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工业地产调研报告类别:我文章 评论(0) 浏览(60) -03-06 13:17 标签：工业地产调研报告 工业地产调研报告1、工业地产界定工业地产是指工业类土地使用性质所有毛地、熟地，以及该类土地上建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外第四种性质用地，工业类土地上可建建筑物用途有较大范畴，其中涉及工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在国内，工业房地产土地批租年限为50 年。2. 工业地产基本状况2.1 工业地产重要物业类型表1：工业地产重要物业类型种类物业特点分布区域将来发展政策导向1、物流仓储选取交通比较发达地区，普通集中建设在接近海港、内陆港当前重要分布于长三角、环渤海和珠三角区域中重要都市及沿海开放都市将来物流仓储市场需求量在年均增长20%以上，特别是陆路交通物流仓储政府扶持2、工业研发楼宇选取在经济中心都市建设，普通在工业开发园区可以形成专业化、产业化分布于北京、天津、上海、苏州等重要都市国家勉励自主研发，普通以国家主导为主，发展潜力较大政府扶持，且对高新园区有优惠政策3、工业厂房选址无特殊规定分布比较广泛，但在制造业较发达地区较集中随着世界制造中心向中华人民共和国加快转移，市场供不应求但当前政策对此类用地已限制2.2 工业地产重要特性工业地产是由市场利益和环境驱动带动产业，具备政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定特点。 表2：工业地产重要特性重要特性详细体现1、政策主导为主 受国家产业发展政策及扶持政策影响较大； 不受住宅政策调控影响；2、专业性强，与产业化限度密切关于 产业客户为工业地产目的客户； 工业地产与区域内产业链成熟、整合、拓展密切有关； 区域内产业化限度是影响工业地产核心因素3、区域性强，趋于高品位化 珠三角区域多以低端制造型公司为主； 长三角、环渤海区域多以高品位研发、技术型公司为主； 此后工业地产将越来越趋于向高品位发展；4、投资回报稳定 工业物业以出租为主； 因工业公司相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。2.3 开发模式分类表3：工业地产重要开发模式模式定义重要特点备注1、工业园区开发模式在政府主导前提下进行，通过创造有关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其她工业地产项目所具备独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合有关条件工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设立，是增进区域经济发展强有力推动器。是当前中华人民共和国各级地方政府最常使用工业地产开发模式，也是国内当前工业地产市场重要载体2、主体公司引导模式是主体公司进行工业地产开发某个产业领域具备强大综合实力公司，营建一种相对独立工业园区；在自身公司入驻且占主导前提下，借助公司在产业中强大凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其她同类公司汇集，实现整个产业链打造及完善主体公司引导模式严格意义上来说并不是单纯房地产开发，其重要是环绕主体公司进行开发运作，是公司产业链打造及完善。3、工业地产商模式房地产投资开发公司在工业园区内或其她地方获取工业土地项目，在进行项目道路、绿化等基本设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目营建，然后以租赁、转让或合资、合伙经营方式进行项目有关设施经营、管理。获取合理地产开发利润全球最大工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。详细由普洛斯打造一种设施平台，吸引物流公司入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，寻常物流业务仍由客户操作，其本质是仍旧是房地产开发商。4、综合运作模式是指对上述工业园区开发模式、主体公司引导模式和工业地产商模式进行混合运用工业地产开发模式。纵观当前国内工业地产开发模式，重要有如下四种：工业园区开发模式、主体公司引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。(1)工业园区开发模式 如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是当前中华人民共和国各级地方政府最常使用工业地产开发模式，同样也是国内当前工业地产市场重要载体。在政府主导前提下进行，通过创造有关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其她工业地产项目所具备独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合有关条件工业发展项目。 (2)主体公司引导模式 如上海金山上海石化工业园区，在上海石化龙头公司带动下，做大做强石化公司，同步进行有关行业延伸及细化，进而达到整个产业链完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目的奠定坚实基本。这是一种相对独立工业园区。