庆城县卿华名苑住宅b区开发项目申请立项可研报告.doc

归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！目 录第一章 总 论11.1项目背景11.2项目概况61.3结论与建议9第二章 房地产市场需求分析112.1我国房地产市场现状112.2我国房地产市场未来走势预测202.3甘肃省房地产市场现状222.4甘肃省房地产市场未来走势预测242.5目标人群与目标市场分析272.6项目价格定位282.7市场SWOT分析292.8市场营销策略分析312.9市场风险332.10市场分析结论33第三章 建设规模与建设内容34第四章 项目建设地址和有利条件354.1建设地点与地理位置354.2场地现状354.3工程地质条件354.4地形地貌364.5供电条件364.6给排水条件364.7交通运输条件364.8通信条件364.9环境保护条件364.10当地社会支持条件364.11法律支持条件374.12征地、拆迁条件37第五章 项目总体布置38第六章 工程建设方案396.1工程项目组成396.2建筑设计396.3结构设计416.4给排水设计426.5通风456.6电气46第七章 节水节能措施517.1节能措施517.2节水措施53第八章 环境影响分析548.1项目场址环境现状548.2项目建设与运营对环境的影响548.3环境保护措施558.4环境影响评价55第九章 项目组织管理569.1经营管理机构设置与职责569.2劳动定员569.3人员培训579.4经营方式57第十章 项目实施进度5810.1项目实施进度安排5810.2项目实施进度表58第十一章 项目招投标5911.1招投标管理的原则及依据5911.2招标内容及范围6011.3招标方式6011.4招投标活动的工作程序60第十二章 投资估算6112.1投资估算的范围和依据6112.2 项目建设投资估算6312.3 项目建设期利息估算6412.4 流动资金估算6412.5 项目总投资估算6412.6 项目投资资金筹措和投资使用计划65第十三章 财务评价6613.1评价的依据和基本数据6613.2 项目经营收入和税金、城建及教育附加估算6613.3 总成本费用估算7113.4 财务评价报表（附后）7313.5财务评价指标7313.6 财务评价结论76第十四章 风险分析评估7714.1 项目主要风险因素识别7714.2 风险分析与评价7914.3 防范和降低风险的措施82第十五章 研究结论与建议8515.1结论8515.2建议85附表附图附件第一章 总 论1.1项目背景1.1.1项目名称庆城县卿华名苑住宅B区开发建设项目1.1.2开发商 庆城县恒达房地产开发有限责任公司1.1.3承办单位概况名称：庆城县恒达房地产开发有限责任公司；住所：庆城县建材北路202号；法定代表人姓名：徐治平；注册资本：人民币叁仟万元整；实收资本：人民币叁仟万元整； 公司类型：有限责任公司；经营范围：房地产综合开发、销售租赁、建筑材料销售；兼营：室内外装饰、建材、五金交电经销。（凡涉及许可经营的项目凭证经营）庆城县恒达房地产开发有限责任公司公司成立于1998年10月15日，注册资金3000万元，公司现有资产2.2亿元，房地产开发三级资质，隶属庆城县房地产业管理局，经过十多年的拼搏发展，现已成为集房地产综合开发，销售租赁、建筑装修、建材经销加工为一体化的庆阳市十强企业，本公司现有职称的各类专业管理人员89人，1998年10月投资612万元开发建设的光彩大厦被庆阳市光彩事业促进会确定为全地区“重点项目”，2002年公司被省工商局评为“省级守合同、重信誉企业”。公司管理机构完善，经营状况良好。公司下设办公室、计划经营科、财务科、设备材料科、售楼部等科室，同时本公司还设有一个建筑安装公司，注册资金2008万元，近五年完成产值3.6亿元，竣工建筑面积22.6万多平方米，本公司的法定代表人徐治平，兼任两公司董事长及总经理，大专学历，高级工程师，先后担任庆阳市第一届、第二届政协常委、甘肃省第一十届人大代表、甘肃省工商联（八届）执委，庆城县工商联（民间商会）副会长、县政协常委、庆阳市企业家协会副会长。