房地产开发公司策划报告样本.doc

金业奥运豪庭策划汇报目 录引言.2本案概况.5市场分析.6开发概念.9文化内涵.12营销策略.16传输策略.18引言 金业集团是广东近几年崛起新型房地产开发商，成功地开发、销售了番禺金业别墅花园“金乐苑”、“倚翠豪庭”和“翠湖居”四期别墅和洋房，成为番禺市中心一带房地产项目中“龙头楼盘”。 金业集团有较不雄厚地方背景，本身发展也相当资金支持。集团董事长郭梓文先生眼光远大，脚扎实地，集团内部汇聚了一批房地产领域资深经理人，操作能力很强。 为实现集团向更高层次发展，金业集团已在番禺南沙筹建养生园和养生保健基地，并于1999年在洛溪大桥南岸开发了该年广东地域明星楼盘一一广州奥林匹克花园，取得巨大成功。 不管是南沙项目，还是奥林匹克花园项目，其思绪全部超越于现在通常房地产项目之上，能够说是跳出房地做房地产，试图给房地产注放更为丰富复合概念、人文价值和创新服务，从而引领市场，发明名牌。 依始，集团开始新一轮开发，金业花园后期500亩为其一关键项目。项 目 概 况PROJECT BRIEF发展商：广东金业集团物业名称：金业奥运豪庭 金业奥运豪庭在番禺市桥南岸，金业别墅花园“翠湖居”和“倚翠豪庭”南侧现有安居恬静环境，亦能享受繁荣闹市之便。伴随番禺市政府新计划出台，金业奥运豪庭所在位置四通八达，交通更为方便。番禺9路公共汽车总站设于金业别墅花园门口，可通往大夫山森林公园。 预定目标消费群：香港度假、旅游型消费者，番禺当地消费者，广州消费者。市 场 分 析MARKET ANALYSIS 多年来，包含番禺在内广州地域房地产一直是中国房地产业一大亮点，其最鲜明特征即是个人购置百分比高，二次置业及反复置业、保值型投资型置业情况普遍。广州市已将房地产列为六大支柱产业之一，番禺市政府更视房地产业为自己第一产业，并出台多项政策给予扶持。据广州市计委资料，广州每十二个月房地产市场需求量在500万平方米以上，而年建筑开发面积则在550万平方米至650万方米之间。现在，仅住宅空置面积已超出200万平方米，市场向优质物业倾斜态势日趋显著，“强者恒强，弱者更弱”两极分化格局亦将越来越突出。 据权威人士分析，在中央政府强烈政策拉动下，饱受通胀之苦市场有望从明年起有相当复苏，甚至不少人断言明年下六个月中国将出现通胀，这对激活房地产市场无疑是一大利好消息，因为不动产一直是“通胀杀手”。但必需指出是，因为市场推广量显著供过于求，所以指望市场有突飞猛进发展关不现实。现在在广州地域市场上走俏优质物业大全部是综合优势显著且有独特专长（如环境优越、概念优先、发展商实力优越、计划设计突出）项目，但即使它们，也全部深感市场压力之大，其销售流速及流量均不及以前。为此，在开发新盘时，务必需注意才能加大胜机。番禺当地房地产市场，大盘、名盘不少，但多在洛溪一带。在市桥市场，金业别墅花园已属翘楚，且一有创新，即可取得显著市场效应。以翠湖居为例，其成功关键在于：、翠湖居在设计上采取跃式结构，利用楼梯将客厅和睡 房、书房分隔层次分明，互不干扰。此设计为市桥之 首刨，大家是抱着看设计态度来翠湖居，结果 一看便被打动；、翠湖居是第二大卖点，从翠湖居任何一套洋房内全部 能够欣赏湖景，同时，每一套洋房全部专门走廊和湖 区相连，使得湖区成为洋房一部份。 由此可见，产品创新尤其是住宅设计创新和小区环境创新对于市场拉动作。 下面，针对金业别墅花园已售四期市场情况作一分析： 金业别墅花园前两期“金乐苑”、“金福苑”别墅以买地自建为主，其业主关键为番禺业主，占总量92；广州业主占5；香港业主占3。因为香港市场完全番禺业主推介成交，故一、二期几乎没有开拓香港、广州销售市场。