在核心公司入驻且占主导前提下，借助公司在产业链中强大凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其她同类公司汇集，实现整个产业链集成和提高。 （3）工业地产商模式 如普洛斯公司开发模式，其在获得土地之后，进行一级开发涉及基本设施建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象涉及制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一种设施平台，吸引物流公司入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，寻常物流业务仍由客户操作，其本质是仍旧是房地产开发商。 （4）综合运作模式 综合运作模式是指对上述工业园区开发模式、主体公司引导模式和工业地产商模式进行混合运用工业地产开发模式。就国内当前来说，工业地产开发模式重要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区开发模式，在国内工业及工业地产发展过程中起到了积极作用。针对园区开发类公司，其管理体制重要有：一是以政府为损益主体管理模式。政府作为土地开发主体，并承担最后损益；二是以开发公司为损益主体管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内土地开发和市政道路建设业务，开发公司作为土地开发主体，并由开发公司承担最后损益。当前，省级和国家级开发区普通采用以开发公司为损益主体管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素考虑，开发区或者新区管委会普通与区域内一家开发公司订立长期合伙合同，该合同虽然不一定具备排她性，但至少园区开发公司在土地开发和市政道路建设业务方面具备一定优先权。因而，园区开发业务具备一定区域性，进入壁垒相对比较高。2.4 工业地产价格影响因素表4：工业地产投资与价格影响因素重要因素详细体现1、政策性因素工业物业租售前景及价格，直接受制于国家对区域内产业发展政策以及本地政府对产业优惠政策。2、地理位置区域经济发达限度、园区及周边生态及产业发展环境、产品辐射范畴等直接影响物业价格。3、配套设施及服务园区内周边公共交通、配套服务设施完善与便捷限度，园区与否享有优惠政策等影响物业价格。3、工业地产行业分析3.1 行业运营现状（1）工业用地价格指数保持平稳与其她用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。当前国内工业用地普通是政府亏本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套成本向用地者合同供应。这是由于相对住宅用地出让收益在一次性获得后就不再发生，兴建工业产房可以对本地经济和就业起到持续拉动作用，因此各地政府在工业用地出让上都会有有关优惠政策。（2）工业厂房租赁价格稳定上升工业厂房租赁价格在长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动有关性低。一方面是由于国内当前产业构造正处在二次产业占主导地位，工业迅速发展为厂房需求提供支撑；再者工业房地产由于其开发专业性强，具备一定行业门槛，当前竞争不激烈关于，并且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常浮现投机炒作现象，因而价格始终保持了较平稳上升，工业房地产投资风险较小，回报稳定。（3）全国大某些地区既有开发区土地存量局限性 开发区作为重要工业集中用地，发展面临着严重考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保存下来开发区也普遍存在用地空间局限性问题，将来发展空间受限。 而导致开发区土地存量局限性因素重要有两方面： 一是开发区规划面积与产业发展矛盾。某些开发区随着入区公司增多，逐渐形成产业集聚效应，引来更多项目入驻，既有土地存量已不能满足新上项目对土地需求，而开发区扩区又受到各种因素制约，致使开发区发展受限。 另一方面因素是某些开发区本来规划面积过小。只有100至200公顷，发展空间有限，难以形成较大规模产业汇集，制约了开发区发展。 （4）公司总部向一线都市“迁徙”；制造基地向二、三线都市转移 把中华人民共和国工业地产发展机遇放到全球产业分工高度，当前“世界制造工厂”局面还会长期持续下去，这取决于中华人民共和国便宜而丰富劳动力、低廉工业土地价格和巨大消费市场。虽然中华人民共和国始终在倡导提高自身创新研发能力和产业升级，但是中华人民共和国国际贸易市场核心竞争力还是便宜劳动力和土地。 北京、上海等一线都市土地价格始终在攀升，因而国外某些跨国公司开始把制造基地向二、三线都市转移，在这些二、三都市尚有其发展巨大空间。而生产基地向二、三线都市转移同步，国内外各大公司总部却在向一线都市“迁徙”，这是一线都市和二、三线都市所面临不同发展机遇。 人民币不断升值也成为国外资本眷顾中华人民共和国工业地产一种重要因素。把中华人民共和国工业地产放到全球来看，价格低廉是十分诱人，升值空间巨大，再加上人民币汇率收益，国际资本可以赢得双份利益。总之，工业地产将是中华人民共和国房地产市场下一种投资热点，也许是资产升值最后一片热土。3.2供需分析（1）工业地产需求持续增长，供需缺口增大。由于工业房地产供求受到工业产品需求牵制，当工业产品需求增长就会吸引工业生产商加大该类产品供应，扩大生产规模，增长生产场地，工业房地产需求相应上升。