仙居淡竹民宿优质项目可行性专项研究报告.docx

仙居淡竹原始森林民宿投资项目
可行性分析
曼克斯缝纫机股份编制《浙江省台州市仙居县淡竹原始森林民宿建设项目可行性研究汇报》，本汇报仅作《投资项目可行性研究》之用，严禁她用，并注意保密，不得外传。

题 目 民宿投资项目可行性研究案例分析

姓 名 陶继卫

-12-02

项目名称：
浙江省台州仙居县
淡竹原始森林民宿

可行性研究汇报

项目单位：曼克斯股份

编制单位：曼克斯股份营销中心

编制日期：12月2日

目录
序言 6
民宿基础定义 6
民宿由来 6
民宿现况 6
民宿发展 7
第一章 项目总论 8
1.1 项目概况 8
1.1.1项目名称 8
1.1.2项目性质 8
1.1.3项目承接单位 8
1.1.4 项目建设地点 8
1.2 编制依据及研究范围 8
1.2.1 项目编制依据 8
1.2.2 研究范围 8
1.3 可行性研究结论 9
1.3.1 项目规模 9
1.3.2 场址 9
1.3.3 项目建设进度 9
1.3.4 投资组成及资金起源 9
1.3.5 综合评价 9
1.4 关键技术经济指标 10
第二章 项目背景及必需性分析 10
2.1 项目建设背景 10
2.2项目建设必需性 11
2.2.1 促进林业产业转型升级需要 11
2.2.2 推进台州城市圈县市节点融合发展需要 11
2.2.3 满足城镇居民日益增加休闲和健康需求需要 11
2.2.4 打造仙居生态健康城需要 11
2.2.5 促进仙居西部山区自我发展、农民增收需要 11
第三章 项目市场分析和估计 12
3.1 项目市场分析和估计 12
3.2 项目市场竞争力和风险分析 13
3.3 营销策略 15
第四章 地理位置选择和区域投资环境 16
4.1 地理位置选择 16
4.1.1 地理区位 16
4.1.2交通区位 16
4.1.3 经济区位 16
4.1.4 旅游区位 16
4.2区域投资环境 17
第五章 项目建设方案 17
5.1建设规模 17
5.2工程组织方案 18
第六章 项目产品类型 19
6.1 关键产品 19
6.2产品性能优势 19
6.3产品规模确定 20
第七章 能耗分析和节能方法 21
7.1用能标准和节能规范 21
7.1.1标准和标准 21
7.1.2规范和依据 22
7.2项目能耗情况和能耗指标分析 22
7.3项目节能方法和节能效果分析 22
7.3.1建筑节能 23
7.3.2电气节能 23
7.3.3工艺节能 23
7.3.4暖通、动力节能 23
7.3.5节水方法 24
第八章 环境保护和环境影响分析 24
8.1项目场址环境条件 24
8.2项目建设和生产对环境影响 24
8.3拟采取环境保护标准 25
8.4环境保护方法 26
第九章 劳动安全卫生及消防 28
9.1编制依据 28
9.2 劳动安全卫生 29
9.3 消防安全 30
第十章 组织机构和人力资源配置 31
10.1组织机构 31

10.2人员配置 32
10.3 人员起源和培训 33
第十一章 项目实施进度方案 34
11.1建设项目工期计划 34
11.2 建设项目实施进度 35
第十二章 投资估算和资金筹措 37
12.1 投资估算依据 37
12.2项目总投资估算 37
12.3建设投资估算 39
12.4设备总投资估算 40
12.5流动资金估算 40
12.6资金筹措 40
12.7资金使用和管理 40
第十三章 经济效益分析 40
13.1基础数据和参数选择 40
13.2 营业收入、经营税金及附加估算 41
13.3总成本费用估算 42
13.4利润、利润分配及纳税总额估计 43
13.5现金流量估计 45
13.6 盈利平衡分析 46
13.7综合效益评价结论 47
第十四章 社会效益评价 47
14.1保护乡村建筑文化 47
14.2促进城镇社会文化互动 47
14.3促进当地就业及相关产业发展 48
14.4提供优质休闲养生和生态教育体验基地 48
14.5促进仙居县“生态健康城”形象品牌树立 48
第十五章 风险分析及规避 48
15.1 项目风险影响原因 48
15.1.1 不可抗力原因风险 48
15.1.2 浅层次开发带来产品雷同风险 48
15.1.3 市场风险 49
15.1.4 租金增加带来可连续发展风险 49
15.2 风险规避对策 49
15.2.1 延伸产业链条，丰富民宿旅游产品 49
15.2.2 增加参与体验，打造民宿旅游品牌 49
15.2.3 加强民宿管理，提升民宿旅游品质 50
第十六章 研究结论及提议 50
16.1结论 50
16.2提议 51

