房产中介培训手册范本样本.doc

上海中原地产入职培训手册制订/日期： 代军辉/-2-8 同意/日期： 房地产特征房地产是房屋、土地和附着于其多种权益总和。在中国，房地产所称房屋，通常是指城市计划区域范围内房屋建筑物，它包含城市、县城、城镇和独立工矿区范围内全部房屋建筑物。在国外，房地产被称为“物业”和“不动产”。房地产是一个价值巨大，使用周期长而又不能移动特殊商品。它在生产、流通、消费等步骤全部不一样于通常商品，含有特殊性。房地产使用周期长，作为不动产房地产，含有固定性，耐久性和增值性。房地产是人类社会政治、经济、文化生活关键物质基础和承载物，它不仅是大家最基础生活资料，如住宅；也是最基础生产要素，如厂房、办公楼等。在市场经济中，房地产还是一个商品，是大家投资置业关键对象。房地产组成社会经济生活中巨大财富，也是关系到国计民生关键财产和资源，在一国总财富中，房地产往往占有较大比重，通常在60%70%左右；在家庭财产中房地产也是最关键部分。所以，房地产是大家最重视、最珍爱、最具体财产形式，房地产业是一个国家最关键产业之一。房地产是不动产形式固定资产，是一个特殊商品。房地产含有其它财产和商品所不含有特征：1 不可移动性。房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变，不能移动和搬运。2 房产、地产不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺乏物质组成要素，土地含有在空间位置上不可移动性，房屋也所以含有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。3 品质差异性。房地产作为商品，在品质上含有不一样质性，即使在同一地段建筑物，因为楼屋不一样、朝向不相同原因，不一样房屋也不能含有相同品质。4 价值高大性。房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵耐用消费品，一般家庭往往倾其一生积蓄也难以买得起一套商品房；房地产也是企业、单位最为关键、占用较大投资额生产经营要素。5 使用耐久性。土地含有不可毁灭性，房屋即使不象土地那样含有不可毁灭性，不过已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物极难发生坍毁，除非为了愈加好利用土地而进行拆除。6 供给有限性。土地含有不可再生性，其总量有限，尤其是城市土地，伴随经济发展和大家生活水平提升，对土地、房屋需求不停上涨，房地产供给有限性愈加突出。7 用途多样性。土地能够用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多个用途。8 价值改变相互影响性。房地产价值不仅取决于本身质地，还取决于周围环境情况。房地产基础知识一、 房地产知识（一）房地产开发房地产开发企业类别及功效1）内 资(境内投资主体设置)综合性开发企业可不停开发新项目项目企业只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营目标企业，不再含有再开发资源。2）外 资(境外投资主体设置,包含中外合资企业,中外合作企业)综合性开发企业及项目企业按注册资金区分等级一级：注册资本不低于5000万元；经营5年以上且连续5年建筑工程质量合格率达100；近3年房屋建筑面积累计完工30万平方米以上，或累计完成和此相当房地产开发投资额等；二级：注册资本不低于万元；经营3年以上连续3年建筑工程质量合格率达100；近3年房屋建筑面积累计完工15万平方米以上，或累计完成和此相当房地产开发投资额等；三级：注册资本不低于800万元；经营2年以上连续2年建筑工程质量合格率达100；房屋建筑面积累计完工5万平方米以上，或累计完成和此相当房地产开发投资额；四级：注册资本不低于100万元；经营1年以上；已完工建筑工程质量合格率达100等。（二）土地以往土地采取批租、招标、协议、拍卖方法，但自1月1日起全部土地全部要进行拍卖。土地使用年限使用类型 年限居住 70年工业 50年教育、科技、文化、体育 50年办公楼、综合楼 50年旅游、娱乐 40年土地出让金组成原因：地段等级、面积、土地开发成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容积率、市场供求关系（三） 物业种类：& 商品房：有正当产权，购置后，能领取国有土地使用证及房屋全部权证或房地产证住宅，业主有自由依法转让、租赁权利。