国际大酒店项目可行性分析论证报告.doc

四星级大酒店国际大酒店可行性研究报告第一章 总 论一、项目名称与性质1.1.1 项目名称：XXXX国际大酒店1.1.2 项目性质：新建、中外（香港）合资经营二、承办单位概况合营各方情况：XX省XX县宏运房地产开发有限责任公司（以下简称甲方），法人代表，本项目全权委托代理人；贸易公司（以下简称乙方），法人代表。拟建合营企业情况： 名称：XXXX国际大酒店（以下简称该项目） 项目总投资及注册资本：项目总投资人民币4000万元；注册资本1800万元人民币。甲方以土地、房屋作为认缴出资。乙方以现金方式认缴出资，即甲方40%，乙方60%。 合营期限：合资经营期限为30年。 项目选址：XX省XX县XX镇XX大道。 经营范围：休闲、娱乐、健身、餐馆、住宿、商务。三、可行性研究报告编制依据(1) 中华人民共和国中外合资经营企业法(1990.4.4)(2) 中华人民共和国合同法（1999.3.15）(3) 中华人民共和国公司法(4) 中华人民共和国食品卫生法（1995.10.30）(5) 中华人民共和国环境保护法（1989.12.26）(6) 中华人民共和国消费者权益保护法(1993.10.31)(7) 中华人民共和国城市规范法（1989.12.26）(8) 娱乐场所管理条件（1999.7.1）(9) XX县鼓励投资的规定、桃政发2003(23)号(10) 桃政地存让字2002第072号四、项目提出的理由、预期目标、有利条件。1.4.1 项目提出的理由XX省XX县地处湘中偏北，境内有长石、洛湛铁路通过，益桃一级公路与长常高速公路相连；美丽的XX旅游景点是XX武陵源黄金旅游资源线上一个新的亮点。近年中外游客来桃旅游的不断增多；XX县境内不仅旅游资源丰富，农、林、矿产资源丰富而有特色，来XX经商、投资的客商逐年增多，尽管近年XX县城对城市基础设施建设投入大，城市功能品位不断提升，但目前尚没有一家能够满足涉外接待、档次较高的宾馆、酒店，以致于来XX办事、旅游的客人都住XX、长沙星级酒店。因此，在XX县县城投资新建一座满足中外客人休闲、餐宿的四星级大酒店，是适应市场需要的顺势之为。1.4.2 预期目标本项目计划投资4000万元，拟建地址：XX县XX镇XX大道；用地面积 15亩，建筑面积 13800m2，年营业收入6000万元；年利税总额1800万元。1.4.3 有利条件1.4.3.1 位置好。本项目拟建位置处于县城东区，中外客商经入我县的必经之路XX大道北侧，县政府近年实施县城“西改东扩”的城建规划发展战略，场地三通一平，道路硬化，环境绿化，城市设施功能齐全。1.4.3.2 政策优。今年当地县政府出台桃政发200323号文件，对来XX投资将在用地、环境政策税收实行奖励等税费方面都有优惠政策，特别是本项目与当地县委、县政府提出的旅游兴县的战略方针相吻合，本项目将得到当地各级政府的大力支持。1.4.3.2 投资双方优势互补，本项目投资甲方有房地产开发和熟悉本地资源的优势，乙方有经营实业，酒店管理雄厚的经济实力和涉外经验的优势；甲、乙双方于本项目实施中都能发挥各自的特长。第二章 需求分析与建设规模一、市场分析2.1.1 地理位置适中，交通便利的因素为客流量的增加打下了基础。XX县属XX省中部偏北，处于资水中下游；与XX市区仅隔25公里，有益桃一级公路相通，在XX市几市县（区）中，上有安化，远有南县、沅江，在市内也是处中的位置；长石、洛湛铁路在县内通过，且均建有县级站；距长沙110公里，经益桃一级公路上长常高速公路到长沙飞机场，仅一个小时的路程；公路有国道207线与省道1824线纵穿南北，县道桃武线与省道1837线横贯东西，还有即将通车的怀桃二级公路可达湘中、湘西腹地、水运顺资水经洞庭湖通江入海。