2004年被甘肃省建筑业联合会评为优秀建筑业企业经营者，2005年被甘肃省人民政府表彰为“甘肃省优秀非公制企业家”，社会信誉很高。公司1998年10月投资1500多万元，开发建成300多人提供场所的综合贸易商业服务楼，恒达商厦、恒达商场等商业网点6处，总面积35885.55。1999年6月份竣工后，工程质量合格，已全部以低价位出租。安置就业人员200多人，2001年初，公司积极响应西部大开发的号召，按照县委、县政府的总体部署，积极参与庆城“北区”土地开发工程，以1555万元竞卖到庆城北区10-1区、14区两区块159亩土地开发权，并投资1000多万元进行挖山填沟，开挖回填土方量96万元M3，当年底就开发出城镇用地165.56亩，北区广场就坐落在公司开发的14区土地上，公司挖山填沟进行土地开发后，在9-1区整平新增土地80多亩，无偿留给政府作为建设用，县政府统办大楼及公寓楼、礼堂均坐落在公司开发的80亩土地上。公司开发出的商品土地已部分拍卖，部分土地进行房地产开发项目建设，正逐步得到了回报，拍卖前景良好。公司近五年来共开发完成商业住宅房地产开发项目累计面积11.30万平方米，开发土地165.56亩。庆城北区是庆城县政治、经济、文化的中心，随着近几年全县经济的快速发展，城市建设现已初具规模，加之，县委县政府综合大楼、县中医院、县人民法院、县农行等机关单位迁址庆城北区等一系列政府重大举措的实施，对带动城区乃至全县经济的发展都有重要作用。另外，庆城县北区是庆城县的新城区，配套设施完善，环境优美。因而，大多数国家在职公务员及城乡一些有经济实力的人都选择北区城区安家落户，人们对经济实惠的商品住宅房需求会逐渐增加，经过本们实地对庆城城区范围内所有房地产开发项目的考察，和对庆城房地产市场的分析，本们认为庆城的商品房还有相当大的市场有待开发。商品房需求呈现逐年增加趋势。2007年8月，本公司筹资7500多万元开发建设庆城北区金帝苑住宅A、B、C区房地产开发项目，现已竣工交付使用，总建筑面积67528.03，均在工行庆城县支行办理按揭贷款共办理个人住房按揭贷款151笔，总金额1470万元。无论是工程质量，小区内的绿化、亮化、小区环境卫生，前期物业管理等方面都得到了社会各界的认可和好评。目前，正在开发建设的项目为：（1）庆城北区金帝苑住宅东区、西区，总建筑面积45449.595平方米，均已主体封顶，进行外装饰施工；（2）庆城北区卿华名苑住宅B区，总建筑面积39738.32平方米，正进行地基与基础施工。总之，公司的发展已步入房地产开发“快车道”，得到了稳步发展，公司将一如既往的加大投资，逐年增加房地产开发项目的建设规模，愿为带动县域经济及相关产业的发展、为产生更大更好的社会效益贡献一份力量。1.1.4编制依据1、国家及甘肃省现行有关技术标准、设计规范；2、建设项目经济评价方法与参数第三版之要求；3、建设项目可行性研究报告编制指南试行本；4、建设部2004年颁发的建设工程项目管理试行办法；5、2002年国家关于工程建设技术标准强制性条文；6、甘肃统计年鉴2009；7、承办单位提供的相关资料；8、本次调查研究收集的其它相关资料等。1.1.5项目提出的背景与理由为了适应新形势下经济发展的需要，庆城县委县政府提出实施庆城县北区开发，按照科学发展观的具体要求，大规模进行城市建设，优化投资环境，加大招商力度，特别是房地产行业得到长足发展，为庆城房地产开发带来了良好的发展机遇，一方面随着庆城县城经济的发展，农村人中大量涌入城镇，其快速增加，产生了旺盛的住房需求；另一方面随着社会经济和人民群众物质生活水平的稳步提高，人们对居住的要求已开始向面积大，功能设施完善，环境优美的现代化人居方向发展。庆城县恒达房地产开发有限责任公司抓住这一历史机遇，投资2035.55万元通过出让方式取得了庆城县北区10-1区、14区165.5亩及9-2区、6区46.17亩的开发权。该公司开发建设的“卿华名苑住宅B区”，是庆城县北区开发2010年的重点工程，由庆城县发改局批准立项，该项目位于庆城县北区中心广场的南侧，占地11686.67平方米，砖混结构三幢，框架结构三幢，地下1层，地上7层，2层临街为商铺（局部为一层），其他为车库，2-7层为住宅，建筑面积为39738.32平方米，投资10183万元，该项目超前规划设计，户型布局合理，外观时尚，精致典雅，中空塑钢窗，地热供暖，全现浇楼地面，全封闭式的阳光平台，外墙瓷贴面，整个小区原土地质，该项目于2010年9月1日开工建设，计划于2011年12月交付使用。