& 二手房：非开发商出售、由房屋产权人或购置人转让房产。包含已取得权证需要转让和还未取得产权证需要转让房产。包含私房、单位自管房、上市房改房等。& 经济适用房：是指依据国家经济适用住房建设计划安排建设住宅。由国家统一下达计划，用地通常实施行政划拨方法，免收土地出让金，对多种经同意收费实施减半征收，出售价格实施政府指导价，按保本微利标正确定。& 房改房：职员居民按房改政策要求成本价购置公有住房；按市政府要求相关优惠政策购置公有住房。& 安居房：属于经济适用房一类。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设面向广大中低收家庭，尤其是对平方米以下特困户提供销售价格低于成本、由政府补助非盈利性住房。& 直管房：是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建房产（房屋全部权已正式划拨单位除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨给单位使用。& 自管房：是指国家划拨给全民全部制单位全部和全民全部制单位自筹资金购建房产。二、 房地产专业名词 预售契约：开发商领取预售许可证后，买家和发展商签定一份预售协议，并送房管局做立案，是期房期间唯一产权证实。 购房抵押协议：如买家以按揭形式买楼，须和银行以产权抵押形式签署购房抵押协议，并送交房管局做“她项权利登记”。 产权证：物业业权唯一凭证，当楼房建成验收后，发展商将相关文件送房管局出大证，再依据业主提供预售契约出小业主证。 房屋全部权证：是国家依法保护房屋全部权人正当权益法律凭证。是产权人行使其正当权益必备条件。 契 证：是土地、房屋不动产全部权发生转移时一个交税凭证。 土地证：反应房屋全部者土地使用情况权利凭证。 宅基地、自留山、自留地：指农村集体经济组织拨给村民建造住宅用地。自留山和自留地是农村集体经济组织长久使用土地，关键用作农、林、牧、渔业等生产。 住 宅：关键作为居住用途物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。 写字楼：关键作为办公用途物业，通常设有中央空调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视像会议等），每单位可提供多条电话线络及每层采取公共卫生间及茶水间。 厂 房：关键作为生产用途物业，大厦结构和住宅及写字楼存在一定差异，如承重负荷量、电力供给量及交通运输等方面。 临街铺：作为营商用途物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，通常同时拥有阁楼及独立卫生间。 高 层：安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密楼（楼高不超出18层）。 通常高层：通常指9至14层高住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯三户或一梯四户间格。 多 层：指79层以下住宅，该类楼宇不带电梯。 别 墅：小区内独立或半独立住宅一幢二层以上住宅。 复 式：上下两层相连单位，其中包含中空复式及封密复式等。 单身公寓：也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间单位，面积通常在30个平方米以下。 服务式公寓：以提供酒店式管理服务住宅，如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店功效设施。 现 楼：已经交付使用商品房，用户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。 准现楼：已经平顶，正在搞装修，立即交付使用楼。 期 房：处于施工阶段，离交楼期甚远楼。 建筑面积：即实用面积加分摊面积，房间内垄面积和公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和（全封闭阳台计全部，不封闭阳台计二分之一） 实用面积：基础指单位内所占面积，但这是从外墙开始计算，若墙壁连着其它单位，则从这幅墙中间开始计算。 