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攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招 标 文 件攀枝花市凤凰小区观涛苑业主委员会目 录 一.招标文件组成、解释和修改二.物业基础情况三. 物业服务内容及要求四.物业服务期限五.对投标人要求六.对投标文件要求七.开标、评标、定标八.物业服务协议签署附件一.攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标措施附件二.攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理区域平面示意图附件三.对物业服务要求附件四.攀枝花市凤凰小区观涛苑业主条约明确严禁行为附件五.投标书格式附件六.授权委托书格式附件七.银行履约保函格式附件八.协议协议书格式攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招 标 文 件一.招标文件组成、解释和修改 依据攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标措施(详见附件一)，经业主大会授权，业主委员会代表凤凰小区观涛苑全体业主编制本招标文件。 招标文件由招标文件正文及其附件组成。 投标单位在收到招标文件后，若有问题需要澄清，应于收到招标文件后5日内，以书面形式(包含书面文字、传真、电报等，下同)向业主委员会提出，业主委员会将以书面或投标预备会方法给予解答，回复将送给全部取得招标文件投标单位。 在投标截止日期前，业主委员会可能会以补充通知方法修改招标文件。补充通知将以书面方法发给全部取得招标文件投标单位，补充通知作为招标文件组成部分，对投标单位起约束作用。 为使投标单位在编制投标文件时把补充通知内容考虑进去，能够将原递交投标文件截止日期酌情延长，并在原截止日期前3天以书面形式通知全部取得招标文件投标单位。业主委员会在投标截止日期前2天，不再公布任何招标补充文件。招标补充文件为招标文件组成部分，文件之间内容如有矛盾，以日期在后文件为准。 二.物业基础情况 攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理区域(以下简称“本物业”)，在四川省枝花市东区炳草岗望江街，包含FH4#楼、FH5#楼、FH6#楼、FH7#楼、FH8#楼、FH9#楼、FH10#楼、GJ1#楼、GJ2#楼、GJ3#楼、GJ4#楼、GJ5#楼、GJ6#楼、GJ7#楼、GJ8#楼、GJ9#楼、GJ10#楼，共570套、17栋住宅。 现在由攀枝花市凤凰物业企业负责本物业前期物业管理工作。 这17套住宅基础情况详见附表。楼栋编号单元数户型总面积总户数面积户数面积户数面积户数FH4290.95 28 2546.60 28 FH5291.59 28 2574.60 28 FH63125.08 14 152.22 24 146.42 4 5990.08 42 FH73125.08 14 152.22 24 146.42 4 5990.08 42 FH81151.65 14 2123.10 14 FH92124.03 28 3472.84 28 FH103124.03 42 5209.26 42 GJ12119.48 28 3345.44 28 GJ22103.66 14 99.26 14 2840.88 28 GJ32103.66 14 99.26 14 2840.88 28 GJ4390.35 28 77.72 14 3617.88 42 GJ5390.35 28 77.72 14 3617.88 42 GJ6390.35 28 77.72 14 3617.88 42 GJ7290.35 28 2529.80 28 GJ81105.18 32 101.09 4 3770.12 36 GJ91105.18 32 101.09 4 3770.12 36 GJ101105.18 32 101.09 4 3770.12 36 累计61627.56 570 备注：因为时间仓促上述部分数据可能略有偏差，不能以此作为中标后收取物业管理费依据。 在凤凰小区商业街底层和FH9#楼和FH10#楼之间，还有少许工作间、商屋、车库、机房、会所等房产，这些房产物业管理问题需业主委员会和开发商协商处理。凤凰广场A座共有15套住宅，是否将其纳入本物业，也需要业主委员会和开发商协商。不管协商结果怎样，中标人全部必需接收。 物业管理用房现在虽未明确，但开发商已明确表示将按要求配置物业管理用房。 本物业住宅共用部位共用设施设备维修基金现在由开发商代管，还未移交。 