项目初步策划案样本.doc

XX项目初步策划方案第一部分：市场研究部分一、宏观环境研究：（一）、当地房地产市场环境：1、当地人文环境：2、当地房地产行业研究：3、经济环境：4、政策环境：5、其它事项对房地产市场影响：（二）、当地房地产市场发展现实状况分析：1、当地房地产市场开发投资现实状况分析：2、当地房地产市场竞争现实状况分析：（三）、当地房地产发展趋势分析：二、项目所在地域分析：三、用户行为分析：（一）、消费者特征分析：（二）、消费者心理习惯分析：（三）、当地房地产买方市场需求特征分析：（四）、当地房地产买方对高级小区认知程度分析：（五）、当地房地产买方对物业管理和物业服务认知程度分析：四、市场分析总结：（一）、市场环境：（二）、产品市场：（三）、消费环境：第二部分：市场定位和专题概念设定一、本案竞争力分析：（一）、本案条件和资源分析：在了解市场环境对本案影响前提下，对本案现有多种资源进行整合，寻求目标市场充足发挥市场能力1、条件分析：（1）、用地分析：项目占地180亩，去除保留建筑等候生于面积150亩左右，计划建筑面积15平米，容积率要求1.6-1.8，绿化率要求38-40%，建筑形态为多层、小高层、别墅混合商住区。项目地块相对方正平坦，周围无影响建筑格局，宜于计划设计和施工建设。（2）、城市发展和计划条件：项目地处XX县城区西北部，是新城市计划中心腹地，西临曹植公园人工湖南面XX广场绿地，自己染景观极佳，交通条件良好，但居住气氛尚在形成中，市政配套设施相对该区域较为淡薄。（3）、项目成本条件：2、资源分析：（1）、规模资源：项目占地面积和施工开发面积是XX历年来房地产发展最大项目，相对于中小项目更含有规模抗衡优势；同时项目开发商市价开发能力和资金运行情况良好，假如项目运行正常，规模优势势必将很快发挥作用；（2）、品牌资源：项目定位高起点高级次，和现在当地市场供给产品形成鲜明对比，有利于品牌资源创建，同时开发商单位有很好开发业绩，合适利房地产发展领跑者这对于项目品牌创建也会带来很大帮助；总结：综合上述分析，本企业认为本案含有塑造高级次生活小区条件，在充足利用外部有利条件整合资源前提下做好项目定位，发挥优势区划劣势风险，并抓好现场销售管理和项目推广，本案必将成为当地房地产业一个极大成功，并能带动当地市场房地产业很多理念成长，并能帮助开发单位企业品牌真正形成。（二）、本案SWOT分析：项目优势：A、环境优美：B、交通便捷C、大型小区成熟气氛D、发展前景和升值潜力大E、绝版地段项目劣势：A、市政配套跟进情况差B、周遍人居气氛商未形成；C、市场消费支持相对差项目机会：A、仅有高段市场供给；B、05度对自建房市场整理政策出台和监管力度加大C、高收入大家对适合住宅强烈需求D、身份地位特殊人群和灰色收入成份实际存在项目威胁：A、项目体量较大，战线拉较长，不可预见风险原因太多；B、市场总需求支撑相对不足，且轻易分散，C、XX整体消费意识低，购房观念陈旧急需引导；D、项目追加成本投入高E、价格敏感程度和实际承受能力存在不可知性；二、项目竞争态势分析：（一）、区域内市场竞争分析：1、XX县房地产多年来发展快速，但其真正意义上发展实际上是在开始。因为当地整体经济水平不高，城市化进程速度较慢，城区市政配套设施建设延伸相对滞后，均给当地房地产快速发展带来一定障碍。同时城区规模不大，城区人口总量及增加率低造成市场实际需求量较低，消费者在实际收入水平限制下对房地产需求度也无法强烈，市场缺乏充足有力有效支持。近期来相对超大项目标涌现，使适当地房地产处于了基础饱和状态，兼之该市场严重存在着单位自建房情况，这在一定程度上也必将在开发商之间拼斗中吸纳相当一部分有效用户。即使市场上房地产项目和开发商并不多，且根据XX历年来实际去化量和增幅来看，当地市场应该仍存在着一定操作空间，但一定市场需求分额和较大市场供给对立， “僧多粥少”使适当地市场上有限项目和各自开发商之间已然形成了尖锐矛盾和猛烈竞争格局。2、假如说当地竞争格局是在充足表现出来话，那么本项目以其当地市场超大致量、绝佳环境和地理位置等绝对优势出现，势必在有限市场消费群体中引发震动及一致关注，从而必将愈加加剧当地市场竞争状态。