房地产策划案例分析样本.doc

水景住宅水岸楼盘有龙则灵周春龄作为房地产开发项目,谁全部想选一块有山有水风水宝地,或是找一个配套功效齐全黄金地段。“金水盘,银山盘”就显得更为可贵。据资料统计,水岸楼盘比通常楼盘价格高出5%10%,国外如此,中国亦然.。俗话说,水不在深有龙则灵。那么,作为水岸楼盘“龙”应该怎么了解呢?人有精神,楼盘也有精神,我把它叫做“楼魂”。水岸楼盘当然要做水文章,但忌直白、肤浅,有很多水岸楼盘就是这么。说来说去就是那么一句话,地位象征,千篇一律,这怎么能有魂能活灵活现呢?当一个楼盘一旦划下红线,策划师们首要任务便是给予它一个魂，然后计划师们才能把这魂、这创意表现在实体景物上。一、水岸楼盘要做响，给大家以联想比如：深圳有个楼盘叫“在水一方”，立即使人想到琼瑶同名小说，想到绿草苍苍，白雾茫茫，有位佳人在水一方，有意境，有生活底蕴；再如，深圳湾有个楼盘叫“波托菲诺”，使人想到意大利风情小镇；深圳威尼斯酒店，一听到这个名字，世界著名威尼斯水城便跃然而出水岸楼盘名字必需起好，名字起好了，比较响亮，就会起到画龙点睛、提要契领作用，令人想往。二、水岸楼盘要做深，给人以知识深圳招商海月、蔚蓝海岸、万科东部海岸花园等，她们注意全球化思想采购，把地中海、阿姆斯特丹等世界著名水岸生活做了具体介绍。水岸生活令人向往。在夏威夷，看到了来自世界各地人，她们对这个漂亮岛屿趋之若鹜；在墨尔本，看到了来自欧洲和东南亚移民，她们为这个滨海花城深深自豪；在那不勒斯湾，看到了英国和俄罗斯贵族，她们发出了最美赞叹，不愿离开使人在心理上对水岸楼盘有了一个认知，对海岸生活，作为引领世界生活方法有了一定认可。三、水岸楼盘要作美，给人以艺术享受青岛，真是令人倾倒。你看那海岸楼盘、海岸装扮，一排排拉膜顶，象一队队白衣少女翩翩起舞，素雅娇羞而不失尊贵；树和花点缀，恰到好处，万倾碧涛中点点红，点点绿，住在这么房子里，走在这么水岸边，怎能不产生超凡脱俗感觉。我们有很多楼盘，水景很好，不过不会利用，不是过于花哨，就是过于简单，须知浓装淡抹两适宜妙处就在于“适宜”，不适宜，不相当，就会显得过于做作。美是个性化，目前水岸楼盘缺乏个性也是个通病，认为有了水就什么全部处理了，试想一个花季少女浓装艳抹，那会是一个庸俗。然而过于简单也不好，未加修饰一个渔家儿女在海边，风吹日晒也不尽如人意。四、水岸楼盘要做实，给人以慰藉水原来就有水性杨花或洪水猛兽等贬意之词，给人一个潜意识上不安感觉。所以水岸楼盘做水文章就更要注意实，不能夸大其词，任何宣传过分夸大就失去了它真实性。柔情似水柔字做好了，就会使人感到此爱绵绵无尽期；似水流年流字做好了，就会使人怀思古之幽情，感叹人生短促，使人少有所为，老亦有所为。五、水岸楼盘要做大，给人以整体感一个楼盘就像是一个人，即要有它实体部份，又要有它虚拟部份。外有躯干、四肢、五官，内有五腑六脏、动脉、静脉、大脑；这一切全部是一个有机实体，在这个基础上就会产生它虚拟部份，即精神世界。作为楼就是楼魂了。这实体部份是指水岸楼盘建筑艺术风格和物业管理水平，一旦这两项做好了，整体框架有友好美，就会出现眼角眉梢全部是情高层次效果。附：成功水岸楼盘专题选一、海珠半岛花园至佳居住环境小区【还珠半岛花园全新三期户户望江现楼现正发售】江景永无遮挡，成就优越生活众人仰慕风景，唯少数人专享领地海珠半岛花园三期，在滨江东江岸至显赫位置，凝聚多年发展经验，缔造江畔尊贵生活，户户尊享无际珠江景致，极目纵怀，睥睨天下。