琼海市公共租赁住房项目可行性研究报告.doc

琼海市公共租赁住房建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1项目背景11.2项目概况31.3结论6第二章 保障性住房发展和必要性72.1保障性住房发展概况72.2项目建设的必要性9第三章 建设规模与建设内容123.1建设规模123.2建设内容12第四章 场址选择与建设条件134.1场址选择134.2建设条件134.3建设条件评价15第五章 工程方案165.1项目概况165.2设计依据与原则165.3总体布局方案185.4建筑工程方案235.5结构工程方案265.6场地平整方案305.7给排水工程方案305.8消防工程方案355.9暖通系统方案405.10电气系统方案425.11人防工程方案495.12无障碍设计方案545.13项目总图技术经济指标55第六章 节能节水分析576.1项目合理用能标准和节能设计规范576.2项目电、水消耗和数量分析596.3项目主要节能节水设计方案596.4项目能耗指标63第七章 环境保护647.1项目场址环境现状647.2项目建设及运营对环境的影响647.3主要环境保护措施和对策667.4环境保护建议717.5环境影响评价结论71第八章 劳动安全、卫生与消防738.1概述738.2劳动安全对策与措施738.3安全卫生措施748.4消防措施75第九章 项目组织管理与人力资源配置779.1项目组织管理形式779.2组织机构779.3项目建设管理77第十章 项目实施进度7910.1建设工期7910.2施工进度计划安排7910.3项目进度表79第十一章 工程招标8111.1招标投标的含义8111.2招标投标管理的基本原则8111.3招标范围8211.4工程项目招标应具备的条件8211.5招标投标活动的工作程序8211.6招标组织形式8311.7招标方式8411.8招标方案84第十二章 投资估算与资金筹措8512.1投资估算依据8512.2建设投资估算8512.3资金筹措90第十三章 社会效益评价9113.1 社会效益评价9113.2项目与所在地互适性分析92第十四章 利益群体和社会稳定风险分析9314.1概述9314.2利益群体分析9414.3社会稳定风险分析9514.4防范社会稳定风险的措施9814.5总体评价99第十五章 结论与建议10015.1结论10015.2建议100附图： 1、项目区位图； 2、平面图。附件：1、琼海市发展和改革委员会关于琼海市2013年公共赁租住房项目建议书的批复（海发改审批2013105号）。V第一章 总 论1.1项目背景1.1.1项目名称琼海市2013年公共租赁住房建设项目1.1.2承办单位琼海市住房保障与房产管理局1.1.3可行性研究报告编制依据、目的及范围一、编制依据1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；2、海南省保障性住房管理暂行办法琼府201066号；3、海南省公共租赁住房管理办法（试行）；4、琼海市发展和改革委员会关于琼海市2013年公共赁租住房项目建议书的批复（海发改审批2013105号）；5、关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）；6、琼海市城市总体规划（2010-2020）；7、本次进行实地调研收集到的项目技术经济资料；8、国家建设部有关技术标准、设计规范。二、编制目的 1、论述工程项目的必要性和可行性；2、确定工程项目建设规模；3、提出合理的工程设计方案并加以论证、优化；4、提出工程项目投资估算、运行管理组织及实施进度计划；5、作为工程进行初步设计、施工图设计、工程施工、项目运营的依据。三、编制的范围1、对项目的提出背景、必要性、建设规模、建设地点与条件等方面进行分析；2、对项目工程的设计方案进行研究；3、根据工程建设方案提出消防、环保、节能等专业设计方案；4、对项目运行组织管理、人力资源配置及项目实施进度的确定；5、对项目工程招标管理及融资方案的确定；6、对项目投资费用估算及技术经济综合评价；7、提出项目的可行性研究结论。1.1.4项目提出的理由当前，解决好广大低收入家庭的住房问题已成为各级政府工作的重点和难点。