3、另外，当地市场房地产自以来似乎一直在本案开发商领跑下进行发展，其相对规范开发行为和相对科学经营理念，在一定程度上带动并影响了当地开发商成长和发展，在各自不一样背景和资源配置下，不一样开发商要想在当地域取得更大发展空间和经济效益，不可避免地在模拟、学习、借鉴过程中和本案开发商进行竞争，这一点在当地两家开发商联手进行开发，且其在开发行为中有意识寻求更高等策划机构和策划人士合作上现实情况下更为显著和突出。能够想象，未来几年内将使当地域房地产开发过程中，发展商之间第一次正面交锋和整合。4、当地市场竞争关系是肯定，同时，较小城区、较近项目案场和有限市场需求、产品供给格局为竞争性质转变制造了条件。竞争关系一旦明确化，肯定会出现两种可能竞争局面：即恶性（价格战）和良性（共存共荣），本案首期关键竞争对手在正常情况下应该说是短期竞争对手，属于相对轻易化解不对称竞争关系，我们对于竞争关系估计是：（1）、在中短期内，因为市场供给量急剧增加，勉强平衡供求关系链被打破，竞争对手长久愤懑可能爆发，从而引发对市场需求用户源恶意抢夺得行为，恶性竞争出现概率较大；（2)、在中长久内，因为竞争对手和竞争关系趋向冷静，同时我方运行模式和品牌资源不停成熟展现，良性关系出现机率较大。总体来看，竞争本身不是短暂而是连续存在。综合权衡，为了便于本企业项目在当地市场顺利导入和稳定发展，提议在双方策划机构沟通下，以期达成良性竞争关系创建和连续，同时本企业在项目定位上应做好产品差异化战略和具体有效推广策略。本案首期定位要以“价廉质优”为关键，首先占据一定市场份额和相当大市场影响力，再从后续开发期间逐步回升价格，以适应有可能出现多种竞争局面，在全程开发和销售过程中，强调和突出好性价比是本企业策划本案标准。5、可能竞争性物业分析：锦绣XX（参见市场调查汇报）中城雅居（参见市场调查汇报）本年度立即开发单位自建房(调查不足)（二）、市场细分缺口分析：1、竞争形态分析：现在在受房地产市场发展水平、市场供求现实状况和城市计划格局影响，市场竞争表现相对集中，另一个方面市场供给产品种类相对单一等原因也在加大着竞争程度，这种竞争突出表现在多层项目对有限用户源抢夺上。除此之外当地单位严重单位自建房现实状况也为本案后期用户分流埋下了可能。2、产品缺口：现在市场产品缺口关键是两个方面:A、经济适用房：城区内较多破旧平房仍是居住形态主流，这些人有相当一部分是居住情况亟待改善却又无力购置商品房那一部分，她们对面积需求比较复杂，但经济支付能力大全部相对较差，对产品综合素质要求也不是很高，大多数人购房出发点实际上还是为了满足居住基础需求，并不能上升到房地产开发概念中“改善居住条件”。B、高尚生活小区：社会各领域内部分有闲、有钱阶层和部分含有一定社会地位人士，在一定经济基础支撑下，受外界多个原因影响含有了改善居住条件欲望，这一部分人现在大全部拥有相对很好居所，但更渴望拥有能够彰显个人身份、愈加安逸、舒适生活环境；这些人对居住空间大小、居室功效分区、环境配套、地理区位甚至风水等要求相对较高，同时通常全部有足够经济支付能力或是支付潜力。 需要尤其指出是：受整体经济收入水平影响，高端市场或是中高端市场需求量受到限制，且因为XX和更高级城市之间短距离性，使得这一部分用户群体在选择产品时有了更宽广空间，所以在对项目真实档次设定和发展周期上，应该注意对此项横向考虑。以上所述亦即本企业对本案项目定位上出发点。三、项目发展定位：（一）、发展约定位：1、发展商形象定位：经过本项目标导入和推向市场塑造开发商资金雄厚、老实守信、理念超前、管理科学、开发规范形象，并深入奠定开发单位在XX市场房地产领跑者地位 2、发展商经营理念：因为本案占地及开发体量相对庞大，市场竞争尖锐，且在有可能迎来当地市场第一次行业整合，故要求开发商必需在具体开发过程中采取科学管理方法，在本案实际操作过程中整合全部资源，协商合作，群策群力，以实现本案有效销售，发明出最大效益，并赢得此次整合胜利。（二）、市场定位：项目所在处地理位置及周围环境绝对影响项目标整体定位，我们从影响消费者购置商品房四个关键原因（位置、价格、质素、售后服务）入手，来确立本案市场定位，项目所在地地理位置、升值空间及项目所处区域环境、整体交通、发展计划等情况，已经决定了其高级次售价。