本物业和乡情苑、川惠大酒店、凤凰小区商业街、凤凰小区建材市场等周围小区和单位，有一块共用总水表，攀枝花市水务(集团)企业只认可这块总水表。现在由攀枝花市凤凰物业企业向上述小区和单位代收水费，并负责水费公摊。 因为本物业交工资料只有一套，所以随招标文件只提供本物业平面示意图一张，见附件二。投标人有不清楚地方，能够来本物业实地考察，联络人：张丽君，联络电话：3551358。三. 物业服务内容及要求 物业服务内容为： (1)房屋建筑共用部位、共用设施设备、房屋共用设施、隶属配套建筑和设施及构筑物日常维修、养护和管理。 (2)公共区域绿化养护和管理。 (3)公共环境卫生维护，包含房屋共用部位和公共场所清洁卫生，本物业区域内垃圾归集和清运。 (4)保安值守和公共秩序维护。 (5)消防管理服务，包含公共区域消防设施设备维护管理。 (6)业主条约中严禁行为管理。 (7)房屋装饰装修管理服务。 (8)物业档案资料保管。 (9)代收水费、电费、煤气费、闭路电视费。 (10)物业其它共同事务管理服务。 对物业服务要求详见附件三。四.物业服务期限 此次招标要求物业服务期限为10月31日12点起，10月31日12点止。五.对投标人要求 (1)投标人必需含有物业管理企业资质。 (2)必需达成本招标文件要求物业服务内容和要求。 (3)对物业管理服务费实施包干制，赢利归物业管理企业全部，亏损也全部由物业管理企业负担。 (4)缴纳300元人民币购置本招标文件。 (5)负担其编制投标文件和递交投标文件所包含一切费用。不管投标结果怎样，招标人对上述费用不负任何责任。 (6)提供投标确保金0元人民币。投标确保金能够是现金、支票、银行汇票，也能够是在中国注册银行出具银行保函。投标人在投标使用期内撤回其投标文件，或中标人违约，业主委员会不退还投标确保金。投标人未中标，业主委员会应在中标结果产生后5日之内无息退还投标确保金，或通知银行银行保函失效。六.对投标文件要求 1.投标文件必需包含内容： (1)投标书，格式详见附件五。 (2)投标人营业执照复印件、物业管理服务企业资质证书复印件、法定代表人资格证实、法定代表人对参予投标人员授权委托书(格式详见附件六，法定代表人亲自参与除外)。 (3)银行履约保函，格式详见附件七。提供履约确保金方法为现金、支票、银行汇票除外。 (4)投标人信誉、业绩证实材料。 (5)负担本物业物业管理领导班子配置情况，关键责任人身份证复印件、物业服务岗位资格证实材料复印件。 (6)负担本物业物业管理工人、保安配置情况。 (7)除本招标文件要求物业服务要求之外，还要达成其它要求。 (8)投标文件必需承诺，因达不到物业服务要求，对业主造成直接损失，负担赔偿责任。具体怎样赔偿，如业主被盗、共用设施损坏或灭失、下水道堵塞后污水进入房间等，应具体说明。未对业主造成直接损失，如清洁卫生不合格，应怎样处理也应具体说明。 (9)物业服务期限满后，假如不按时撤离本物业，应负担何种违约责任。 (10)对开发商应尽责任，业主向物业企业反应后，应怎样处理。 (11)是否愿意负担本招标文件第二部分所指总水表涵盖整个区域水费代收工作？在本物业住宅共用部位共用设施设备维修基金到帐前，是否愿意垫资对本物业供水系统进行改造，实现本物业水表和周围其它小区和单位水表完全分离？ (12)物业管理服务费收费标准。要求：一般住宅必需在每个月0.50元/米2以下(含0.50元/米2)，已装修、闲置三个月以上住宅按一般住宅1/2以下收取，未装修且无人居住住宅按一般住宅1/5以下收取，车库和一般住宅相同，商屋按一般住宅2-3倍收取，业主委员会办公用房免收物业管理服务费。 (13)对业主违约处理措施。业主拖欠物业管理服务费，能够收取滞纳金，滞纳金收取百分比不得超出银行贷款利率4倍。 (14)联络方法。 (15)投标人认为应该写入投标文件其它材料。 2.对投标文件制作、送达要求 (1)投标文件必需采取简体汉字。 投标人需制作投标文件多份，其中正本1份(书面文档)，副本5份(书面文档)，电子文档1份。电子文档最好采取htm、html或mht格式，也能够采取wps、word格式，存放在软盘或优盘中。投标文件之间假如不一致，责任由投标人负担。 (2)投标文件正本和副本均应使用不能擦去墨水打印或书写。并由投标人法定代表人亲自签署，加盖法人单位公章和法定代表人印鉴。 (3)投标文件应该密封包装，并在包装人标明投标项目名称、投标人名称，注明开标前不得开封，在密封处加盖投标人公章。 (4)投标文件送达截止时间：9月5日早晨9点。七.开标、评标、定标 开标会议于9月5日早晨9点在攀枝花市凤凰小区业主活动室举行，请全部投标人按时参与。参与开标会议应是投标单位法定代表人或授权人，未按时参与开标会议投标人，视为自动弃权。 开标会议由凤凰小区观涛苑业主委员会主持。 投标文件开封前，投标人应对投标文件密封情况进行检验，假如完整，应签字确定。 