房地产销售中心操盘专项方案.doc

项目操盘方案第一章 进场前第一某些营销组织一、人员筛选： 1、选简历：对简历挑选和面试安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。要迅速从成堆简历中挑选符合资格者，可以从如下几点考虑： 1)与否随简历附应征信；应征信中有否对职业发展和工作职责有清晰描述；2)简历与否简要通顺，与否草率，与否有错别字：与否有较长时间空档；换工作频率与否过快； 3)简历中能呈现自身才华和特长； 4)简历中从业公司与否名牌或执行过重点项目； 2、面试： 让面试者填写一份应聘人员资料登记表。 面试时间视招聘职位而定，普通岗位普通控制在20分钟左右。面试人员重要评估应聘人员与否符合岗位基本规定。 面试精神面貌谈吐与否流畅简历真实性专业体现能力其她才华体现 3、 面试中提问：1)简历真实性 你上一份工作作出过什么成绩？或者你从业业绩？能否详细简介一下你此前参加（负责）过项目？ 能否简介你从业中最得意（尴尬）一件事情？成果如何？能否简介你所经历一次克服困难后完毕工作？2）勉励此人工作动力是什么： 你为什么选取应聘这份工作？你选取公司看中条件？ 你以为这份工作在现阶段可以带给你最有价值东西是什么？你以为当你工作顺利完毕后，对你最佳奖赏是什么?3） 此人与否能配合经理并与其她同事合伙： 你记忆中有无一件团队合伙事情？能否讲述一下？当别人对你提出建议时候你会怎么想？怎么做？你怎么看待被别人误会？ 你怎么看待个人利益和团队利益之间关系？4） 此人与否正直、诚实： 能否简介一件你以为自己做得失败事情？为什么会失败？你觉得自己有什么缺陷？对你工作有影响？你上司对你评价？你对上司评价？5） 此人专业度： 能否谈谈你对某某区住宅（商业地产、办公物业、综合物业）市场总体印象？你以为别墅（小高层、多层）物业特点怎么样？有什么优劣势？ 能谈谈你对某某商圈看法吗？ 你以为某某区某某产品竞争重要在哪个方向上？这种竞争发展如何？你以为某某区某某产品市场在什么地方？客户应当具备什么特点？附表：应聘人员复试初评表、录取告知单二、售楼处管理制度：1、 人员分工： 项目经理1名：工作重要是进一步理解房地产市场状况，负责项目销售和管理工作，完毕销售任务目的，与开发商保持良好合伙关系，树立公司品牌形象。项目助理1名：工作重要是协助项目经理开展项目营销工作;市场信息反馈及销售策划工作；参加项目销售管理；项目数据库建设及管理；置业顾问培训工作。 置业顾问若干：工作重要是参加项目营销工作；市场信息反馈；售前售后服务工作及有关销售文献制作。 实习试用人员：接受培训，辅助项目工作。2、 案场制度： 考勤制度：签到制度、作息时间、外出管理、调休请假制度仪表规范：着装礼仪、仪态规范、仪表规范售楼处现场规范： 售楼处行为规范：操作规范、电话接听规定服务规范：售前服务、售中服务、售后服务 销售工具准备：销售手册整顿规范、置业顾问必备资料夹、售楼处惯用表格准备。售楼处会议规范：晨会、夕会（做会议纪要） 详细工作规定：接待流程、成交确认、填写预约书（认购书）/合同规定、填写有关表格、客户回款、银行按揭资料市场调研工作 三、 培训 第一阶段：公司新员工培训公司简介公司规章制度公司历年案例简介 第二阶段：销售基本培训礼仪、行为规范房地产基本知识营销理念 案场规章管理制度 置业顾问素质（销售人员基本规定）房地产政策法规房地产开发流程市场调研销售基本流程销售技巧 合同解读及签约流程 售后客服工作（客户跟踪）银行按揭办理流程及计算 第三阶段：项目状况培训 