序言
经过初步市场调研，我们对浙江民宿有了更深层次了解。本篇着重对仙居淡竹民宿项目，做个项目可行性研究汇报。
民宿基础定义
民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方法经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店特质，民宿不一样于传统饭店旅馆，可能没有高级奢华设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人热情和服务、并体验有别于以往生活，所以蔚为流行。这股民宿旅游风潮（流行风），从一片原属于低度发展行业中，发明出另一片欣欣向荣景象，改写了旅游型态。
民宿由来
探究民宿一词，其源自日本「民宿」(音Minshuku)，民宿广泛定义，涵盖甚广，除了通常常见饭店和旅社之外，其它能够提供旅客住宿地方，比如民宅、休闲中心、农庄、农舍、牧场等，全部能够归纳成民宿类。而民宿产生是肯定，并不偶发于日本或台湾，世界各地全部可看到类似性质服务，民宿这个名字，在世界各国会因环境和文化生活不一样而略有差异，欧陆方面多是采农庄式民宿(Accommodation in the Farm)经营，让通常民宿能够享受农庄式田园生活环境，体验农庄生活；加拿大则是采取假日农庄(Vacation Farm)模式，提供通常民宿假日能够享受农庄生活；美国多见居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel)，不刻意部署居家住宿，价格相对饭店廉价住宿选择；英国则惯称Bed and Breakfast(BNB)，按字面解释，意谓提供睡觉地域和简单早餐。
民宿现况
早期民宿经营，大全部是以家庭副业方法，伴随民宿风潮渐热，民宿发明出来商机实在太过诱人，原本被定义成家庭副业经营模式，逐步转换成家庭主业模式在经营，甚而房产投资客新移民主义人士等等，大家争先恐后进入民宿经营这块饭，竞争者众情况下，品质、服务和效率经营管理竞争力需求，影响力慢慢出现，左右民宿生意甚大，也因如此，慢慢促成台湾民宿多年来朝精巧化、豪华化、高价化和高服务化方向在演进。
浙江民宿文化兴起，也就是近几年事，灵秀浙江山水间，散落着数十家独具风情民宿。它们或精巧，或乡野，或古朴，或典雅，以不一样匠心道召唤着城镇里大家回归“慢生活”。它不仅可使人享受确实绿色美食，田园体验，更提供了感性人文和民俗观感。
如莫干山一带民宿，它们依靠莫干山景区区位优势、自然风光和历史沿袭发展起来，现在已是全国中高端民宿典范。首先，它们共性在于设计上用尽其心，看似随意，实际上一草一木全部经过精心设计，用原木、木蜡油营造原始自然感，同时以环境保护理念尽可能留存旧时建筑里能够融合部分。其次，这些民宿全部有其个性，专题式、创意式民宿现正引领风潮，这种倾入了民宿主人对家居生活独特了解民宿，有时更能给人以惊喜，且更不易被复制。这些民宿走高价高服务小众路子，合理融合异国情调和当地民俗文化，吸引了不少游客。
省内其它地方民宿亦遍地开花，如丽水“泡茶等花开”，坐落在古镇古街，以优雅茶文化铺垫基调，客人到此不仅能够品尝到独味多种香茶，更能够感受到茶道和、敬、清、寂；桐庐芦茨土屋是省内较早出现民宿，除了依靠难得一见天然浴池带来人流以外，以艺术和玩乐结合专题来策划一系列活动，也使得它在民宿行业内受人瞩目。
民宿发展