尤其是2008年以来，国家投入了大量的资金建设保障性住房，各级地方政府积极探索适合本地实际情况的住房保障模式，加大力度改善城镇低收入家庭的住房困难状况，促进房地产业的和谐健康发展。公共租赁住房正是伴随着中国房地产业的迅速发展、住房保障制度的不断完善而兴起的一种有效解决低收入家庭住房问题的保障性住房。今年，琼海市政府继续加大对公共租赁住房建设的扶持力度，切实改善暂无支付能力购买经济适用住房的中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员的住房问题。本项目为琼海市2013年度保障性住房建设项目之一。经琼海市政府有关会议研究，决定在琼海市嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧，北临南堀东路，西为南堀经一路，由政府划拨土地21.2亩，建设公共租赁住房小区，以解决400户低收入和新就业者的住房困难。1.2项目概况1.2.1建设地址本项目建设地点选址于嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧，地块北临琼海市南堀东路，西为南堀经一路，交通十分方便。1.2.2建设规模与建设内容1、建设规模根据海南省公共租赁住房管理办法及琼海市的公共租赁住房的需求情况，项目总规划用地14140.4，其中市政规划道路占地面积为2134.4，公共租赁房建设用地面积12006.0。拟建公共租赁住房小区，4栋高层单体住宅楼共设置400户，总建筑面积25918。其中，住宅部分建筑面积23380，地下室（含人防工程）1870.4，配套公建用房667.6。2、建设内容项目建设内容为公共租赁住房工程，配套建设住宅小区管理用房、垃圾站、给排水、供电、绿化、道路、停车场和门卫室等公共配套设施。1.2.3主要外部配套建设条件1、供水条件在2008年已完成的市自来水厂扩建工程，供水能力可以满足未来10年内城市发展和大规模工业用水的需要。因此，项目用水直接引用市政供水管网即可满足要求。2、排水条件琼海市不断加快城镇污水处理设施建设步伐，同时进行分流制排水管网改造与建设。项目排水可经排水管道汇集进入市政统一排水管网。3、供电条件琼海市电力供应充足，拥有有大小水电站26座，装机容量共9.97万千瓦，年发电量3亿度，已建成官塘220kv、琼海站110kv、泮水站110kv变电站。项目用电可就近引线解决。4、通讯条件琼海市实现了城乡电话传输数字化和程控化，可直通国内和世界200多个国家和地区。5、交通条件琼海市是海南东部的交通枢纽，距省会海口87公里，223国道（海榆东线）和环岛高速公路东线段南北向从琼海市境内通过，交通便捷。市内道路基础配套设施完善，交通系统健全，全市通车里程达 1194.2公里。1.2.4项目投入总资金与资金筹措项目建设投资7259.41万元。其中：工程费用6455.59万元，占总投资的88.93%；工程建设其他费用458.14万元，占总投资额6.13%；预备费345.69万元，占总投资额4.76%。本项目为公共租赁住房建设项目，资金来源由省、市政府财政拨款。1.2.5项目建设期本项目建设期限为24个月。1.2.6项目经济技术指标表11 项目经济技术指标表序号项目单位设计指标备注1用地指标1.1项目总用地面积14140.4折合21.2亩1.1.1市政规划道路占地面积2134.4折合3.2亩1.1.2项目建设用地面积12006折合18.0亩2总建筑面积259182.1住宅部分建筑面积233802.2地下室（含人防工程）1980含水泵房、配电房2.3配套公建667.62.3.1商业用房467.6设在1#楼一层2.3.2管理用房160设在2#楼一层，其余部分架空2.3.3门卫室20设在地面2.3.4垃圾站20设在地面2.3.5水泵房80均设在地下室2.3.6配电房803建筑占地面积1910.41870.4+20+204区内道路用地面积%151800.95单体楼数量栋46建筑层数6.11#、2#楼层12地下1层，地上11层6.23#、4#楼层16地下1层，地上15层7户型方案58.45二房一厅一卫8居住总户数户4008居住人数人1200按3人/户计9建筑密度%15.91 10容积率2.00 11绿化率%404802.4 12停车场12.1非机动车停车场1200参照海口市城市规划管理技术规定（试行稿），本项目按2车位/户计。