到第三期“倚翠豪庭”和第四期“翠湖居”时，因为大力进攻香港市场，引进中原地产代理，香港业主购房百分比已提升到40-60左右，证实以旅游、渡假、“我在内地还有一套房”炫耀为目场仍有一定潜力，尤其是要市桥一带二次置业者。而广州市场，因为发展商著名度以前在广州不高，加上交通局限和产品类型等综合原因。还未打开且仍需时日。经过对现有业主分析，能够发觉金业别墅花园市场集中在以下三类： 1、番禺市：第一次置业青年夫妇等，购置80-100平方米面积；第二次置业者，即“改善型”置业者，以改变居住环境为目标，购置80-150平方米；第三次置业者，大全部是享受型，需要100-250平方米别墅； 2、香港市场：低收入和度假人士，需要60-80平方米洋房；中等收入度假人士，需要120-150平方米左右有独立花园别墅； 3、广州市场：大多为有车一族，以享受型为主，需要180-230平方米带独立花园别墅住宅。今年以来，因为金业集团开发广州奥林匹克花园在广州地域著名度日盛，加上以后交通条件还会深入改善，故以后广州消费者选择金业别墅花园可能性比以往有所增加。除享受型消费外，还会有二次置业型消费（用于渡假、赡养父母等）。故洋房类型对于广州市场并非全无吸引力，因其价格不高，而环境却很好，靠近市桥，生活亦较方便。 因为番禺当地市场和广州场高度竟争性，产品各出招术，故金业别墅花园只有实现较大跳升，地能将以后500亩土地开发完满消化。 具体到金业奥运豪庭而言，必需注入开发概念，塑造新卖点，提供用户新服务价值，才有必胜之把握。而从长久市场承接角度看，广州市场应引发一定重视。因广州市场容量大，一旦有触发沉淀，即能形成一定规模。而发展商此时操作广州市场能力和著名度均比以前大为提升，故提议金业奥运豪庭预定消费者中，广州市场份额应定为总量10至15，而投入推广费用份额可预定为总量15-20%。即略高于平均单位推广成本。开发概念和文化内涵DEVECOPZENT EDEA CUCTURE COMPREHENSION 前面提到产品创新关键性，具体而言，房地产产品创新应包含以下内容：开发概念创新： 开发概念是一个房地产项目标灵魂纲领，主导整个项目标风格和特征，如智能化、环境保护型、科教型、运动型、“城效结合部白领居住小区”、“公建设施或配套设施完善型”、“拆迁安置型”、“购房入户型”等等。现在在开发概念上，普遍存在问题是：开发概念缺乏实际支持，盲目移植照搬，反而起到不良效果。、品牌创新： 品牌包含命名、标志、关键广告语、关键文案设计、传输形式感等等。碧桂园广告语“给你一个五星级家”广州奥林匹克花园案名、丽江花园长久延续高品质广告风格，全部为各自品牌积累，起到了巨大作用。 、计划设计创新： 计划设计既包含整个小区景观设计，又包含单体、户型设计，甚至具体到小区入口标志设计，能够说是“一枝一叶总关情”。建材装标创新： 在建材装标创新方面，金业集团已经有较丰富经验，现在需要是用一整套标准化“菜单式”配置来支撑起“环境保护建材”、“绿色装修”、“智能化装修”等等特色概念。推广手段创新： 推广手段创新包含传输概念创新、传输手段（公关、新闻、广告、活动行销、直邮、景观开放日、活动见证日等）创新、传输技术创新（如用光碟三维形式展示楼盘素质）等。物业管理创新： 除传统以安全、方便为关键物业管理（如电子保安系统、完整配套方法）外，未来应提供更多个性化服务，即“按需立供，一一对应”， 借助网上系统，推行综合性网上查询、购物、维修、娱乐、教育服务。 由以上诸方面考虑，金业奥运豪庭产品创新应是一个整体系统，除物业管理暂无需引入“网上服务”（因香港业主是渡假型，当地业主对电脑网络依靠程度还不高）外，在其它方面均应有所突破和提升。 