开发商公司简介（公司架构、管理制度、开发理念、开发业绩）项目简介（涉及项目特色、规划、间隔、建筑、配套、功能、管理）（应有项目策划理念） 项目卖点（项目各方面优势）统一说辞 市场分析（本地区商用物业市场状况、市场发展趋势、项目竞争优势等）对手分析（竞争对手优劣状况分析、成功项目经营状况） 第四阶段：销售实战演习 模型简介（现场演习模型简介要点和办法） 现场路线（看房路线行进方向和沿线简介要点）洽谈练习（同事之间一对一解说、推介、洽谈练习） 成交练习（签认购书、收定金、销售控制、签约、交首期、办理按揭等成交过程各个程序工作练习）第二某些销售文献一、 管理工具文献： 1、 公司人事制度表格： 1) 考勤类：都市年轮公司请假单、加班登记表、员工外出登记表、 2） 员工状况：员工调动申请表、员工增补申请表、员工奖惩建议申请表、员工个人状况登记表、员工辞职申请审批表 3） 交接类：项目经理工作交接单、员工辞职交接单、部门工作联系单4） 其她：都市年轮事故报告单2、 售楼处现场管理： 1) 客户接待：售楼处日报表、客户登记表、客户资料汇总表(电子版)、来电客户登记表2) 员工寻常工作报表：会议纪要、项目排班表、备用金支出明细表、费用预测（月）、考勤表、实际开支明细、收款清单、应收款清单、个人考核表（各阶段）、市调表格3) 经理寻常报表：周成交报表、周工作筹划、月总结报告、工作月报（各阶段）、考核表、营销事业部申请表、 4) 财务类报表：销售佣金计算表、员工提成表5) 培训类报表：各个阶段培训筹划及人员培训反馈3、 与开发商交接文献： 文献交接单、优惠价申请表、工程变更申请表 二、 开发商背景熟悉： 开发商基本状况：公司成立时间、营业执照、注册资本、资质级别。公司架构：部门构成、下属子公司、重要人员名单。开发理念：现存量土地状况 开发业绩：在哪个都市开发过项目，开发过哪些项目，详细项目名称，得过何种荣誉。建筑商背景物业公司背景 三、 项目报批进展：下面就从开发商获得土地使用权开始应获得（应结合本地政府关于文献规定办理）1、 向筹划局提出立项申请：依照规划要点进行社区规划设计和施工图设计2、 向地名委员会确认项目名称（获得承认） 3、 由规划部门通过规划图和施工图（有些地区国土、规划是两个部门）4、 向如下各部门提出申请批准报告： 人防办：对图纸人防设施进行审批，并按审批意见修改；环保局：对关于环境影响设施审查； 消防局：对图纸消防分区、消防设施进行审批，并按审批意见修改； 供电、供水、煤气、邮电部门：请供电、煤气对设备、接口等进行审批，并按审批意见修改；请供水公司对接口指定位置；按规定收缴增容费。 市政、绿化部门：请市政部门对排污指定接口和排污线路审批，对拟开发地块中如需砍伐树木、消除绿地报请绿委审批。 城管、交通：项目建设需在道路上开口，向交管部门申请道路开口位置。 5、 招标办：按本地政府规定，对项目建设、设备采购进行招标，需按批准及规定流程开展招标工作。 6、 建设局：开工前向建设局申请报建，获得开工允许证，按规定缴纳报建费、墙改基金、散装水泥基金等（按本地政府规定）。 7、 质监站：向本地质量监督部门申请，请对施工项目进行质量监督，并缴纳质监费用。8、 测绘部门：进行建筑面积计算。9、 选取监理公司和进行工程招标 10、 档案馆：按建设项目归档规定，向本地档案馆移送建设项目档案。 四、 项目有关资料收集： 1、 项目资料：户型图（每套及每层）、总平图、海报、施工图、开发商资料、模型、外立面图、中庭景观图、工地现场照片、售楼处现场照片、住宅智能化（新风系统、楼宇可视对讲、停车场管理、社区服务等）、社区配套（会所、游泳池、网球场、幼儿园等）、交通（到项目各辆公交车线路）。 