12.1.1室外93012.1.2室内（架空层）2702#楼12.2机动车停车位个200根据停车场规划设计规则（试行）中规定，住宅区机动车停车位不得小于0.5车位/户，本项目按0.5车位/户计。12.2.1地上个148生态停车场（按12.5/个计）12.2.2地下个52地下室（按35/个计）1.3结论本项目建设符合关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号、海南省公共租赁住房管理办法（试行）等文件精神。项目建成后，能有效改善琼海暂无支付能力购买经济适用住房的中等偏下收入家庭的居住条件，解决琼海新就业职工和外来务工人员住房困难者等夹心层群体住房困难的状况，促进房地产业的和谐健康发展，是一项民生工程，必将产生良好的社会效益，本项目总体上可行。第二章 保障性住房发展和必要性2.1保障性住房发展概况2.1.1国家全面推进公共租赁住房建设“衣、食、住、行”是人生四大条件。在“住”方面，建设和谐社会紧迫要求居者有其房的保障。公共租赁住房属于保障性住房范畴，是解决暂无支付能力购买经济适用住房的中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难者等夹心层群体住房困难的一个产品，是一个过渡性的解决方法。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员出租。2010年6月12日，由国家住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，从而全面推进公共租赁住房建设进程，旨在解决中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难。2.1.2海南省加快推进公共租赁住房建设海南省为建立和完善住房保障制度，规范公共租赁住房的管理工作，根据国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）、住房城乡建设部等7部委关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）、海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见（琼府办201019号）和海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见(琼府201064号)等有关规定，结合我省实际，制定了海南省公共租赁住房管理办法（试行），以解决中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难。据了解，“十二五”期间，全省计划建设城镇保障性住房28.8万套。截至2012年11月底，海南省2012年度城镇保障房实际开工7.71万套，竣工5.33万套，已交付使用4.61万户；农村危房改造开工3.24万户，竣工超过2.5万户。海南省2012年保障房建设“10月底前100%开工”和“年底前竣工5.33万套”的目标全部实现。2.1.3琼海市今年保障性住房建设全面提速琼海市委、市政府一直以来都在不遗余力地对保障性住房建设大力推进。省委省政府在海南国际旅游岛建设上升为国家战略之后，已决定加大对民生的投入和保障性住房的建设，把海南岛建设成为老百姓的幸福家园。在省委省政府的举措出台后，琼海市委、市政府更加重视这方面的工作。市住房保障与房产管理局也对全市保障性住房对象进行调查摸底，统计和编制了琼海市20102012年保障性住房建设工作方案和“十二五”住房保障规划，为市委、市政府建设保障性住房，解决该市中低收入群众的住房困难问题，提供数据依据。据统计数字，琼海2012年作为“一号民生工程”的保障性住房得到全力推进，琼海市已开工建设28个项目共2794套，建筑面积32.19万，完成投资16811万元。其中：廉租住房项目2个共216套，经济适用住房项目6个共263套，公共租赁住房项目15个共854套，城市棚户区改造项目5个共1461套，开工率为省下达给琼海市任务数的102%。