从开发概念讲，金业奥运豪庭开发概念应该含有三个特征： 、有利于当期销售； 、有利于提升整个金业别墅花园品牌形象和文化内涵，为以后几期开发打下良好基础； 、有利于广州奥林匹克花园和南沙养生公园实现高层次呼应和对接。“市场好时跟市场，市场差时造市场”。金业集团一向善于“造市、。从宏观上讲金业现在三大项目已经有一定内在联络。奥林匹克花园以广州地域消费为主力目标群。运动型、健康型居住生活小区，以“科学运动、健康管理”概念开中国房地产业之先河；南沙养生公园是珠三角、港澳乃至东南亚地域消费者均可享用“科学养生、健康管理”环境保护型、休闲型养生乐园；而金业别墅花园则是以番禺和香港消费者为主力目标消费群高尚生活小区。 开发房地产是为人服务，“应以人为本”，站在人性化角度看，二十一世纪时还有两个，一是健康，二是环境保护。健康一靠营养，二靠运动，三靠良好心理状态；而环境保护一靠环境本身质量，二靠用新技术、新材料减轻对环境污染。 金业集团几大项目和这些时代趋势可谓不谋而合，寓意深远由此出发，我们给金业奥运豪庭设置针对不一样市场开发概念定位是：1、针对番禺市场：番禺市中心龙头楼盘，二十一世纪健康新生活小区，广州奥林匹克花园之番禺牌版本。 2、针对香港市场：广番地域明星楼盘，中国阳光健身工程试点小区，运动休闲小区。 3、针对广州市场：广州近郊罕有之绿色健康环境保护洋房别墅。 金业集团富有远见地提出在后期500亩中把广州奥林匹克花园理念精华、户型精华、装标设计移植进来，实属点睛之笔。这么能够把奥林匹克花园品眚积累、广告形象、消费者口碑自然延伸到金业别墅花园，从而提升金业别墅花园本身价值含量。比如：广州奥林匹克花园已经有大量广告片和平面广告，只需和番禺实际情况加以嫁接、磨合，即可创出一系列优质广告作品，而无须另起炉灶，花费精力。 经过对番禺、香港、广州三地市场细分概念研究，从总体开发概念上，我们期望给金业奥运豪庭以下概括： 总概念：金业奥运豪庭是广州郊、番禺市中心一个融浪漫田园气息和城市繁荣便利于一体，以科学运动、健康管理为中心二十一世纪高品质生活小区。这一总概念可从两个角度演泽：、形象角度： 金业奥运豪庭成为广州奥林匹克花园市桥版本，是金业集团向番禺人民真情回馈之作，是番禺人民“新世纪选择生活”最好处理方案，是“看奥运盛会，享受、奥林匹克生活方法”理想选择。、产品角度： 1、多层高尚洋房； 2、有特色康体软硬件设施； 3、户型创新、一梯两户、85和120平方米两种； 4、装标设计一流，延续奥林匹克花园优势； 以下，试将金业奥运豪庭和广州奥林匹克花园做一个比较：市场定位基础概念支持点配套广州奥林匹克花园中国首个运动型、健康型生活小区科学运动、健康管理国家体育总局雄厚软硬件支持科运园及众多室外体育设施金业奥运豪庭广州奥林匹克花园首部分隆版本同上番禺人新世纪新生活金灶集团全情回馈奥林匹克火炬（入口）、奥林匹克运动广场、俱乐部式康体会所、环状步径、园林式环境营销策略和传输策略 如实施得力，金业奥运豪庭和金业别墅花园前四期相比，将含有部分显著优点，比翠湖居亦有不少优势。如在户型设计上更为合理性和吸引力，应能在市场上表现良好。配合奥运会，广州奥林匹克花园品牌积累，易引爆市场。所以，接下来关键就是怎样推广和销售问题。 金业奥运豪庭本身含有不少创新概念，再加上金业别墅花园本身品牌积累（在广告传输中要一直以“金业奥运豪庭金业别墅花园第五期、奥林匹克花园番禺版”出现，以借用金业集团和广州奥林匹克之名），应该说有了一定品牌附加值。所以，其推广风格决不能走“为卖楼而卖楼”吆喝路线，而应该保持一定品牌尊严和相当档次设计风格。这么，才能为未来延伸下去打好基础。不然，现在就吆喝贱卖，未来势必难以继续。当然，价格也不能订不合市场需求高，价格也要有一定竞争力。