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1、 前 言 四季花城，万科新宠 万科授予我们工作是基于市场调查之上主动导向行为。这种行为 是科学、可求证； 是有效、经济； 是独特和激发创意灵感。 我们力图在思维和实践过程，重视长远发展见解，追求效果恒温性； 我们力图采取动态全程模式，结合多种系统手段主动发觉、发掘、发明、获取市场资源，实现目标价值。 所以，工作步骤应包含市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制方法等方面内容。 本汇报将努力争取对以下内容做出明确叙述： 1．工作模式建立； 2．宏观市场分析和调查； 3．项目质素分析； 4．推介关键定位、推广策略及方法、费用； 5．效果反馈及修正控制。
2、 本汇报数据起源包含： 1．万科地产《相关金银湖项目标可行性汇报》 2．亿房网《相关武汉市中高级楼盘调查汇报》 3．武汉市统计局《相关1999年国民经济和社会发展统计公报》 4．武汉市《政府工作汇报》 5．《1998年武汉市环境情况公报》 6．亿房网 （） 7．汉网房地产频道（） 8．万科地产《武汉万科四季花城计划关键点》 深圳市尚美佳广告 7月2日 第一章 工作模式建立 树立良好、科学工作模式，目标是使工作目标实现过程建立在可操纵和控制范围之内，经过有目标计划和人员分工，动态估计和监视工作步骤中可能出现问题并提前设定处理措施。 动态工作模式步骤
3、包含：获取—整理—分析—决议—实施—监测 这个过程伴伴随项目标建设和销售是长久、稳定，全部项目组员职责明确、分工明晰并保持着良好沟通状态。 1．人员配置： “四季花城”工作组组员包含武汉万科营销策划部工作人员和尚美佳广告“四季花城”项目组全体组员。 决议组——对营销方案进行评定、决议；监控营销全程效果 武汉万科营销策划部经理、深圳尚美佳广告企业项目组组长 信息组——把握项目建设进度，搜集、整理随机出现销售信息；委托调查及监测推广效果 武汉万科营销策划部 创作组——制订销售策略和销售手段，完成具体实施方案和制作 深
4、圳尚美佳广告企业 媒介组——负责媒介运作和掌控、监视媒介公布情况，对外公共关系处理及突发危机事件处理 2．工作模式： 动态工作模式建立在亲密沟通交流上，所以对交流方法设定是模式建立关键。 交流方法是分工明晰、对接人员明确、资料透明公开。 2.1．工作例会 附表1 名称 时间（周） 内容 人员 每七天小组例会 1 总结上周工作，安排本周工作 工作组全部组员 创作评审会 随机 对创作内容进行评审，确定公布时间 甲方决议组、乙方 创作讨论会 1、3、5 对创作内容进行研讨 甲方相关人员、乙方 监测信息公布会 1、3、5 对随时出现销售信息和干扰型
5、原因进行评定，并确定对策 甲方、乙方主创人员 征求意见例会 5 对营销策划工作征求反馈意见， 小组组员、企业业务部门代表、销售代表 媒介沟通会 随机 讨论媒介使用计划 小组决议层、媒介组 媒介代表 业主征求 意见会 随机 征求消费者意见 小组全部组员 业主代表 2.2．工作对接人员 附表2 工作类型 甲方 乙方 总 控 朱艳华 张海波、鲁颟洲 文 案 平面设计 媒介沟通 信息监测 2.3．提交文件 附表3 项 目 内 容 备 注 决议组 每七天工作汇报、单项工作实施及成效汇报
6、 每七天提交 信息组 信息反应、销售信息周报 每七天提交 媒介组 媒体监测汇总、公关活动计划 每七天提交 创作组 创作任务计划、动态策略周报 每七天提交 2.4．交流平台 2.4.1．工作小组组员内部文件采取群组电子邮件方法，公布各自工作计划、汇报； 2.4.2．每个月一次甲乙方工作计划总结会。 3．工作模式绩效考评 一个工作模式建立肯定会引发人员对接、分工等短期适应性问题，为此，适时加以调整和改善是模式建立中关键步骤。为此，工作小组决议领导层应负责工作模式调整协调工作，并按时对人员进行考评。考评方法包含： 3.1．人员每七天工作汇报； 3.2．工作组月报
7、 3.3．日常工作反应。 对于无法处理人员合作或因为个人能力问题而无法完成工作者，采取调换工作岗位、解聘等方法处理。 R小结 工欲善其事、必先利其器，良好工作模式是确保营销推广前提。 模式建立关键还需要工作人员保持检视和自我修正能力，能够随时发觉问题和处理问题，从而有所收获。 第二章 宏观市场背景 1．武汉市概况 马渡沙头苜蓿香， 片云片雨渡潇湘； 东风吹醒英雄梦， 不是咸阳是洛阳。 ——朱元璋作于汉口潇湘湖畔 武汉市是湖北省省会，华中地域政治、经济、文化、金融中心。 武汉在江汉平原东部，地理位置为东经113°41′-115