竣工1100套（即2010年-2012年开工建设的保障性住房项目在2012年底的竣工量），竣工率为省下达任务数的110%。进一步缓解了群众住房压力。2013年琼海市将继续把保障性住房建设列为一号民生工程全力实施。2.2项目建设的必要性2.2.1有效解决当前住房制度所面临的阶段性困境的需要目前，北京、天津、深圳、厦门和常州等城市都在进行公共租赁住房试点工作。公共租赁住房的最大优点是覆盖人群广泛，可根据补贴标准灵活调整，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。大力发展公共租赁住房有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题。我国目前的住房市场发育尚不完全，尤其是保障性住房的供应结构与需求存在较大偏差。存量住房中的中小户型大部分为上个世纪留存的平房、简易楼房和旧楼房，随着各地危改拆迁的不断推进，这部分低价位房源日益减少。与此同时，我国每年城市化新增城市人口约1000万左右，而城市新增建设用地又受到严格控制。在这种人多地少的矛盾冲突下，如果将所有中低收入群体都推向市场，将必然导致住房市场价格的进一步提升，带来更多的人买不到房、住不起房。因此，在房价上涨，住房短缺的时期，加大力度供应实物形式的保障房是非常必要的。增加公共租赁住房比重将是有效解决住房短缺问题的有效途径之一。可以说，公共租赁住房更符合我国现阶段低收人群体的住房需求。大力发展公共租赁住房有利于多层次解决各类低收入群体的住房需求。这种情况，在国外也比较普及。当前，保障性住房的需求潜力较大：随着土地市场化配置进程下住房价格的上涨，许多低收人群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格支付住房使用权；低收人群体中有相当比重的人群职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户，这部分群体对居住场所的选择往往跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中短期的公共租赁住房更符合其住房要求，并有助于减少生活、出行的附加成本；部分住房困难的低收入群体是刚进入社会的毕业学生，这部分群体处于暂时性的购买力不足阶段，需要过渡性的公共租赁住房以满足短期内的居住需求。因此，作为完善的住房市场，建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁市场是非常必要的。发展公共租赁住房有利于弥补租赁市场发展滞后的问题。低收入家庭仅靠市场个体提供的租房市场在租金和租赁期限等方面都存在很大的随意性。因此，需要政府以制度化的模式提供公共租赁住房弥补中长期租赁市场的空缺。建设公共租赁住房，现实意义在于帮助“夹心层”家庭解决了住房难的问题，而其更广泛的意义，则在于国家保障体系将同时向“非低收入群体”和流动人口理念的转变。这样的转变，其出发点是政府把保障范围扩展到所有不能通过市场解决住房问题的家庭，包括已成为城市常住人口的外来务工人员。2.2.2促进社会结构优化和经济转型的需要大规模实施保障性安居工程，是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。扩大内需是我国经济发展的基本立足点和长期战略方针，也是转变经济发展方式、提高增长质量效益的内在要求。保障性安居工程建设一头连着发展，一头连着民生，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需、调结构、转方式具有重要作用。政府增加保障性安居工程建设支出，可以发挥乘数效应，发挥房地产业链条长的作用，带动大量社会资金投入住房建设，促进相关产业发展。群众有了新居，要进行装修，购买家具、电器和其他生活用品，还会直接扩大消费需求。解除居住的后顾之忧后，居民的消费信心和能力也会增强，从而增加其他商品的即期消费。推进保障性住房建设，不仅对全局发展有利，而且对地方发展有利。更重要的是，这有利于当地群众安居乐业，有利于推进社会和谐。此外，一个城市如果人居环境差，还会影响市容市貌，影响投资与发展环境，影响城市长远发展。