使用面积：除砖墙外，实际室内能够使用到面积。 分摊面积：公共场所（如楼梯、大堂、电梯等）及公共设施（如供电房）所占面积，是按一定百分比分配给每户住户。 裙 楼：从地面一直到标准层或平台花园建筑层，通常由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其它配套设施。 架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物空间，通常见作绿化或会所用途。 框架结构：由钢筋混凝土柱子，梁及楼板组成房子。因未砌墙时象个框架，所以叫框架结构。这种房屋墙壁只起围护或间隔作用，能够拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。 剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防是刮强风或地震产生横向推力。横向推力会产生剪力，抵御剪力墙称剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土捣制成，内含双层钢筋网，而剪力墙上门窗洞是设计时按力学要求定好，洞口四面均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除。(通常在20层以上) 混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板组成房屋，墙壁是承重组成，故不可随便拆移，不然有垮下来危险。 楼 板：多层通常为810厘米，高层在10厘米以上。 毛坯房：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦全无间隔） 装修标准：由发展商向买家承诺交楼时附送室内（外）装修内容。通常分为豪华装修、一级一类、一级二类。 智能化设备：指由建筑物或小区内是以计算机操作及管理。其运作模式是在大厦施工时预先铺砌综合布线系统全方面操作。包含安全防盗系统、节能系统、设备自控系统及物业管理系统等。如采取电子水表、电子电表、电子煤气表，有小区物业管理中心智能物业管理系统定时对住户进行自动抄表、打印，将三表数据经过综合布线系统搜集，传送到自来水企业、供电局、煤气企业等，并经过智能物业管理系统内银行结算系统完成收费缴纳，免却住户交付多种繁杂费用麻烦。影响楼价原因（一）地域基础上越靠近市中心物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食娱乐及购物消闲等设施较完善。（二）交通通常城市楼房比乡村楼房较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均方便。（三）楼层在同一个高层单位中，在高层通常均比低层一样单位卖贵一点。简单原因：在高层比低层更远离地面，所以较少受到街上人车喧哗骚扰，加上接触尘埃量相对较少，空气当然比较清新。况且假如大厦位置适中，高层享受更佳视野，天然光线吸纳较多，亦会使单位阳光十足。反之，一个低层可能是阴暗局促、人车嘈杂地方，当然不是一个理想居住环境。另外，在大厦低层单位，通常外墙较厚，影响了楼宇实际可使用面积。又基于污水排放设计及设置垃圾位置，在大厦低层单位，轻易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水声影响或垃圾臭氧滋扰等。但如没有电梯多层楼房，其中层价格将较贵，高层因高层没有电梯上落不便。（四）方向这是一个影响楼价较关键原因，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。加上中国人传统认为向南较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故朝南向物业价格通常较高。（五）景观景观亦是不能改变原因，故部分拥有开阔视野、湖景、山景或绿化公园景观单位价格均较高。(六) 配套若楼房有周围环境及设施配合，其价值亦将对应提升。如部分大型屋村设备齐全，应有尽有，包含商场、百货企业、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。另外，物业采光、间隔、用料、楼宇维修保养、地域原因区分及物业用户素质等，均可影响物业价格高低。房地产经纪人基础要求和作用一、 房地产中介市场功效1节省业主和买家时间业务由中介专业人员操作完成进行计划。