2、 项目社区既有周边配套（市场、商场及大型超市、中小学、幼儿园、医院、健身娱乐场合、银行、邮局、政府机构、公园、广场等）及道路规划（最佳从规划局获得，如即将兴建公园、广场、政府大楼、道路、桥梁等）。 3、 项目所在区域剪报（关于周边大型项目进展、交通变更、政策法规等）。4、 项目周边楼盘状况（涉及新楼盘详细状况、二手房价位及销售状况） 第三某些项目定位一、 案场选址包装： 1、 选址决策模式： n吸引途径客源。在楼盘销售中，途径客源普通占相称大比例，某些楼盘成交客户中，途径客源甚至比传媒广告所吸引成交客户比例还要大，而吸引途径客户重要途径就是楼盘现场包装。从这方面考虑，楼盘卖场应尽量选在主干道或人流量密集地方。n尽量地运用规划中建筑物。如会所、酒店、商业中心、学校、停车场等，先把项目整体规划中“其中一域”做出来，并以规划中水景、园林、广场等等加以配合，形成一种及具冲击力实景卖场体系，将将来生活模式局部实地提前呈现出来，这样产生效果是临建售楼处无法比拟。 n项目开发方面考虑。对小规模项目来说，由于场地限制，要考虑售楼部选址会不会影响到工程施工。而对于大型项目来说，就要考虑到项目开发布置普通不太也许将卖场放在这一端，而楼盘开发时先开另一端，售楼部地址应尽量选在项目首期开发区域范畴内。 n楼盘形象方面考虑。对于地块狭长或者地块较大楼盘，要考虑放在哪个部位更能提高项目市场价值或更能提高项目正面形象。 2、 选址原则 位置显眼，有助于展示项目形象，最佳迎着主干道（或主人流方向），在进行营销活动时，易于吸引过往人流。 交通便利，有助于置业者快捷到达。人车都能以便到达，且有一定车位，最佳也能以便到达样板房。场地扩充性较强，停车以便与交通疏通容易。 位置相对固定，与施工时序高度结合。营销中心位置要相对固定，与施工场地容易隔离、现场安全性高，不能由于施工时序推动而经常变动。营销中心场地辽阔或环境和视线较好，便于开展大型主题营销活动。 3、 售楼处包装及室内外展示设计 1） 室外展示设计涉及：销售中心大门横眉、路旗、广告牌、绿化小品、围墙等。l 售楼部形象墙设计。涉及项目的志（或VI）、销售中心形象墙（或门面、LOGO墙）等。其中形象墙是影响人第一感觉重要视觉因素，可以变化客户对项目看法，因而设计必要大胆、新颖、有效、使整个售楼处焕然一新。 对客户视线可及地墙面要进行美化和装饰，可以上裱喷绘，也可用色彩直接上绘。墙上内容可以仅仅是楼盘LOGO和售楼电话，也可依照其所在位置通过结合灯箱、广告牌来昭示和展示楼盘形象和卖点。 l 大门：一种物业大门口，犹如人之脸面，你所有内涵、气质、神韵、品格，甚至社区整体建筑风格，都一方面通过它体现出来。它向全社会传达出该物业第始终观印象。因此大门口设计和装璜，是关乎全局成败大问题，务必倾发展商之全力，按顶级设计和施工进行建造。 l工地围板：可以直观显示发展商实力、态度和责任心，同步可以体现建筑规模、档次和水平。因而，要用好工、好料、好宣传（公司标志和漫画），上面还要插精工制作彩旗。 l样板房：是将来房屋成形之后模仿，是整体建筑水平之代表，也是发展商公司理念之窗口和联系消费者桥梁。样板房能推动和刺激人们最后下决心购买。精美装修同步要注意但是份超面积、超原则装修，以免引起买家逆反心理。 l室内展板：制作精良室内展板，可以予人赏心悦目高兴感受，同步可以暗示出发展商一丝不苟精神和亲切有礼服务态度和上乘水准。因而要用电脑喷绘等手段来制作。高档某些可用玻璃或进口有机玻璃制作。 l大门外路牌：路牌是一种版面最大媒体，按传播原理来说，面积是和效果成正比，面积越大，效果越好。