近年来，我国不少城市通过实施保障性安居工程特别是推进公共租赁住房的建设，既解决了中低收入群体住房难的问题，促进了社会结构优化，又改善了城市环境和形象，吸引各类生产要素集聚，有利于实现产业再造和经济转型，起到“建设改造一片、带动提升一方”的作用。通过公共租赁住房的建设，可有效帮助各类群体解决住房难题，因此，项目的建设是必要的。104第三章 建设规模与建设内容3.1建设规模根据海南省公共租赁住房管理办法及琼海市的公共租赁住房的需求情况，项目总规划用地14140.4，其中市政规划道路占地面积为2134.4，公共租赁房建设用地面积12006.0。拟建公共租赁住房小区，4栋高层单体住宅楼共设置400户，总建筑面积25918。其中，住宅部分建筑面积23380，地下室（含人防工程）1870.4，配套公建用房667.6。3.2建设内容本项目建设内容为公共租赁住房工程，配套建设住宅小区管理用房、垃圾站、给排水、供电、绿化、道路、停车场和门卫室等公共配套设施。第四章 场址选择与建设条件4.1场址选择本项目建设地点选址于嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧，北临琼海市南堀东路，西临南堀经一路，交通十分方便。用地属于二类居住用地，总规划用地14140.4，其中市政规划道路占用面积为2134.4，公共租赁房建设用地面积12006.0。项目用地场地上无其他建筑物，比较平坦，地块两面临路，交通十分方便。4.2建设条件1、气候条件琼海市属于亚热带海洋气候，气候温和，阳光充足，热量丰富，雨量充足。年平均24C，各月温差不大，最高月均温28.4C，最低月均温18.3C；年平均降雨量2072mm，旱雨季分明，511月为雨季，12月至翌年4月为旱季；年平均日照时数为2155小时，年平均太阳辐射量为每平方厘米118.19千卡。2、场地地质条件根据项目区北侧正在建设的琼海市嘉积城区财政供养中低收入人员（教育、卫生系统）住房和公共租赁房住宅小区建设项目场地岩土工程勘察报告（海南水文地质工程地质勘察院2010.09）得知，拟建地块附近场地地质特征自上而下描述如下：1）第1层素填土：堆填时间约1年以上。层位不稳定，厚度薄，结构疏松，尚未完全自重固结，工程性能差。2）第2层中砂：层位不稳定，厚度薄，均匀性差松散状。工程性能差。3）第3层粉质粘土：为砂岩残积土，分布全场地，层位稳定，厚度较大，均匀性好。工程性能好，可作为低层建筑物的天然地基浅基础持力层。4）第4层强风化砂岩：分布全场地，层位稳定，厚度变化大，均匀性差。工程性能较好。5）第5层中风化砂岩：分布全场地，层位稳定，厚度大（未揭穿），工程性能较好，可作为高层建筑端持力层。3、供水条件2008年完成市自来水厂扩建工程，供水能力可以满足未来10年内城市发展和大规模工业用水的需要。项目用水直接引用市政供水管网即可满足项目要求。4、排水条件琼海市不断加快城镇污水处理设施建设步伐，同时进行分流制排水管网改造与建设。项目排水可经排水管道汇集进入市政统一排水管网。5、供电条件琼海市电力供应充足，拥有有大小电站26座，装机容量共9.97万千瓦，年发电量3亿度，已建成官塘220kv、琼海站110kv、泮水站110kv变电站。6、通讯条件琼海市实现了城乡电话传输数字化和程控化，可直通国内和世界200多个国家和地区。7、交通条件琼海市是海南东部的交通枢纽，距省会海口87公里，223国道（海榆东线）和环岛高速公路南北向从琼海市境内通过，交通便捷。市内公路纵横交错，四通八达，全市通车里程达 1194.2公里。4.3建设条件评价综上所述，本项目选址于该区域从各个方面（当地政府的支持程度、运输条件、建筑材料的供应、水电通信的提供情况等等）来讲较为适宜。由此可见，本项目选址得当，建设条件基本具备。第五章 工程方案5.1项目概况本项目建设地点选址于琼海市南堀东路南侧，南堀经一路西侧，位于嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧。项目用地为二类居住用地，总规划用地14140.4，其中市政规划道路占用面积为2134.4，公共租赁房建设用地面积12006.0。项目用地场地上无其他建筑物，比较平坦，地块两面临路，交通十分方便。