加盖楼层调研研究报告.doc

城市计划社会调查方法调查汇报

班级 10级建筑学2班
学号 2314
姓名 胡山山
指导老师 雷超

对于“小区内私自加盖楼层”一现象调查
目 录
1 引言——“加盖楼层”………………………………………………………………1
2 “加盖楼层”调查 ………………………………………………………………1
2.1 北京 海淀区 人济山庄 ……………………………………………………………………1
2.2 武汉 汉口中心区 蔡家田小区 ……………………………………………………………2
2.3 长春 净月经济开发区 中海莱茵东郡 ……………………………………………………3
2.4 北京 亚奥 盘古大观 ………………………………………………………………………3
2.5 调查总结 ……………………………………………………………………………………4
3 “加盖楼层”成因及其危害后果 ………………………………………………4
3.1 “加盖楼层”形成原因 …………………………………………………………………4
3.2 “加盖楼层”社会分析 …………………………………………………………………4
3.3 “加盖楼层”危害 ………………………………………………………………………5
3.4 “加盖楼层”后果 ………………………………………………………………………5
4 “加盖楼层”调查研究启示 ……………………………………………………5
4.1 法学启示 ……………………………………………………………………………………5
4.2 政治经济学启示 ……………………………………………………………………………6
4.3 对“加盖楼层”现象意见和提议 ………………………………………………………6

摘要：多年来，各地出现了各类小区在未经物业和其它业主同意情况下在楼顶私自加盖楼层，并该类违建现象现已全国蔓延屡禁不止。本文经过对“小区内私自加盖楼层”现象调查，对其成因和特征进行了分析并提出了对该现象怎样处理一系列意见和提议。
关键字：全国现象；违建；加盖楼层

1 引言——“加盖楼层”
“加盖楼层”是指小区内顶楼住户对屋顶进行改建，在屋顶加建房屋从而将其服务于自己私人需求或用于其它用途一类现象。该类现象往往会破坏屋顶排水、截水系统并对其它楼住户采光通风产生影响；另外该现象会增加整个楼层对该楼承重柱压力，在面对天灾人祸时更轻易出现事故。

2 “加盖楼层”调查

2.1 北京 海淀区 人济山庄
在人济山庄内“北京最牛违章楼顶别墅”于8月15日在网上曝光，新闻报道称：在人济山庄内一个26层高楼上再建有一个高为2层建筑群，有花有树还有假山亭台，历时6年完工，现于12月21日已基础拆除主体结构，将于年底拆除完成。
因把平台上管道口破坏造成雨水流入，造成住在楼下众多居民家中出现漏水，引发居民强烈不满和抗议。
也有居民反应，张姓业主在改造工程中，有很多住户因不堪忍受施工噪音而搬走。也有住户和张姓业主发生冲突，但最终以低于市场价格抛售物业，被迫搬走。
在北京市民还在驻足仰视人济山庄“最牛违建”时，该小区居民就再度反应，小区其它几栋楼楼顶也有加盖违章房屋，“只不过没张必清盖得这么显眼。”

2.2 武汉 汉口中心区 蔡家田小区
这栋“违法建筑”是花桥街道办事处兴建，早在1999年，它就被武汉中院撤销了计划施工许可证。然而这栋“违法建筑”不仅建了起来，而且变成了街道干部福利住房。
这栋“违法建筑”在汉口中心区蔡家田小区B区89栋前绿地旁，三层楼1梯2户共有6套房子，其中一楼一套房子隔成两间门面用来出租。和周围式样统一８层楼房相比，它显得很尤其，小区居民称之为“最牛违法建筑”。
据小区居民彭华荣介绍，此处原本是小区绿地，1997年8月，挖掘机忽然开进来施工花桥街办事处占用这块绿地理由是，要修建环卫工具存放处及工人宿舍楼，而且称计划部门已经同意。但在居民看来，她们买房时，小区计划中并没有这栋房，这属于二次计划，应该拆除。
即使小区居民反对，不过街道办事处并未停止施工。无奈之下，小区居民将花桥街办事处和计划部门告上了法院。1999年，武汉市中院判决：撤销计划部门颁发建设工程计划许可证。
判决书下达后，小区居民认为执法部门很快会实施拆除。可是六个月过去了，违法建楼纹丝不动。
彭荣华说：“说它是‘最牛违法建筑’，一是因为街道办在没有取得土地使用证之前，就取得了计划局下发施工许可证；二是街道办在庭审期间，仍然进行施工；三是法院判决以后，不仅没有停止施工，反而不停有些人进行装修，以后是街道办干部陆续入住。”
9月，生气小区居民到武汉市计划局咨询，得到书面回复是：“已对花桥街办事处环卫综合楼立案查处，因包含相关部门职能，还不能最终下达行政处罚决定，将协调相关部门抓紧办理，并立即结案。”
居民又找到了花桥街办事处，得到是一个“软钉子”。相关责任人称，政府部门正在研究，将会给居民一个满意回复。
现在立案查处十多年了，这栋“违法建筑”仍然存在。更有甚者，有些人在楼顶又搭建了一层。早在1999年，就被武汉中院撤销了计划施工许可证。然而这栋“违法建筑”不仅建了起来，而且由汇报中环卫工人工具存放处和工人宿舍楼，变成了街道干部福利住房。因为街道办带头兴建“违法建筑”，造成了政府部门执法形象受到严重损害。

