房地产开发有限公司高层底商住宅可行性研究报告样本.doc

新疆石河子恒和房地产开发
高层底商住宅楼

可行性研究汇报
(代项目提议书)

新疆中元建筑计划设计
二零一零年二月

目录
第一章 总论…………………………………………………….
1.1项目概况…………………………………………………
1.2 项目建设背景…………………………………………...
1.3 项目建设单位概况……………………………………...
1.4 项目建设必需性……………………………………...
1.5 研究范围………………………………………………...
1.6 研究结论………………………………………………...
第二章 建设场址和建设条件…………………………………..
2.1建设场址…………………………………………………
2.2 建设条件………………………………………………...
第三章 建设规模及方案………………………………………..
3.1 总体布局…………………………………………………
3.2 建设计划…………………………………………………
3.3 工程叙述…………………………………………………
第四章 公用设施工程…………………………………………...
4.1给水工程………………………………………………….
4.2 排水工程…………………………………………………
4.3 供热工程…………………………………………………
4.4 供电系统…………………………………………………
4.5 消防工程…………………………………………………
第五章 环境影响和保护方法…………………………………...
5.1 建设地点环境现实状况……………………………………..
5.2 本项目关键污染源、污染物治理方法……………..
第六章 项目管理和劳动组织………………………………….
6.1 企业组织………………………………………………..
6.2 劳动定员………………………………………………..
6.3 人员培训………………………………………………..
6.4 机构设置………………………………………………..
第七章 项目招投标…………………………………………….
7.1 招投标依据……………………………………………..
7.2 招投标组织…………………………………………..
第八章 建设实施进度安排…………………………………….
8.1 项目建设期……………………………………………..
8.2 项目建设进度安排……………………………………..
第九章 开发成本及项目投资估算……………………………
9.1 开发成本估算依据…………………………………………
9.2 项目总投资估算和经营资金………………………………
9.3成本分析…………………………………………………
9.4资金筹措………………………………………………….
第十章 经济效益评价…………………………………………....
10.1销售收入、税金各利润估计………………………………
10.2 项目财务盈利性分析………………………………………
10.3 清偿能力分析…………………………………………..
10.4资金平衡分析…………………………………………...
10.5环境效益分析…………………………………………...
10.6社会效益分析…………………………………………...
第十一章 研究结论和提议………………………………………
11.1研究结论………………………………………………….
11.2项目提议………………………………………………….
11.3附表和附件……………………………………………….
附图:
1. 新疆石河子恒和房地产开发高层底商住宅户型图。