结合项目基础确定整体计划设计，我们提议项目应该定位在：本区域最大中高或高级亲水小区-XX县“新人居生活 经典之作（三）、项目定位：1、项目形象定位：和项目定位相对应，既然是新型人居生活经典之作，XX县最大中高级次或高级亲水小区，其在项目形象定位和宣传推广上必需强调和突出以下几点：（1）、突出本案在新城市计划中中心位置同时，强调独有观景效果，即XX广场绿地和曹植公园水景；兼之项目本身计划有突出中央景观和小区内部绿化、环围水景和景观小品等构筑成景观系统，可谓是XX县未来城市中心绝版亲水豪宅，这是其它项目不可比拟优势，也是本项目最大卖点之一。（2）、强调项目标整体计划及项目质素：项目总体计划从立面到平面设计、到各项功效内部配套，全部应该十分完善并由著名计划和设计企业完成；施工单位也应该由XX县最优异建筑施工工程企业承接施工；再加上本企业作为代理企业及增加优异物业管理企业咨询支持，相信楼花阶段已能给用户一定信心。（3）、反应项目对高科技利用及高智能化管理水平：我们提议在物业管理上经可能大范围内采取电脑联网式网络管理服务，这将为项目发明出更多卖点并迎合各阶层目标用户群体多个需求。（4）、项目导入市场应以高级小区形象推出：小区相对于小区要大且完善很多，项目以小区推出，从直观上已经让用户感觉到项目在各项生活配套设施上完善，同时亦使项目跳出现阶段定位局限，上升一个档次，拉出很强气势，更有利于树立项目标品牌。（5）项目既然定位为高级或中高级次，必需渲染出尊贵典雅，气度非凡王者气派：（6）、既然是新型居住小区必需重视对小区人文气氛和教育融合，提倡健康、向上、友好小区文化：（7）、小区完善物业服务内容：导入酒店式物业管理模式，依据用户群体不一样要求和消费能力设置多个物业管理服务方法及内容。：2、首期价格定位：价格定位上标准采取低开高走方法，首期起价应维持在1300-1400之间，伴随销售深入和项目优势竞争力增强，依据不一样阶段和实际销售情况给予调整，争取确保实现项目整体均价达成1500元3、目标用户群体定位：因为本项目标市场定位，我们能够估计及判定目标用户群体将是含有一定社会地位、经济基础、高收入群体；全部是富裕阶层，且通常应该为二次置业者，年纪介乎36-50岁之间人士为绝大部分，另外还包含收入情况较高且稳定新消费理念提倡者和追随者，这些人正在租房或居住在单位公寓，其年纪结构通常在26-40岁之间。这些目标用户包含：（1）、成功私营企业主和个体经营业主（2）、当地支柱产业中高管理阶层（3）、当地支柱产业技术人员或业务骨干（4）、在当地含有多种灰色收入人员（5）、外资企业中高层管理人员（6）、当地金融、财税、土管等效益情况优越单位职员及管理层（7）、党政机关管理人员（8）、在外地创业XX及成功人士（9）、在当地投资外来成功人士 （10）、含有消费潜力重视生活质量上升阶层四、专题定位：（一）、推荐专题定位：名称：“友好新生活 幸福新人居”诠释：本企业结合对XX房地产市场现在住宅市场供给结构现实状况了解，发觉其所处档次和水平不高，其风格和功效仍落后于大家对于住宅物业了解程度，故导入了创建“以人为本”和睦新型人居小区，以填补现在市场高端或中高端消费领域空白，在XX仙建设一个最少内不会落后高尚居住区。诉求语：“品味尊贵经典，携手友好人居” ； “入主高尚小区，再塑镏金人生”口号：“以人为本，打造XX首个新贵生活圈”本案关键价值形成：专题关键价值两重性：1、能切切实实实现友好新型人居环境和社会关系产品2、有力借助当今建设友好社会主流思想这个载体进行营销推广和传输两条线有机结合起来，以软硬件有机相结合，为开发商和目标用户群体实现最大价值双赢。关键价值实现：新型居住小区从计划设计到建成过程中要想全程贯穿以人为本，技术支持和外部环境很关键，为实现这个目标，就技术成面来说，能够分为简单技术、常规技术和高新技术三个层次，尽管常规技术和常规材料仍然是现在中国整体房地产市场生态型住宅探索和实践主体，但高新技术却是肯定发展趋势，对于外部环境来说小区内环境绿化相同关键，归结到本项目来说外部绿化及生态已经含有，小区内绿化和景观设计就显得关键起来，所以在有效控制成本前提下，提议利用常规技术，经过建筑景观等各专业亲密配合，从计划设计层次上逐步实现生态环境角度“以人为本”。