但总体而言，金业奥运豪庭应该在整个金业别墅花园推广上有所创新，有所提升（尤其是考虑到这一项目标品牌价值原来就弱于“奥林匹克花园”和“南沙”项目）。 现代营销理论认为，营销即传输，营销关键在于将有独特价值信息最快速、正确地传达给消费者，让其产生鲜明印象和认知冲动。具体到本案而言，提议采取以下传输策略： 预热期，以新闻传输和公关传输为关键方法，慢慢营造金业奥运豪庭外在气氛。 具体方法可包含：、在番禺日报上以新闻形式对金业集团进行若干报道； A、复合概念显神威，“金业”完成战略布局（由奥运村谈到金业集团整个战略发展布局，尤其是金业别墅花园后续发展战略）； B、“金业”无房可卖？（疑问式报道，从翠湖居、倚翠豪庭售完，售楼小姐无事可做，引出前四期热卖和新五期设想）； C、市桥，番禺人购房下一个热点（指出洛溪是广州人洛溪，广州人购房多，而市桥是番禺人市桥，将番禺人改善居环境、二次置业理想选择）。 D、从奥运会角度，证实奥林匹克生活方法将是二十一世纪理想生活选择。 E、报道金业致力于开拓连锁房产、克隆奥森匹克概念理想。 2、在金业报上不停披露金业奥运豪庭开发方向、优异卖点、销售信息，并派给或寄给每一户业主及港番新老用户； 3、邀请相关运动员和番禺体委领导到金业参观指导，提出相关合作方案。如在千禧年之初，可由番禺体委主办，举行一场“奥林苑港番名人网球赛”和“金业别墅花园业主网球赛”或金业别墅花园业_广州奥林匹克花园业主之间若干项体育比赛。 4、在沙湾大桥、市桥一带选择户外广告位置，对金业奥运豪庭开展宣传，如“这里二十一世纪生活方法还有多远？金业别墅花园第五期之金业奥运豪庭立即盛大公布”。“奥运会远在悉尼，奥运生活方法近在眼前。” 5、在悉尼奥运会举行前夕抽奖，在已买金业奥运豪庭业主当中抽出幸运者，前往悉尼看奥远会，组成广东金业集团、广州奥林匹克花园、金业金业奥运豪庭赴悉尼观礼团拉拉队，利用此机会，在报下1-2个专版，发表观礼团现场感受和金业园介绍，大大炒作，形成市场对金业双园追捧。 就广告策略而言，在香港媒体广告制作可合适夸张，而当地广告则以创意取胜。如： 在番禺日报上刊出“番禺市中心还缺什么？”广告，同时注明“金业奥运豪庭”尤其集字样，征集读者答案，获奖者可得到部分奖励，并注明部分选择答案：商业中心、体育中心、游乐中心等，最终，把答案锁定在“健康管理小区”上。然后，在下面跟进式广告中明确宣告：“健康管理新生活,尽在金业奥远村,金业奥运豪庭，番禺首个健康管理生活示范区盛大倒卖登场。” 以金业奥运豪庭火炬入口和会所揭牌为专题，刊出广告，反应健康型住宅、绿色装修风格和内涵。 在奥运会前夕，由广东金业集团、中体产业集团、中体产业企业，和广州日报、羊城晚报、番禺日报、电台、香港电视台联台合举行“中体，金业杯_中国奥运之星”评选活动，由粤港两地消费者投票选出中国奥运之星。最好男运动员获广州奥林匹克花园住宅一套，最好女运动员获金业奥运豪庭花园洋房一套，同时可抽出数名幸运消费者，给从奥运冠军署名纪念品到3万元大奖不一样奖励。 总而言之，要充足利用和广州奥林匹克花园联动悉尼奥运会互动，达成一石数鸟效果。 二、加热期：以事件行销和新闻传输广告传输为关键方法，对外正式披露金业奥运豪庭立即发售信息。金业奥运豪庭是“广州奥林匹克花园番禺版”，所以，参与性十分关键。金业奥运会豪庭主力消费群之一香港人。香港人在亚洲金融风暴后已不再视住房为投资品，而是奢爹品，其购置心态讲究“那一刻感觉”，所以，楼盘整个环境和现场气氛十分关键。这一时期，能够设定一个“买奥运豪庭洲游，看奥运会”活动，集中公布相关“金业奥运豪庭”信息，为即未来临开卖打下基础。同时，本活动能够在广州奥林匹克花园后期销售中实施。