房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程模板.doc

房地产开发项目行政许可所需要办理简明步骤 为给那些欲进入房地产开发项目标企业对房地产开发过程有一个初步了解，现将房地产工程项目标行政审批办理步骤简明说明以下。一个完整房地产项目从开始到完工,大致能够分以下三大部分。 第一部分 房地产开发企业准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发企业应办理好土地出让手续，委托有资质勘察设计院对待建项目进行研究并制作汇报书,应附有具体计划设计参数和效果图，并落实足够开发资金。 第二部分 行政审批部分 依据中国目前法律、法规、规章，房地产建设项目标行政许可程序通常共分六个阶段：1）选址定点；2）计划总图审查及确定计划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）计划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程完工综合验收立案。 一、选址定点阶段。此阶段通常办理以下事项：1、计委审查可行性研究汇报和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体计划和土地供给方法审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环境保护局办理生产性项目环境保护意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、计划部门办理项目选址意见书。 二、计划总图审查及确定计划设计条件阶段，此阶段办理以下通常事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环境保护局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、计划部门对计划总图进行评审，核发建设用地计划许可证。 5、计划部门确定建设工程计划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下通常事项：1、计划部门对初步设计计划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环境保护局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计同意文件要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，依据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委依据施工图设计文件审查机构发出建设工程施工图设计文件审查汇报，发放建设工程施工图设计文件审查同意书。 四、计划报建图审查阶段，此阶段办理以下通常事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环境保护局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、计划部门对变更部分计划设计补充核准计划设计条件，在建设单位缴纳相关规费后，核发建设工程计划许可证（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下通常事项：1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程经过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下通常事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。 开发企业申请办理商品房预售许可证应该提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证实材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程计划许可证和施工许可证； （3）按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达成工程建设总投资25以上，并已经确定施工进度和完工交付日期。 2、开发企业营业执照和资质等级证书； 3、工程施工协议；4、商品房预售方案。预售方案应该说明商品房位置、装修标准、完工交付日期、预售总面积、交付使用后物业管理等内容，并应该附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程完工综合验收立案阶段。此阶段办理以下通常事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供完工验收汇报进行立案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳行政事业性收费和基金进行核试验收。 3、计划部门、市政部门、水利局、环境保护局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局和其它需要参与验收部门，根据法律、法规、规章相关要求对相关专业内容和范围进行验收。计划部门依据上述部门和本部门验收情况核发建设工程计划许可证（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求，出具建设工程项目完工综合验收立案证实；不符合标准或要求，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房全部权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料：（1）申请书； （2）企业营业执照；（3）用地证实文件或土地使用权证；（4）建设用地计划许可证； （5）建设工程计划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋完工验收资料 （8）房屋测绘结果；（9）依据相关要求应该提交其它文件。 以上多个阶段，需增加或降低相关事项立即限，各地依据实际情况，会有不一样差异。各个程序办理时间，绝大部分全部少于15天，通常在7天内。所需要费用，因为相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所取得利润，行政审批费用能够忽略不计。 