（二）、专题诠释：伴随社会发展文明进步，现代社会价值多元化倾向也给大家带来了极大冲击，大家对生活品质、身份地位、个性彰显表现等方面有了多层面要求，这不仅表现在对物质生活追求上，更表现在对居住环境和生活方法关注上。现代社会因为工业发展，造成大家居住生活环景恶化，工作和生活节奏加紧造成大家在心理上、上火上压力加剧，人际交往模式也在逐步发生改变，使得人和人之间关系越来越淡薄越来越疏远和错综复杂；大家在种种压力下心理和精神上维持着一个脆弱平衡，她们渴望一个良好生活习惯一个科学生活方法丰富业余爱充实生活，以一个良好心态坦然从容面对事业竞争、面对生活；针对本案具体情况,本企业为本案导入了创建新型人居小区概念。在此基础上，将环境、配套等融合起来，意在营造一个友好小区人文气氛,提倡一个健康 科学 主动向上文明生活，在为业主构筑融入优美生活环境、健康身心、和睦家庭、友善人际关系 宽广空间、深厚文化为一体小区生活，使我们目标用户在高端气氛栖居中达成友好温馨至臻境界，让她们对家温馨、生活美满感觉油然而生。（三）、项目专题支撑要素：1、文化：崇尚“以人为本”宗旨，针对现在亟待改善人际关系和社会热点问题，以营造健康友好人居环境是人类取得友好发展、社会整体进步最好路径。.经过我们对小区文化深入研究认为，在本案小区人文环境营造上得落脚点就是“以人为本”，本企业对本项目标策划力图经过小区文化活动，营造主动、上进、健康、乐观、豁达、友善人文气氛，建立一个新型有利于目标用户和小区和社会同时发展关系环境，从而使大家身心双方面得到良好陶冶和濡染，使人生活得更充实、美满和含有幸福感。（1）、小区业主联谊会（2）、小区广播站（能够在小区内评选多种称号，比如：（3）、小区票友及艺术团体（4）、小区运动会及运动团体 等等XX县居有着悠久历史文化和文化古迹，并有一系列特殊产品(比如阿胶）也积淀下厚重气氛，完全含有以文化和小区相融先天条件，我们相信在不停引导过程中专题深化是十分可行。2、生态：作为新型人居环境小区诉求关键之一，生态环境肯定是极为关键一点。不仅仅我们，在主宰产品消费理念带动下，越来越多人开始关注小区绿化，但真正意义上绿化率绝不仅仅是生活区域内一部分“领地”颜色上改变，她还必需含有三种功效：生态环境功效、休闲活动功效和景观文化功效。要实现人和自然、人和人之间能够友好发展、友好共生聚居群落，要求设计施工单位利用好现有资源；要求人主动降低污染、要求在计划标准上以人为本，在建造中尽可能采取科技产品，节省资源，最终达成舒适、健康、优美、高效目标。在本案生态设计上根据居民对环境要求要素拉进行构筑，提议做好以下几点考虑：亲绿空间：小区真正意义上绿化应该是为居民所用，而不是供人远观摆设品或是小区外包装，真正表现人和自然友好相处是，让大家最大程度地走进绿地，去亲近她、熟悉她、热爱她并真正拥有她。让大家，尤其是青少年，从小就亲近绿色、亲近动物，和自然和睦相处，在她们心灵深处培养纯真博大爱心，另外应给予绿色以文化品位和艺术风格，不要盲目追崇“ 风格” ，最持久绿化风格是自然风格，是永远充满生机活力使人百看不厌玩味无穷自然景象和自然情调，也是现在发达国家和地域居住者去追求园林艺术风格。亲地空间：很多研究表明居民患心理疾病关键原因是长久和地面脱离，首先应尽可能增加高层居民接触地面机会，发明多种适合各类人活动室外活动场所，吸引人到楼下去亲地，其次要营造部分高层居民能够领悟到“假地面”，发明多种形式屋顶花园，人造台地等。亲水空间：水是万物之灵，是生命之源；能够说人类历史就是一部人、水交融文化史，水文化是绿色文化关键分支，水空间则是绿空间关键组成部分。水给人感觉远远超出了视觉上得感悟，而是伴伴随光、色、声、味及无穷幻觉，能够激发人奔涌思潮、奇妙灵感和浓浓幽情，在亲水空间设计上，一定要挖掘出其深层文化内涵，亲水就是亲文化；其次，在亲水空间发明上要依据人行为心理出发，尽可能营造出部分大家能够安全舒适近水空间，尤其是针对不一样人营造不一样人群亲水活动（看、戏、听、闻）空间和场所。取之自然，优于自然；“虽为人为，宛如天成”是亲水空间发明真谛，标准是安全、近人尺度和长流不息。