云驼风景综合旅游区项目可行性研究报告.doc

目 录第一章 总论1第一节 项目名称及承办单位1第二节 可研工作依据和范围1第三节 建设单位概况2第四节 可行性研究结论2第五节 主要技术经济指标5第二章 项目提出背景和建设的必要性6第一节 项目提出历史背景6第二节 项目建设的可行性7第三节 项目建设的必要性19第三章 旅游市场分析23第一节 市场现状分析23第二节 市场开发策略24第三节 市场营销理念26第四节 游客规模现状与预测27第五节 游客发展SWOT分析28第四章 建设条件与建设地址30第一节 建设地区概况30第二节 建设地址31第三节 自然条件及自然资源31第四节 基础设施条件35第五章 工程建设方案37第一节 设计依据37第二节 规划原则38第三节 规划建设内容39第六章 环境保护与职业安全卫生49第一节 环境保护49第二节 职业安全与卫生50第七章 节能与消防52第一节 节能52第二节 消防52第八章 施工计划与施工保证措施54第一节 施工计划54第二节 施工保证措施54第三节 项目招标55第九章 组织机构与劳动定员56第十章 投资估算与资金筹措57第一节 估算依据与说明57第二节 投资估算57第三节 资金筹措58第十一章 经济评价61第一节 财务评价61第二节 社会效益评价65第三节 经济评价结论65附 件 附 图 1、ggg市规划与国土管理局权属用地证明2、ggg市自来水公司供水证明3、ggg市供电公司供电证明4、ggg市环境保护局环保证明5、资金证明6、山东省建设项目招标方案7、区域位置图第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称城市建设投资开发有限公司建设云驼风景综合旅游区项目二、项目建设性质改扩建三、ggg市城市建设投资开发有限公司地址：ggg市尧王山西路1288号发证机关：国家建设部 国家发展与改革委员会第二节 可研工作依据和范围一、可行性研究依据1、ggg市城市建设投资开发有限公司与山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、投资项目可行性研究指南3、建设项目经济评价方法与参数4、中国旅游业发展“九五”计划和2010年远景目标纲要5、山东省及潍坊市国民经济和社会发展“十五”计划6、山东省旅游业发展专题国土规划7、潍坊市及ggg市旅游发展总体计划8、建设单位提供的有关资料9、有关部门提供的资料和证明等二、可行性研究范围1、项目建设必要性、未来客源分析及预测2、建设条件、交通运输条件3、工程设计方案4、项目的消防、环保、劳动安全及节能措施5、实施计划与施工保证措施6、组织管理与劳动定员7、投资估算与资金筹措8、经济和社会效益分析9、可行性研究工作结论第三节 建设单位概况ggg市城市建设投资开发有限公司成立于2006年5月19日,以青政复字(2006)10号文件批复成立,由ggg市基础设施建设投资管理中心出资,注册资金12000万元人民币,法人代表: 郑伟.公司性质为国有独资企业法人公司.主要职责:代表政府行使城建项目投资主体职能，根据城市发展要求，先行提出城建项目建议；负责全市基础设施建设资金的管理和使用，组织城市基础设施建设；对城市建设用地进行开发整理和包装，实现土地收益最大化；代表政府经营和管理授权范围内的城市国有资产；筹集城市建设资金，管理、使用城市维护建设资金（用于城市建设的投入部分）、水、电等公用事业城建附加费等城市资金。第四节 可行性研究结论一、建设地址该项目建设地址在云门山及驼山风景区内。云门山在ggg市城南，距市区2.5公里，面积5.5平方公里，主峰海拔421米。山顶亦称大云顶，有洞通南北，如巨门，夏秋常有云雾缭绕，穿门而过，故名云门山。驼山位于ggg市城南，距市区5公里，面积5平方公里，主峰海拔408米，山体由东北向西南延伸，因似骆驼伏卧而名。二、建设内容云驼风景综合旅游区项目是在云门山、驼山原有旅游资源的基础上，通过旅游开发，增加新的旅游项目，进行旅游资源整合，实现规模旅游效应的目的。