城市更新旧改优质项目并购专业方案设计及税务筹划.docx

城市更新、旧改项目并购方案设计及税务计划

目 录
一、城市更新/旧改项目并购套路型方案设计
二、交易方案设计及税筹分析
（一）方案一：拆迁/搬迁安置赔偿
（二）方案二：股权转让
（三）方案三：资产转让
（四）方案四：以不动产出资入股后转让股权
（五）方案五：企业分立后转让股权
（六）方案六：企业合并（合并目标企业）
（七）方案七：境外股权转让
三、操作模式及税费对比
笔者按
为响应小伙伴们呼声，西政房地产人俱乐部教授人才库第七期培训专题将暂定为《深圳城市更新项目并购税务计划及房地产开发建设全程关键税筹关键点》（分享课程时间为10月份，具体时间请关注本公众号后续通知以呼应上月《广东省“三旧”改造税收指导》（粤地税发〔〕68号）出台（注：该文件不适适用于深圳地域）。依据小伙伴提议，笔者特在课前就本公众号“西政资本”相关城市更新项目标交易方案设计及税务计划进行整体总结，以期为读者提供实操参考。
一、城市更新/旧改项目并购套路型方案设计
城市更新或旧改属于政策性搬迁范围，除增值税缴纳存在地方差异外，被拆迁方在满足政策性搬迁前提下需缴纳税费最少，也即税收优惠最多，所以拆迁安置赔偿通常全部会成为获取更新项目标首选方法。尽管如此，因拆补方法无法直接对房地产权取得控制权，所以产证抵押、注销或公章、证照、产证监管自然就成为了必需风控方法。
和被拆迁方在满足政策性搬迁情况下可直接免缴土地增值税不一样，其它交易方法通常全部需考虑经过交易方法调整或操作模式变通进行合理计划。实务中，如转让方配合意向较高，则以企业分立方法剥离资产至新分立企业后转让股权可成为首选，以避开增值税、土地增值税和契税缴纳。除此之外，以土地或房产出资入股后转让股权业能够避开土地增值税缴纳，所以在交易模式方面也能够成为不错备选。
笔者曾数次被同行问及资产交易和股权交易优劣，其实就实务而言，二者因项目而异，并无绝正确优劣之分。从并购和后期开发联动来看，资产并购很多时候可能会显著优于股权并购，最直接反应就是完成更新改造后因历史成本差异对土地增值税汇算清缴造成重大影响。当然，就交易方法本身而言，因股权转让不包含到增值税、土地增值税和契税缴纳，所以在并购交易时点上依旧有一定优势。（备注：股权转让包含土地增值税缴纳先例仅为个案批复，如国税函【】687号文）
值得一提是，因改革开放对外资引入，珠三角地域存在大量外资企业或外商投资企业直接持有物业资产情形。在该背景下，如转让方（比如外商投资企业）或转让方境外母企业含有转让条件，则收购方可考虑以收购该外商投资企业股权或其境外母企业股权方法完成此次交易，以避开增值税、土地增值税和契税缴纳。
二、交易方案设计及税筹分析
依据笔者历年来从事城市更新项目并购经验，以下就目前市场主流并购模式和税筹分析介绍以下：
（一）方案一：拆迁/搬迁安置赔偿
1.税费分析
（1）被拆迁方/被搬迁方纳税分析
a）增值税及附加：免征（但北京、湖北等部分区域需征缴）
b）土地增值税：免征
c）企业所得税：符合政策性搬迁要求情形，递延五年纳税
d）个人所得税：免征
e）契税：重新承受土地、房屋权属成交价格或赔偿面积没有超出要求赔偿标准免征契税，超出部分按要求缴纳
f）印花税：不需缴纳
（2）拆迁方（开发商）纳税分析
并购过程无需缴纳税费，完成更新改造后回迁房屋按视同销售处理。
2.关键操作关键点及注意事项
（1）拆迁安置赔偿在税收层面经济性可直接降低交易成本，并拉低交易总价，但该模式在对产权控制方面存在显著硬伤，也即在资产不过户情况下被拆迁方再次转让或抵押等处分行为将直接造成拆迁方（开发商）开发权利落空。所以在实务中拆补交易方案通常全部会配套抵押、监管等风控方法。
