万科物业房屋公共部位与设施维修养护标准(新).doc

1 目的规范维修设备设施管理，明确巡检范围、内容、养护和维修标准及要求。2 适用范围适用于万科物业管理有限公司所管辖范围内的所有公共部位的设施养护3 管理方法序号项目维修保养内容工作要求1智能化系统可视及门禁1. 门禁、锁具开关灵活、延时正常，呼叫业主及中控室正常（电源、按键、通话效果、外观）控制中心能与住户家清晰对讲，单元门与中心和住户对讲效果良好；2. 中控室内显示器、监视矩阵、管理中心电脑设备每月一次进行检查保养；3. 门禁、监控、三表、安防软件数据库的每月一次定期进行备份，防止遇到计算机被病毒感染后，数据库资料丢失情况的发生。4. 控制中心备有监控镜头分布清单以及每个显示器循环的监控镜头清单；对监控镜头每月清洁保养一次，对效果不好的进行调整；5. 每季度对视频接口进行保养，确保接触良好，对视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、控制台等安防设备进行保养，检查录像带或硬盘录像的效果；6. 苑门、单元门运行稳定，没有异常噪音，开门停留时间合理；每月对电子锁进行一次普查，检查灵活性、失电状态能顺利开门；刷卡器上的标识清晰，在刷卡器失灵情况下可以控制门正常开启； 7. 每季度对园区内弱电井进行检查，发现有积水及时清除；8. 停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装置；道闸杆上装有防撞胶垫。道闸旁边有防止行人通行的警示标识；红外线防越周界红外线报警设有镜头的，在触动报警时要求能自动对报警地点进行录像并将监视器定格在报警位置；技术员每周对红外报警进行一次检查，测试灵敏度，防止绿化等植物阻挡红外对射；监控探头外观完好、摄功能正常无抖动、调焦距正常、画面清晰刷卡控制道闸外观良好、开关起落正常、变速箱无杂音、定期加齿轮油、更换皮带智能井井内无积水、井道干净、无鼠害，定期放鼠药智能分线箱保持干燥清洁、锁具完好、防水性能好、关好箱盖2喷泉及水景系统运转部分喷头高度、角度正常、水位池内水位高低正常，水泵声音大小适宜、水池内保持不丢水管线水泵及管线固定完好、水泵循环时流量正常无堵塞现象、电源电源线无老化、绝缘层无破损水泵无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常；表面漆面完好无严重锈蚀排污部分排污泵排污泵无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常；表面漆面完好无严重锈蚀电源电源线无老化，布线规整控制部分挂锁完好，标识清晰、手动、自动运行正常绿化用水灌溉部分供水水泵水泵固定牢固井盖井盖、水池和泵房盖板固定牢固控制阀门阀门关闭完好，润滑良好开关灵活操作标识操作规程上墙，部件标识清晰明确、油漆完好3载人电梯系统电梯主体部分1. 电梯运行噪音能够满足规范，不影响业主正常生活2. 电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全触板动作灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿；电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200300牛顿范围内；电梯平层准确，误差在正负7mm以内；3. 轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶；轿箱内照明良好光线柔和。内部监控探头从监控中心可以看清乘客面孔；轿厢照明停电后至少维持半小时照明供电；4. 电梯舒适性好，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响；在行驶过程中轿箱没有明显晃动，箱门没有晃动而产生的撞击声；5. 轿箱内紧急对讲使用方便可靠，有相应标识；按钮面板整洁，字迹清晰；机房部分室内照明、通风、温湿度良好、机房内与轿箱呼叫、通话正常；机房环境洁净、标识，安全标线明确，电梯运行正常；电梯井道低坑部分部件安装牢固，检修、应急电源和照明正常。