将游客中心、龙潭湖水上娱乐区、植物园休闲配套区、凤凰山立佛景区、龙兴寺、云门山、驼山景区等旅游资源整合为一体。该项目主要建设内容如下：1、云门山风景区建设万寿宫构建“云门十六景”建设云门山万寿广场古配套设施建设“百寿园”农业观光旅游建设云驼索道、凤凰山步行道2、驼山风景区修复山顶道观、碑林和石窟佛造像重建昊天宫建设人工湖及度假休闲设施建设养心斋苑云驼汽车营地主体休闲区3、游客中心4、龙潭湖乐寿区5、植物园休闲配套区6、完善景区内配套设施三、项目实施进度该工程于2007年3月份开工建设，到2009年1月全部完成并竣工验收合格，工程建设期为2年。四、投资估算该项目工程总投资估算为14230万元。其中，建筑工程费7013万元，设备购置及安装费3000万元,其他费用494万元，预备费645万元,建设期利息609万元，流动资金69万元。该项目建设资本金为4500万元。五、资金筹措1、申请银行贷款8500万元。2、其余资金由建设单位自筹解决。第五节 主要经济技术指标1年均经营收入万元62672年均经营税金及附加万元3453总投资万元142303.1建设投资万元141613.2流动资金万元694年均利润总额万元46675年均所得税万元15406年均税后利润万元31277投资利润率%32.78投资利税率%35.29财务内部收益率(税前)%20.210投资回收期年8.1111财务净现值(ic=8%)万元2355312财务内部收益率(税后)%16.413投资回收期年9.1214财务净现值(ic=8%)万元13879第二章 项目提出背景和建设的必要性第一节 项目提出历史背景云门山、驼山景区紧邻ggg市区，ggg市的历史变迁，也反映了云门山、驼山景区的历史沿革。“ggg”一词最早见于尚书，尚书。禹贡记载“大禹治水后，按山形水势，把中国划为九州，ggg是古九州之一。ggg泛指山东的中，东部地区。ggg市原为益都县，汉武帝时(公元前127年)封淄川王子为益都侯，侯国故城在今寿光市北的王胡城，西汉时还设置了益县，县城在今寿光市南的益城村。三国时期益县为益都县。北齐时(公元556年)将益都县沿迁到东阳城，在今ggg市区北关一带。现ggg市域在历史上曾属益都县所辖，建国后益都县归昌潍地区管辖，由于益都县经济发展很快，1986年3月由益都县改为ggg市。云门山、驼山，山峦如黛，奇峰兀立，因其秀美的山体和幽静的自然环境，历来颇得佛、道两教的青睐，而成为佛、道教的仙境胜地。相传早在隋代，就有北海人氏李清入云门山学道。明朝冯梦龙所著醒世恒言一书中的李道人独步云门一篇，就是根据这个传说演义而成的。隋唐时期，佛教兴盛，云门山就成了佛门弟子的圣地。明朝景泰年间(公元1450年1456年) 在云门山前的幽谷中建成大云寺，至今遗址尚存，山前崖壁上有“云门山大云寺”题刻，由于隋唐时期，云门山境内佛教兴盛之故，在云门山留下了大量的佛教题材的石窟石雕石刻，这些石窟成为我国佛教艺术文化宝藏中的一个主要组成部分。自唐朝以后，道教在社会中逐渐崛起，道士们一度取代了佛都僧侣，而占据“云门仙境”，因此，道观建筑四起。云门山、驼山不仅由于佛、道教的历代经营而成善男信女朝拜的胜地，另一方面却因天然山形峰势的奇秀峻美，吸引了历代无数的文人墨客和达官贵人竟相来此畅游。他们兴致所至，或有赋词作诗，或有挥毫书画，从而为云门山、驼山留下了许许多多、形形色色的摩崖题刻，其可谓是琳琅满目，美不胜收。在这些历代众多的题刻中，以云门山北坡悬崖上镌刻的巨大无比的“寿”字石刻在海内外最为称著。明清两代。在云门山、驼山题刻者更多。论作者身份，有下层胥史小民，有望重当朝的名宦，有名扬四海的文豪，也有出没市尘的逸士。论书体，篆、隶、行草、楷，一应俱全。论内容，则有题刻，碑碣，有诗、有文、有独书、字等等，这些题刻、碑碣都是研究我国古代书法艺术的珍贵资料，同时，也是云、驼景区人文景观资源的一个主要构成。第二节 项目建设的可行性一、社会历史文化与产业发展基础1、社会历史文化基础ggg是中国古九州之一，在七千年的人类文化发展过程中这里留下了众多的“北辛文化”、“龙山文化”、“大汶文化”等古文化遗址，被史学家称为“东夷文化”的发祥地。