2.1.2 旅游资源丰富，有潜在的休闲旅游客源。XX县境内有美丽的XX，早已于上个世纪三、四十年代黎景辉创作的XX是XX，而使XX美景闻名于中外，这首歌唱出了XX两岸山美水美人更美。XX境内的古迹遗址有资水岸边凤凰山下的天问台，当年屈原流放期间曾在此隐居，常伫立在江边石岩上，仰望苍天，俯视江流，忧国忧民，责天问地。县城西南8公里处浮邱山，是楚南名山，洞庭湖一带几县市的数万香客年年来此上山许愿烧香。改革开放以来，在县委、县政府以旅游兴县的战略指导下，逐年开发且市场已认可旅客逐年增加的景点还有：XX森林公园、XX竹海、罗溪瀑布、修山羞女峰、花果山XX，以及土香土色的村居旅游农家乐，这些都是XX的旅游资源。近年来，每年来XX旅游、休闲娱乐的游客人数在100万人次以上。旅游业总收入达1.3亿元，占全县GDP3.3%左右。2.1.3 经济提升，对外开放，来XX经商办事的客商增多。改革开放以来，XX已由单一的粮食生产和简单的手工业生产的地域经济，逐步做到了在农业生产实现结构调整的基础上，农产品深加工，工业生产上规模、技术含量高，其工农业产品，能够融合到国内外市场参予竞争。如农村充分利用楠竹资源进行深加工的竹胶板，早已远销全国边少地区的茶叶，春秋凉席、竹笋食品，有地方特色的葛制品系列、腊大哥、牛魔王肉制品，工业方面的久通锑制品、花岗石板材、铸管、焦炉煤汽铸件、水泥制造业等等，都是产销两旺。旅游产品有利用树根自然美造型加工的根雕和竹编、竹制工艺品，这些具有地方特色的工艺品琳琅满目，让中外游客来XX不仅有看、有玩、有乐，还有带，带这些工艺品回去做纪念，让家人分享其乐。据测算，每年来XX经商、办事、开会、交流的客商达20万人次以上。2.1.4 城市品位提升，交通便利，将能吸引客流来XX食宿。XX县城在城市基础设施日益完善的基础上，市容整洁有序，现在来XX办事、旅游的客商食住在XX，今后还将会把外地在长沙、XX办事、旅游的客商吸引到XX来休闲、食宿。据计算只要吸引长沙食住客商的0.1%和XX市区及邻县区食住客商的2%，来XX的食住客商潜力就达10万人次以上。2.1.5 市场前景预测通过上述综合分析地理、交通、资源等因素，目前每年外地来XX客商平均可达130万人次以上，预计到2010年外地来桃客商将达到210万人次左右。二、目标市场定位2.2.1 人民生活水平提高，人们出外旅游，对食住的要求也提高。“出门难”是人民生活水平不高，相对外出旅行办事时，衣、食、住、行处处不方便，不愿出远门的意思；“休闲旅游”是近年频频出现的经济名词，就是随着人们生活水平的提高、假期的增多、喜欢亲人朋友结伴或单位组织等形式出外游玩休闲。对食宿的要求一个是要上档次，还要有娱乐、健身项目，功能齐服务优良。外出旅游的中、高档消费是今后旅游消费发展的趋势。基于上述分析本项目拟按四星级宾馆建设，以接待中外游客中富裕、小康型的消费群体。查阅有关资料中外游客的富裕、小康型的比例达60%左右，则这一档次的消费人群年均在80万人次左右。按每人次平均食、宿、玩消费400元计算，市场份额就达3.2亿元。2.2.2 市场风险本项目选定国内外来桃游客中的中、高档消费群体，其面对市场风险将有客源消费群体认知度：县城的四星级宾馆，无法与省城的相比；本地服务型企业的竞争；虽说目前尚无一家四星级的宾馆、酒家，但有上述共识，规划新建、改造的上等级的企业二处，但其经营理念、经营场地和经营规模都有一定的局限性。2.2.3 项目市场定位与建设规模目标服务客源：年20万人次。目标服务项目：宾馆客房160间（套），酒店餐饮营业面积13800m2。休闲娱乐商务等。年经营收入6000万元，利税总额1800万元。