理城市低收入家庭住房困难若干意见深入建立健全城市廉租住房制度：逐步扩大廉租住房制度保障范围，健全廉租住房保障方法，多渠道增加廉租住房房源和资金起源。标志加紧建立健全以廉租住房制度为关键、多渠道处理城市低收入家庭住房困难政策体系开始改善和规范经济适用住房制度。城市新审批、新开工住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必需达成开发建设总面积70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型一般商品住房建设用地年度供给量不得低于居住用地供给总量70%。增加住房有效供给：探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方法，抑制居标志加紧建立健全以廉租住房制度为关键、多渠道处理城市低收入家庭住房困难政策体系开始住用地出让价格非理性上涨；保障性住房、棚户区改造和中小套型一般商品住房用地不低于住房建设用地供给总量70%，并优先确保供给。加紧保障性安居工程建设。“国十一条”1月，国务院办公厅相关促进房地产市场平稳健康发展通知增加保障性住房和一般商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。标志着新一轮房地产调控开启“国十条”4月，国务院相关果断遏制部分城市房价过快上涨通知要切实推行稳定房价和住房保障职责，建立考评问责机制。提出要采取果断方法，遏制房价过快上涨，增加住房有效供给，加紧保障性安居工程建设等方法增加住房有效供给：探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方法，抑制居住用地出让价格非理性上涨；保障性住房、棚户区改造和中小套型一般商品住房用地不低于住房建设用地供给总量70%，并优先确保供给。加紧保障性安居工程建设。“新国八条”1月，国务院办公厅公布相关深入做好房地产市场调控工作相关问题通知深入落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度，调整完善相关税收政策，加强税收征管，强化差异化住房信贷政策，严格住房用地供给管理，合理引导住房需求，落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制，坚持和强化舆论引导。为巩固和扩大调控结果，促进房地产市场平稳健康发展12月，中央经济工作会议推进房产税改革试点。坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展要抓好保障房建设和管理。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加紧一般商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。“国五条”细则是在 年新“国八条”基础上深入细化和完善限 购方法，明确了限购政策统一实施标准，要求限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型 应包含全部新建商品住房和二手住房，购房资格审查步骤应前移至签署购房协议（认购）前等， 2 月 20 日国务院常务会议提出“国五条”，指明继续调控关键方向，预示着新一轮调控由此 开始。3 月初“国五条”细则落地，相比 年“国十条”和 年“国八条”，限购统一范 围、涵盖新旧住房，限贷继续提升二套房门槛，严厉程度继续升级，而且再次要求地方制订房价控 制目标，更明确二手房转让严格实施“20%个人所得税”政策，调控范围逐步延伸向存量房。11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议经过了中共中央相关全方面深化改革若干重大问题决定，对中国下一步进行全方面深化改革做出了战略性安排。决定中直接包含到房地产行业部分极少，不过经过十八届三中全会能够知道： 1、使市场在资源配置中起决定性作用和愈加好发挥政府作用，大幅度降低政府对资源直接配置，推进资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。放开房地产上市企业借壳、再融资等应该会加紧审批进程，地产股融资通道将会打开。 2、强调市场在资源配置中起决定性作用并不是要弱化宏观调控，以后更多地是以税收和货币政策为关键手段，而限购、限价、限售等行政性调控手段将会逐步弱化。 3、推进农业转移人口市民化，全方面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。