ggg自古以来就是全国的名城重镇，作为山东地区的政治、经济、军事、文化中心长达一千年。从西汉原封五年到明洪武九年，共1479年，期间虽区划变化较大，但ggg作为省级治所一直没有改变：西汉原封五年开始，经魏晋南北朝仍置ggg刺史部，期间公元399-410年作为南燕国国都，隋置ggg总管府，唐仍先后置总管府、都督府，中唐及五代设平卢淄青节镇，北宋初设京东路，元初设益都行省，后设山东东西道宣慰司，明初设山东行中书省，洪武九年移治历城，明中后期及清代一直作为ggg府治所。南北朝唐初政治官员兼顾军事，唐五代是平卢节度使治所，宋金在此设镇海军，北宋在此设京东东路安抚使，元设益都帅府、元帅府、都指挥使司，清设山东提督、分巡道、海防道、骑兵营。1948年3月-1949年4月，华东局曾驻ggg。ggg市于1986年撤县改市，现已成立20周年。ggg历史名人荟萃，留下了无数价值斐然的遗迹、诗文和故事：一代名相范仲淹、欧阳修等曾在此为官施政，建立了令世人景仰的政绩；李清照夫妇居ggg二十年，留下了流传千古的词林绝唱；寇准、富弼、宗泽、张叔夜等朝廷重臣，郑道昭、文彦博、曾市、王世贞等文坛巨匠，都曾在ggg为官；王曾、王文统、邢玠、钟羽正、赵秉忠、冯博等一代名臣，燕肃、于钦等学术巨擎，也都诞生在ggg这片土地上；这里还曾哺育过郦道元、李成、黄庭坚、冯伟民、赵执信、李文藻等蛮声文坛的一代名流。这些名人文化对全区乃至全国都产生了重要影响，成为极具开发价值的旅游资源，围绕这些名人恢复、开发一系列景点将具有较强的旅游吸引力，并为ggg旅游资源增添了充满灵气的人文色彩。也正是悠久的历史给ggg留下了深厚的文化积淀和丰富的旅游资源。另外，ggg历史上宗教文化十分发达，佛教、道教、伊斯兰教、天主教、基督教一度繁荣，留下了世界闻名的丰富的宗教文化遗产。2、当前旅游产业发展基础国内旅游业发展基础目前，我国的工薪层依法享有每周的双休日、“五一”、“十一” 和“春节”三个长假总计114天的休息日。按照我国“十五”规划纲要，“十五”期间将推行职工带薪休假制度，国民的非工作时间将增加到130-140天，闲暇时间的增多势必为国民创造更多的出游机会。旅游业的发展必将与全国建设小康同步。按照十六大描绘的宏伟蓝图，到2020年我国全国建成小康社会，国内生产总值将从2000年的8.9万亿元增至35万亿元以上，人均GDP将从800美元增至3000美元以上。届时，中国综合国力进入世界前三名的行列，基本完成工业化，同时基本达到可持续发展良性循环的要求；中国的城市化率将从现在的36%提高到55%以上，具有容积7亿至7.5亿人口的城市容量，形成结构合理、功能互补、整体效益最大化的大、中、小“城市体系”；四大系统也将在中国发生变化：恩格尔系数不超过0.35，基尼系数保持在0.35至0.40的水平，人文发展指数不低于0.80，城乡二元结构指数限制在1.80以下。从欧美等发达国家的社会发展进程来看，在人均GDP从1000美元增至3000美元时，一般会出现排浪式的旅游消费热潮，目前我国旅游业已进入快速发展的黄金时期。据预测，到2020年我国年接待旅游者将达到20亿人次，成为世界第一大旅游目的地，也将成为世界上名副其实的旅游大国。届时，旅游产业总收入近4万亿元人民币，将占全国GDP的11%以上，也就是说，旅游总收入将达到4400万亿元人民币。可以说，全国小康建成之后，必定是旅游辉煌腾飞之时。山东旅游业发展前景山东省为全国旅游资源大省、沿海经济大省和人口大省，发展旅游业优势突出、潜力巨大、空间广阔。不仅有“一山、一水、一圣人”，还有众多的各具特色的地方旅游资源。截至2003年年底，中国优秀旅游城市的数量达到181个，超过全国城市总数的1/5；全国A级旅游区（点）数量达到1178个，其中4A级旅游区数量达到439个，成为我国旅游区（点）的优秀代表。其中山东省有A-4级旅游区19家，3A旅游区20家，总数在全国位居其前列。