8、°05′，北纬29°58′-31°22′，东西横距134公里，南北纵距155公里，世界第三大河——长江及其支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市东邻黄州市、鄂州市、大冶市，南接咸宁市、嘉鱼市、洪湖市，西界仙桃市、汉川市、孝感市，北和大悟县、红安县、麻城市接壤。全市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人。 武汉市面积8467.11平方公里，其中城区面积3963.6平方公里，郊区面积763.51平方公里，市辖县面积3740平方公里。在大地结构上属残丘性冲击平原，中间低平，大部分在海拨50米以下；北部丘陵林立，为大别山绵延部分，其它均属沃野千里江汉平
9、原，地势平坦低洼，长江汉水横亘其间，河道纵横交错，湖泊星罗棋布，所以武汉又有“千湖之城”美誉。 武汉属北亚热带季风性（湿润）气候，常年雨量充沛，热量丰富、雨热同季、旱涝更替、冬冷夏热、四季分明。 武汉作为楚文化发祥地，历史悠久，文化源远流长。据考证，在武汉市北郊盘龙城遗址，是距今35前商代方国宫城。明清时代，汉口成为全国著名商埠，是当初四大名镇之一。近代武汉，作为民主革命发祥地，更谱写了光辉历史篇章。 武汉风景秀丽，名胜众多。名闻天下黄鹤楼、“江城明珠”东湖、“佛全部古刹”归元禅寺、古琴台、晴川阁、楚天台等古迹名胜，令人流连忘返。 武汉在中国经济地理中心，交通四通八达，一向有“九省通衢
10、之称，东去上海、西抵重庆、南下广州、北上京城，距离均在1000公里左右。 改革开放以来，武汉市经济发展十分快速，国民经济连续稳定增加。尤其是1992年被确定为沿江对外开放城市后，经济规模和综合实力不停增强，1992-1998年经济年均增加率达16%，高出全国、全省平均水平，连续多年位居“中国城市综合实力50强”第六位。 1999年中国生产总值达成1086亿元，整年实现财政收入112亿元，全社会消费品零售总额达588亿元，全社会固定资产投资完成431亿元，比上年增加7．2%，占GDP比重达39.7%。投资结构日趋完善。 武汉市产业结构深入优化，第三产业快速发展，增加值达成530亿元，增加
11、14%，占GDP比重提升到48.8%，电信、交通、金融、房地产、居民服务等城市服务功效增强。工业稳步发展，增加值达成387亿元，增加10%。工业结构调整深入深化，工业产品结构继续调整。一批科技含量高、附加值大信息通信类产品增加较快，有一定市场需求汽车、水泥、电力、纯碱、啤酒、饮料、食用植物油及机制纸等产品仍保持一定增幅。农业结构调整力度加大，农业产业化建设步伐加紧，传统农业正在向现代农业和观光型农业转变，科技对农业贡献率提升。 作为中中国陆最大商贸流通之一，武汉市场集散功效强，辐射范围广，潜力巨大。全市现有商业网点9.4万个，平均每万人拥有商业网点128个。1999年销售额过亿元大型零售商场
12、超市）有14家；3家商业集团、3家零售商场跻身全国关键商业集团和关键大型商场销售额、零售额百强行列。 1999年武汉市城镇居民人均可支配收入6250元（约合753美元），比上年实际增加10.1%；农民人均纯收入2845元（约合342美元），比上年实际增加7.8%。 武汉是华中地域科技文化教育中心，科技教育综合实力位居全国大中城市第3位，仅次于北京和上海。1999年底，全市有34所一般高校，一般中学499所，职业技术学校109所。武汉市已普及了九年制义务教育。适龄儿童、少年全部入学。已建成各类专业技术人员继续教育基地134个。另外，武汉还有736个科研设计单位，10个国家级关键试验室。教育
13、科研基础雄厚，设施完善，技术支持能力强。 伴随基础教育改革不停深化，高等教育规模快速扩大，武汉市各类人才和劳动力不仅供给充足，素质较高，而且价格较低。1999年全社会劳动生产率达26075元/人.年。1999年全市在岗职员年平均工资8812元/人。 1.1．能源供给 武汉煤碳、电力、石油、液化气等能源供给充足，价格合理，完全能满足工农业生产及人民生活所需。全市拥有液化气贮存能力6000余吨；液化气输送管道14.4公里；煤气中压干管900多公里。 1.2．交通 武汉是全国铁路主枢纽之一。京广、京九、武大、汉丹四条铁路干线在武汉交汇。营业里程1077.7公里，天天到发旅客列车40多对，贷