2业主不要花钱登广告：中介会将物业推荐给各类用户。3中介是以第三者身份言论客观、公正。4买卖双方在直接议价时轻易发生争论：中介可协调气氛，掌握尺度。5买入方经过中介推荐更轻易找到适宜自己需求。6多数买卖双方全部没有足够法律常识和购置经验：中介能够帮助双方降低法律纠纷，避免被讹骗。7中介接触面广，信息集中，买卖双方聚集在中介企业信息室中。8维护经济秩序，经过管理中介企业规范二手市场。9桥梁和润滑剂。10推进市场。11调整市场功效：正确定价，控制开发。12提升市场所理利用。二、你为何要做房地产经纪人1掌握自己努力过程，拥有很多自我实现机会。2天天能够碰到不一样人。3成长久有效率最高行业。4最适合企图心强，不甘自我埋没人。5高收入，拥有自豪。三、怎么样房地产经纪人会被开除1虚假冷漠：眼中只有佣金商业物业顾问，以貌取人。2反应慢：动作太慢，让用户等太久，用户自然找她人服务，有时候为了争取时间，大家宁可牺牲品质。3开发不足：用户找不到要房源及客源等于用户要去别家企业成交。4第一线人员不亲切：服务态度差。5话说太满：用户记性好很，你把话说太满，但却做不到。6处理事情能力不足：专业知识不足，借口多。7专业包装或形象不够：用户期望本身品质水准能够反应在和她们生意往来人上面，你形象怎样？你包装怎样？四、成功房地产经纪人1第一时间看房。2第一时间委托。3第一时间成交。4创同类房最高价。5创同类房最底价。6能成为用户或业主投资理财顾问。7有通常装修、家俱部署等房地产相关知识。8成交后立即收回佣金。记住十点素质要求：健康、职业化衣饰、礼貌、热情、细心、耐心、应变力强、说服力、进取心、专业知识。五、怎么正确对待用户1保护自己用户，不让她人抢走。2依据用户心理，选择适宜谈判内容。3多了解用户要求和尤其需求。4多介绍用户看不见优点。5看得见缺点也要对应指出，给用户一个老实、信任感觉。6多谈潜在价值。7接侍用户口诀：诱之以利、说之以理、动之以情、逼之以力、系之以约。六、怎么样和用户沟通(一)首先和用户签署居间协议需要注意：自己要熟悉居间协议每一条条款，并向用户一条条仔细介绍。协议中用户姓名及其它需要填写内容要求物业顾问填写，不要让用户自己填。尤其是协议主体部分假如是用户自己填写，很有可能字迹不清以后如其不愿认帐，造成无须要纠纷。只有在落款处，即需要用户签字盖章地方，务必用户自行填写。(二)要努力做到五要素：1、WHO：谁到店里来咨询要卖房、出租房客人是否是房东本人。省得花无用功。如不是房东本人，那在签居间协议时候客人名字应签在代理人处，并要求其下次将房东委托书及相关资料带来。2、WHERE：哪里房子具体位置及房东去向全部是需要了解。前者有利于我们方便向用户介绍、推荐；后者帮助我们怎样安排下家前往看房时间，能统筹安排时间，提升效率。3、WHEN：何时房东要出租、出售物业何时能交付下家使用。了解房东具体能交房时间有利于我们向不一样用户推荐房源。4、WHY：为何房东为何要卖（租）房子。有房东不一定愿意说原因，不过我们能够旁敲侧击寻求答案，做到心中有数，从而找到其死穴（弱点）。5、HOW：怎么样房子情况怎么样。房东在介绍了房子情况后，立即向她（她）提出看房要求，既能让房东感觉我们工作敬业和效率，实际上又拖延了房东原本计划去另外中介企业挂牌时间，最终使其打消去别家中介企业念头。那么这个房源就是我们中原独家代理房源。房地产经纪人基础礼仪一着装要求：职业衣饰-男：衬衣、领带。女：庄重、不得露脚趾忌-男：黑裤白袜 女：太前卫二握手次序：主人、长辈、上司、女士主动伸出手，客人、晚辈、下属、男士再相迎握手。三握手方法：一定要用右手握手。1、双方握手，时间通常以13秒为宜。当然，过紧地握手，或是只用手指部分漫不经心地接触对方手全部是不礼貌。2、以后，最好不要立即主动伸手。年轻者、职务低者被介绍给年长者、职务高者时，应依据年长者、职务高者反应行事，即当年长者、职务高者用点头致意替换握手时，年轻者、职务低者也应随之点头致意。和年轻女性或异国女性握手，通常男士不要先伸手。3、年轻者对年长者、职务低者对职务高者全部应稍稍欠身相握。有时为表示尤其尊敬，可用双手迎握。男士和女士握手时，通常只宜轻轻握女士手指部位。男士握手时应脱帽，切忌戴手套握手。4、双目应注视对方，微笑致意或问好，多人同时握手时应次序进行，切忌交叉握手。5、在通常情况下拒绝对方主动要求握手举动全部是无礼，但手上有水或不洁净时，应拒绝握手，同时必需解释并致歉。