山东省具有优越的交通基础设施条件，山东已经建成机场9个，其中国际机场3个，开通国内航线100多条；公路通车总里程7万多公里，其中高速公路2060公里，一级公路2599公里；ggg铁路局还开通至青岛、泰安、日照、北京等地的旅游专列；京福高速公路贯通山东；交通基础设施迅猛发展，使齐鲁大地由此形成了“半日生活圈”，即省内任何两个城市之间，都可以在一天打个来回；山东省旅游格局由此也发生了重大变化。山东旅游信息网覆盖全省17个地方，是目前我国最大的政府旅游网站之一。山东省旅游业发达，综合接待能力较强，目前全国旅行社超过1000家，旅游饭店超过500家。自1998年以来，山东省旅游业总收入每年净增100亿元，对经济发展做出了积极贡献。山东旅游业总的目标是要实现旅游业由支柱产业向主导产业的跨越，由旅游大省向旅游强省转变。争取到2010年，实现旅游总收入1893亿元，年均增长14%，占全省GDP的9%，初步成为国民经济的主导产业，基本实现旅游强省的战略目标；到2020年，实现旅游总收入4917亿元，年均增长10%，占全省GDP的11.7%，旅游业成为国民经济重要的主导产业。国家以及地方经济的发展，不仅需要开发建设具有地方特色和基础条件的旅游休闲景区，满足人民日益增长的消费需求，而且必将强力拉动旅游业的快速发展。二、ggg旅游资源优势1、主要旅游景点云门山景区云门山景区是山东著名的以寿文化为主题的山岳型景区，是国家级风景名胜区，距市区2.5公里，总面积约8平方公里，主峰大云顶海拔421米。山顶亦称大云顶，由洞通南北，如巨门，夏秋常有云雾缭绕，穿门而过，故名云门山。该景区既有自然资源，又有人文资源，以山崖、洞体、名人题刻及道教胜迹为特色。自然资源以山体景观为主，山上多悬崖峭壁及天然洞穴，山下地势平坦，谷地纵横，大云顶、云门洞是主体。人文资源以云门山北坡悬崖上镌刻的巨大无比的“寿”字石刻在海内外最为称著。该寿字为明代镌刻，通高7.5米，宽3.7米，仅寿字下面的“寸”字高2.3米，被誉为“天下地一寿”。据说“寿比南山”中山即指云门山；自明代以来，云门大寿及其内部所涌动的生命洪流，吸引着本地居民每逢节日就去云门山烧香拜佛，从而形成了拜寿祈福的习俗；ggg所在的东方齐地，自古以来就是历代帝王追求长生不老的场所。其他景点有云门山牌坊、观寿亭、望寿阁、玉皇殿、天仙玉女祠、三皇殿、碧霞洞、海岱雄风石刻等。该景区是我市开发历史最早、知名度最高的景点。该景区开发程度较高，配套设施较完善，景点配置较合理。驼山风景区驼山景区是国家级重点文物保护单位，文物价值很高，旅游资源较丰富，开发较早，名声较大，交通便利，位于ggg城西南仅5公里处、云门山西侧，与云门山遥遥相望，主峰海拔408米。山体长2500米，由东北向西南延伸，因形似骆驼伏卧而得名。驼山主峰东南悬崖有北周修凿石窟5座，摩崖造像群一处，造像共计638尊， 其中大的高7米，小的仅10厘米，雕刻技艺精湛，造型优美。自然资源以山岳和森林为主，人文景观主要有驼山大佛、昊天宫、天河、天桥、五龙池等。驼山北可俯瞰ggg城全景，东南可眺望山体巨佛，山体巨佛与驼山石窟遥相呼应，堪称奇观。云门山、驼山不仅是佛、道教的圣地，而且因其天然山形峰势的奇俊秀美，吸引了历代无数的文人墨客来此畅游，留下了许许多多、形形色色、琳琅满目，美不胜收的摩崖题刻，其中，以云门山的“寿”字石刻在海内外最为称著。这些题刻论书体，篆、隶、行草、楷，一应俱全；论内容，则有题刻，碑碣，还有诗、有文、有独书、字等等。这些都是研究我国古代书法艺术的珍贵资料，同时，也是云、驼风景区人文历史景观资源的一个主要构成。国家级风景名胜区云门山、驼山景区遥遥相对，相隔距离近，优势互补，是集自然和人文旅游资源于一体化的旅游胜地。此风景名胜区内柏林茂密，果园漫山遍野，如同仙境，有“云门拱璧”的自然奇观，也有历代名人留下的巨大的“寿”字石刻、壮观的石窟造像等人文景致，形成了“拜云门寿山，品驼山造像”的旅游吸引力。龙兴寺龙兴寺佛教造像，被评为1996年全国十大考古新发现之一，20世纪百项考古重大发现之一。1996年10月，在寺院遗址的一个窖藏中，一次出土了400余尊各类石刻佛教造像。