第一章 总论
1.1项目概况
1.1.1 项目名称: 新疆石河子恒和房地产开发高层底商住宅
楼项目
1.1.2 建设规模:建筑用地面积9712.34平方米，其中建筑占地面积3372平方米；道路地坪及小区景观、露天停车场3280.83平方米、小区绿化面积3059.38平方米；地下停车库建筑面积为3995.99平方米；高层建筑面积37726.14平方米；一层商铺建筑面积3372.01平方米；二层商铺建筑面积3707.97平方米；三层商铺建筑面积3707.97高层平方米，住宅建筑面积37693.87平方米；总建筑面积58889.29平方米；建筑密度34.72%；建筑容积率4.99；绿化率31.5%。
1.1.3 项目固定资产投资：15662万元，其中土地费用703万元，前期工作费395万元，基础设施建设费171万元，建筑安装工程费10224万元，公共配套设施建设费75万元，开发间接费0万元，管理费用326万元，财务费用1022万元，销售费用1190万元，开发期税费477万元，其它费用367万元，不可预见费712万元。
1.1.4 建设单位：新疆石河子恒和房地产开发
1.1.5 建设地点：石河子市
1.1.6 单位性质：独资法人
1.1.7 项目责任人：颜奕
1.2 项目建设背景
党十一届三中全会以来，中国社会经济进入了大发展阶段，新疆住宅建设有了很大进展，尤其是伴随城镇居民住房制度改革全方面展开，住宅建设步伐突飞猛进。1978年我区城镇住宅建筑面积802万平方米，住宅居住面积474万平方米，人均居住面积3.5平方米，到1997年末，全区城镇住宅建筑面积已达5537万平方米，住宅居住面积2823.33万平方米，人均居住面积8.43平方米。分别是1978年6.9倍、6.0倍、2.41倍。城镇居民住房条件显著改善。新疆房地产行业从80年代初至今经历了从无到有，从小到大，逐步发展，快速崛起过程。尤其是1992年以来新疆房地产开发曾出现了快速发展势头，房地产业在较短时间内快速崛起。1995年以来，国务院提出“住房建设可能成为经济发展新增加点，和形成新消费热点”，这对于大力发展城镇住宅建设，主动推进城镇住宅制度改革，加紧培育和发展住房消费市场，又起到了良好推进作用，新疆住宅建设正以势不可挡趋势快速发展着。
目前，要加大住房制度改革力度，切实处理城镇居民住房难问题。一要深化城镇建设投资体制改革，多渠道筹集资金，加紧城市基础设施建设步伐，要把制度创新和摆脱困境结合起来。提升房地产企业市场竞争能力。二是依法加强行业管理，不停提升行业管理水平。要增强法制观念，加大依法行政力度，提升执法水平。要坚持建管并重，从严管理思想，切实加强城建管理工作。要加强房地产市场管理，大力提升住宅建设工程质量。要加强房产管理，为房地产健康发展提供保障。三是脚扎实地，狠抓落实。要加强职业道德建设，要切实改善机关工作作风。团结一致，齐心协力推进房地产事业连续快速健康发展。
1、房地产业平稳发展。石河子市房地产业始于八十年代中期，兴于九十年代。伴随经济体制改革逐步深入和社会主义市场经济建立，现在石河子市房地产开发企业已由1990年6家发展到数十家。其中现有全民、集体企业、股份制企业，也有中外合资企业和私营企业。行业主管部门一直把“培育、规范、发展”，作为房地产行业管理指导思想，针对房地产开发工作实际，逐步加大管理力度，建立和完善企业资质年审和定时统计报表制度。房产开发量增多，极大地改善了城市居民居住条件，推进国有土地使用制度改革，推进住房制度改革。加速了旧城改造，改善了投资环境，对引进外资，加紧城市综合配套开发，做出了贡献。