三、建址现状2.3.1 地理位置的优势2.3.1.1 地理位置：XX大道在县城XX镇的东区，东西向有益长一级公路直通XX市，仅21公里，南北有因正在建设XX的资江大桥而新建的大道穿过。2.3.1.2 本项目建址周围建筑物本项目建设位置东去县延伸的XX大道，大道两旁都是商业、办公区，南面有县汽运长途客车站、县地税大楼，往西是XX二桥过县城老城区，临北紧挨的是新修建的档次较高的XX休闲广场，西北处几百米远是即将竣工的县委、政府办公大楼。本项目位置将是县城的政治、文化、交通、经济中心的位置。2.3.2 建址土地权属类别与占地面积。2.3.2.1 土地类别为出让土地，出让期为50年，土地用途为商业开发。2.3.2.2 用地面积15亩。2.3.2.3 本项目土地由甲方作为出资提供。2.3.3 建址条件2.3.3.1 本项目建址位置，交通便利，场地平整，城市基础设施功能齐全，完全具备施工建设的条件。2.3.3.2 有当地县委、县政府鼓励投资的规定，为项目开发建设奠定坚实的基础，提供了优良的软环境。2.3.3.3 项目建设符合城市规划要求。第三章 建筑方案一、设计要求3.1 XXXX国际大酒店拟建场地，位于XX二桥引道与XX大道连接的起点，后有竹海作背衬的县委、县政府办公大楼，前有繁华热闹的XX大道和汽车站，右边紧临XX休闲广场，左边延伸都是东区新建的商业居住区和即将开发的文化娱乐中心，右边几百米远处是幅射全国的建筑面积达3万平米的竹业城商品市场，左边2000米远处有近年开发的面积达5平方公里的民营创业园。该位置区位优势显著，商业价值无限，其建筑物必须有独特的形象，齐全的功能，豪华的装饰，体现XX山美、水美、人更美的直观印象，使之成为外地来桃旅游休闲办事的，进入县城对该酒店有深刻的印象。项目建址及总体规划初步方案见（图三.1）二、平面布局根据本项目拟建位置地形（见附图三.1），XX大道迎宾路口东侧用地建67层的大酒店，主要功能是餐饮、宾馆住宿；迎宾路口西侧用地建3层的商住楼、亭园、游泳池，其主要功能是休闲、娱乐、健身、商务。本项目用地规划见（表三.1）规划用地面积10000m2，建筑用地面积2900m2，绿化用地面积6800m2，总建筑面积13800m2，容积率1.38%。(图三.1)桃花江大道广场东南侧初步总体规划方案图建筑面积、项目用地估算表(三.1)项 目 明 细 用地面积建筑面积功 能 及 说 明一、宾馆、酒楼1300m29800 m27层1、豪华套房360m24套90m2，每套二室二厅三卫一书房2、高档套房2800m256套50m2，每套二室一厅一卫3、标准间3000m2100套30m2，每套一室一厅一卫4、大、小会议室700m2大会议室一个400 m2，小会议室4个75m25、大、小餐厅900m2大餐厅一个500 m2，小餐厅及包厢400 m26、公共区域1000m2一层大厅500 m2，各层100 m257、办公、服务、设施用途区域2040 m2板梯二处电梯三处，餐饮加工、员工值班、办公用二、休闲、健身、商务中心1600m24000m2三层8、游泳馆500m2600m29、多功能商务大厅1100m21000m210、保龄球馆400m211、舞厅、KTV房600m212、美容美发、休闲中心400m2休闲中心、咖啡、茶吧、健身按摩13、健身、娱乐中心400m214、其他公用房600m2三、停车用地300m2绿化亭园用地6800m2四、合计10000m213800m2三、装修及其他要求3.3.1 外墙装饰，按四星级宾馆高档豪华的要求，临街建筑外墙贴花岗石板材，其余外墙部位贴高级瓷砖。3.3.2 内墙装饰根据用途不同，分别刷高级墙漆，贴白磁砖或木装修。3.3.3 三层以上采用板梯和电梯相结合，大酒店建筑物至少配三台自动电梯和两处板梯，一处板梯与一台电梯专供生活后勤服务上下用，一处板梯与两台电梯专为顾客上下用，做到员工与旅客上下都有专用通道。