房地产项目营销策划方案样本.doc

新星宇之悦房地产项目营销策划学 生： 指 导 教 师： 专 业： 所 在 单 位： 答 辩 日 期： 摘 要作为国民经济支柱产业之一，房地产业发展迅猛并日渐规范，房地产企业之间竞争越加猛烈，房地产营销策划关键性变得愈加显著。为了求得生存和发展，房地产企业必需提升市场竞争能力。长春新星宇房地产开发有限责任企业作为新星宇集团龙头产业，其前身为1991年成立长春星宇集团房地产开发有限责任企业。，经国家建设部同意，企业成为国家一级房地产开发资质企业，是吉林省首家经过ISO9000国际质量体系认证，并在全国行业内率优异行住宅商标注册企业。在资质、技术、资金方面存在较强行业比较优势。本文应用市场营销理论和方法，分析新星宇之悦房地产项目标市场环境，在特定竞争环境和区位环境下，制订出该项目有效地市场定位和营销策略。本文经过大量市场调查，借鉴房地产全程营销策划理论，经过房地产宏观韩静和项目区域环境综合分析，结合企业现实状况、特点及发展战略，制订了项目标产品策略、价格策略、推广策略，并取得了很好阶段性实施效果，对监理科学营销体系，提升企业市场竞争优势，含有很现实意义。关键词：新星宇之悦； 房地产； 营销策划AbstractAs one of the pillar industries of the national economy, the real estate industry is developing rapidly and gradually standardized, competition among real estate enterprises becomes more and more fierce, the importance of real estate marketing planning becomes more and more obvious. In order to survive and develop, the real estate enterprises must improve the ability of market competition. Changchun xinxingyu real estate development limited liability company Xingyu group as the new leading industry, its predecessor was established in 1991 in Changchun Xingyu Group real estate development limited liability company. , approved by the State Ministry of construction, the company became a national real estate development enterprises, Jilin province is the first through the ISO9000 international quality system certification, and residential trademark registered enterprises take the lead in the country within the industry. In the quality, technology, funds have strong industry comparative advantage.By applying the theory and method of the market marketing, analysis of new Xingyu Yue real estate market environment, in particular the competitive environment and regional environment, develop the project effective market positioning and marketing strategy.In