物业拓展流程分析模板.doc

物业拓展步骤

一、 获取信息： 
1、 定时做市场调查； 
2、 用户主动联络； 
3、 经协会或她人推介。 
二、 甄选信息，确定目标用户（适适用于全委项目）
1、 综合楼（高层）面积少于0平方米项目不接，小区（多层）面积少于50000平方米项目不接；
2、 物业管理费用过低不接； 
3、 业主委员会非标准问题和物业企业纠缠不清项目不接（限于成熟小区）； 
4、 维修基金不足或不到位项目不接（限于成熟小区）； 
5、 物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金项目不接； 
6、 档次过低项目不接； 

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7、 曾因工程问题引发业主公愤、被媒体数次负面爆光、在业内造成不良影响开发商项目不接； 
8、 开发商或大产权主超出二家项目不接； 
9、 企业资源配置达不到用户满意要求项目不接。
三、项目调查 （适适用于全委项目）
1、 要从多方面尽可能掌握项目信息，了解开发商实力和关键目标，这是确定是否接手、采取哪种方法基础，不然很有可能为她人作嫁衣；
2、 知己知彼，尽可能了解竞争对手强项弱势，取长补短。
四、制作方案具体步骤
1、明确意向性目标后，由企业总经理或部门经理组织相关人员考察物业现场，为管理方案构想奠定基础；
2、 和开发商作深入沟通，细化方案内容；
3、制订方案：

 方案内容将依据招标文件要求或项目标实际情况制作，招标项目（全委）方案大致包含以下多个方面：u
A、企业介绍
B、项目管理机制架构，包含：
提升管理服务水平新设想。（针对实际情况，提出部分怎样提升该小区社会、经济、环境效益方法和同场经营设想及投标单位合理要求，既要务实，又努力争取创新）。

拟采取管理方法、工作计划和物资装备情况。管理方法，包含（但不限于，下同）：内部管理架构、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈处理机制。工作计划，包含：管理服务人员住房、管理用房、器械、交通工具和通讯、安全防范装备及办公用具等。
管理人员配置、培训、管理管理人员配置，包含：管理处正副主任简历，各类人员数量、文化素质和专业素质、各岗位人员配置等。管理人员培训，包含：对各类人员培训计划、方法、目标及言行规范、仪容仪表、公众形象等。管理人员管理，包含：录用及考评，淘汰机制，协调关系，服务意识，量化管理及标准化运作等。
C、物业项目标前期介入：需制订有对应实施方案，列明前期人员、工作方法、工作内容等。
D、经费收支预算，包含：
应列明收入项目和支出项目预算，有文件要求按文件要求，无文件要求按市场价测定。另外应列出年度盈亏情况测算和增收节支方法。
E、物业项目标维修、养护和管理，包含：
1）机电设备设施管理
制订有详尽设备设施年、季、月、期等定时维修保养检修和日常维修计划方案、标准；制订有各类应急抢修、处理方案；制订有详尽设备设施经济运行方案，确保设备设施高效经济地运行。
2）物业维修养护计划和实施：依据房屋各部分使用年限和房屋本体维修基金建立情况，提出对房屋各部分定时维护和日常维修计划、方案、标准和实施效果。依据公共设施使用年限和公共设施公共设施专用基金建立情况，提出公共设施定时维护和日常维护计划、方案、标准和实施效果。
3）各项管理指标承诺及为完成承诺指标采取方法。
各项管理指标，包含：房屋及配套设施完好率、房屋零修、急修立即率、维修工程质量合格率及回访率、绿化完好率、清洁保洁率、停车库完好率、公共设施设备完好率、关键机电设备完好率、治安案件发生率火灾发生率、有效投诉率和处理率、管理人员专业培训合格率、维修服务回访率、使用人满意率、其它相关指标。以上各项指标均需注明相关规范标准依据和计算测定依据和承诺所采取方法。
F、管理规章制度和档案建立和管理
1）管理规章制度，包含：公众制度、单位内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考评制度及标准。
2）档案建立和管理，包含：完工验收资料、房屋单体完工图、物业使用人档案、装修管理档案、维修档案、巡视统计、运行档案、投诉和回访统计、其它管理服务活动统计及档案。
G、公共秩序维护
结合项目标具体情况和环境特点，提供行之有效维持物业管理区域公共安全及周围秩序方案；对消防、公共安全、公共卫生等方面突发性事件有应急预案。
H、保洁服务
依据项目标特点和实际情况，制订有合理公共区域日常清洁保洁、消杀、垃圾处理工作计划及区域工作标准、规程等。
I、绿化养护管理
依据项目标特点和实际情况，制订合理绿化养护方案，有区域工作标准、规程和对有意损坏植物预防性方法。
J、小区文化便民服务
包含小区文化建设、小区服务和特约服务。
 顾问项目标方案包含以下多个基础方面（不限于）u
1）项目标物业管理策划
2）项目物业管理顾问服务范围及内容
3）项目物业管理制度建设顾问服务
4）项目物业管理顾问模式及顾问酬金
5）项目物业管理关键顾问人员介绍
五、谈判要素
1、 中标（全委）项目标谈判内容：
a、 确定物业管理办公用房及职员宿舍面积；
b、 物业办公用具及管理工具、用具购置（通常办公用具由物业企业自行购置，费用自负；物业管理所需管理工具和用具配置、公共配套设备用具，由物业企业依据实际需要列出计划送交甲方审核后，由甲方一次性购置投入配套，以后使用维护由物业企业负责。）；
c、 确定小区内配套设施、设备（包含交通标志、楼号门牌标识、安全防护栏、保安岗亭、出入口道闸、楼层垃圾桶等，由开发商配置）；
d、 房屋交付使用后保修期内返修及费用问题
e、 前期介入费用标准
f、 项目入伙后，小区入住率在50%以下时，公用水、电费分摊方法；
谈判中，如对方提出要求和法律相悖或我方本身能力原所以不能接收时，应直接提出，以免以后发生争议，不能委曲求全，使自己陷入被动。
2、顾问项目标谈判内容：
a、 依据开发商关键需求确定企业所提供方法，包含：驻场顾问管理、巡场顾问管理及专题培训。报价标准关键依据项目类型、规模、市场行情及开发商目标、要求而采取不一样价格策略。
b、 在开发商不能确定应采取哪种管理模式时，应正确分析、引导并向其解释采取某种模式原因，尽可能重视实效。 
c、 签署顾问协议时应同时正确引导对方，明确顾问内容及条款（尤其是我方义务、费用标准）。
六、协议签署
依据谈判结果，明确双方权利和义务后，和开发商或委托方签署协议，并依据开发商要求，制订相关工作计划。