实际上，这种旅游性质抽奖一个人也花不了多少钱，在楼价中加上就能够了。不过，促销效果绝对显著。 三、沸腾期：在发售前10天开始，在香港、番禺、广州部分媒体刊出广告，组成强销攻势（番禺地域有线电视、番禺报、广州日报、羊城晚报“靓楼笋盘”、南方城市报等。如能在广州日报、羊城晚报楼市信息版上精心策划，或许能收到异常效果。因广告版太多太贵，而且信息版上做出好效果，是一个既价廉又轻易跳出来方法）。同时，在番禺推出展销会。如有可能，亦可和奥林匹克花园一起联展，给消费者形成，“金业集团奥园印象”。 四、保温期：春节期间，利用业主回乡时机，举行部分春茗、联谊、球赛活动，继续给业主灌输“健康新生活”概念。 为了支持金业奥运豪庭开发概今和内涵，必需有扎实支持系统。经过反复考虑，我们特提出以下10点提议： 1、提议成立专门部门负责对接广州奥林匹克花园“克隆”工作。经过对广州奥林匹克深入分析，精心选择最具市场吸引力户型、运动设施、场院室外公共景观，提供若干“克隆”工作所需建筑和装修量化标准或“菜单” 。在此菜单基础上，联络金业别墅花园第五期现有地理条件，经过几次研讨碰撞，确定最终建筑布局、装修标准和公共建筑安排。 2、靠近金福苑后面精心设计建设一个“金业奥运豪庭”入口，以奥林匹克火炬V字形象设计大门，每晚用七彩霓虹灯昭射火炬，使之本身成为金业别墅花园又一个突出景观，同时使金业奥运豪庭从入口处就和前几期含有截然不一样视觉效果。 3、火炬入口进去是一条30米左右长双向车道，车道两边为鲜花林荫道，车道尽分向外是一个独立双层建筑，包含了一个东莞长安俱乐部式会所样式六面，面向小区一侧是大面积落地玻璃窗和阳台，能够看到前方是整个一个体育广场。广场内对称式部署6个网球场和一个二三级台阶引进适合青少年使用“澳式体育”项目，可考虑模拟部分项目，设置一个“澳式体育活动区”。 4、会所内部配有体适能检测、小洒吧、吸氧室、蒸汽按摩室、美容室等设施。 5、小区道路设计独特，有环状路步径，便于住户晨练。关键道路是6米沥青路面，两边为宽2米人行和跑步道，中间以1米宽绿化带隔离。 6、金业新技术小组组员应关键研究一下，“绿色装修”问题，比如在节能及新能源开发利用方面，能否提供新型供热、制冷技术；能否选择发展部分新型节能产品，如节能门窗、墙体保温技术和材料、照明节能产品等。另外，能否在节水技术上有突破，提升水反复利用率；能否对室内外空气质量进行监控和置换，定时公布空气清新率：能否大力提升户间和楼层间隔音性能；能否选择无污染和放射材料等等。总而言之，在这些方面突破一下，会是很好点而且对整个集团以后开发也可起到探索作用。 7、认真计划陈涌河边花道，利用原有地形建设部分高低起伏小山坡，修建一个小型迷你高尔夫球场，它关键卖点是“小区河滨高尔夫乐园，河水潺潺，两侧碧草如茵，高尔夫乐园内设计很小型推杆练习场，把沿河涌绿化和人性需求，二者合二为一。 8、这么，面对东涌河边迷你高尔夫乐园，就可建设一梯两户或四户别墅或复式洋房。附加值会得到很大提升。 9、依据金业奥运豪庭开发概念，对整个小区各个建设项目进行包装，项目命名要清新漂亮，小区入口要别具一格，建筑和装修材料要努力争取表现环境保护属性，多种指示标志风格要统一。因为金业奥运庭和金业别墅花园前几期发展思绪和意念不一样，为此，应单独设计一款金业奥运豪庭标志，并加以细化，以供实施参考。 10、提前考虑物业管理问题，由物业管理部门认真论证“绿色装修”和“健康管理”实际操作过程。我们提议，采取“全程式物业管理”（也是一个卖点）。物业管理部门在项现在期就参与进来确保物业质量，因为物业管理部门对物业供水、电、保安系统和隐蔽工程了然于胸，未来管理及维修更能得心应手。金业奥运豪庭开发计划日程12月8日12月25日：制订150亩销售、策划方针。