有下列情况之一者，视为投标文件无效： (1)未经法定代表人签署，或未加盖单位公章，或未加盖法定代表人印鉴； (2)内容不全或字迹模糊不清； (3)投标文件送达截止时间以后送达。 (4)实质上不响应招标文件要求。 对投标文件核查后，由招标人当众宣告核查结果，并宣读有效投标投标人名称和招标人认为合适其它内容。 对投标文件启封、核查、宣读次序，按投标人送达投标文件前后次序。 评标、定标工作按攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标措施办理。9月5日评标委员会推荐中标人选后，9月12日将召开业主大会决定中标人。假如业主大会没有经过评标委员会推荐中标人选，将重新招标或采取其它方法确定物业管理企业。八.物业服务协议签署 中标人应根据中标通知书要求时间、地点，由法定代表人或授权人和招标人代表签署物业服务协议。招标文件、中标人投标文件及评标过程中形成双方共同认可书面文件、中标通知书作为协议组成部分。协议协议书格式见附件八。 中标人假如拒绝按招标文件和投标文件和招标人代表签署物业服务协议，超出中标通知书要求签约时间10天以后，招标人不退还履约确保金，或要求银行根据履约保函支付0元人民币。 附件一.攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标措施攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标措施 第一条 为了规范攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标活动，维护业主正当权益，依据中国招标投标法、物业管理条例等法律、法规制订本措施。 第二条 物业管理招标遵照公开、公平、公正标准，经过市场竞争机制选择物业管理企业。 第三条 满足以下条件之一，能够进行招标活动： (一)业主大会认为有必需时； (二)现有物业管理企业服务期限将满，且业主大会没有作出续聘决定。 第四条 业主大会是物业管理招标活动招标人。 业主大会授权业主委员会决定招标方法、编制招标文件、按本措施组建评标委员会、统计招标评标过程、主持招标活动其它日常工作。 业主大会负责依据评标委员会推荐意见，决定中标人。 第五条 评标委员会组员由以下两种方法产生： (一)业主委员会直接指派； (二)在业主自愿报名基础上，由业主委员会随机抽取。 评标委员会组员名单依法保密。 评标委员会组员应该客观、公正地推行职务，严格遵守中国招标投标法和本措施要求。 第六条 评标委员会经过投票确定推荐中标人选。每个评标委员会委员只能投一票，每票只能投一名投标人，多选为废票。得票最多投标人，为评标委员会向业主大会推荐中标人选。 第七条 评标委员会推荐中标人选后，应立即召开业主大会，由业主大会对是否同意中标人选为小区未来物业管理企业进行表决。假如全体业主所持投票权2/3以上同意，中标人选正式中标。 第八条 中标人确定后，业主委员会应该在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。 第九条 业主大会确定中标人后，经广泛征求业主意见，由业主委员会代表全体业主根据招标文件和投标文件，和中标人签署物业服务协议。 第十条 在招标活动中业主委员会能够向投标人收取合适费用，用于支付招标活动开支。若有结余，可用于补充业主大会和业主委员会办公经费。 第十一条 本措施解释权属于业主委员会。 第十二条 本措施经6月27日业主大会经过，自经过之日起实施。 附件二.攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理区域平面示意图 (见蓝图) 附件三.对物业服务要求 1.对综合管理服务质量要求： (1)负责制订物业管理服务工作计划，并组织实施。 (2)每十二个月一次对房屋及设施设备进行安全普查，依据普查结果制订维修计划，组织实施。 (3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内公共性事务，受理住户咨询和投诉；夜间有些人值班，处理紧迫性报修，水、电等紧迫性报修半小时内到现场。碰到停水停电停气提前在小区张贴通知。 (4)业主在本物业突发疾病或遭遇意外伤害，情况危急且家中人力不足，立即帮助业主联络医院，将伤病业主送上救护车或送往医院。 (5)帮助召开业主大会并配合其运作。 (6)管理规章制度健全，服务质量标准完善。 (7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。 (8)全体职员统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗。 (9)每十二个月进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作改善和提升，征求意见用户不低于总户数80。 (10)建立应对地震、火灾、煤气泄漏、交通事故、传染病流行等公共突发事件应抢救援预案，包含组织机构、人员和具体方法等，预案必需科学可行，一旦发生，能随时投入运行。 2.对房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护服务质量要求： (1)房屋外观完好、整齐、无妨碍市容观瞻现象。 (2)房屋幢号、单元号有显著标志，设有引路方向平面图。 (3)确保护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、步道、活动场地达成基础平整，边沟涵洞通畅。 (4)确保雨水、污水管道保持通畅，每六个月定时清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。 (5)负责小区智能化设施日常运行维护。 (6)房屋小修、急修立即，合格率达100%，有维修统计和回访统计。 (7)道路、停车场平整通畅，井盖无缺损、丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行，道路交通标志齐全规范。 3.对绿化服务质量要求： (1)保持现有绿地格局。 (2)绿化有专员养护和管理，对绿地、花木等定时浇水、施肥、修剪疏搂枯叶和病虫害防治。修剪方法正确，乔灌木无枯死枝，绿篱无空膛，残花黄叶立即清除。病虫害防治立即，植物无显著病虫为害现象。 (3)草坪常绿，不枯黄。 4.对保洁服务质量要求： (1)小区内设有果皮箱等保洁设施，环卫设施完善。 (2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理。 (3)天天对本物业进行清扫保洁，包含楼梯间、门厅、走廊、公共座椅，做到整齐美观、无积尘。 (4)按政府相关要求向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。 (5)雨天应立即对区域内道路积水进行清扫。 (6)小区内路边无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。 (7)小区内无违章临时建筑，无乱堆、乱贴、乱画等现象。 (8)发生突发公共卫生事件时，应快速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主宣传，维持正常生活秩序。 5.对保安值守和公共秩序维护服务质量要求： (1)封闭式管理，做到小区关键出入口昼夜有专员值守，危及人身安全处有显著标志和防范方法。 (2)维护交通秩序，包含对机动车辆和非机动车辆行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅。 (3)预防入室偷窃。 (4)看管公共财产。包含楼内门、窗、消防器材及小区表井盖、小品、花、草、树木、果实等。 (5)夜间对服务范围内关键部位、道路进行防范检验和巡查，天天做好统计备查。 (6)有发生治安案件、刑事案件、交通事故处理预案；发生时，应立即采取方法，并立即报警和配合公安部门进行处理。 6.对消防管理服务质量要求： (1)有健全消防管理制度，建立消防责任制。 (2)消防设施有显著标志，每个月定时检验消防设施，确保能够随时启用。 (3)配置专职或兼职消防管理人员，每六个月定时进行一次消防演练。 (4)消防通道通畅无阻。 (5)发生火灾，立即报警，帮助消防人员疏散、救助人员等。 7.对业主条约中严禁行为管理要求： 无需乙方同意，甲方有权提请业主大会修改业主条约。对修改后业主条约中严禁行为，在甲方通知乙方后，乙方必需无条件地负责管理。 现有业主条约明确严禁行为见附件四。 8.对装修管理服务质量要求： (1)有健全装修管理服务制度。 (2)查验业主装修方案，和业主、施工单位签定装修管理协议，通知业主装修注意事项。 (3)装修期间，对装修现场进行巡视和检验，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区装修车辆、装修人员实施出入证管理，调解因装修引发邻里纠纷。 (4)业主装修结束后，应进行检验。对违反装修协议要进行处理，问题严重报行政主管部门。 (5)立即清运装修垃圾，集中堆放时间不得超出一天。 9.对档案管理质量要求： 乙方要妥善保管好以下档案资料：计划图、完工总平面图；单体建筑、结构、设备完工图；隶属配套设施、地下管网工程完工图；物业质量保修文件和物业使用说明文件；其它完工验收资料；设施设备安装、使用说明；产品合格证实和维护保养等技术资料；业主基础情况资料；物业管理所必需其它资料。 