亲子空间：众所周知，居住小区中需要精心考虑就是儿童活动空间场地和设施，并形成良好养育、教育环境，这通常全部能做到，但真正意义上亲子空间却有更高要求，要想做到好，必需要研究孩子心理和行为，尽可能多设计部分有助其健康人格形成活动空间，同时依据现在实际生活中存在想象增设部分老少同乐活动空间和场所。亲和空间：也能够了解成为可交往空间，伴随房地产迅猛发展，住宅小区增多，楼房居住方法使得“围城”现象日益严重，大家被阻隔在单元住宅里，失去了很多和外界交往交流机会。即使其原因是对方面，但对于本案，在引入这个空间理念，以满足大家内心深处交往需要。（1）、为营造小区内居民参与各项小区事务风气和习惯，常常策划并举行有利于这种风气活动：如业主联谊会、义务劳动、环境保护卫生活动、敬老爱幼活动、小区互助活动建立促进居民主动参与组织和制度（2）、发明有利于大家交往场所和空间，构筑起充满人间乐趣和天伦之乐亲和空间。 3、配套：小区配套是发展商和业主、业主和产品直接对话特殊载体，以人为本新型人居思想要想得以实现，必需归结到具体环境配套设施、景观设施、物管配套、服务配套、教育配套、运动配套等共同组建起来网络系统中。运动设施配套、环组团晨径、健康步道、网球场、篮球场、中心水景、公共配套、亲子休闲运动场、绿化隔离带、绿化停车场、会所、幼稚园、学校、图书阅览、景观配套、别墅水景带、景观大道等。五、本案关键竞争力体系建立：针对锦绣XX市场竞争策略：锦绣XX是本企业项目最关键和最直接竞争对手，该项目发展商是近几年来快速发展起来品牌，在XX房地产市场场发展过程中，和本案开发商开发业绩等方面相比一直稍逊一筹，故也就一直在明争暗斗，加之此两项目所处位置很靠近，短兵相接在所难免。所以面对锦绣XX先入为主，我们必需采取主动攻势。在市场竞争策略方面我们能够营造以下优势壁垒：1、从品牌辐射扩张势态来看，锦绣XX整体进展情况并不理想，其开盘实际选择也存在较大失误，平白浪费掉一次旺销机会，正处于低落阶段，而本企业项目尚处于筹备状态，完全有机会有时间做好相关设计，而且在吸收其经验教训，从容选择入市时机，主动掌握好个销售周期，此为优势壁垒之一。伴随辐射次数增多和辐射距离渐远，辐射力度越来越小，锦绣XX品牌疲态将愈发显著之时，恰是本企业项目标扩张之势将达成极致健之日，且本企业中城项目其侧，等候“落水”之机给予痛击，此时推出本案，称其“呼之欲出”恰如其分。2、从营造品牌差异化来看，本案远远强过锦绣XX，此为优势壁垒第二点，锦绣XX宣传并没有新意，产品设计上和现在市场上供给品并无她大差异，而本企业项目“新人居生活方法”专题前提下，注入了新因子，因为理念常新，故股品牌生命力和竞争力才能长久。3.即使现在本案周围市政生活配套相对较差，但伴随城市化进程逐步深入，会有很大改观，同时在相当长一段时间内，本案所处区域和自然环境全部是众望所归，而本企业项目恰恰处于该中心位置上，和锦绣XX相比更轻易吸引高层及中等消费群体。针对进中城雅居相关策略调整。同一开发单位，相对于锦绣XX短兵相接和本案项目标客源竞争将会表现得愈加平和、理性和持久，它是甲方长久以来品牌积累后即薄发，操作不温不火较含有市场耐力，本案则是以爆发力见长楼盘，表现为冲劲大而且迅捷，因为两个项目品牌个性和作战方法不一样迥异，两方竞争更为理性。对其应在合适调整前提下实现和本案双赢。综合上述，本案核形竞争力建立基源于以下两个方面：1.品牌差异化竞争策略“新人居生活”为专题高级生活小区和由此带来愉悦、高贵理想人生，全部是锦绣XX等级竞争对手所不含有，而是本企业项目所独有，可用作最住要市场卖点迎击竞争对手，差异化战略就是“她人没有我独有”2、“产品同质化+差异化”竞争战略大家笼统认为产品同质化是楼盘大忌，其实是天大误解，实际上在楼盘竞争中，同质化不仅是可能，更是必需，就如同标新立异是美，但美也有部分共有原因，所以美是同质化和差异化结合体，楼市之间竞争无非就是展示各自楼盘美，楼盘美也是同质化和差异化综合体，在同质化基础上发明出差异化，在差异化同时保持同质化，从而达成对手拥有全部优点我全部有，对手没有我独含有，换个说法就是同质化是要求动作，差异化是高难度动作，中城雅居优势在于价格、用户市场定位。