3.3.4 屋面考虑采用花园式屋面设计，符合环保、绿色的要求，也可用作休闲观光区域。3.3.5 消防要有配套设施，每层都必须有安全通道，层与层之间要采用特级防火卷帘的备用隔断，将每一层作为一个防火区，屋顶要设计有消防用水箱，同时兼做生活用水水箱。3.3.6 要用中央空调系统调节室内温度。第四章 环保影响一、“三废”的处理4.1.1 餐饮部食品加工产生的“三废”治理是重点，在建筑的平面规划、功能布局时要充分考虑“三废”的排放。4.1.2 在地面基础设计时，要规划好污水的处理与排放，从长远规划，宾馆、餐饮部的生活用污水要经处理才可排放，近期与雨水经沉淀池混合排放，生活和加工用水的排放达到环保的要求。4.1.3 院内要有地埋式垃圾箱，做到生活垃圾当日运走不留夜。4.1.4 餐饮部要采用燃油式锅炉，其废气排放要精心设计，做到外部无烟、灰和油汽冒出。二、噪声的影响本项目拟建地址位于东区中心位置，人流、车流、物流相对集中，而宾馆酒店是顾客休闲娱乐的地方，要求安静无噪音。因此，建筑物设计时要考虑如何尽量做到闹中求静。三、环境的绿化4.3.1 地面绿化要栽植4个以上品种常年不落叶的四季青树木，坪内要有花有草，有亭园建筑。4.3.2 室内绿化走道板梯及游客所见之处，要有品味的花木盆景，让客人在建筑物内随处都能看到花木心情舒畅，心旷神怡。4.3.3 屋顶绿化建筑物的屋顶在保证排水通畅，防水止漏的同时，要考虑设计出花园式的屋顶，让游客乘上电梯来到建筑物顶层眺望县城的美丽景象，并且让客人在屋顶也可休闲、娱乐、消费。四、水电设施供水由XX大道引二条d100的供水管，分别供宾馆酒楼和商务娱乐中心两栋建筑物的生活用水，建筑物高层供水考虑屋顶设水箱的供水方式。室内供水设施尽量做到阴蔽的阴蔽，露出部份采用防锈的管道和抛光处理的不锈钢水具设施。供电按建筑面积12800m2计算（单位容量20VA/ m2），可配一台SL7200/10变压器，考虑到本项目服务行业的特殊性，要采用备用发电和供电的方式。另外建筑物设计时，要考虑装置防雷设施。第五章 组织机构与人力资源配置一、组织机构5.1.1 XXXXXX国际大酒店是中外合资经营企业，实行董事会领导下的总经理负责制，由乙方派一人任董事长，甲方派一人任总经理。5.1.2 公司下设办公室、公关部、财务部、人事部、保安部、后勤部、商务中心、网络中心、娱乐中心、健身中心、客房部、餐饮部十二个职能部门。（图五.1）(图五.1)组织机构示意图董事会监事会董事长副总经理总 经 理副总经理商务中心后勤部保安部人事部公关部办公室财务部网络中心娱乐中心健身中心客房部餐饮部二、人力资源配置5.2.1 本项目按机构设置和经营规模对员工需求（见表五.1），经营规模满负荷运作时临时聘用人员没列入其内。(表五.1)负责人领 班员 工小 计客房部1101930餐 饮 部193040娱乐中心462030健身中心13610网络中心134商务中心12710后 勤 部134保 安 部151016人 事 部134财 务 部156公 关 部221014办 公 室268总经理办44合 计21371221805.2.2 本项目为四星级宾馆，人员素质要求有一定的专业技能，员工必须会一般接待的英语会话，相关接待和管理人员要会二种外语对话。5.2.3 管理人员和一般员工聘用后要培训三个月，并选送适量骨干到相应等级的大酒店见习一段时间，全部员工经严格考试、考核才可上岗。5.2.4 员工分岗位、工种不同，一律统一着装、挂胸牌上岗。三、运行机制(一)前期运作5.3.1.1 企业设立前由甲乙双方协商成立筹备小组，由甲方派3人，乙方派1人，筹备小组负责企业设立前的相关事项和项目的立项、规划设施等投资前期准备工作。