this paper, through a lot of market research, from the real estate marketing planning theory, based on comprehensive analysis of the real estate macro Han Jing and the project regional environment, combined with the status quo, characteristics and the development strategy of the enterprise, the projects product strategy, price strategy, promotion strategy, and achieved good effect stage, to the supervision scientific marketing system, enhance the enterprise market competitive advantage, has a very realistic significance.Keywords: Xinxingyuzhiyue; real estate; marketing planning目录摘 要IAbstractII第一章 绪论11.1研究目标和意义11.1.1研究目标11.1.2研究意义11.2研究背景21.3研究方法和关键内容21.3.1研究方法21.3.2关键内容3第二章 房地产营销策划理论概述42.1房地产基础理论42.1.1房地产定义42.1.2房地产特征42.1.3房地产市场特征52.2营销策划含义72.3房地产营销策划基础理论72.3.1房地产营销策划定义72.3.2房地产营销策划在中国应用情况82.3.3房地产营销策划特征82.3.4房地产营销策划内容9第三章 新星宇之悦项目分析133.1企业概况133.1.1企业介绍133.1.2发展历程133.2项目概况143.2.1项目基础信息143.2.2项目介绍153.2.3项目配套15第四章 新星宇之悦项目营销策划内容174.1项目宏观环境分析174.1.1政治环境174.1.2经济环境174.1.3社会环境194.2项目微观环境分析204.2.1区域分析204.2.2竟品楼盘基础情况204.2.3竞品楼盘分析214.3项目SWOT分析224.4项目定位234.4.1市场定位234.4.2产品定位234.4.3专题定位234.4.4目标用户群定位:234.4.5价格定位244.5营销策略分析244.5.1定价策略244.5.2推广策略254.5.3销售周期策略264.5.4广告策略28第五章 风险分析及对策305.1风险分析305.1.1经营风险305.1.2自然风险305.2风险回避和控制30结论32致谢33参考文件34第一章 绪论1.1研究目标和意义1.1.1研究目标利用现代项目管理学理论，结合营销管理知识，针对长春房地产行业现实状况，依据新星宇之悦房地产策划个案研究，对房地产营销策划过程中关键内容和操作步骤进行叙述，以期达成以下目标：（1）从企业战略高度对一个营销项目进行管理，加深对项目管理实质和内涵了解，探讨怎样把项目管理理论、方法应用到房地产项目策划中去。（2）加深对房地产项目策划认识，深入了解长春房地产行业现实状况，构建房地产营销策划步骤框架，把握房地产项目策划实质。1.1.2研究意义伴随房地产市场逐步发展和规范，房地产企业强烈意识到唯有科学管理、科学生产、科学营销才是企业发展甚至生存关键。房地产营销策划研究对房地产开发企业关键由以下几方面意义：（1）有利于开发商把握市场脉搏，锁定目标市场房地产营销策划能够使开发商立即了解市场情况、消费者倾向、市场供需情况、竞争对手情况，从而估计市场走势，为企业确定经营方向，制订发展战略，获取潜在市场份额提供可靠依据。（2）有利于开发商评定市场风险和收益面对风云多变市场情况及猛烈市场竞争，正确评定收益和规避风险是开发商连续稳健发展关键。房地产营销策划有利于正确估量成本，估计收益，明确风险，从而制订成功开发策略。