办公、停车及公寓一体综合楼项目可行性分析报告.doc

陕西延长石油工贸有限公司延炼综合服务公司
办公、停车及公寓一体综合楼

项目建议书

- 19 -

目 录

一．总论 - 3 -
1.承办单位简介 - 3 -
2.项目概况 - 3 -
二．项目建设的必要性 - 5 -
1. 建设的必要性 - 6 -
三．建设规模与设计立意 - 6 -
1.建设规模 - 6 -
2.设计立意及总体指导思想 - 6 -
四．总体、单体及环境景观设计 - 7 -
1.总体布局 - 7 -
2.建筑单体 - 7 -
3.环境景观 - 13 -
五．投资估算及资金筹措 - 13 -
1.投资估算 - 14 -
2.资金筹措 - 15 -
六．效益分析 - 15-
七．结论 - 16-
附件 - 17-
一．总论
1.承办单位简介
工贸延炼综合服务公司（集体企业）成立于一九八七年，（原隶属于延安炼油厂），1999年延长石油集体重组，将服务公司划归延长石油工贸公司管理。二十余年来，在公司不断发展壮大中，服务项目也随着延炼的需要由原来的单一服务延炼拓宽到炼化公司所属交口河区域几家单位的多项服务。目前仅公司就拥有员工1194名，有十七个所属部门，主要经营服务业务：延炼机械化施工队（二级资质）、加油站、环卫部延炼交口区域35万平方米的卫生清洁清运、养殖场的蛋奶供应、干洗店、广告服务部、安全服务部的消防器具配备服务、延安石化厂服务部硫磺生产包装和延安炼油厂成品油汽的装卸业务等经营收入。成绩显著。在工贸公司实施项目带动战略向“生产经营实体型”转变中，先后在交口河区域成功创办了1200万条/年包装袋企业和油品调运分公司,员工也增加至300余人。集团新建1亿条/年编织袋项目，也确定在交口区域由工贸公司建设，目前筹建工作正在进行中。
2.项目概况
（1）项目名称
陕西延长石油工贸有限公司延炼综合服务公司办公、停车、公寓一体化综合楼
（2）拟建地点
该项目位于延安炼油厂厂区，桐树底（即现在的环卫部，所在的办公地点），南面为洛河，北面为原210国道及炼油厂厂区。
详见附件“用地图”。
（3）建设内容
拟建项目为一栋集办公、停车、公寓一体化的民用建筑及室外配套项目。
（4）建设计划
2012.3～2012.6 申请立项批复
2012.6～2012.10 确定设计方案
2012.11～2013.1 方案调整
2013.1～2013.3 施工图设计
2013.6 项目开工
2013.6～2013.7 完成拆迁
2013.7～2014.5 完成主体施工及配套设施的建设
2014.5～2014.11 完成内部装修工程，同时进行设备的采购 、安装、调试
2014.12～2015.3 完成收尾工程并组织竣工验收
（5）投资估算
本投资标准为红线内建筑、安装工程、室外工程、景观工程等全部综合造价，不包括土地费用、办公设备、家具和建设单位发生的各类费用，基本建安造价约为3382万元。

