呼伦贝尔市天地物流综合楼前期物业管理服务投标文件.doc

“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投 标 文 件项目编号：HSSM-2013-WY-03 项目名称：“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司法定代表人：叶元会 日期：2014年1月15日目 录一、法定代表人身份证明书二、法人代表人授权委托书三、开标一览表四、企业状况一览表五、项目经理（小区经理）简历表六、物业管理服务内容七、社区文化建设八、智能化设施的管理与维修方案九、业主临时管理规约十、物业管理服务承诺十一、项目管理机构配备情况表十二、屋顶的广告位招商方案十三、招标文件要求投标人提交的其他投标资料（包括投公司营业执照、物业服务企业资质证书及其他投标人认为有必要提供的资料）“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投 标 文 件项目编号：HSSM-2013-WY-03 项目名称：“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投标文件内容： 投标文件投标函部分 投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司法定代表人：叶元会 日期：2014年1月15日一、法定代表人身份证明书单位名称：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司单位性质：有限责任公司地 址：海拉尔区阿荣路19号成立时间：2002年 06 月03日经营期限：2002年06月03日2032年06月2日 姓 名： 叶元会 性别：男 年龄： 58 职务：董事长系呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司的法定代表人。特此证明投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司 日期：2014年1月15日二、投标文件签署授权委托书本授权委托书声明：叶元会系呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司的法定代表人，现授权委托王桢瑶为我公司签署 天地物流综合楼物业管理服务项目投标文件的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署本物业服务项目的投标文件的内容。 代理人无转委托权特此委托 代理人： 王桢瑶 性别： 女 年龄：25身份证号码：152104198912253820 职务：客服员投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司（盖章）法定代表人：叶元会 （签字或盖章）授权委托日期：2014年1月15日“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投 标 文 件项目编号：HSSM-2013-WY-03 项目名称：“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投标文件内容： 投标文件商务部分 投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司法定代表人：叶元会 日期：2014年1月15日三、开标一览表投标人姓名呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司资质等级四级投标报价 1元/平方米人员配备情况简述拟派现场项目经理资格声明姓名岗位证书从业年限备注张希峰项目经理5拟派项目主要管理人员、维修人员、保洁人员情况姓名岗位证书从业年限吕志英企业经理 4 邓开强 2 于春江1 于艳梅2共计： 5 人服务标准 和 承 诺一流的服务、一流的标准投标人认为其他必要说明投标人名称：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司法人代表签字：叶元会 日期：2014年1月15日“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投 标 文 件项目编号：HSSM-2013-WY-03 项目名称：“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投标文件内容： 投标文件技术部分 投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司法定代表人：叶元会 