项目前期资金全部来源于企业自筹，无贷款和其他融资。该小区的开发建设，重点在于改善城镇中的高收入居民的住房条件，满足中高收入城市居民对住房条件的要求，通过本项目的开发，一方面可以使庆城县的土地资源得到更优化的配置，另一方面也可以带动地方相关产业的发展，产生更好更大的社会效益。庆城县恒达房地产开发有限责任公司由徐治平出资，于1998年9月15日经庆城县工商行政管理局登记注册（注册号：621021000000137）的民营企业，注册资本金人民币1600万元；法定代表人：徐治平，注册地址：庆城县建材北路202号，经营范围：房地产开发、销售；房屋租赁；建筑材料销售，公司机构健全，管理完善，公司设董事长兼总经理1人，副经理2人，财务部、办公室，工程部，规划设计部、销售部，管理人员均持证上岗，管理层年轻化，知识化、专业化，管理经验丰富。庆城县是庆阳市的经济龙头之一，庆阳市楼盘越来越备受人们热捧，在人们青睐的庆阳市购房区域中庆城县排在第二位，庆城县区域房也被看好，这个趋势在庆城县建设中将更为增长。越来越多的市民了解到庆阳市的气候、环境价值，正逐步把购房趋向转向庆阳。庆阳市的房产是奢侈品，可自用度假，升值潜力也大，到庆阳市购房已经不仅是有钱人士的风尚，很多普通工薪阶层也加入了异地购房的消费大潮。这使得西峰区、庆城县等地的楼盘也受到广泛关注，庆阳市的各县区域楼房正在成为庆阳市楼市构成的重要力量。户型稍小、价格在每平方米2800元至4000多元的楼盘展会前，咨询了解的人群络绎不绝，庆阳市环境自然资源之优美、气候之怡人、生态之宝贵。人们对宜居舒适环境的追求。庆阳市的产业具有广阔的发展前景，一定会呈现更加理性、健康的发展。在这种背景之下，业主提出了本项目的建设计划，正是顺应天时、地利、人和三要素，志在必得、胸有成竹。1.2项目概况1.2.1项目地点庆城县北区10-1区，该地块位于庆城县北区中心广场南侧，区内土地面积17.53亩。 1.2.2建设规模与内容本项目建设内容包括3幢地下一层地上7层框架结构商住楼、3幢地下一层地上7层砖混结构商住楼及小区景观地带、游泳池、停车位（包架空层和露天停车位）、小区道路、绿化、供水、供电、围墙等配套设施。1、总用地面积为11686. 67。净用地面积11545.02、拟建总建筑面积39738.32（含地下室）平方米。其中，商住建筑面积30534.41平方米，商铺建筑面积5089.07平方米，地下室建筑面积4114.84平方米。3、建筑总占地面积5360.3平方米。4、建筑密度为34.60%,建筑容积率为2.54。5、绿化面积3463.5平方米，绿化率为30.0%。6、道路、广场、景观及停车场等面积2721.2平方米，停车位87个。7、住宅楼总户数：271户1.2.3主要建设条件1、政策条件2008年省政府原则通过的甘肃省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见中提出，房地产开发项目土地增值税从房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征，而原来的规定是一开始销售就要征收，这实际上可以让企业的资金流动更有效益。该意见还规定，房地产开发项目预售收入的企业所得税，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征，实行按季预缴、按年清算。“下限”两字，意味着部分房地产企业可以少交5%。因此，优越的政策条件将是本项目能够顺利实施与建设的重要保障。2、地理位置条件本项目位于庆城县北区中心广场的南侧，交通方便、快捷，项目所需的建筑材料和装修材料在附近即可购买。因此，在交通运输、配套产业、物资供给等方面具有很多便利条件，这必然会将地理位置条件转化为支持本项目顺利建设的优势。