二．项目建设的必要性
延炼综合服务公司从成立至今无自己的办公场所，现仅有一栋四层办公楼（产权属延安炼油厂），也挤出一层给油品调运分公司办公，致使办公场所无法满足需要，机械化施工队（属二级资质）长期无固定场所，还在环卫部院内临时办公，仅环卫部和机械化施工队机械设备车辆80余台，员工360余名，办公与工作环境十分狭小，严重影响环境保洁与工作效率。
公寓方面，服务公司至今有百余名集体工，集体工都是在上世纪八十年代末，由于国有企业招工有指标限制，在需要用工却没有指标的情况下，通过地方政府部门招收“集体工”成为企业工人。二十多年来身处集体企业的集体工，不计个人得失，勤勤恳恳，任劳任怨，始终工作在脏、苦、累岗位，为集团公司的壮大、生存、健康发展做出了不遗余力的奉献，将自己美好的青春年华献给了延长石油集团。即使这样，二十多年来仍没有住房， 住房问题也一直未纳入集团统一的区域分房，靠租赁民房维持，为此职工多次上访，给公司维稳工作带来严重困难，为缓解这一矛盾，公司曾于2002年自筹资金修建两栋公寓楼，在集团公司二次重组时，为支持新成立的炼化公司，将两栋自建公寓楼转让给炼化公司作办公场所，后被炼化公司使用。目前工贸公司在交口区域已有四个部门（延炼综合服务公司、延炼机械化施工队、石化制品厂、油品调运分公司），新建1亿条/年编织袋项目也在该区域正在筹建中，随着企业的发展，员工人数的不断增加，住房矛盾十分尖锐，延炼从建厂至今也一直未将集体工列入分房范围，为了从根本上缓解公司住房矛盾，保障职工的切身利益和公司办公紧张的现状，服务公司征得集炼化公司的同意，拟在环卫部院内自筹资金建一栋集办公、公寓一体的综合楼，以彻底解决职工的后顾之忧，为广大职工提供一个舒适的办公生活环境，更好地服务主业发展。
三．建设规模与设计立意
1.建设规模
用地由一栋集办公、停车、公寓一体化综合楼组成，其中地下1层为停车场，地上1—3层为办公楼，4—20层为公寓楼。
其主要经济技术指标如下：
总用地面积：1500平方米，总建筑面积为12936平方米，其中地上总建筑面积：12320平方米；地下总建筑面积：616平方米。地块容积率为7.15%，绿化率为38%，建筑高度为65.2米。
2.设计立意及总体指导思想
（1）、总体指导思想
1、遵循科学发观展观为指导，统筹区域发展；坚持合理布局，集约发展；加强环境保护和生态建设。
2、遵循延炼厂总体规划相协调的原则，突出本项目的建设特点，充分体现本区建设，规划和服务水平。
3、以“实用、适用”为主，在满足集体工低收入家庭的住房需求。以小户型为主。充分考虑厂区集体工的收入水平，以解决厂区低收入家庭的住房问题。
（2）、设计立意
在充分分析用地自身特性的基础上，通过对周边环境与用地位置的特性，确立综合楼与厂区和谐关系。营造自身的自然景观和健康的人居环境。让每户居民都能很好地享受阳光、绿化，努力达到人居环境的健康性和自然环境的亲和性。充分考虑建筑及规划环境的独立性，运用新的建筑技术。规划方案因地制宜，既要考虑朝向，又要布局合理，既要舒展，又要紧凑集中，力争做到社会效益、经济效益和环境效益的统一。
四．总体、单体及环境景观设计
1.总体布局
（1）区位环境
该项目位于延炼厂区内，桐树底（即现在的环卫公司及机械化施工队所在办公的地点），南面为洛河，北面为210国道及延炼厂区。
基地内地势北侧略高于南侧，本地块规划用途为办公、公寓使用。
（2）功能分区
在平面分区上，本地块南侧布置一栋20层集停车、办公、公寓一体化综合楼，其中地下1层为停车场，地上1—3层为办公楼，4—20层为公寓楼。在北侧设有环形消防车道，地下1层为停车库，主要停放环卫队80余台新型环保卫生清洁车和公司所有车辆。
2.建筑单体
（1）建筑
本项目设计方案应满足中华人民共和国现行的相关法律、法规、规范和标准要求。建筑类型及定位：办公、停车、公寓综合楼。耐久年限：一级。建筑防火及防水等级：均为一级。无障碍设计要求：建筑设计要满足无障碍建筑设计要求。建筑材料的选用：应满足绿色环保的要求。
本设计考虑用地时，综合比较单体设计合理性、经济性、实用性等多方面因素。办公、公寓综合楼为地下一层，地上二十层办公、公寓楼，在结构的合理性及经济造价上都很好，并很好满足各户型的日照条件，而不对其它原有公寓受影响。
（2）结构
结构设计使用年限为50年。建筑结构安全等级为二级。建筑抗震设防类别为丙类。本工程所在地抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为0.2g。结构设计应充分考虑延炼地区建筑物抗震设防的特点，选择对抗震有利的结构体系，力求受力合理、安全可靠、环保、节能、美观、经济耐用。结构材料的选用应特别考虑使用特点。基础方案要考虑湿陷性黄土的特点。
（3）给排水
一﹑设计范围
1.给水、热水、污水和屋面雨水排水系统。
2.消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统和建筑灭火器配置。
二﹑给水系统
1.水源：由厂区给水管网接出引入，以满足生活、消防要求。
2.给水系统：
（1） 办公、公寓部分地下室生活用水均采用厂区管网直接供水，公寓地上部分设置变频泵供水，1-11层为低区，12—18层为中区，18—20层为高区，供水设备设于地下室泵房内。
（2） 公寓水表设于公共管井内。
三﹑热水系统
采用厂区管网供应卫生热水。
四、污水系统规划及污水系统设计：
1．排水体制：室内外均为污、废水合流，雨污分流。
2．污水系统规划：
（1）室内生活污水经排入厂区污水管。
五、雨水系统规划及雨水系统设计：
1. 建筑雨水外排，屋面雨水汇合后排入雨水井；道路设若干雨水口，汇集地表水，最后接入雨水井。
七、消防系统
1．根据现行规范执行。
2．水源：为厂区给水管网。
3．地下消防水池水泵房设于地下。
（4）暖通
一、 供热热源部分
1、本小区冬季采暖采用集中供暖方式。
（1）采暖热源由延炼厂区提供，采暖热交换站分高、低区通过热力管网为各采暖系统提供热水。
2、供热管网采用直埋的敷设方式接至单体。热力系统在各单体入口设置自动平衡和计量装置。
二、 采暖部分
1、公寓楼采暖方式：采用散热器采暖。散热器采暖热媒参数80/55℃ 热水。分高、低区划分系统。
2、采暖系统入口均设能量计费装置，便于各单体建筑的物业计费管理。
3、每组散热器具有自动调温功能。
三、 通风及消防部分
1、通风按现行相关的规范、规程、技术措施进行设计。
2、依照《高规》的要求对不满足要求的防烟楼梯、消防电梯合用前室设正压送风系统，地下室设排烟和补风设施。
四、 节能与环保部分：
1、建筑围护结构和内部系统设计均严格依照相关节能设计的标准设计。
2、采暖系统满足分户计量及分室调节的要求。
3、采用满足国家节能标准的高效低噪声冷机、风机、水泵等动力设备。
4、采用满足国家节能标准要求的热泵空调。
（5）电气
一、 负荷估算及变配电系统：
1. 负荷等级
1）公寓楼为二类高层建筑，应急照明、公共照明、客梯等为二级负荷。
2）公寓用电、一般动力、办公楼正常照明、景观照明等为三级负荷。
2. 用电负荷估算
按单位面积容量法估算，见下表：
负荷估算
序号
名称
建筑面积(m2)
用电指标（VA/m2）
合计（KVA）
1
公寓楼
10472
30
314
2
办公楼
1848
80
148
合计