在中华人民共和国进入重工业时代、世界制造中心加快向中华人民共和国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素作用下，国内工业地产长期需求呈上升趋势，当前许多地区已浮现工业地产供需倒挂，工业地产投资价值正逐渐显现，工业物业租售价格趋于稳步上扬。（2）国家调控政策将使工业地产供应受到限制，加大供需缺口工业房地产形成受工业用地制约，而工业区土地规划普通对详细运用方式作了严格规定，工业房地产功能和供应都要随政府政策导向而动，如果政府政策变化将直接影响工业房地产供应。下表国家近来几年出台工业地产调控政策，这些政策出台将大大提高既有工业地产投资价值。特别是国土资源部在9月发布关于加强土地调控关于告知，对于新工业用地出让最低价将按照“不低于土地获得成本、土地前期开发成本和按规定收取有关费用之和”原则制定，并将工业用地最低价原则制定权将从地方政府收归中央。按照规定，此后工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”出让方式，出让价格一律不低于最低价原则。咱们以为，告知将有助于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地批租环节将日益市场化、规范化，工业用地资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免，现存工业土地资产增值效应将非常明显。时间政策重点内容.2 国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控紧急告知清理违规设立各类园区、禁止违法下放土地审批权、禁止任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。.7国务院办公厅关于暂停各类开发区紧急告知暂停审批新设立和扩建各类开发区。涉及经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建，需报国务院审批。.7国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理告知对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确规定；在检查清理基本上进行整顿规范。对不符合开发区原则要坚决停办。对已批准开发区如有超过建设用地规模和范畴土地，依法解决，如确需扩建，严格按照关于法定程序办理；加强对开发区建设用地集中统一管理；此后要严格控制实力以成片土地开发为条件开发区。勉励工业项目向园区集中。.11国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序紧急告知坚决贯彻清理整顿开发区规定。严格贯彻7月30号发出告知规定，加快对各类开发区清理进度。.10国务院发出关于深化改革严格土地管理决定加强土地运用总体规划、都市总体规划、村庄和集镇规划实行管理。.3国务院办公厅转发商务部关于增进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平若干意见工业用地不得擅自变化土地用途，不得用于大规模商业零售，不得用于房地产开发。.9国土资源部发布关于加强土地调控关于告知对于新工业用地出让最低价将按照“不低于土地获得成本、土地前期开发成本和按规定收取有关费用之和”原则制定，并将工业用地最低价原则制定权将从地方政府收归中央。按照规定，此后工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”出让方式，出让价格一律不低于最低价原则.12国土资源部发布全国工业用地出让最低价原则工业用地出让最低价原则总共为15个级别，全国工业用地出让最低价原则与土地等别挂钩，不同土地等别最低价原则不同，最高等别（一等）相相应最低价原则（840 元/平方米）是最低等别（十五等，60 元/平方米）14倍。同步还规定，“工业用地必要采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相相应最低价原则”。 这就和招拍挂办法一起严格控制了工业用地出让价格。.1国土资源部为贯彻国务院关于加强土地调控关于问题告知精神，经国务院批准，对报国务院批准都市建设用地审批方式作出重大调节。依法由国务院分批次审批都市农用地转用和土地征收，调节为每年由省级政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级政府详细组织实行，实行方案报国土资源部备案。省级政府将对都市建设用地负总责。这样事实上就是收回了省级如下政府土地审批权，终结了地方政府为了吸引投资而低价甚至零价格出让工业用地也许4. 发展趋势4.1 工业与工业地产共同高速发展有关资料显示，工业地产往往是一种都市乃至国家经济支柱。日本工业地产占全世界30%，对日本GDP 贡献在40%以上；美国工业地产占全世界27，对本国GDP 贡献也超过了30。从国内当前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展速度等方面存在一定优势，使国内成为承办国际产业转移最重要区位之一。随着着工业成长，国内工业地产也将高速成长。4.2 工业地价将来将大幅上涨（1）政策将强调市场对工业用地配备作用，增进工业地产价格回归到真实价值。从到工业用地政策，咱们可以看出，工业用地即将进入“市场调配资源时代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。工业工地出让逐渐走向市场化，使土地价格可以真正反映市场供求关系。 （2）工业项目建设和发展将增长工业用地需求，从而推动工业地产发展。随着国内工业增长值不断提高以及工业投资不断增长，可以预见，工业地价将来将大幅上涨。