5.3.1.2 甲乙双方正式签订合资协议后，即办理工商登记事项，对建筑设计方案进行审定并委托招标设计。在董事会中明确总经理等负责人选，并对投资建设期的机构设置，人员招聘与员工、资金的投入与使用等做出安排。(二)管理机制5.3.2.1 按照现代企业制度和公司法的要求，酒店的权力机构是董事会，董事会制定重大经营决策和战略目标，决定公司中层以上的管理人选。总经理负责制下的各个部门及其负责人是董事会的执行机构或执行者，监事会由35人组成，对酒店的营运管理进行监督，这样职责明确、权力、监督、执行机构相互分离，相互制衔，相互配合，做到精干高效、责权明确，各司其责。5.3.2.2 要以职能部门为考核单位，制定工作目标和经济效益指标，按经营范围服务种类不同，工作责任不同将酒店的总目标。分解到各责任中心、效益中心，层层落实各项经济指标，建立对经营者和员工的激励机制。主要业务部门或相关岗位可采用招投标或竞聘上岗等形式，鼓励公平竞争。5.3.2.2 现代企业的竞争就是员工素质的竞争，特别是酒店服务待业尤为突出，酒店要在招聘高素质员工的同时，要注重人才培养，定期举办各种业务培训、专业技术、竞赛、选拔技术能手等各种业务活动。要爱护和教育员工：爱岗敬业，遵法守纪，团结协作，文明服务。5.3.2.3 酒店要根据各工种岗位或服务操作流程，制订相应的制度，标准按照四星级酒店的服务标准，按顾客的需求是首位任务的要求定出切合实际可操作可量化的规范性制度，使员工有章可循，对工作质量或服务的好坏有详细的标准，达到促进员工工作能力的不断提高和酒店各项服务质量提高的目的。5.3.2.4 酒店在提高服务质量的同时，要注重降低营运成本，对资金实行计划定额管理，对财产要定位定人，定期维护设备。对批量大的物品、原材料和设备的购进要实行招标，做到质优价廉。要把好原样和各项财产实物的入库验收关，明确相关人员的责任，严防食品安全事故的发生。(三)营销策略5.3.3.1 本项目所建酒店按四星级标准建设，其硬件环境将优于县、市内的同行业。在建立现代企业机制和加强各项管理，提高服务质量的同时，还得讲究营销策略，注重不断开发客源市场。对县内客源首先要利用酒店处于当地县委、县政府新办公楼出入路口的优势位置，为县级各种会议和接待服务，积极参予政府采购竞争；其次要以XX休闲广场及东区新城新形象的区位优势，将县城西区居民的餐饮、休闲消费吸引过来。两者酒店所面对的是新建的汽车站和直通XX火车站的XX大道，当地外出工作，务工的人员较多，探亲回归故里的客源需要通过各种媒体在全县各乡镇着重宣传本酒店的服务项目和服务水平。对县外客源市场，要采取多种形式推介，如广告新闻媒体、各种旅行社的推介。旅游旺季到各旅游名胜景点宣传XX风光和景点特色；走访有经济实力的部门、行业，以优惠的方式邀请各单位组团来XX开会、旅游休闲，还可在长沙、XX等城市，张家界、韶山等景点，设促销员按引来客流收入计酬的形式，扩大县外客源市场。5.3.3.2 酒店可根据餐饮、服务种类、季节等不同，制订出各种促销手段，如节日、假期促销价格，团体与散客的价差促销，或者按消费总额回报礼品，或者有的服务项目采取会员制、月票制、年票制的形式促销，为扩大影响，对特殊消费群体（老年人、少儿、职业种类）或特殊的纪念日实行免、减价优惠。5.3.3.3 酒店按经营收入提取一定比例的广告宣传费，不仅经常在报刊、电视等媒体，在各名胜景点的广告宣传，还要在地方产品或省内的名优产品上采用适当的方式做广告，做到即宣传推介了对方的产品又为本酒店的服务项目做了宣传。5.3.3.4 酒店在注重员工素质和技能提高的同时，要注重开发企业的服务品牌，如餐饮的名菜名吃，服务的名星岗位。