12月25日1日10日：香港两大媒体联络，争取优惠预定 明年广告计划及套餐。1月10日2月20日：联络、策划、媒体、制订方案细则。2月20日4月20日：1、电视台、电台、报纸、路牌、DM 登出形象广告。 2、完成系列广告、促销计划制订； 3、加强广告推广力度； 4、售房部重新包装； 5、售房员服装形象设计； 6、确定销售价格；近期深圳热卖楼盘情况名称地点售楼部设计类型示范单位园林设计外立面物业管理配合售楼情况备注皇苑福田南路皇城广场3374113374555较为通常，除大堂入口处水幕墙设计之外，没有什么过人之处大峡谷制作户型模型设计较为新奇（弧形设计）较为变通豪华设计石安企业设计澳大利亚柏涛建筑设计PEDDLE THORPARCHIIECTS以白色为主调则以黄色为色线相配通常保安制服楼盘包装较为成功中海华庭深圳中心区光线处理较暗，把会所配套设施和售楼部有机地联络起来思博通常豪华设计Belt Collins高层和多层设计有异以米黄色为主色，玻璃选 用绿玻没有保安人员先建园林再卖楼阳光四季福田区新洲路和溪河路交汇之东南售楼部设计较为简陋思博没有开放美国TEAM7INTERMATIONAL彩色多变色彩较为鲜艳没有尤其横幅色彩搭较为抢眼金海湾花园福田区沙嘴路6400888售楼部分三个区域A、模型示区B、洽谈区C、影视区其天花处理很好，和专题紧密呼应赛野 尼克示范单位较为有特色，有以海为专题；有以白色为主调，在豪华之余，更表现了主人品味美国泛亚易企业以海文化为专题以白色为主调采取玻璃阳台有女性保安，服务员质素较高把物业管理提前进入蔚蓝海岸南山后海大道3303333售楼部以白荷花为造型，配一条蓝、 黄色长廊。配售楼部内大而无物大峡谷设计虽是通常，但用料较为新奇，尤其是灯饰Belt Collins以米黄色为主色，高处以白色相衬，配蓝玻保安较多，保安制服以白色为主调，有如酒店服务员已建好销售园林配合销售注：大峡谷模型企业：振兴路赛格科技工业园106栋二层西，电话：[phone]番禺奥林匹克花园销售及广告布署提议广州中地行房产代理二0三月二十四日目录一、提议相关依据 1二、番禺奥园销售及广告布署计划 3 第一阶段：形象铺垫期 4 第二阶段：内部认购期 9 第三阶段：首期正式发售 14 项目公开发售期 15 延续性展销期 17 首期答谢庆典展销期 18 在实际操作中注意多个问题 20 和广州奥园配合 软性文章侧重 和香港市场推广配合 第四阶段：二期及其后物业销售期 22 本提议是依据番禺奥林匹克花园和广州奥林匹克花园广告统一布署，同是考虑到和香港市场推广节奏相配合，对番禺奥林匹克花园销售推广作出整体布署，对每个阶段销售和广告配合作出具体计划。 （说明：本文中不冠地名“奥园”是同时指两个奥园。）一、提议相关依据、市份额分配 市场番禺香港广州份额40%40%20%主推物业较大面积洋房中等面积别墅较小面积洋房及别墅别墅为主 其中广州市场因为以前未涉足份额较小，但不排除需求市场潜力会产生实际份额有20可能，且洋房也有一定需求，这一点有待市场证实。、奥林匹克花园可利用广告资源时 间活 动5月25日澳大利亚商力部长来访5月28日-6月3日中症状拳击擂台赛(广州中体独家场地经营权)6月3日-7月20日6月18日广州奥园18层物业正式推出7.20-8.108月1日广州番禺奥园首期正式推出8.10-12.319月15日-10月1日奥运会在澳大利亚悉尼举行 以上是番禺奥园和广州奥园已确定共享广告资源,实际上在具体实施中还需细化,并配合项目标销售节奏和宣传侧关键。3、8月1日推出物业 洋房544套，包含： 型标准单元236套，复式80套； 型标准单元150套，复式30套； 型标准单元40套，复式8套。