同时，还强调从严合理供给城市建设用地，提升城市土地利用率。大城市尤其是一线城市房地产市场将会继续愈加轻易处于供不应求状态。 4、建立城镇统一建设用地市场，能够在一定程度上缓解大城市用地担心局面，但因为仅仅是从线而不是从面上处理问题，这种影响将会比较有限。 5、加紧房地产税实施并适时推进改革，并不是仅仅意味着对房地产行业宏观调控，其同时更是地方政府职能转变合理激励，和在配套改革中改变地方政府对土地财政过分依靠，这一改革也是优化中国税制结构和收入再分配组成部分。 6、房地产税铺开是大势所趋，但从征收条件上看，仍然需要一个过程，其征收条件还需要全社会房产、信用基础数据统一平台建立，和房地产税正式确立等等，房产税全方面征收之路仍有很长路要走。短期内甚至 年房产税 试点城市征收是大约率事件，并可能展现分区域、差异化征收渐进路径。二 、经济环境分析中国国民收入水平不平衡，贫富差距过大。依据世界银行统计数据，中国基尼系数哈斯0.465，超出了0.4估量禁戒线。低收入人群有住房需求，但没有购置力。高收入人群对房产需求关键是为了提升现有住房条件或为了自己第一套房第二套房。因为对未来房地产价格走势不确定性问题存在，高收入人群购房欲望会受到抑制。所以贫富差距是房地产市场一个关键问题。而且近几年来，房价连续上涨，使得全国房价平均增速超出10%，部分地域房价增速甚至达成年平均20%-30%。3-4年时间，部分区域返家已经翻倍，短期内房价快速化上升形成了房地产投机和房地产过分需求，而且这种需求在一定时期内得到来释放；在以后一段时间内，房价上升缓慢或下降，从而会抑制投资需求。而且中国房地产泡沫已经达成巅峰，继续投资房地产人数急剧下降，对房地市场预期已经失去优势，有可能深入影响中国房价。三、社会环境分析1、经济阶层依据经济收入划分，中国已经分化出不一样社会阶层，不一样阶层人消费需求和消费行为存在显著差异伴随社会进步和中国人健康意识增强，绿色、环境保护、智能化适合人居等崭新理念越来越维房地产开发商重视。2、人口情况在房地产行业中，人口原因是一个几位关键税原因。人口原因决定房地产市场规模和发展趋势，她对房地产市场发展含有较强制约力量。城镇人口数量、人口分布、人流动等自然属性，直接应先搞房地产市场潜在容量。人口从农村流向城市和商品经济发展，人口城市化水平在急速提升，农村再向城市流感人口几何合级递增，造成人口越来越往城市集中。而农流者一样需要居住和创业场所，这个场所几位房地产。3、家庭结构改变家庭是社会最小单元，制订房地产市场营销策略不能不分析家庭结构原因。一个地域在总人口不变条件下，平均家庭人口越多，所需住宅越少，反之，平均家庭人口越少，所需住宅单位数越多。现代家庭逐步向二人世界或三口之家发展，这么发展显然会增加住宅单位数。四、技术环境分析 经过3年爆发式增加，再加上遭受了全球性金融危机以后，中国商业地产领域正面临拐点，迎来结构性调整。从城市来看，一线城市受冲击最大；从产品类型来看，信开工项目、城市黑心去高端写字楼和酒店受冲击最爱，而中低端和传统商业圈影响几乎没有。中国一线城市房地产开发已经趋于饱和，而二三线城市才开始开发。对于浙西而新兴市场，房地产企业务必需正确把本市场动态，方能在正确时间、正确定位发展。第四章 房地产行业市场需求分析 一、房地产市场分析1. 多个原因所致，地产销售将会转冷 年房地产市场井喷行情造成房地产销售面积和销售价格大幅上涨，在经济复苏比较确定情况下，房地产价格成为政府关注民生，调整资产价格关键落脚点。 年初，市场迎来了政府新一轮房地产调控。调控手段和 年， 年相比，基础相同。根本还是紧土地，紧信贷。提升购置成本，惩治开发商。密集出台政策改变了市场短期预期，消费者出现了观望情绪。2. 库存仍然处于较低位置，供给担心局面难以改变从各地供给情况来看，因为去年下六个月新开工面积还未形成有效供给，今年上六个月可售房屋库存仍然处于较低位置。考虑到 年销售速度不可连续性，各关键城市去库存化时间全部在十个月以内。3. 新调控政策渐次出台，关键针对投机性地产泡沫房地产仍然是中国最盈利行业之一，也是最轻易受到政策调控行业。现在来看，假如二季度房地产重现价量齐升局面，政府肯定不能坐视不理，最近国土资源部密集调研显示了新一轮调控政策将会渐次出台。土地政策和货币政策仍将是政府调控房地产市场两大利剑。货币政策中，针对需求政策，利率调整空间已然不大，近期银监会表态显示政府将会深入收紧开发贷。土地政策中，仍然是打击囤地，增加保障性住房用地为主。中国房地产市场问题根源是中国经济增加现有方法和沿革下来财政制度和土地政策，这些问题政府现在全部极难从根本上给予处理。所以，新政策只会干扰房地产市场预期，但并不会改变现在房地产市场基础政治和市场环境，市场终究会根据它现有规律运行。