四名片使用：1、通常名片全部放在衬衫左侧口袋或西装内侧口袋，名片最好不要放在裤子口袋。 2、要养成检验名片夹内是否还有名片习惯；名片递交方法：将各个手指并拢，大拇指轻夹着名片右下，使对方好接拿，以弧状方法递交于对方胸前。 3、拿取名片时要用双手去拿，拿到名片时轻轻念出对方名字，以让对方确定无误；假如念错了，要记着说对不起。拿到名片后，可放置于自己名片上端夹内。 4、同时交换名片时，能够右手递交名片，左手接拿对方名片。5、不要无意识地玩弄对方名片6、不要当场在对方名片上涂写7、上司在旁时不要先递交名片，要等上司递上名片后才能递上自己名片。五.电话接听礼仪1、掌握本店行销动态，确实了解房源。不明白现有房源，宁可不接销售电话。2、“您好，衡基地产”电话表情：热忱、主动、专业、略带微笑。3、先自报姓名，再问询对方身份。4、先留资料、再介绍房源。5、尽可能莫让用户等候，但若非得已按音乐键前确定用户意愿。6、多说“请”、“谢谢”、“对不起”、“麻烦您”。7、集中注意力、仔细“倾听”、并合适回应“是”、“正确”、“我了解”或重述对方内容。“您是说”。8、等用户先挂电话后，再挂电话。9、转电话：“R”+“*”，接其它分机：“40”。10、留电话：买方、卖方：填用户记录表。接电话人不在：留下姓名、电话。留下物业顾问手机、电话。 如用户晚点再打，确定什么时候。六橱窗用户接待出门接待：带名片陪用户看橱窗，“要不要我帮你介绍”，不要立即介入。想措施把用户拉进来，“企业内有详尽资料，顺便喝杯茶”。七来店用户接待热情、主动问明来意适情介绍行情留下用户资料签署对应文件八带看礼仪不可迟到，对房有个预览。交换名片后，记住用户名字，头衔。判定意向。帮用户安排回程（顺载一程、帮助拦车）。收盘登记指导每当有用户放盘时，物业顾问必需填写新楼盘记录表，填写完成后立即放置到收盘箱内待资料文员输入电脑供各物业顾问查阅。当填写新楼盘记录表时，所以资料必需填妥清楚；同时必需以正楷认真书写相关内容，以免影响录入，最终影响物业顾问本身查盘工作。以下具体说明多种须注意事项：（一） 必需清楚注明物业所处区域、街头及名称，尤其是一些大型屋村及小区必需清楚物业属哪座、哪幢、哪户（注意平时熟悉地铺周围物业情况，市内较有名楼盘情况，于业主放盘时已对物业做到了如指掌）。（二） 房型须填写属2房2厅或3房2厅。而座向亦应填妥。（三） 物业顾问收盘必需注明物业性质，如写字楼、住宅、商住或商铺、房改等,相关区分应以大厦本身建筑用途衡量，而不应以用户使用性质定夺。即使很多用户均以住宅作为办公用途，但仍须将该物业归入住宅。物业顾问还须注意单位内部间隔有否作重大更改，因部分业主可能已将住宅装修为只能作办公室用途，所以必需注明相关细节。（四） 交房期必需清楚注明，因部分放租业主可能在租约还有一段时间期满前委托代为出租，这将影响物业顾问推介楼盘次序。另外，部分附租约出售房屋，必需清楚租期时间及租约性质，即问清业主在有实际用户时可否和租客提早解约。（五） 面积应清楚为平方米，而部分业主可能不清楚该物业实际面积，故必需查对企业内存档售楼书或房产证资料。这可避免报价给用户时因面积不符而错误提供实际价格，尤其当物业顾问以每平方米价格报价，小部分面积判别亦将影响物业总价。（六） 租售价格必需以单一价格填写，若业主叫价为50万元至60万元时，应以最低价填写。同时，必需以总价表示，即若业主叫价为3000元为每平方米，而该单位面为10平方米，这应填写为3万。针对业主放盘价，物业顾问应轻微踩价，令业主心里感觉其价格可能稍贵，有利于后继谈判工作。部分业主可能对市场不了解，而未能于放盘时订下价格，遇此情况物业顾问需详尽解释最新市场情况及以专业意见提供价格给业主参考。物业顾问可凭放盘物业同幢其它单位最新成交案例提议业主订价，如该楼盘属新盘或没有个案参考，物业顾问可凭同区、同类型及同品质物业成交资料提议订价。其次，若业主只是将物业出售，必需问清楚该物业是否办理按揭、于哪间银行、银行欠款多少等，并必需注明于新楼盘记录表内，这有利于物业顾问掌握谈判情况及情况控制交易进度，同时，须应提醒业主这项交易需先偿还按揭尾款始能出售，如买家有爱好，会经过银行按揭付款方法购房。（七） 楼盘资料应具体记载相关物业内装修情况，家电配套数量，档次、品牌、业主对租客或收租要求及看楼方法等资料。在收盘时,游说业主付佣时有困难，能够以下几点方法应对：1） 如业主拒绝付佣,应解释放盘最终无非是想达成交易,既然本企业能为业主成交,当中一定是已付出了不少功夫,故业主付佣亦相当合理。