©2010-2026 宁波自信网络信息技术有限公司 版权所有
客服电话：0574-28810668 投诉电话：18658249818
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490
关注我们 ：
1、目 录 第一部分 咨询评定汇报书使用说明及使用范围 3 第二部分 一、委托方及项目方介绍 5 1.1 委托方概况 5 1.2 项目介绍 7 二、咨询评定目标 10 三、咨询评定范围和对象 11 四、咨询评定基准日 13 五、咨询评定标准 13 六、咨询评定汇报依据 14 七、咨询评定方法 16 八、咨询评定过程 17 8.1资产清查范围 17 8.2.资产清理方法和结果 17 8.3《大秦文化街》项目分析 20 8.4收益评定法咨询评定假设条件 44 8.5收益估计 45 8.6投资项目标不确定性分析 54 九、咨询评定结果 56
2、 十、尤其事项说明 57 十一、咨询评定基准日以后重大事项 60 十二、咨询评定汇报法律效力 60 十三、汇报书提交日期 61 备查文件清单 62 陕西百事通企业投资（集团） 《大秦文化街》项目 未来收益现值咨询评定汇报 咨询评定汇报书使用说明及使用范围 一． 咨询评定汇报书使用说明 1. 本汇报是在独立、客观、公正、科学标准下做出，我企业及参与评析人员和委托方之间无任何特殊利害关系，工作人员在评析过程中遵照执业规范，进行了公正评析。 2. 本汇报不对评析对象提供相关部门决议和批复、营业执照
3、权证、会计凭证等其它相关评定所需资料本身正当性、完整性、真实性负责。 3. 对评析对象存在影响评析判定瑕疵事项，在委托方未作特殊说明而评析人员依据专业经验通常不能得悉及无法搜集资料情况下，我机构及评析人员不负担相关责任。 4. 本汇报仅服务于本评析目标，不对其它用途负责。 5. 本汇报全部内容仅对委托方负责。 6. 本汇报全部内容是我企业作为专业投资风险顾问机构提出仅供参考咨询判定，对项目投资可能风险及不确定原因较多，所以汇报不应该作为投资方唯一决议意见，提请委托方注意。 7. 本汇报咨询评定基准日为10月8日。本汇报书使用期为二年，即从10月8日（咨询评定基准日）至10月8日。
4、 二． 咨询评定汇报书使用范围 1. 本汇报仅供委托方为此次咨询评定目标使用。未经委托方许可，不得向委托方和行业主管审查部门以外单位和个人提供。汇报全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体。评析机构不得随意向她人提供或公开。 2. 本汇报仅提供给委托方使用，任何单位或个人未经本企业书面授权，私自使用本汇报均组成对本企业侵权，由此引发一切后果均由侵权方负担。 陕西正和房地产评定有限责任企业(以下简称我企业、本企业)接收陕西百事通企业投资（集团）（以下简称委托方、该企业）委托，依据国家相关要求，本着客观、公正、科学标准和公认方法，组织专业
5、评析人员，对该企业《大秦文化街》项目（以下简称项目、该项目）未来收益现值进行了咨询评定。我企业根据必需程序，实施了现场调查和勘察，同时作了必需取证、论证和计算。我企业现在向委托方提出以下意见。下述意见仅服务于此次咨询评定目标，不应单独作为该项目实施投资唯一意见或提议。 一、委托方及项目介绍 1.1 委托方概况 委托方名称： 陕西百事通企业投资（集团） 委托方住所： 西安市西华门凯爱大厦B座9楼9—1号 法定代表人： 王勇 注册资本： 玖仟玖佰玖拾伍万圆整 企业类型： 有限责任企业 经营范围： 房地产开发；信息技术、生物制药、能源基础建设、
6、智能建筑、网络科技、通信工程、文化传输、体育娱乐。 注册号： 3 1.1.1项目发展背景 根据中央指示精神和陕西省委、省政府“围绕大旅游、服务大旅游、开发大旅游”战略思想，《大秦文化街》项目依靠“世界第八大奇迹”，在“保护文物资源、改善旅游环境、发展旅游事业”基础上进行开发建设，建成以后将改善秦兵马俑博物馆馆前服务区和秦陵博物院东大门旅游环境，愈加好地保护世界文化遗产。 《大秦文化街》是秦兵马俑博物馆馆前改造服务区唯一文化旅游商业项目，是经国务院发改委同意立项《秦皇陵遗址公园和秦陵博物院》总体计划中关键组成部分，也是陕西省相关秦兵马俑博物馆整体环境改造关键项目之一。秦皇陵遗