这方面我们全部能够利用不一样程度同质化或给予填补，本企业项目位置、环境假如能成功地实现同质化竞争策略肯定能够截流一大批客源。针对现在较多单位自建房情况策略调整：我认为同质化是针对当地市场最好策略，它策略性作用是形成本企业竞争力体系关键，标准和宗旨就是人无我有些人有我优，具体提炼和分析思绪就是：1、 找出本欲取市场最含有竞争力代表楼盘2、 分别提炼出这些楼盘最新市场亮点3、 把这些亮点进行浓缩4、 让这些亮点成为本企业项目标内容甚至做得愈加好同时必需确保就是产品差异化强化和增强。在实现同质化同时完成差异化。第三部分：产品策略分析： 一、本案分期发展策略：（一）、分期发展策略导入依据：1、本案地处于XX现在城区西北部，项目南临宽广XX广场，西倚曹植公园和人工湖，自然环境极其优越，且该区域是XX新城市计划发展关键，项目所在地在当地人心中认知度和认可度相对很好，项目地域在地段位置上稀缺性、绝版性、项目本身环境优美和交通便捷程度和社会总体评价上决定了市场价格和市场定位高级肯定性；2、XX县整体经济水平相对教低，对于高级物业需求强度和需求量在短期内显著不足，销售压力过大，尤其是在现在市场供给量在不停上冲，结合本案项目开发总体量情况假如一次性全方面推向市场，势必会引发局部市场混乱，而且在市场需求绝对不足情况下贸然推盘势必给本案在当地造成不利影响，不利于项目形象深化及附加利润空间增加。3、除以上所叙述，本案即使在环境上、交通上等占据较大优势，但所在区域现在市政配套情况跟进不足，对于住宅性物业而言，市政配套配置情况在一定程度上极大影响着项目标实际销售，假如以分期开发方法进行市场推广，其实也是在等候市政大环境过程，伴随本案不停深入进行，市政配套设施逐步完善，必将会本案后期升值发明出条件。故本企业提议为规避风险，并确保在实际操作过程中逐步实现利润最大化标准，对本案采取分批开发，分期推广方针，努力争取再一个完整素求专题引导和塑造下，针对不一样阶段采取不一样策略和市场投放量，努力争取每期均实现销售火暴局面，从而完成项目标和开发商形象深化及提升。（二）、分期发展计划：依据对XX市场历年来市场区划量分析我们知道，当地市场每十二个月有效需求维持在10-12万左右，依据现在市场总体供给量综合权衡，本企业提议采取4-6年时间分三期对项目进行区划操作。初步估计第一期滚动开发推出3-4万平方米左右；首期销售估计历时1年，第二年我方能够凭借前期积累和市场竞争对方衰退估计推出二期 量为5-6万平方米，估计本期需要1.5年左右，等到二期去化到一定程度时，市场环境已基础为我所占据，此时一举将全部剩下量全部推向市场，大约量为7-8万平方米,初步估计是两年到两年半时间，完成对该案操作。（三）、分期发展策略方针：方案1：从北部开起分析：北部是整个项目地块中景观度较差单位，为了填补这种缺憾实现效益最大化，只要采取小高层建筑形态，就能够将劣势转化为优势，而实际上近期小高层开发可行性不十分看好，市场还需要一定时间引导，所以方案不可行；方案2、从东部开起分析：东部和北部在整个项目中地位基础相同，仅有优势在于其南部为更靠近XX广场，此项目即使在入世价格上能和我们既定价格策略相互吻合，而且伴随项目标后续开发西部价格升值空间愈加好，但通关项目定位和发展，不利于项目高级次形象专题塑造和深化，同时优势单位待建会使更多目标库户群体持币待购处于观望状态，不能再项现在期形成足够火爆局面从而影响项目标形象、销售进度和附加价值攀升，故此方案也不可行：方案3、从西南部开启分析：毫无争议该部位是整个项目用地中最优势单位，对于先期塑造项目形象深化专题全部是符合，根据现在房地产市场分布状态，低开高走价格策略一旦投入实施也应该能够预见火爆状态，只是那这么优异地段以较低价格出售实在是浪费资源，同时和项目最高级次嘴硬最高价格隐性价格策略也不相融合，而且东部价格攀升程度尚是未知，很大程度上取决于项现在期运行情况，故本方案应该说值得商榷；综合上述：分期发展策略标准和方针在于既不能先从绝对优势位置开起也不能从绝对劣势单位开启。因为北部在确定建设小高层前提下，小高层本身已将北部景观劣势区划，可将其临时剥离，坐等其适宜入市时机，在此基础上本企业提出根据由南向北计划开发提议，同期开发区域内中可将东西部开发量投入合适百分比给予调整兼顾。