以上资料乙方不得丢失、损坏，甲方随时有权检验、查阅。 10.对代收费用要求： 代收水费、电费、煤气费、闭路电视费等费用，不得加收手续费。对水电公摊和业主委员会协商处理。 附件四.攀枝花市凤凰小区观涛苑业主条约明确严禁行为 攀枝花市凤凰小区观涛苑业主条约第六条要求主在本物业范围内，不得有下列行为： (一)私自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施颜色、形状和规格)、设计用途、功效和布局等。 (二)对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。 (三)占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、停车场等公用设施及场地。 (四)损坏或私自拆除、改动供电供水、供气、通讯、闭路电视、安防监控、三表远传、排水、排污、消防等共用设施。 (五)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物。 (六)违反要求存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害、危险物质。 (七)践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑。 (八)随意停放车辆。 (九)制造超出要求标准噪音。中午十二点至二点半，或晚上十一点后鸣喇叭、大声喧哗、装修房屋。 (十)乱搭、乱贴、乱挂、设置广告牌等，私自在房屋建筑外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其它结构。 (十一)在公共场所、道路两侧乱设摊点。 (十二)不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理。 (十三)违反要求喂养家禽、家畜及宠物。 (十四)危害公共利益、侵害她人正当权益或其它不道德行为。 (十五)法律、法规及政府要求严禁其它行为。 附件五.投标书格式投 标 书攀枝花市凤凰小区观涛苑业主委员会： 依据已收到攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标文件，遵照国家相关法律法规，我单位经考察现场和研究上述招标文件，我方愿以一般住宅每个月 元/米2报价，按上述招标文件要求，承包上述物业管理服务。 假如我方中标，我方将全方面推行招标文件和投标文件要求责任和义务。 我方同意所递交投标文件在投标截止日期以后30日内有效，在此期间，我方同意按招标文件相关要求受到约束。 投标单位：（盖章） 单位地址： 邮政编码： 电话： 传真： 开户银行名称： 银行帐号： 开户行地址： 电话： 年 月 日 附件六.授权委托书格式授 权 委 托 书 本授权委托书申明：我 （姓名）系 （投标单位名称）法定代表人，现授权委托 （单位名称） （姓名）为我企业代理人，以本企业名义参与攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标投标活动。代理人在开标、评标、协议谈判过程中所签署一切文件和处理和之相关一切事务，我均给予认可。代理人无转委权。特此委托。 代理人： 性别： 年纪： 单位： 部门： 职务： 投标单位：（盖章） 法定代表人：（签字、盖章） 日期： 年 月 日 附件七.银行履约保函格式攀枝花市凤凰小区观涛苑业主委员会： 鉴于你方在攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标活动中，要求 (下称“物业管理企业方”)向你方提交下述金额银行开具保函，作为物业管理企业方推行投标责任，及假如中标后推行物业服务协议确保金，本银行同意为物业管理企业方出具本保函。 本银行在此代表物业管理企业方向你方负担支付人民币 元责任，物业管理企业方在招标活动或在推行物业服务协议中，因为非不可抗力等原因给你方造成损失时，在你方以书面提出要求得到上述金额内任何付款时，本银行即予支付，不挑剔、不争辩、也不要求你方出具证实或说明背景、理由。 本银行放弃你方应先向物业管理企业方要求赔偿上述金额然后再向本银行提出要求权力。 本银行深入同意在你方和物业管理企业方之间协议发生改变、补充或修改后，本银行负担本保函责任也不改变，相关上述改变、补充和修改也无须通知本银行。 本保函直至收到物业管理企业方未中标通知书，或物业管理企业方物业服务期满后28天内一直有效。 银行名称：（盖章） 银行法定代表人：（签字、盖章） 地址： 年 月 日 附件八.