些造像主要为石雕的佛造像和菩萨造像，跨越了北魏、东魏、北齐、隋、唐、北宋各个时代，其数量之大，跨代之久，种类之全，雕刻之精，贴金彩绘保存之完好，在我国佛教考古中实属罕见，被学术界称为“改写东方艺术史的重大发现”。窖藏佛像出土后，因其造像风格特殊，被考古界专家定为中土大地上“以ggg为中心的山东地区（包括苏北）佛教区域文化”，而成为全国的第六个佛教区域文化；日本国的学者在研究后，认为日本、韩国的佛教文化与龙兴寺一致，由定为“环黄海佛教区域文化”。龙兴寺始建于北魏，到明代初年被毁，共存世达800余年，是当时山东地区最大、也是全国最著名的寺院。现正重建于驼山南麓。2、最具优势的旅游资源-佛教艺术和宗教文化宗教建筑艺术是ggg宗教文化具备旅游吸引力的重要因素。清真寺是全国三大伊斯兰教建筑之一，始建于公元1302年，至今已有700多年的历史，另外驼山顶的昊天宫“道教建筑群”，云门山的望寿阁，均体现了中国传统古典建筑形式，体现了宗教建筑中人工美与自然美的有机结合，形成了浓郁氛围的宗教旅游景点。ggg佛教艺术起源于魏晋南北朝时期，开凿雕刻于北周至中唐期的驼山和云门山摩崖石窟造像群是当时佛教古代艺术珍品的荟萃艺术，两山共有10座石窟和910座摩崖佛像，现是佛教艺术研究中的珍贵资料；ggg佛教艺术中最具有轰动效应的当属龙兴寺遗址出土的大型佛教造像，这些都是对旅游者构成强烈吸引力的旅游资源。在ggg驼山、云门山每年都有大量的香客朝拜，甚至终年不断。这些规模大小不一的宗教活动是一种特殊的旅游资源，其神秘对广大非教徒游客也有着很强的吸引力。世界上几乎没有一个国家与宗教无缘，以龙兴寺造像为代表的高品位的宗教文化旅游资源将成为ggg旅游业走向世界的拳头旅游资源。随着旅游资源的深度开发，ggg宗教文化旅游资源将向世人展示其无穷的魅力和开发价值。3、民族旅游资源和其他旅游项目的互补性民族旅游资源ggg有汉、回、满、土家、苗等三十几个民族，回民聚居区内的回民小吃、特色店铺、生活习俗等复合的市井文化，加之伊斯兰教神秘的宗教色彩，吸引着无数的游客前往参观、购物；满族旗城（北城村）是满八旗兵于十八世纪在ggg兴建的驻防城，旗城兴建与满族的定居，促进了汉满文化的交流与融合，为ggg带来了满族独有的语言文化和民俗风情，形成了独具特色的人文景观。尤其是随着对民俗文化的深入挖掘，ggg旗城将显示出无比诱人的魅力。其他旅游资源仰天山国家森林公园位于ggg市西南。玲珑山座落于ggg城西南8公里的群山环抱中，为ggg市旅游名山，并以魏碑鼻祖郑道昭云崖题刻而闻名于世。井塘古村位于玲珑山脚下，村内古井、古塘、石房子以及独特的民俗活动都具有较高的游览观赏价值。前往以上景点旅游要途经云驼风景区；谭坊镇新发现的汉佣古墓遗址，出土文物8000多件，在发掘地将建汉佣古墓遗址博物馆。ggg黄楼镇的特色花卉与农业观光旅游。以及集中分布在城区及周边的其他主要旅游资源、历史文化景观，如古街巷、博物馆、范公亭公园、偶园、驼山滑雪场、ggg古街、真教寺、清真寺、满族旗城、龙兴寺遗址等，距云驼风景区也仅有两三公里。以上旅游资源的分布特点，使景区之间的空间组合优势明显，云门山、驼山景区互为景观，有利于农业观光线的有机结合，有利于组合开发，更利于设计旅游线路。以上旅游资源作为云驼风景区的互补性、衬托性旅游资源，增加了云驼景区的组合发展空间，利于游客量的增加，利于旅游业的发展。4、旅游配套设施齐全围绕旅游业，政府不断加大资金投入，全面维修改造和硬化了胶王路、博临路、程东路、仰天路等多条旅游道路；开通了通往景区的旅游专线；集景区服务、文化交流、市民休闲于一体的游客中心项目也正在运行中。仅去年一年，在云驼风景区先后投资了1500多万元，新修云门山西上山路，全面改造东上山路，打通回山游览线路，改建停车场，安装道路照明系统，完善景区标志；对龙潭湖进行了防渗处理，对景区和道路进行了绿化美化，景区品味和档次进一步提高。另外，ggg现有涉外宾馆、酒店11家，三星级宾馆2家，二星级宾馆3家，按四星级酒店投资兴建的将军山庄已投入运营，五星级酒店、四星级公寓式商务酒店也正在运营中；大型购物企业发展到8家，旅游商品定点生产企业达到10家，旅行社发展到9家，旅游从业人员达到3000多人，旅游经济已涉及到人们生活的各个方面。