二、盈彩美居合景让出色生活腾飞色彩舞感人生天河东超大型色彩精英现代城超额认购掀起盈彩狂潮三、翡翠绿洲可能是世界上最好别墅和众不一样泊岸别墅政经名流养精蓄锐专属领地尊贵源于罕有，享受全城仅有泊岸别墅生活瞩目晋升泊岸国际名流小区四、东海岸计划宗旨、小区开发最高纲领-尊重原生自然环境，提升建筑和环境交互性理念和精髓-无限生活，用心建造理想-一个大规模高级小区一个多元化品位小区一个多功效综合小区一个超越历史创新小区一次建筑无限生活深度实践五、国际生活海岸巡礼墨尔本-在世界最美海岸公路看海那不勒斯-意大利南部地中海海湾夏威夷-享受生活诗意六、招商海月经营理念-把蛇口建设成为最适合人类工作、创业和居住地方品牌-塑造含有强烈历史使命感、社会责任感和人性关心品牌建筑精神-审美和实用空间完美组合，塑造温馨怡人居住环境追求-滨海生活新高度建筑哲学-中中国圆外方传统哲学全新表示：海月全区海洋建筑风格，采取了圆和方友好对比造型，令人过目难忘；园中园、浩庭（高层）、小高层、多层住宅错落有致，此起彼伏，以这种韵律完美表现“建筑凝固音乐”；浩庭每层四户人家，宽大明亮电梯间连接空中观景走廊，一流景观采光通风，均表现了高标准生活质量。七、水岸卫城“林”江豪宅水岸卫城养眼养身养心外有一线江景，以浩瀚养眼内有没有限园景，以青翠养身更有四大会所，以友好养心滨江东绝无仅有成熟江畔豪宅绝版发售八、枫丹雅筑龙口西帝景苑旁法兰西风情雅居天河北龙口西罕有48万精英“小三房”5080元/平方米即买即住特设夜间睇楼直至晚上九点天河北金钻生活圈价值所在轻松入主“万金之邻”生活圈九、海岸生活起源公元前5-6世纪，爱琴海边古希腊成为世界文明中心；以后，罗马继承了希腊文化遗产，成为地中海统治者；文艺复兴时期，一样处于地中海意大利出现前所未有繁荣，重现海洋文明精神；20世纪以后，海洋文明成为一个开放、包容和进步世界文明！多个世纪以来，当征服海洋推进世界发展同时，很多英雄也实现了她们梦想；哥伦布发觉加勒比岛屿、新大陆及南美洲；麦哲伦发觉了麦哲伦海峡；库克发觉南极洲、澳洲和新西兰；达伽马发觉好望角今天，不管是欧洲、美洲、亚洲还是非洲，几乎全部国家，全部把眼光投向了海滨。海洋文明吸引了无数人，到海边生活，成为一个终极追求。在夏威夷，我们看到了，来自世界各地人，她们对这个漂亮岛屿趋之若鹜；在墨尔本，我们看到了，来自欧洲、东南亚移民，她们为这个滨海花城深深自豪；在那不勒斯湾，我们看到了，英国和俄罗斯贵族，她们发出了最美赞叹，不愿离开海岸生活，引领世界生活方法。十、珠江帝景水景帝王东方威尼斯天天水岸心情“爱琴心殿”“巴黎印象”俯览300米爱琴湖光秀色；环拥欧式经典庭院异域风情十一、上河道一号江景单位空前震撼高层全江景户型全线上市十二、丽江花园左岸二期无限生活无限形式立即处理拥有左岸渴望十三、广州大学城大学城：让番禺激荡热血和激情从田园牧歌中破土而出大学城岛城绿谷水院追寻心中康桥小谷围要变成牛津式大学城了十四、景华地产问鼎作品海伦堡御园中国首家儿童会所，培育孩童八大智能-7岁之前决定40岁成就中国首家600米会所式内街-在这里，光阴被美地消费！中国首个城堡文化小区-全方位升级居住方法，才是全部些人要求十五、南浦，海滨花园宽广、宁静就是好生活一样居住高度，不一样享受高十六、富力，碧涛湾拥览江景园景秀丽坐享内环便捷交通东风西全江景高尚小区东南向绝版江景三房单位智业逸景阁企划推广提案作者：sunnews12发表于-6-29 智业逸景阁企划推广提案兰晓华:笔名尘沫、萧水之沫、四川广安人，毕业于重庆大学。擅长地产，公关、品牌、事件行销策划等，爱好文学，钟情音乐，寄意山水。电邮：序言羊西线已成为成城市优良居住区域代名词，大凡年轻而不存偏见购房者对它全部有不一样程度好感。