5.2设计依据与原则5.2.1设计依据（1）中华人民共和国工程建设标准强制性条文城市建设部分；（2）住宅设计规范GB50096-2011；（3）住宅建筑规范GB50368-2005；（4）建筑结构荷载规范GB50009-2012；（5）建筑地基基础设计规范GB50007-2011；（6）建筑抗震设计规范GB50011-2010；（7）混凝土结构设计规范GB50010-2010；（8）高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010；（9）建筑设计防火规范GB50016-2012；（10）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ75-2012；（11）人民防空地下室设计规范GB50038-2005；（12）无障碍设计规范GB50763-2012；（13）国家和琼海市有关设计规范及标准。5.2.2设计原则1、坚持高起点，超前性的原则顺应社会发展的趋势，借鉴国内外房产开发的成功经验，结合当今规划学科的最新理念与表达成果，体现琼海市的城市社会经济地位和文化特征，使本住房小区的立意新，起点高，具有超前意识。从规划设计到单体建筑的表达要重视长久性及发展的可持续性。2、坚持整体性与个性统一的原则住房小区内建筑保持其整体性，并与城市环境相协调是总的规划原则，在此基础上突出自身的特点，体现其富有个性的一面，可以丰富城市景观，发挥地域优势。3、高效率利用土地原则针对本地块的特性，利用城市环境现有的条件发挥土地的最大的潜能，力求通过合理的布局，充分凸现本地块的优势。4、坚持景观化住宅区的原则从城市空间的角度出发，最大化地留出绿色空间，营造景观的居住空间，保证住宅均能向城市空间进行渗透和开放。5、贯彻以人为本的原则规划贯彻“以人为本”的设计思想，积极创造健康、宜人的居住环境，贯彻社会经济和环境效益相统一的原则；建筑设计充满海南热带风情，力图为居住者提供休闲自然的空间；注重整体环境质量，以崇尚自然，强调健康，创造舒适宜人的居住环境。与当前时代精神相一致，与未来发展相适应，与周边环境相融合。执行国家的方针政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定。5.3总体布局方案5.3.1总体布局要求根据小区周围道路的特点，按照以人为本的思想规划总平面的布置，以建设生态型居住环境为目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵及当地特色的居住区。注重居住区的生态环境和居住的生活质量，合理分配资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划和建筑设计的基本出发点和最终目标。绿化系统的建立和绿化覆盖率的提高，是现阶段改善居住生态环境的有效手段。方便的交通系统，宜人的生态环境及休闲健身场所的设置，有助于居民生活质量的提高。5.3.2空间环境与景观设计本项目从安居角度出发，力图营造景观化的居住空间，还城市以绿色，拟采用塔式高层建筑风格，最大化留出绿地空间，营造舒适的居住空间，并向城市渗透和开放。强调绿色与居民生活活动的融合，以楼宇间收放自如的带状绿地，创造出的块状绿地，最大限度的发挥绿地的功效，满足不同层次的居民活动要素，将建筑与绿色空间融合在一起。绿地系统根据地形自身特点，采用集中绿地及绿化景观轴结合，并向四处延伸，再辅以灵活的步行路径，贯穿于各个绿化区域。中央景观绿地尽量遵循人车分流原则，可以确保住户日常生活的悠闲宁静。整个小区绿化景观以植物造景为主，充分展现具有特色的植物材料，选择适应性强、观赏价值高的花卉树木（特别是本土树种），有机地组合，合理地搭配，并结合地形地貌形成参差错落、疏密有致、季相变化明显和景色独特的景观。5.3.3建筑布局建筑空间布局上，结合周围道路路网情况，考虑建筑最有利的南北朝向和充分满足日照间距及合理的建筑间距要求，依次整齐布置在小区内。4栋塔式高楼平面布置呈正方形在四角及中心布列，1#楼、2#楼对称平行于布置在场地北部，3 #楼、4#楼对称平行布置在场地南部。整体布局既美观大方，又提升居住环境品质。小区建筑布局有效地将不同人流、车流，水平和垂直的交通路线分开，互不干扰。