3、电力、通讯、给排水条件本项目所在地属于庆城县的新城区北区的繁华地带，其电力、通讯和给排水等城市基础设施均已完善，各种基础配套设施已齐全。因此，电力、通讯和给排水条件能满足本项目建设的实际需要。1.2.4项目投入总资金及资金筹措项目总投入资金为10183万元，其中：项目资本金3630.70万元，占总投入资金的37.01%，主要用于购置土地、土地平整、配套基础设施及楼房建设，少部分用于建设期利息和流动资金；债务资金6178.56万元，占总投入资金的62.99%，拟分两年向银行贷款，全部用于商品楼房建设。1.2.5主要技术经济指标表11 主要技术经济指标表序号项 目单位指 标备注1建设规模1.1项目用地面积（净）115451.2建筑物总占地面积5360.31.3总建筑面积39738.321.4容积率2.541.5绿化率%301.6建筑密度%34.61.7总居住户数户2711.8停车位个872项目定员人153项目总投资万元101833.1 建设投资万元9811.873.2建设期利息万元350.63.3流动资金万元20.434资本金比例%41.085销售(营业)收入万元12821.46房屋销售期合计6营业税金及付加万元614.59同上7土地增值税万元261.05同上8总成本费用万元11511.67同上9利润总额万元434.15同上10总投资收益率%12.8611资本金净利润率%10.3812全部投资经济效果指标12.1财务内部收益率%24.12税后12.2投资回收期年3.16税后12.3财务净现值万元1131.98税后13资本金投资经济效果指标13.1财务内部收益率%115.7313.2投资回收期年1.5113.3财务净现值万元1562.0714盈亏平衡点%3.18第4年1.3结论与建议1.3.1结论本项目符合当前改善城市住房条件及庆城县北区控制性详细规划，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和工程方案均切实可行，本项目建成后，可加快庆城县的城市化进程，改善周边的整体环境，提升当地的房地产品位。1.3.2建议建议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面工作。1、加强监督检查，确保工程质量。项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现的问题要求限期整改。为确保建设工程质量，应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员，负责整个建设工程的质量并跟踪管理。项目竣工后，组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。2、考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中、工期较长和价格易上涨等因素，建议只要资金到位，承办单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本的目的。同时，要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。3、为了取得较佳经济效益，应认真做好项目品牌的打造工作，特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地区精品推向庆城县内外市场。 4、建议承办单位抓紧时间立项、建设。同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目早日上马，早日竣工，早见成效。第二章 房地产市场需求分析2.1我国房地产市场现状2.1.1 2009年-2010年初全国经济发展与房地产走势2003-2007年，我国经济连续五年保持两位数的增长。2008年在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，经济增长出现逐季回落。1-4季度各季度，GDP增速分别为10.6%、10.1% 、9%和6.1%，3季度以后受世界金融危机影响，经济增长出现较快下滑。