【前瞻产业研究院】张江高科技园规划案例.doc

前瞻产业研究院
二零一八年六月
产业地产专题

张江高科技园规划案例

项目情况
张江高科技园区约36平方公里，园区规划范围内可建设用地约17.1平方公里，已建用地总面积约12.3平方公里，占可开发建设用地的72%;已建成各类建筑1350万平方米，其中，办公、研収、商业等公共建筑430万平方米，工业建筑440万平方米，居住建筑450万平方米。

2009年，上海市政府“南汇撤销、并入浦东”的方案正式获国务院批准。2011年11月，张江高科技园区抓住两区合并机遇，扩大园区规模为75.9平方公里，主要包括上海市张江高科技园区北区和中区、张江南区、康桥工业区、上海国际医学园区、合庆工业园区、张江光电子产业园和银行卡产业园。其中，核心区总占地25平方公里，由各功能区组合而成。2014年12月29日，国务院决定上海市自贸区扩区至张江片区，面积37.2平方公里，东至外环线、申江路，南至外环线，西至罗山路，北至龙东大道。

产业情况
以产业链带动园区产业发展，通过设计和制造整合产业链发展，形成设计+代工的产业整合发展模式。目前，已经形成了较为完善的生物医药创新链和集成电路产业链。其中，在集成电路产业方面，目前张江已经成为国内最集中、技术水平最高、产业能级最优的集成电路研发与制造一体化产业基地。园区内已经形成以芯片设计、晶圆制造业为龙头的“设计+代工”的产业模式，包括设计、制造、封装测试及设备制造在内的国内最完整的集成电路产业链。在生物医药产业方面，园区形成了包括现代中药、化学药、生物制药和医疗器械在内的生物医药产业体系，探索形成药物研发与临床应用的医药产业发展模式。已经发展成为国内医药研发机构最集中、创新服务能力最强、新药创制潜力最大的生物医药基地之一。
细分产业区：
生物医药产业区一期：龙东大道以南、科苑路以东、祖冲之路以北、金科路以西，面积约1.5平方公里。 生物医药产业区二期：背面靠高科路，面积约为1.5平方公里。
张江集电港一期：龙东大道以南、金科路以东、祖冲之路以北、张江路以西，面积约为1.5平方公里。 集成电路产业区二期：龙东大道以南、申江路以东、高科路以北、外环线(环东二大道)以西，面积约2.74平方公里。地铁二号线贯穿其中。
上海浦东软件园一至三期：金科路两侧，地铁二号线贯穿其中。上海浦东软件园在张江高科辐射面积内有上海浦东软件园(郭守敬园)和上海浦东软件园(祖冲之园)。
科研教育区：依靠国家级上海光源工程项目，引进全国一流科研机构、名牌理工科研究生院和大学复旦大学张江校区(包括上海科技大学、复旦大学软件学院、复旦大学微电子学专业、复旦大学药学院、复旦大学计算机学院、上海交通大学和西安交通大学信息安全工程学院、北大微电子研究院、清华微电子研究所，中国美术学院上海设计艺术分院、南洋理工大学、美国杜兰大学商学院，中国科学院上海各研究院，中国科技大学上海研究生院，上海中医药大学等;初等教育包括华师大二附中，上海中学分校，上海外国语大学附属浦东外国语学校等)。
居住区：生活服务中心区位于金科路两侧、祖冲之路地铁线交汇处，另有龙东大道以南、张江路以西的一期、二期居住区。

产业业态：信息产业集群，包括独栋高端办公楼、组合式商务中心、花园式办公;生物医药集群，包括公园式制药园区、集中式中低层研发区;创意产业园区，包括低层多样化园区、特色化低层办公楼;休闲服务业，包括酒店式公寓、商务型酒店、分散式度假型酒店、主题酒店。
比较先进产业园区的产业结构发现，较为成熟的园区的产业结构都相对均衡，即二三产比重较协调，三产为区域产业的重要组成，且有较大比重的三产从业人员。张江科技园的三大产业生产总值比重为0.1：58.6：41.3(PS: data might be outdated)，三产比重超过30%，第三产业已经成为产业结构的重要组成部分。
以少量强大的带动作用的产业为主导，并形成横向拓展、纵向延伸的产业链是先进园区的共同特色。最终形成以主导产业为带动，周边产业协调发展的集群化、规模化产业发展格局。张江科技园区的两大主导产业之一，生物医药产业，形成了“研发——生产——销售”一体的四类产业链发展模式：技工贸一体化模式、技工贸分离模式、“研发+技术转让”模式以及研发服务外包模式。
同时，张江高科也是园区进行产业投资的先锋。2006年，张江高科启动了一个名为“一体两翼产业互动式”的发展战略：除了运营特色房产以外，公司通过吸引高科技企业入驻并且提供相应的配套服务，对入驻的高科技企业有比较深刻的了解以后，选择优质企业进行投资。2006年年报显示，公司当年新增投资金额为3059万元，比05年增加了87%。2007年，张江高科出资1.65亿元，成立了全资控股子公司上海浩成创业投资有限公司。2010年6月，浩成创投一次性出资10.2亿，设立上海张江成创投资有限公司，作为其用于投资医药、医疗器械和金融板块优质项目的专门投资载体。
商业模式
张江园区成立时就确立了以“人才培养-科学研究-技术开发-中试孵化-规模生产-营销物流”为产业链的招商模式。依托张江几大核心优势：
1、优越的地理位置;
2、政店支撑的战略性地位及产业先发优势;
3、良好的资金融通通道;
4、强大的产业服务体系
可以说张江对于企业的吸引力是很大的，但问题也很突出，1、园区规划问题：配套跟不上产业;2、发展问题：扩张可能性有限。
从商业模式来看，张江高科最早属于一家区域性的城投公司，成立之初依靠卖土地的模式回笼资金，2000年左右逐渐过渡到了基建投资为主，房产为辅。到了03年房产变成了主导性收入，03年至今慢慢的房产销售渐渐弱化，无论产业办公还是工厂，研发中试都以租金为主。另外产业投资经过了10年的发展也已经开花结果，再加上垄断了电信接入端口，每年也有不少服务费入账。

从年报的营业收入来看，张江高科受销售限制以及投资收益不稳定的影响，销售额逐年下降。体现了国控园区目前的普遍问题，开源无方。对于张江高科而言，产业集聚下如何找到新的盈利模式，对于中国的国控园区而言无疑有着划时代的意义，对于这个模式的突破，方升(园区大会)团队认为，只有在上海和深圳的国控园区才有机会率先突破模式的困扰。 
5