14、物列车80多对。 国道106、107、316、318及建设中京珠、沪蓉高速公路在武汉交汇。市境内里程235.13公里，在册通车里程2974.2公里，长途客运班线1007条，日发班次3439个，客货运输辐射全国20多个省市区。 市区内共有公交线路228条，线路总长度4016公里，公共汽、电车4461台。出租汽车12260台，中巴客运车361台。万人拥有公交车辆12.9台，在全国大城市中居领先水平。 武汉港是我中国河最大港口之一。武汉拥有码头泊位615个，年吞吐能力4400万砘。拥有各类船舶2080艘，总载重量150万吨、载客量6万客位，货轮可直达俄罗斯、日本、韩国、东南亚及港澳地域。货运量
15、居长江内河港口第3位，客运量居首位。 武汉是中国关键航空指挥中心和航空港之一。航线可抵达全国56个大中城市，并开通了至香港、澳门及日本福冈、韩国清州四条国际航线，至韩国汉城和俄罗斯国际航线亦在计划之中，估计内开通。武汉航空客运量居全国第9位。 1.3．邮政 武汉邮政局是全国七大一级中心局和八大航空邮运中心之一，是中国南方七省（鄂、湘、粤、桂、川、滇、黔）通信和邮政传输、集散中心，并和200多个国家和地域通邮及380个城市、130多个国家（地域）创办了特快专递业务（EMS）。 1.4．电信 武汉是全国关键通信枢纽，京广汉同轴电缆和沪宁汉渝光缆通信干线在汉交汇。武汉拥有光纤、数字微波、中
16、同轴载波和长途、市话程控交换、公用分组交换及数字网络为代表现代通信手段。现在，全市已形成功效齐全现代通信网络，可和中国900多个城市和国际150多个国家（地域）直接通话。 1999年市内电话装机容量305.69万门，市话用户129万户。移动通信和国际互联网发展迅猛，年末全市移动电话用户达50.79万户，网络用户也达5.4万户。市区电话普及率为每百人45.48部，其中移动电话每百人拥有11.21部。市郊实现了村村通电话。 1.5．供水 全市有供水企业15个（其中公用自来水厂12个），日总供水量429.9吨，供水能力仅次于上海、广州居全国第三位。 1.6．医疗卫生 1999年末全市有各类
17、医疗卫生机构2167个，其中医院220个。有医疗卫生技术人员5.64万人，医院病床2.77万张。平均每万人拥有医生33.2人，拥有医院病床44.5张。 1.7．“三废”治理 整年工业废水排放达标率78.86%，城市地面水水质达标率继续保持100%；工业废气处理能力114.22万标立方米/小时；固体废弃物处理能力255万吨/年。 2．人文环境和城市文脉 2.1．三镇际会 武昌，汉阳、汉口形成市镇历史，能够追溯到两汉时期。在西汉时此处归江夏郡管辖。隋统一大业后，江东归江夏，隶属江夏郡，江西归汉津，隶属沔阳郡。很快，汉津县更名为汉阳县。自此，江夏和汉阳两县建制沿袭下来，直到清末。 唐
18、朝将江夏郡更名鄂州，江夏县是州政府机关所在地，江夏县又有鄂州别称。 元政府改鄂州为武昌路；湖广行中书省和武昌路政府机关设在江夏县。汉阳军改为汉阳府，恢复汉阳县建制。 明朝以前本无汉口。明成化年间(1465—1487年)，汉水改道，从汉阳龟山北麓入江。以新河道为界，汉口从汉阳分出，以后奠定了武汉三镇地理格局。 明嘉靖年间(1522—1566年)置汉口镇，归汉阳县管辖。1858年《天津条约》使汉口辟为通商口后，商贸地位日趋显著。湖广总督张之洞在汉口设夏口厅，和汉阳县分治，隶属汉阳府。 19，民国政府将夏口厅更名为夏日县。在称呼上，大家习惯称夏口县为汉口镇。很快，改江夏县为武昌县，今日武昌正
19、式定名。至此，武昌，汉阳，汉口三镇名遐中外，更呈合一而治趋势。 1926年9月，国民革命军攻克汉阳、汉口，国民政府成立汉口市(兼辖汉阳城区)。10月，国民革命军攻占武昌，很快设武昌市政厅，以管辖武昌城区。国民政府宣告汉口、武昌、汉阳城区为京兆区(国家最高机关所在地)，定为首全部。1927年4月16日，成立武汉市政府，成为国民革命中心。 1949年武汉解放，人民政府正式将三镇合为一市，定名武汉市，为湖北省会。 2.2．文墨雅集 2.2.1．距今3600多年商代方国盘龙城址发掘揭开了武汉城市历史。 湖北是古楚国中心区域，武汉地域则是楚文化向东南传输关键通道。 战国末，秦国大举伐楚，
20、楚国名臣、爱国诗人屈原怀着“宗国之念”忧愤心情，过夏口，南行至洞庭湖畔，在汩罗江投水自沉。今人取《楚辞·渔文》中“行吟泽畔”辞意，在东湖之滨建“行吟阁”，以寄托后人对文化名人—屈原思念。 始建于北宋汉阳月湖“古琴台”，源自纪念春秋时期琴人俞伯牙和樵夫钟子期之间“相识满天下、识音能几人”感人小说。 记述江夏古城最早繁荣景象是东汉学者蔡邕著《汉律赋》，而和蔡邕同时代名士祢衡被黄祖杀害后，所葬之地就已祢衡名作《鹦鹉赋》而取名为鹦鹉洲。 2.2.2．文兴和豪情自古就是武汉最丰盛物产。 昔人已乘黄鹤去，此地空余黄鹤楼； 黄鹤一去不复返，白云千载空悠悠。 晴川历历汉阳树，芳草萋萋鹦鹉洲； 日