房地产开发房地产项目开发步骤图 选址研究，寻求合作伙伴，签署合作意向，协议及协议书 向计划管理部门申领计划关键点，以获取计划关键点通知书，编制项目提议书 向计委申报立项汇报 计委函至计划局 计划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 利用“房地产市场信息评定系统”“房地产投资教授系统”进行项目投资具体可研测算，编制可研汇报 计委、建委、首规委及各专业局审查可研汇报 对可研批复，两委会签，即下达计划设计任务；利用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 据此办理征地及前期计划准备工作，开计划设计任务通知 计划局法征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 新征地到土地局、计划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科 结果报市房地局 结果报市房管局 市政府下文批地 画桩位给钉桩条件，测绘院计划局办理建设用地计划据此到地政部门办理 钉桩，结果给设计人许可证用地同意书,评定项目建设用地地价 申请确定计划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证 按计划设计条件咨询意 见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房 计划局审查后下计划条件通知单发拆迁许可证 委托进行计划方案设计动迁会及拆迁安置 到计划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册 计划局审方案提出意见1.到园木局申请伐树许可证 2.了解线路情况和供电局运行班协商 修改后送首规委审图 改造、移线方案 3.煤气、道路、上下水改路由 首规委召开市政协调会4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工。 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） 领建筑工程计划许可证出施工图开节能证实 利用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入到税务局取税单 制作资料计划（建委会签） 报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领 许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证 建委、物价局下文批价 利用“营销策划展示设计系统” “房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证实市政条件落实 四源费缴纳 到开发办市政处核实任务 开发办工程处同意招标 填招标申请书并到市招标办登记 招标办看现场 利用“投资项目概预算系统”编制标底 招标办审查标底 开标会 定协议，写评标汇报，发中标通知书 招标办盖章同意 施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书 同意施工质量监督落实任务资金起源，任处登记 务起源及一切手续 建委工程处同意开工，办理开工许可证 施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 1.小区内线 1.通知区园 1.按道路1. 到自来1.到热力（自建锅1.到煤气企业 路委托设林局绿化 方案进 水业务企业报炉房）报装 计 办 行施工 科报装装1.环境保护2.到计划科定 2.委托施工 2.交绿化费 2.市政办委托线2.委托线局同线路方案 3.配电室土3.绿化施工 事处养 路设计、路设计意锅3.设计 建工程验 路队验 施工及3.施工及炉房4.看现场 收 收 验收验收计划5.施工 4.设备安装 2.到市政位置6.业务科检验 及验收 监理所2.委托同意接气 5.送电 下水报设计7.凭通气单到装3.到劳动管网所办固 3.计划设 局报装 定资产转移 计4.环境保护局手续及通气 4.完工验审查消手续 收音除尘8.凭接气单到 设备液化气企业 5.完工验收办各户通气 手续 9.通气 全部工程完工 四方验收、检验单签字盖章 凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收 出库分配及销售、办理产权证 利用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段 房地产开发房地产项目开发步骤图房地产开发成本房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量商品房所支出全部费用。组成房地产开发企业产品开发成本，相当于工业产品制造成本和建筑安装工程施工成本。如要计算房地产开发企业产品完全成本，还要计算开发企业（企业本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生管理费用、财务费用，和为销售、出租、转让开发产品而发生销售费用。目录组成 核实 核实程序 成本控制意义 方法编辑本段组成1土地使用权出让金。国家以土地全部者身份，将一定年限内土地使用权有偿出让给土地使用者。土 房地产开发成本地使用者支付土地出让金估算可参考政府前期出让类似地块出让金数额并进行时间、地段、用途、临街情况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境情况及土地现实状况等原因修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布城市基准地价或平均标定地价，依据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等原因修正得到。 2土地征用及拆迁安置赔偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生费用关键有土地赔偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗赔偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费估算可参考国家和地方相关要求进行。 (2)拆迁安置赔偿费。在城镇地域，国家和地方政府能够依据法定程序，将国有贮备土地或已由企、机关或个人使用土地出让给房地产开发项目或其它建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按要求给以赔偿。它实际上包含两部分费用，即拆迁安置费和拆迁赔偿费。 3前期工程费。前期工程费关键包含： 房地产开发成本(1)项目标计划、设计、可行性研究所需费用。通常能够按项目总投资额一定百分比估算。通常计划及设计费为建安工程费3左右，水文地质勘探费可依据所需工作量结合相关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。关键包含地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路费用等。这些费用能够依据实际工作量，参考相关计费标准估算。 4建安工程费。它是指直接用于建安工程建设总成本费用。关键包含建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)和室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采取单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法和类似工程经验估算法等估算。 5基础设施费。它又称红线内工程费，包含供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采取单位指标估算法来计算。 6公共配套设施费。