4、毛利率房价毛利率改变关键原因：首先是地价上涨、建筑材料和劳动力成本上升,其次则是房价下行,受此影响,房地产行业利润空间正在收缩,销售毛利率呈整体下滑态势。据WIND资讯数据统计,前三季度,86家A股房地产企业平均销售毛利率为33%,比去年同期下降5.6个百分点,比去年整年下降2.3个百分点。86家企业中,有36家销售毛利率同比下滑。其中,万科A和招商地产等行业龙头企业毛利率均出现下降迹象。数据显示,前三季度,万科销售毛利率为40.48%,同比下降6.5个百分点,比去年整年下降1.5个百分点。招商地产前三季度毛利率为42%,比去年整年下滑5个百分点。二、全国房地产开发综合景气指数国家统计局公布数据显示： 年 4 月份全国房地产开发综合景气指数为 105.66，比 3 月份回落 0.23 点；本年资金起源分类指数和房屋施工面积分类指数均出现环比下降态势（参见图 1）。分资金起源看，14 月房地产开发企业本年资金起源 21603 亿元，同比增加 59.9%。其中，中国贷款 4552 亿元，增加39.9%； 利 用 外 资 137 亿 元， 下降 17.4%；企业自筹资金 7459 亿元，增加 52.5%；其它资金 9454亿元，增加 81.9%。在其它资金中，定金及预收款 5240 亿元，增加 73.9%；个人按揭贷款 2955 亿元，增加 102.1%。2、全 国 商 品 房 新 开 工 面 积 年 13 月， 全 国 商 品 房 新 开 工 面 积32288.6 万平方米，比去年同期增加 60.7%，增幅处较高水平，这关键受去年基数较低影响。但因为房价快速增加带来宏观调控预期，及房地产贷款限制政策出台，开发商可能需要调整开发节奏，二季度新开工面积将会大幅降低。同期商品房完工面积同比增速处于较低水平，这关键受去年基数较高影响，但从环比看，完工面积较 12 月增速超出80%，市场短期供给仍然稳定3、全国商品房销售面积 年 13 月，全国商品房销售面积 15360.92万平方米，同比增加 35.83%，商品房销售额 7976.8亿元，同比增加 57.69%。伴随国家多项政策出台，尤其是差异化房贷政策出台，和市场对商品房降价预期增强，致使销售面积增速开始回落。但从单月增幅看，3 月单月销售面积达 8205.74 万平方米，超出了 2 月份水平。第四章 行业通常特征分析一、行业市场类型分析 房地产行业属于垄断竞争。因为房地产行业进入门槛高，并不是不一样人能够随便进出，它需要相当大资本量，所以是垄断竞争。二、行业经济周期分析综合房地产发展历史，可知房地产行业经济周期受多方面原因影响，通常情况下属于周期型行业，即其发展直接和经济周期相关（1）增加型行业 增加型行业运动状态和经济活动总水平周期及其振幅无关，这些行业关键依靠技术进步、新产品推出及更优质服务实现增加。 增加型行业图形（2）周期型行业 周期性行业运动状态直接和经济周期相关。 周期型行业图形（3）防守型行业 防守型行业产品需求相对稳定，不受经济周期影响。 防守型行业图形3.行业生命周期模型 行业生命周期图形第五章 房地产趋势估计 1、政策：热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市估计将合适放宽三中全会基调是理顺政府和市场关系，但房地产市场化机制形成是一个渐进过程，年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，所以以限购限贷为代表行政性调控短期内仍不会全方面退出，而这也是现阶段政府无奈之举，当务之急是加紧房地产制度改革和完善进程，为市场真正成为房地产主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地域差异较大，从现在来看，过去十年全国“一刀切”式调控已经出现了改变，中央层面上全局性政策调控不会出现。 从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等方法短期难以退出，合适延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是主基调，而比如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。在我们看来，继续合适压制需求释放，争取更多时间从供给入手，包含保障性住房、自住型商品住房等，处理房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价展现连续平稳增加，我们认为这关键和当地GDP增加、人均收入水平提升和货币流动性充裕等原因相关，房地产市场相对健康，政府过多干预将有违市场性标准，这也不是新一届政府整体态度，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其实施层面松动也将成为可能。