物业管理服务合同-(示范文本·试行)制度.doc

物业管理服务合同
（示范文本·试行）

二○○五年二月二十日

《物业管理服务合同（示范文本）》使用说明

1、本示范文本仅供业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》参考使用。
2、经协商确定，业主委员会和物业管理企业可对本示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减。

物业管理服务合同（示范文本）
本合同双方当事人
委托方（以下简称甲方）： （业主委员会）
受委托方（以下简称乙方） （物业管理企业）
根据《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 （物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条 物业基本情况
物业名称 ；
物业类型 ；
座落位置 ；
建筑面积 。
物业管理区域四至：
东至 ；
南至 ；
西至 ；
北至 。
第二条 甲方的权利和义务
（一）与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；
（二）依据《淄博市普通住宅小区物业管理服务等级标准》对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失或管理失误，经物业管理行政主管部门认定，有权终止合同；
（三）委托乙方对违反物业管理法规政策及业主管理规约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取一定催缴催改措施；
（四）甲方在合同生效之日起15日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料），并在乙方管理期满时予以收回；
（五）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
（六）负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；
（七）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
（八）法规政策规定由甲方承担的其他责任。
第三条 乙方的权利和义务
（一）根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。
（二）遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容。服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。
（三）负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
（四）依照法规政策、本合同和业主管理规约的规定对违反业主管理规约和物业管理法规政策的行为进行处理；
（五）有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；
（六）接受物业管理行政主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；
（七）至少每6个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目。
（八）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须经甲方同意并报有关部门批准后方可实施；
（九）建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
（十）开展有效的社区文化活动和便民服务工作；
（十一）本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。
（十二）不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）。
第四条 服务内容与质量
（一）在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件一）；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件二）；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
（二）在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、 ；
2、 ；
3、 。
（三）乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件三）。
第五条 管理服务费用
（一）本物业的管理服务费按下列第 项执行：
1、按政府规定的标准向业主（物业使用人）收取，即每月每平方米建筑面积 元；
2、按双方协商的标准向业主（物业使用人）收取，即每月每平方米建筑面积 元；
3、由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年（月）每平方米建筑面积 元；支付期限： ；方式： ；
（二）管理服务费标准的调整按下列第 项执行：
1、按政府规定的标准调整；
2、按每年 ％的幅度上调；
3、按每年 ％的幅度下调；
4、按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；
5、按双方议定的标准调整；
6、 。
（三）乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
（四）房屋建筑（本体）的公共部位及共用设施设备的大修与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在物业公共维修资金中支付。物业公共维修资金的收取按有关规定执行。甲方有义务督促业主缴交物业公共维修资金。
（五）乙方在接管本物业中发生的前期管理费用 元，按下列第 项执行：
1、由甲方在本合同生效之日起 日内向乙方支付；
2、由乙方承担；
3、在 费用中支付；
4、 。
第六条 合同期限
本合同期限为 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。

第七条 合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。
第八条 违约责任
（一）如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。
（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。
（三）因甲方原因造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）
（四）甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第九条 其他事项
（一）双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
（二）合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
（三）本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
（四）本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理行政主管部门调解，调解不成的，提交市仲裁委员会依法裁决或向人民法院提起诉讼。
（五）本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
（六）本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲、乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
（七）本合同自签订之日起生效。

甲方签章：　　　　　　　　　　　　　乙方签章：

法人代表：　　　　　　　　　　　　　法人代表：

年　　月　　日

附件一：

物业共用部位明细
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井;
7、户外墙面；
8、屋面；
9、传达室；
10、 ；
11、 。

附件二：

物业共用设施设备明细
1、绿地 平方米；
2、道路 平方米；
3、化粪池 个；
4、污水井 个；
5、雨水井 个；
6、垃圾中转站 个；
7、水泵 个；
8、水箱 个；
9、电梯 部；
10、信报箱 个；
11、消防设施 ；
12、公共照明设施 ；
13、监控设施 ；
14、避雷设施 ；
15、共用天线 ；
16、机动车库 个 平方米；
17、露天停车场 个 平方米；
18、非机动车库 个 平方米；
19、共用设施设备用房 平方米；
20、物业管理用房 平方米；
21、 ；
22、 。

附件三：
物业管理服务质量标准
一、 物业共用部位的维修、养护和管理
1、 ；
2、 ；
3、 。

二、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1、 ；
2、 ；
3、 。

三、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、 ；
2、 ；
3、 。

四、 公共绿化的养护和管理
1、 ；
2、 ；
3、 。

五、 车辆停放管理
1、 ；
2、 ；
3、 。

六、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1、 ；
2、 ；
3、 。

七、 装饰装修管理服务
1、 ；
2、 ；
3、 。

八、 物业档案资料管理
1、 ；
2、 ；
3、 。

九、 其他服务
1、 ；
2、 ；
3、 。

目 录
第一章 总 论 1
第一节 项目背景 1
第二节 项目概况 2
第三节 可研报告编制依据及研究范围 4
第二章 项目建设的必要性 6
第三章 外部和内部环境分析 8
第一节 外部环境分析 8
第二节 xx镇社会经济环境分析 11
第三节 xx镇发展的机遇与挑战分析 14
第四节 xx镇发展的优势与劣势分析 16
第五节 项目风险分析 18
第四章 建设条件 20
第一节 项目选址 20
第二节 场址条件 20
第五章 发展战略和总体规划 22
第一节 发展战略目标 22
第二节 战略实施措施 22
第三节 规划原则 23
第四节 总体规划 24
第六章 基础设施建设内容 30
第七章 环境保护 32
第一节 项目场址现状 32
第二节 项目建设与运营对环境的影响 32
第三节 环境保护措施 33
第四节 环境评价结论 36
第八章 组织机构和项目实施进度 37
第一节 组织机构 37
第二节 人力资源配置 38
第三节 项目实施进度 39
第九章 投资估算及资金筹措 41
第一节 投资估算 41
第二节 投资使用计划与资金筹措 45
第十章 财务评价 47
第一节 财务评价基础数据与参数选取 47
第二节 经营收入估算 47
第三节 成本费用估算 50
第四节 财务评价 51
第五节 财务评价结论 55
第十一章 社会评价 56
第一节 项目对社会的影响分析 56
第二节 项目与所在地互适性分析 57
第三节 社会评价结论 58
第十二章 结论与建议 59
第一节 结论 59
第二节 建议 59

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