而对于楼宇这种特殊商品来说，路牌是最直观、最动人、最有气势媒体，因而必要采用。（市区其她地方也需要采用，形成网络。）l批示牌：两种功能，一种是引导买家路向，二是塑造物业形象。l彩旗（T型旗）：在售楼处大门外道路两旁悬挂，普通挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈销售氛围。旗上普通印有楼盘标志及广告标语。 l盆景花卉：在售楼处大厅各个角落，分别摆设，以增长视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。 2） 室内展示设计涉及：背景板、展板、功能牌、导示牌、售楼人员胸卡、售楼人员名片、绿化小品等。 l室内布置要高雅、清新、宜人，要动用一切手段渲染出旺气、平和之气（灯光、色彩、音乐、摆设、植物、展板等）。l要有精美建筑模型，（模型为社区规划模型和户型模型两种）通过立体效果，制造销售氛围。 l台面设计：依照售楼中心室内空间进行弧形、方形等造型设计。对尺度、色彩风格等提出策划建议。 l展示设计：展板更多地是告诉客户项目长处，而不是创造抽象、客户不明白艺术作品。因而，展板设计应尽量体现项目卖点，在艺术体现方面可以生动、形象、有适度创意。对展板内容文案与数量包装策划。 l售楼处导视牌：导视牌设计一方面是服务于客户，在设计方面与营销中心颜色相称，同步体现项目特色和内涵，对营销中心功能区进l指引牌:如批示示范单位，批示洗手间标牌。l画有销售图表，显示销售实绩，激发购买者决心。 l选用较好建材，调高屋顶高度，光线畅亮，先后通透，空气清新，强调综合视觉美感。 l要有销售专车，以便客户参观样板房。 l销售人员必要通过专业培训，方式灵活多变，服务态度要好，服务质量到位；l设立热线电话； l设立购楼客户联系卡； 3） 售楼处功能分区提示：接待区、展示项目环境与主题区、模型展示区、洽谈区、小朋友活动区、影音播放区、咖啡吧台、资料取阅架、形象墙及POP（促销招贴）、储藏室及更衣室、签约处、客户休息区、银行营业点 4、 销售人员与物料包装 1） 销售人员服装设计提示：销售人员着装应给人热情周到、亲善和谐感觉。服装设计一定规定款式美观大方，有助于提高工作效率。服装款式不可太宽松，以合身和不妨碍操作为原则。销售人员制服材料、款式及色彩选取与搭配，还应与项目建筑风格、售楼处设施情调及室内装饰相呼应、浑然一体，使客户感到舒服、典雅、协调。 2） 销售用品系列设计。销售用品系列设计涉及名片、价目表、楼书、户型单张、宣传单张（海报）、折页、影像光盘、法律手续阐明书，合同书等。 二、 样板房包装 1、 看房通道是连接售楼处和样板房之间交通通道。看房通道策划应注意如下几点：1） 看房通道选取以保证线路尽量短和安全畅通为原则。2） 要保证通道充分采光或照明。 3） 通道设计不影响施工组织，施工组织也不能影响看房者通行安全。 4） 对于特殊过道要有示范单位导视牌，必要时进行人性化提示，如注意佩带安全帽；提示高低不平、顶梁过低等。 5） 在通道较长条件下，要做到移步换景，要丰富而不单调。 2、 样板房是户型示范单位。重要是让客户对所购买物业有一种直观感觉和印象。1） 样板房设计包装特点： l针对性。样板房设计与楼盘定位及销售唇齿相依，因而，样板房设计必要与定位、卖点有关联、相呼应。l展示性。样板房展示性强于实用性。样板房首要功能是配合销售，强调感观效果，而普通住宅重要功能用于居住。当前许多开发商但愿样板房将来能卖给客户，规定将样板房做到又好看又实用。 l煽动性。样板房为了推动销售，普通做得夸张某些，甚至达到一种舞台布景效果，具备极强煽动性。