既能塑造项目整体形象又能在项目本身中形成产品对比相互促进，以实现项目标最大效益。根据这个方案在第一期投入开发区域内能够将西部景观度次最好位置部分单位和东部最差单位拿出来同期进行销，能够话可将形成团购单位尽可能得在东部先期导入 。因为同期投入开发可能跨越组团分布中两种建筑形态。故推向价格实际上是两个：一个是次最高价位一个是现在市场相对适应价格分析：1、就整个项目整体来说，以相对较低价格先期向市场投放，甚至包含西部通常景观区域，意在瞬间引暴市场，以有限市场投放量引发社会全方面关注，以填补开盘相对其它项目少晚劣势；2、借助众人对西部片区较高评价快速形成旺市，在逐步深入建设过程中，使得小区人气气氛逐步凝聚壮大，避免了人为劣势单位出现。这么使得项目不仅不存在较低市场售价，也为后期项目品牌上升到一定高度后将售价拔高动力源。3、因为现在对于小高层评价整体上来看不是十分乐观，在当地市场还需要一定引导；采取分期发展方法，首先能够将多层和别墅区域同期开工，借助多层销售形成人气，利用别墅拉生项目品质和档次，在投入运作同时保持整体化，立即渲染小高层理念，经过前两期工程推广期进行反复强化，让用户群体在潜意思里接收并认可，为后期操作形成水到渠成效果。这么在确保全盘操作稳定前提下便于实现整体利润最大化。在对别墅和多层同期销售操作上提议能够做得更灵活部分，比如，在确保统一外立面效果、统一色彩、统一完工、统一装修时间等统一管理前提下自行选择施工单位建设，由我方负责提供配、负责办证销售方法。（四）、本案总平面布局关键点提议：1、主轴线提议：第二、景观轴线中心轴线提议：穿过中心轴线她是进入各个组团、各个步径和中央景观必经通道，因为景观轴线在小区园林景观计划中起到了灵魂作用，本企业提议把景观轴线建成较为宽大林荫大道，在道路两旁种植高大、常绿、有香味或是名贵树木，再配以形状各异花坛，种植部分形状漂亮色草鲜艳夺目标植物，和环境污染知识性植物如：苏铁、柳树、矮牵牛、杜鹃、鸢尾、扶桑、大丽花、报春花、蔷薇、一串红等。另外在两旁设置适量雕塑 、休闲座椅、石凳。可考虑在大道中间设置风雨连廊，材料为绿色透光玻璃，。但考虑到后期工作量和对整体美观影响不做过苛要求（待议）。因项目开发周期较长占地面积较大且为分期开发，提议购置花草及树种，在后期咏地上设置苗圃进行配置，首先能够降低成本，另外进过一段时间成后苗木基础适应该地气候成活率等好。同时在社会上表明了我死重视绿化决心，为后期奠定了可信度。第三、中央景观本案景观轴线关键有两条，景观主轴线为南部主入口正正确中行通道，因为本中心轴线不一定是贯穿正中，故对于中央景观建设提议正对西侧入口，其中央景观设施提议利用地势坐半地上设置，构筑3-5步台阶和南北 、东西景观主轴线连通。半地下空间设计为集中停车场，实施划卡进出，并将物业管理办公地点和中央水景泵房系统集中纳入，如此一来既充足利用了隶属设施，又节省了地面以上建筑面积。该中央景观可作圆形或椭圆形处理，进入半地下车库分别设置一个进口和一个出口，沿此半地上建筑四围可考虑设置四个便民店，分别以台阶和停车场进出口隔开。在上部中央提议作音乐喷泉或是标志性轻型雕塑，也能够在正对西部车流入口沿中央景观外延做跌落式流瀑。该景观水可借助高位差流入别墅群围绕水景带。需要特殊说明是，中央景观第二种位置设置提议，可考虑设置在南北主景观大道靠北部位，这种方案好处于于将景观重心向景观度劣势单位偏移，填补了东北部为景观度不足缺憾，但中央景观意义似乎又会产生歧义，不利于整体形象深化塑造，故提议优先选择通常景观重心向东北部廉价方法给予填补。2、本案首期方位选择：依据分期发展策略方针，首期方位应该为项目地块南部版快。二、产品设计策略：（一）、专题概念在总体计划中表现：专题概念在总体计划中表现是多方面，从总体建筑风格；色彩；景观部署、配套设施、户型设计、智能化配套、和物业管理服务各个方面，四处表现了目标用户群体尊贵身份地位和在本案立即享受到全方面悉心得服务，同时各个部分及细节上人性化设计和在小区人文气氛营造上均表现出了“以人为本”新兴人居文化。