同时，应敬告业主不应为少付佣金，而错失立即成交机会。2） 应该让业主了解物业顾问关键是依靠佣金生活，在有意向用户时候，物业顾问肯定首推能收取最多佣金之楼盘，故业主决不该计较佣金，而减低成交机会。相反，如业主想立即成交，应加付佣金以刺激物业顾问士气，所谓重赏之下必有勇夫，楼盘亦可尽早成交。3） 本企业关键是透过专业服务为业主推介楼盘及寻求适宜用户，当中本企业亦已负担一定成本，如发表广告、派职员上门推介及寄发直销信件等。中原并非像部分中国中介企业只是坐着等用户上门，而是主动出击找客，立即以业主心目中价格成交，为业主争取最好利益，所以业主交佣亦是理所当然。4） 如业主有多个楼盘，中原在短期内为业主全部出租；在此情况下，业主极有可能要求减佣。因为业主总认为介绍这么多生意给中原或做一个客或做一个客承租多个楼盘工作是一样，故应可给部分折扣。不过实际情况是完全相反，中原能为业主短期内全部出租或租予一个租客，业主应加多部分佣金才合理。因为这将大量省却业主安排每个单位看楼、议价、谈判、审阅及签署租约工作，避免浪费业主宝贵时间。中原能有强大成交能力为业主争取利益，所以业主多付点佣金绝非问题。5） 另外，部分金额较大成交，业主亦可能要求减佣，理由金额大小交易工作量亦是一样，但大额成交支付佣金却大大提升，故应作出合理调整。遇此情况可解释中原将加倍工作量及注意力于在大额交易上，以确保谈判及成交能顺利进行。另外，大额成交包含大额利益，这庞大利益最终亦直接落在业主身上，顾问只是从交易中获取一点儿佣金，这佣金只占整笔金额一小部份，所以业主不应吝啬少许佣金而减低物业顾问主动性去撮合交易。（八） 用户放盘时应统计清楚该物业看楼方法，如业主可随时安排上门看楼有助于成交。另外，物业顾问应尽可能争取业主交钥匙到中原（尤其是部分不能随时看楼业主）。这可加紧每宗交易成交机会立即间。因为用户想租或买物业时，肯定想多看多个单位作比较，故钥匙齐备可立即安排看楼以加紧用户之决定时间。另外，如一幢物业中用户心目中单位没有钥匙,而同一幢物业别单位有钥匙，均可先安排用户看间隔及布局认为适宜再安排业主开门看心目中单位楼层、方向及景观，总而言之一切工作必需快刀斩乱麻，按实际情况可做多少就先做多少。千万不能待一切准备就绪才开始第一步工作，因为市场瞬息万变，时间越拖长，用户改变主意可能性亦愈大。故物业顾问必需立即抓紧每分每秒促成交易。（九）业主放盘时尽可能说服业主交钥匙于我中原。部分业主对存放钥匙于中介企业均抱有有戒心。因物业一直是一项昂贵资产，故业主担心中介企业在有意或无意间破坏单位内设施及装修，或将单位作不正当用途，所以业主均十分谨慎放钥匙到中介企业。因为中原规模庞大及信誉高，故业主对放钥匙到中原均抱有信心。但物业顾问如在收钥匙发生困难，应实际反应给业主知道放钥匙将可提升成交机会，最终得益亦是业主。同时，中原将开据收据给业主作凭证确保收钥匙只作为方便看楼以加速成交用途，业主亦可随时取回钥匙，另外，中原收钥匙以后有专员负责管理钥匙，任何借出、归还均需办理相关手续及书面签署，表明中原对钥匙管理很重视。 这么子解释能够减低业主忧虑，从而顺利收钥匙。成功收取业主钥匙后还应说服其不要再到其它中介放钥匙，不然房屋发生任何不理想情况，责任不知从何追讨。（其它中介欲借钥匙看楼，只需业主先打电话通告我们，中介带备企业借条及业主授权委托书，我们便会借钥匙。这么责任清楚，方便管理。）（十）若企业没有所收楼盘具体资料，物业顾问应请业主提供相关平面图及小区图。（十一）用户放盘时必需辨清其身份是业主或代理人，因部分代理人只是受业主委托找经纪放盘及提供开门看楼服务。物业顾问最关键是知道谁人可拿主意及最终拍板成交，即遇有意向用户时，应和谁人议价、谈判及商讨具体签约成交事项。因代理人如无权拍板,物业顾问和其联络也是徒劳无功且浪费时间。遇此情况必需尽可能套出业主资料，直接和其联络谈判，可收事半功倍之效。（十二）收盘必需争取要求业主多留多个联络电话，包含企业、住宅、手机或传呼机，这有助物业顾问跟进交易。有部分业主多习惯性或为保持私隐只留下传呼机或手机。当物业顾问有业务和之联络时，业主可能会没有复机或停机。这么使我们在交易中处于被动地位或无法联络业主，最终丧失成交机会。所以要全部留业主电话，才会更有保障。游说时应尽可能从业主利益出发考虑，如：用户急需时，多些联络方法可即时找到业主，尽早为其租/售出；同时留下电话不会打搅她，我企业只会在相关其楼盘出租/售事情才会联络她。