它关键包含不能有偿转让开发小区内公共配套设施发生支 房地产开发成本出。其估算可参考“建安工程费”估算方法。 7不可预见费。它包含基础预备费和涨价预备费。依据项目标复杂程度和前述各项费用估算正确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。 8开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担多种税金和地方政府或相关部门征收费用。在部分大中城市，这部分费用在开发建设项目投资组成中占较大比重。应依据当地相关法规标准估箅。 编辑本段核实1、成本归集对象。 房地产开发企业在进行成本核实时，象其它行业一样.首先应该确定成本归集对象，即成本核实单位。对于小规模开发，如单幢或几幢房屋开发，这个问题比较轻易处理，能够将全部开发量作为成本归集对象，设置一个成本核实单位。不过对大规模开发，如街坊改造或小区开发，就必 房地产开发成本须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，笔者认为成本核实对象不能过细(如以单幢为单位)，因为这么做势必会增加工作量，使核实工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核实单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年时间，这么做势必使成本核实资料滞后，失去其在管理上作用。应该以房地产开发项目标工程内容和工期进度作为确定成本归集对象关键依据。对大开发项目应该合适分块，比如将一个小区内不一样类型商品房按不一样开发期进行分块，便于费用归集和成本结算，这么才能充足发挥成本核实作用。 2、成本项目标设置。 正确划分成本项目，能够客观地反应产品成本结构，便于分析研究降低成本路径。按现行房地产开发企业会计制度要求，“开发成本”作为一级成本核实科目，企业应在该科目下，依据自己经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核实。怎样确定成本项目?笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，尤其是单笔发生费用，应尽可能合并。如多种配套费用支出，可设置一个“配套费用”明细科目进行核实。而对金额较大并陆续发生费用应单独设置科目核实。如土地费用、土建费用及设备费用，尤其是土建费用，如系分协议发包还应该按协议进行明细核实，方便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程完工决算提供资料。 3、间接费用核实。 企业间接费用关键包含管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企 房地产开发成本业会计制度要求，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。这么处理，对部分费用来说，有悖于会计配比性标准。比如，为项目贷款而支付利息和项目标前期销售费用，这些费用特点是数额较大、受益对象明确，假如在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核实，势必会形成虚假财务结果，不能客观地反应企业实际经营情况。所以，笔者认为，对受益对象明确贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核实。前者列入“开发成本”，作为成本项目标一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核实，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。 4、项目标完工决算。 房地产开发成本核实最终目标是计算出项目标总成本和单位可销售面积开发成本，方便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在现象是重视工程决算而忽略项目决算。因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且包含到工程款支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为多种原因变得遥遥无期，比如小区部分配套没有完成(不影响销售)，计划中公建设施临时不能实施，或押金收回久拖不决等，全部会影响整个开发项目标完全建成，进而影响项目决算。怎样处理这个问题，能够经过“预提费用”科目将还未实施工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。因为这部分工程支出，通常在项目总投资中所占百分比很小，这么做对项目标总成本和单位成本不会造成较大影响。 编辑本段核实程序房地产开发成本核实是指企业将开发一定数量商品房所支出全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本过程。开发产品成本核实程序是指房地产开发企业核实开发产品成本时应遵照步骤和次序。其通常程序是： 1、归集开发产品费用 因为开发规模不一样，房地产开发成本归集对象也是不一样。对于小规模开发，如单幢或几幢房屋开发，这个问题比较轻易处理，能够将全部开发量作为成本归集对象，设置一个成本核实单位。不过对大规模开发，如街坊改造或小区开发，就必需科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核实不能过细(台以单幢为单位)，因为很多直接开发费用极难分摊到每幢房屋，这么做势必会增加工作量，使核实工作繁琐化。相反，成本核实也不能简单地以小区为核实单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年时间，而其中所开发商品房却是陆续完工出售，这么做势 房地产开发成本必使成本核实资料滞后，失去其成本结算和管理上作用。本文认为：应该以房地产开发项目标工程内容和工期进度作为确定成本归集对象关键依据，对大开发项目应该按不一样开发期进行分块，便于费用归集和成本结算，充足发挥成本核实作用。 (1)在项目开发中发生各项直接开发费用，直接计入各成本核实对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记相关账户。 (2)为项目开发服务所发生各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记相关账户。 (3)将“开发间接费”账户归集开发间接费，按一定方法分配计入各开发成本核实对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。 经过上述程序，将应计人各成本核实对象开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。 2、正确划分成本项目 客观地反应产品成本结构，便于分析研究降低成本路径。按现行房地产开发企业会计制度要求，“开发成本”作为一级成本核实科目，企业应在该科目下，依据自己经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核实。