图：1995年-工业增长值4.3 国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新年末，新加坡丰树以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，今年年初全球排名第二工业地产开发商AMB成功收购了接近虹桥机场物流地产项目，再加上近日麦格理开发上海康桥物流厂房仓库，外资对上海物流地产项目升温其实还仅仅是一种开始。海外投资机构进入工业地产而产生资金门槛高及回收周期长对她们来说不算是障碍。她们开发模式可以分为两种：一是定制开发，依照客户需求制定厂房原则，反租给客户；二是带租收购，收购某些带有租约好工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔资金。 这些海外基金普通做法是打包上市，扩大资本，进行更大投资。腾飞基金做法便是把手中44个工业地产项目打包成REITs上市，融到大量资金，轻松地用同样股本金做成了比本来规模大5倍业务。在麦格理筹划中，康桥项目也许也会被打包上市，进行融资，以求更大投资资本。尽管普洛斯、丰树、AMB、麦格理等当前在中华人民共和国投资方式并不是真正REITs，普洛斯和AMB在中华人民共和国内地一系列投资，事实上还是一种着眼于详细项目公司经营方式，而不是立足于为投资者理财基金操作方式。但近年内地REITs可望开闸，普洛斯和AMB之因此选取此时对中华人民共和国进行巨额投资，就是要运用时间差，提前在中华人民共和国内地房地产行业布局，为即将实行REITs做准备。固然，把国内工业地产项目转化为REITs产品到海外上市更为现实，在麦格理筹划中，康桥项目就被打包进上市筹划。4.4 投资热点区域将不断扩大，更多都市将得到发展机遇由于一线都市土地价格与劳动力成本上升不久，某些跨国公司正在试图将生产基地从北京、上海等一线都市撤出，而只保存区域总部、研发中心这样占地少、劳动力规定精简机构，同步将占地面积大、普通劳动力需要量高生产基地移至二线都市。 国内六大区域开始成为各跨国公司选址热点：分别是以天津、青岛为代表环渤海地区；以苏州、杭州为代表大长三角地区；以深圳厦门为代表华南地区；以成都、重庆、西安为代表西南地区，以大连、沈阳、哈尔滨为代表东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表中部地区。 4.5 工业地产开发将进入“产业型新城开发时代”通过发展，开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展需要，某些开发区正在升级为产业型新城，为工业地产摸索出一条新路。开发区在中华人民共和国经济发展中充当了高新技术转化基地，引进外资，产业升级等角色，在增进产业汇集，经济发展，解决就业同步，汇集大量人流，物流，信息流，资金流，适时发展居住和其她各种都市功能，走产业型新城道路是最佳选取。 4.6 工业地产将来发展重点：高新技术开发区 在国家出台关于加强土地调控关于告知后，工业用地审批政策导向性将更加明显，各级政府将会限制普通工业厂房等用地审批，加大对科研创新型、高新技术型公司工业用地审批力度，工业用地向集群化、高品位化、园区化发展趋势将非常明显。以高新技术公司汇集为特性高新技术开发园区将成为将来工业地产重要载体。 “十五”期间,国家对国家高新区实行“二次创业”战略，5年间国家高新区继续保持了重要经济指标年均31.3%高速增长。是国家高新技术产业开发区实行“十一五”发展规划开局之年，53个国家高新区重要经济指标都实现了迅速、稳定增长。（1）营业总收入突破4万亿元，国家高新区列入记录公司有45000家，其中经认定高新技术公司有3家，营业收入超亿元公司达3500家，外商投资公司（含港澳台公司）5000家，年末从业人员达到540万人。53个国家高新区营业总收入突破4万亿元，达到42317.8亿元，比上年增长7902亿元。（2）工业增长值突破8000亿元在53个国家高新区中，工业增长值超过500亿元有上海张江高新区和中关村科技园区。超过200亿元以上高新区有上海、北京、苏州、无锡、深圳、武汉、成都、西安、长春、南京、天津，以上11个国家高新区工业增长值总量已达到4011.3亿元，占高新区总量50.6%。（3）高新区公司实现利润保持平稳国家高新区实现利润中，大某些高新区实现了稳定增长。净利润居首位是中关村科技园区，达到314.1亿元；另一方面是上海张江高新区176.5亿元；南京高新区85.0亿元。净利润超过50亿元10个高新区合计实现净利润1032.8亿元，占高新区总量52.3%。上缴税额居首位是中关村科技园区，达到208.3亿元；另一方面是上海148.8亿元。（4）高新区公司出口势头强劲，高新技术产品出口基地优势明显53个国家高新区公司出口1355.1亿美元，比上年净增238.6亿美元，同比增长21.4%；占全国外贸出口（7620亿美元）17.8%。全年出口100亿美元以上高新区有苏州高新区、上海张江高新区、中关村科技园区和无锡高新区。在25个国家高新技术产品出口基地中，出口名列前5名是：苏州高新区207.0亿美元，上海高新区190.1亿美元，中关村科技园124.7亿美元，无锡高新区110.0亿美元，南京高新区76.3亿美元；25个出口基地共计出口达1031.4亿美元，占53个国家高新区出口总额76.1%。可以看出，国家高新区产业集群效应明显增强，技术创新能力逐渐提高，在地方经济发展中已确立了龙头地位，成为将来工业地产重点发展区域。 单纯课本内容，并不能满足学生需要，通过补充，达到内容完善 教诲之通病是教用脑人不用手，不教用手人用脑，因此一无所能。教诲革命对策是手脑联盟，成果是手与脑力量都可以大到不可思议。