（十三）了解全部放盘资料后，最终可问业主还有没有其它物业需要放盘，有没有计划在杭州再置业，轻松简单两句话可能争取多一个楼源及客源。收放款制度一、收据管理要求1只有加盖财务部印章中原收据才是有效收款凭据，其它任何形式收据全部不是正当有效且我企业概不认可。2收据由秘书保管，秘书在收到现金后填开收据，收据应三联一并填写，不得分开填写，如发觉有三联分开填写情况，必严厉处理。在秘书休息时间，收据由中介部总监授权交由其它人保管，确保在上班时间收据有些人掌管。3如代收用户楼款，请在备注中注明“本企业代为转交给业主”字样。4如意向金转佣金，则将原意向金收据收回并在上面注明意向金转佣金，再开出佣金收据，并将发票复印件粘贴于佣金收据第一联后。用户凭分店开出佣金收据到财务部换取发票。如用户未拿回意向金收据，分店秘书不得开具佣金收据，财务部开出发票后将发票复印件粘贴于原意向金收据第一联后，用户可直接凭意向金收据换取发票。5每星期要求时间（将根据分店不一样情况安排），分行秘书持收据到财务部对帐，财务部检验收据开具情况。收据累计金额和财务部总账、存折相对，如不符将追究相关人员责任。二、收款制度秘书、分店经理或其它指定人员掌管中原收据，此收据用来收取意向金、代办手续费、佣金。收取佣金时，在收据上加盖“请凭此收据换取发票”章。1全部款项必需存入企业指定账户，不得存放分店或存入其它账户。2全部款项必需开具加盖财务部印章正式收据，不得填开任何其它形式收据。各分行必需在显要处悬挂通告，通知用户只有企业要求形式并加盖财务部印章收据才是唯一有效收据。3收款地点如在地铺，由中介部秘书开出收据并收妥款项，当日17：00前存入企业账户。4收款地点如在地铺以外，由秘书根据收款金额开好收据，由职员在收据薄上签字领用，并由分行经理签字确定。地铺以外收款必需在8个工作日内交到企业账户，如未能收到款项，则必需将收据在8个工作时内交还给秘书。企业宗旨是：尽可能在地铺收款。三、放款制度（一）在各分店操作放款及补款1意向金退还向用户退还意向金时，由物业顾问填写“放款申请书”。签字次序为申请人-分店经理-秘书，秘书在查核代收款账户确定该账户确实有款时，由秘书从备用金账户中支付。支付时，由用户退回原开出意向金收据。假如用户意向金收据已遗失，则由用户向企业开收据。2转交定金假如为代用户交定金给业主，则物业顾问填写“放款申请表”，其确定和签字程序同以上1点。支付时，由业主向企业开具收据。3秘书在备用金不足时，将“已退款而收回作废收据”或“业主收定金收据”和“放款申请表”传真给财务部，财务部审查相关单据后补款。（二）在总部操作放款1退楼款处理 因为放楼款手续要求复杂，而且数额全部比较大，所以在总部实施。具体操作步骤以下：1）分行物业顾问填写放款申请书。签字次序为：申请人-分店经理-秘书。并提前一天向财务部预约放款（碰到星期六、星期天顺延）。2）楼款标准上必需由业主亲自前来领取.放款时，由业主出示身份证原件及房屋购销协议，并签收收据，财务部直接支付楼款给业主。其它业主特殊情况见第5点所述。3） 假如业主因故不能亲自前来领取楼款，应出示委托收款书、业主身份证原件、代收楼款人身份证原件，财务部直接付款给代收楼款人。如被委托人为浙江中原职员，则此委托书必需经过分店经理以上等级同事签字同意，方可代收楼款。如提供身份证为复印件须在复印件上加印指模，此指模必需和委托收款书上指模一致。4）假如业主是两个人，放款时需双方签收收据。如一方不能前来签收，则另一方要出示公正委托书或当分行经理面手写委托书。（分店经理签字确定）5）假如业主是企业，放款时款项需打入其法定代表人账户，需提供企业法人证实复印件、法人身份证复印件及企业委托书原件，复印件上全部加盖公章。四、分行职员代用户收取意向金要求如用户愿意让物业顾问或分行经理代为收取退还意向金，由用户签署委托收款书，委托物业顾问或分行经理代为收取退还意向金，并代用户签署收款收据。人民币壹万元以下代取由物业顾问实施，由分行经理签字同意；人民币壹万元以上（含壹万元）代取必需由分店经理以上等级职员实施，由业务副总签字同意。分店经理和业务副总同意后有责任跟踪，确保用户已收到所退还款项。相关房屋租赁、买卖中包含法律知识一房屋租赁1、 租赁主体审查：（1） 承租方：要求租赁房屋一方.