市场价值评估综合报告.doc

房 地 产 估 价 报 告估价项目名称：徐州市苏堤北路XXX室住宅及1-16地下室房地产市场价值评定委 托 人：估 价 机 构：江苏XXX房地产土地造价咨询评定注册房地产估价师： 估价作业日期：3月31日至3月31日估价汇报编号：苏博徐州房估字（）第071号 目 录一、致委托人函第2页二、注册房地产估价师申明第3页三、估价假设和限制条件第4页四、房地产估价结果汇报第5页五、附件第10页致委托人函XXX：我企业于3月31日接收贵方委托，对估价对象在徐州市XXX室住宅及地下室房地产价值进行评定，评定目标是为委托人提供该房地产市场价值参考，评定工作至3月31日结束。据徐州市房地产市场行情综合分析，本估价汇报使用期自本汇报完成之日（3月31日）起为六个月。依据委托人提供此次评定所依据房屋全部权证徐房权证鼓楼字第X号和国有土地使用权证徐土国用（）第X号等其它相关资料，房屋全部权人为X，X室建筑面积为106.32平方米，1-16地下室建筑面积为10.17；土地使用权分摊面积为34.90平方米，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为划拨；所在建筑物为混合结构8层楼房，X所在层数为第5层，地下室所在层数为-1层。依据中国城市房地产管理法等相关法律法规，根据房地产估价规范要求，遵照公认估价标准，我企业评定人员依据贵方提供相关资料及我企业掌握市场资料，选择市场比较法，经过综合分析及认真测算最终确定估价对象在估价时点3月31日房地产市场价值为人民币50.99万元（大写伍拾万零玖仟玖佰元整），折合单价1-501室为4700元/平方米，1-16地下室为1000元/平方米。责任人：江苏博文房地产土地造价咨询评定徐州分企业二一二年三月三十一日注册估价师申明我们郑重申明：1.我们在本估价汇报中陈说事实是真实和正确。2.本估价汇报中分析、意见和结论是我们自己公正专业分析、意见和结论，但受到本估价汇报中已说明假设和限制条件限制。3.我们和本估价汇报中估价对象没有利害关系，也和相关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依据中国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价汇报。5.我们于3月31日已对本估价汇报中估价对象进行了实地勘察,并对勘察客观性、真实性、公正性负担责任，但我们对估价对象现场勘察仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到部分，除非另有约定，我们不负担对估价对象建筑结构质量进行调查责任。6.没有些人对本估价汇报提供了关键专业帮助。7.委托人所提供资料是此次估价关键依据，估价人员未向政府相关部门核实和查证，对于该资料真实性和正确性由委托人负责，对由此而引发后果及相关责任，我企业不负担任何责任。8.超出估价汇报应用使用期使用估价汇报，相关责任由使用者负担。在估价汇报应用使用期内使用估价汇报，相关责任由出具估价汇报估价机构负担，但使用者不妥使用除外。9.此次评定估价时点为完成现场勘查之日。中国注册房地产估价师：估价假设和限制条件本估价汇报中分析、意见和结论是我们自己公正专业分析、意见和结论，但受以下及本估价汇报中已说明假设和限制条件限制：一、估价假设前提1、本汇报估价结果是估价对象在3月31日市场价值，以估价对象现实状况用途均正当、产权完整正当且能够连续使用为假设前提。委托方提供情况及相关资料全部是正当有效；2、此次估价师对估价对象现场查看仅限于其外观和使用现实状况。二、估价限制条件1、本汇报估价结论仅为委托方在上述已经有假设条件下，为委托方对估价对象市场价值提供价值参考，不得做其它用途。此次评定范围、面积、权利情况等基础数据和估价目标全部是在委托方提供资料基础上进行确定或委托方指定。汇报中所做估计、估价等全部是在目前市场条件，预期短期供给和需求和经济连续稳定基础上做出，所以，这些估计会受到未来条件改变影响。2、估价中未考虑原因及部分特殊处理2.1此次估价没有考虑未来国家宏观经济、市场供给关系、市场结构发生重大改变，遇有自然力和其它不可抗力等原因对房地产价值影响，和特殊交易方法下特殊交易价格等对评定价值影响。2.2估价结果未考虑估价对象及其运行企业已负担债务、或有债务及经营决议失误或市场运作失当对其价值影响3、本评定汇报未考虑未来市场改变风险及短期强制处分估价对象对评定价值影响。房地产估价结果汇报苏博徐州房估字（）第071号一、委托人姓 名：XXX二、估价机构名 称： 江苏XX房地产土地造价咨询评定三、估价对象1.地理位置及周围概况估价对象在徐州市，所在建筑东临海富公寓、西临苏堤北路，南临黄河北路、北临建筑配件厂、所处区域以商业住宅为主。周围分布有鑫储超市，畔苑门诊，汽车维修服务站，徐州文化艺术学校等。周围有69、601路等多条公交线路，交通情况较优。估价对象位置图以下：本案2.估价对象范围及权属情况估价对象1-501室建筑面积为106.32平方米，1-16地下室建筑面积为10.17平方米，土地使用权分摊面积为34.90平方米；估价对象为混合结构；房屋总层数为8层，估价对象1-501室所在层数为第5层，1-16地下室所在层数为-1层。依据委托人提供房屋全部权证徐房权证鼓楼字第28315号，房屋全部权人为肖萍，房屋坐落于徐州市苏堤北路98号8#-1-501，1-16地下室，房屋登记建筑面积1-501室建筑面积为106.32平方米，1-16地下室建筑面积为10.17平方米。国有土地使用证徐土国用（）第28347号，土地使用权人X，座落于徐州市X地下地下室；地类（用途）为住宅用地，土地使用权分摊面积为34.90平方米，使用权类型为划拨。3.实地查看估价对象概况估价对象建成于，房龄约为。估价对象为水泥砂浆外墙面；室内为地砖地面，一般涂料内墙面。估价对象平面布局合理，内部设施及水、电、通讯等齐全，维修保养情况通常。四、估价目标为委托人提供该房地产市场价值参考五、估价时点二一二年三月三十一日六、价值定义估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下公开市场价值。