2.3 长春 净月经济开发区 中海莱茵东郡
，网友发帖曝光“长春最夸张违法建筑”：部分业主在长春中海莱茵东郡小区28层楼顶露台上盖房子。新华社记者发觉，违规房子全部承重水泥柱均已浇筑好，水泥地面也已铺好，整个露台面积约100平方米，用是全全部是钢筋混凝土。迫于强大舆论压力，在收到行政执法部门限期整改通知书后，违法建设房子业主主动提出拆除。
据测算，这个工程最少得用5吨水泥，即100袋以上水泥。如按1：3百分比用沙子，还得300袋沙子，和钢筋和砖等。

2.4 北京 亚奥 盘古大观
2月22日，北京市计划委公布13家企业违反《城镇计划法》行为并对其进行处罚。其中，在水立方西侧“盘古大观”未经计划许可，私自在公寓、酒店、商业3座楼顶部加建2层坡屋顶复合式四合院建筑12组。共增加违法建筑面积11297.62平方米。“盘古大观”由一幢超5A级写字楼、一座七星酒店和三幢国际公寓等组成，在部分楼栋顶层还建设了12座空中四合院，距离地平面超出85米，在四合院中厅下方能够种草、养鱼。“盘古大观”开发商表示，因北京奥运会未能立即完善相关手续。在缴纳罚金并缴齐土地出让金，已取得了发改委项目立项手续。

2.5 调查总结
“加盖楼层”现象，在全国各地全部有不一样程度存在，而且不管在经济型用房还是在高级住宅全部有这类现象发生，甚至其中还存在一些政府机关身影。该类现象产生直接原因是居民安全意识和法律意识不强，认为自己已经买了房子，自己想怎么改怎么加全部是自己事，另外伴随房价不停上涨，大家买房面积也是越来越小，从而造成可用面积常常让人捉襟见肘，不得不采取“加盖楼层”方法来增加自己可用面积。

3 “加盖楼层”成因及其危害后果

3.1 “加盖楼层”形成原因
因为种种原因，在老建筑上加盖楼层现象在上世纪80年代乃至更早年间十分普遍。比如，被授予“优异历史建筑”称号淮海大楼建成于1930年代，在1985年分别于大楼正、侧面加盖数层。尽管现在为止并没有发觉显性安全问题，但通常属于非加盖层房子非除了含有结构布局更合理优点之外，在安全考虑上也确实比加盖楼层更让人放心。
该类现象产生直接原因是居民安全意识和法律意识不强和法律不完善，据调查有很多地方法暂无屋顶利用规范，另外伴随房价不停上涨，大家买房面积也是越来越小，从而造成可用面积常常让人捉襟见肘，不得不采取“加盖楼层”方法来增加自己可用面积。