21、暮乡关何处是，烟波江上使人愁。 唐代诗人崔颢一曲《黄鹤楼》让天下全部愁肠尽化一掬相思泪。 黄鹤楼建于公元223年，原楼在蛇山西麓黄鹤矾上，作军事上瞭望楼。到唐代，黄鹤楼已成为供人游览江南名楼。自此一千多年，黄鹤楼屡经焚毁和重建。1985年完工新建黄鹤楼，从原位置后移到蛇山腰，以清朝同治七年所建黄鹤楼为依据，飞檐五层，拔地而起，翘角凌空，愈加雄伟壮观。 茫茫九派流中国，沉沉一线穿南北。 烟雨莽苍苍，龟蛇锁大江。 黄鹤知何去？剩有游人处。 把酒酹滔滔，心潮逐浪高！ ——毛泽东 1927年春 古往今来，无数文人志士以黄鹤楼起兴，写下了大量诗歌、楹联文章，其中以盛唐诗人
22、崔颢《黄鹤楼》为千古绝唱。即使唐代大诗人李白也曾认可“眼前有景道不得、崔颢题诗在上头”，不过一曲《送孟浩然之广陵》依旧传唱天下： 故人西辞黄鹤楼、烟花三月下扬州， 孤帆远影碧空尽、唯见长江天际流。 2.2.3．唐宋时期，中国经济重心南移，武汉（时称鄂州）成为南方政治、经济大全部会。南宋诗人陆游《入蜀记》，范成大《吴船录》对八九百年前武汉人文景色具体描述。 南宋抗金名将岳飞驻防鄂州达8年之久，她一再兴师北伐，立下赫赫战功。1937年，抗日烽烟四起时，大家在蛇山上建“岳飞亭”，以岳飞抗金精神激发抗战救国热情。 明朝朱元璋六子朱祯受封楚王，在武昌城内营建楚王府。嘉靖年间，在汉阳龟山东麓禹功
23、矾兴建“晴川阁”，和黄鹤楼交相辉映。江河交汇、水宽天阔、楼阁遥对，“天连吴蜀，地控荆襄，接洞庭之混茫，吞云梦之空阔”组成了武汉雄伟风貌和奔放气概。 2.3．九省通衢 武汉居中国腹地，得水之利，无以伦比。溯长江、汉水而上，联西南、西北；顺长江东下，通达海外，素为政治、军事要地，交通、商贸中心。唐朝后期，鄂州(今武昌)成为中原重镇，由唐至宋，今武昌城区南面鲍鱼套一带交易兴旺，时称南市。南市店铺相连，商户数以万计，江畔泊船绵延数里，“虽钱塘、建康不能过，隐然一大全部会”。明朝时，武昌被列为全国33个大城市之一，是著名木材集散中心。 汉口商业始于明代，盛于清初，和河南朱仙镇、江西景德镇、广东
24、佛山镇合称四大名镇。 汉口地势低洼，易受水淹。最早汉口街市，集中在汉水入江口较高岸墩上，每十二个月春夏之交均受洪水威胁。明祟祯八年(1635年)，汉阳县通判袁昌负责修筑上起娇口、下止堤口长堤。长堤筑成，标志着汉口镇最终形成。今日汉口长堤街，即当年长堤基址。 明清之际，天下有四聚。北有京师、南有佛山、东有苏州、西有汉口，汉口是四方孔道，尤其是顺长江而下，直通海外，大有雄冠天下气派。清康熙年间，江夏学者刘湘奎在所著《汉口镇形势说》中感慨说：“夫汉镇非全部会、非郡邑，而人烟数十里、行户数千家、典铺数十座、船舶数千万，九州诸大名镇皆有让焉；非镇之有能也，势则然耳”。 明末，汉口镇人口已过5万，有
25、居仁、由义、循礼、大智四个居民区，人称汉口四坊。清初，汉口已是人烟稠密、商旅忙碌大城市。有些人在诗里这么描述了汉口繁荣：“一气十万家，焉能辨庐井”；“北货南珍藏作窟，吴商蜀客到如家”。乾隆时，集稼嘴到黄陂街一带，是银楼、海味、药材、布匹，纸张、杂货商号集中地。人烟数十里、贾户数千家，江面上船只，千樯万舶、、殆无隙地。1849年一起大火，烧掉了沿江停泊大盐船420艘、小客船600余艘，听说当初汉水口上停泊船只最多时达二万五千多艘、码头就有三十余个。 武汉手工业生产历史悠久，明清时期，武汉出现了很多以手工业分工命名街道，称呼迄今不废。如武昌筷子街、汉口打铜街、折扣巷、绣花街、汉阳棉花街等。 1
26、9世纪二三十年代，汉口商品经济发展空前繁荣。太平天国运动兴起后，武汉曾是太平军同清军反复争夺战场，使汉口经济发展受到一定影响。第二次鸦片战争后，清政府被迫将汉口辟为外国资本主义通商口岸，1861年，英国率先签署了《英国汉口租地原约》，以后，汉口成为殖民主义者天堂乐园，也造就了“大汉口”当年宏伟气象。长江边“小外滩”、江汉路“金融街”至今仍让人回想起昔日汉口烟火繁荣。 清末两湖总督张之洞即使身为封建帝国封疆大吏，却以“富国强兵”为旨，力主洋务运动，主张“中学为体、西学为用”，创办了汉阳钢铁厂、大冶铁矿、萍乡煤矿、汉阳枪炮厂，修建了芦汉铁路、设置纺织局和很多轻工业企业，而且大胆聘用外国技术人员、