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、尤其是单笔发生费用，应尽可能合并。而对金额较大、并陆续发生费用应单独设置科目核实。 为核实开发企业开发成本，企业可依据其本身经营开发业务要求，设置下列账户： (1)“4301开发成本”账户。 本账户核实房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程开发过程中所发生各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程开发过程中所发生各项费用 房地产开发成本，贷方登记开发完成已完工验收开发产品实际成本。借方余额反应未完开发项目标实际成本。本账户应按开发成本种类，如“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施开发成本”和“代建工程开发成本”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核实对象进行明细核实。 (2)“4302开发间接费”账户。 本账户核实房地产开发企业内部独立核实单位为开发产品而发生各项间接费用，包含工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核实单位为开发产品而发生各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核实对象开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不一样单位、部门(分企业)设置明细账户。 按现行房地产开发企业会计制度要求，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，这么处理，对部分费用来说，有悖于会计配比性标准。该标准要求：企业各项收入和和其相关联成本、费用，应该在同一会计期间内给予确定和计量。比如，为项目贷款而支付利息和项目标前期销售费用，这些费用特点是数额较大、受益对象明确，假如在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核实，势必会形成虚假财务结果，不能客观地反应企业实际经营情况。 3、计算并结转已完开发产品实际成本 计算已完开发项目从筹建至完工验收全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。 4、按已完开发产品实际功效和去向，将开发产品实际成本结转进入相关账户。 即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。 房地产开发成本核实最终目标是计算出项目标总成本和单位可销售面积开发成本，方便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在现象是重视工程决算而忽略项目决议，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且包含到工程款支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为多种原因显得遥遥无期，比如小区部分配套没有完成(不影响销售)，计划中公建设施临时不能实施，或押金收回久拖不决等等，这些全部会影响整个开发项目标完全建成，进而影响项目决算。怎样处理这个问题，本文认为完全能够经过“预提费用”科目将还未实施工程预算预提计入成本，方便项目决算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。因为这部分工程内容通常在项目总投资中所占百分比很小，所以对项目标总成本和单位成本通常不会造成较大影响。 编辑本段成本控制意义成本控制是房地产开发企业内功，在市场经济竞争中含有十分关键意义，微利时代房地产开发企业成本控制战略意义有时甚至比规模扩张更为关键。 中国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面原因外，也有其价格形成机制方面原因。依据经济规律，商品房假如售价下调则有利于楼市跑量。开发商之所以终年不能下调售价，其中一个关键原因就是因为房地产开发企业成本控制不力，成本居高不下缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，降低国民经济损失有着一定意义。 房地产业经过几年高速发展，已经走出了暴利时代。十年前，深圳某著名房地产企业董事长曾公开宣称利润低于40%房地产项目不做，而现在利润能维持在12%左右就算是好项目了。早年因为土地及资本市场化运作不规范和房地产消费市场不成熟，房地产开发企业大多 房地产开发成本处于粗放式经营管理状态。伴随国家逐步加强了对房地产业规范，尤其是国家加强了对土地市场管理和整理（如国土资源部第11号、21号、71号令等），对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌协议取得土地使用权方法，房地产开发企业取得土地使用权必需根据市场经济规范要求进行，即必需以挂牌、招标、拍卖方法取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理发展道路。国家加强了金融市场宏观调控，对资本市场多种违规行为加以整理和规范，同时抑制房地产过分市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高财务杠杆进行高风险、粗放式开发已成往事，必需踏扎实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。 伴随中国加入WTO后房地产业日益放开，部分资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）和中国部分集团型企业在全国扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场竞争将愈加日趋猛烈，在相同条件下，在未来售价不明确或只能预估售价情况下，只有成本控制得很好企业才有可能在土地市场竞争中有相正确比较优势，才有可能取得土地使用权及开发权，成本控制不力企业必将会被市场所淘汰。 房地产微利时代到来，房地产开发企业成本控制关键性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升空间，也有利于市场竞争和市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制订销售策略和参与市场竞争有着关键意义。 编辑本段方法房地产成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包含前期调研、设计阶段、施工阶段和完工结算阶段。 （一）前期调研 在房地产工程开发前期，要充足考虑本身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目标成败起着关键作用，不过现在没有多个房地产企业愿意花这份投入 房地产开发成本，就是做了也是流于形式，全部是靠自己感觉去上项目，这是很危险。房地产开发企业从事项目开发根本目标是为了盈利，进行成本控制根本目标是要取得经济效益。在选立项时就必需对开发项目进