请社会有影响的知名人士来企业献计，关注企业文化的建设，在同行业中要有独特的企业形象，尽量将企业文化融合到当地民风、民俗中。第六章 项目实施进度一、建设工期本项目规划建设期为二年，分期实施，具体可分为几个阶段，以图表示意如下：序号建设工期工 作 内 容1准备阶段项目论证、合资经营协议签订、合资企业设立事项办理、建筑图纸设计、工程招投标2主体工程阶段水电负荷手续办理及安装到建设现场，基础工程、污水治理工程，墙身及屋面工程，地面硬化、绿化工程。3装饰工程阶段外墙装饰、水电及网络管道安装、室内装饰楼层及地面装饰4设备安装阶段电梯、中央空调、通讯、广播音响及计算机网络系统等设备的安装5员工招聘、培训招聘培训管理人员、专业人员、服务员等6试营业阶段按四星级宾馆和服务规范要求运作二、项目各工期实施进度表工期项目2003.112004.12004.252004.6112004.112005.42005.512准备阶段项目论证合资协议、设立企业图纸设计招标主体工程阶段基础、污水工程墙身、屋面地面硬化绿化装饰工程阶段外墙装饰地面装饰内墙装饰各种布线管道安装员工招聘、培训阶段设备安装调试阶段试营运阶段第七章 投资估算与资金筹措一、投资估算7.1 估算依据7.1.1 本项目根据所需的建筑用地及相应的绿化用地来估算本项目所需土地，土地的出让费已考虑原已办出让手续土地的评估价和新增土地出让价，并考虑县政府对投资1000万元以上的项目有优惠政策的因素。2、本项目所需服务的客房数量及相应的设施、设备均按四星级宾馆酒店的要求配置，并结合目前的市场价格来估算各明细项目的投资金额（具体项目见表4.1）投资估算表(表4.1)序号项 目计量单位数量估 算单 价估算金额备 注1土地出让m210000400元400万2建安工程2960万设计费60万大酒店建筑m2980015001470万商务娱乐中心M240001200480万设备设施9500万中央空调系统套1320万320万自动电梯套360万180万保龄球套1200万200万电子网络系统80万通信、音响、电子计算和网络健身器材设备50万客房设施35万其他不可预计85万85万元中考虑了借入资金的利息3供水、供电系统100万4园林绿化100万5交通用车辆6160万6开办费230万工资人203万60万员工培训人1600.2万32万服装人1800.118万设立企业、办证等前期费用20万办公设备等流动资金100万7流动资金50万8合计4000万7.1.2 投资估算金额1、土地10000m2出让费400万元；2、建筑面积13800m2工程部份2960万元；3、供水、供电设施100万元；4、园林绿化部份100万元；5、交通用车辆160万元；6、开办费230万元；7、总投资4000万元。7.1.3 投资分期使用计划本项目计划二年完成，第一年需投入资金2000万元，其中土地出让费400万元；项目前期费用20万元；车辆购置80万元；水电设施50万元；设计费60万元；建安工程的40%约1200万元；工资30万元；其他160万元。第二年所需资金主要是建筑物内的装修装饰、设备及安装、园林绿化、员工培训等支出的投资。二、资金筹措7.2.1 自筹资金1800万元；其中甲方出资800万元，乙方出资1000万元。7.2.2 供入资金2200万元，由乙方负责融资借入五年期借款。第八章 财务评价一、经营收入估算8.1.1 估算收入应考虑的因素本项目投资期二年，从第三年起运营，营运负荷第三年按60%，第四年按80%，第五年及以后按100%进行估算。8.1.2 收入估算说明。客房收入估算1300万元，其中标准间100套，日单价200元，客房利用率82.2%估算；高档客房56套，日单价400元，客房利用率71.2%估算；豪华型客房4套，日单价880元，按客房利用率10%估算。