第一章--物业管理服务理念和目标.doc

第一章 物业管理服务理念和目标
1.1项目情况
本项目位于仪陇县新政镇宏德大道27号
本建筑区规划设计的物业类型为：多层住宅、高层住宅和商业物业。
本建筑区划总净用地面积：42522.00平方米，总建筑面积：10500平方米，其中多层住宅建筑总面积为60620.00平方米，商业建筑面积为6200平方米，高层面积为2900平方米，物业管理用房 280平方米。
本建筑区划总人数956户。
本建筑区的建筑密度为31.2%，综合容积率2.25，绿地率为32%。
本建筑区规划建设机动车停车位400个，非机动车位800个.。

1.2物业管理服务理念

坚持因地制宜、科学管养的方针、编制科学的物业维护养护计划并合理组织实施，力求达到如下目的：延长物业的物质寿命，满足业主的正常使用功能；延长物业的经济使用寿命，达到保值增值的效果；降低服务成本支出，减轻业主经济负担。
1、 技术力量配备。在交接验收阶段，我们将从公司总部抽调多名包括土建、机电、智能化等专业的公告设备设施维护师充实到翰林商城服务中心，以满足物业维护的需要。同时，加强维护技工的培训工作。通过开展长期连续的专项培训，促使维修技工不断提高维修工作技能，熟练掌握共用部位、共用设施设备维修养护的内容、周期及质量标准等；
2、 制度保证。我们将结合实际情况编制《公用设备设施维护服务规定》、设施设备维修养护工作流程》等文件，作为物业维修养护的制度保证；
3、 建立完善共用部位、共用设备设施的维修档案。我们将对物业的共用部位、共用设施设备进行统一编号，建立相应的档案卡片和台账（包括登记台账。分户台账、分类汇总台账），并通过输入电脑、利用现代化的服务手段进行登记、查询和控制，全面掌握共用部位、共用设施设备的使用（运行）状况，为物业的维修养护提供科学的参考；
4、 严格按照我们在实践中总结出来的九字诀，即“看、听、闻、摸、查、测、试、比记”进行操作，确保物业维修养护的实施效果；
5、 定期开展物业共用部位、共用设施设备完好率的统计工作，以此作为物业维修养护的工作导向.。
6、 商业住宅分类服务，合理回避安全及消防隐患
我们强调“外紧内松、预防为主”的原则，力争将有不良动机的嫌疑人挡在小区外边，不给其可乘之机；力争通过秩序维护员的严密监控及巡逻，震慑不发分子不敢作案；与周边小区联防联治，发挥治安的规模优势。
加强对秩序员相关技能的培训，努力培养他们的服务意识。在商业楼和住宅楼分设秩序维护员，进行秩序维护等秩序维护员职能。
1.3御景江山物业管理总体目标
1.3.1针对御景江山的地理特点、建筑情况，进行业主群体分析，结合多年的物业管理经验我们将御景江山的社区环境、安全保障，文化氛围、服务内涵等方面不断创新。
1.3.2在御景江山的物业管理中，我们将秉承“服务为主，报效社会”的理念，坚持高品质服务，低价位收费“，在充分保证高质量服务的同时，重视科学规划化的物业管理，利用先进的技术手段和服务手段进行节能降耗，真正做到”为业主节约每一分，让业主满意多一分”。我们承诺：遵照物业管理法规及行业惯例，我们坚持财务公开透明的原则。
1.3.3针对御景江山这样的楼盘和业主群体，我们将致力于服务效能的提升和不断完善，营造出“亲和、自然、环保、时尚的人文环境”，按照环境服务标准及职业安全卫生标准，建立文件化的环境服务体系和职业安全卫生体系，切实做到“有效保护环境，合理利用资源”。
1.3物业管理目标
物业服务标准：按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的“二级”服务标准执行
（一) 基本要求
1. 服务被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2. 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3. 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书.。
4. 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5. 管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6. 公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定服务和代办服务的，公式服务项目及收费标准。
7. 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费标准。
8. 按有关规定和合同约定公布物业服务费用。
9. 按合同约定规范使用逐房专项维修资金。
10. 每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。
（二） 房屋管理
1. 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2. 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时主治修复；属于大中范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3. 每三日巡查一次小区逐房单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4. 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）的要求，建立完善的住宅装修管理制度。装修前，依规定审核业主的装修方案，告知装修人有关装修装饰的禁止行为和注意事项。每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5. 对违反规划私搭乱建和擅自改造房屋用途的行为及时劝阻并告知业主委员会和有关主管部门。
6. 小区业主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门），户有明显标志。
（三） 共用设施设备维修养护
1. 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）
2. 建立共用设备档案（设备台账），设备设施的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3. 设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规范及保养规范；设施设备运行正常。
4. 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，想业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或则更新改造。
5. 载人电梯24小时正常运行。
6. 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7. 设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏、和鼠害现象。
8. 小区主要道路及停车场交通标志齐全。
9. 路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10. 容易危机人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设施故障有应急方案。
（四） 协助维护公共秩序
1. 小区主出入口24小时值勤。
2. 对重点区域、重点部位每2小时至少巡查一次。
3. 对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4. 对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5. 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（五） 保洁服务
1安幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运一次。
2小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次，半月拖洗一次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁一次；路灯、楼道灯每季度清洁一次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
3区内公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每季度检查一次，并视查情况及时清掏；化粪池每两个月检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。
4二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（六） 绿化养护管理
1有专业人员实施绿化养护管理。
2对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3定期清除绿地杂草、杂物。
4适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝防冻。
5适时喷洒药物，预防病虫害。