协议协议书格式攀枝花市凤凰小区观涛苑物业服务协议协议书 本协议当事人： 甲方：攀枝花市凤凰小区观涛苑业主委员会 乙方： 依据物业管理条例及相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致基础上，就攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理区域(以下简称“本物业”)物业服务事宜，签订本协议。第一章 本物业基础情况 第一条 本协议所包含物业在四川省攀枝花市东区炳草岗望江街，包含FH4#楼、FH5#楼、FH6#楼、FH7#楼、FH8#楼、FH9#楼、FH10#楼、GJ1#楼、GJ2#楼、GJ3#楼、GJ4#楼、GJ5#楼、GJ6#楼、GJ7#楼、GJ8#楼、GJ9#楼、GJ10#楼，共17栋住宅。 和. 本物业平面图见附件。第二章 物业管理服务内容及质量要求 第二条至第.条 (按本招标文件和招标文件填写)第三章 业主及协议双方权利义务 第.条 本物业业主权利和义务： (1)依据本协议享受物业服务权利。 (2)监督乙方物业管理服务行为，就物业管理相关问题向乙方提出意见和提议。 (3)遵守业主条约义务。 (4)装修房屋前和乙方签署住宅装饰装修管理协议，并严格遵守。业主有自行选择装修队伍权利，乙方不得指定施工单位。 (5)本协议其它章节要求其它权利和义务。 (6)法律、法规要求其它权利和义务。 第.条 甲方权利和义务： (1)代表业主监督、检验乙方物业管理服务行为，就物业管理相关问题向乙方提出意见和提议，依据本协议收取乙方违约金、赔偿金。 (2)督促欠费业主缴纳物业管理费。 (3)将乙方交纳本协议履约确保金按两年整存整取方法存入银行(提供银行保函除外)，并按本协议要求返还。 (4)本协议其它章节要求其它权利和义务。 (5)法律、法规要求其它权利和义务。 第.条 乙方权利和义务： (1)依据本协议推行物业服务义务。 (2)提供本协议履约确保金0元人民币。本协议履约确保金能够是现金、支票、银行汇票，也能够是在中国注册银行出具银行保函，也能够将投标确保金直接转为本协议履约确保金。 (3)委派有岗位资格人员推行本协议。 (4)依据法律、法规相关要求和本协议约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及她人正当权益，不得利用提供物业管理服务便利获取不妥利益。 (5)依据相关法律、法规要求和本协议约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，经过正当有效方法处理拖欠物业服务费问题。 (6)经甲方同意乙方可委托专业企业负担本物业专题管理和服务业务，但不得将本物业整体管理责任转让给第三方。 (7)对物业开发商应推行义务，业关键求处理，乙方应和开发商联络。开发商拒绝推行义务，乙方应自行负担，不得推诿。 (8)向本物业业主提供房屋自用部位、自用设备设施维修养护等有偿服务项目。 (9)立即向业主公告本管理区域内重大物业服务事项。 (10)每三个月向甲方汇报物业管理服务实施情况。 (11)本协议其它章节要求其它权利和义务。 (12)法律、法规要求其它权利和义务。第四章 物业管理服务费用 第.条 乙方从11月起按以下标准、按建筑面积向本物业业主收取物业管理服务费用。 一般住宅：每个月 元/米2；闲置住宅：每个月 元/米2；车库：每个月 元/米2；未出售或未装修住宅：每个月 元/米2；商屋：每个月 元/米2。 本物业业主出租物业时，物业管理服务费仍由业主交纳。 本物业业主转让物业时，须结清物业管理服务费和所欠乙方其它费用。 第.条 对物业管理服务费实施包干制，赢利归乙方全部，亏损也全部由乙方负担。 第.条 每个月1-10日由乙方到业主家上门收取物业管理费，或由业主和乙方约定银行代扣。假如双方没有约定代扣银行，且乙方上门收费时业主不在家，业主应在当月内主动到乙方缴费。 第.条 在甲方和供水、供电、供气、闭路电视部门达成直接向甲方收费协议之前，由乙方代收代缴。乙方不得向业主收取手续费等额外费用。乙方代收期间，水电公摊费由双方协商处理。乙方不得将共用部位、共用设备设施用水用电计入公摊。 第.条 乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其它特约服务费用另行收取，其收费标准应报送甲方，并在物业管理区域内公告。第五章 专题维修基金管理和使用 第.条 专题维修基金管理和使用实施建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理措施。 第.条 专题维修基金开支范围：房屋共用部位、共用设备设施，属业主共用设施、隶属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外大中修、更新费用。 第.