通过光、形、色、摆设创造某种非常吸引人氛围效果，去俘虏客户心，激起客户购买欲望。 l特色性。一种样板房必要有特色，让人记住；与众不同，让人耳目一新，甚至引起轰动效应。 2） 样板房设计包装规定。样板房设计其实是户型构造美化和再创造，强化自己长处，掩饰其中缺陷，以便完美地呈当前客户面前。因而，样板房设计核心就是：扬长-充分展示自己长处；避短-通过设计手法来弥补户型缺憾。3） 样板房设计包装核心因素。光、灯具，颜色和配饰。 4） 样板房设计包装要体现“一种中心、两个基本点”。“一种中心”是要有空间体验中心，两个基本点是要有看点与卖点。 5） 商业项目样板房要充分展示商业价值大环境。 三、 产品策划： （一） 项目总体定位：1. 物业类型定位2. 项目市场形象定位3. 客户定位4. 建筑形态定位5. 建筑风格定位 （二） 整体环境定位： 1. 项目整体规划战略及布局定位2. 环境组织定位3. 交通组织定位4. 内部空间布局定位5. 建筑单体设计定位（三） 景观设计1. 景观设计理念2. 景观重要构成要素 3. 中心景观、宅间景观策划（四） 户型定位1. 户型面积定位2. 户型比例定位3. 户型机能定位（五） 其她定位1. 智能化定位2. 社区配套定位3. 建材设施建议 4. 新技术、新材料建议 5. 物业管理：涉及物业管理公司资质（与否具备品牌知名度）、所管理过物业项目，详细服务项目等。（六） 规划设计配合 第四某些房地产前期策划一、 房地产市场策划市场策划内容 1、 项目区域经济调研宏观经济总量分析 宏观经济增长因素分析。涉及需求和生产供应两方面 区域将来经济走向分析。涉及将来宏观经济走势和将来区域发展规划。2、 项目市场分析策划 房地产市场分析基本框架。涉及区域房地产分级市场分析即房地产一、二、三级市场。区域房地产物业细分市场分析即住宅市场、商业市场、工业物业市场、写字楼市场。 供需分析。涉及供应量分析，即既有供应量分析和潜在供应量分析；供应构造分析。需求分析，涉及成交需求分析、将来需求分析、将来需求偏好分析、供需对比分析。外部核心影响因素分析。涉及房地产政策影响分析以及都市规划影响分析。市场基本预测分析。涉及定性预测分析和定量预测分析。3、 项目市场要素研究 消费者研究。涉及消费者购买行为、购买水平、购买倾向、消费者共同特性等。竞争者研究。涉及专业化限度、品牌知名度、推动度或拉动度、开发经营方式、楼盘质量 4、 项目市场定位策划二、 市场研究 1、 整体市场发展态势研究 2、 区域人文、经济、发展、历史、市政等综合环境分析 3、 竞争个案综合分析（规模、整体规划、建筑风格、形态、景观、容积率、户型、会所配套、停车位、价格与价格走势、销售、层高、建材设备、户型重要功能尺度及面积、销售率等） 4、 项目地块透视及开发战略综合研究 5、 客群消费心态、消费趋向等需求市场分析 6、 区域市场发展走势探悉，涉及产品走势、供需走势、消费走势等三、 项目概述及分析（一） 项目当前状态1、 产品设计2、 工程进度（二） 分析思路1、 政策分析 2、 区位及用地分析3、 开发目的分析4、 市场分析 （三） 目的与挑战1、 目的明确2、 重要挑战 3、 项目竞争产品分析（四） 项目建筑分析1、 项目优劣势分析2、 建筑产品分析（五） 产品形象定位（六） 客户分析1、 置业类型2、 职业构成3、 家庭年龄4、 区域来源5、 购买特性四、 营销推广1. VI导入系统案名、LOGO 工地整顿、样板间、接待中心空间包装楼书、DM、POP 信封、稿纸、名片、传真纸、批示牌车身、男女销售人员服装2. 发展商形象包装 3. 项目产品卖点提炼与气质整合4. 