日期：2014年1月15日技术部分目录四、企业状况一览表五、项目经理（小区经理）简历表六、投标文件物业服务内容管理服务理念和目标（二）、项目管理机构运作方法及管理制度（三）、管理服务人员配置（四）、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案（五）、物业维修和管理的应急措施（六）、物业清雪应急措施七、加强社区文化建设，努力构建和谐小区八、智能化设施的管理与维修方案九、业主临时管理公约十、物业管理服务承诺十一、项目管理机构配备情况表十二、屋顶广告位招商方案十三、招标文件要求投标人提交的其他投标资料四、企业状况一览表项目名称：呼伦贝尔市天地物流综合楼职务姓名执业或执业资格证明已承担项目情况证书名称级别、专业原服务单位项目数工程项目名称小区经理张希峰项目经理物业管理诚信物业1诚信小区客服收费吕志英企业经理物业管理诚信物业1诚信小区外保洁员邓开强保洁诚信物业1诚信小区保安于春江保洁诚信物业1诚信小区内保洁于艳梅诚信物业1诚信小区五、项目经理（小区经理）简历表项目名称：呼伦贝尔市天地物流综合楼姓 名张希峰性 别男年 龄45职 务经理职 称企业经理学 历高中参加工作时间2001.5担任项目经理年限6物业管理从业人员岗位证书物岗证字第0150000668号在承接和已承接过项目情况建设单位项目名称小区规模服务期限服务质量诚信小区18000平方米3六、投标文件物业服务内容（一）、管理服务理念和目标依据呼伦贝尔光明房地产公司的要求和物业管理运作需要，我公司认为物业管理服务工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划介入期根据呼伦贝尔光明房地产公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：（1）根据呼伦贝尔光明房地产开发有限责任公司相关销售承诺内容，制定业主临时公约、前期物业服务协议、业主手册，并与业主签定前期物业服务协议；对光明房地产公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入住后口实不符导致纠纷；（2）配合地产项目部对天地物流综合楼布置及景观设计方案、绿化，从物业管理角度提供专业建议；（3）适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对给排水、电力供应、消防、安全防范、标识系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；（6）配合销售部作物业管理咨询，同时与呼伦贝尔光明房地产销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；（7）业主入住前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息，以满足日后维修中的材料供应；（9）与呼伦贝尔光明房地产相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通网、通水、电、热力、电话申请等准备工作；（11）与呼伦贝尔光明房地产确定物业公司人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入住时发放给业主）。（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。2、开展业主服务需求调查积极参与呼伦贝尔光明房地产开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。3、按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对天地物流综合楼物业的了解，本着“对业主负责，对公司负责”的宗旨，对天地物流综合楼物业进行严格、细致、全面的接管验收。4、介入期管理工作计划日下：（1）、前期介入参与规划设计和建设、项目实地、研究规划设计意图，掌握工程施工现状；、从物业管理的角度提出合理化建议。（2）、拟订物业管理服务方案、总结同行业物业管理服务的成功经验；、对项目深入调查研究；、针对特点拟订管理方案。（3）、组建物业管理服务队伍、物业处组织架构的建立、相关人员的招聘；、人员培训；（4）、完善管理及办公条件、安排管理用房；、管理物质装备。（5）、制定管理规章制度、制定或完善切合实际的各项制度；（6）、对业户的宣传及对员工的培训、对二次装修需知进行口头宣导、书面宣导，现场指导、培训。（7）、物业的验收与接管、根据标准，逐项检查发现问题督促整改；、与开发商办理书面移交手续，做好工程遗留问题备案。（8）、业主档案建立与管理、收集档案资料；、科学分类；、建档；、运用。