（3）有利于房地产企业改善经营管理，提升市场竞争力日前很多房地产企业经营不善，房子盖好了，却卖不出去，很大一部分原因就在于不懂市场，不重视营销策划，在瞬息万变市场竞争条件下或盲目经营，或束手无策。而只有经过营销策划尽可能去了解市场，估计市场改变规律，真正把握市场，才能满足市场需求，提升市场竞争力。中国加入WTO后，外资开始涌入房地产业，动辄数十亿投资，上千亩开发，其优异开发理念和管理技术，规范市场经营观念，成熟营销策划模式，无疑对本土开发商造成了强大压力。房地产业面临着严峻考验，市场竞争愈加猛烈，房地产开发商面临不仅是楼盘之间竞争，更是企业间综合实力竞争。所以加强房地产营销策划对房地产开发商提升自己综合实力有着十分关键意义。1.2研究背景伴随中国房地产市场逐步建立，尤其是住房分配货币化进程加紧，住房消费已纳入居民日常消费，所以房地产市场日趋活跃，竞争也越来越猛烈。从商品到货币，既是一个生产经营过程完结，又是一个新、愈加生动活泼、能带来增值另一个生产经营过程开始。只有这么，企业才能连续发展，不然，就会破产。在市场经济竞争中，我们全部劳动和一切付出，全部要受到市场最终检验，产品本身价值最终全部是要经过销售才能得到社会认可。所以，营销策划是永恒专题，这时由社会生产目标所决定，也是企业生存和发展客观要求所决定。我们知道，市场是由买方、卖方和商品三大要素组成，缺一不可。而营销策划则是将三者有机联络在一起有效手段和路径，营销策划在三大要素中起到连接和催化剂作用。营销帮助卖方去分析和了解买方心理需求，达成买卖双方协调。从某种意义上讲，企业营销策划不等于销售和推销，它首先是在对市场深刻了解基础上高智能策划，它贯穿了企业生产开发经营全过程。1.3研究方法和关键内容1.3.1研究方法本课题采取实地调查研究，结合理论分析方法进行。应用市场营销管理、企业战略管理、宏观经济和微观经济等相关市场营销方面理论，包含SWOT分析、环境分析、营销策略分析等，结合了定量和定性分析，同时借鉴现有房地产项目营销策划经验，从新星宇之悦具体情况出发，对其营销操作过程进行策划。1.3.2关键内容本文关键研究了新星宇之悦项目营销策划方案制订过程及对应营销方法。具体分为绪论、房地产营销策划理论体系、新星宇之悦项目分析、项目营销策划内容、风险分析及对策等部分。第二章 房地产营销策划理论概述2.1房地产基础理论2.1.1房地产定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离部分和附着于其上多种权益综合。 这些固着在土地、建筑物上不可分离部分，关键包含：为提升房地产使用价值而种植在土地上花草、数目或人工建造花园、假山，为提升建筑物使用功效而安装在建筑物上水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设施。她们往往被看做是土地或建筑物组成部分。2.1.2房地产特征（1）不可移动性 房地产最关键一个特征是其位置固定性和不可移动性，这一特征使土地利用形态受到位置严格限制。投资者在进行一项房地产投资时，必需重视对房地产宏观区位和具体位置调查研究，所以，房地产所处区位必需对开发商、物业投资者和使用者全部含有吸引力。房地产位置包含自然地理位置和社会经济地理位置。（2）长久使用性房地差可为人类提供较长一段时间房屋服务流量，满足消费者对房屋消费需求。但值得注意是，中国房地产长久使用性受到了有限期土地使用权制约。依据中国在现行土地使用制度，企业、企业、其它组织和个人经过政府出让方法取得土地使用权，是有一定时限土地使用权，其土地使用权在使用年限内能够转让、出租、抵押或用于其它经济活动，但土地使用期满，土地及其地上建筑物、其它隶属物全部权应由国家无偿收回。国家要求土地使用权一次出让最高年限因土地用途不一样而不一样：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综适用地或其它用地50年。（3）附加收益性 房地产本身并不能产生收入，房地产收益是在使用过程中产生。房地产投资者能够在正当前提下调整房地产使用功效，使之既适应房地产特征，又能增加房地产投资收益。（4）异质性 市场上不可能有两宗完全相同房地产。