会计实务：出租土地的土地使用税由谁交-.doc

出租土地的土地使用税由谁交?

导读:如果属于应税单位和个人出租土地的,那么应当由出租人缴纳土地使用税,如果是免税单位出租土地的,那么应当由承租人缴纳土地使用税.
昨天有学员问:甲拥有土地使用权,将其出租给乙,那么,土地使用税由谁交?
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定:在开征范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人.
所以,法定的规则是:谁使用土地,就由谁交.
那么,什么叫”使用土地”呢?
我把土地出租给你使用,我俩谁在使用土地?
有人不假思索地说:”出租土地,不也是一种使用土地的行为吗?利用出租这一方式赚钱”.
千万不要想当然.
出租方利用出租土地赚租金,承租方利用承租土地搞经营,同一块土地,难道就由两个人同时在使用吗?
土地使用税政策,并没有直接定义什么叫”使用土地”.而按会计的理解,出租行为是”让渡财产使用权”的行为,即它是对土地使用权力的让渡行为,而非直接对土地的使用行为.
正因为税法没有自己的”使用土地”定义,所以,与会计处理形不成差异.结论就出来了,税会无差异应该按会计的规则来,即出租土地行为,不是使用土地行为.
进一步分析如下:承租方才是真正的使用土地、占有土地的人;出租方把土地使用权让渡给承租方,自己就无法再使用土地、占有土地了;承租方取得了土地使用权、土地占用权,他才是土地占用权人.
《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(1988国税地字第15号)曾明确重申:”土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳.”
什么叫拥有土地使用权?
最简单的情况当然是,拥有《国有土地使用权证》,或者农村集体拥有集体土地的所有权和使用权.
但是,如果通过租赁合同,把拥有的土地使用权在一定时期内让渡给了别人,谁拥有土地使用权呢?当然是承租方拥有土地使用权了.不要把合同不当回事.
所以,关于土地出租过程中土地使用税纳税人的判定规则,政策是非常明确的.土地出租后,承租方拥有了土地使用权.当然是纳税人.
但在实务中,许多企业、会计、地税机关、甚至专家对出租土地导致的土地使用税纳税人,是这样判定的:

如果属于应税单位和个人出租土地的,那么应当由出租人缴纳土地使用税,如果是免税单位出租土地的,那么应当由承租人缴纳土地使用税.
即:原则上以《国有土地使用权证》来判断.只有当拥有土地的单位免税时,才转移给承租方.
这样的判定既复杂,又缺乏体系性,与土地使用税总体规则并不相容,完全就是为了好征税.因为它的好处是简单,只要找得到《国有土地使用权证》,就找得到纳税人.
但是,对纳税人的判定是一件严肃的事,应该严格按照税法体系进行判定.
2006年,《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕56号)规定:在开征范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的.由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税.
如果明白了我前面的规则分析,学习这个财税56号文的内涵也就一目了然了:你实际上使用了集体土地,就由你交;而不是让村集体交.
同时还可以明白,它并不是一个创新的关于纳税人的新判定标准,如前所分析,它只是对《土地使用税条例》关于纳税人的判定进行了一次具体化的应用和明确.
实际上,财政部与税务总局并无权通过规范性文件重新判定纳税人,它们也要遵守《土地使用税条例》,它们只能在《土地使用税条例》制定的规则框架内,进行解释、重申、指导、判断.
回到开头那个问题:甲拥有土地使用权,将其出租给乙,那么,土地使用税由谁交?
我的回答:乙是纳税人,乙交.(如果乙用于免税范围,则免)

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！