5.3.4公共配套服务设施布置为了给小区居民提供一种合理的生活环境，小区管理用房设置在2#楼的1层，面积为160；商业用房设置在1#楼1层，面积为467.6；垃圾站20，布置在小区的西南中部南堀经一路附近；水泵房80，配电房80，均设置在1#楼地下一层；门卫房设置入口处，面积为20，小区四周设有围墙及在小区内进行公共绿化，绿化率设定为40%，面积为4802.4，植物以乔木、灌木为主，空地铺置草坪。5.3.5道路交通系统设计根据基地现状及城市道路系统分析，住房小区主出入口设置在南堀东路。区内道路分为主路和次路，面积为1800.9。小区主路宽5米，环形环绕在住宅楼周围，以满足消防、交通的需要；次路宽3米，穿插在小区内，方便居民的行走；机动车出入口设置主要考虑不影响区内居民生活，减少干扰，消防登高面道路纵坡均不大于3%；非机动车场设置在地面。小区内道路采用水泥混凝土路面，路面设计年限采用30年基准值，其抗折设计强度不小于4.5MPa。其道路主要技术指标如下表5-1所示： 表5-1 小区内道路主要技术指标类别名称主路次路设计行车速度（km/h）1510路面宽度（m）5.03.0路基宽度（m）6.04.0最小曲线半径（m）68465.3.6空间划分由于功能区的划分仅仅是对项目功能的定性分析，各个功能区的面积大小的分配涉及到定量分析，需要运用一定的方法进行估计和计算，从而得出面积分配比例和具体的面积分配数字，在项目进行具体的规划设计和建筑设计时可以以此作为参考或依据。随着社会的发展和人民生活水平的提高，对现代住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和环保方向发展，具有良好的通风、采光优势的单体建筑，成为当前和未来最受消费者欢迎的建筑形态。1、建筑密度计算已知项目建设用地地块总面积为12006.0m2，折合18.0亩，本项目建筑占地面积合计1910.4m2，建筑密度为：1910.4/12006.0100%=15.91%。2、容积率计算根据本项目建设规划指标，总建设用地面积12006.0 m2，总建筑面积25918 m2，计容积率面积24047. 6 m2，容积率为： 24047.6/12006.0=2.0。3、入住户数根据本项目规划指标，小区共安排住户400户。4、停车位根据停车场规划设计规则（试行）中相关规定，住宅区机动车停车位指标不得小于0.5车位/户，本项目以0.5个车位/户来计算整个小区的停车数，整个小区总户数为400户，需要200个车位。其中地上停车位148个，布置于生态停车坪；余下的52个停车位设置于地下室。地上停车：地上停车以小区西侧、北侧、南侧内外环路边停车为主，小区内部不再设地面停车位，以避免区内人流受到车流的干扰，达到人车分流的目的。地下停车库：地下停车库建在地下室内，按就近使用的原则，分配使用。地面停车位每个车位平面尺寸为2.5m5.0m，每个占地面积12.5 m2，则生态停车坪面积为：14812.5=1850m2；地下停车场按35 m2/车位计，面积为：5235=1820m2。参照海口市城市规划管理技术规定（试行稿），本项目按2车位/户计非机动车停车位，整个小区总户数为400户，需要800个车位，按每个车位1.5 m2算；非机动车场设置于室内（架空层）270 m2；室外930 m2。5、绿地率本项目为现代住宅区建设项目，为改善环境，提高生活质量，除建筑物占地、道路场地，地面车位，小区居民活动场所外，其余均植以绿化。绿化面积为4802.4平方米，整个基地绿地率：4802.4/12006 =40%。6、道路已知项目建设用地地块总面积为12006.0m2，结合海南住房建设实践和本项目的建设规模综合考虑，道路的占地面积按基地面积的15.0%计取，则可建道路的占地面积合计为：12006.015%=1800.9m2。7、户外活动空间总用地除了建筑占地面积、地面户外车位面积、绿地面积及道路外，其余为户外活动空间面积。小区户外活动空间占地面积：12006（总建设用地面积）1910.4（建筑物）4802.4（绿化）（1850+930）（户外停车位）1800.9（道路）=712.3平方米；户外空间占有率：712.3/12006100%=5.93%。根据本项目所处的地理位置和周围环境，住宅区出入口设置在南堀东路。住宅楼均为坐南朝北走向，按合理的间距依次布置在小区内，整体布局美观大方。