27、创办现代书院并选派学生出国留学深造。以后，现代武汉在封建旧中国蹒跚起步。 2.4．尚学之风 20世纪初，武汉首开兴办新式学堂热潮。创建于19世纪中叶江汉书院、经心书院、两湖书院、湖北自强学堂均引进西学，含有了新式学堂雏形。19，在清政府宣告废除科举后创办两湖总师范学堂规模宏大，学制5年，计划招收师范生1200人，号称“千师范”。 当初属于中学性质有湖北文一般中学堂、支郡师范学堂、湖北省立女子师范学堂等。属于专科性质有湖北高等农业学堂、湖北工业学堂、两湖优级师范理化专科学堂等。当初还陆续开设了湖北武备学堂、湖北防营将牟学堂、湖北一般中学堂、湖北陆军尤其学堂、湖北军医学堂等军事学堂。
28、新式学堂开设，培养了一大批新型知识分子，其中不少人被选送出国深造。湖北派出留学生以到日本为最多，19，湖北留日学生达5000人。张之洞曾鼓励两湖书院学生“以期于她日成就。出为名臣，处为名儒”。 各国教会很早就在武汉创办学校。1871年，美国基督教会创办文华书院（院址在武昌昙华林）在中国很有名气。文华书院内备馆称中学，叫文华中学；正馆称大学，叫文华大学。1924年，在文华大学基础上成立华中大学，是一所综合性大学。 19，以湖北方言学堂校址做基础，扩建成立武昌高等师范学校。1924年该校更名为武昌师范大学，两年以后又更名为武昌大学，逐步发展为综合性高等学府。国民革命军占领武汉后，把武昌大学改为
29、武昌中山大学。武昌中山大学《组织纲领草案》中要求：“本大学以研究高深学术、培养革命人才为宗旨。”内设文、理、法、经济、医学各科，科内设系，前后聘用近百名教授、讲师到校任教。1928年9月，南京国民政府决定将武昌中山大学更名为“武汉大学”。很快，武汉大学迁址东湖珞珈山。 在大举兴学情况下，和教育相关文化事业，也得到发展。早1896年，武昌就成立了舆地学会，出版《中外舆地全图》，是清末地理学权威图籍，被指定为中学书本。美国友人韦棣华于19捐资在武昌创办“文华公书林”，是中国最早一座公共图书馆（今武昌崇福山街）。 武昌素有“学府之区”美称，它为中国社会进步和科学事业发展，培养出很多优异人才。从“
30、武昌首义”打响推翻满清政府第一枪，中国现代革命史历来全部围绕着武汉展开，武汉一度成为中国国民革命军精神圣地。 2.5．楚民遗风 天上九头鸟、地下湖北佬——意指湖北人头脑精明、善于理财，然而并不能概括武汉人心理特质。是三千年历史积淀、三千年磨难造就了武汉人性格。 2.5.1．热情、豪爽：中华楚文化传统至今保留在武汉人性格因子之中，造就了今天武汉人豪情盖天凛然情怀。天热+人热=武汉印象。 2.5.2．聪慧、有经济头脑：武汉自古就是名人荟萃舞台，优等智商遗传成份相信将继续保留下去；而汉口是最早对外通商商埠，今天武汉人经商天份影视秉从天承。 2.5.3．开放、求新：武汉没有做过历代王朝正
31、式国全部，所以武汉人天性中没有传统保守，性格深处是开放、求新意识。尤其是汉口对外通商后，西方列强和商人云集汉口，西方文明和意识让老汉口人认为新奇和刺激，所以，汉口人自豪于自己广闻博识。 2.5.4．大胆量、大气魄：龟蛇锁大江沧茫造就了武汉人气魄，自三国至唐宋到民国，武汉一直作为九州重镇，其气魄绝非夸口。而正是武汉人胆量才使“武昌新军首义”为中国革命播撒了第一束火种。 2.5.5．语言欠文明、行为少规范、交往乏宽容、修养缺风范，是武汉人较普遍不良习惯。 2.6．武汉近现代历史大事记 ☉林则徐武汉禁烟 ☉周天爵施酷刑被贬 ☉湖北调兵抗英 ☉武汉查办私盐 ☉钟人杰起义 ☉武汉商
32、路改变 ☉江夏青莲教被破获 ☉新河街盐船失火 ☉1837年至1851年江汉连年水灾 ☉太平军首克武昌 ☉长江浮桥 ☉胡林翼创设保甲、团练 ☉吴文镕之死 ☉太平军二克武昌 ☉湘军攻陷武昌 ☉武昌厘金总局设置 ☉武汉六一、六三惨案 ☉利群书社创办 ☉鲁人治鄂和“鄂人治鄂”之争 ☉广益俱乐部和平社之争 ☉湖北自治运动 ☉武汉共产主义小组成立 ☉拒孙运动 ☉宣、武兵变 ☉驱王斗争 ☉湘鄂战争 2.7．武汉名吃 ☉武昌鱼 ☉沔阳三蒸 ☉黄陂三合 ☉老会实葵花豆腐 ☉湖北鱼馔湖 ☉茄汁桂鱼 ☉黄焖甲鱼 ☉菊花鲭鱼 ☉桔瓣鱼元 ☉蟠龙菜 ☉