民宿，必将是越来越多希冀内心文化之旅人选择。浙江拥有丰富自然景观和人文风貌，含有发展深度观光条件，对生态、环境保护、乡土关心、地域文化关注，带给浙江发展精品民宿契机。面对未来旅游趋势，含有休闲、专题、创意和美感概念民宿将会发明新风潮。民宿产业崛起意味着新旅游时代，怎样在这个新时代中脱颖而出，形成个性化和自由化乡旅形态，真正挑战已然到来。
第一章 项目总论
1.1 项目概况
1.1.1项目名称
浙江省仙居淡竹原始森林民宿建设项目可行性研究汇报
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目承接单位
曼克斯股份
1.1.4 项目建设地点
浙江省台州市仙居县淡竹原始森林
1.2 编制依据及研究范围
1.2.1 项目编制依据
1、《中国国民经济和社会发展第十三五计划纲要》；
2、《全国农业和农村经济发展第十三五计划》；
3、 国务院《相关加大改革创新力度加紧农业现代化建设若干意见》（中央1号文件）
4、《中国环境保护法》；
5、《台州市城市总体计划（-）》；
6、《仙居县城镇总体计划》、
7、《仙居县控制性具体计划》；
8、《投资项目可行性研究指南》；
9、 项目建设单位提供相关本项目标多种技术资料、项目方案及基础材料；
10、其它相关文件资料。
1.2.2 研究范围
1、经过项目背景及发展概况研究，分析项目提出由来；
2、对产品进行市场调查和需求估计，确定本项目标生产规模和产品方案；
3、对基地条件和项目建设方案进行可行性论证；
4、对总平面部署和公用工程配套设施方案进行技术论证；
5、对建设条件及原材料、燃料、动力供给情况进行调查研究；
6、对工程技术及设备方案进行研究，分析项目工艺技术优异性；
7、依据国家相关法规、规范和标准，对项目标环境保护、节能、节水、消防、劳动保护和安全卫生等内容进行论证；
8、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算多种效益指标和项目标抗风险能力；
9、对项目标社会效益和环境效益进行综合评价；
10、得出可行性研究结论。
1.3 可行性研究结论
1.3.1 项目规模
本项目总投资3200万元，其中固定资产投资2500万元，流动资金700万元，建筑面积1平方米。基础设备设施及运输车辆、加工设备，卫生防疫设备，排污处理设施及库房，办公生活区建设等。
1.3.2 场址
本项目选址于台州市仙居县。项目地含有优异区位优势、良好地质条件、便利交通、完备基础设施，适宜本项目标建设，该选址合理、可行。
1.3.3 项目建设进度
依据本项目标建设规模和投资规模，本项目总工期为3年：2月～2月。
1.3.4 投资组成及资金起源
投资组成：项目总投资3200万元，其中建设投资2500万元，流动资金700万元。
资金起源：项目所需资金计划关键由项目承接单位自筹处理，政府激励性政策补助 万元。
1.3.5 综合评价
本项目建设在充足发挥仙居县地缘优势和生产优势同时，还有利于促进区域农业结构调整和经济发展。同时，对项目建设区经济发展也含有示范和带动作用。另对项目标生产规模、交易规模、销售市场、技术方案和技术经济可行性和合理性进行了全方面分析比较，本项目符合仙居产业发展要求和浙江省及台州市产业发展计划，并有利于促进仙居县旅游业发展进程；本项目实施旅游产业化模式，有利于提升当地旅游产业水平和产品竞争力。经过对项目财务分析表明，项目财务盈利能力较强，经济效益显著，抗风险能力较强。所以本项目标建设是必需，技术和财务上是可行。
1.4 关键技术经济指标
表1-1项目技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
建设规模
万元
2500