所以本案在羊西线针对年轻化市场作出定位，堪称“智”。然而，羊西线也是一个充满“战火”市场。过多物业让购房者挑花了眼，价格竞争也日益加剧，因为本案在规模上存在局限，所以更须努力强化优势，规避劣势。怎样避实就虚，抓住本身独特征，有效地域格市场是广告企划首要任务。只有树立了鲜明个性，才能独享属于自己市场份额。本提案将从市场分析角度契入，并在此基础上提出我们见解及实施策略。鉴于本企业在羊西线拥有香榭名苑、锦汇花园、天鹅星座、新天地众多楼盘操作实际经验，所以我们方法方法将本着现有新意又切实可行标准。企业/12/10本案现在面临市场情况一、政策面影响1、WTO加入，在消费者中产生观望心态，影响了有效市场需求。2、即未来临降息政策，预示着政府刺激消费决心不变，但同时也反应了现在市场消费信心不足。二、消费面影响1、成全部人消费习惯讲究实际同时缺乏眼光，在媒体或大众舆论影响下有严重同众心理。目下而言，过分追求大绿化环境、多功效配套及拒绝超高层等平民化价值观对本案很不利。2、购房者在有选择时总是患得患失，谁能满足其占廉价心理谁便能套住用户。所以，象超级市场上总有些特价商品一样，楼盘必需拥有部分独特“廉价”让用户去占。三、竞争面影响1、区域之间竞争：南门和西门，羊西线和成温路、交大路，战旗小区和黄忠小区大家可选择地段实在太多。2、形态之间竞争：多层公寓、电梯小高层和超高层拥有不一样用户群体，在本区域，现在后者处于不利阶段。3、楼盘之间竞争：本案最直接对手是香榭名苑、锦汇花园、绿杨新村、清水绿苑。除了价格合理性，个性是否鲜明将决定胜败。本案优劣势分析优势：1、面积计划本案面积计划合理，填补了羊西线所缺乏户型空白，100平方米以下户型占62%，115平方米以下3房2厅占38%。依据羊西线现有楼盘调查，小户型需求仍很大。此乃本案规避风险获取成功最大优势。2、地理位置距羊西线主干道30米，闹中求静，方便却不喧嚣。3、停车位142个泊车位供给160户，比较充足。4、建筑设计在现代韵味十足外立面风格中融入合适江南风情，既轻松又优美，很适合本案较为年轻主流消费群。劣势：1、占地规模因为占地规模较小，难以满足现在购房者普遍价值观：环境好。而且物管及配套也难以表现大小区风范及配套。所以只能在“精”字上作文章。2、电梯公寓普遍怀疑电梯公寓公摊过高。电梯质量不稳定，物管费及维修费过高等消费心态是现在全部电梯公寓所面临问题。3、走廊式结构为了交通动线而设计走廊结构影响密性，扩大了公摊。4、局部户型不合理存在采光不充足，有狭窄过道等问题。羊西线锦城花园开发商：中英和资成全部锦城大厦总开发期：3期现开发期：1期、2期总占地面积：48000M2园林占地面积：28000M2绿化率；达70.15%容积率：1.59车库面积：1M2车库价格：租：150元；售：6万建筑设计：12层小高层设计。141M2324M2，16种户型设计建筑标准：采取全现浇短支剪力墙结构，七度抗震按揭年限：7成20年电话：754808075481817549090地址：羊西线蜀汉路269号金全部花园开发商：成全部国贸房地产开发企业总占地面积：120亩绿化率：45%容积率：1.7总开发期：2期现开发期：2期面积：89.19M2203.14M2价格：2630元3380元车库面积：7500M2车库价格：地上：100元/月；地下：200元/月按揭年限：7成20年电话：7533888/7536706地址：羊西线蜀汉中路526号会所花园开发商：成全部晋阳房地产开发总占地面积：300亩绿化率：38%容积率：3.8总开发期；4现开发期：1、2期面积：50200M2价格：17702