入住期1、高效便利办好入住入住期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此要好如下几项工作：（1）与销售部配合，告知业主详细的入住流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；（2）配合集团销售部合理安排业主的入住时间，加强节假日的入住办理；入住服务；（3）一条龙办理入住手续，随到随办，与公司销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；（4）事前联系供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入住；2、提供入住期的便民服务措施（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；（2）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决工程装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议4、装修管理（1）装修宣传培训。根据建筑法，建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法及内蒙古自治区有关装修管理的规定，制定房屋装饰、装修管理办法、二次装修申请表等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。（3）落实二次装修跟踪监管责任制。（4）制定违章装修处理流程。（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。5、治安管理（1）建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。（2）确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。（车位、车主、车型、车色）（3）实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。6、入住期管理工作计划如下（1）、入住手续办理、准备好业主入住资料；、合理设置办理入住手续的流程与岗位；、为业主办理入住手续，提供便利服务。（2）、住户装修管理、对业主和装修队伍的宣导、培训（发通知、公示、面谈、现场交流）；、装修申报审批；、装修施工过程监管；、装修验收。（3）、业户档案建立与管理、收集档案资料；、科学分类；、建档；运用。常规期管理1、培训工作 通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使物业管理更加赋有成效。（1）保安人员培训计划项次培训主题/教材培训人培训对象1消防甩带（二节）/依据考核标准安管队长保安人员2安管员考核细则安管队长保安人员3“三流”管理：依据安防管理培训教案预案安管队长保安人员4门岗工作流程、巡逻工作流程安管队长保安人员5中队训练（每周星期三、五进行）依据考核标准安管队长保安人员6队伍建设/自编和依据中国保安安管队长保安人员7水浸事故、周界反攀爬、电梯解救预案、应急处理预案培训物业经理保安人员8岗位职责安管队长保安人员9新队员上岗培训及岗位职责、公司理念、服务意识。依据相关材料分阶段进行安管队长保安人员10安防中队在二次装修管理中的岗位职责、巡楼要点；如何在现场及时传递业主的投诉、报修；安管队长保安人员11高层楼宇消防预案现场培训及演练安管队长保安人员（2）绿化培训计划项次培训主题/教材培训人培训对象1绿化工岗位职责绿化班长绿化工2绿化基础应知应会绿化班长绿化工3割草机、高压喷雾器等器具的使用及保养/依据产品使用说明书绿化班长绿化工4安全操作规程绿化班长绿化工5苗木习性管养特点绿化班长绿化工6各类表单使用的培训/依据现场使用表单绿化班长绿化工7气候、土壤水分与苗木的关系绿化班长绿化工8苗木等级标准及如何检查苗木病虫害依据绿化施工及相关材料绿化班长绿化工2、常规期工作计划（1）、房屋及公共设施维修保养、制定房屋养护和维修计划方案；、制定维修基金的收集及管理办法；、房屋的养护及维修管理。（2）、机电设备的维修养护、设备的基础资料管理；、设备的运行管理；、设备的维修管理；、设备的能源和安全管理。（3）、安全防范管理、治安管理；、交通秩序车辆管理；、消防管理（4）、智能化设施管理、治安管理；、交通秩序车辆管理；、消防管理、智能化设施的日常使用操作；、智能化设施的维护；、智能化系统的完善。（5）、小区环境管理、园林绿化管理；、清洁卫生管理；、环保管理。通过多年的工作经验，我个人认为物管宗旨为：依法经营是原则，科学管理是措施，优质服务是职责，安全舒适是目的。物业公司工作管理目标如下：一、安全目标1、无重大火灾事故；2、无重大水浸事故；3、无重大恶性刑事案件发生；4、无重大财产报废、损毁事故；5、治安发案率小于1%*（五万平米两年一次）*；6、违章发生率1%以下，处理率95%。