总用地面积
亩
165

2
建筑面积
平方米
1

3
劳动定员
人
35

4
项目规模总投资
万元
3200

建设投资
万元
2500

流动资金
万元
700

5
正常年市场经营收入
万元
1200

6
正常年总成本
万元
800

正常年固定成本
万元
500

正常年可变成本
万元
300

第二章 项目背景及必需性分析
2.1项目建设背景
仙居民宿项目计划用地在浙江省台州市仙居县石盟垟范围，用地约165亩，以利用原农村老房为游客提供以住宿服务为主，并综合民俗活动、农业体验、休闲娱乐等内容农家乐休闲服务。
多年来，省、市前后对发展乡村旅游作出了一系列布署，并把发展乡村休闲旅游经济放在愈加突出位置，乡村民宿经济迎来前所未有发展机遇。，仙居县提出“旅游二次创业重振旅游雄风”奋斗目标，全市上下以全域旅游战略为引领，沿着推进旅游资源成为项目、项目成为产业、产业形成经济发展路径，加紧项目建设，加强宣传营销，提升旅游环境，把建德旅游业打造成“串得成线、留得住人、赚了钱”支柱型产业。其中一季度全市乡村旅游接待游客14.7万人次，旅游收入1191.55万元，平均消费81.3元，其中餐饮收入占30.6%，农产品销售收入占35.3%，住宿收入占10.8%。多种政策利好使乡村旅游迎来发展新机遇。
2.2项目建设必需性
2.2.1促进林业产业转型升级需要
项目建设以休闲度假为功效、以民宿为载体，开展生态旅游，拓展林农创收渠道和生态旅游市场深度和广度推进着林业产业转型升级。
2.2.2推进台州城市圈县市节点融合发展需要
项目建设促进了仙居县和台州中心城市文创产业交流，使台州城市圈各节点县市之间文化认同感、旅游气氛、承接辐射带动性、发展联动性越来越强。
2.2.3满足城镇居民日益增加休闲和健康需求需要
项目标建设以文化为关键、以市场为向导、以资源为依靠，以森林生态资源
及水域资源为特点，创新模式，打造一个集休闲、度假、户外运动等为一体度假圣地，为城镇居民提供天然生态休闲康养之地，满足居民日益增加休闲和健康需求需要。
2.2.4打造仙居县生态健康城需要
项目标建设利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境
资源及农林渔牧生产活动，提供旅客乡野生活之住宿处所和农业生产方面体验活动，能让人体验当地风情、感受民宿主人热情和服务、并体验有别于以往生活。
2.2.5促进仙居西部山区自我发展、农民增收需要
项目标建设依靠其优美生态及水资源优势，利用山区资源综合开发，以生态农林业为基础，以森林休闲养生、民宿度假旅游带动农村业态转型，拉动山区经济发展、促进农民增收、提升大家生活质量，推进山区资源优势向经济优势快速转变。
第三章 项目市场分析和估计
3.1民宿市场分析和估计
3.1.1民宿整体市场概况
伴随中国旅游业发展和成熟和越来越多人对生活品质要求提升，旅游消费逐步从“观光”向“休闲”快速过分，大家也不再满足于传统农家乐、农庄、旅游景区提供服务，转而投向精巧高端民宿休闲旅游。在漂亮乡村建设大背景下，兼具秀美风景和文化内涵民宿项目如雨后春笋般纷纷涌现。
现在中国民宿大致分三类：第一类为“农家乐”，关键表现在“钓鱼、打牌、品茗、聊天、吃饭”，是农民自发形成一条生财之路。第二类称之为“梦想回归”，它是部分在城市里打拼了大半辈子、资产小有积累退休人士，她们中有不少是老师、公务员、设计师或是企业里中高层管理人员。从城市再次回到当年怀揣梦想离开地方，重新构筑自己梦想。第三类为“创意田园”，民宿是既能和当地接上地气，又有文化气氛和人情味住处。入住者享受不仅是乡村清新空气和优美风景，更有民宿主人精心营造家居环境，和朴实平和生活之道，她们提倡是一个环境保护、朴实、达观生活方法，追求一个“低处生活”慢生活自由状态。本项目民宿就属于第三类。
现在浙江省民宿发展处于中国领先水平，民宿产业在近几年得到了快速发展，并展现多元化局面。经典代表为：
（1）德清洋家乐洋式民宿：以工商投资户为主，面向中高端度假人群。粗粝和精巧、文饰和质朴交融，山野自由气氛和高星级酒店舒适性完美融合。通常每晚价格在1500-4000元。
（2）西湖民宿：民宿主人多为城市白领或创业者，展示标签为文艺、小资、闲适。西湖民宿独门独院、风景、生态、慢生活，它们既结合现代生活需求，又和西湖旅游紧密融合，融入了主人审美意趣，向自然归依，却不和尘世隔绝，颇有一番“大隐隐于市”意境。通常每晚价格在300-600元。
（3）乡村民宿：传统农家乐、渔家乐升级版本，呼吸自然，回归传统，在乡村中感受到温情、寻求到文化、拥抱到山水家外之家。通常每晚价格在200-400元。
（4）丽水农家乐综合体。七要素合理集聚，由政府引导整体计划建设。从最初为游客提供简单农家食宿起步，依靠农村良好自然生态环境和丰富乡土文化资源，在政府主导下，经过“吃、住、行、游、娱、购、养、育”要素合理集聚，融入休闲农庄、台湾民宿和乡村旅游理念，并整合出高山避暑型、养生养老型、民俗风情型、休闲农庄型、乡村民宿型、参与体验型六大鲜明根本，它们散布在群山之中，以低价、亲民、自然吸引着城市游客。通常每晚150-300元。本项目就属于这一类别。
3.1.2民宿前景和市场需求估计
旅游消费升级，推高周围旅游市场规模。伴随居民度假旅游需求高速增加，中国将进入休闲旅游阶段，短途游、自驾游消费将成为长久化、高频次消费，周围游市场份额将连续提升。依据中国在线周围自助游市场专题研究汇报显示，中国在线周围游市场规模为66.51亿元人民币，占中国在线度假旅游市场20%，估计将达成33%，市场规模达成265.10亿元人民币。