5、存在的问题ggg市旅游发展虽然起步较早，但是从景点的开发、建设来看，相当一部分已经开发的资源是在没有进行前期规划的状态下进行的，定位不准确，开发水平低，建设粗糙；有的则处于自发开发和待开发的状态，这些资源点正处于一种盲目的建设状态，给未来ggg旅游业的发展带来了负面的影响；景点之间的关联度较弱，没有形成对大众的吸引力，无法形成整体效益；国家级重点文物的保护力度和资金投入严重不足，致使旅游资源档次下降；国内专业领域较出名的文化资源，如龙兴寺佛教造像等，因其旅游产品的丰度或聚集度较小，难以形成“集团效应”，吸引力不强，无法打入全国范围内的高层次旅游产品系列，致使高品位的旅游资源未对ggg经济的发展带来应有的带动作用，没有给当地带来现实的经济贡献。针对ggg旅游景点的开发缺乏完整的统一规划，景点之间的孤立无法形成统一的整体合力，开发、建设存在一定的盲目性；景点的深度开发不够，对于一些老景点缺乏维修和更新，对文物保护和利用的程度较差，且景区景点开发滞后使旅游资源未能充分发挥的缺点。改进现有旅游状况，必须坚持大旅游，大市场，大产业的发展方向，加大资金投入，整合旅游资源，才能全面提升ggg旅游业的发展。三、项目建设优势条件1、区位条件优势云驼风景区位于山东省境内东西南北客流线的中点，南、西南方向接曲阜、泰安、济南、东去通青岛、烟台、市境西临淄博、东临潍坊。其对外交通联系便捷，有济（南）青（岛）高速公路、胶济铁路经过；距离济南机场仅需一个半小时行程，陆空交通非常方便。而云门山景区又紧邻ggg市区，驼山位于云门山西2公里处，景区北侧南环路从近旁经过，往返方便快捷，因此具有十分良好的交通区位条件。2、自然条件优势云驼风景区山地资源规模大，价值高。山地高度适中，适于大众性攀登游览。山地地形起伏明显，形成了形态各异、魅力奇特的山地造型。云门山上到处可见悬崖峭壁，山顶岩石裸露、高峻陡峭，局部存在天然洞窟，如著名的云门洞形成的“云门拱璧”奇观。ggg山岳旅游景观具有一般山地的构景功能，既可以独立成景，也可以成为某一风景区的借景、远景和背景，如云驼景区的互为景观性，农业观光线对云驼景区的依托性，等等。山地独有的自然景观，加之丰富的人文景观，形成了观光游览、避暑消夏、度假疗养、登山探险、科学考察、宗教朝觐等多种旅游价值，吸引了无数的游客观赏、考察。3、周遍条件优势在2001年的山东省旅游规划中，经国际旅游组织协助论证，将潍坊列入“济南-淄博-潍坊”文化民俗旅游区内，成为省内旅游开发的重点区域，而ggg旅游业在潍坊旅游业发展中占有极其重要的地位，拥有丰富的山地资源、人文资源和民俗资源，自然成为旅游开发的重点区域。在与淄博的关系上，ggg的历史文化、宗教艺术，与淄博的齐文化自然形成了文脉上的联姻，这样的“强强结合”效应将十分有利于ggg旅游与潍坊旅游、与淄博旅游的互相促进和互相带动。4、社会发展条件优势ggg地理环境优越，自然资源也十分丰富ggg蜜桃、弥河银瓜久负盛名，为历代贡品；ggg柿饼肉甜霜厚，驰名中外；ggg地处暖温带，气候适宜，土地肥沃，是全国重要的商品粮基地。ggg现在是一座具有现代气息的新兴工业城市，拥有机械、化工、轻工、纺织等十几个行业，主要工业产品达200余种，其中52种产品获国家、部、省优产品。ggg已与世界上50多个国家和地区的外商进行了经济技术贸易合作，建立了友好往来关系。目前全市利用外资项目、合同外资额、实际利用外资额都有大幅度的提高，外商来青经商、旅游的数量逐年增加。古老的ggg正以崭新的姿态迎接美好的未来。政府重视，支持力度大，投资环境优良“十一五”期间政府发展旅游的政策是：加大旅游投入，实现一个目标，突出两大转变，实现三大突破。一个目标，到“十一五”末，将ggg建成全省著名的生态休闲胜地、“佛寿”文化旅游中心，打造“东方古州、海岱明珠”旅游形象品牌。两大转变，抓好科学规划这个关键，使景区建设由低层次、随意化向高品位、规范化转变；抓住资源整合这个关键，使旅游产业由粗放型、数量型向集约型、效益型转变。