2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。GDP增幅逐季增加，1-4季度各季度，GDP分别同比增长6.1%、7.9%、8.9%和10.7%，全年增长8.7%，实现全年8%的GDP增长幅度，达到预期调控目标。2009年CPI比上年下降0.7%。总体看CPI走势呈现前低后高，上半年各月CPI均为环比下降，下半年CPI出现环比上涨，通胀预期出现。从同比来看，2009年1-4各季度CPI分别同比下降0.6%、1.5%和1.3%、同比上涨0.7%。CPI环比自7月份开始由下降转为上涨，11月份同比涨幅由负转正。城镇固定资产投资规模在2009年12月创下近期高点之后，到2010年的2月份猛然下跌，投资总量仅相称于2009年12月份的一半左右。显然，在经历了2009年的一轮密集投资之后，后续资金和项目都开始节奏性的放缓。且今年上半年开始，国家开始控制固定资产投资，新开工项目也首次下降，预计今年下半年还会延续这一措施，继承控制固定资产投资尤其是“两高一资”(即高耗能、高污染和资源性)项目的投资。最新宣布的上半年投资数据固然维持在较高位置，但增速下滑的趋势仍在延续。2010年上半年全社会固定资产投资114187亿元，同比增长25.0%，每月累计增速创出了自2008年3月份以来新低。表1-11998年-2010年CPI,GDP增长率变化2.1.2 2010年以来中国地产政策对中国房地产影响1影响较大的房地产新政1）4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2）5月22日国务院正式批准实施长江三角洲地区区域规划（以下简称规划），这是贯彻落实国务院关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见（国发200830号）、进一步提升长江三角洲地区整体实力和国际竞争力的重大决策部署，是深入实施区域发展总体战略、促进全国经济平稳较快发展的又一重要举措。3）5月31日,国务院批转国家发改委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知明确提出“逐步推进房产税改革”。 目前，我国房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额以及出租房屋的租金收入总额，并没有对居民所有住房征收。意见还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。而“房地产综合性政策”与优化收入分配、完善养老保险一起，被纳入“深化民生保障体制改革”的范畴内。据了解，由住建部起草的基本住房保障法已于去年底下发，目前正在征求意见，首次将保障房建设与地方政府政绩进行挂钩。 4）2010年6月4日国家税务总局发布关于加强土地增值税征管工作的通知，首次硬性规定了土地增值税的预征率和清算时的核定征收率。同时中央还要求各地方必须在当地抓去近期涨价特别快的楼盘或者高价楼盘进行严格清算。5）6月17日继上海浦东、天津滨海之后，我国第三个副省级新区重庆“两江新区”于6月17日下午挂牌成立。所谓两江，系长江、嘉陵江交汇之地的意思，这是中国的第三个副省级新区，前两个分别是上海浦东和天津滨海新区，两江新区也因此被称为“中国第三区”。6）7月21日，广东省关于保障性住房建设情况的报告（以下简称报告）提交本次省人大常委会会议审议。按照规划，广东拟在2009年至2011年3年间，解决7万户符合廉租住房保障条件家庭、4万户符合经适房保障条件家庭和3万户符合公共租赁住房条件家庭的住房困难问题。2土地财政对房地产价格影响作为预算外收入的土地出让金相当于地方财政的34%（部分城市接近50%），土地出让净收益相当于财政缺口的 94%。一线城市地价水平高，卖地净收益远超财政缺口，二三线城市相对较低。以北京为例，2006-2009 年土地出让净收益相当于财政缺口中的 268%，2009 年更是高达 476%。图表 2-1：土地出让收入相对于地方财政收入的比重土地收益是城市公共投资、工业开发投资、保障性住房建设以及政府融资平台的重要支撑；土地财政近期不可能发生大的改变。