7、址公园顺应世界旅游发展时势要求应时而起。《大秦文化街》作为其中唯一文化旅游商业项目一经问世，立即成为中国文化旅游产业热点，吸引了广大中外旅游者、投资者关注眼光。 1961年秦始皇陵被国务院审定为全国关键文物保护单位。 1974年秦兵马俑被发觉，被誉为“世界第八大奇迹”。 1987年秦兵马俑被联合国教科文组织列入《世界文化遗产名目》。 1979年秦兵马俑博物馆开馆迎宾。 截至现在，秦兵马俑博物馆已接待中外游客7000万人次，其中包含一百多位国家元首及政要，现每十二个月有300余万人次客流接待量，其中境内游客220万余人次，境外游客80万余人次。伴随西安及临潼区旅游环境和陕西省“扬秦兴唐
8、发展旅游事业战略实施，秦兵马俑每十二个月接待游客数量正以每十二个月15%速度递增。 秦兵马俑博物馆开放发展﹐使得馆前逐步形成一定规模旅游商业服务区﹐但因为缺乏整体计划﹐所以凌乱分散﹐功效不全﹐直接影响游客逗留时间和消费水平。展现在中外游客面前是提篮叫卖、强买强卖商业服务环境，旅游工艺品质低价廉，不能给中外游客提供一个公平、公正、舒适购物环境。 秦兵马俑周围旅游环境脏、低、乱、差，不仅不能有效保护世界文化遗产，而且给中外游客留下很遗憾印象，和兵马俑作为“世界第八大奇迹”地位极不相当，不仅破坏了大家参观兴致，使游客不敢花钱、不愿意花钱或不想多花钱，也为西安旅游、陕西旅游乃至中国旅游抹黑。秦兵
9、马俑博物馆周围环境开发建设一直受到历届党和国家领导人和陕西省委、省政府高度关注。 1998年12月，陕西省省委、省政府从弘扬民族文化，保护历史文物，促进陕西经济发展、社会进步大局出发，作出了《深化旅游体制改革，加紧旅游产业发展决定》，将秦始皇兵马俑博物馆纳入秦始皇陵遗址总体保护和发展战略之中，为项目标提出奠定了基础，发明了条件。 秦兵马俑博物馆周围环境开发建设一直受到历届党和国家领导人高度关注。 1993年、1999年，前国家主席江泽民两次亲临秦兵马俑博物馆参观考察。 1995年，国家主席胡锦涛参观考察秦兵马俑博物馆，对兵马俑馆开发建设及保护利用给关键指示。 1999年8月﹐国务院总
10、理朱镕基在视察时﹐做出净化秦始皇陵园环境﹐保护文物遗址提议，并提出建设“秦始皇帝陵博物院”战略构想，为兵马俑博物馆发展指明方向。 ，秦兵马俑博物馆馆前低级无序经营活动蔓延受到了联合国教科文组织及国际文物保护组织关注，对秦兵马俑博物馆周围环境提出限期整改要求。 12月，李岚清副总理提出了建立“秦始皇陵遗址公园”计划构想，做出秦始皇陵遗址进行整体计划关键指示。 1月，陕西省人民政府向国家发展和改革计划委员会上报《秦始皇陵遗址公园和秦始皇帝陵博物院项目提议书》，陕西省人民政府所以决定征地2902亩﹐建设《秦皇陵遗址公园和秦始皇陵博物院》﹐并报国家发展和改革计划委员会。 3月，西安市临潼区政府
11、和秦始皇兵马俑博物馆委托西安建筑科技大学编制完成了《秦始皇兵马俑博物馆门前区环境建设计划方案》，并由陕西省文物局于4月上报陕西省发展计划委员会.[陕文物字[]43号《相关秦始皇兵马俑博物馆馆前环境建设项目提议书汇报》]和[陕文物字[]42号《相关秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区项目提议书汇报》] 5月，《秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区建设项目提议书》经过了省计委审批。[陕计社会[]437号《相关秦始皇兵马俑博物馆馆前环境建设项目提议书批复》]和[陕计社会[]438号《相关秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区项目提议书批复》] 6月初，省国土资源厅回复项目用地许可征用，项目可行性研究是在以上工作基础上进行
12、 8月，国务院、国家发展和改革计划委员会正式同意了陕西省人民政府相关《秦始皇陵遗址公园和秦始皇帝陵博物院项目提议书》。[计社会[]906号《国家计委相关审批秦始皇帝陵遗址公园项目提议书请示》] 4月，国务院发改委同意建设《秦皇陵遗址公园和秦始皇帝陵博物院》项目计划书。[计社会[]1179号文件[印发国家计划委员会相关审批秦始皇陵遗址公园项目提议书请示通知] 秦兵马俑国博物馆馆前服务区共分为：A、B、C三个区,建设用地296亩,包含以《大秦文化街》为关键主体商业旅游服务区（B区），关键用于建设旅游停车场、旅游纪念品市场、餐饮服务和关中民风民俗文化展示等内容；环境建设用地（A区）393亩，