190元/M2车库面积：15000M2车库价格：100元/月买：4万/个按揭年限：7成20年电话：7424400/7424411/7424422/7424433地址：机投镇草金路锦汇花园开发商：成全部花园福房地产开发总占地面积：一期：46502.9M2二期：26100M2绿化率：一期：41%二期：42.9%容积率：一期：2二期：2.3总开发期：2现开发期：2面积：120M2150M2价格：2150元3850元车库面积：8075M2车库价格：6万/个车库配置：按揭年限：7成20年电话：75475274897543551地址：羊西线蜀通街翠堤雅筑开发商：成全部干道建设综合开发总企业总占地面积：绿化率：52%容积率：总开发期：现开发期：面积：136169M2价格：2400元/M2车库面积：车库价格：卖：1015万/个租200300元/月车库配置：按揭年限：8成20年电话：7333798/7319266/7772686地址：青羊区摸底河沿街8号桂香庭院开发商：成全部新成房地产开发总占地面积：12亩绿化率：30%容积率：总开发期：1现开发期：1面积：50M2200M2价格：2290元3000元车库面积：3000M2车库价格：4万/个车库配置：按揭年限：7成20年电话：7537128/7537228地址：羊西线蜀蓉路5号绿杨新村开发商：成全部天宝房产开发总占地面积：38亩绿化率：60%容积率：3.95总开发期：1现开发期：1面积：67M2170M2价格：2280元3600元车库面积：1M2车库价格：68万/个车库配置：按揭年限：8成30年电话：75755687575578地址：羊西线蜀汉中路三和花园开发商：四川奥辉房地产/成全部华明实业开发总占地面积：58亩绿化率：41%容积率：1.48总开发期：2现开发期：2面积：107.48M2270.33M2价格：1998元2548元车库面积：10000M2车库价格：200元/月卖：8万/个车库配置：按揭年限：7成20年电话：75249127534122地址：黄忠小区同和路9号蔚蓝天地开发商：成全部泰怡实业发展总占地面积：42.33绿化率：34.5%容积率：1.95总开发期：1现开发期：1面积：84M2120M2价格：1800元3000元车库面积：4000M2车库价格：未定车库配置：未定按揭年限：7成20年电话：73684847368585地址：新成温路入口新天地开发商四川中国强房地产开发：总占地面积：8亩绿化率：71%容积率：4.81总开发期：1现开发期：1面积：89M2140M2价格：2298元3000元车库面积：2500M2车库价格：610万车库配置：未定按揭年限：7成20年电话：75234977549542地址：黄忠小区周围清水绿苑开发商：天协房产总占地面积：24.6亩绿化率：68%容积率：1.7总开发期：1期现开发期：1期面积：86.27M2247.7M2价格：多层2789元2985元；电梯2495元3575元车库面积：地上1000M2；地下1500M2车库价格：租：地上-150元300元；地下-300元500元。