3.2 “加盖楼层”社会分析
在媒体曝光各地违建案例中，首先，诸如“违建存在数年之久”、“居民举报多年未果”现象让公众质疑相关部门不作为;其次，“城管查处屡遭闭门羹”，“业主无视拆违令”，“违建拆除后偷偷复建”之类现象又反应出“违建易、拆违难执法尴尬。
对于违建泛滥探究中，违法不究、执法不严、处罚较轻一直被认为是违建多发原因之一。在人济山庄楼顶违建拆除中，北京城管部门称，因业主已经开始自拆，即使15天拆不完，也不会再进入强拆程序，同时也不会罚款。这一说法就民众埋怨“处罚太轻”。
从法律层面来说，“违建”是指未取得建设工程计划许可证，或未根据建设工程计划许可证要求进行建设行为。对于违建相关处罚能够参考是 年开始施行城镇计划法，不过，在该法第六十四条对于三种违建情况处罚方法中，其中处罚力度最大也不过是“没收实物或违法收入，能够并处建设工程造价百分之十以下罚款”。
中国社会科学院法学所副研究员支振锋在接收中新网记者采访时表示，首先执法存不严，首先处罚又较轻，这在一定程度上造成违建现象屡禁不止，甚至出现拆除后复建现象。
支振锋还指出，除了完善法规、严格执法，改变现在拆违之“难”，还应改变拆违过程中政府部门之间“九龙治水”局面。
正如教授所言，针对违建之风，日前，北京市深入明确了居住区违法建设查处和拆除五大步骤，包含联合认定、冻结房产、约谈教育、媒体曝光、强制拆除。在这五个步骤中，一座违建从发觉到拆除，就包含到城管执法、计划、住房城镇建设、国土等多个政府部门。
“多头管理造成后果就是其中一个步骤拖延，整个拆违工作就停滞，另外发觉违建以后，谁该管、谁能管，分段管理也造成责权不明。”支振锋称，怎样整合拆违力量，明确监管责任这也是处理目前“拆违难”一道必答题。

3.3 “加盖楼层”危害
“通常建筑牢靠程度在建成之初即已确定，加层改建势必会增加建筑整体结构荷载，轻易造成基础非正常沉降、建筑结构应力系统改变等后果，从而破坏建筑本身稳定状态，危及建筑安全。就历史建筑而言，加盖楼层除了以上危害之外，还会破坏历史建筑完整性、真实性，破坏其遗产价值。”复旦大学文物和博物馆专业教授张政伟这么告诉记者。对于历史建筑来说，加盖楼层属于很严重破坏行为，应该从根本上给予杜绝。
同济大学建筑系教授贺平表示，政府职能部门对于历史建筑改造有严格要求和技术要求。不过现实中，缺乏相关部门监管或实际监管难度太大，加之开发方违规操作酿成了历史建筑违规改建问题。张政伟从理论角度，提议文物保护部门、历史建筑使用者、文化遗产研究人员和社会公众四个方面力量联合和协调，而这要求整个制度设计层面突破 。
认识到问题存在，也预示着处理问题开始。”老建筑保护中暴露问题不容忽略，但并不意味着没有处理可能。

3.4 “加盖楼层”后果
“加盖楼层”这一现象并不是单单民事纠纷问题，而是实实在在触犯了法律。
《物权法》第76条要求：“小区改建、重建建筑物及其隶属设施，应该经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。”没有经过审批私自施工，其本身就是一个违法行为。同时，《城市计划法》明确要求：“在城市计划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其它工程设施，必需持相关同意文件向城市计划行政主管部门提出申请，由城市计划行政主管部门依据城市计划提出计划设计要求核发建设工程计划许可证件。”加盖楼层显然是一个建设行为，这种建设行为事先必需得到计划部门许可，并办理相关手续。所以，私自“加盖”行为是违法行为，加高部分是违章建筑。
在中国物权法、民法通则中对采光、通风侵权处理、赔偿问题全部有明确要求：“不动产相邻各方，应该根据有利生产、方便生活、团结互助、公平合理精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失，应该停止侵害，假如已经造成妨碍她人正常生活结果要立即排除妨碍、恢复原状。假如已经造成她人经济损失，还应该依法赔偿损失。”私自“加盖”行为不仅侵犯了业主通风、采光等相邻权，而且违反了城市计划法相关要求。所以，应立即停止施工，拆除违章建筑并恢复原状。