二、服务目标1、房屋完好率大于93%；2、房屋零修率大于93%；3、房屋零修合格率95%；4、共用设备设施完好率90%；5、关键设备完好率93%；6、物业设施设备使用完好率大于90%；7、服务回访率90%以上；8、维修处理回访率90%；9、城区精神文明宣传、文体活动共2次。三、环境卫生目标1、保洁率大于90%；2、垃圾日产、日清率90%；3、绿化完好率90%；4、卫生消杀达标率90%。四、处理投诉目标1、接待投诉率90%；2、有效投诉办结率90%以上；3、业主反馈满意率90%以上。五、内部管理目标健全公司规章制度；健全公司岗位工作（手册）指导书；健全公司培训制度；健全公司绩效考核办法；建立公司分配方案；健全公司激励方案；健全公司用人方案；健全公司经营方案；健全公司企业文化方案；六、经营目标开展业主物业管理服务的特约服务；开展多种经营（以物业本身为中心）；开展专项经营；开展与房地产经营相关经营；七、拓展物业管理规模目标参与物业市场的竞争。八、品牌目标为所管辖区提供管理标准以外的超质优质服务；执行品牌服务模式35项；建立一支具有新型的安防队伍；面对21世纪物业管理市场的激烈竞争，我们要奉行“竭诚服务，追求完美”的质量方针，遵循“以人为本，以客为先”的管理理念，诠释“精心管理，全心呵护”的服务理念，坚持把经营、管理、服务溶为一体，做到经营有道、管理有方、服务有情，全方位为客户、业主提供安全、整洁、便捷、舒适的工作、生活环境，全力塑造物业品牌。（二）、项目管理机构运作方法及管理制度（一）、项目经理岗位职责1、领导全体项目服务部员工完成公司下达的责任目标。2、对项目的收支情况负责，业主住户满意率在90%以上3、 对项目部的整体服务质量安全生产负责。4、对项目的内部运作负责。5、负责项目不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪。6、每季度走访各业主不少于1次，制定各月工作计划和总结7、按要求收集业主相关需求信息，并拿出组织实施方案8、对项目员工进行考核，并据实进行奖罚。9、根据公司的相关规定对有关合同及分供方进行评审。10、根据国家、市及公司的决定，制定并批准本项目的管理运作制度，计划周密安排得体。11、每年组织项目对业主进行书面回访满意度调查， 12、督导各部门做好相关体系资料的建立和存档，13、检查和组织相关部门人员进行业务培训并定期考核存档14、组织管理人员做好日检，周检，月评工作并存档 15、带动和组织全体员工落实终端服务，（二）、项目主管岗位职责：1、协助项目经理对所管辖的区域客户进行信息跟踪、分析及报告，并定期进行更新。2、协助项目经理对所管辖的区域客户的产品开发进行项目管理，满足用户需求。3、经常与客户进行沟通、与客户保持亲密联系，定期走访、了解产品的质量等情况。4、协助完成客户报价工作，即时解答客户的商务问题。5、及时与客户进行技术沟通和交流，解答及反馈解答客户的技术问题。6、定期走访、了解产品的质量情况，协调解决产品质量问题。7、组织、协调宣传企业产品，提升企业形象。 （三）、办公室主任岗位职责1、负责项目部办公室所属各职能岗位的全面管理工作。2、认真按照质量职责要求和规定，做好上级来文的登记、传阅、发放和管理工作。3、努力做好上传下达工作，及时、准确的将项目部的决定、精神和要求，全面细致的贯彻传达到各科室及施工生产作业层。4、积极搞好宣传报道工作，大力弘扬企业在施工生产、经营管理、文化生活等方面的精神风貌，以及在生产实际当中涌现出的突出事迹、先进经验和成果。进一步加大对外宣传报道的力度，以增强企业社会知名度。5、督促检查所属各职能岗位工作人员的工作，按照各自的岗位职责范围，严格要求，认真管理。6、经常深入工地，及时掌握、熟悉施工生产进展情况，充分发挥宣传报道的有效作用，鼓舞士气、弘扬献身精神、促进施工生产。7、转变观念，努力进取，务实工作，积极主动完成领导交办的其他各项工作任务。（四）、保安岗位职责1、 负责制定、完善工地安全保卫制度并监督执行。2、 负责制定保安部工作计划并组织实施。3、 检查、督导保安人员做好工地安全保卫，治安巡逻等工作。4、 组织保安员调查处理发生在工地的安全事故、突发事件等，并及时向上级汇报。5、 领导保安部做好公司领导及VIP或重大活动安保工作。6、 定期组织对项目区域进行治安巡查，发现问题立即处理。7、 协助公安机关调查发生在工地内的违法犯罪事件。8、 建立项目消防安全组织，制定火灾事故防范预案及处理预案，防止火灾事故发生。9、 组织开展以防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故为内容的安全教育工作。10、 组织协调本部门人员工作召开保安工作例会，写好工作日志。11、 检查督导保安员严格执行保安工作规范和各项安全管理制度，确保工地安全，展现项目部于昂良好风貌。12、 与酒店人事部配合，负责本部门人员选拔、聘用、培训、考核、奖惩、辞退等管理工作。13、 建立、健全部门安全方面有关记录、档案。