33、煎虾饼 ☉老通城豆皮 ☉小桃园鸡汤 R小结 武汉自古人杰地灵，宜文宜武、宜雅宜俗、宜学宜商，是武汉人经典包容性性格。深厚历史积淀、扎实经济基础和武汉人商业天才提醒我们： 在营销推广中 文化意味和精明计算相同关键 企业实力和项目创新相同关键 第三章 武汉市房地产市场分析 1．武汉市房地产概况 1.1．概况 现在，武汉市房地产市场形势总体上处于稳步攀升、逐步走高态势，属于并未发育成熟上升期市场。 1.1.1．，武汉市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增加11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增加3.68%；总完工面积为454.11
34、万平方米，比1999年增加2%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积80.33%，销售额60.2亿元；空置商品房从1999年150万平方米下降为115万平方米。 1.1.2．房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增加11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增加17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增加52%。 1.1.3．房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增加122.8%，说明个人购房贷款正快速地增加。 附表4 武汉市住宅加权平均价格水平和价格指数改变表 价格
35、指数 一季度 1941.8 1000 二季度 1963.00 1010.9 三季度 .93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03 经过以上分析可得出以下结论：武汉市房地产总体处于上升趋势，宏观经济指标开始回暖，房地产市场逐步进入稳定成长久。 1.2．武汉市房地产市场关键特点 1.2.1．市场消化良好，增量房空置率降低，商品房销售情况良好 1.2.2．个人购置率深入增加 附表5 1.2.3．地产投资深入加大，投资结构更趋合理 附表6 1.2.4．住宅销售活跃，在各类房地产销售中百分比加大 附表7 1.3．武汉
36、市分类物业价格指数 附表8 武汉市房地产价格指数 类别 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 住宅 1000 1009 1032 1041 写字楼 1000 1011 1012 1016 综合物业 1000 1010 1022 1028 从以上数据能够看出，住宅增加较快，写字楼增加较为平缓。 住宅类物业一直全部是房地产市场中坚，不管投资开发还是销售，一直全部是市场热点，武汉市住宅房屋销售面积已占总销售面积94.5%，个人购置住宅类房屋销售占总销售面积94.7%。武汉市住宅价格展现出逐步攀升态势，整年平均价格为1983.52元/平方米。 1.3
37、1．一般商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，仍是市场内热点； 1.3.2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场抢手品种，价格比1999年上涨3.1%。武汉市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间； 1.3.3．别墅、高级公寓市场有回暖趋势，在城市花园、丽岛花园带动下全部有反弹迹象，价格较1999年上涨5.6%。 2．武汉市房地产市场特点分析 2.1．宏观市场 2.1.1．住房分配制度改革为房地产发展提供了动力 ，武汉市正式步入住宅商品时代，货币分房制度替换了延续近50多年福利分配住房制度，住宅商品已经完全纳入了市场经济轨道。 2.1.2．市场含有强大
38、消化能力 ，武汉房地产市场容量扩大，除吸纳上市商品房外，还消化空置商品房44万平方米、经济适用房115.14万平方米。增量房市场交易244万平方米，存量房市场交易478.62万平方米，二、三级市场联动效应初步显现。 附表9 武汉市房地产交易量汇总 住房一级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量 起数 30010起 27130起 57140起 建筑面积 244万M2 478.62万M2 722.62万M2 2.1.3．金融系统改革成为房地产业坚实后盾 武汉市各银行发放个人住房贷款累计29.17亿元，比投资到建设步骤贷款总额11.79亿元多出一倍多