一宗土地因为受区位和周围环境影响不可能和另一宗土地相同；纵使两处建筑物一模一样，但因为其坐落位置不一样，周围环境不相同，这两宗房地产实质上也是不相同。所以，固定位置上房地产不可能像通常商品那样经过反复生产来满足消费者对同一产品需求。（5）资本和消费品二重性 房地产不仅是人类最基础生产要素，也是最基础生活资料。在市场经济中，房地产是一个商品，又是大家最重视、最珍爱、最具体财产。房地产既是一个消费品，也是一项有价资产。（6）易受政策影响 房地产受政府法令和政策限制和影响较关键有两项：一是政府基于公共利益，可限制一些房地产使用，如城式计划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿化率等要求；二是政府为满足社会公共利益需要，能够对房地产实施强制征用或收买。（7）相互影响和受周围小区影响 一宗房地产和周围房地产是相互影响。房地产价格不仅和其本身用途等有直接关系，而且往往还取决于其周围其它房地产情况。 房地产还要受到周围小区环境影响，不能脱离周围小区环境而单独存在。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面投资，能显著提升周围房地产价值。所以，假如能估计政府大型公共设施投资建设并在周围预先投资房地产，就能取得巨大经济效益；反之，周围小区环境衰退，肯定降低房地产价值。2.1.3房地产市场特征（1）房地产市场是房地产权益交易市场 因为房地产不可移动性，房地产交易流通对象实际上是附着在每一宗具体房地产上权益，而不是物业本身。这种权益能够是占有权、使用权、收益权和处分权，也能够是其中一部分。这种权益二分之一含有明确界定，所以含有排她性。这些权益或单独交易或联合在一起交易，在地产市场上表现为不一样类型、不一样性质交易行为，房地产交易只有完成了权益转移手续才可告完结。因为房地产市场特殊性，加之交易数额巨大，每个地方全部制订了对应法规来规范房地产权益交易，以实现对房地产交易管理。（2）房地产市场是区域市场因为房地产不可移动性，房地产市场区域性极强。不一样国家、不一样城市甚至一个城市内部不一样区域之间，房地产市场条件、供求关系、价格水平全部大相径庭、因为这个特征，房地产开发商在从事某一地域房地产开发经营业务时，必需充足了解当地政治、经济、社会、文化、法律等各个方面情况。（3）房地产市场是不完全竞争市场一个完全竞争市场必需含有三个条件：商品同质，能够相互替换；某一商品购置者和出售者人数众多，且随时自幼进出市场；信息充足，传输通畅。当房地产市场不含有上述三个条件。首先，房地产商品是绝对异质，相互不可替换。其次，房地产市场是一个专业性很强复杂市场，大家进行房地产交易时二分之一全部会求援专业人员和专业机构。而聘用这些专业人员和专业机构需要支付费用，专业人员也需要花费时间来完成这些委托任务，这些全部会降低房地产市场交易频率，同时也造成进出房地产人数不会很多很频繁。第三，房地产市场信息很多很复杂，对于消费者来说，要完全了解其中信息是不可能，而且开发商在信息传输时候，也会有意回避对自己不利信息，所以，对于市场来讲，信息是不充足。（4）房地产市场改变含有周期性房地产和国民经济其它产业一样也含有周期性，其改变基础规律也是：繁荣调整衰退复苏繁荣。房地产市场繁荣时空置率低、租金或售价提升、开复工面积增加，房地产企业利润率也提升。但因为房地产开发周期较长，伴随市场需求降低，市场供给不停增加，供过于求情况产生，空置率将增加，从而造成租金或售价下降，开发面积降低，市场进入调整期，伴随开发量降低、价格下调，需求将被刺激起来，吸引很多投资者及大众消费者入市，吸纳消化市场供给，房地产调整结束，开始进入复苏期和繁荣期。我中国地房地产周期通常为6-8年。房地差市场周期性和国民经济周期性有着亲密联络，国民经济发展决定着房地产市场大势。判定周期改变关键指标有：空置率、租金/售价、开复工面积、销售面积、土地出让面积等。2.2营销策划含义依据美国哈佛企业管理丛书编撰委员会对营销策划定义，“策划是一个程序。在本质上是一个利用脑力理性行为。”它是相关未来将要发生事情做目前额决议。即营销策划是找出事物因果关系，衡量未来可能采取路径，作为现在决议依据。它包含以下几层意思：1、营销策划是在现实提供条件基础上进行计划。