国务院发展研究中心统计显示，土地出让总成本中：（1）大市政配套占 35%，（2）拆迁补偿占 15%，（3）规费占 10%，（4）剩余为土地使用权的有偿转让费。其中，前三项均为硬成本，换言之，是必须要付出的，而且可控的弹性不大；第四项是软成本，取决于地方政府期望的收益水平，但通过前面的分析可以知道，地方政府没有动力压缩这一块成本。因此，只有预期土地出让收益达到一定水平时，政府才会推进农地征用以及城市建设用地的一级开发。从支出结构来看，土地出让总收入中：（1）约有40%投入城市公共建设，（2）30%用于工业用地开发，（3）10%用于保障性住房投资，（4）20%用于土地储备投资。其中，第四项支出相当于每年在卖地收入中留出一部分作为 种子 ，投入下一年的土地开发中（这里主要指除工业用地、保障性住房以外的其他物业类型的土地开发）。 表2-2土地招拍挂净收益占财政缺口比重注：财政缺口=财政支出-财政收入 全国各地方土地收入中平均40%被用于城市公共投资（包括城市基础设施、学校等公共目的投资），这部分资金是地方政府城市公共投资的重要通过对城市公共投资的直接支持，可推动城市环境的升级，提高城市功能服务水平，进而提高周边房地产档次，后者将进一步拉动城市经济，带动相关税费增长，从而形成良性循环。图表 2-3：土地出让收入对城市公共投资的贡献（全国） 资料来源：CEIC2006-2009 年间，保障性住房投资完成额基本上与土地出让收入中用于保障性住房建设的部分持平。土地出让收入几乎是地方政府唯一可以依赖的保障性住房建设投资来源。 图表 2-4 卖地收入对保障性住房建设的贡献（2006-2009 年） 3. 2010年土地供应情况变化1）上半年供地总量大幅增加 供地总量增幅明显，房地产用地供应增长突出。上半年，全国31个省（区、市）土地供应总量为17.9万公顷，同比增加65.1%。其中，工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其他用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%（见图1）。三类用地占土地供应总量的比重分别为33%、37.4%和29.6%。工矿仓储用地供应比例同比下降8.3个百分点，房地产开发用地和其他用地供应比例同比分别提高6.3个百分点和2个百分点。从36个重点城市（省会城市和计划单列市）的情况看，土地供应总量同比增加的有北京、天津、重庆、杭州、深圳等26个城市，同比减少的有上海、广州、厦门等10个城市。 上半年100个城市住宅用地累计供应量同比增长100%，中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010年上半年，全国100个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增长100%。从月度分布来看，除了2月受春节和4月受计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。6月，全国100个城市共推出住宅用地3152.4万平方米，与上月基本持平，同比增长35%。表2-5 2010年上半年住宅用地月度供应量2010年上半年，全国100个城市住宅用地累计成交量14420万平方米，同比增长85%。从月度分布来看，成交量逐月下降，6月成交量为1385.2万平方米，环比下降28%，同比下降37%，是今年以来首次同比下降。2） 保障房用地供应量明显增加，房地产用地出让价款回落。上半年，房地产开发用地供应量增加在住宅用地中，保障性住房用地（经济适用住房用地、廉租住房用地）供应量同比增加99.2%。从36个重点城市供地情况看，上半年房地产用地供应量同比增加的城市有30个，保障性住房用地供应量同比增加的城市有28个。随着各地房地产调控政策的陆续出台，土地市场逐渐降温，呈逐季回落态势。分季度看，第二季度房地产、商服、普通商品住房用地出让平均价款环比分别下跌5%、17.4%和10.6%。 