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营改增后被拆迁企业取得拆迁补偿如何开具发票

近年来，大规模的房地产开发行为，带来大规模的拆迁，拆迁企业对外支付拆迁补偿款，但是拆迁企业与被拆迁企业签订拆迁补偿协议，对于协议中约定拆迁补偿费、停业补偿、搬家费用以什么作为税前扣除凭证？拆迁企业应如何开具发票呢？对于拆迁企业和被拆迁企业都是个大问题，那么拆迁企业是以什么作为税前扣除凭证，被拆迁企业收款后如何开具发票呢？在营改增后是否发生了变化，下面对营改增后拆迁企业如何开具发票和被拆迁企业以什么作为税前扣除凭证进行分析。
一、被拆迁企业取得的拆迁补偿费，包括：土地补偿和房屋补偿，属于增值税征税范围，依据《发票管理办法》属于开具发票范围。拆迁企业应以发票作为税前扣除凭证。具体说明如下：
拆迁企业将被拆迁企业的房屋拆除后，拆迁企业支付的拆迁补偿费分为两部分：
一是土地补偿款，即：土地使用权属由被拆迁企业变更拆迁企业，拆迁企业支付补偿款，符合财税[2016]36号附件1第一条规定的“销售无形资产”增值税应税行为；
二是房屋补偿。拆迁企业拆除房屋支付给被拆迁企业的房屋补偿款，符合符合财税[2016]36号附件1第十四条规定的视同销售建筑物，即：被拆迁企业相当于将房屋的所有权转让给拆迁企业，符合“销售不动产”增值税应税行为。
被拆迁企业转让土地、旧房给拆迁企业，并取得拆迁企业的货币拆迁补偿款，属于财税[2016]36号附件1第十一条规定的有偿转让无形资产和有偿转让不动产所有权的行为，因此，被拆迁企业取得拆迁企业支付的拆迁补偿款，属于增值税应税行为，属于对外发生经营业务收取款项，应向拆迁企业开具发票。
二、被拆迁企业取得的停业补偿、搬家费用，不属于增值税征税范围，依据发票管理办法不属于开具发票范围。拆迁企业应以拆迁协议、收款凭证作为税前扣除凭证。具体说明如下：
（一）根据《增值税暂行条例》和财税[2016]36号规定,被拆迁企业在未销售货物或者提供加工、修理修配劳务、提供应税行为的情况下，收取的停业补偿（停业损失）、搬家费用，不属于增值税的征税范围，不缴纳增值税，所以不应开具发票。
（二）根据《发票管理办法》规定，在没有发生购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的情况下，不属于企业的生产经营活动，不属于开具发票的范围。被拆迁企业取得的停业补偿、搬家费用，不属于生产经营活动，所以也不属于开具发票的范围。
根据《企业所得税法》第八条和国家税务总局公告2011年第34号第六条规定，因为被拆迁企业取得的停业补偿、搬家费用不属于生产经营活动，不属于开具发票的范围，被拆迁企业支付拆迁款当年实际支付的停业补偿、搬家费用，应以拆迁协议、收款凭证作为税前扣除凭证。
三、案例分析
（一）情况说明。2016年10月12日，甲拆迁企业（以下简称“甲拆迁企业”）办理拆迁过程中，与A企业签订拆迁补偿协议，协议中约定拆迁补偿费、停业补偿、搬家费用，A企业对于协议中的拆迁补偿费可以开具增值税发票，对于停业补偿、搬家费用不属于增值税征税范围，无法开具发票。甲拆迁企业怕在以后的审计中，对未开具发票的停业补偿、搬家费用不予认可，例如:经济责任审计、税务审计、开发成本决算等审计。所以，甲拆迁企业建议，A企业先开具发票，然后再去办理退税，A企业同意到税务机关去开票，到税务机关不给开具，说不属于开具发票范围。由于无法取得发票，如果A企业只给甲拆迁企业开据收据，甲拆迁企业以协议、银行的付款记录、A企业的收据入账，在以后经济责任审计、税务审计、开发成本决算等审计中能否认可？
（二）税务分析。甲拆迁企业以协议、银行的付款记录、A企业的收据入账，在以后经济责任审计、税务审计、开发成本决算等审计中，能够得到认可。在办理开发项目拆迁过程中，支付给A企业停业补偿（停业损失）、搬家费用，不属于增值税的征税范围，在没有发生购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的情况下，不属于可以开具发票的情况。原因如下：
（1）根据《增值税暂行条例》和财税[2016]36号规定,A企业在未销售货物、提供加工、修理修配劳务或者提供应税行为的情况下收取的停业补偿（停业损失）、搬家费用，不属于增值税的征税范围，不缴纳增值税。
（2）《发票管理办法》规定，在没有发生购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的情况下，不属于企业的生产经营活动，不属于开具发票的范围。A企业取得的停业补偿、搬家费用，不属于生产经营活动，所以也不属于开具发票的范围。
（3）被拆迁企业取得拆迁企业支付的拆迁补偿费，其中：土地补偿和房屋补偿，属于增值税征税范围，应开具增值税发票；停业补偿、搬家费用，不属于增值税征税范围，不需要开具发票。
拆迁补偿费用是否开具发票，应从以下三个方面进行分析：
一是，要判断取得协议约定拆迁补偿费、停业补偿、搬家费用等费用项目是否属于经营行为；
二是，判断经营行为是属于增值税征税范围，判断开具发票的类型；
三是，如果属于增值税征税范围，应区分开具应税发票还是开具免税发票。

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