13、关键用于秦兵马俑博物馆馆前净化、绿化、美化旅游环境，现在已基础完成；群众安置区（C区）即秦俑民俗文化旅游村，建设用地116.8亩，关键结合馆前被拆迁180户群众安置建设一个含有浓郁关中民俗风情文化旅游村，立即于开业。《大秦文化街》是秦兵马俑博物馆馆前改造区唯一旅游商业区，含有独家开发、建设、经营管理权，是经过国务院同意立项秦皇陵遗址公园和秦陵博物院总体计划中关键组成部分。 8月临潼区决定以拍卖方法出让秦始皇兵马俑博物馆馆前大型商业服务区（B区）。[临政发[]55号文件《西安市临潼区人民政府相关对秦兵马俑博物馆馆前服务区项目建设和经营权实施拍卖决定》] 9月19日，陕西百事通企业（投资）集团
14、经过市场公开竞买方法取得秦始皇兵马俑博物馆馆前商业服务区B区（《大秦文化街》）150亩土地40年独家开发权，被誉为中国旅游商业领域一匹黑马。[()西证经字第26940号]和[9月19日西安国衡拍卖行拍卖成交确定书] 1.1.2项目发展目标 《大秦文化街》是文化和商业相结合一个产物,总占地面积10万平方米，南北长455米，东西宽220米，处于旅游服务区中心，是整个馆前服务区黄金地段,是专为秦兵马俑博物馆设置旅游商业配套服务区，能够形成独立国际旅游商业区，在这里能够满足游客“吃、住、行、游、购、娱”等全部需求。项目总建筑面积6万平方米，绿化率35％,计划建设成为集文化购物、特色餐饮、体验消费
15、三个功效轴心为一体多元化国际旅游体验之城。 1.1.3委托企业介绍 陕西百事通企业投资（集团）是以信息产业、高新技术、房地产开发和基础能源建设投资为主体多元化集团企业，涉足信息技术、生物制药、能源基础建设、智能建筑、网络科技、通信工程、文化传输、体育娱乐、房地产开发等多项领域。集团下属陕西通源天然气、陕西网际科技开发、杨凌科森生物医药有限责任企业、陕西天地飞豹科技等十多家全资和控股企业。 企业宗旨是开发、利用、保护世界文化和自然遗产，为缔造友好社会和人类福祉做出贡献。 企业经营理念是面向世界和未来，利用秦兵马俑博物馆世界级旅游文化资源，塑造符合二十一世纪旅游消费需求旅游文化产业链，成功
16、打造“华夏旅游产业第一品牌”。 以“经营为关键”整合社会资源，集合世界级专业开发团体，采取优异商业运作模式和现代管理手段，从旅游景区特征入手，改变现在秦兵马俑博物馆资源巨人、产业矮人、环境配套落后面貌。在保护世界文化遗产基础上，深度挖掘以“周秦文化为关键”中国历史文化，建设含有文化体验、饮食购物、休闲娱乐、酒店住宿、健体康疗、参观学习等多功效、复合式、体验型、一站式国际化旅游广场，发明和秦兵马俑相媲美世界级商业平台和财富价值，取得社会价值和经济价值高度完美统一。 企业自成立以来，主营业务、股权、注册资本等企业基础情况未发生变动。 截止评定咨询基准日，陕西百事通企业投资（集团）资产总额
17、为人民币9522.03万元，负债总额为50.59万元，企业全部者权益为9471.43万元。 1.2 项目合作团体 据委托方提供资料，该项目基础情况以下： 项目名称：陕西秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区项目 项目单位：陕西百事通企业投资（集团） 项目总体计划顾问：美国科特勒营销集团(Kotler Marketing Group) 项目地点：秦始皇兵马俑博物馆前商业服务区 项目用地：已部分取得土地使用权 项目规模：总建筑面积65940.8平方米 项目周期： 建设期：1年 计算期： 项目总投资：45765万元人民币 1.3 项现在期进度介绍 据陕西百事通企业投资（集团
18、提供资料显示： 4月，国家发展计划委员会正式同意了本项目提议书。 8月，临潼区以拍卖方法出让秦始皇兵马俑博物馆前商业服务区(B区)。 9月19日，陕西百事通集团经过竞买方法取得本项目用地。 二、咨询评定目标 陕西百事通企业投资（集团）为《大秦文化街》项目而寻求合作对象，依据委托方要求，本企业对该企业现有资产及负债情况进行清理，并对该项目标未来收益现值提供非鉴证性咨询及参考意见。 三、咨询评定范围和对象 依据咨询评定目标，列入咨询评定范围是陕西百事通企业投资（集团）截止基准日资产情况及《大秦文化街》项目标未来收益现值。 3.1 陕西百事通企业投资（集团）现有资产