第一阶段：形象铺垫期（一）时间：5月8日6月29日（二）目标： 推出奥林匹克整体品眚 提出连锁子品牌概念 将番禺奥林匹克花园一澳洲式运动休闲高尚小区品牌形象，全方面推向市场（三）方法： 新闻炒作、软性文章、电台报时、赞助活动、征文、研计会等形式。（四）本阶段可供利用资源： 5月25日 澳大利亚商务部长来访 5月8日7月22日 奥林匹克花园杯征文比赛 6月16日18日 广州奥林匹克花园18层物业正式推出（五）媒体： 广州日报、羊城晚报、南方楼市、现代画报、番禺日报、电台、电视台体育频道。二、番禺奥园销售及广告布署计划第一阶段：形象铺垫期5月8日6月29日5月8日奥林匹克花园杯征文拉开整个形象宣传序幕，开始介绍（澳洲风情奥林匹克）运动休闲生活方法和澳式高尚小区特色；澳大利亚商务部长来访全方面打出番禺奥园品牌；中美拳击赛以社会公益角度炒作发展商，提出主品牌下两个奥园连锁子品牌关系。广州奥园销售期利用广州奥园促销广告密谋，提升番禺奥园曝光率，和和奥林匹克品牌和广州奥园形象结合紧密度。第二阶段；内部认购期6月30日7月27日在软件炒做文章中以奥林匹克品牌为主导，番禺奥园、广州奥园二个子品牌统一于之下，前者进行形象诉求，后者进行促销诉求。在广州奥园促销广告中，一样主子品牌三分天下，作不一样层面及角度诉求。7月22日以奥林匹克花园杯征文颁奖仪式引爆，开始物业内部认购。第三阶段：首期正式发售期7月28日30日在内部认购形象推广基础上，强调项目硬件设施好，功效配置，庭园建设，装修标准等，同时以价格优势吸纳人气，扩大项目影响力，并以新闻方法公开发售盛况。能够派筹方法吸纳炒家入市，按筹拣楼即收取定金，并赠予楼书，以相对较差单位推市场，低价入市，造成质优价廉良好市场形象，为第二期推出很好单元打下良好基础。举行会所或其它关键配磁动工仪式，奥林匹克生活方法说明会、步行商业街开放日等可实际带给大家市场信心方法进行促销。宣传关键：今年夏季来自澳洲无法抵挡奥运魅力，户型创新，一梯二户，独特跃层设计，市场上最受欢迎多个户型平面；奥林匹克生活方法一系列硬件支持点，超值价格。第四阶段二期及其后物业销售期9月3日以后利用奥运会在9月15日10月1日举行，吸纳公众对奥运关注，聚焦，移情番禺奥园，效力可延续至月初。日月后进行项目概念综合和提升：生命价值更出色，使项目标发展从立足奥园品牌，整适用奥园资源，到深化、细化、提升奥园品牌，形成个性化特色。（六）具体布署 时间段： 5月8日（星期一）21日（星期日） （澳大利亚商务部长来访前一周） （）目标： 为澳大利亚商务部长来访时，全方面正式打出推出番禺奥林匹克品牌做准备。 （）方法： 软性炒作系列文章，特约供稿，并于5月8日开始登载奥林匹克花园征文比赛消息。 （）宣传关键： 奥林匹克新星双登场，连锁经营显神威； 番禺奥林匹克花园一华南以科学运动，健康管理为中心二十一世纪澳洲风情运动休闲生活方法代表小区； 引导别墅消费时尚一探讨澳洲式高尚小区特点，介绍澳洲建筑、计划、小区文化、配套、管理、园林、生活方法等，树立大家对澳洲风情生活优点认识和向往，及别具一格别墅类型。 （奥林匹克澳式）运动休闲生活方法 、时间： 5月22日（星期一）25日（星期四） （澳大利亚商务部长到访当周） （）目标： 向市场全方面打出番禺奥林匹克花园品牌 （）方法； 以系列新闻报道澳大利亚商务部长来访消息将“番禺奥林匹克花园”字样出现在新闻大标题或副标题中。 软性文章延续前面内容。 （）宣传关键 澳大利亚商务部长访华目标、行程、意义（突出番禺奥林匹克花园相关内容）； 澳大利亚商务部长参观番禺奥林匹克花园，盛赞奥林匹克和澳洲风情相结合开发概念“在澳洲全部没有”（待确定），介绍澳洲房地产开发和居住文化。 