保持现场环境清洁。4园区照明系统路灯部分外观无破损、无掉漆、灯杆固定牢固、正常使用暖色光源；电源电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能草坪灯部分外观底座牢固、正常使用暖色光源、无掉漆、无锈蚀电源电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能车库内日光灯应急灯部分节能、牢固应急灯充放电正常园区内景观射灯外观正常照明、灯体及表面完好电源电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能照明控制箱部分电源接线牢固、无灰尘；远离易燃易爆、潮湿和具有腐蚀元气件气体和液体的位置5园区公共设施垃圾箱、果皮箱木板无松动、表面油漆完整、无开裂现象；箱盖开关灵活无噪音开焊现象。健身娱乐设施儿童娱乐设施油漆完整、螺丝无松动、无开焊、标识提示清晰室外健身器材使用时间标识明确、标注维护责任人、没有利角利边没有部件脱落、断裂、倒塌隐患保证设施正常使用功能、无安全隐患休闲桌椅无开焊、松动、木板脱落掉漆现象自行车架无损坏、掉漆、标识清晰遮阳伞无破损、开关灵活、安装牢固园区标识无损坏、无掉漆、标识清晰安装牢固会所及运动中心会所及公共区域的各种设备、设施无破损，无利角；组合类器材活动部位连接可靠、无松脱，转动部位有防护罩；音响、DVD、VCD、CD、功放、电视机、投影仪使用正常；烘手机定期保养没有异常声音；标识清晰安装牢固；6发电机房电瓶1. 有两组启动电池，启动电池配置了浮充充电器；发电机电池电压正常，连接端子牢固，没有爬碱现象。两套蓄电池至少每2个月轮流切换使用，备有符合要求的切换开关装置，开关切换装置应该具有防止同时闭合或同时断开的连锁装置。2. 镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，应及时补充电解液。蓄电池电解液适量，不应露出极板；蓄电池不应发生：外部短路、电压失常、电极板膨胀、气塞孔堵塞、电解液内含有机杂质、严重爬碱等现象；酸性蓄电池经常保持浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。 柴油柴油油箱室安装防爆灯，箱底有消防沙，油箱油位在80%位置并储油量不超过1000升，油箱上有透气管，油箱、油管无渗漏；照明发电机室保持充分的照明度排烟和噪音污染1、 发电机启动后各部件无异常声响，无异常震动，柴油发动机转速稳定，发电机输出电压符合标准要求。2、 发电机排烟风机能够与发电机联动并具有延时停止设置，运行时没有异常声音；3、 发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。湿度计温湿度适宜，表面保持干爽整体1、 发生停电事故后，最多不超过5分钟，发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。2、发电机每周至少进行一次全面巡查，发现问题及时处理并留下记录； 3. 正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置，每月启动试运行一次，每次运行时间为8-12分钟。当月已经正常运行超过12分钟的可不做试运行。4. 操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：235V255V。5. 发电机具有防止向电网反送电的装置；7房屋主体外立面部分外墙面、建筑小品外观完好、整洁；贴面的墙砖无起鼓无脱落、玻璃幕墙无破损、涂料无脱落；空调架安装有序整洁统一、美观无安全隐患；外墙装饰无破损或污迹；屋面部分瓦牢固无裂纹、避雷设备完整、每年春季开冻后，应对屋面和雨水檐沟进行一次清扫。组织排水部分排水管通畅、无渗漏、无堵塞，管道接口完整、无倾斜、管卡牢固路面部分平整无积水、无破损地砖、路边整齐、无缺口。