会计经验：开征房地产税应避免误伤刚需群体.doc

开征房地产税应避免误伤刚需群体

去年我国热点城市和区域房价暴涨，房地产税改革再次引起了社会的关注。业界一些专家认为，地方政府征收房地产税能起到筹集收入、调控房价、收入分配三大作用。
房地产税一旦开征，将对过热的房地产市场，特别是对投资性需求形成极大的抑制。由于房地产税是对存量房进行征税，因此它落地之后，在一定程度上能够抑制房地产投机和房价的上涨，并倒逼一些存量房流入市场，让房价有所下挫，对投资客形成一定的打击、对整个楼市的健康稳定发展有益是其最大的两个意义。经济学家宋清辉对中国商报记者说。
不动产登记顺利推进
截至目前，除西藏自治区的部分市、县外，全国都已实现了不动产登记的发新停旧。
2017年将大力推进不动产登记平台的接入，全国335个地市州盟和2854个县市区旗要全部接入国家级信息平台，80%以上的市县要完成存量数据整合入库，并向省和部汇交数据。国土资源部副部长王广华去年11月29日在北京表示。
事实上，在我国现行的税制体系中，并没有房地产税这一税种。中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文曾表示，房地产税开征是必要的，但一直没有征收，其中的一个重要障碍就是不动产登记制度没有建立起来。长期以来，登记制度不统一以及房屋、土地产权种类较多、制度较为混乱，为房地产税全面推开带来了较大阻碍。不动产统一登记一旦完成，就意味着国内有了一套独立的、全国联网的不动产登记系统和制度，这也将是以后开征房地产税的基础。
2015年11月1日，广州启动不动产登记。2016年9月30日，浙江全省11个市、90个县（市、区）全部实现停发土地证、房产证，颁发不动产权证，全省已累计颁发不动产权证书50万本，不动产登记证明36万份。2016年10月8日，上海试点不动产统一登记制度。不久之后，安徽省16个市本级和105个县（市、区）全部颁发不动产权证书，实现了不动产登记全省域覆盖。截至目前，除西藏自治区的部分市、县外，全国都已实现了不动产登记的发新停旧，不动产登记制度顺利落地实施。房产是各界民众都很关注的焦点问题，不动产统一登记将摸清房产底数，为房产税、遗产税的开征奠定基础，对于规范房地产市场和房地产调控有着重要意义。中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军说。
税负或转嫁至租房者
房地产税将使租房市场供求缩小，助推租金上升，最终由租房人买单。
据业内相关人士介绍，征收房地产税的国家不在少数，有的确实起到了调控房价的作用。以美国为例，美国人的房子每年都要缴房地产税，导致投机性购房减少，房价得到了有效控制。但是，由于我国国情与其他国家不同，尚难以找到别国借鉴经验。宋清辉认为，我国房地产税是在土地国有制的背景下，对私人住宅征收的财产税，国际上没有可以借鉴的先例。美国的房地产税政策之所以行之有效，有其实现的前提条件一半以上的国民有公房可租。如此一来，在征收房地产税的情况下，房屋所有者的成本难以转嫁，炒房投机行为便得到了抑制。而在我国公租房并没有普及的情况下，房地产税看似是买房子的人要承受的负担，但实则会转嫁到租房者身上。因为房地产税将使租房市场供求缩小，助推租金上升，并最终由租房人买单。宋清辉说。
事实上，因公租房供应不足导致房地产税难以奏效的国际经验也存在。以韩国为例，在本世纪初，为了抑制房地产市场泡沫，韩国曾多次增加房产税税负。但是，韩国的房产税最终仍导致一些房价较高地区业主承担了大额房产税，却未能有效刺激这些地区房产的流通，也未能抑制房价，最终以失败告终。
而目前我国公租房的覆盖率还不够高。上海和重庆（楼盘）开始试点房地产税，按照目前的情况来看，其对于房价的抑制作用并不显著。广东工业大学城市与房地产学者、高级经济师申格认为，对于房地产税的征收，按照家庭人均面积征收比较合理。以上海为例，按人均居住面积60平方米来核算，住宅超出的面积需缴纳房地产税，非上海市居民家庭新购住房纳入房地产税。政策的出台需要有相关配套政策来相互补充。比如，德国房屋租赁法会对房屋租金有控制，要求3年内租金涨幅不得超过10%；如房子居住条件有改善才可以适当提高租金等。如果国内没有类似规定相辅相成，那么房屋的租金就更有可能因房地产税而上涨。
房地产税应避免误伤
有专家认为，仓促开征房地产税，非但不能有效打击投机者，反而会误伤具有正常购房需求的群体
北京大学经济学院副院长董志勇认为，从我国过去十几年的实践来看，炒房者的资金实力远比普通需求者雄厚，即便对其征收房地产税，他们也完全可以高价买高价租或卖；还必须要说明的是，炒房者也不是推高房价的主要原因，他们只是高房价下的衍生品。一来他们比普通百姓更耗得起，二来他们比刚需者弹性更大、进退更自如，这使得房地产税的征收负担最终仍落到了普通的刚需者身上。这就是经济学里说的税负转移。因此，在我国收入差距如此之大的前提下，仓促开征房地产税，非但不能有效打击投机者，反而可能会误伤具有正常购房需求的老百姓。
从实际情况考虑，我国现在征收房地产税时机还不成熟，因此房地产税等政策出台后也不会很快见效，料官方涉房政策不会轻易冒险。此外，因为房地产税牵涉利益甚众、涉及面广、情况复杂，不可能在一两年内解决掉。宋清辉认为，需要在充分调研、广泛研究的基础上来通过立法征收，而这项工程工作量很庞大。因此，房地产税对当前我国房地产业来说看上去很美，真正落实恐怕要等到2020年，其间必然会经历各种利益的博弈。此前即2013年，官方正式提出加快房地产税立法步伐，但时间已过去三年多了，房地产税至今仍没有下文。尽管房地产税早晚都会出台，但这是一个非常复杂和漫长的过程。
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