39、以公积金贷款购房面积占整年总销（预）售面积1/4，共同意发放个人住房贷款9019户，累计5.41亿元，同比增加97.8%；支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元。 2.1.4．中介服务为房地产二、三级市场开启发挥了主动作用 武汉市住房消费中介服务有了很大发展，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务有形网络。6月和11月武汉市举行了两次全市规模大型房交会，各城区也举行了区级房交会。据统计，在全市各类房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876
40、起；办理抵押、按揭245起。 2.2．微观市场 2.2.1．地理位置 因为基础设施、环境、道路情况等得到改善，城市周围地域投资和销售量均高于中心地域。从销售情况看最突出是徐东和洪山光谷。徐东作为武昌新区成为武昌居民购房首选。洪山光谷随市政府大力发展光谷战略决议实施，使房价一直攀升。 2.2.2．楼盘结构和户型 现在武汉房地产市场上增量楼盘关键是以框架结构为主。户型设计方面，三室两厅两卫户型逐步替换了两室两厅户型主力地位，面积大全部在90-120平方米之间。 2.2.3．层高 从开始，小高层楼盘销售量开启改变了多层楼盘占主导地位格局。 2.2.4．楼层 顶层销售情况
41、好于往年。不少楼盘顶楼销售采取了送阁楼促销手段，有一定吸引力。 2.2.5．价格 元/平方米左右商品房普遍能被市场接收，也是购置商品房时最合理心理价位，而经济适用房平均价位在1300-1400元/平方米之间。 2.2.6．设计和环境 开盘销售楼盘设计风格各异，消费者开始追求住宅小区环境，发展商在增加小区绿化面积、营造环境气氛等方面做了较大投入，如常青花园四号小区。 2.2.7．配套设施 楼盘开始含有“远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房”等设施，重视为业主提供全方位配套服务。百步亭花园还引进了武汉名校——育才小学隶属一分校，帮助业主处理儿女就学问题。 2.2.8．卖
42、点 房地产销售突出卖点是智能化概念。伴随丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出“智能牌”，逐步将这一概念置根于市场中。 2.2.9．企业品牌 城开、统建、富强、康居、百步亭等企业楼盘成为市民购房首选，企业品牌价值原因不可低估。 3．房地产市场估计和展望 3.1．武汉市房地产开发投资将达成100亿，住宅完工面积达500万平方米，预示着将掀起一轮新房地产经济热潮。开发关键集中在后湖、常青、南湖、四新及长丰地域，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。 3.2．武汉市房改总体目标是全方面推行住房分配货币化，提升住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场
43、经济城镇住房新制度，落实住房补助分配，释放购置力。 3.3．继续加强经济适用住房建设，总量在和商品房协调发展基础上实现三个控制：一是销售对象审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准控制。 3.4．市级和区级房地产有形市场将全方面建成并实现相互连通，大量市场信息和快速交易服务对促进市场流通起到关键推进作用。 3.5．主动推进房地产交易和权属管理一体化，落实《简化房地产交易和房屋权属登记程序指导意见》，切实处理现在房地产交易和权属登记中审批步骤多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。 3.6．规范物业管理，明确物业管理收费定价标准、定价方法和价格组成，修订和完善原有政策法规，对物业市场进
44、行有效规范，努力争取形成一个系统完整物业管理政策法规体系。 3.7．主动推进武汉市国民经济和社会信息化进程，开启房地产信息化、网络化建设，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业电子商务。 4．武汉各区住宅价格比较 依据市场调查结果，第四季度武汉各区住宅价格较第三季度相比指标以下： 4.1．江岸区均价2226.08元/m2，上涨2.84元/ m2，指数为1003.2，上升为0.43点。 4.2．江汉区均价2287.79元/ m2，上涨7.47元/ m2，指数为1030.73点，上升3.36点。 4.3．硚口区均价2139.13元/ m2，上涨12.83元/