楼道及公共部位地面无水浸，无变色现象；标识部分单体栋号有明显标志、小区主入口处有总平面图；小区入口处及主要路口有指引标识；便民设施部分打气筒保证打气筒无丢失，无损坏、保持正常使用状态、定期清理灰尘、定期维修、注油、部件完好，无缺损业主方便车安全灵活、无噪音保证正常使用、标识清晰雨伞和雨伞架正常使用、伞架牢固、标识清晰楼道单元门部分门锁单元门锁无松动，刷卡正常电控机械锁具无异常的发热现象灵机电控锁具二次关闭无阻碍开关灵活玻璃玻璃完整、密封条完整、压条牢靠闭门器闭门器无脱落、开关时AB行程匀速行进、关闭时无摔门现象天地插开关灵活、安装牢固防火门部分闭门器开关灵活、刷卡系统正常、关闭时无摔门现象玻璃无破损、胶条完整磁力锁安装牢固、开关、刷卡开启正常铁艺部分无掉漆、无开焊、无松动、无变形安装牢固楼梯楼梯铁艺表面油漆平滑，无锈蚀；边角整齐，无划伤行人的安全隐患；无破损扶手无松动、无掉漆、无损坏；无裂逢、表面光滑车库摇控门电源供电电源稳定、保持正常起落电机正常运行、无噪音门滑道保持固定、定期加润滑油感应线圈无外露、感应正常卷帘门板折叶固定牢固、螺丝无松动、开关门时无异常响声、无变形管道井部分水表无漏水、旋转正常，远传线连接完好阀门开关灵活，无渗漏管道井门必须处于正常关闭状态；外表完好，锁具良好、无掉漆、开关灵活电气井部分电气井门电气井必须处于正常关闭状态；温湿度适宜，无积水、表封完好、箱锁完好、无积尘电气井门必须处于正常关闭状态；外表完好，锁具良好、无掉漆、开关灵活车库消防消防喷淋部分阀门开头灵活、无渗漏仪表无损坏、指示准确管道无渗漏、漆面完整、水流方向指示正确完整阀门井无积水，阀门开关灵活水泵结合器无渗漏、漆面完整水箱阀门浮球阀开关灵活、无渗漏、水箱无渗漏、漆完整车库送风机风机及管道风机运转良好，无异常声音，风道完整、无开裂、百叶完好、无掉叶，开焊、锈蚀现象消防感应控制设备1. 温感、烟感、手动破玻璃按钮、湿式报警阀、水流指示报警器、消防报警对讲等报警设备能够正常报警；项目应建立烟感、温感地址码清单，并和实际情况相符；2. 消防控制中心能够对消防泵、防火卷帘门、抽风机、送风机等设备进行控制。抽风机、送风机运转良好，噪音在正常范围内；各处送风阀、排烟阀能够控制开启；3. 消防广播、消防警铃能够发挥作用，高层大厦各楼层和消防通道按规定设有疏散指示（疏散图）；在停电的情况下应急灯能够正常发光。设备房灭火系统经过人工操作能够发挥作用；4. 消防泵、喷淋泵、稳压系统、消防报警主机、消防联动柜等主要消防设备每周进行一次巡查；对消防水管进行一次泄压试验，确保消防稳压泵能够自动启动和停止，发现问题及时处理并留下记录；5. 消防水泵、喷淋水泵每两个月试运行一次，控制系统工作稳定，电机启动正常，水泵不漏水，主回路没有跳闸、打火和异常噪音。保障发生火警后消防控制中心能够控制消防泵和喷淋泵启动并具有防止误动作的措施。消防管网设置有防止消防水过压的措施。6. 小区内水泵结合器标明是供应消火栓还是供应喷淋，是供应高区还是供应低区。消火栓箱门灵活完好；7. 消防排烟系统，消防广播系统，各种模块处在良好工作状态，设施功能完备无损坏。8. 喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验并记录。9. 报警控制器需要有备用电源，保证停电状态下的系统正常报警显示。稳压水箱消防管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火的要求。稳压水箱没有漏气漏水现象，压力显示正确。在泻压低于消防最低水压的情况下稳压系统能够自行启动稳压；8给排水系统排水部分井盖无缺损、漆完整、井内无堵塞物雨水井每年至少清理两次，雨水管道、污水管道每年至少两次开盖检查通畅程度，发现堵塞及时清理。住户排水主管部位每年疏通一次并记录，有异常堵塞物的，需要拍照存档。雨水篦子无断裂，油漆完好，无堵塞雨水井井内无杂物给水部分1、 采用变频供水的，变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固，供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内；2、 泵房必须进行关闭钥匙由中控指进行统一管理，在入口处加设防鼠板。