（2）拆迁安置赔偿博弈平衡点在于原产权证注销，所以开发商需尽可能取得产证注销授权委托，同时注意产证注销前风险防控。
（3）对于开发商而言，货币赔偿和提供返迁物业到底孰优孰劣，从土地增值税汇算清缴等方面处理来看，货币赔偿操作空间更为灵活，对于开发商而言会更为有利部分，但开发商前期要负担较大资金压力。
（二）方案二：股权转让
1.税费分析
（1）转让方需缴纳税费
a）增值税及附加：无
b）土地增值税：无（国税函【】687号和国税函[]415号均属个案批复，通常来说股权转让无需缴纳土地增值税）
c）企业所得税：按25%缴纳
d）个人所得税：按20%缴纳
d）印花税：按万分之五缴纳
（2）受让方需缴纳税费
印花税：按万分之五缴纳。
2.关键操作关键点及注意事项
（1）股权转让包含高额溢价问题，在城市更新项目标并购实践中，通常全部会将交易价款拆分为股权转让款和包干拆迁清场费用，具体请参见笔者4月17日于本公众号“西政资本”公布之推文《深圳市城市更新项目实操系列（七） ——交易方案设计及税务计划》。
（2）股权转让难点在于除目标资产以外债权债务清理，其中债权或其它资产清理存在视同销售税务风险，潜在负债和或有负债问题需设置对应风控方法（如设置尾款、确保金等）。
（3）标企业尽调需充足，收购方各专业线（投资、法务、财务、工程等）人员须充足介入，其中需尤其关注土地或房产权属问题、历史遗留问题等。
（三）方案三：资产转让
1.税费分析
（1）转让方需缴纳税费
a）增值税及附加：不动产老项目按5%，新项目按11%计征
b）土地增值税：按超率累进税率计征，深圳这边上世纪八九十年代建筑物转让时增值率估计为60%以上
c）企业所得税：按25%缴纳
d）印花税：按万分之五缴纳
（2）受让方需缴纳税费
a）契税：通常按3%计征
b）印花税：按万分之五缴纳
2.关键操作关键点及注意事项
（1）资产直接过户交易方法交易周期较短（通常30天左右），但假如项目建成时间较早，则土地增值税层面溢价率高，综合税费可能达成交易总价30%至50%左右。
（2）实务中常常会碰到交易协议和过户用协议作阴阳协议处理情形，过户用协议版本将交易价做低，过户交易价同时跟评定价挂钩，该评定价可想措施尽可能做低。
尤其提醒：阴阳协议做法即使能够作为拉低交易总价权宜之计，但作为受让方亦需慎重考虑，尤其是包含以后计税成本、做账、资金过户等敏感问题处理。
（3）如转让方在合规方面要求较高，则转让方负担税负较重，其中增值税、土地增值税基础无计划空间，该交易成本如最终转嫁给受让方，则交易价款无法降低，也即收购方收购成本肯定会提升。

（4）提议：
a）综合评定整体税务经济性，如后续完成更新改造后销售税费关键依靠于历史成本取值，则可优先考虑资产并购。
b）如综合评定后确定资产转让税负过重，则尽可能采取其它各方可接收交易方案降低总体税负，以达成拉低交易价款目标。
（四）方案四：以不动产出资入股后转让股权
1.操作模式
转让方以房产（如现有工业厂房）出资入股形式将房产注入到该转让方全资设置子企业，转让方随立即其全资持有子企业股权转让给收购方。另外，出资入股时需找评定机构出具评定汇报，以评定汇报确定价值签署《出资入股协议书》后办理核税和过户手续。
2.出资入股阶段税费分析
（1）转让方需缴纳税费分析
a）增值税及附加：营改增后出资入股按视同销售逻辑缴纳增值税，老项目按5%计征，新项目按11%计征；