（二）、总体计划提议及组团划分：对本案平面计划提议：本案平面计划能够由西向东和由南向北方向着手南北向1对于苯胺底宽来说含有南眺广场大绿地景观优势，故提议就南北向建筑单体在部署上作两线划分，即分为一线亲绿景区和二线观绿景区。南北向平面部署是从建筑单体层数上来把握，从南北向将整个地块分为两线区，一线区在南面既可眺望青绿旷阔XX广场，又因靠近外部大道，其周围商业圈立即形成，为本项目标后期发展和业主生活提供了极大方便，在景观拥有方面比二线更含有亲绿空间优势，古城一线亲景区域；一线区所部署建筑单体层数一定要有所控制不应该多于六层，以凸显清静休闲翠逸生态生活。同时这也是考虑到项目用地范围内观景度差异，建筑单体建设过程中应该利用地势，层数顺着前后连续逐步抬升，形成次序渐升观景布局2二线区在地块北半部，比一线区更含有观景便利条件，登高远眺广场是二线区优势，故而相差甚微，观景区域二线区建筑单体应考虑作小高层，可考虑12-15层程度，我们提议二线区小高层架空，引入绿化带，一来能够提升绿化率，并可优先去化小高层底层销售阻力；二来可着力强调此线区作为区域登高远眺优势东西向本案地势就东西来说东边比西部稍高但这种情况并不显著，施工时可轻易填平可视为平坦，在东西向操作上提议建设为三个区，即为西片区、中心偏区和东片区。东西向上分区关键是从园林绿化地上来把握，使其做到能够观广场单元，在观广场同时又享受小区内绿化园林景观，小部分景观位置不佳单元可关键享受小区园林绿化及水景，做到户户有景、有卖点。地块最北面线区为小高层，底层能够架空或是建设成群房作为营业和对面北关村沿街形成双面营业格局，中心区错落部署点式别墅群，在别墅二楼西南部主客厅位置设置转角窗及客厅大面积落地门窗观景台，以作为“楼王”来推广销售。因为本案地理位置和周围景观稀有性，故不提议在西部次序建设小高层，通常设置为最靠北面一字排开。总体计划要求环境、景观、道路、和建筑单体错落有致，对于多层1层可将其前部围城小院给予赠予，但为了确保整体效果通常提议以半人高木栅栏给予围合。对于小高层提议方案为：1、1 2量层架空作为绿地延伸处理其去花难度问题，2、将1 2两层作成复式并围合前部小院。在对小区组团划分上提议可依据建筑形态分布给予调整，各组团之间利用景观绿化等进行隐性分割，同时利用各级道路相互融通服从整体，各组团因建筑形态和具体目标用户群体不一样可存在并保留不一样特色，但整体上必需保持大格局大风格统一协调。在对组团区域划分，别墅必需设置在景观大道以西部分中间部位，所不一样方案实际上就是上多层和高层设置位置不一样。本企业提议：第一个方案：高层靠在项目北侧一字排开：好处是既可最大程度提升了容积率又.给景观设计提供了充足空间；不利之处于于高层布局方法过于呆板，失去了高层建筑韵律美感；第二种方案：将其中一栋小高层放在西南角上，好处是北侧空间增大为高层布局调整提供了条件，同时西南部高层能够用来做项目标形象标志建筑，不利之处于于空间上浪费不利于容积率最大提升。 在项目南北西三个方位根据计划应配置营业房设施，提议对该区域营业房建设等标正确保应符合该区域业态分布，尊重广场等人流性质概况，通常情况下东西路为茶楼、美食（有一定档次和特色）等，另外一个处理方法就是利用沿街营业导入银行、医疗机构、通讯服务、家电维修等，尤其需要考虑在本区域内设置导入一个规模合适生活超市或卖场。这么现有效去化了营业房总量还能够作为本案一个卖点，同时又可有效处理小区配套单薄问题。（三）、交通道路计划提议：小区计划设计应既充足尊崇现在市场流行小区计划趋势及特点，还必需能够确保在贯穿项目专题定位上友好和自然流露。因为本案占地面积较大，应该分期进行开发，故必需做好道路计划，并为分期工程建设、景观设计、首期生活区居住区域留好交通道路人车分流和安防围合管理等。项目标多种道路分级及对停车位引入绿化并关键加以修饰，务必使其成为小区一个景观造型存在。步道和晨径、水景带、景观大道等共同构组成小区主脉络，人行道由景观大道连同小区各级道路组成，它们融合小区内部点式景观及围绕型绿化、水景带各具特色独立存在着，同时又十分紧密地结合在一起，环环相扣。小区出入口设置为南北西各一个。西部为车道进口，南北门相对直通为小区景观大道，主入口设置在南部基础中间位置，其色调及造型应配合苯胺专题，采取现代动感明快风格，选择高级建材建造，把主入口设