澳洲风情园，生命新绿洲一番禺奥林匹克花园对生活方法提升和更 新重大意义。 番禺奥林匹克花园对促进中澳贸易往来、文化交流相关键意义，开辟了新形式、新路径、新领域。 、时间段： 5月26日（星期五）6月3日（星期六）（中美拳击擂台赛） （）目标： 深化奥林匹克品牌，以社会公益形象反复出现在公众面前，提升品牌认知面和著名度，加强对广州中体和金业集团实力和社会形象宣传，提出番禺奥园连锁子品牌关系。 （）方法； 相关比赛比赛报道全部要出现赞助单位或主力单位广州中体、金业集团字样或说明文字。 利用场地广州中体独家经营权在现场宣传效果很好位置，设置金业集团、番禺奥园、广州奥园广告。 继续软性炒作。 其它：以赞助形式为运动员、工作人员、观众提供大量运动衣、帽、小旗子、毛巾等纪念物品，印上奥园或金业名称和LOGO；在赛场门口设宣传点；在门票后面印奥园广告；提供奥园物业作比赛奖品；主办比赛有奖竟猜活动，奖品为两个奥园专业体育设施优惠使用。 （）宣传关键： 番禺奥林匹克花园和广州奥林匹克花园发展商是金业房地产。开发商整个发展战略及后续战略； 从奥远村广州奥林匹克花园番禺奥林匹克花园，复合概念成功历程，什么是奥林匹克生活方法，从奥运谈二十一世纪生活新方法；4、时间段： 6月3日（星期六）6月29日（星期四）（广州奥园销售期）说明：广州奥园物业估计于6月16-18日档期正式推出。6月3（星期六）6月11日（星期四）将会是铺垫期，以软性沙作为主，6月12(星期一)-6月17日(星期六)将会是促销广告为主。（1）目标： 利用广州奥园销售期广告力度、密度全部比较大有利条件，提升番禺奥园曝光率、著名度、和和奥林匹克品牌和广州奥园形象结合紧密度。（2）方法和宣传关键： 要软性炒作文章中，内容包含含，奥林匹克品牌宣传关键。连锁经营概念，广州奥园（侧重销售）和番禺奥园（侧重形象，具体数据）相关信息。 在广州奥园促销广告品牌内容里，反复提及“番禺奥林匹克”名字及有可能话加上相关销售信息，如：什么物业于什么时间立即面世，咨询热线：”篇幅不用太长字号不用太大。第二阶段：内部认购期（一）目标： 建立项目著名度； 树立项目整体形象； 造就市场口碑； 营造迫切心理。（二）方法： 软性文章、新闻炒作、形象广告及促销广告配合，全方位媒体选择。（三）媒体： 广州日报、羊城晚报、番禺日报、有线电视网（广州、番禺）、广州电台、交通电台、体育频道。（四）可供利用资源： 6月30-7月20日 广州奥园销售期 7月22日（星期六） 奥林匹克杯征文活动颁奖仪式 其它：澳洲奥运会中国代表团准备活动 赞助体育赛事或活动 举行奥运会有奖竞猜活动（五）具体布署：1、时间： 6月30（星期五）7月27日（星期四）2、地点： 现场售楼部、天河展销点、市桥展销点说明：在63层长设固定专车往返广州和番禺奥林匹克花园； 销售期天销点增设专车接送。3、推出物业： 约100套洋房T1、T2、T3型各占1/3在路侧和朝向较差位置）；约10套别墅（240、265平方各4套，340、380平方各1套）4、人员： 策划人员2名，销售主管1名，销售人员10名5资源准备： 说明性单张（总计划图、总体策划思绪）、户型平面图、价目表、认购指南、装修标准、直销信和印刷品。6工程进度及现场配合： 售楼部和示范单位已完成，首期推出洋房已全部封顶，别墅示范单位及各幢抬高地基部分做好，入番禺奥园小区关键道路已作好，现场包装已按要求完成。7、操作说明： 此阶段只接收内部认购登记，7月22日前只派发除价目表、付款方法以外资料，并以较低开售起价吸引人流关注，给市场造成“立即有一个质优价廉高尚住宅推出市场”良好预期，并配合开售时优惠组合