5.4建筑工程方案5.4.1建筑特征描述建筑风格为现代风格，采用现代主义的手法，局部融合大胆的空间元素，既做到经济现代化，又通过对现代要素的重复运用，共同形成大方而富有现代气息的整体建筑和空间形象，同时考虑到项目地理景观优势，力求在形体上依据住宅的平面、道路关系和周边环境因素，用简练的手法、典雅的色彩营造出挺拔的体态，以显示自己的独树一帜。立面采用层次丰富的景观阳台空间，突出住房的生态景观可视性。建筑立面线条简洁、大方。5.4.2建筑单体设计（1）平面设计平面设计注重功能的实用性和面积的紧凑性，结合公共租赁住房的特点，设计方案在限定每套住房面积60平方米的范围内，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。住宅主要标准层平面布置为每栋楼一个单元，每栋楼每单元采用三梯（二部电梯、一部人行梯）八户形式。鉴于海南对日照有朝向要求，所以平面设计时根据小区内外景观布置功能用房力求住户能享受到最大的景观面，即力争做到户户客厅、卧室和餐厅均有很好的室外景观。（2）户型设计户型设计遵循实用、经济性的原则，达到通风流畅、光线明亮、动静分离、洁污分离的基本要求，内部交通流线便捷，使居住空间由通常性向舒适性过渡。本项目户型设计均为二房一厅一卫，每套住房总建筑面积为58.45平方米，其中套内面积为52平方米，公摊面积为6.45平方米。户型设计具有如下特征：1）平面功能布局紧凑合理，公共区，睡眠区、生活杂务区三大分区明确；2）各单元功能分区相对独立，互不干扰，流线互不交叉；3）采光通风相当良好，平面布局尽可能营造良好穿堂风；4）窗口面积适宜，增加与外部景观的交流；5）水、电二表出户，并设有专用管道间，不干扰住户；6）各单元交通核心紧凑，公摊面积小，住宅实用率高。（3）竖向设计本小区共布置4栋单体高层建筑，主体采用板式塔楼形式，1#2#栋住宅楼为地上11层，建筑地上总高度均为33.9m，地下室层高为5.1米；其中，1#楼地上部分1层为商业用房、2#楼1层设置管理用房（剩余区域为架空层）均高3.9米；其余住宅层高均为3 m。3#4#栋住宅楼为地上15层，建筑地上总高度均为45m，地下室层高5.1米，其余住宅层高均为3m。地下层建筑面积1870.4m2，地上住宅建筑面积23380 m2，本项目总建筑面积为25918m2。（4）立面设计建筑造型和立面设计上力求表现热带滨海开放城市的特色和文化内涵，使建筑更具本地区鲜明的时代感，同时使整个小区独具风格特色。风格上采取三段式的处理手法。外墙脚线采用不同染色涂料相结合的装饰手法，通过线角的划分，在不同部位使用不同的材料，结合阳台、窗等处的构件装饰玻璃栏杆等的细部处理，达到丰富立面的效果。（5）竖向交通设计4栋高层住宅楼每栋均设置2部乘客电梯（1000KG、速度2.0米/秒）和1部人行疏散楼梯，组成竖向交通。人行疏散楼梯的设置根据使用和消防要求且满足疏散距离、数量和宽度的规定。（6）装修方案室内装修标准：（1）住宅楼梯间：楼地面为水泥砂浆地面，做凹槽防滑处理墙面和天花为仿磁涂料；楼梯采用型钢栏杆普通硬木扶手。（2）入户门为普通防盗门，卫生间、厨房门为塑钢门或塑料门，其余门采用普通胶合板门。（3）厅楼地面采用普通地砖，房间楼地面为水泥砂浆，厨房、卫生间地面为防滑地砖，阳台楼地面为水泥砂浆，厅踢脚为普通面砖，其他房间为水泥砂浆踢脚线。（4）内墙、天花为普通仿磁涂料；厨房、卫生间墙面为普通瓷砖。（5）厨房设预制板灶台，面层贴普通瓷砖，设洗菜盆一个。室外装修标准：（1）外墙采用普通外墙面砖或外墙涂料。（2）窗户采用普通铝合金窗；楼宇电子防盗对讲门；阳台采用简易栏杆或混合砖栏板。5.5结构工程方案5.5.1主要设计依据（1）中华人民共和国工程建设标准强制性条文城市建设部分；（2）建筑结构荷载规范GB50009-2012；（3）建筑地基基础设计规范GB50007-2011；（4）建筑抗震设计规范GB50011-2010；（5）建筑桩基技术规范JGJ94-2008；（6）混凝土结构设计规范GB500010-2010；（7）高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010；（8）建筑抗震设防分类标准GB502232008。5.5.2主要设