19、情况 依据该企业提供资料，本企业评定人员对该企业截止6月底净资产进行财务审核和资产清理。依据项目委托方提供6月资产负债表，陕西百事通企业投资（集团）6月资产及财务情况以下- n 资产情况 基准日该企业资产负债表 制表单位：陕西百事通企业投资（集团） 6月30日 单位：元 资产 行次 期末数 负债及全部者权益 行次 期末数 流动资产 流动负债： 货币资金 2,931,980.31 短期借款 短期资金 应付票据 应收票据 应付账款 107,900.00 应收账款
20、 预收账款 减：坏账准备 其它应付款 269,929.10 应收账款净额 应付工资 预付账款 24,900,755.00 应付福利费 128,116.13 其它应收账款 164,950.00 未交税金 存货 66,715,124.72 未付利润 待摊费用 85,000.00 其它未交款 待处理财产损失净额 预提费用 十二个月内到期长久债券投资 十二个月内到期长久负债 其它流动资产 其它流动负债 待转其它业务支
21、出 流动负债累计 505,945.23 流动资产累计 94,797,810.03 长久投资： 长久负债 长久投资 长久借款 固定资产： 应付长久债券 固定资产原值 459,946.64 长久应付款 减：累积折旧 37,486.16 其它长久负债 固定资产净值 422,460.48 长久负债累计 折旧基金 负债累计 505,945.23 在建工程 少数股东权益 待处理固定资产净损失 全部者权益：
22、 固定资产累计 422,460.48 股本 99,950,000.00 无形资产及递延资产 资本公积 无形资产 盈余公积 递延资产 未分配利润 -5,235,674.72 无形资产及递延资产累计 全部者权益累计 94,714,325.28 其它长久资产 资产总计 95,220,270.51 负债及全部者权益累计 95,220,270.51 n 财务情况 基准日损益表 编制单位：陕西百事通企业投资（集团） 6月30日
23、 单位：元 项目 本年累积数 一、主营业务收入 减：主营业务成本 主营业务税金及附加 二、主营业务利润 加：其它业务利润 减：管理费用 754,382.33 销售费用 1,589,371.70 财务费用 -85,085.98 三、营业利润 -2,258,668.05 加：投资收益 补助收入 营业外收入 减：营业外支出 250,000.00 加：以前年度损益调整 四、利润总额 -2,508,668.05 减：所得税 五、企业净利润 -2,508,668.05
24、 四、咨询评定基准日 依据咨询评定目标，我企业和委托方约定将本项目咨询评定基准日确定为10月8日。 因为咨询评定是对某一时点现实情况提出价值结论，选择会计期末作为咨询评定基准日有利于会计资料利用。同时依据陕西百事通企业投资（集团）项目投资计划，咨询评定基准日和咨询评定目标计划实现日较靠近，故选择本基准日作为咨询评定基准日。 此次咨询评定工作中，咨询评定范围界定、咨询评定价值确实定、咨询评定参数选择等，均以该日之企业数据、外部经济环境和市场情况等确定。本汇报书中一切取价标准均为咨询评定基准日有效价格标准。 五、咨询评定标准 项目咨询评定遵照以下标准： 5.1真实性标准：即要
25、求咨询评定工作实事求是，尊重科学； 5.2科学性标准：即必需遵照科学咨询评定要求和程序，以科学态度制订咨询评定方案，并采取科学方法进行咨询评定； 5.3公平性标准：即必需坚持公平公正立场，以中立第三者身份客观地进行咨询评定； 5.4可行性标准：即依据咨询评定对象特点和性质和当初所含有条件，制订切实可行咨询评定方案并采取适宜咨询评定方法； 5.5预期收益标准：即以技术标准形式概括出资产及其资产价值最基础决定原因； 5.6供求标准：是经济学中相关供求关系影响商品价格原理概括； 5.7贡献标准：资产价值高低要由该资产贡献来决定； 5.8替换标准：在同一市场上含有相同使用价值和质量商品应
26、有大致相同交换价值； 5.9谨慎标准：以谨慎态度选择咨询评定参数； 5.10估价期日标准：为咨询评定提供一个时间基准。 六、咨询评定汇报依据 6.1关键法律规范 《中国土地管理法》； 《中国建筑法》； 《中国工程设计法》； 《中国企业法》； 《中国会计法》； 《中国企业财务通则》 《中国环境保护法》； 《中国消防法》； 6.2 经济行为文件 上海上会资产评定、上海上会投资顾问咨询评定业务约定书 委托方咨询评定承诺函 6.3 重大协议协议、产权证实文件 6.3.1临国用()第067号国有土地使用证 6.3.2西安市计划局临潼分局“相关秦始皇兵马俑博