宾馆酒楼处的客服部外卖商品、工艺品，销售收入300万元估算，约日平8219元；餐饮收入估算940万元，日平2.6万元，主要由三个消费群体构成，会议用餐140万，接待及旅客用餐按常往旅客人流，日平饮食消费50元，估算540万元。另外是对外接办的婚礼喜庆酒宴估算260万元。商务会展中心是按超市商品销售收入估算1200万元，日平约3.3万元。网络中心收入估算80万元，是利用计算机网络设备优势，对外提供信息、网吧、游戏等的收入。娱乐中心的项目有舞厅、KTV、棋类、咖啡茶座等，估算收入1080万元，日平3万元。健身中心的项目有保龄球馆、游泳池、美容健身、保健按摩、球艺室等，估算年收入900万元，日平约2.5万元。导游服务估算200万元，主要对外承办团体旅游项目和车队有偿服务的收入。经营收入估算（详见表八.1）二、经营成本估算8.2.1 经营成本中固定成本估算按投资估算形成固定资产的投资有3250万元，按固定资产类别不同计提的年折旧额有261.5万元；投资中形成需要分期摊销的开办费等年摊销额有58万元；按机构设置和经营规模需定员180人，年人员费用540万元；上述主要固定成本支出819.5万元（详见表八.2）8.2.2 经营成本是变动成本估算说明客房变动成本主要是水电、用具购置和临时服务人员工资等，按客房收入的50%估算，商务会展中心的销售成本按销售收入80%估算，餐饮收入的成本按55%估算材料成本，水电及维修支出估算200万元。企业管理费中包括办公、宣传广告、会议及维持营运所需的管理费用，估约58万元。三、经营损益估算本项目属服务型企业，营业税率为5%，所得税税率33%，根据上述估算年税金795万元；净利润1005万元，年实现税利1800万元（详见表八.3）服务收入估算表(表八.3)序号项目200620072008营运负荷%60%80%100%1客房收入780100013002客服部、商品销售1602403003餐饮收入6909009404商务、会展中心800100012005网络中心2040806娱乐中心60080010807健身中心4206409008导游服务130180200服务成本估算表(表八.2)序号项 目折旧及摊销年限2006200720081固定资产估算32502建筑物 20年109.521903设备 8年756004园林 20年51005车辆 5年321606电子设备 5年402007开办费 5年462308用具 5年14709土地50年840010人员费用540损益估算表(表八.3)年份项目200620072008经营收入36004800600经营税金180240300经营总成本306036604200商品销售成本700800960客房成本390550650餐饮成本400480517其他680.5802.5975.5企业管理费304858折旧及摊销319.5319.5319.5人员费用420500540水电支出80100120维修支出406080利润总额3609001500所得税118.8297495净利润241.26031005现金流量表估算(表八.4)项 目年 份20042005200620072008一、现金流入360048006000一)经营收入360048006000二、现金流出200020002920.53580.54180.5一)固定资产投资20001250二)流动资金750三)经营成本306036604200折旧、摊销319.5319.5319.5四)税金180240300五)所得税118.8297495三、税前净现金流量20002000679.51219.51819.5四、税后净现金流量560.7922.51324.5五、累计税前净现金流量40003320.52101.1281.6六、累计税后净现金流量3439.32516.81192.3四、财务估算本项目合资经营期限30年，建设期为二年，从第三年开始营运，第六年经营负荷可达到经营规模的100%，年利润净额可达1005万元，年实现税利可达1800万元，利税率为30%，净利润率为16.75%。