水箱有总容积标识，设置有高水位、低水位报警箱；水质定期有符合国家要求的检测报告；3、 各种管道无渗漏水，标识清晰，油漆无大面积脱落；软连接未老化，无裂纹；设有漏水后防止水喷射到控制柜上的措施；4、 各种水泵没有异常声音，无异常震动，润滑正常；止回阀能够防止水倒流，碟阀、闸阀能够正常开启和关闭，给水自动控制阀门能正常工作； 5、 各压力表指示正确，控制压力表能正确动作；9采暖采暖井井盖无缺损、漆完整、阀门仪表状态良好、保温层无破损管道、暖气片无渗漏、漆完整、保温层完好标识清晰自动排气阀无渗漏、状态良好、无锈蚀压力表各压力表指示正确，控制压力表能正确动作，表内未进水；4、设备房的管理标准内容设备房配置：1. 无人值守的设备房必须加锁，控制中心必须留有所有设备房的钥匙。2. 所有设备房地面应平坦、干燥、防滑，墙面应平整、干燥；地面、墙面整洁，无积尘；3. 噪音和振动可能影响住户的设备房应该有保证住户不受影响的隔音减震措施。 4. 所有使用中的设备房应配备应急灯，灭火器应按照每15平方米配置1个2公斤灭火器的数量配置，灭火器应设置稳固，其标识必须朝外；5. 操作作业指导书和维修作业指导书应上墙；控制中心、配电房、电梯机房、电脑机房等对温度、湿度有较高要求的设备房应配置干湿温度计；6. 设备房中重要设备上端有排污管等设施时，应在该设备上方加装喇叭口、挡板等设施。设备房标识：1. 配合地产公司完善所有设备房标识，设备房门上应有“机房重地，非请勿进”提示；2. 设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标志。管道要有流向标识；操作有危险的设备、部件要有“危险！勿靠近！”、“危险！勿操作！”等警示标识。3. 多台同型号的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识；4. 设备房内所有配电箱、柜及控制箱、柜应有显示其名称、作用及责任人的标识；设备房环境：1. 设备房内严禁吸烟，温度40摄氏度以下，相对湿度80%以下；2. 严禁堆放易燃、易爆及无关物品，工具、用品摆放整齐；停水、停电、停气、停止供热1. 突发性（包括市政）停水、停电、停气、停止供热必须及时查明原应，确定恢复时间，统一信息口的口径向住户说明情况并张贴书面的情况说明；2. 计划性停水、停电、停气、停止供热的，市政性质的在接到通知后当天通知住户，非市政的必须提前三天通知住户并做好解释工作；3. 停电后要按照要求及时启动发电机，向公共设备供电；4. 对于停电后会造成单元门、苑门不能正常开启的，应用钥匙及时打开，派人值守，方便住户出入；5. 计划性停电的，应提醒住户关闭电器；超过2小时的停电应提醒养有观赏鱼的住户在停电期间为鱼补充氧气；超过8小时的停电应该提醒住户不要在冰箱内储存物品； 6. 停水清洗水池的，要提醒住户做好储水准备；要提醒养有观赏鱼的住户2天内不要换水；7. 停止供暖的，应提醒住户准备好取暖设备；相关记录：智能系统巡检表 QP751-WX08-JL04避雷接地电阻测试记录 QP751-WX04-JL05停用事件台帐 QP751-WX18-JL06智能系统保养记录 QP751-WX08-JL07设备对外委托维修申请表 QP751-WX11-JL08电梯巡检记录表 QP751-WX11-JL09设备对外委托维修记录 QP751-WX11-JL11消防系统巡检表 QP751-WX02-JL12维修操作单 QP751-WX15-JL13维修值班记录QP751-WX15-JL14测量计量器具台帐 QP751-WX01-JL15测量器具检验记录 QP751-WX01-JL16窨井巡检表 QP751-WX04-JL18公共设施保养巡检记录表 QP751-WX04-JL19发电机房巡检表 QP751-WX02-JL20车库设备设施巡检表 QP751-WX02-JL21（ ）号楼水喷淋水箱间日检表QP751-WX02-JL22