27、物馆馆前服务区”建设用地计划定点复函 6.3.3建设工程计划许可证［编号LT()10号］ 6.3.4建筑工程施工许可证［编号0517］ 6.3.5西安市商品房预售许可证［市房预售字第零贰(临)号］ 6.3.6陕西百事通企业投资(集团)土地使用权拍卖协议 6.3.7相关秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区项目提议书批复《陕计社会［］438号》 6.3.8西安市临潼区国土资源局转发市人民政府相关秦始皇兵马俑博物馆馆前建设项目用地批复 6.3.9西安市临潼区人民政府相关对秦兵马俑博物馆馆前服务区项目开发建设和经营权实施拍卖决定 6.3.10秦始皇兵马俑博物馆馆前商业服务区项目开发建设及经营权
28、出让协议 6.4 取价标准 6.4.1委托方编制项目投资价值分析汇报 6.4.2《大秦文化街》前期定位方案 6.4.3《大秦文化街》项目说明书 6.4.4《大秦文化街》市场调查汇报 6.4.5委托方提供相关说明 6.4.6我企业咨询评定人员调查取得相关资料 七、咨询评定方法 经咨询评定人员现场调查研究，对项目标投资价值分析汇报和项目商业计划书及相关财务会计资料等分析，依据咨询评定目标判定，该项目标实施含有可行性及收益性。在现有资料基础上，该项目标未来收益采取收益现值法进行评定。 评定公式为： 项目评定值（NPV）＝ 上式中：r： 折现率
29、 NCFt：项目第t年净现金流量 t： 项目受益年限内第t年 n： 项目受益年限 其中，上式中t改变区域是[0，n]，其中t＝0表明项目投资期。 八、咨询评定过程 我企业于10月8日接收陕西百事通企业投资（集团）委托，经过和委托方及项目方相关人员座谈，在了解基础上明确咨询评定范围和对象，确定咨询评定方案和计划，确定咨询评定方法。在此基础上搜集和咨询评定对象相关资料和政策、法规，进行现场调查和实地勘察，继而进行具体操作。先由专业评定人员进行评定估算，确定相关项目数据和评定参数。然后由项目责任人进行综合分析、修改、汇总、编写评定汇
30、报书，经我企业三级审核后定稿。咨询评定过程从10月8日至10月28日。 8.1资产清查范围 资产清理范围为基准日陕西百事通企业投资（集团）现有资产。 8.2.资产清理方法和结果 8.2.1资产清理方法 （1）、货币资金清理方法：检验日志账、总账、对报表余额进行查对；取得咨询评定基准日银行出具“银行对账单”，检验企业会计人员编制“银行存款余额调整表”，审核未达账款真实性，并做好相关统计。 （2）、债权债务清理方法：检验明细账、总账、报表进行三相符查对；了解企业内控制度和核实方法，搜集对应发生协议、协议等关键资料，并抽查相关会计凭证，做好对应清理统计。 （3）、固定资产清理方法：检验
31、明细账、总账、报表进行三相符查对；分类实地查勘清理对象。现场查看时拍摄现场实物照片。 (4)、存货资产清理方法：检验明细账、总账、报表进行三相符查对；了解存货种类、具体名称、形成过程及日期、核实其账面价值组成内容和计价依据，确定其账面价值真实性。 8.2.2资产清理结果 依据陕西百事通企业投资（集团）提供资产及负债清查表，在清查范围内进行清查，清查结果以下： 1） 陕西百事通企业投资（集团）委托清理资产总额为95,220,270.51元，负债累计为505,945.23元，全部者权益累计为94,714,325.28元。 2） 陕西百事通企业投资（集团）账面货币资金总额为2,931,
32、980.31元。其中现金为8,147.35元，银行存款为2,923,832.96元，该企业银行账户分别开设在中国工商银行西安分行、西安华夏银行小赛支行、上海浦东发展银行西安分行和中国光大银行西安分行。 3） 陕西百事通企业投资（集团）其它应收账款总额为164,950.00元，共有13项明细，其核实内容关键为备用金和确保金等。经了解，上述其它应收账款均为正常结算余额，未发觉存在坏账可能。 4） 陕西百事通企业投资（集团）预付账款账面总额为24,900,755.00元，共有17项明细，其核实内容为已支付对应款项但未取得发票经营业务。 预付账款组成明细 序号 用户名称 账面金额(