依据中国在线客栈民宿预订市场专题研究汇报显示，第2季度至第2季度中国在线客栈民宿预订市场增加快速，第2季度在线客栈民宿预订市场规模达成1.3亿元，环比增加58.5%，同比增加333.3%，远高于在线酒店预订市场整体35.8%同期同比增速。大众出行主体已由商务出行转向个人旅游，居民对于客栈民宿等个性化专题酒店需求增加，民宿预订市场迎来爆发式增加。易观国际于8月份提议“中国客栈民宿预订市场用户调研”项目显示，高达66.3%在线酒店用户同时是客栈民宿预订用户，26至35岁用户是中国在线客栈民宿预订用户主体，占50.7%份额。对于消费者而言，民宿产品区分于标准化住宿产品地方在于不仅实现“住”功效，同时经过环境营造和提供个性化服务，使消费者身心舒展，感受到有别于日常生活旅游体验。
3.2.1项目市场定位
本项目在浙江省台州市仙居县石盟垟范围，淡竹原始森林内。仙居县城至台州市区1.5小时车程。至省政府所在地杭州1.5小时车程，仙居县城为中心形成一小时交通圈将会覆盖仙居、天台、三门、义乌、金华、温州，两小时交通圈将覆盖杭州市、宁波市。对于长三角城市游客有很强吸引力。
不过该项目周围森林旅游发展相对滞后，旅游产品较为单一，同时经营能力欠缺，管理力量微弱，硬件设施和服务水平全部亟需提升。不管从著名度还是开发运作成熟度来说全部处于劣势。
基于此，仙居县原始森林民宿建设项目标战略定位是：经过对地方乡村特色了解，建立一个有着浓郁乡土文化独立磁极，充足利用周围水库、林场本身资源优势，打造地方特色显著乡村民宿，为游客提供“吃、住、游、娱“四位一体健康休闲旅游，引导大家放下一切，把自己交给自然，来大自然过一个简单生活，做到人和自然真正融合。同时在开发早期以低价、亲民、自然吸引游客，打造良好口碑，做到可连续发展战略。项目早期提议通常每晚200-300元。
3.2.2目标客群分析
现在民宿项目标游客多以休闲度假为目标，地域组成关键为江浙沪用户群体，兼有周围省份城市用户群体，出游结构多为短期游。
伴随家庭汽车拥有量增多，周末去郊区旅游成为市民一个关键休闲方法。依据相关部门调查，超出2/3江浙沪城市家庭每十二个月全部进行郊游，其中40％每十二个月郊游3-5次。调查显示，95％江浙沪市民期望到郊区旅游、度假，近1/3市民愿意在双休日到郊区旅游，其中25％市民有在外住宿意愿。体验当地文化民情，贴近土地、真正地融入乡村生活成为市民调整工作压力，放松身心第一选择。
伴随旅游发展和消费观念日渐成熟，游客对旅游需求结构在发生转变，大众旅游市场需求在不停产生分化，逐步向特色化、多层次化小众市场方向发展。游客越来越多考虑和她人不一样旅游经历、旅游感受和旅游收获。
而建德市罗隐山居建设项目更多吸引木屋爱好者、营地爱好者、自驾车爱好者、农耕生活爱好者等追求回归自然，享受人和自然友好城市旅游群体。
3.3营销策略
依据市场定位和用户分析研究，在营销策略上，本项目应重视以下方面：
1、树立品牌推广概念，传达健康休闲而且有乡村特色度假理念。本项目目标群体客流大，树立良好品牌形象有利于项目形象有效传输传达。短时期快速吸引旅游群体，制造热闹场面，有利于后期深入可连续发展。
2、经过有成效管理，提升经营能力及软硬件实力，以含有竞争力产品赢得用户满意度、信任度，努力让用户二次甚至数次来访，形成固定度假模式。
3、经过线上线下同时传输，比如线上传统媒介、电视、电台等，制造事件营销引发社会关注达成有效传输目标。线下可经过渠道派单，驻场等方法进行宣传推广。
4、利用现在流行互联网+模式，经过网络营销拓展渠道。首先要建立较为完善技术服务确保网络营销有效实施，其次经过大型著名网站，比如大众点评网、途牛网等旅游社交网站和其形成战略合作关系，经过它们推广渠道引入游客。另外还能够经过官方微信，APP等社交软件拓展渠道，进行全方位推广传输。
第四章 地理位置选择和区域投资环境
4.1地理位置
4.1.1地理区位
仙居县辖乡。1949年建淡竹乡，1958年改淡竹管理区，1961年设淡竹公社，1984年改淡竹乡，1992年上井乡并入。在县境西南，距县城26.2公里。面积211.6平方公里，人口1.2万。有公路和临石公路相接。辖下叶、下齐、石盟垟、下陈朱、尚仁、冯科头、南木坑、西庄、山头吾、下郑、下芦、林坑、叶坑、昔下溪、朱坑里、黄坦淡竹、沙湾、余坑、金山、齐坑、辽车、油溪、上井、龙潭头、吴山后27个村委会。有铅、锌、砩石等矿藏。山地面积占总面积97.7%，山陡林茂，峡谷深幽，风景秀丽，是省级风景区之一。植物资源丰富，被列为仙居县常绿阔叶林自然保护区