对该主体审查上要注意：年纪上应为18周岁以上，符正当律上完全民事行为能力人条件，对于16周岁以上未成年人，要有自己收入起源，收入水平达成当地平均生活水平；精神智力情况上：需精神正常，能了解自己行为并能独立负担自己行为所产生法律后果；对于受其它人委托：需出具委托人出具授权委托书（2） 出租方：提供房屋,要求将该房屋出租一方对于出租方本人审查上：同上承租方年纪、精神智力情况、委托身份等情况审查；2、 租赁客体审查：（1） 房产三证：房屋全部权证、契证、土地证齐全是出租方正当出租，和承租方建立房屋租赁关系法律基础，无法提供出租房屋房产三证无法证实其对该房屋拥有正当处分、收益权利；（2） 是否转租：出租方并无房产三证，其房屋起源为从房东处承租而来，故其本人在这里成为转租人身份，对待房屋转租情况，要仔细审查了解该转租人和房东租赁协议，查明协议中是否签订有相关房屋转租情况处理条款。标准上房屋转租需要房东提供同意转租书面申明，不然未经房东许可私自转租，转租协议无效。（3） 是否抵押：除了仔细审查房产三证，房屋抵押情况也要了解。依据法律要求，未经抵押权人同意私自出租房屋，无效。（4） 是否共有：依据房屋全部权证上产权人名字并不一定就能判定该房屋独属该人全部，依据婚姻法要求，除非夫妻双方有其它约定，婚后购置财产为夫妻双方共有，所以在了解房屋产权情况时同时要了解该房屋是否共有，如为共有，该房屋出租要取得全体共有些人书面申明表示同意。3、 租赁关系中应注意问题：（1） 不得出租多个情况：未经综合验收新建房屋：有开发商或房屋全部些人急功近利，甚至未经过综合验收部门验收房屋出租给承租者，这么做一违反国家相关法规，二对承租方安全造成威胁；没有产权证房屋：产权证是房屋权属证件，没有产权证就无法证实房屋权属关系，从而没有租赁法律基础；未经原出租人同意，承租人私自转租：由此会引发原出租方起诉原承租人侵权，追究法律责任；违章建筑房屋：对于这类房屋不仅计划部门要罚款，强令限期拆除，而且房管部门也会因其无产权证和租赁证进行处罚；产权共有，未经全体共有些人一致同意房屋；已经抵押房屋未经抵押权人同意房屋：已经抵押全部权人在行使权利时在法律上已经受到限制，将其房屋出租必需取得抵押权人同意；（2） 租赁期限：协议法第214条：租赁期限不得超出20年，超出20年，超出部分无效。4、买卖不破租赁、承租人优先购置权问题（案例分析）：二、房屋买卖1、 买卖主体审查：（1） 买受方：可能会碰到情况：a 买方是未成年人：依据中国现行法律要求：对于买房人来说，无民事行为能力人和限制民事行为能力人不能签订房屋买卖协议，只有含有完全民事行为能力人，签订协议才能生效。假如想为未成年人买房，应该由其法定代理人代理或取得其法定代理人同意后方能进行。注：中国民法通则将公民民事行为能力人分为三种：（1）无民事行为能力人：指不满10周岁未成年人和不能识别自己行为精神病人（2）限制民事行为能力人：指10周岁以上未成年人和不能完全识别自己行为精神病人；（3）完全行为能力人：指满18周岁公民。16周岁以上不满18周岁公民，以自己劳动收入为关键生活起源。b.假如买房人本人委托其它人买房：应出具本人授权于代理人授权委托书（2） 对于出卖方审查：a.出卖方需出具房产证、契证、土地证，表明对该房产拥有正当产权，该房产属于出卖方全部。b.出卖方房产如为夫妻婚后购置，除非双方有其它约定，该房产为共有房产。需要夫妻双方取得一致意见同意出售。c.房产如为按份共有财产，必需取得其它共有些人书面同意。d.如该房屋为租赁情况，则出卖方需提前三个月通知承租方，在相同条件下，承租人有优先购置权。若承租方放弃优先购置权，则需要取得承租人放弃优先购置权书面申明。e. 若该房屋为继承取得，则需要了解该房屋产权人情况，确定是否为遗嘱继承、法定继承或其它遗赠情况。（3）不得转让房地产：依据城市房地产管理法要求，下列房地产不得转让：1、 以出让方法从土地交易一级市场取得土地使用权，但未按出让协议约定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证；2、 属于房屋建设工程，未完成开发投资总得25%以上；3、 属于成片开发土地，未形成工业用地或其它建设用地条件；4、 以划拨方法取得土地使用权，未经相关部门同意；5、 因设计诉讼或违法行为等原因，被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其它形式限制权利房地产；6、 共有房产，未经其它共有些人书面同意；7、 因连续闲置两年以上或土地使用权限届满被国家收回土地使用权房地产；8、 权属有争议；9、 未依法登记领取权属证实；