三大突破，在景区升级上实现新突破，力争35年内，创建两个以上4A级景区，形成多个知名品牌；在对外影响力上实现新突破，使ggg旅游由“中转站”变为“目的地”；在经济效益上实现新突破，五年内实现旅游接待和旅游收入指标翻一番，到“十一五”未，接待游客人数达到500万人次，旅游总收入达到20亿元以上，占全市GDP的比重达到10%。结合ggg实际，我市制定了关于进一步加快旅游业发展的意见，并在财政投入、项目用地、信贷税费、人才发展、环境建设等方面，出台了一系列扶持旅游业发展的政策，为发展旅游业创造了良好的发展环境。现正在积极认真落实，全面调动了各方面发展旅游业的积极性，形成了全市大力发展旅游业的浓厚氛围。第三节 项目建设的必要性一、符合国家产业政策和国家大力发展第三产业政策的决定1994年3月关税与贸易总协定“乌拉圭回合”通过了服务贸易总协定，标志着世界经济社会进入了一个全新的服务贸易时期。旅游作为服务贸易中重要之重的部分，越来越受到各国政府的重视。旅游业是新兴产业，是第三产业的重要组成部分，旅游业的发达与否，已经成为一个国家经济发展水平的重要标志。近些年来，我国十分重视旅游业的发展，随着我国经济的快速发展，人民生活水平稳步提高，我国的旅游业也呈现较快发展势头，旅游业已成为国民经济的重要组成部分，现已超过国民生产总值的5%。 中共中央，国务院在关于加快发展第三产业的决定中，明确将旅游业提高到一个更新的高度，并强调要把旅游业当作经济产业来办。国务院也批准将“旅游交通及基础设施建设”列为当前重点鼓励发展的产业。二、符合山东省及地方旅游行业发展规划 旅游业是山东省亟待发展的一项新兴产业，是我省经济发展的一个重要环节。省国土规划领导小组办公室和省旅游局制定了旅游业发展专题国土规划，省政府和世界旅游组织以及丹麦卡尔布鲁集团荷夫奥佛伽国际咨询公司于2000年12月编制完成了山东省旅游发展总体规划。虽然本项目区域不在规划范围之内，但是符合其总体发展目标和要旨。三、振兴ggg市经济的需求ggg市是一个农业大市，由于历史原因和自然条件的限制，传统的产业结构体系还没有完全打破。近几年来，ggg市工业经济得到了较快发展，但第三产业特别是旅游服务业层次依然较低，规模较小，丰富的旅游资源尚未得到充分开发，因此，急需合理利用旅游资源，进一步发展旅游业，把旅游业作为新的经济增长点和支柱产业，实现全市产业结构的调整，促进经济全面发展。投资改造云门山、驼山景区，提升ggg市的旅游业水平，力求将该景区作为ggg市旅游业重要品牌之一，带动全市旅游业的发展，从而实现以旅游为链条带动全市经济的战略目标。旅游兴、百业兴。发展旅游业不仅将成为ggg市产业结构的调节契机，更重要的是能够通过旅游业发展来提高群众的综合素质，转变经营观念、效益观念和市场观念，培育商品意识、资源意识和产业意识。思想的更新，将成为ggg市发展经济、促进社会进步的新动力。因此，本项目的建设是非常必要的。四、满足人们多元化生活的需要随着国民经济的快速增长，人民的生活水平和生活质量不断提高，人民对高层次的精神文化生活提出了更高要求，他们以更多的时间，更多的消费用于旅游度假和休闲娱乐。近十几年来，ggg市工农业经济发展强劲，第三产业特别是旅游度假和休闲娱乐设施建设相对滞后。本项目的建设，将为广大人民群众提供一个良好的休闲旅游娱乐场所，有利于丰富人们的精神文化生活，促进人们身心健康，有利于改善ggg市旅游服务设施的功能结构，满足不同层次、不同年龄、不同地域的人民群众对精神文化的需求。五、发扬ggg佛教文化的需要佛教在我国源远流长，佛教文化是我们中国文化的重要组成部分，被誉为东方古州的ggg，就是一座重要的佛教艺术文化宝库，众多的石窟摩崖造像与题记，龙兴寺佛像遗迹与诗词碑文无一不展示了ggg灿烂的佛教文化。佛教的慈悲、平等的思想，鼓舞着纯朴的ggg人民勤奋工作，努力生产，促进了ggg经济的腾飞。佛教的盛行，创建了驼山、云门山、龙兴寺等闻名中外的罕见的名胜古迹，吸引着络绎不绝的中外游客，发展了ggg的旅游业，开放的旅游业有助于文化的交流，从而带动了ggg的飞跃发展。