淡竹原始森林在仙居县城以西48公里，北于东阳横店影视城接壤，西和金华相接，南于温州相连，东距杭州约180公里，从杭州出发，杭金甬高速90分钟可达，对于长三角城市游客有很强吸引力。 
4.1.2交通区位
台金高速、杭金衢高速、甬台州高速穿境而过，水利交通便利。 仙居县至杭州市区2.5小时车程。乾潭镇为中心形成二小时交通圈将会覆盖杭州、宁波、温州、金华地域义乌市。淡竹原始森林经过县道连接仙居县城，仅20分钟左右车程。
4.1.3经济区位
仙居县被国家建设部等6部委确定为全国关键县市区，被国家统计局列入全国千强县市区行列。仙居县个私企业较为发达，主导行业有家用纺织品、五金工具、胶合板等五大系列，其中家用纺织品关键生产各类寝具产品，是华东地域较为集中生产基地。 
4.1.4旅游区位
仙居县地处浙江西部，东接杭州，北边黄山，中贯富春江、新安江，隶属台州市。仙居是全国首批44个关键风景名胜区之一，以“奇山碧水”旖旎风光和人文荟萃名胜古迹著名于世，是西湖——楠溪江、千岛湖——黄山名山名水旅游线上一颗璀璨明珠。
4.2区域投资环境
仙居拥有得天独厚山水生态优势和自然资源禀赋，既是一个适宜休闲居住养生福地，也很适合发展休闲生态旅游；交通区位优势凸显，是浙江西部交通枢纽，拥有高速、国道、水运和机场立体交通网络；资源禀赋丰富独特，楠溪江水量丰富、水质绝佳、水景优美、水能丰富，农业有机产品远近著名；再加上政务环境不停优化，仙居县有着投资兴业绝佳优势。
第五章 项目建设方案
5.1 建设规模及分期开发计划
5.1.1项目规模
本项目用地面积165亩，其中改扩建面积约0平方米、新建总建筑面积1平方米，包含对现有建筑改造、家禽养殖基地、休闲娱乐基地、蔬菜鲜果园、生态农庄、新建住宿办公用房及相关交通及其它基础设备设施建设。
5.1.2项目分期开发计划
项目计划分二期进行，依据本项目标建设规模和投资规模，本项目总工期为3年：一期2月～2月，二期2月～2月。
一期建设内容
1、装修改造现有建筑，可同时容纳150人左右休闲娱乐。包含住宿、餐饮、书吧、棋牌、台球、禅室等。
2、改造原有水池一座，作为生态鱼池供垂钓及食用。 
3、建设1000平方米烧烤基地。
4、围护建设平方米家禽养殖园。实施舍饲和围栏养殖，把肉食性和观赏性结合起来，
5、建设5000平方米无公害有机蔬菜种植园。既表现观赏性，又表现食用性。 
6、建设鲜果采摘园6000平方米。尽力达成三季有花、四季有果。
7、生态农庄基础设施及配套设施建设。根据山地农业开发立体框架，以宜则宜配套生态功效。新建水井，辅设水网；铺设路灯，水泥路、林园道、整改山庄林园、水电配套、绿化美化等工作，努力争取做到设施齐备、功效齐全，节能高效、循环利用。
二期建设内容
1、逐步搭建独立木屋35个，每个可住宿2--8人不等。
2、修建森林泳池一座，搭配淋浴、晒场等。
3、建设一个和水库合作垂钓场，每十二个月组织一次打鱼观赏季及水库鱼宴节。
4、建设1000平方米土烧酒酿酒基地。
5、建立特有精品苗木种植基地。
6、开辟环水库骑行线路，开展租单车业务，拓展水库外围户外运动。努力争取做到设施齐备、功效齐全，节能高效、循环利用。 
7、开辟林场山道环线，设置休息亭，合理计划水库至胥岭徒步毅行线路，设置接送站，达成景点联动。
5.2工程组织方案
5.2.1组织标准
本项目因地处山地，项目开发面积大，基础设施体量大，工程实施组织需严谨计划，尽可能提升建设效率，降低建设方法费用投入。同时，考虑到山地、临水施工难度，需合理计划建设次序，确保实施安全。
5.2.2初步方案构想
1、利用分期建设安排，一期实施时在二期用地范围设置临时设施及临时水、电接口，确保一期按期完工。
2、利用山地自然条件，统一计划自上而下临时排水设施，降低此部分成本投入。
3、改造建设工程优先开启，休闲基地、家禽养殖及蔬菜水果园建设在改造工程基础完成后开启。
4、配套设施设计统一考虑，一期实施时考虑二期协调配合和接驳口，降低平均配套设施成本。
5、二期建设时，做好对一期已完工部分保护。
6、基础工程实施时，关键关注基坑降排水、基坑围护，预防事故发生。