4 “加盖楼层”调查研究启示

4.1 法学启示
在没有完善健全法律前提下，“加盖楼层”有其自发形成肯定性，违章建筑越拆越多，只要一天不根除（没有完善健全法律），星星之火能够燎原。处于一个法治社会，现在人论事越来越习惯性谈法，倘若居民有法可依，我相信任何人全部不会不愿意维护自己切身利益。而当下给我们问题是违法不究、执法不严、处罚较轻一直被认为是违建多发原因之一。在人济山庄楼顶违建拆除中，北京城管部门称，因业主已经开始自拆，即使15天拆不完，也不会再进入强拆程序，同时也不会罚款。这一说法就民众埋怨“处罚太轻”。如此轻处罚让越来越人跟风，愿意冒这个险。
另外我们能够发觉，从北京人济山庄违建业主张必清开始，近期每一起空中违建曝光以后，“最牛违建”背后“最牛业主”往往全部被网友全方面起底。违建业主身份非富即贵，也深入加剧民众对于违建横行愤慨。
打特权才能拆违建，而清除特权，又必需首先公正法律。只有法律平等地对待每个人，不理会其身上依附权力大小，才能平等制约社会组员行为，被侵害方也才能勇敢地拿起法律武器，挺身保护自己和公共利益。

4.2 政治经济学启示
在媒体曝光系列案例中，能够观察，违建现象出现以后，小区物业方面最轻易发觉，但因没有执法权往往有心无力，部分物业为了牟利甚至还和业主联手违建;面对违建举报，城管方面即使负责实施步骤，但对于是否属于违建，又需要等候计划部门认定。
违建挤占公共资源，造成安全隐患，小区居民是直接收害者，不过面对拆违所需“环环相扣”，她们往往又是维权弱势一方，对于拆违久拖不决或不了了之，她们也只能忍气吞声。
伴随舆论对北京“空中违建”集中关注，人济山庄小区居民也在小区联合挂出声讨“最牛违建”口号：“果断支持各大媒体对小区违建曝光，强烈要求追究放纵违建相关单位和人员责任”。
从口号内容能够看出，民众质疑和追问并未伴随违建“一拆了之”而烟消云散。不过，对于高耸头顶6年之久违章建筑，居民将拆违诉求寄托于媒体，也反应出她们维权困境。
小区应该建立自主自治组织，提升小区意识，加强监督检举，对于久拖不拆违建和相关部门不作为，进行集体维权。除此以外，支振锋还分析，处理拆为难、维权难还需要经过法律铲除违建中“特权”。
“违建现象在农村、城中村中全部存在，不过‘拆违难’却往往突出表现在部分别墅区或高级小区。这些违建业主多是持有广泛社会资源和特殊权力人，能为违建找到‘保护伞’。”违建中特权原因，一定程度上造成执法部门不作为或选择性执法。

4.3 对“加盖楼层”现象意见和提议
“加盖楼层”现象屡禁不止，甚至于出现了越拆越多现象，实是令人深思。我想“加盖楼层”这一现象出现首先是归于人性，那种爱贪小廉价人性，反正是公共用地，自己能占部分算部分，她人看得眼热于是纷纷跟风，最终使之成为一个全国现象。当然人性使然无可厚非，倘若有法律明确要求该行为是一个违法行为，我想很多跃跃欲试之徒会纷纷住手。
当然有法也要有罚，马克思说过，一旦有合适利润，资本就胆大起来。假如有百分之十利润，它就确保被四处使用；有百分之二十利润，它就活跃起来；有百分之五十利润，它就铤而走险；为了百分之一百利润，它就敢践踏一切人间法律；有百分之三百利润它就敢犯任何罪行,甚至冒着绞首危险。所以那些无关痛痒处罚不能让人感到警示，仍然有些人愿意冒险，所以我认为加强对于“加盖楼层”这一现象处罚力度，让那些违法之人感受切肤之痛，肯定能够遏制该现象。
最终，良好社会舆论监督也是比不可少。中国越来越多所谓“特权阶级”无视法律明目张胆地进行违法行为，老百姓敢怒而不敢言，即便举报当地相关部门也是相互推脱得不四处理，这是一个良好社会舆论监督环境让更多人看到这一现象，这么让人不敢做，敢做后也让人不得不管。
倘若这些能够做到，“加盖楼层”现象肯定能够得到遏制，甚至得四处理。
社会调查小档案：
n 调研时间：12月20日～12月24日
n 调研地点：重庆市
n 调查方法：网络调查、实地调查、定性分析和定量分析相结合
n 完成时间：12月24日

参考文件：
【1】 南方城市报 8月13日版
【2】 新华网 4月8日版
【3】 北京青年报
【4】 中公教育北京分校航天桥学习中心《北京公务员考试时事政治：违建现象全国蔓延屡禁不止》
【5】 全民调查网
【6】 凤凰网 12月21日版