策划者要尽可能多掌握多种现实情况，全方面了解形成客观实际多种原因及其信息，包含有利和不利原因，并分析研究搜集到材料，寻求出问题实质和矛盾，在进行策划。2、营销策划含有明确目标性。它需要围绕既定目标或方针，努力把各项工作从无序转化为有序。3、营销策划能够比较和选择方案。针对某一个目标，能够确定多个方案， 然后对其进行权衡比较、扬长避短，选择最合理、最科学一个方案。4、营销策划是按特定程序运作系统工程。这么做能够确保营销策划方案合理性和成功率，降低风险。通常营销策划全部要经历以下多个步骤：策划签市场调研和环境分析；进行市场定位；制订对应营销策略；实施实施财务分析和估计。营销策划程序性确保把各个方面活动有机结合起来，把各个子系统相互协调，形成一个合理整体营销策划，这种整体系统性能够使大家确定比较理想工作秩序和节奏，分清轻重缓急，做到井然有序，提升效率，发明最好效益。2.3房地产营销策划基础理论2.3.1房地产营销策划定义 一个见解认为：房地产营销策划就是促销策划，即怎样想方设法把楼卖出去，这是一个狭义了解。另一个见解认为：房地产营销策划是一个系统工程，它包含项目标前期市场调研和环境分析、项目标市场定位、项目标营销策略制订、项目实施财务分析和估计，它是一个全过程策划，即业界人士所说全程营销策划。本论文所探讨关键是后者，即房地产项目标营销策划。 2.3.2房地产营销策划在中国应用情况在中国，房地产营销策划相对于其它策划来说开始比较晚。在我中国地1992、1993年以后，房地产才刚刚开始兴起，任何人在拿到土地后，只需画出一张图纸，然后转手倒卖，就可一夜暴富，那种情况下并不需要房地产营销策划。1992、1993年以后，国家实施银根紧缩货币政策，造成了大量楼盘烂尾，很多楼盘也销售困难,新形式呼叫策划人出场亮相。时至今日,策划方法在房地产开发中得到了广泛应用,多种概念楼盘应运而生:生态住宅概念、绿色住宅概念、健康住宅概念、可连续发展住宅概念、山水人居概念、休闲人居概念、优良性价比概念、新独院住宅概念、集成式规模开发概念等,多种概念楼盘层出不穷。现在很多房地产企业全部有了自己营销策划部门,策划人四处全部是,房地产营销策划也成了很多人职业。2.3.3房地产营销策划特征（1）地域性在进行房地产营销策划时要考虑项目标区域经济情况,因为在中国各个区域地理位置、自然环境、经济条件、市场情况各不相同;要关键把握具体房地产项目周围市场情况,包含市场供求情况、市场发育情况、市场消费倾向等;还要考虑具体项目标区位情况,比如项目所处地功效地位、地理区位、街区区位等。（2）系统性房地产营销策划是一个庞大系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,亲密联络,有机统一。各个子系统各有一定功效,而这个系统功效并非简单是各个子系统功效总和,系统结构和功效含有十分亲密联络。（3）前瞻性房地产营销策划理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产项目完成周期少则二三年,多则三五年甚至更长,假如没有超前眼光和预见能力,光投入不产出,那么企业损失是巨大。（4）市场性房地产营销策划要适应市场需要,吻合市场需要。房地产营销策划必需以市场为主导,用户需要什么样商品房,就建造什么样商品房,永远以市场需求为依据:同时,房地产营销策划要随市场改变而做对应调整。（5）创新性房地产营销策划要追求新意、独创,永不雷同。（6）操作性一是实际市场环境有可操作条件,可操作方法,二是在具体实施上有可操作方法三是策划方案要易于操作、轻易实施（7）多样性房地产营销策划要比较和选择多个方案。房地产营销策划方案是多个多样,我们要对多个方案进行权衡比较,扬长避短,选择最科学、最合理、最具操作性一个。同时,伴随市场不停改变,房地产营销策划方案要不停地进行对应调整和变动,以确保策划方案对现实最好适应状态。2.3.4房地产营销策划内容一、环境分析房地产环境分析包含宏观环境分析、微观环境分析。（1）宏观环境分析它关键内容包含:政治法律环境,包含国家法律法规健全、完善程度,新制订法律、法规和国家政局稳定程度;经济科技环境,关键是国家经济发展趋势;房地产项目所在城市城市建设和计划:城市房地产企业情况;房地产总供给量和总需求量等情况。