33、元) 比重(%) 业务内容 1 北京城镇建设集团有限责任企业陕西企业 22,710,000.00 91.20 建安工程施工费 2 临潼管委会 748,800.00 3.01 购房款 3 陕西通源天然气 544,000.00 2.18 管网施工费 4 聚彩堂 200,000.00 0.80 景观设计费 5 其它 697,955.00 2.80 6 累计 24,900,755.00 100.00 5） 陕西百事通企业投资（集团）存货账面总额66,715,124.72元，共有七大类。其大类组成明细见下表。 存货分类明细表
34、序号 业务内容 账面金额(元) 比重(%) 1 土地费用 49,900,000.00 74.80 2 前期工程费 2,917,967.00 4.37 3 建安工程款 6,239,000.00 9.35 4 基础设施费 435,000.00 0.65 5 公共配套费 6,210,000.00 9.31 6 开发间接费 993,529.22 1.49 7 低值易耗品 19,628.50 0.03 8 累计 66,715,124.72 100.00 6） 陕西百事通企业投资（集团）待摊费用账面总额为85,000.00元，仅一
35、笔，其业务内容为该企业支付临潼户外广告费，其账面价值为按受益期摊销摊余价值。 7） 陕西百事通企业投资（集团）固定资产账面原值为459,946.64元，账面净值为422,460.48元，共有16项明细，其中小客车4辆，办公用电子设备10项，办公用具2项。 8） 陕西百事通企业投资（集团）应付账款账面价值为107,900.00元，共5项明细，均为该企业发生正常经营往来。 9） 陕西百事通企业投资（集团）其它应付账款账面价值为269,929.10元，共8项明细，均为该企业发生正常非经营往来。其中和陕西百事通企业投资(集团)发生非经营性往来为195,848.00元。 10）陕西百事通企业投资
36、集团）应付福利费账面价值为113,442.03元，为该企业按国家政策计提职员福利费。 8.2.3资产情况评价 因为陕西百事通企业投资（集团）作为项目企业现在仍处于筹建阶段，其基准日账面表现亏损额实为企业项目运作前期费用，按中国会计制度该部分亏损额可在长久待摊费用科目中以资产化形式表现，企业股东权益未发生改变。 8.3 《大秦文化街》项目分析 8.3.1 项目总体计划（详见1.2.1） 8.3.2 项目标可行性分析 8.3.2.1项目所在地西安市概况 西安是陕西省省会，世界著名历史文化名城，是中国中西部地域关键科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。1992年7月国务院同
37、意为内陆开放城市，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大中心城市。现辖9区4县，总面积9983平方公里，人口725万人。全市生产总值实现1095.87亿元；整年财政总收入164.5亿元，其中地方财政收入86.06亿元。 西安市在黄河流域中部关中盆地，东以临河和灞源山地为界，西以太白山地及青化黄土台塬为界，南至北秦岭主脊，北至渭河。全境东西204公里，南北116公里；面积9983平方公里，其中中心市区面积1066平方公里。 西安市地质结构兼跨秦岭和华北台地，境内海拔高度差距悬殊位居全国各城市之冠。巍峨峻峭秦岭山地和平坦开阔渭河平原界限分明，秦岭主脊海拔～2800米，渭河平原海拔400～700米
38、二者组成西安市地貌主体。西安城区便建立在渭河平原二级阶地上。 西安地域自古有「八水绕长安」之美称。市区共有八条大河流过，地下水估算总计19.91亿立方米／年。除此之外，石头河水库1996年6月开始向西安供水，加上黑河水库于12月完工，总计日供水能力1107万吨，加上地下水资源，市区供水能力可达150万吨，西安市用水基础上得四处理。 西安地处陕西关中平原中部，在东经107°40'－109°49'和北纬33°39'-34° 45'之间。北临渭河，南依秦岭，有泾、渭等八条河流围绕。西安市平原区属暖温带半湿润大陆季风气候，四季分明。冬季严寒少雨雪；春季温暖干燥、气候多变；夏季炎热多雷雨；秋季清凉
