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1、 目 录 一、城市市场趋势评价指标 2 (1) 新开工面积 / 施工面积 2 (2) 施工面积 / 销售面积 2 (3) 预售面积 / 同意预售面积 2 (4) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额 3 (5) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积 3 (6) 商品住宅价格增幅 / 人均GDP增幅 3 (7) 投资性购置所占百分比 3 (8) 房价收入比 4 (9) 新建商品住宅空置率 4 (10) 租金 / 价格比 4 (11) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅 4 (12) 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出＋人均储蓄余额）增
2、幅 5 (13) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额 5 (14) 个人购房信贷比 5 二、市场趋势估计辅助定性指标 6 (1) 产业结构特征 6 (2) 民营经济发展情况 6 (3) 房地产开发水平 6 (4) 未来城市计划及重大建设项目 6 (5) 地方政策导向 6 (6) 重大城市活动 6 (7) 重大经济发展机会 6 三、运作可行性指标 6 (1) 城区面积 6 (2) 常住人口 6 (3) 人均GDP 7 (4) 商品住宅年销售面积 7 (5) 商品住宅年销售额 7 (6) 土地机会 7 (7) 政府配合效率 7 四、附件：指标定义和
3、数据起源要求 错误！未定义书签。 关键经过对供给、需求和这二者匹配情况分析实现对特定城市宏观市场把握和判定。 一、城市市场趋势评价指标 (1) 新开工面积 / 施工面积 指标意义：该指标也称开工率，是关键前瞻性指标。新开工面积反应1~2年后预售供给量和2~3年后现房供给量。新开工面积占施工面积百分比高低，反应了目前市场运行情况和房地产开发企业对市场预期。该比值异常改变，结合多年来新开工面积增幅，能够预示下十二个月度施工面积/销售面积比值改变趋势。 …… 商品住宅新开工面积 商品住宅施工面积 新开工
4、面积/施工面积 (2) 施工面积 / 销售面积 指标意义：施工面积反应了1～2年内期房和现房供给量；施工面积/销售面积比值改变反应供求是否平衡发展，该指标异常改变能对下十二个月度价格走势起到一定预示性作用。 …… 商品住宅施工面积 商品住宅销售面积 施工面积/销售面积 (3) 预售面积 / 同意预售面积 指标意义：即期消费指标，反应该前商品住宅预售情况，该指标合理区域在0.8-1，在通常情况下不应大于1。 …… 商
5、品住宅预售面积 商品住宅同意预售面积 商品住宅预售率 (4) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额 指标意义：此项指标是直接反应投资结构是否合理及其改变趋势基础性指标。 …… 房地产开发投资额 固定资产投资额 房地产开发投资额/固定资产投资额 (5) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积 指标意义：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展关键指标。当比值大于1时，提醒开发商手中待开发土地数量
6、增加。 …… 新增住宅用地可建面积 商品住宅新开工面积 比值 (6) 商品住宅价格增幅 / 人均GDP增幅 指标意义：该指标能够作为工具之一判定房价是否处于正常区间内，房价上涨空间大小和购房者价格承受能力消长。通常而言，将实际利率值作为房价涨幅下限，低于此值，房地产投资没有效益；不过房价上涨也不能过快，通常情况下，房价涨幅应和GDP增幅或收入增幅相靠近。 …… 商品住宅价格增幅 人均GDP增幅
7、 比值 要求：图表说明。 (8) 房价收入比 指标意义：将某城市各个年度房价收入比进行纵向比较能够发觉多年来房价增加和收入增加匹配程度；将各城市房价收入比进行横向比较能够反应个城市房价透支程度和未来增加空间相对大小。 …… 房价收入比 (11) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅 指标意义：关键反应历年来房价增加和居民收入增加是否匹配。 …… 商品住宅价格增幅 人均可支配收入增幅 比值
8、 (12) 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅 指标意义：该指标能够对“商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅”这一指标起到侧面印证作用。因为有些城市统计人均可支配收入并不能很好地反应居民真实经济实力，而人均消费支出＋人均储蓄余额能从侧面印证居民经济实力，所以用这一指标来辅助判定房价水平和居民收入水平是否匹配。 …… 商品住宅价格增幅 （人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅 比值 (13) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额 指标意
9、义：该指标是表明银行资金具体投向指标，反应了房地产企业和银行对未来房地产市场发展信心。假如该指标过高，表示银行资金大量投向房地产市场，首先会影响宏观经济协调发展，其次也会过分激发房地产企业开发烧情，盲目扩大开发规模。 …… 房地产开发贷款余额 全社会企业贷款余额 比值 二、市场趋势估计辅助定性指标 (1) 产业结构特征 关键介绍历年三次产业所占比重，和对当地经济和居民收入产生关键影响支柱产业。 (2) 民营经济发展情况 关键指民营经济对G
10、DP贡献程度。民营经济发展好地方，个体私营企业主群体较大且支付能力较高，是中高端住宅市场潜在消费群体。 (3) 房地产开发水平 包含产品开发水平、营销水平、著名品牌开发商数量等。 (4) 未来城市计划及重大建设项目 (5) 地方政策导向 包含预售政策、地质条件、规费等。 (6) 重大城市活动 包含是否承接大型会展、活动等，如奥运会、世博会、亚运会、城运会等。 (7) 重大经济发展机会 三、运作可行性指标 (1) 城区面积 指以“区”为行政单位部分土地面积之和 (2) 常住人口 分别给出全市常住人口和市区常住人口 (3) 人均GDP …… 人均GDP 增幅 (4) 商品住宅年销售面积 …… 商品住宅年销售面积 增幅 (5) 商品住宅年销售额 …… 商品住宅年销售额 增幅 （6）产业发展趋势：招商引资量、经济外向性（经济外向性）、主导产业及关键产业园产值、著名企业。 (6) 土地机会 包含国土局年度推地计划、土地市场竞争程度、低价水平等 (7) 政府配合效率
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