2、投资：新开工增速回升还将连续，今年土地成交释放将促明年投资走高本轮行业新开工面积增速走势，在6月触及低点后缓慢回升，今年4月起累计增速回归正数，以后多个月即使震荡上行，但上涨速度远不及，这首先是因为土地市场成交大幅萎缩所致，其次也表明今年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外，本轮去库存截至目前，各城市之间库存水平存在显著结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点，而三线城市库存仍然有压力，这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢原因之一。新开工增速回升缓慢，可能会造成回升周期拉长，且在房地产调控政策逐步明朗，企业预期稳定背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速回升还将连续，估计整年增速升至13%左右。房地产投资方面，今年上六个月单月增速高位震荡，下六个月自8月起开始出现略微震荡下行态势，但累计增速整体仍保持在19.2%水平，较上六个月下滑幅度不大；今年年底信贷担心，成交增速逐步收窄，估计11-12月销售增速不会有太好表现，此情况下企业投资热情通常，整年增速可能降至19%以下。伴随行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且今年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一定支撑作用，估计房地产投资增速将在25%左右。3、市场：一二线城市成交总体看好，房价上涨格局未变一线城市：成交量和今年总体持平，房价将先涨后稳从供给层面上看，年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而下六个月起逐步释放土地市场成交也将在明年下六个月以后形成住宅新增供给，所以一线城市层面上总体供给走势应是稳中有增，其中北京和深圳增幅大约在30%左右，上海和广州则基础和持平。从成交层面上看，一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，因为明年政策面仍然看紧，我们认为市场销售速度大致将和持平，而北京因为供给严重萎缩关系供求比展现1：1.58，考虑到其明年供给大幅放量原因，估计供不应求态势也将有所收敛，总体上看，我们认为一线城市中上、广、深三城市场成交量将和基础持平，而北京方面，受供给短缺而积压需求或有释放，从而推进成交量小幅增加。从房价角度看，我们认为一线城市将展现先涨后稳，其中上六个月在市场惯性作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是今年年底因信贷紧缩而推迟购房需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将含有更大上涨空间；而下六个月以后，政策面连续收紧影响将连续发酵，关键变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房贷或存量房税收，其二是预售证管理再度开启，二者无疑全部将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。二线城市：市场供求两旺，房价呈稳步上涨格局从供给层面上看，和一线城市相同点是下六个月以来土地市场成交放量，不一样点是二线城市城区可供开发土地规模更充足，从数据预期中看，南京、武汉、长沙、宁波、昆明等新房供给量增幅均超出30%，而重庆、成全部、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年供给扩张是全方位。从成交层面上看，受政策宽松和供给扩张双重利好，我们对二线城市明年成交量走势持看好态度，从一二线城市成交增幅对比来看，二线城市即显著高于一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处于房地产市场成长久内城市更将顺势进入各自高增加阶段。从房价角度看，我们认为二线城市房价稳步上涨格局不变，但新增供给充足释放一定程度上会减弱价格涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格敏感度较高，部分房价上涨较快区域板块明年客观上讲有放缓需要。