第六章 项目产品类型
6.1 关键产品
伴随城市化发展，生态休闲度假是发展主导方向，市场需求空前扩大。正逐步向“以城带乡，城中有乡，乡中有城，城郊一体化”方向前进，这就要求城郊农业要为市民提供旅游休闲娱乐场所，从近郊桐庐芦茨民宿，莫干山洋家乐，到台湾民宿火热程度来看，亲民，差异化休闲市场正方兴未艾，伴随80、90后消费市场逐步成熟，农居性质特色休闲产品市场很大。
本项目建设依靠得天独厚山水生态优势交通区域优势和自然资源禀赋，结合农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农村聚落及农村传统生活习俗资源，向游客提供一个自在、自然、幽静、野趣、新奇悠闲度假场所，尽力表现返璞归真、回归自然消费心态，形成一个集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会文化功效为一体原生态农业旅游、休闲新型农庄。
所以本项目在产品开发上定为七大类：观光，包含风貌观和物候观；休闲娱乐；采摘；购物；品尝；农事活动；教育基地。
6.2 产品性能优势
6.2.1 观光
一是风貌观。观赏浙西丘陵沟壑区特有山大沟深、山尖坡陡、梁峁纵横、绵延不停、群山环抱、多路相连、多村点缀风光，观赏春花、夏绿、秋黄、冬褐四季分明山色，观看农村田园风光、高山流水、特种养殖。
二是物候观。早观日出、晚观霞，晨看浓雾、夜听风；春看山花烂漫，夏尝风雨彩虹，秋品山村秋色，冬眺千里冰封、万里雪飘。
6.2.2 休闲娱乐
住：精品小木屋、特色泥土房；吃：农家饭；玩：垂钓、游泳、日光浴、狩猎、棋牌、山地健身等；娱：垂钓休闲，悠然人生，户外单车，激情运动。
6.2.3 采摘
依据不一样收获季节，指导、组织游客直接进入田间地头、大棚、园子里用农民特制筐、篮、篓进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、瓜果，让游客即体验收获喜悦，又观赏田园风光，即增加见识，又感受劳作。 
6.2.4 购物
养殖鸡、鸭、鱼等农产品，供游客选购；吸收当地剩下劳动力，编织形状各异、规格不一样筐、篮、篓，将生产野菜、蔬菜、水果或经特殊加工熟制品盛于其中，进行包装；搜集农村针织、编织、剪贴、手工等工艺，让游客依据喜好、能力自行选购。 
6.2.5 品尝
在采摘品尝、入住品尝同时，根据农历12个月每个月一节习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受农村饮食文化。 尝鲜果鲜菜，品农庄韵味。
6.2.6 农事活动
依据农事季节，让游客在农艺人员指导下，参与有偿农事活动，也能够直接将田、园、圈租赁、承包给游客，由农艺人员代管，让游客参与季节管理及生产种植、收获等农事活动全过程。并广泛举行粮、菜、蔬、果生产竞赛活动、赛畜活动及农产品交易活动，吸纳周围村、镇、县农户参与，打造农事活动节令盛会。 
6.2.7 教育基地
和各中小学结合，组织学生参与农事劳动，了解更多动植物，学习农业知识，取得对现代农业、高技术农业感性认识，培养她们热爱劳动、热爱生活、珍爱劳动优良品质，含有寓教于乐独特效果，提升了旅游、休闲文化内涵，使农庄成为学生教育实践基地。
6.3 产品规模确定
1、依据现有建筑改造成可同时容纳150人左右，约500平方米休闲娱乐场地，包含住宿、餐饮、书吧、棋牌、台球、禅室等：500平方x元/平方=100万。
2、逐步搭建独立木屋35个：35x15万/个=525万。
3、改造原有水池一座1200平方米，作为生态鱼池供垂钓及食用：1200平方x600元/平方=72万。
4、建设一个和水库合作垂钓场1500平方米，每十二个月组织一次打鱼观赏季及水库鱼宴节：1500平方x300元/平方=45万。
5、建设1000平方米烧烤基地：1000平方x300元/平方=30万。
6、围护建设平方米家禽养殖园：平方x500元/平方=100万。
7、建设5000平方米无公害有机蔬菜种植园：5000平方x100元/平方=50万。
8、建设鲜果采摘园6000平方米：6000平方x200元/平方=120万。
9、修建森林泳池一座300平方米，搭配淋浴等：300平方x500元/平方=15万。
10、建设1000平方米土烧酒酿酒基地：平方x500元/平方=100万。
11、建立精品苗木种植基地10000平方米：10000平方x200元/平方=200万。
12、开辟环水库骑行线路，开展租单车业务，拓展水库外围户外运动：20万。
13、开辟林场山道环线，设置休息亭，合理计划水库至胥岭徒步毅行线路，设置接送站，达成景点联动：100万。
第七章 能耗分析和节能方法
7.1 用能标准和节能规范
7.1.1标准和标准
1、认真落实实施《中国节省能源法》，坚持节省和开发并举，把节省放在首位方针，提升能源利用率，减轻环境污染，走可连续发展道路。
2、认真落实国家产业政策和行业节能设计规范，严格实施节能技术要求，努力做到合理使用能源和节省能源，充足考虑能源二次使用和资源综合利用，以求最大程度地节省能源和资源。
3、主动采取优异节能新材料、新工艺、新技术，严禁采取国家或行业主管部门已公布淘汰落后工艺。
7.1.2规范和依据
《中国节省能源法》《中国清洁生产促进法》（中国主席令第72号）
《国务院相关加强节能工作决定》（国发[]28号）
《产业结构调整指导目录（本）》（国家发改委令第40号）
《节能中长久专题计划》（发改环资[]2505号）
《能源发展“十二五”计划》《中国节能技术政策纲领》（）
《国务院相关印发节能减排综合性工作方案通知》（国发[]15号）
《相关加强固定资产投资项目节能评定和审查工作通知》（工信部［］135号）
《国家发展改革委相关印发固定资产投资项目节能评定和审查指南（）通知》
《浙江省省人民政府办公厅相关深入加强节能工作实施意见》（浙政办发〔〕17号）
《浙江省固定资产投资项目节能评定和审查管理措施》（浙政办发〔〕35号）；
《公共建筑节能设计标准》（GB50189-）；
《建筑采光设计标准》（GB50033-）；
《建筑照明设计规范》（GB50034-）；
《夏热冬冷地域居住建筑节能设计标准》（JGJ134-）。
7.2项目能耗情况和能耗指标分析
1、以整年能源耗用量进行分析
序号
名称
数量
单位
折算系数
吨标准煤
1
电
XX
万度
1.229
XX
2
水
XX
万M3
0.857
XX
累计