公开市场是指市场上交易双方进行交易目标在于最大程度地追求经济利益，并掌握必需市场信息，有较充裕时间进行交易，对交易对象有必需专业知识，交易条件公开且不含有排她性；在此市场上最可能形成价值即为公开市场价值。七、估价依据1.中国物权法（3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议经过, 自10月1日起施行）2. 中国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议经过，1995年1月1日施行；8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议第一次修正，8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议第二次修正）3. 中国土地管理法（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议经过，1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议第一次修正，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，1999年1月1日施行，8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）4.中国担保法（1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议经过，1995年10月1日施行）5.房地产估价规范（GB/T50291-1999，建设部发建标199948号）6. 房屋全部权证徐房权证鼓楼字第X号和国有土地使用证徐土国用（）第X号。7.估价对象现场勘察统计8.委托人提供和此次估价相关其它资料9.本估价机构及估价人员掌握房地产市场相关资料八、估价标准房地产市场价值评定在遵守独立、客观、公正基础标准下，还应遵守正当标准、替换标准、最高最好使用标准、估价时点标准。1.正当标准，房地产估价必需以估价对象正当使用、正当交易、正当处分为前提进行。循序正当标准，第一、要求在估价时必需确定估价对象含有正当产权；第二，要求在估价时所包含估价对象用途必需是正当；第三，要求估价中假如包含估价对象交易或处分方法时，该交易或处分必需是正当。2.最高最好使用标准，房地产估价中所确定客观合理价格或价值，其实质是房地产经济价值，表现在房地产使用过程中。房地产估价时必需以估价对象用于最高最好使用为前提，使确定估价结论时保持相同口径。最高最好使用是指法律上许可，技术上可能，经济上可行，经充足合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。3.替换标准，要考虑同一市场下相同物品含有相同市场价值经济原理，在相同条件下对估价对象结果不得显著偏离类似房地产正常价格。替换标准是确保房地产估价能够经过利用市场资料进行和完成关键理论前提。替换标准也反应了房地产估价基础原理和最通常估价过程，房地产估价所要确定估价结论是估价对象客观合理价格或价值，对房地产交易目标而言，该客观合理价格或价值应该是在公开市场上最可能形成或成立价格，房地产估价就是参考公开市场上足够数量类似房地产近期成交价格来确定估价对象客观合理价格或价值。4.估价时点标准，估价结果必需为估价时点客观合理价格，同时此估价结果应用必需受估价时点限制。估价时点标准要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时客观合理价格或价值。同一宗房地产在不一样时点往往会有不一样价格，所以在评定一宗房地产价格时，必需假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产情况也是以其在该时点情况为准。总而言之，在估价过程中，以国家相关法律、法规为论据，坚持真实性、科学性和可行性标准，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果正确，严格保守在估价过程中知悉委托人商业秘密。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握资料并对估价对象进行实地查看及同类房地产市场调查后，依据估价对象特点及实际情况，根据房地产估价规范（GB/T50291-1999，建设部发建标199948号）要求，经过反复研究及讨论，认为估价对象类似地域含有较为活跃和成熟房地产市场，轻易搜集到较为完整可比实例资料，能够从可比实例成交价格修正得出估价对象价格，所以选择市场比较法进行估价；估价对象作为住宅用房使用，收益不显著，估价对象不适合采取收益法进行评定；依据成本法要求，估价对象不适合选择成本法进行评定；经过对估价对象特点和实际情况分析，估价对象不适合假设开发法进行评定。市场比较法，是将估价对象和在估价时点近期有过交易类似房地产进行比较，对类似房地产已知价格作合适修正，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。十、估价结果依据中国城市房地产管理法等相关法律法规，根据房地产估价规范要求，遵照公认估价标准，我企业评定人员依据贵方提供相关资料及我企业掌握市场资料，选择市场比较法，经过综合分析及认真测算最终确定估价对象在估价时点3月31日房地产市场价值为人民币50.99万元（大写伍拾万零玖仟玖佰元整），折合单价室为4700元/平方米，1-16地下室为1000元/平方米。十一、估价汇报编制人员房地产估价师：十二、估价作业日期3月31日至3月31日十三、估价汇报使用期依据徐州市房地产市场行情综合分析，本估价汇报使用期自本汇报完成之日（3月31日）起为六个月，伴随时间推移及市场情况改变，该房地产价值应做对应调整甚至重估。附 件1. 估价对象房屋全部权证复印件2. 估价对象国有土地使用证复印件3. 估价机构营业执照复印件4. 估价机构资质证书复印件5. 估价师资格证书复印件