b）土地增值税：出资入股至非房地产开发企业可暂免征收土地增值税，所以该税费可经过计划免缴，但各地税务局执法标准不一致，有一定风险；
c）企业所得税：按评定价减去历史成本和税金等计算转让所得，并按25%缴纳企业所得税；假如适用特殊税务处理则最少有12个月不改变原资产实际经营现实状况等候期。
d）印花税：按万分之五缴纳。
（2）转让方之全资子企业需缴纳税费分析
a）契税：同一控制下出资入股，即出资入股方100%控股子企业情况下，契税可减免；
b）印花税：按万分之五缴纳。
3.股权转让阶段税费分析

（1）转让方需缴纳税费
a）企业所得税：股权转让溢价部分需缴纳企业所得税
b）印花税：按万分之五缴纳
（2）受让方需缴纳税费
印花税：按万分之五缴纳
4、关键操作关键点及注意事项
（1）以房产出资入股后转让股权可经过计划手段避开土地增值税和契税缴纳，操作时间通常为3个月左右。
（2）本交易方案出资入股过程包含到增值税、企业所得税、印花税缴纳，该阶段税费可由转让方自行控制，后续股权转让如按原房产评定价做股权转让工商变更，则不包含到溢价。前文提到阴阳协议处理（也即溢价部分在工商版本之外处理）表面上虽能避开股权转让高溢价引发转让方较高企业所得税问题，但实际上仍然存在较大合规瑕疵。
尤其提醒：阴阳协议做法即使能够作为拉低交易总价权宜之计，但作为受让方亦需慎重考虑，尤其是包含以后计税成本、做账、资金过户等敏感问题处理。
（3）依据笔者经验，在该交易方案背景下（如本项目包含城市更新），股权转让溢价款可经过拆迁赔偿或解租赔偿等形式直接付给转让方关联方，该关联方取得赔偿所得亦只包含所得税缴纳，也即不需就赔偿款缴纳增值税和土地增值税。
（4）需尤其注意是，中国不少地域税局和国土部门（或规土部门）实现了信息联动，以净地出资入股为例，不少地域国土部门（或规土部门）会以投资额未达25%而严禁产权转移或出资入股操作。另外，即使是成熟物业过户，部分地域国土部门（或规土部门）会视各具体项目标情况决定是否作同时审核，审核内容为先前出让协议权利义务是否已经全部推行，权属是否清楚，是否存在违建等。
（五）方案五：企业分立后转让股权
1.操作模式及可行性分析
转让方采取存续分立方法将目标资产（如工业厂房）及和之相关债权债务整体剥离至分立后新设企业里，分立过程中，可经过该税筹方案避开增值税、土地增值税和契税缴纳，如采取特殊性税务处理，则分立过程能够暂不缴纳企业所得税。另外，办理企业分立时需找评定机构出具评定汇报，必需时需尽可能做低评定价。
值得注意是，自以来，中国各地税务部门对加工制造类企业采取分立形式剥离资产并从事或转让地产开发业务一直采取消极态度，尤其是下六个月以来，税务机关对企业经过分立方法剥离资产实现资产重组审核态度一直保持严厉态势。依据“实质重于形式”标准，分立行为必需含有合理商业目标，且不以降低、免去或推迟缴纳税款为目标，所以，分立事宜需向税务机关进行合理性解释并取得税局认可。
2.转让方办理存续分立纳税分析
（1）存续企业（转让方）需缴纳税费分析
a）增值税及附加：无需缴纳
b）土地增值税：新分立企业非为房地产开发企业时暂免缴纳
c）所得税：如为通常性税务处理，则需就评定引发资产转让所得缴纳企业所得税，税率同上；适用特殊性税务处理时，临时不需缴纳企业所得税，但十二个月内不得转股
e）契税：免
d）印花税：按万分之五缴纳（备注：以分立方法成立新企业，其新启用资金账簿记载资金，凡原已贴花部分可不再贴花，未贴花部分和以后新增加资金按要求贴花）
3.转让方转让分立后新企业股权税费分析
（1）转让方需缴纳税费