近几年,国家把住宅业当成中国国家经济增加点,在此情况下,开发商应该关注区域性产业政策倾向,顺应政策时尚。（2）微观环境分析房地产项日微观环境分析关键是分析具体房地产项目周围区域竞争楼盘及其消费者需求趋势。二、市场定位(1)定位定义定位就是对企业产品进行设计,从而使其能够在目标用户心目中占有一个独特、有价值位置行动。这个定义说明定位是在消费者心底或大脑中占据一个适宜位置。房地产定位不是对楼盘本身作实质性改变而是对市场发觉,好定位轻易形成竞争优势。(2)房地产定位步骤制订竞争目标房地产开发商要善于制订和调整市场导向竞争目标来适应不停改变环境,而且知道怎样在目标、资源、技术和机会之间寻求并保持平衡。制订竞争目标必需经历以下三个过程:第一,明确定位目标和动机它是市场定位前提,是一个战略高度问题,直接关系到企业行动方向。第二,分析现实状况和发展趋势,挖掘潜在机会和威胁其中包含项目地块特征条件(交通运输、公共设施、产业结构等)、相关法规限制(二地法规、城市建设法规、税务法规等)、房地产市场特征(供求情况、产品形态、竞争情况等)、相关财务条件(造价、售价、融资机会和成本等)、市场容量和潜力等。第三,明确竞争目标竞争目标确实定应建立在对市场机会和竞争优势分析基础上,而不能是主观臆断。一个房地产项目目标可能不止一个,如利润、销售额、市场份额增加、管理团体培养等。目标制订要协调一致,不能相互矛盾,也不能不分主次。制订竞争目标并非一成不变。在动态市场上,企业要求得到长久生存和发展,必需善于不停发觉良机和立即制订合适竞争目标,随机应变,使企业经营管理和不停改变环境相适应。分析消费者心理第一、任何购置行为全部是由动机支配,而动机又是由需求激发。对于房地产市场消费者而言,大致能够分为以下多个动机:单位购房：对价格相对不敏感,对户型、面积、地段很注意自住购房：对价格很敏感,对环境要求较高换购购房：对户型、环境很关注投资购房：对地段、升值潜力、环境、户型、楼盘质量、配套设施很关注二次置业：对环境和配套很关注第二、影响购置者行为关键原因根据菲利普科特勒见解,影响购置者行为关键原因有:文化原因、社会原因、个人原因、心理原因等。选择目标市场市场包含无数消费者,所以包含着不一样、千差万别需求形态。任何一个房地产项目,不管其规模怎样,它所能满足也只是市场总体中十分有限部分,而不可能全方面满足。第一、市场细分房地产市场细分,是指根据消费者需要和欲望、购置行为和购置习惯,将房地产市场整体分为若干含有相同需求和欲望房地产消费群市场分类过程。其中每一个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分参数可分为以下四类:家庭参数：户数;家庭结构(规模、类型、代际数);收入水平和消费结构。地域参数：本城市消费者;非本城市消费者。心理参数：购置动机:生活方法;家庭个性。行为参数：使用时机;追求利益。第二、选择目标市场在选择目标市场时候,首先必需考虑怎样评定细分市场有效性。评定细分市场有效性四个基础标准包含:可衡量性(细分市场购置力和规模大小能够被测量出来);可进入性(细分市场容量能够确保企业取得足够经济效益);可赢利性(开发商进入选定细分市场能有利可图);易反应性(细分市场在市场营销组合变动时展现出差异)。其次还要考虑细分市场哪些最适合本企业,其判定标准包含:细分市场规模和潜力:房地产细分市场结构吸引力:开发商目标和实力。明确竞争优势市场细分后选择目标市场,还必需了解竞争对手情况。开、发商必需常常将自己定位、产品、价格和广告促销和竞争对手项目相比较,找出本身竞争优势和不足之处,从而在消费者心中确立其竞争优势。市场定位当开发商选准了细分市场,明确了本身竞争优势以后,利用其优势和消费者需求结合起来,转化为消费者正吸引力,这就是市场定位。第三章 新星宇之悦项目分析3.1企业概况3.1.1企业介绍长春新星宇房地产开发有限责任企业（以下简称新星宇地产）作为新星宇集团龙头产业，其前身为1991年成立长春星宇集团房地产开发有限责任企业。，经国家建设部同意，企业成为国家一级房地产开发资质企业，是吉林省首家经过ISO9000国际质量体系认证，并在全国行业内率优异行住宅商标注册企业。