按揭年限：8成20年电话：29408882940889地址：双清北路1号香榭名苑（1、2）开发商：成全部华康房屋开发总占地面积：70亩绿化率：48%容积率：1.8总开发期：2期现开发期：2期面积：105.4155.9M2价格：2150元3200元车库面积：5000M2车库价格：租：200300元；售：8万按揭年限：7成20年电话：7338686/7346045地址：羊西线同善桥南街9号四季春天开发商：成全部天祥新晋瑞房地产开发总占地面积：1亩绿化率：30%容积率：1.65总开发期：1期现开发期：1期面积：54.8M2118M2价格：1930元2440元车库面积：未定车库价格：未定按揭年限：7成20年电话：7346127/7345085地址：双清北路和同善桥交汇处鸿生花园开发商：鸿生置业发展总占地面积：45亩绿化率：62.8%容积率：1.76总开发期：2期现开发期：1期面积：80M2212M2价格：2100元3280元车库面积：10000M2车库价格：租160元200元；售48万按揭年限：7成20年电话：7312200/7313300地址：战旗小区吉祥苑开发商：成全部龙泉房地产开发总占地面积：7亩绿化率：45%容积率：1.4总开发期：1现开发期：1面积：84.885M2174.389M2价格：2080元2090元车库面积：300M2车库价格：160元/月车库配置：按揭年限：7成20年电话：2919396地址：站旗小区站旗小学旁百草园开发商：四川瑞奇房地产开发总占地面积：20亩绿化率：30%容积率：2.1总开发期：1现开发期：1面积：89M2120.71M2价格：1930元2260元车库面积：5000M2车库价格：80100元/月车库配置：未定按揭年限：7成20年电话：7323300地址：战旗小区双清南路千和沁香华庭开发商：成全部千和物业发展总占地面积：20亩绿化率：40%容积率：1.7总开发期：2现开发期：2面积：60M2180M2价格：19802080元车库面积：2250M2车库价格：150200元/月车库配置：按揭年限：7成20年（优惠3%）电话：29407882940789地址：战旗小区同盛路西延锦绣开发商：聚仁航宇房产总占地面积：54亩绿化率：48%容积率：总开发期：3期现开发期：2期面积：60M2180M2价格：均价2200元车库面积：7500M2车库价格：售6万8万按揭年限：7成20年电话：75300117611999地址：羊西线蜀汉路本案广告策略定位依据本案独特征和优势，结合现在羊西线区域市场情况，本案最合理定位应为坐落在“黄金通道成熟羊西线上一个充满生气，优美而又不失现代分割精品中小套型电梯公寓。形象口号定为：1、精巧户型，玲珑居家2、舒适空间，相见恨晚广告定位为：在借助江南精巧园林表现风格之基础上，着力包装本案产品优势，突出羊西线上稀缺这一卖点，并利用现场包装策略，把广泛中小型消费者打动。可利用之宣传优势：付款方法策略，单价策略置业灵活性，增值潜力休闲居家气氛，方便大环境配套等。广告计划广告资金预算一、现场包装部分1、售楼处：15万2、样品屋10万3、印刷品：5万4、不可预见费：5万二、报纸部分1、商报：55万其中半彩版：2次136160.0035*16：3次138000.0035*16黑：4次160000.00购房超市：若干1158402、其它报纸：5万晚报超市、联合超市广告节奏把握：开盘气势突出，前紧后松。后期关键依靠购房超市及良好口碑，配合销售节奏，走“短平快”线路。广告专题举例举例一：诉求专题：羊西线久盼小套型电梯公寓最终问世，填补该区域市场空白。主标题：相见恨晚副标题：罕有舒适型小户型惊现羊西线！内容：1、突出建筑形象风格，江南风情2、位置概念3、开盘概念举例二：诉求专题：小户型概念主标题：精巧户型，玲珑到家副标题：羊西线上舒适型小户型精品电梯小高层最终面市。内容：1、外立面风格3、价格及付款2、广告推荐4、位置概念举例三：诉求专题：付款方法轻松主标题：乾坤大挪移，四两拨千斤副标题：首付4万元即可夺取羊西线上成熟生活港湾内容：1、户型2、价格3、付款方法举例完