a）企业所得税：股权转让溢价部分需缴纳企业所得税
b）印花税：按万分之五缴纳
（2）受让方需缴纳税费
印花税：按万分之五缴纳
4、关键操作关键点及注意事项
（1）以企业分立形式剥离资产后转让股权可经过计划手段避开增值税、土地增值税和契税缴纳，操作时间通常为6个月左右（含30天债权公告期）。
（2）如转让方同意分立方案并拟适用特殊性税务处理以推迟所得税缴纳，则新分立企业在分立后十二个月内不得转股，此种情况下交易方案需作对应调整（如股权质押、代持等交易安排）。
（3）分立过程包含到企业所得税缴纳，该阶段税费可由转让方自行控制，后续股权转让如按原房产评定价做股权转让工商变更，则不包含到溢价，但假如转让方无法配合做阴阳协议处理（也即溢价部分在工商版本之外处理），则该股权转让高溢价仍会引发转让方较高企业所得税问题。
尤其提醒：阴阳协议做法即使能够作为拉低交易总价权宜之计，但作为受让方亦需慎重考虑，尤其是包含以后计税成本、做账、资金过户等敏感问题处理。
（4）依据笔者经验，在该交易方案背景下（如项目包含城市更新则愈加好），股权转让溢价款也能够经过拆迁赔偿或解租赔偿等形式直接付给转让方关联方，该关联方取得赔偿所得亦只包含所得税缴纳，也即不需就赔偿款缴纳增值税和土地增值税。
（六）方案六：企业合并（合并目标企业）
1.收购方（合并企业）纳税分析
a）契税：免
b）企业所得税：
通常税务处理：合并企业接收被合并企业资产和负债计税基础以公允价值确定，被合并企业亏损不得在合并企业结转填补。
特殊税务处理：合并企业接收被合并企业资产和负债计税基础，以被合并企业原有计税基础确定；被合并企业合并前相关所得税事项由合并企业承继；可由合并企业填补被合并企业亏损限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行最长久限国债利率。
c）印花税：以合并方法成立新企业，其新启用资金账簿记载资金，凡原已贴花部分可不再贴花，未贴花部分和以后新增加资金按要求贴花
2.转让方（被合并企业）纳税分析
a）增值税及附加：不征收
b）土地增值税： 免征
c）所得税：按清算进行所得税处理
3. 被合并企业股东包含税种——所得税
通常税务处理：按清算进行所得税处理；
特殊税务处理：被合并企业股东取得合并企业股权计税基础，以其原持有被合并企业股权计税基础确定。
4、关键操作关键点及注意事项
和企业分立后转让股权操作类似，关键点也在于因公允价值引发清算所得，或被合并方股东再次转让股权溢价所得所引发所得税处理。
（七）方案七：境外股权转让
对于境外企业直接持有目标资产，或境外企业经过在境内设置外商投资企业持有目标资产情形，如转让方（以外商投资企业为例）除目标资产（如工业厂房）以外关键资产、债权债务可顺利剥离，且转让方境外母企业名下亦无其它关键资产（股权投资/土地/厂房/其它不动产等），则收购方可在香港受让其母企业股权。香港企业股权转让需缴纳印花税（按交易价款千分之二计收），且通常不需缴纳利得税（但做股权变更前需核数并提交审计汇报）。
值得注意是，如转让方境外母企业无实际经营业务，有可能被大陆认定为导管企业，否定中间体，认定是直接转让境内企业股权，在此种情况下，转让方需按大陆税法要求按公允价值确定转让所得并缴纳所得税，且此种情况下转让方仍有在中国大陆缴税义务。除此之外，现在外汇管制较紧，资金出境方面也有一定障碍。
三、操作模式及税费对比
关键操作方案及税费比对以下：

尤其说明：因业务存在复杂性，以上交易方案和税筹分析仅为笔者个人经验总结，如有不妥之处，欢迎批评指正。