，长春星宇集团整体改制，新星宇地产应运而生。焕然一新新星宇地产年开发能力已达百万平米以上，是吉林省、长春市住宅产业现代化唯一试点单位。现在，新星宇地产共有职员近300人，拥有土地贮备总量逾800万平方米。多年来，新星宇以独到发展战略和卓越建筑品质，将品牌战线全方面升级。企业前后打造了“和系”、“之系”、“典约系”、“公馆系”四大产品系列。项目布局跨越长春、延吉、龙井三市，联动全省开发地标建筑16盘。未来，新星宇地产将继续秉承“诚信、务实、高效、创新”企业精神，精铸新星宇住宅“节能先锋”品牌，致力于打造长春城市名片。以卓越住宅品质、全方位用户服务、人性化小区管理引领行业宅居新标准，立足本土，全国绽放！3.1.2发展历程1991年 长春星宇集团房地产开发有限责任企业成立。 成为国家一级房地产开发资质企业，全省首家经过ISO9000国际质量体系认证，并在全国同行业率优异行了“星宇牌”住宅商标注册。 企业改制为长春新星宇房地产开发有限责任企业。 开发建设了福苑小区、民政厅住宅、锦绣家园、棚户区改造等项目。 下属子企业圣驰房地产和香港合作开发范家店项目，开发面积近100万平方米。 新星宇地产企业取得了8个房地产开发项目，总占地面积121.5万平方米，可开发总建筑面积约290万平方米。 新星宇新筑一品二期、新星宇和源、新星宇和邑、新星宇观塘、新星宇福苑二期五盘联动、齐耀春城。 新星宇品牌全新升级，实施住宅地产和商业地产双线并行发展战略。关键打造“和”系、“之”系、“典约”系、“公馆”系四大产品系列，实现长春、延吉、龙井三市16盘全省汇动。3.2项目概况3.2.1项目基础信息占地面积：143598平方米建筑面积：295210平方米(住宅207708平，公建21969平，地下室65532平)所属商圈：火车站商圈容 积 率：1.59绿 化 率：41.72%建筑密度：24.2%物业类别：住宅（小高层、多层洋房）项目特色：低密居所,花园洋房,景观居所,宜居生态地产停车位：1602个公建停车位：342个住宅停车位：1260个车位配比：1:0.8户型面积：39161平方米户 数：总户数2037户产权年限：70年开 发 商：长春新星宇房地产开发有限责任企业代 理 商：吉林省容大置业物业企业：长春赢时物业服务物业地址：宽城高新北区中科大街和光机路交会3.2.2项目介绍新星宇之悦项目地块为长春市土地市场“第一拍”。1月24日，新星宇地产以1.9亿摘得在长东北关键区（高新北区）该地块。项目地块在光机路以南，中科大街以东，广汇路以北，福源西街以西。项目共计划49栋楼，其中住宅38栋，商业7栋，幼稚园物业用房泵站等4栋，38栋住宅中小高层仅11栋，电梯洋房27栋.项目一期产品为2栋17层小高层，7栋5层电梯洋房，和1栋商业。项目将成为长春市高新北区唯一一个以5层电梯洋房为主低密小镇，建筑风格为北美建筑风格，按北美风情小镇标准打造，努力争取成为长春市人感受北美惬意生活风情小区。3.2.3项目配套（1）教育配套：吉林大学隶属小学，吉林大学隶属中学，吉林大学隶属高中，吉林大学隶属幼稚园，长春师范学院，长春工业大学，吉林交通职业技术学院，兴华学校（中小学）（2）商业配套：北湖湿地公园，欧亚超市，中东瑞家家居广场、金海马家居广场、红星美凯龙、国贸商全部、新天地购物公园等（3）金融配套：中国工商银行、中国建设银行、中国信合、长春市商业银行等（4）医疗配套：第六人民医院，吉林省胜利医院、长新医院、宽城区医院二部、长春春日医院（5）交通配套：北湖快轨、3路（人民广场-长新东路）、223路（东环城路-华正批发）、233路（世光路-长新东路）、284路（师范学院-春城大街）、272路（小白桥-八里堡）、141路（百货大楼-长江物流）、257路（长春站-汽齿轮厂）、242路（人民广场-中东瑞家），106路（太阳城-兴隆山），116路(长春站-老家站），131路（奶牛场站-长春站）等。（6）周围公园：长春奥林匹克公园、止善园、顺德园、天平园、地成园、长东北国际雕塑园、长东北城市生态湿地公园第四章 新星宇之悦项目营销策划内容4.1项目宏观环境分析4.1.1政治环境纵观历届政府换届，立即作出大幅度、根本性政策调整可能性较小。调控几年，一旦放弃调控，房价报复性反弹可能性较大。