“十五”期间，石河子市房地产业发展总体思绪是深入调整投资结构，合适控制投资规模，以建设一般住宅为关键，加速房地产流通，调整产业结构，提升从业人员素质，按城市计划要求进行综合开发，配套建设，深入推进房地产业平稳、协调、健康地发展。
3、住房制度改革不停深化，城镇人民居住水平显著提升。依据《国务院相关深化城镇住房制度改革决定》要求，石河子市房改从九十年代全方面展开，现在正步入规范化轨道。伴随住房制度改革不停深化，大家住房观念已根本改变，住房是消费并应达成一定消费百分比已为广大群众所接收，住房商品化意识已经形成。现在，全市人均住房面积已由过去6.26平方米提升到8.31平方米，广大人民群众居住条件得到了深入改善。
1.3 项目建设单位概况
新疆石河子恒和房地产开发成立于7月16日；外商独资有限责任企业；组织机构代码证代码：68957743-1；中国外商投资企业同意证书同意号：外经贸兵外资企字[]0003号；企业法人营业执照企业注册号：491；投资方为：佳志企业（英属维尔京群岛）；法定代表人：颜奕；注册资本1500万美元，投资总额2548万美元；实收资本375.460528万美元，占注册资本总额25.03%；住所：石河子56小区9幢2-1号东（1）；邮编：83；企业经营范围：房地产开发、经营；房地产开发资质：暂定级。
1.4 项目建设必需性
去年以来，全国房地产市场供销两旺，有力地刺激了内需扩大和经济增加。而地处西北边陲石河子房地产市场也是红红火火，伴随我区国民经济稳步健康发展，石河子房地产市场也继续保持了良好发展态势。
一、 房地产价格运行特征
（一）房屋销售价格平稳。伴随住房制度改革深化，住房货币化实施和二级市场全方面放开，房地产市场愈加规范有序，房屋销售价格由商品房销售价格、公有住房出售价格和私房交易价格三大部分组成，其价格变动特点：
1、伴随石河子市房产市场购房主体由集体购置逐步转变为个人消费，据统计，现在石河子市个人购房百分比已达成90%以上，前两年那种“赶末班车”、“盲目购房”等火爆场面以后将难以再现，在经过了个人购房初级阶段发展，消费者对房产市场有了深刻了解，对于住房这一商品认知也从观念上有了转变，购置住房这种大宗商品，大家将会愈加慎重，消费心理愈加成熟，以后房产市场销售也将愈加趋于理智。
在市场压力下，石河子市房地产开发企业纷纷减缓开发速度、收缩开发资金，开发总量下降无疑缓解了目前房地产市场矛盾，使供需双方逐步区域平衡。据分析年内商品房价格极难出现大幅下降局面。
2、公房售价持平。公房销售已开展了近十年，近期房改深入和政策调价等对公有住房销售影响不大，1—4季度公有住房销售价格和相比保持不变。
3、非住宅用房销售价格稳中有降。伴随石河子市工业产业化发展，及随之而起经济发展，市场对写字楼、商业用房需求在不停增加，但现在出现供大于求局面，估量短期内难以改变。
4、私房交易价格保持平稳，较略涨0.3%。伴随公房销售量降低，二级市场深入完善、放开和规范，私房交易市场价格相对稳定。1---4季度，私房交易中，住宅销售价格比上涨0.3%，非住宅销售价格比上涨0.2%。
（二）土地交易价格呈上升态势
伴随《中国土地管理法》颁布、石市实施新土地基价标准，带动了土地交易价格上涨。1---4季度，土地交易价格比上涨2.3%。其中，居民住宅用地价格上涨1.0%，工业用地价格上涨0.1%，商业、旅游、娱乐用地价格上涨9.8%，其它用地价格和上年同期相比上涨1.4%。
（三）房屋租赁价格保持平稳
1---4季度，房屋租赁价格水平保持平稳，较略涨0.1%。其中厂房仓库租赁价格保持稳定；住宅租赁价格总水平比下降0.6%；商业用房租赁价格总水平比上涨0.8%；办公用房租赁价格总水平比上涨0.6%。这关键是因为伴随西部大开发进程、加紧新疆经济好转，尤其是石河子市工农产业一体化发展定位，石河子市商用房、写字间市场较以前出现显著地转暖趋势。
二、 影响本市居民住房消费多个关键原因
“十五”期间，本市城镇居民住房消费市场结构发生重大改变，取消了几十年一贯制由政府和企业统包到底、无偿分配、低租金和无限期使用实物福利分房制度。经过住房分配货币化、提升住房租金、按优惠价出售公房和激励居民自购房等一系列方法，逐步将住房推向市场。居民住房消费观念也发生了根本转变，“住房是商品，更是个人消费品”、“要买房靠自己”市场化观念已逐步形成和被接收。
伴随国家福利性分房制度取消，福利房将从市场中全部退出，居民住房消费市场结构将发生重大改变，商品房将是未来住房消费市场主流。首先是收入决定居民家庭住房实现，现在不计划购置商品房家庭中大多数人关键是因为资金不足，居民家庭不管从住房消费愿望还是住房消费现实全部和家庭收入亲密相关。其次是房屋价格原因影响着居民住房需求，另外房屋价格原因也影响着居民住房需求，假如将居民家庭收入原因比作组成住房消费强有力支撑点话，那么价格原因就是一条无形经济杠杆，只有支撑点和杠杆这两个最基础原因之间最有效结合，才能真正开启居民住房消费这个大市场。从本市开启住房消费实践看，全方位开启住房消费还受着住房价格制约，具体表现是住房价格相对偏高，和大多数居民收入不相适应。