14、 做好本部门员工的思想工作，关心员工生活，提高业务水平。（七）、保洁、绿化岗位职责1、 制定绿化、清洁维护保养计划，检查执行情况，对清洁、绿化工作要进行经常性的工作职责，基本要求的培训。2、 负责保洁员和绿化员的岗位分配和日常工作的具体安排，做好经常性的检查考核工作。并要有严格的当天考核、检查记录，主管要有日志、制定具体的考核办法。每月的考核结果直接与工资挂钩。3、上岗要佩戴工作证，穿戴好服装，树立员工形象；4、文明服务，大度和气，作风廉洁，拾金不昧，经常与业主保持良好的关系，争取业主的支持。5、按照公司服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；6、负责巡视小区内各区域的保洁情况，特别是卫生死角，发现问题及时安排人员进行处理，并做好相关记录。7、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；8、对保洁范围内物业的异常情况及时报告主管与，同时通知秩序维护员。9、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；10、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏或丢失的酌情赔偿。11、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；12、对业主说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；13、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、特别农药的安全的使用和保管、化肥及其他用品；14、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；15、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达98以上；16、熟悉辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积和光秃地，合理布局、种植花草、树木；保持绿地内无白色垃圾；干道、人行道上无杂草，整洁、美观。17、加强对保洁、绿化工具以及各种用品的管理，突出成本意识，做到以最少的支出获得最佳的环境效果，保洁用品和绿化的垃圾要实行经费包干，纳入目标管理。（三）、管理服务人员配置一、人员配置（人）1、物业经理1人2、保安：夜班（1人）夜班：17:0008:00.3、保洁员2名外保洁：外围马路、绿化带、路面、办公区域1人。内保洁需要1名。工程维修：维修工1人。备注：此岗位要以项目进展而定。二、岗位职责：1、小区经理岗位职责：直接上级：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司分管领导1.1负责物业服务中心中长期发展的管理目标及物业服务中心质量方针、质量目标的审订，审批物业服务中心质量手册，召开管理评审；履行管理者代表职责,负责质量保证体系的有效性和可持续性，并根据企业中长期及年度经营管理目标，制定相应的品质管理目标。1.2对各项经营管理工作最终结果负责，对外加强物业服务中心与政府职能部门的沟通和联系，对内培养和开发经营管理人才，负责任免物业服务中心部门主管以上人员，报请主管领导后对结果负责。1.3检查、监督、考核各部门主管的工作，协调各部门之间高效有序的运作，确保可持续运作。对物业服务中心各级管理人员及各项经营管理工作有建议权和评审权；具体检查、监督、指导各部门日常经营管理工作状况，并使各部门高效、有序、专业的运作和发展，并有向各业务部门的建议权和考核权。1.4制订物业服务中心经营管理目标，包括一系列规章制度、操作规程，规定各级人员的岗位责任并监督实施，保证各项管理服务工作的质量，使业主满意。1.5建立健全的组织结构，使之合理精简、高效；召集和主持物业例会，及时解决管理中暴露的问题。1.6负责协商、调解与地产公司的有关业务对接工作，并负责向相关领导报告有关在物业管理中涉及需协调解决之事宜。1.7在自然灾害及重大伤亡事故发生时，为物业第一负责人，负责组织、开展各项有效的拯救措施及落实各项预防事故、灾害扩大之预防措施。1.8定期或不定期地听取员工意见和建议，不断完善企业的经营管理。1.9以身作则，关心员工，提高企业凝聚力，使员工以高度热情和责任感完成本职工作。1.10代表公司参加与政府职能部门、上级主管部门以及社会各界的会议、沟通、联络和关系的保持。1.11负责物业服务的区域治安防范管理工作，就管理现状中不足现象提出整改意见，并落实整改措施；负责各业务部门的消防管理责任工作并落实和监督，为物业服务区域治安防范工作第一责任人。1.12负责向地产公司相关领导报告质量保证体系运行情况，审批程序文件，组织开展质量保证体系内、外审工作。