世界上几乎没有一个国家与宗教无缘，以龙兴寺造像为代表的高品位的宗教文化旅游资源将成为ggg旅游业走向世界的拳头旅游资源。发扬ggg佛教文化，开发佛教文化旅游资源将成为树立ggg对外开放形象，成为宣传ggg、发展ggg、实现ggg经济腾飞的主要措施。综上分析，ggg占尽了发展旅游业的“天时、地利”几乎具备了发展旅游业的所有核心优势。这些都是客观存在的，山东省多数县市难以媲美的、不受外界影响的、具有压倒性特征的优势，有的还具有区域的垄断性特征，而一些劣势则属于普遍性的，具有区域性、甚至是全国的共性，并非ggg市独有，是可以克服的。重要的是抓住现在国际国内及省、市都大力发展旅游的良好机遇，整合云驼风景区旅游资源，开发建设综合旅游区，全面提升旅游服务功能、品位和档次，并制定高瞻远瞩的旅游发展战略，把握好市场的定位和产品开发方向，做好产品开发和市场的开发工作，使ggg旅游业重做山东各县市发展旅游的“先行者”，切实成为全省著名的生态休闲胜地和“佛、寿”文化旅游区，最终成为山东乃至全国旅游的一颗明珠，是完全能够实现的。第三章 旅游市场分析第一节 市场现状分析一、整体发展缓慢，呈现下降趋势（见图1、图2）。其中云门山景区名气较大，效益最好，但近年来接待量不断下降；驼山景区经营不温不火，知名度不高；ggg市博物馆为专业性博物馆，以参观访问为主；范公亭公园为城市休闲公园，主要满足市民休闲功能；王府乐园以儿童游玩市场为主，相对效益较好，但市场范围窄，整体水平不高，尤其缺乏大规模投入。二 、客源结构呈现近域性分布，以周边地区为主，观光游客占绝大多数，过夜游客少，休闲度假游客少。这与旅游产品层次较低、开发深度不足、文化内涵发掘不够有极大关系。三、旅游形象总体包装不够。由于宣传推介不足、形象老化，造成旅游产品在市场上缺乏强烈冲击力、占有率不高。四、旅游市场促销力度缺乏。目前主要是被动促销，缺乏主动，没有把潜在的旅游市场优势变为现实的旅游市场优势。五、面临周边地区的激烈竞争。ggg市在旅游客源竞争的大环境中处于中游位置，既有不利因素，也有一定潜力，如果千里民俗旅游线能有所突破，将会依托其良好的交通区位优势，在旅游客源竞争中占据有利地位。图1 20002005年ggg市核心旅游区分景区旅游接待人数（单位：人次）图2 20002005年ggg市核心旅游区分景区门票收入（单位：万元）第二节 市场开发策略一、明确市场开发定位坚持“立足省内、拓展省际、固老培新、面向全国、辐射海外”的原则，致力于打造一个以大众观光休闲旅游为基础，突出健康休闲、养生度假、宗教朝拜、运动娱乐、专项旅游的“多血汁”的复合型旅游度假目的地。二、合理构建市场结构区域范围以国内市场为中心，带动海外市场的发展。游客年龄以中青年为主，同时面向儿童、老年市场。消费层次在坚守面向大众市场的同时，逐步启动中高端市场，灵活扑捉海外市场。旅游动机由观光旅游、休闲旅游、宗教朝圣逐步扩大到观光旅游、度假旅游、文化旅游、生态旅游、宗教朝圣、运动娱乐及其他专项旅游市场。客源组织方式在重视团队市场开发的同时，更应注重散客市场的开发，特别是以家庭为主体的市场开发。序号客源市场级别划分国内客源市场范围海外客源市场范围1一级市场省内地区：ggg、潍坊、济南、青岛、淄博、东营、滨州、烟台、威海、泰安、莱芜、临沂、日照韩国、日本、港澳台地区2二级市场山东省内其他地区、京津地区、长三角地区、中原地区、东北地区东南亚3三级市场国内其他地区欧洲、俄罗斯、北美洲、阿拉伯地区、大洋洲三、细分客源市场在重要客源市场上，重点增加个性化游客市场的比重。客源目标主要面向以下群体：工薪阶层、白领阶层、家庭旅游者、自驾车一族、银发族、儿童族。四、调整产品层次为适应不同层次旅游者需求，旅游产品有低向高不断推进，形成各种专项旅游一体的多元化产品格局。五、树立市场形象本旅游区由于实行各景区分散经营，加之产品老化严重，欠缺在游客心中作为旅游目的地的形象。要改变这种现状，需要深入挖掘文化内涵，进行恰当的形象定位，制定有序的推广计划，