条 需要使用专题维修基金，由乙方提出年度计划，经甲方审定后实施。 第.条 使用专题维修基金工程项目由甲方负责工程内容确实定、施工方案审批、预算审批。乙方负责委托设计、确定施工单位、开工汇报审批、工程质量监督、隐蔽工程签证、施工组织协调、工程结算及付款。设计审查、设计变更认可、隐蔽工程以外现场签证、工程完工验收由甲乙双方共同负责。 第.条 工程造价确实定依据：采取四川省定额和全统定额四川省估价表及配套现行费用定额标准，材料按攀枝花市结算价和信息价。 第.条 乙方必需委托有对应资质设计单位和施工单位。 第.条 施工协议由甲乙双方和施工单位共同签署。协议应明确乙方和施工单位对施工安全和工程质量负全责。 第.条 对应由专题维修基金支出突发性紧急抢修排险工程，能够不受年度计划约束，不经设计委托和设计审查，无须先签协议和开工汇报，在通知甲方后，由乙方立即安排施工。第六章 物业管理用房 第.条 物业管理用房归本物业业主全部。 第.条 乙方有权继续无偿使用开发商已提供物业管理用房，但无权将物业管理用房出租。 第.条 应该由物业开发商提供、但现在还未提供物业管理用房，经甲方争取回来，甲方视情况能够无偿提供给乙方作为物业管理用房，也能够出租，收益归甲方全部。 第.条 是否能够利用本物业及其围墙作广告宣传，由甲方决定，收益归甲方全部。第七章 物业服务期限 第.条 本协议要求物业服务期限为10月31日12点起，10月31日12点止。 第.条 在本协议要求物业服务期限内，假如甲方认为乙方不推行应尽义务、服务质量达不到协议要求，且拖欠本协议第八章要求、应由乙方向甲方缴纳赔偿金或违约金达三个月以上，经本物业业主大会2/3以上投票权业主同意，甲方有权单方面决定提前终止乙方在本物业物业服务。 第.条 在物业服务终止前，甲方将重新选定以后物业企业，乙方必需配合，不得设置障碍。 第.条 本协议期满，甲方决定不委托乙方，应提前30天书面通知乙方。 本协议期满，甲方没有将续聘或解聘乙方意见通知乙方，乙方愿意继续管理，视为本协议自动延续。 第.条 物业服务终止前5日至10日内，乙方应将本协议要求全部档案资料交给甲方保管。 物业服务终止时，乙方应将本物业全部资产包含物业管理用房移交给甲方，并完全撤离本物业。 乙方完全推行了本条义务，且不拖欠甲方赔偿金或违约金及滞纳金，甲方应退还本协议履约确保金及其利息，或通知银行履约保函失效。第八章 违约责任及争议处理 第.条至第.条 (按投标文件填写) 第.条 本协议在推行中发生争议，由双方协商处理，协商不成能够向物业管理行政主管部门申请调解或仲裁，或向人民法院起诉。第九章 附则 第.条 本协议签署前已得到业主大会授权，对甲乙双方，对本物业全体业主均含有约束力。 本协议效力不随物业全部权改变而丧失。 第.条 本协议一式五份，甲乙双方各两份，送物业管理行政主管部门立案一份。每份协议含有相同法律效力。 甲方签章：攀枝花市凤凰小区观涛苑业主委员会 法定代表人： 乙方签章： 法定代表人： 年 月 日招标文件 招标知识 . 招标定义： 招标是指在一定范围内公开货物、工程或服务采购条件和要求，邀请众多投标人参与投标，并根据要求程序从中选择交易对象一个市场交易行为。 招标方法： 招标分为公开招标和邀请招标招标。公开招标是招标人经过招标公告方法邀请不特定法人或其它组织投标。邀请招标是指招标人以投标邀请方法邀请特定法人或其它组织投标。 招标代理： 招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。 招标代理机构是依法设置从事招标代理业务并提供服务社会中介组织。 招标程序： 政府采购招标程序通常为： 1、采购人编制计划，报财政厅政府采购办审核； 2、采购办和招标代理机构办理委托手续，确定招标方法； 3、进行市场调查，和采购人确定采购项目后，编制招标文件。 4、公布招标公告或发出招标邀请函； 5、出售招标文件，对潜在投标人资格预审； 6、接收投标人标书； 7、在公告或邀请函中要求时间、地点公开开标； 8、由评标委员对投标文件评标； 9、依据评标标准及程序确定中标人； 10、向中标人发送中标通知书； 11、组织中标人和采购单位签署协议； 12、进行协议推行监督管理，处理中标人和采购单位纠纷。 1、准备招标阶段 a. 按省财政厅所审核行政机关采购计划，核实采购要求、技术标准及各项条件，按中国招标投标法、财政部政府采购管理暂行措施及其它相关法规和国际通例制作标书。 b. 邀请监察、公证部门监督整个招标过程。 c. 依据采购货物特点确定评委组成人员。 d. 投标厂商在3家以上。 2、发出招标通告 a. 在报纸、电视等媒体上发表招标通告，同时，可直接向外地商家发招标邀请函。 b. 投标邀请至开标之前间隔时间长短取决于采购项目标内容和技术标准要求。 3、投标 a. 标书由专员在要求投标截止时