XX
2、项目工业总产值及工业增加值
依据项目经济评价确定本项目工业总产值为XX万元，工业增加值[工业增加值=工业总产值-工业中间投入+应交增值税(生产法)]= XX万元。
3、项目能耗指标计算
本项目万元产值综合能耗(标煤)为：0.0466吨／万元，万元增加值综合能耗(标煤)为：0.0889吨／万元。
由上表可见，该项目能源耗用量较小，能耗指标远小于国家标准。所以该项目是一个很好节能环境保护项目。
7.3项目节能方法和节能效果分析
7.3.1 建筑节能
1)、建筑能耗指标
生产用房热指标为110W／平方米；办公楼和宿舍热指标为70W／平方米。
照明：照明照度标准为250LX。
建筑围护结构隔热水平：围护结构传热系数屋顶0.6；外墙0.55；地板0.5；
门窗密封性指标：不低于国家标准Ⅸ建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》(GB7107)要求III级水平，相当于窗户每米缝长空气渗透量：qL≤2．5m³／(m.h)
2)、建筑围护结构：生产车间为保温隔热彩钢结构，外墙砌体结构为增加外墙保温层；供热管网在和室外空气接触、非采暖房间处采取50mm厚岩棉管壳，降低管道冷热损失。
3)、采暖供热、空调制冷系统按设计负荷设置，并有调整控制装置及能量计量仪表。
4)、门窗采取中空门窗，照明要确定科学照明控制方法，选择高效节能照明光源，在室内照明控制中，关键采取声控、光控、红外等智能化自动控制系统，降低照明用电和延长照明产品寿命。
5)、建筑材料使用节能环境保护新型墙体材料。
7.3.2 电气节能
1、变压器选择S11型节能变压器，负荷率在80%左右，处于经济运行状态。各用能单位尽可能靠近负荷中心，降低路耗。
2、低压电器柜在低配室内和低配电柜并列安装，低压侧功率原因自动赔偿到0.93以上。
3、生产工艺设备和多种辅助设施所配置电机均为新型Y系列或变频调速电机。