12320

462

3. 变配电所设置
在地下室设10/0.4KV变配电所1座，变压器装机容量约500kVA。
4.高压配电：
由外网引入1路10KV电源。
5．备用电源
设一台柴油发电机组作为二级负荷的备用电源。
应急照明除采用两路电源供电外，另设蓄电池作为应急电源。
二、380/220V配电系统
1. 消防设备均为两路电源供电，在最末一级配电箱处自动切换。
2. 公共照明、客梯、生活水泵、排水泵等二级负荷非消防设备均采用两路电源供电。
3.普通照明、公寓、办公楼等三级负荷由变电所单电源供电，采用分区树干式与放射式相结合方式配电。
三、计费方式
采用高供高计，公寓内采用预付费IC卡电度表。
四、弱电系统
弱电总机房设于一层专用控制间，电话、网络、有线电视信号均由外网引入，公寓楼设电话、网络及有线电视及可视对讲系统。
五、火灾自动报警系统
设火灾自动报警系统，按二级保护对象设防，采用集中报警系统。
六、建筑物防雷保护
按三类防雷建筑设置防雷保护，在跨雷电防护分区处设浪涌保护。
七、接地和漏电保护
接地形式采用TN-S系统，工作零线和保护接地线分开。设总等电位联结，供移动用电设备用电的插座线路装设漏电保护开关，设有洗浴设备的卫生间设辅助等电位联结。
（5）其他
为降低能耗，应根据功能需求充分利用自然采光、通风，并结合先进的能源供应系统和智能控制系统，实现最佳的节能效果。
3.环境景观
景观设计应符合整个区域总体环境规划要求，能够突出建筑的总体特征。景观设计应考虑气候条件变化带来的影响。设计的铺地、植被和附属小品等，应考虑其外观坚固性、耐久性、安全性以及易于维护等因素。所有的坡道应该具有合适的坡度，既方便地面排水又适于行走。要根据对冰和积雪堆积与清除的安全考虑来设计铺装。对于建筑外部，我们确保总平面的整体绿化率达到政府规定要求。
五．投资估算及资金筹措
1.投资估算编制依据
1、国家关于可行性研究阶段投资估算的编制办法。
2、建设项目经济评价方法与参数
3、建安工程费用参照延安市近期类似工程的预、决算资料并结合本项目所在地的原材料、人工、成品材料、机械台班价等实际情况综合确定。
4、其他费用按照陕西省工程建设其他费用有关规定计算，并参照现阶段工程建筑市场实际情况，综合确定了各项费用取费费率。
2.投资估算
本项目投资估算如下所示：（以下均为平方米造价）
一. 建安工程费用2365元
a).土建工程 1850元（其中：土建工程：1550元；
装修工程：300元）
b).采暖 65元
c).给排水工程 125元
d).消防（水）工程 45元
e).照明动力工程 110元
f).火灾自动报警系统45元
g). 安全监控系统 10元
h). 弱电系统（其他）15元
i). 变配电工程 70元
j). 电梯工程 30元
二. 工程建设其他费用100元
三. 不可预见费 150元
四．投资估算费用单方造价2615元/平方米
五．投资估算费用总造价3382万元
（注：拟建项目建筑面积为12936平方米）
3.资金筹措
本项目资金来源由职工集资筹措和陕西延长石油工贸有限公司延炼综合服务公司自筹。
六．效益分析
本项目建成后，可提升陕西延长石油工贸公司延炼综合服务公司整体形象，可以切实解决延炼综合服务公司各部门多年来一直无办公场所的实际状况，解决环卫部和机械化施工队车辆80余台机械设备停放问题，提高环境保洁与工作效率。同时本项目建成后，可以大大缓解了延炼区域的住房压力，解决了为延炼后勤保障服务近20年奉献了自已全部青春年华的100户集体工的住房问题，是贯彻以人为本构建和谐社会的重要举措。本项目的实施对改善集体工家庭的住房情况起到了积极的推动作用。可基本解决公司无房职工的住房问题，为职工解决后顾之忧，有利于社会的稳定、和谐的发展，有利于凝聚广大集体工对集团公司的向心力，集体工将会集思广益，全心投入集团公司的建设中，为公司健康蓬勃发展起到了积极地作用，为公司今后的可持续发展奠定了良好的基础。也可为解决公司原有住房中存在的问题提供一个契机。
综上所述，本项目社会效益显著。
七．结论
陕西延长石油工贸有限公司延炼综合服务公司公寓楼及配套项目，符合延炼综合服务公司发展现状，也符合广大职工群众的利益，它的建成，将大大缓解企业快速发展和职工住房诉求之间的矛盾，解决了为延炼后勤保障服务近20年奉献了自已全部青春年华的100户集体工的住房问题，使职工更加安心工作，为延长石油工贸公司延炼综合服务公司的快速发展并实现“十二五”规划目标，奠定扎实的基础。
本项目仍需相关部门提供的配套服务如下：
水、电、路等“三通一平”，审核项目投资商业计划书及设计方案，协助办理项目前期规划、项目设计、以及有关项目建设的立项、规划、土地、安评、环评等手续。