负责重大质量事故的善后处理及事故原因的调查，并将调查结果和拟采取的相应措施，报地产公司相关领导，最后负责跟踪措施之有效性。1.13组织并落实相关职能部门和定期评估各部门对物业工作的意见和建议。保证前期销售中的服务工作有序进行。1.14负责绿化清洁业务管理工作，加强对绿化清洁工作的监督和指导。1.15完成上级部门及领导交办的其他工作任务。2.0工程维修员岗位职责直接上级：项目经理管理级别：职能管理层2.1直接对小区经理负责，负责工程维修部的全面管理工作。履行管理合同，完成物业服务中心下达的各项管理指标和经济指标。贯彻执行物业服务中心制定的服务目标，确保机电安装维修工程部管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。2.2负责对工程维修部所有人员、设备、房屋修缮的全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位的管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与房屋设备设施的完好。尽最大的努力，以最低的管理成本费用开支，保持三琦物业公司所管物业的高水准。2.3制定下属各岗位规范及操作规程，督促、检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。2.4深入现场，掌握人员和设备状况，对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行（每周必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗）。坚持每天作如下检查：2.4.1审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。2.4.2审阅各系统运行监测技术数据，发现偏差，及时修正。2.4.3现场巡查楼房保养及重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与本部门有关主管工程师及时组织力量消除；发生影响运行的重大故障，应立即组织力量处理。2.4.4现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。2.4.5现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。2.4.6现场检查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。2.5审定下属人员及班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。2.6负责项目建设过程各项工种的跟进及记录，特别是隐蔽工程中的记录。2.7提前对天地物流综合楼进行全面深入的了解，为即将开始的物业承接查验掌握第一手原始资料。2.8前期中不断巡查管理区域设施设备，发现问题及时解决，保证区域中的设备处于良好状态下运行。2.9编制或审核批准培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程维修部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。2.10定期总结工作，及时向物业经理汇报工作情况，接受本岗位绩效考核，完成物业经理布置的其他工作。2.11完成领导交办的其他工作。2.1维修技术员岗位职责直接上级：小区经理管理级别：操作层2.1全面负责管理区域：公共设施日常维修及入户维修工作，对工程主管直接负责。负责所管物业的公共设施的保养、维修及住户报修入户维修工作。要求每天作如下工作：2.1.1对辖区内公共设施进行检查，发现问题立即组织处理，较大问题须及时向工程主管汇报。2.1.2及时处理住户报修，入户维修应注意严格遵守员工仪容仪表及规范操作的相关规定，较大问题须及时向工程主管汇报。2.1.3模范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，及时完成工程主管下达的各项工作任务。2.1.4管理好辖区内的各种公共设施，使之经常处于良好的正常使用状态，并优质、高效、低耗、安全运行。对所管辖的给排水系统设备要严格做到三干净（设备干净，机房干净，工作场地干净）；四不漏（不漏电，不漏油，不漏水，不漏气）；五良好（使用性能好，密封良好，润滑良好，紧固良好，调整良好）。2.2做好日常具体工作安排，做到对公共设施维修、入户维修能迅速及时，保证质量，不留问题；公共设施发生故障时，能有效地组织力量抢修，并及时向工程主管汇报， 保证公共设施处于最佳的使用状态。2.3做好各种公共设施的年、季、月检修保养计划和备品、备件计划，报工程主管审核，并负责具体实施检修保养计划，按时按质按量地完成，填好相关的记录表格。