45、m2，指数为1012.46点，上升6.1点。 4.4．武昌区均价2237.16元/ m2，上涨4.60元/ m2，指数为1031.19，上升2.1点。 4.5．青山区均价1219.84元/ m2，上涨3.3元/ m2，指数为1019.16点，上升0.27点。 4.6．洪山区均价1813.04元/ m2，上涨12.9元/ m2，指数为1039.6点，上升7.4点。 4.7．汉阳区均价1847.54元/ m2，下跌5.47元/ m2，指数为1004.03点，下降2.9点。 4.8．东西湖区均价1289.55元/ m2，上涨63.3元/ m2，指数为1127.29点，上升55.3
46、点。 附表10 武汉各区住宅平均价格比较表（第四季度） 附表11 武汉各区住宅价格涨幅表（第三季度—第四季度） 附表12 武汉各区住宅指数走势图（第三季度—第四季度） 5．东西湖区房地产市场概况 5.1．东西湖区概况及计划 东西湖区在武汉西大门，地理位置优越，东西湖全境三面环水，自然地势四面高中间地，呈蝶形分布。在未围垦前，每到汛期，因为地势低洼，区内雨水淤积，加之长江水经过河流倒灌，形成一片汪洋。国家为根本改变东西湖现实状况，于1957年修建大围堤（现称府河堤或东西湖堤），建设东西湖农场，大围堤和汉江干堤和张公堤连接，阻挡来自各方洪水。围垦时，以垦区内巨龙岗
47、谢家塆及吴家山三点所形成连线，线东为东湖，线西为西湖，故名东西湖。 围垦后东西湖区，建成了十三个大型国有农场，是武汉市蔬菜供给关键基地，也是武汉市五大分蓄洪区（包含西凉湖、杜家台、武湖、涨渡湖、东西湖），但考虑到东西湖区经济建设快速发展，在结合三峡工程和南水北调工程实施后检验效果，政府正在逐步调整东西湖分蓄洪区功效。 根据武汉市十五计划，东西湖区要加强农业基础地位，突出工业强区，成为城市工业转移和发展集聚地、高新技术产业和现代工业辐射地、现代城市农业生产地，关键加强吴家山卫星城、海峡两岸科技产业园和台商投资开发区计划建设，大力引进和发展加工业、物流业和高新技术产业，使这一地域成为武汉市新
48、经济增加点。 5.2．东西湖区房地产市场概况 因为武汉城区不停扩大，东西湖区已经和汉口城区逐步联为一体。现在从汉口中心中山公园至金银湖不超出30分钟车程，而且交通情况良好。已开通公交线路和逐步成熟小区气氛为该地居民生活带来了便利，使该区房地产价格展现较强上扬势头。从，东西湖区价格指数上涨幅度一直居于全市首位。尽管现在新城不能和中心老城区成熟配套相媲美，但因为新城区有大片未开发地块，含有更大可塑性和想象空间。 吴家山地域是东西湖中心区，大量住宅小区集聚在这里，富丽雅花园、长青东村小区，东鑫商住楼、吴南花园、园艺小区、吴兴小区、兆丰花园、乐佳小区、五环公寓等。 现在，东西湖区住宅市场展现以
49、下特点： 5.2.1．东西湖区是武汉新区，房地产起点较低。在武汉人一贯印象中，东西湖区距离市区较远，出行不便，人气不够旺盛； 5.2.2．东西湖区尤其是吴家山地域已经开始了大规模城市化建设，尤其是超大规模小区“常青花园”建设，使东西湖住宅建设在武汉城区消费者含有较高著名度。 5.2.3．因为东西湖区地价较低、可开发土地较多，所以，楼盘建筑规模普遍较大，少数项目甚至达成几十万、上百万平方米，是开发商有较大发挥空间，而且使该区域项目比市中心楼盘更含有小区特色； 5.2.4．东西湖区楼盘普遍为多层组团，综合品质在武汉三镇楼盘中处中低水平，和该区域居民生活水平基础相当。不过，最近开发“常青花园
50、四期”楼盘质素已经达成了武汉市住宅开发最高水平，说明东西湖区房地产开发已经开始实现从“低价扩张”向“高质提升”转化； 5.2.5．现在在此区域购房人士除当地居民以外，还有相当部分是武昌、汉口、汉阳三镇年薪在一、两万元工薪族； 5.2.6．据不完全统计，东西湖区市场上，现房销售占销售总量87%，市场供给总量较大；期房供给量只占少数百分比； 5.2.7．东西湖区住宅市场基础上是多层，占总供给量97.7%； 5.2.8．东西湖区住宅普遍以三室二厅为主力户型，二室二厅次之； 5.2.9．东西湖区住宅户型面积基础集中在95—120平方米之间，需求相对集中； 5.3．东西湖区住宅市场走势
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