当前，随着宏观经济持续向好，房地产调控政策“组合拳”作用得以有效发挥，土地市场呈逐步稳定、回归理性的良好态势。在土地宏观调控政策作用下，市场观望氛围开始传导到土地市场，在今年上半年土地供应量稳定增长同时，特别是在已公布的2010年住宅用地供应计划的引导下，房地产出让平均价款逐步回落，从房地产调控政策出台前后的供地情况看，5月份全国84个重点城市房地产出让平均价款环比下跌10.9%，住宅用地出让平均价款环比下跌7.5%。 随着经济上升态势趋稳，预计下半年土地供应将保持平稳增长。今年第二季度GDP同比增长达到10.3%，环比增幅回落1.6个百分点，工业增加值增速较第一季度回落3.7个百分点。上半年城镇固定资产投资同比增长25.5%，与第一季度增幅相比回落0.1个百分点，国民经济运行态势平稳。此外，在上半年的宏观调控中，中央一方面调整了信贷政策。上半年人民币贷款增量同比减少37.2%，房地产市场调控初显成效。在未来政策导向上，中央将坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在上述政策背景下，预计下半年土地供应量将保持平稳增长。 3）土地成交量与同期推出量比值持续下降，5-6月流拍率有所上升自4月国土资源部公布今年各省（区、市）住房供地计划之后，住宅用地供应量持续增长，但成交量并未持续上升。住宅用地成交面积和推出面积的比值由3月的0.9下降至6月的0.4，总体来看，由于6月土地市场热度明显下降，成交推出比低至0.4，部分城市出现流拍流标现象。2010年上半年，全国100个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。从月度数据看，4-5月住宅用地楼面地价低位运行，6月随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1600-2000元/平方米之间，低于2009年下半年水平。表2-6 2009年1月-2010年6月全国100个城市住宅用地楼面均价热点地块溢价水平仍然较高，随着住宅用地供应加大，开发企业根据战略布局选择符合企业发展的地块，减少了拿地的盲目性。新政出台后的5月和6月，土地市场热度明显下降，住宅用地平均溢价水平逐渐走低，但是热点地块仍然受到开发企业的青睐。例如：上海6月成交了2宗住宅用地，其中工业园区岛区西侧地块被旭辉集团以5507元/平方米的楼面地价拿下，溢价率达135%；广州6月成交的荔湾区旧龙溪路高尔夫球场A、B地块均被中国铁建地产以123%、134%的溢价率拿下。2.2我国房地产市场未来走势预测2.4.1新政后多数城市的价格指数环比涨幅持续收窄继5月环比涨幅显著缩小后，6月多数城市指数涨幅继续下降，其中，深圳和杭州的环比增幅缩小1个百分点以上。同比方面，多数城市出现回落，其中深圳同比增幅缩小5.69个点，缩小幅度所有城市中最大，其余各个城市的增幅缩小1-2个点。2.4.2二手房市场分析，成交量比值高于新房，但总体成交量下降上半年累计成交量低于去年同期，4-6月多数城市成交量持续环比下降，6月主要城市二手房成交量总体依旧呈下降态势。北京、广州、深圳、南京环比下降皆超过30%，其中深圳降幅最大，达到44%。2010年上半年，除广州同比增长38%、北京小幅增长1%外，其余重点城市二手房成交套数皆下降。其中，上海下降57%；南京和杭州下降30%左右；天津下降接近20%；深圳小幅下降4%。从二手房和新房成交对比来看，除上海外，今年上半年其他重点城市二手房降幅皆小于新房。其中，深圳二手房4%的降幅明显小于新房67.1%的降幅。2010年上半年，深圳、北京、广州、杭州、南京等多个重点城市二手房与新房成交套数的比值较2009年继续上升。其中，深圳的比值高达4.1，较上年上升1.8；北京和上海分别为2.4和1.7，较上年分别提高0.7和0.5；杭州为2.2，较上年提高0.5。天津和武汉二手房与新房成交量之比分别为0.8和0.4，与上年基本持平。成交量比值高于新房，但总体成交量下降，这是典型的行业周期调整过程中衰退期表现。可见，利空与利好同时存在，将同时影响着我国房地产市场的投资和交易。