客群消费心态研究 5. 项目营销战略与战术拟订 6. 营销阶段划分及各阶段营销主题7. 广告诉求点与平面广告创意及设计8. 媒体分析、媒体方略制定与通路选取9. SP活动策划及执行实行五、 销售团队建立1. 销售团队招聘与培训 2. 销售团队搭建与组织管理机制3. 售楼处、样板间策划与概念设计4. 发展商与开发合伙团队背景资料准备5. 价格拟定、价格方略、促销方略实行方案6. 销售控制方略与行销工具制作7. 销售流程制定 8. 行销话术、答客问制作执行9. 业绩目的制定执行第五某些市场调研一、 房地产市场环境1、 政治、法律环境调研地区各级政府关于房地产行业开发经营方针政策：（本地）房改政策、开发区政策、房地产价格体系、房地产税收政策、房地产金融政策、土地定级和地价政策、人口政策和产业发展政策。 各级政府关于国民经济社会发展筹划、发展规划、土地运用规划、都市规划和区域规划。国家关于法律法规、环保法、土地管理法、都市房地产管理法、广告法。本地政府法规（有关）。2、 经济环境调研 重要是理解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素。重要涉及：该地区居民收入、消费水平、消费构造、物价水平、物价指数。 地区经济发展规模、趋势、速度和知名公司效益。 地区经济构造、人口及其就业状况、就学条件、基本设施状况、地区内重点开发区域、同类竞争半夜供应状况。 本地普通银行利率水平、获取贷款详细规定和也许性。本地居民平均收入水平、消费构造和消费水平。3、 社会文化环境调研 重要是本地居民生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理等。由于在很大限度上决定着人们价值观念和购买行为为它直接影响房地产消费者购买房地产产品动机、种类和方式。 4、 社区环境调研 社区环境直接影响着房地产产品价格，这是地产商品特有属性。重要涉及：社区繁华限度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教诲便利、安全保障限度、卫生、空气、水源质量和建筑小品规定。二、 房地产市场需求1、 房地产消费者调研 消费者对某类房地产消费者总需求及饱和点、房地产市场需求发展趋势。 调研房地产现实与潜在消费者数量和构造：地区、年龄、民族特性、性别、文化背景、职业、宗教信奉。 消费者经济来源和平均经济收入水平。消费者实际支付能力。 消费者对“产品”质量、价格、服务等方面规定和意见。2、 房地产消费动机调研 重要是指：消费者购买意向、购买行为、购买力水平、购买倾向、影响消费者购买动机因素、消费者购买动机基本。3、房地产消费行为调研 消费者购买房地产商品数量及种类。 消费者对房屋设计、价格、质量以及位置规定。消费者对本公司房地产商品信赖限度和印象。房地产商品购买行为重要决策者和影响者状况三、 房地产市场供应1、 市场行销调研 在整个地区市场，房地产市场既有产品供应总量，供应构造、供应变化趋势、市场占有率。 房地产市场销售状况与销售潜力。地区房产市场产品市场生命周期。房地产产品供应充分限度、房地产公司数量、种类和有多大市场空隙。同类房地产项目经营成本、价格、利率比较。 整个地区房地产产品价格水平现状和趋势，最适合于客户接受价格方略。新产品定价以及价格变动幅度等。2、 市场反响调研 既有房地产租售客户和业主对房地产环境、功能、格局、售后服务意识意见以及对某种产品接受限度。 新技术、新产品、新工艺、新材料浮现以及其在房地产产品上应用状况。