房地产尽职调查清单财务方面.doc

房地产尽职调查清单（财务方面）
一、 企业组织性文件
1. 企业营业执照（正、副本），提议人协议、股东协议、同意证书和和成立、组建及改组相关任何其它政府批文，包含任何对该等文件进行修改文件。
2. 企业验资汇报、出资证实和资产评定证实及／或产权登记证；企业现有注册资本及其历次变更证实文件和工商变更登记。
3. 企业历次股权变更证实文件及相关决议和协议。
4. 企业组织结构图，该图应显示企业及其下属企业（假如有话）投资方及其各自持股或拥有权益百分比。
5. 全部相关企业历史关键材料，包含其前身组建过程和企业成立以后进
二、企业财务文件
1. 企业最近3年财务报表（经审计提交审计汇报）及最近一期财务报表；
2. 存货清单；
3. 固定资产情况：
(1) 资产清单及评定汇报（如有）；
(2) 资产抵押明细及协议等文件；
(3) 租赁资产清单及协议等文件；
4. 土地使用权和房屋建筑物
(1) 拥有、占用或使用土地明细及全部权属文件/征地同意文件和相关协议书/土地使用权出让协议及出让金交款凭证/土地使用权证书；
(2) 房屋建筑物及权属文件；
(3) 房屋建筑物及土地租赁情况明细及租赁协议；
(4) 土地使用权或房屋抵押协议及登记详情；
(5) 上述土地使用权和房产权抵押和任何载有约束性条款文件；
(6) 土地管理部门相关土地估价结果确定和土地处理方案批复（或有）。
5．企业应收账款、其它应收款、应付账款、其它应付款、预付账款、预收账款明细及发生原因说明。
6．企业银行及非金融机构贷款明细，目标企业对外担保明细。
7．银行开户许可证，及全部银行开户行及账户账号明细，及最近一期含全部账户银行存款余额调整表。
8．企业之母企业或控股股东近三年经审计财务汇报，企业和其关联业务往来资料，及其它相关财务资料。
9．未来财务估计（如有）
（1）企业业务计划（未来3年）；
（2）损益表估计（未来3年）；现金流量表估计；资产负债表估计。
（3）项目现金流量估计（至项目终止）。
三、融资文件
1. 企业和/或下属企业人民币贷款协议、债券和其它债务契据和借款安排。
2. 其它融资文件，包含分期付款、销售后立即返租及融资租赁文件。
3. 列表说明在企业和/或下属企业动产或不动产上设定担保物权或其它债权，并提供全部关键抵押、质押或授予其它担保物权或其它债权文件及影响企业和/或下属企业资产或财产全部担保和抵押协议。
4. 第三者为企业债务提供担保和确保协议或履约确保。
5. 企业自设置以来和贷款人和担保人函件。由独立会计师向债权人提供借贷协议实施情况汇报。
6. 和未列入资产负债表任何项目（即担保书、对冲或掉期交易、收付合相同）相关文件。
7. 在正常业务以外所产生债务及其它义务文件，包含企业和/或下属企业为第三者债务所提供担保和确保协议。
8. 任何相关由国家、省或地方政府发给企业补助及／或补助协议，同意或其它安排，及政府机构及非政府机构对其提供融资及该融资条款文件，包含依据法律、法规、政策或融资通例所施加限制。
四、税务文件
1. 企业现行有效国、地税《税务登记证》。
2. 自设置以来企业和/或下属企业（或其前身）和政府税务部门之间全部汇报、立案材料、报税表及其它函件。
3. 适适用于企业税收待遇法规或政策。请提供和减免税或其它税收优惠相关文件（假如有）。
4. 和企业应缴税项相关全部会计师函件和分析，和全部其它相关分析。
5. 政府向企业作出任何税务会计审查汇报。
6. 企业为当事方全部税项分担或税项分配协议。
7. 企业自设置以来重大税务问题（包含但不限于税务机关或海关要求补税或罚款或正在调查）相关文件和情况说明。
8. 相关欠缴税款文件通知及企业采取处理方法。
五、管理层事宜
1. 企业管理架构图。
2. 企业和/或下属企业董事、监事和高级管理人员名单和简历
六、包含项目开发建设文件
(一) 拥有土地，房产文件
1. 土地使用权和房产产权（包含拥有、占有房产和土地）清单（请注明地址、面积、用途和使用年限）。
2. 划拨土地划拨文件和国有土地使用证。
3. 出让土地土地出让同意文件、土地出让协议和国有土地使用证。
4. 土地使用费和土地出让金交纳凭证。
5. 转让土地土地同意文件、土地转让协议和相关国有土地使用证。
6. 房产全部权证。
7. 相关土地、房产抵押协议及登记注册（如有）。
(二) 房地产开发/工程建设情况
1. 投资建设房地产项目清单（包含项目名称、具体位置、建设规模、项目用途、开完工日期、工程进度等）。
2. 请提供和各项目相关申报文件、批复文件及已取得证书。
1) 申报计划关键点通知书；
2) 项目提议书及批复；
3) 可行性研究汇报及批复；
4) 申报选址定点文件（包含计划部门同意立项文件、申请用地函件、工程情况简明说明和选址要求、拟建方案、意向位置地形图等）；
5) 选址计划意见书；
6) 建设用地计划许可证；
7) 计划设计条件通知书；
8) 审定设计方案通知书；
9) 建设工程计划许可证；
10) 建设项目建设地点计划征求意见函；
11) 项目控制性具体计划图；
12) 项目所在地域总体计划图；
13) 和项目相关交通、绿化等其它申报文件、批复文件及已取得证书。
14) 建设工程开工许可证；
15) 其它包含工程开发建设申报材料、批复，取得证照及文件资料。

3. 请提供项目开发建设过程中相关协议清单和协议台帐，包含付款情况，应该和帐面统计能够查对一致，并说明协议签署各方主体名称、协议基础内容、推行情况（附付款收据或发票）、是否存在违约情况等，并提供该清单中所列协议：
1) 国有土地使用权出让协议；
2) 拆迁赔偿协议；
3) 勘察协议；
4) 设计协议；
5) 施工协议；
6) 能源协议；
7) 工程分项直接分包协议；
8) 供货协议；
9) 顾问协议；
10) 咨询协议；
11) 物业管理协议；
12) 和项目相关其它协议。
4.包含房地产开发/工程建设须说明其它问题。
(四) 对企业物业使用权所设限制和其它债权。
(五) 企业关键物业权益任何估价汇报，和相关物业业权调查及评定汇报。

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相关本清单几点说明：
1. 本清单包含企业及其下属企业（如有），下属企业指全资、控股或参股企业、企业或其它实体；高级管理人员指总经理、副总经理、董事会秘书及财务责任人。
2. 在项目合作进行过程中，假如企业依据本清单提供给我方文件有变动，收到了新相关文件，须立即向我方提供相关文件副本。
3. 对于清单中有些要求，假如没有现成文件，可提供叙述性书面材料。
4. 若清单中相关文件根本不存在或不适用，请说明无这类文件。
5. 本清单所要求提供文件，均包含对该等文件进行修改和补充。
6. 若清单中不一样序号文件相同，则可只在一处提供文件，而在另一处注明。
7. 企业应该提供对所提供文件出具内容属实、无重大遗漏申明书。
8. 本文件清单是为了尽职调查而确定。伴随尽职调查深入，我方有可能深入要求企业提供其它文件，到时企业应和给予提供。