附件
1.用地地形图电子文件；
2.《陕西省城市规划管理技术规定》；
3.《延长集团用地选址示意图》.

目 录

一．总论 - 3 -
1.承办单位简介 - 3 -
2.项目概况 - 3 -
二．项目建设的必要性 - 5 -
1. 建设的必要性 - 6 -
三．建设规模与设计立意 - 6 -
1.建设规模 - 6 -
2.设计立意及总体指导思想 - 6 -
四．总体、单体及环境景观设计 - 7 -
1.总体布局 - 7 -
2.建筑单体 - 7 -
3.环境景观 - 13 -
五．投资估算及资金筹措 - 13 -
1.投资估算 - 14 -
2.资金筹措 - 15 -
六．效益分析 - 15-
七．结论 - 16-
附件 - 17-
目 录
第一章 总论 1
第一节 项目背景 1
第二节 项目概况 2
第二章 项目建设必要性 5
第三章 市场分析与建设规模 7
第一节 汽车市场需求分析 7
第二节 市场预测 12
第三节 项目产品市场分析 13
第四节 建设规模 16
第四章 场址选择 17
第一节 场址所在位置现状 17
第二节 场址建设条件 17
第五章 技术方案、设备方案、工程方案 22
第一节 技术方案 22
第二节 设备方案 28
第三节 工程方案 33
第六章 原材料、燃料供应 38
第七章 总图布置与公用辅助工程 39
第一节 总图布置 39
第二节 公用辅助工程 43
第八章 环境影响评价 52
第一节 环境保护设计依据 52
第二节 项目建设和生产对环境的影响 52
第三节 环境保护措施 54
第四节 环境影响评价 56
第九章 劳动安全卫生与消防 57
第一节 劳动安全卫生 57
第二节 消防 64
第十章 节能与节能措施 67
第一节 项目概况 67
第二节 项目综合能耗 69
第三节 节约及合理利用能源的主要措施 71
第十一章 项目实施进度与人力资源配置 76
第一节 建设工期 76
第一节 项目实施进度 76
第二节 生产组织与人员培训 79
第十二章 投资估算与资金筹措 82
第一节 建设投资估算 82
第二节 总投资估算 86
第三节 资金筹措 86
第十四章 财务效益分析 88
第一节 财务评价基础数据与参数选取 88
第二节 销售收入及销售税金估算 89
第三节 成本费用估算 89
第四节 财务评价 91
第五节 不确定性分析 93
第十三章 风险分析 95
第十四章 结论与建议 97
第一节 研究结论 97
第二节 建议 97