建筑设计以及施工公司有关状况调研四、 房地产市场营销活动 营销活动是一系列活动组合，重要涉及：房地产产品、价格、促销、广告等活动。1、 房地产产品调研 房地产市场既有产品数量、质量、构造、性能、市场生命周期。 既有房地产租售客户和业主对房地产环境、功能、格局、售后服务意见及对某种房地产产品接受限度。 新技术、新产品、新工艺、新材料浮现及其在房地产产品上应用状况。本公司产品销售潜力及市场占有率。建筑设计及施工公司关于状况。2、 房地产价格调研 影响房地产价格变化因素。（特别是国家价格政策对本地影响）房地产市场供求状况变化趋势。 房地产商品价格需求弹性和供应弹性大小。 房地产开发商各种不同价格方略和定价办法对租赁销售量影响。国际、国内有关市场价格。 开发个案所在都市以及街区房地产市场价格。3、 房地产促销调研 房地产公司促销方式、广告媒介比较和选取。房地产广告时空分布以及广告效果测定。房地产广告媒体使用状况调研。房地产商品广告筹划和预算和拟订。房地产广告代理公司选取。房地产人员促销配备状况。 各种营业归刮宫内活动租赁销售绩效。4、 房地产营销渠道调研 房地产营销渠道选取、控制与调节状况。 房地产市场营销方式采用状况、发展趋势以及其因素。租赁销售代理商数量、素质以及其租赁销售代理状况。租赁销售客户对代理商评价。5、 房地产市场竞争状况调查 A：竞争公司调研（同等实力开发公司或代理公司）竞争者及潜在竞争者实力和经营管理优劣势调查竞争公司品牌知名度。 竞争公司习惯采用市场营销方略以及新产品开发状况。竞争公司将来市场竞争状况分析、预测。B：竞争产品调研（运用SWOT分析法）与竞争产品进行比较。 对竞争者商品房设计、室内布置、建材及附属设备选取、服务优缺陷调查与分析。竞争产品市场定价以及反映状况。竞争产品市场占有率。 对竞争者广告监视和广告费用、广告方略研究本地消费者对竞争产品态度和接受状况。 第二章 前期蓄客一、 前期蓄客重要目 吸引和引导更多消费者认知、关注和购买项目，创造更多销售机会，为项目培养尽量多潜在客源，扩大项目与公司在市场中知名度和影响力；树立项目品牌形象，为项目顺利开盘奠定基本。 二、 前期蓄客重要工作内容（一） 、营销部门重要工作（1） 此阶段工作目的此阶段为项目导入期，重要是项目各类物品准备和制作以及主力客户拟定签约，树立项目形象，渲染卖场氛围为目的。（2） 此阶段工作内容 一方面制作项目资料及效果图，完毕社区沙盘模型、单体模型、透视模型；工地现场清理美化；广告宣传发布类 A、 项目展示中心内外布置，美化；B、项目展板、展牌发布 C、网络、路牌广告、户外广告发布； D、围墙广告、户外广告及车身广告发布；销售实战培训类 A、 项目统一说辞及内部培训资料编制完毕； B、销售人员系统培训（产品、规划、竞争对手分析、市场抗性应对说辞培训）；C、进场后困难产品相应统一说辞 D、蓄客期工作内容培训及工作执行表格培训E、销售工作内容培训、分工、演习 F、谈判技巧演习：涉及解决客户异议（含退换房），议价与守价、促成技巧G、签约流程培训：重要通过模仿签约方式来熟悉流程H、成交后客户服务工作不定期与客户保持联系协助客户办理有关手续 经常向客户通报楼盘最新状况协助客户解决有关房产问题、市政规划、法律法规培训 J、各类物业专项培训（如：店面、商场、写字楼）市场调查与分析 不定期进行市场调查与分析，并及时与策划设计部门沟通TA、 区域范畴内竞争楼盘市场调查B、市场同质/同价竞争楼盘市场调查C、同期土地拍卖资讯理解 D、同期二手房市场价格信息理解E、即将上市楼盘市场调查F、政策法规、市政配套 价格制定与价格控制 A、 依照价格定位和蓄水状况，进行详细价格制定B、付款方式拟定 