按照XX县鼓励投资的有关规定，对所得税先征后退的规定，投资项目的所得税实际税额为零。五、财务分析投资回收期净型值计算表(表八.5)项目年份税前净金流 量净现值净现值累 计税后净现金流量净现值累 计净现值2004200018522000185220052000171435662000171435662006697.5539.523026.46560.7445.203120.8020071219.5896.332130.15922.5678.042442.7620081819.5123908891.071324.5901.981540.7820091819.51146.29255.221324.5834.44706.3420101819.51324.5772.1865.84 贴现率为8。税前投资回收期=5+891.07/1146.29=5.8年（均包括建设期在内）税后投资回收期=6+706.34/772.18=9.9年（均包括建设期在内）期为5.8年，税后投资回收期为6.9年，即从营运年度开始45年就可收回全部投资。8.4.3 内含报酬率年 份时净现值时净现值1200020002166616003471.57434.884706.10624.3858777466731.44582.247609.53476.718507.64382.10合计237.27353.69237.27353.69采用插值法计算出内合报酬率为23.35%，20%+(25%20%) =23.35%第九章 结 论 本项目投资期较短，引进外资的同时，吸收消化先进的管理运作方式，符合当地县委、县政府旅游兴县的战略方针，符合县城“西改东扩”的城建规划，上四星级大酒店，为当地旅游服务行业做大做强将起到龙头作用，本项目年实现利税1800万元的同时，能安置就业人员180300人，并能带动相关服务行业的发展。目 录第一章 总论11.1项目名称与承办单位11.2研究工作的依据、内容及范围11.3编制原则31.4项目概况31.5技术经济指标51.6结论6第二章 项目背景及建设必要性82.1项目背景82.2建设的必要性9第三章 建设条件113.1项目区概况113.2建设地点选择错误！未定义书签。3.3项目建设条件优劣势分析错误！未定义书签。第四章 市场分析与销售方案134.1市场分析134.2营销策略、方案、模式14第五章 建设方案155.1建设规模和产品方案155.2建设规划和布局155.3运输185.4建设标准185.5公用工程205.6工艺技术方案215.7设备方案215.8节能减排措施24第六章 环境影响评价256.1环境影响256.2环境保护与治理措施266.3评价与审批28第七章 项目组织与管理297.1组织机构与职能划分297.2劳动定员297.3经营管理措施307.4技术培训30第八章 劳动、安全、卫生与消防318.1编制依据及采用的标准318.2安全卫生防护原则318.3自然灾害危害因素分析及防范措施328.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施328.5消防编制依据及采用的标准348.6消防设计原则358.7火灾隐患分析358.8总平面消防设计358.9消防给水设计368.10建筑防火368.11火灾检测报警系统378.12预期效果37第九