但从总趋势来看，我国房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。除了这两个方面以外，我国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。因此，对于诸多房产商来说，现在仍然是一个千载难逢的机遇，因此应对我国房地产前景保持乐观。2.3甘肃省房地产市场现状2.3.1 2010年甘肃房地产投资平稳，观望明显在全国楼市观望气氛浓厚、银根紧缩、宏观调控力度不断加大的大背景影响下，甘肃房地产开发形势呈现多样化，投资依然保持较高的增长速度，土地供应充足，但商品房销售下降。1-5月全省房地产市场运行的主要特点： 1）1-5月，甘肃房地产开发投资额完成212.4亿元，同比增长24.1%；比1-4月增速回落0.3个百分点。其中，住宅投资161.4亿元，同比增长19.6%；办公楼投资3.1亿元，同比增长23.3%；商业营业用房投资26.2亿元，同比增长46.4%；其他投资21.7亿元，同比增长 36.9%。 4月以来政府出台的楼市调控新政，对房地产市场的影响已经逐步显现，商品房销售止住前期强劲增长势头，呈逐月回落之势。另据国家统计局70个大中城市房屋销售价格抽样调查数据：5月份兰州市房屋销售价格比上年同期上涨9.3%，比4月下降0.4%。其中新建商品住宅价格比去年同期上涨10%，比4月下降 0.5%；二手住宅价格比去年同期上涨6.8%，与4月价格持平。和4月情形相比，不论是同比还是环比，不论是新建商品房还是二手房市场，价格都出现松动和下降之态。2）土地购置面积和完成开发面积上升。1-5月，全省房地产企业购置土地面积421.44万平方米，同比增长30.0%；完成开发土地面积305.00万平方米，同比增长58.3%。 3）房屋施工面积和竣工面积现两极发展态势。1-5月，全省房屋施工面积3989.24万平方米，同比增长26.6%；竣工面积290.91万平方米，同比下降9.2%。 4）自4月份商品房销售增速回落后，1-5月甘肃商品房市场销售势头继续下滑。1-5月，全省商品房销售面积776.5万平方米，比上年同期增长33.4%，比 1-4月增速回落6.1个百分点。1-5月全省商品房销售额221.8亿元，比上年同期增长57.0%，比1-4月增速回落5.5个百分点。其中，住宅销售额191.0亿元，同比增长52.6%，比1-4月增速回落3.5个百分点。5）商品房施工和竣工增速下滑，土地开发及储备双双回落，金融压力增大，应付工程款涨幅较大等问题同时开始存在。 1-5月，全省房地产开发应付款53.1亿元，同比增长49.1%；其中应付工程款32.7亿元，同比增长48.2%。2.3.2 加快保障性住房建设根据中央统一部署，甘肃同样加快经济适用住房与廉租房的建设，同时也抓紧进行城市的棚户区改造，一方面可以解决土地供应紧缺的问题，一方面可以将进行新城区的建设，加快完善新城区的设备、设施。2.4甘肃省房地产市场未来走势预测2.4.1 房地产市场价格走势分析1-6月全省商品房价格松动迹象明显，环比指数继续下降在楼市调控新政作用下，我省房地产市场呈现出“量跌价持”的特点，部分城市房价已有下跌迹象。从全省情况看，1-6月，全省商品房单位面积销售额为2880元/平方米，比去年同期上升17.7%，比1-5月上涨0.8%。从近两月的变化可以看出，涨势明显放缓。1-4月和1-5月全省商品房单位面积销售额和上月比分别上涨6.1%和1.7%，1-6月比1-5月仅上涨0.8%。另据国家统计局70个大中城市房屋销售价格抽样调查数据：6月份兰州市房屋销售价格比上年同期上涨8.1 %，比5月下降0.7%。其中新建住宅销售价格比去年同期上涨10.0 %，比5月下降0.7%；二手住宅销售价格比去年同期上涨4.5 %，比5月价格下降0.1%。从同比价格指数看，回落态势更明显；从环比情况看，价格下降之态进一步加剧。2.4.2 房地产市场形势分析1.调控力度会进一步加大，保障性住房进一步深入由于2009年底房价上涨过快，本轮调控大势所趋，自2010年1月起，由于房地产建设周期和土地供应关系，供需关系的影响和土地财政原因，本轮调控时间不低于12个月。另根据国土资源部和住建部发布的消息，全