三线城市：部分城市面临去库存压力，两大原因推进房价上涨从供给层面上看，三线城市市场供给总体充足，部分城市在前两年整个行业投资倾向下现在甚至出现库存过剩情况。从成交层面上看，在一二线城市政策面回归平静背景下，三线城市市场关键依靠当地需求来去化库存，成交增速较过往两年将深入放缓，而部分之前在投资热潮下当地需求大量消耗城市，市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看，三线城市房价总体将处于稳步上涨轨道中，其动力除了城市市场本身增加，也来自于和一二线城市比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨三线城市未来1-2年内全部将进入阶段性盘整状态。4、项目：大环境平稳刚需类项目将延续热销，一线城市豪宅产品继续看好一线城市规模巨大首置首改群体将使刚需类项目在继续热销，唯一前提是项目定价未显著高于所在区域平均水平，这类产品销售主动权将继续握在开发商手中；高端豪宅方面我们也持继续看好态度，实际上，一线城市豪宅类项目抗周期性一贯较强，其所对应用户往往资金实力充足，价格敏感度低，所以小范围政策收紧对这一细分市场影响不大，风险可能集中在局部，比如上海远郊型别墅、北京卫星城区域高级公寓等仍可能滞销；总体上看，我们认为一线城市项目销售唯一存在变数是中高级改善类产品，这类项目标客群特点是两点：其一，含有一定资金实力但仍有显著接收上限，其二，对银行信贷含有一定依靠程度，所以，目前一线城市连续上涨房价、和未来有可能长久处于收紧状态二套房贷政策，将对这部分市场销售形成一定阻力。二线城市层面上，因为其财富聚集能力和一线城市有显著差距，豪宅类项目销售大多展现机会型特征，而刚需类项目在二线城市是绝对主力产品，但部分城市、部分区域存在供给过剩风险，经典如天津滨海新区，因为计划利好刺激，多年来很多企业进驻该区域，造成板块内目前同档次产品严重堆积，市场竞争异常猛烈，大量项目销售去化困难，我们估计这么情况在也难以根本改善。5、土地：市场热度总体将先扬后抑，一二线城市成交量价平稳增加，土地市场整体火热，尤其是下六个月以来地王频出，估计土地市场土地供给成交量整体稳步增加，并展现“先扬后抑”走势。具体来看，上六个月各地推地热潮仍将连续，土地成交也将延续今年年底良好局面，在这以后，成交量增加势头将有所缓解，首先企业经过连续拿地后，土地贮备较为充足，拿地主动性逐步消退，其次，我们估计下六个月融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在今年基础上小幅增加，尤其是上海、北京、广州，而深圳城市更新项目仍然会受到较广泛关注，二线城市历年土地供给较为充足，所以土地成交量不会出现大起大落情况，而部分较具潜力三四线城市在明年可能迎来一小波成交量补涨期，关键是企业出于平衡土地贮备结构考虑，明年在这类城市拿地量将小幅增加。土地价格整体稳步提升将是大约率事件，尤其是一线城市，具体来看，全国关键城市一季度土地价格或出现一定降幅，但伴随淡季过去，土地价格还将回归上行通道，所以二季度能够看做房企补充土地贮备窗口期。假如下六个月宏观政策仍然平稳过渡，土地价格不会出现显著回落。从流拍、溢价来看，流拍地块占比仍然维持低位，而高溢价地块占比会比今年有所回落。6、企业：销售业绩和融资总量保持增加，关键企业拿地力度将减弱企业发展方面，我们预判房地产行业将展现“两升一降”发展格局，即房企业绩继续快速增加，融资将延续今年火爆势头，企业拿地力度则会下降。首先，房企业绩方面，明年会继续快速上升。一个关键原因是今年房企拿地较多，这些项目估计将于明年上六个月形成集中推案；而由政策面主导房市行情估计在去行政化进程中不会有大改变，所以企业销售会水涨船高，有一个新突破。在城市能级上，估计一二线继续会是主力销售贡献区域，但伴随中小城镇户籍放开，和国家新型城镇化计划正式公布，部分有产业支撑三四线房地产机遇全方面开启，众房企将实现平衡布局。其次，房企融资方面，上六个月将延续今年火爆融资势头。明年还将有更多房企赴港IPO，A股融资闸门将正式打开，今年提出发债、重组等融资方案企业将取得同意，不过IPO放开可能性不大。房企海外发债总额将继续保持稳定增加。但下六个月开始，因为货币政策收紧预期，我们预判企业融资难度将加大，融资成本将逐步提升，企业应合适控制手头现金。但总体来看，明年企业融资总量将保持增加。最终，房企投资方面，明年龙头房企拿地力度会减弱。首先，从企业本身需求看，今年企业拿地创历史新高，消化这些土地快得话也需要8-12个月时间；其次，中央定调明年将继续采取稳健货币政策，说明明年房企资金面不会有大改变。所以明年龙头房企拿地需求估计会降低，拿地总量增速和溢价率或将下降。估计明年出现地王和高溢价地块频率也会有所降低。