2.4做好公共设施的技术档案。设施维修、故障排除、零部件更换情况应清楚地填写于班组档案，每月22日前交工程主管汇总。2.5定期总结维修技术工作，及时向工程主管汇报工作情况，接受本岗位绩效考核，完成工程主管布置的其他工作。2.6完成领导交办的其他工作。3.0大门口岗位职责：直接上级：小区经理管理级别：操作层3.11按规定礼貌迎接进入样板区及办公区的客人，配合销售，展示良好服务形象。3.12禁止推销广告、拾废品等闲杂人员进入管理区域。3.13禁止易燃、易爆、具有毒害性的物品进入管理区域（维修除外）。3.14凭公司行政部签发的物资搬运放行条，对贵重或大件物品搬出会所的进行核对，经确认后予以放行。3.15对前往办公区域的访客做好外来人员登记工作。3.16注意门口及门外情况，发现问题及时制止或上报，并随时与其他岗位保持联系。3.17认真完成交接班手续，完成领班交办的其他任务。3.31展示良好服务形象。3.32时刻温馨提醒客人注意事项。3.33下雨、施工等特殊情况发生时，及时放置各样提示牌。3.34保持周围环境的清洁。3.35认真完成交接班手续，完成领班交办的其他任务。4.0保洁员职责直接上级：物业经理管理级别：操作层4.1对环境卫生负责。4.2直接负责保洁员在所管区域的清洁卫生工作的监督和检查。4.3检查员工每日出勤情况，察看是否全勤工作，如有缺勤，应及时安排补位清洁。4.4检查员工每日所管辖区的清洁卫生情况，并进行当班考核。4.5检查员工所使用的清洁工具和保养设备的完好情况，督促员工爱护工具和设备。4.6及时检查员工的工作情况，及时调整各种工具的使用和人力配置。4.7编制公共卫生辖区人员安排计划，清洁用品供应计划，做到精打细算，减少损耗，控制成本。4.8关心员工生活，善于调节员工的工作情绪，指导好员工的工作，增加班组凝聚力。4.9清洁区域内发生的水电、照明及其它公共设施的损坏，要及时报告物业经理心，并引导维修人员进行修理。4.1室内保洁员岗位职责直接上级：项目经理管理级别：操作层4.1.1每日对服务楼道、电箱、消防箱、开关、扶手、信箱、标识牌、墙面、地面等公共部分地面进行一次清扫、拖洗，保持地面整洁并保持干净。4.1.2每周对室内护栏、玻璃窗、地角线、栏水线进行两次清洁，并不断巡视以保持整洁。4.1.3每周对室内公共通道之外露管道等设施进行清洁工作。4.1.4每月对室内公共部位的灯罩进行一次全面的清洁工作。4.1.5定期对楼内进行环境消杀。4.1.6每次使用完保洁工具器具后，清洗干净，统一存放于指定地点，并及时补充或申领。4.1.7对室内公共设备设施等损坏情况做好记录，上交保洁班长安排处理。4.1.8收集顾客的意见和建议，及时向班长汇报。4.1.9完成领导交办的其他工作。4.2室外保洁员岗位职责直接上级：项目经理管理级别：操作层4.2.1每日需清扫区内地面、停车场、道路、保安岗亭、绿化带等，保持公共场所地面无纸屑、烟头、痰印、污迹。4.2.2每日需对公共设施进行一次以上的保洁。若发现公共设施有损坏情况，应及时报告保洁班长。4.2.3每日至少二次收集、清运生活垃圾。4.2.4每周需对露天地面、公共场所、围(护)栏、路灯柱等设施进行清洗工作。4.2.5每周对园区外围的各类标识进行两次以上的清洁工作。4.2.6每周对园区外围的垃圾箱、果皮箱、井道、沟渠进行全面清洗。4.2.7对每次使用后的保洁工具、器具每次要及时清洗干净，统一存放于指定地点，并及时补充、申领。4.2.8维护责任区卫生，劝阻、制止不卫生、不文明的行为。4.2.9对可疑人员、情况，及时与当值秩序维护员联系。4.2.10及时收集、汇报顾客的意见和建议。4.2.11完成领导交办的各项工作。5.0客服接待员岗位职责直接上级：物业经理管理级别：操作层5.1客服人员负责接待工作的具体操作； 5.2物业经理负责对客服接待工作的监督和指导，并对不合格流程提出有效的解决方案。5.3物业经理负责对流程进行审批，并对实际操作进行督导。（四）、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案（一）综合服务1、按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准。2、设有服务接待中心，公示8小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。3、对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。4、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达75%以上。5、小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。6、全体员工佩戴标志，行为语言规范，服务主动，热情。（二）房屋管理及维修养护1、按物业