C、优惠折扣条件和方式 D、销售人员、销售经理等各级人员让价空间和权责范畴F、价格制定方式根据（见附件）客户分析（见附件） A、 现场客户接待和跟踪：涉及寻常工作表格填写和客户档案建立B、各种媒体广告效果（来电、来访状况）分析C、每周、每月销售（蓄客）状况分析D、下一阶段销售筹划安排与建议 整体推广营销筹划（时间周期目的推广产品）（见附件）含开盘方案拟订、确认，涉及：A、 开盘方式、时间B、宣传推广方式、周期 C、宣传、蓄客及销售等各阶段目的D、蓄客方式和周期销售手册准备销售手册涉及内容： A、 证照类：营业执照、资质证、五证、公司简介、项目概况 B、图纸类：外立面效果图、总平图、楼层平面图、户型图、区域规划图C、财务类：面积价格表、银行贷款利率表（商业、住宅）、配套项目及费用D、产权登记费等其她费用明细 E、其她：交房原则、价格计算表、项目剪报、销售流程图现场在售期间施工图纸、测绘资料备查、惯用法规汇总依照各阶段目的进行任务分解，并完毕蓄客目的销售合同、认购及各种工作表格制作完毕；（3） 准备期需要注意事项 A、 现场业务销售方向、方式若有不顺畅者要即时修正； B、不定期举办销售与企划设计部门动脑会议，对来人、来电、区域及前期工作效果予以分析，决定与否修正推广方略 C、定期由项目经理或营销部召开销售人员会议，振奋士气；D、注意售楼现场氛围营造等； E、针对项目各类产品市场接受状况进行恰当价格调节。（二） 策划设计部门重要工作（1） 工作目的 制定系列宣传推广筹划，通过前期宣传，全面展开蓄客工作。工作目： 通过各种公关活动或广告建立项目品牌形象，引起目的客户高度关注，提高项目知名度和美誉度。 全面简介项目各项优势，导入项目主题，为项目作舆论准备，刺激消费市场。加大宣传力度，继续扩大项目影响，吸引潜在客户，并辐射到周边地区；为公开销售积累更多客源，为开盘奠定良好基本。（2） 此阶段工作内容广告设计制作类 A、 项目展板、展牌设计制作； B、工地围墙广告、户外广告及车身广告设计制作C、网络、路牌广告、短信、软文设计制作 D、各种宣传资料制作（户型、海报、楼书、罗马旗、礼物、手提袋、档案袋、纸杯、吊旗等） 此阶段工作重点：完善整体推广执行方案策划推广类 宣传推广方案讨论和确认 A、 依照楼盘产品定位、目的客户群定位，拟定广告基调和广告风格B、宣传推广渠道选取和方式确认C、推广活动方案拟定（3） 准备期需要注意事项 A、 依照现场客户反馈状况，修正媒体方略广告投放区域及广告诉求点；B、针对项目各类产品市场接受状况进行恰当推广方略调节。（三） 蓄客期营销活动1、 奠基典礼2、 房展会 3、 产品推介酒会4、 各类会员活动5、 异地营销活动 （四） 蓄客期各类执行文献附件一：售楼处日报表 附件二：项目意向客户登记表附件三：项目来电登记登记表附件四：晨夕会会议纪要表 附件五：月总结报表（客户分析）范本附件六：项目推介会活动附件七：奠基活动 附件八参照文献：御之苑营销建议附件九：价格方略 第三章 开盘筹办背景： 项目进入蓄客期期间，来客量较为稳定和顺畅，依照工程进度和预售证获得时间，提前一种月做开盘整体方案筹办工作。 环节重点工作： 第一某些开盘筹办八大环节 环节一、项目开盘总指引方针 涉及- 1 推盘方略：以开盘任务为目的，结合工程预售进度，初步明确开盘时间、推盘区域、推盘总量、推盘节奏控制、销控控制（栋号、楼层、产品搭配、重点强攻产品区域）2 价格方略：宣传报价方略（区间价）、产品定价方略（层差价、朝向差价等）3、 参加开盘阶段推广执行方案制定-（策划部） 涉及：开盘阶段推广目、推广要点、推广渠道、推广活动、推广时