39、温差大。年平均气温13.7℃，最冷1月份平均气温0.4～0.9℃，最热7月份平均气温25.0～26.6℃，以5-10月气候最为宜人，为旅游旺季，但整年气候全部属温和。年均降水量604.2毫米，无霜期235天，日照时数1976小时。降雾日较少，降雪日不多，年平均降雪日为13.8日。冻土深度通常在地表10厘米左右，冬季仍可正常施工。整年多东北风，年平均风速1.3-2.6米／秒，冬季风日和大风远比中国东部华北平原少。 在全国区域经济布局上，西安含有承东启西、东联西进区位优势，在西部大开发战略中含相关键战略地位。西安比较优势突出地表现在三个层次上：世界级旅游观光资源优势；国家级科研教育和高新技术产业
40、基地优势；区域级金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。 旅游资源得天独厚，是海内外著名世界历史文化名城之一。西安，是人类文明和中华民族优异传统文化发祥地之一，有着3100多年建城史，前后有周、秦、汉、唐等13个王朝在这里建全部，曾经是中国政治、经济文化中心和最早对外开放城市，著名遐尔“丝绸之路”就是以西安为起点，是和雅典、罗马、开罗齐名世界著名历史古全部。1981年联合国科教文组织把西安确定为“世界历史名城”。 西安文化遗产极为丰富。西安境内相关键文物保护单位282处，其中国家级关键文物保护单位34处，省级关键文物保护单位72处，馆库藏文物12万余件。被誉为“世界第八奇迹”秦始皇兵马俑坑，现
41、在世界上保留最完整、规模最大古城墙--西安明城墙及周沣镐、秦阿房宫、汉长安城、唐大明宫四大遗址等，皆为人类珍贵历史文化遗产。丰富历史文化遗产和独特自然风貌使西安成为海内外游客首选旅游目标地之一。 改革开放以来，西安旅游基础设施和产业体系颇具规模。全市拥有年接待游客10万人以上景区20个，国家4A级景区9个，年末全市星级宾馆72家，其中五星级宾馆4家，四星级宾馆13家。首批取得了“中国优异旅游城市”称号，旅游业成为西安经济发展支柱产业和非外贸创汇关键起源。 西安区位优势显著，是西部地域关键金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处中国中西部两大经济区域结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各
42、地市门户和交通枢纽。历代以来，西安金融、商贸业在区域经济中全部含相关键地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多个金融机构并存和共同发展多层次、多元化、多功效金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等组成金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管组成金融监管体系。 西安市商品流通市场体系健全，功效完善、布局合理。全市有各类批发零售贸易及餐饮业网点12万个，各类贸易市场543个，销售过亿元市场16个。全市连锁企业已发展到83家，连锁门店1268个。全市实现社会消费品零售总额506.5亿元。 西安交通便利，通讯发达，城市服务功效齐全。西安是西部地域航空、铁路、公路运输枢纽。西安咸阳
43、国际机场和68个中国城市，11个国家和地域通航。旅客吞吐量636万人次，货邮吞吐量7.3万吨。公路建设形成了以西安市为中心“米”字型辐射状干线公路系统。绕城高速、机场新线建成，二环路全方面贯通，三环路开工建设，建成一批人行天桥和地下通道。市区和所辖区县全部开通高速公路。城市绿化覆盖率达成30.06%，城区空气环境质量良好天数达成260天。 西安信息化建设发展快速，形成了拥有光纤、数字微波、卫星、程控交换、数据和多媒体等多个通信手段，覆盖全市城镇，连接全国和世界各地现代化电信通信网络。“数字西安”正在建设之中。西安电信宽带多媒体城域网已经覆盖西安城区90%以上区域和郊县40%以上区域。西安邮政
44、是全国六大通信中心和11个一类邮件转口局之一。 全市社会保障体系日趋完善，养老、失业、医疗、工伤和生育等保险制度基础建立，社会保障水平深入提升。 紧抓西部大开发历史机遇，乘势而上，各项工作开创新局面。多年来，全市认真落实国家和省委、省政府工作布署，围绕西部大开发、西安大发展，坚持解放思想，实事求是，和时俱进，开拓创新，提出了“建设西部经济强市、实现中国西安·西部最好”奋斗目标。 国家实施西部大开发战略以来，西安基础设施建设和经济社会发展取得了显著成绩。最近，市委、市政府提出按国际化、市场化、人文化、生态化理念，深入提升和丰富西安发展境界和内涵。 8.3.2.2项目所在地人力资源情况