为巩固调控结果，促进房价理性回归，推进市场平稳健康发展，新一届政府必将延续宏观调控政策。长春房价多年来一直稳定，即使宏观调控几年来也没有大起大落，但目前征拆、建材、人工等成本普遍上涨，市民对住房质量和品质要求不停提升，致使房屋建造成本逐年增大。现在看，唯一含有压缩空间是企业利润，而从我们对企业调研情况看，利润空间已经极其有限，开发企业为营利而提升房价可能性存在。同时，二手房转让征收20%个税政策可能会迫使原本计划购置二手房购房者流向商品房市场，助推商品房房价上涨。我们将按国五条要求，实时关注市场动态，适时出台价格控制目标，立即作出调整和布署。，央行6次上调存款准备金率，从12月初开始又3次下调，并明确支持自住性购房需求。作为楼市调控有效手段，假如市场保持稳定，信贷政策也会随之稳定，甚或有继续宽松可能，现在看不会有大调整。住宅限购后，不受限购令约束非住宅类产品本应大热。但从数据看，非住宅产品同比下降了8.6%。在商铺方面，有越分析越小趋势，这将很考验精英团体能力，一旦在固定经营期未能做旺商铺，业主到时将面临减租和自行出租困难局面。同时，性质为商业、用途为住宅公寓项目，有使用期限短，物业和水电费用高等缺点也会对销售产生影响。宏观调控政策连续从紧，首先将加重百姓购房观望情绪，其次，开发企业库存量连续加大，仅从资金压力而言，土地购置量也极难上行，从长远来看，对于整个房地产行业健康发展是有利。4.1.2经济环境伴随城市不停发展扩大，长春市开发建设上升到了新高度。伴随吉林省及长春市城镇化快速发展，房地产行业也将迎来新机遇和挑战。高力华茂中心、典约国际广场、圣海国际等等一批城市商业综合体全部将于明年开启或上市，相关商业综合体发展也是地产界代表、委员讨论焦点。建设商业综合体是房地产发展趋势，打造养老地产、旅游地产、商业地产等专题地产是房地产发展方向。，房地产代理行业已到了“不进则退”地步。在改变莫测市场大环境下，或许是当地和外来房地产营销代理机构占据市场大好时机。但不可忽略是，一系列改变催生了代理行业两极分化。长春新建商品住宅价格环比上涨0.7%，同比上涨6.5%，同比现年内最大涨幅。另外，吉林市新建商品住宅价格环比涨幅为0.6%，同比涨幅为6.0%。二手房方面，长春7月二手房住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨3.7%。吉林市二手房价环比上涨0.3%，同比上涨0.9%。即使北京、上海等大城市房价处于过高状态，但像长春这么二三线城市房价并没有那么高，而且在现在土地成本和建安成本上涨情况下，房价还是有一定上涨空间。所以从这个层面解读政策话，那就是看好房地产市场发展情况。但从现在情况来看，进入完全市场主导是不可能，有效行政手段是促进房地产市场健康平稳发展必需手段，所以有效行政手段不可能立即退出，而是渐进式，逐步给市场更多选择和空间来实现市场作用。对于主动释放有效需求和推进居民消费升级，这些需要具体政策才能够正确了解其对行业含义，假如从房地产上来解读，那就是促进刚性需求释放和主动刺激改善型消费，但具体针对房地产消费而言，那还需要观望能否有具体政策出台。现在长春养老行业不是很完善，比较适合建养老地产，当然必需达成对应标准，打造样板。长春全市GDP实现4040亿元，增加15.2%，全口径财政收入实现800亿元，增加42%，地方财政收入实现283亿元，增加56.5%，要求工业总产值实现7000亿元，增加23%，固定资产投资按新口径累计完成2450亿元，同比增加30%。城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达成20400元和7400元，分别增加14%和12%，关键经济指标增幅继续位居15个副省级城市前列。长春住房保障和港地产管理局局长刘大平表示，长春商品住房供求比1.1:1，长春楼市一直保持稳定，估计政策不会有大调整，自住及改善性购房仍然是主力军。两室及小三房仍然是最受欢迎，小户型在市场上供给量呈下降趋势。3月长春供给土地3宗，出让面积共31.53万，环比下降49.70%，全部为住宅商服用地，面幅最大为汽开区腾飞大路地块。全市共成交土地6宗，总面积59.70万平米，上涨407.65%；住宅用地成交5宗，占地面积32.96万平米；商业成交1宗