45、 1、管理团体介绍 n 总经理 王勇，男，45岁，汉族，毕业于南京通讯工程学院通讯工程专业，大学本科学历，学士学位。 企业总经理王勇先生，是陕西百事通企业投资（集团）法人代表及总裁，下属十多个子企业，包含信息产业、能源、基础建设、通讯工程、生物制药等多个领域。 王勇先生是陕西省十大杰出青年实业家、陕西省企业家协会副会长、美国华侨协会副会长，美国天然医药保健品协会实施主席。她于1998年移民美国，作为海外华侨，把西安作为自己投资关键城市，投资项目涵盖了十多个行业。 n 开发责任人 刘林声，男，50岁，汉族，藉贯陕西，毕业于西北建筑工程学院民建专业，大学本科学历，学士学位，高级工程师
46、 刘林声先生前后任职于西安造纸机械厂副总工程师兼设计部主任；陕西经纬集团地产企业副总兼总工程师；西房股份企业任总经理助理兼项目经理。 刘林声先生还参与大型建设项目立项论证、经济分析和方案定位；同时含有土建工程施工图设计、工程概预算、工程监理、资产评定资格及能力；现任企业总工程师。 n 市场营销责任人 李君，男，35岁，汉族，藉贯河北，毕业于西北大学经济管理专业，大学本科学历，学士学位，经济师。 李君先生，自98年进入房地产策划和销售行业至今关键有以下销售业绩： 参与策划、销售“雁塔北广场”、“大唐芙蓉园”等大型项目。参与
47、策划、销售“世家星苑”、“翠庭大厦”等项目，取得了成功并取得了“世家星苑”26天内售完288套房最高统计；四个月内盘活了滞销六年烂尾楼项目"翠庭大厦”(原龙观天下),发明了销售率达90％巨大成功，当年发明了多项房地产行业第一统计。 李君先生独立策划、销售“铂金广场”、“吉庆大厦”项目，取得5个月内销售了70％业绩。独立策划、销售“铭爵大厦”取得了八个月销售了7000万元佳绩。独立策划海星“诚品花园”、“紫薇田园城市D区”。独立策划、销售“秋涛阁”取得了八个月销售了5000万元佳绩。 n 财务责任人 袁跃茂，男，40岁，汉族，藉贯湖南，毕业于中国人民大学经济管
48、理专业，大学本科学历，学士学位，会计师。 袁跃茂先生前后任空军西安四站修理厂财务责任人、助理会计师；空军临潼疗养院财务四处长，会计师；兰空大荔生产基地主任。１月～２月在空军第七工程队任总会计师，参与新疆库尔勒机场组织建设。后在高科地产企业任财务经理，主管项目核实及融资工作。 5月至今任企业财务经理，含有较丰富财务管理及融资经验。 2、陕西百事通企业投资（集团）项目组织管理机构 组织机构及部门设置图 董事会 ↓ 董事长 ↓ 总经理 ↓ 游客管理部门 ↓ 研究行销部门 ↓ 人事财务部门 ↓ 环境管理组 ↓ 游客服务组 ↓ 行
49、销管理组 ↓ 研究发展组 ↓ 人事管理组 ↓ 财务管理组 ↓ 资 讯 服 务 基 本 服 务 环 境 卫 生 管 理 游 憩 资 源 设 施 管 理 保 全 管 理 定 价 策 略 公 共 关 系 宣 传 推 广 活 动 策 划 和 推 动 游 憩 教 育 活 动 研 究 发 展 市 场 研 究 发 展 人 事 关 系 人 力 发 展 资 金 营 运 资 金 筹 措
50、项目建成后，总定员需419人(包含管理干部)。职员薪酬标准为年平均15,000元/人，符合当地劳动力政策要求。该企业实施全员劳动协议制，为职员办理了正当劳动用工手续和劳动保险，按期缴纳社会保险。 8.3.2.3项目可行性分析 1、项目背景 秦始皇陵兵马俑坑在中国陕西省西安市以东40公里﹐临潼县下河村。 秦始皇陵兵马俑在1961年被中国国务院审定为全国关键文物保护单位,更在1987年被联合国教科文组织列入《世界文化遗产名目》,被誉为世界[第八大奇迹]，和埃及金字塔及古希腊雕塑等相媲美。兵马俑博物馆自1979年开馆至今，已接待中外游客4000万人次，其中包含一百多位国家元首、政府领袖，议会
©2010-2026 宁波自信网络信息技术有限公司 版权所有
客服电话：0574-28810668 投诉电话：18658249818
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490
关注我们 ：