另外在房地产开发市场上，还存在部分开发商片面追求经济效益，造成建筑质量粗糙，建筑面积“短斤少两”，公用面积和居住面积分摊上“超额超量”，忽略户外活动空间、娱乐设施、公共绿地、路灯、车棚等公共设施建设。销售宣传广告中虚假不实；售后服务滞后，消费者购房后很长一段时间拿不到产权证，只有居住权而没有法律上拥有权，使住户在抵押贷款、申报户口、儿女上学、家庭财产分配上全部受到很大影响；物业管理“收钱立即，维修难”等现象，全部在一定程度上影响着居民对住房消费信心，影响着居民家庭对住房消费市场需求。
城镇居民居住情况在一定程度上反应了人民生活水平和城市发展总体水平。“小康不小康，关键看住房”已成为衡量一个城市整体现代化水平高低关键标志之一。本市城镇居民消费需求将以经济适用房为主，标准化、智能化、节能型和环境保护型住房将是以后需求发展趋势。
1、政府应加强对住房消费市场宏观指导和监管。经过深入实施一系列激励经济适用型住房、廉租房建设发展产业优惠政策，主动营造对房地产市场产品质量、服务质量，提供一个公平、公正、合理、有序监督机制。经过实施一系列激励经济适用型住房、廉租房建设产业优惠政策和避免建设盲目性及降低积压空置房数量，使本市居民住房建设愈加贴近广大一般老百姓需求。
2、应大力整理房屋销售市场。果断取缔销售广告中虚假不实承诺、清理整理好房屋中介机构，对坑民害民黑中介果断打击取缔绝不手软。加大相关法律、法规宣传力度，使居民家庭在购房前就能提升自我保护意识，从而避免无须要损失。在猛烈房屋市场竞争中，主动营造有计量就有市场；有服务就有市场；有品牌就有市场良好气氛，为供需双方提供一个公平、公正、合理、有序运作平台。
3、金融部门应不停提升服务水平。
多年来国家实施了一系列主动财政政策，公积金贷款政策放宽，各商业银行也对应扩大了个人贷款范围，降低了居民住房贷款利率和首付百分比。同时公积金贷款政策也不停放宽，给广大居民贷款提供了宽松环境。从贷款限额提升、贷款年限延长、贷款种类增多，使居民家庭有了更多选择空间。由此看来，各金融部门应不停提升贷款服务水平，满足不一样层次居民家庭贷款需求，使贷款真正起到成为居民家庭住房消费催化剂作用。
鉴于以上分析和市场调研，也使得我企业决定立即实施此项目，所以，本项目标建设是必需，可行。
1.5 研究范围
依据国家对基础建设项目可行性研究内容和深度要求，关键研究以下内容：
（1） 叙述项目建设必需性；
（2） 落实项目建设条件；
（3） 确定项目标建设内容、建设规模和实施方案；
（4） 估算项目建设投资和安排资金使用计划。
1.6 研究结论
经过对市场调查，现在石河子市对住房需求还是呈增加趋势，尤其是出租房需求比较大，另外已经有住房居民对现有居住环境和生活质量要求提升，也想购置环境很好、面积更大住房，还有部分内地投资者、各地州市居民也有旺盛购房需求，或作为投资项目。和市中心环境相比，本项目区空气质量比很好，品质定位中等偏上标准，避免和现在众多一般多层住宅同质竞争，我企业计划采取65%建筑节能、住宅卫生间节水、小区生活污水中水处理等技术，全方面提升小区品质。
伴随本项目标实施，一定能取得很好经济和社会效益。
1.6.2技术经济指标（详见表1）
关键技术经济指标（表1）
序号
项目
单位
指标
一
建设规模

1
计划用地面积
平方米
9712.34

其中：建筑占地面积
平方米
3372.01
2
关键建设内容

（1）
建筑总面积
平方米
58889.29
（2）
道路、地坪及停车场、绿化、锻炼场地
平方米
6410.14
（3）
铁艺围墙
米
426
（4）
大门
个
2
（5）
消防井、检验井
个
8
（6）
小区路灯
个
120
（7）
垃圾房
平方米
108
二
计划指标

1
容积率
%
4.99
2
建筑密度
%
34.72
3
绿化率
%
31.5
4
停车位
%
地上41
地下145
三
项目建设期
年
2
四
项目固定资产投资
万元
15662
1
建筑安装工程费（含设备购置费）
万元
10224
2
土地购置费及税金
万元
703
3
配套工程费
万元
4736

第二章 建设场址和建设条件
2.1建设场址
本项目在石河子市北四路和东四路交叉路口，交通便利，南邻天富名城住宅小区，西邻天富农贸超市，东临正在建设中恒河大酒店，和石河子市市政府近在咫尺。
建筑用地面积9712.34平方米，其中建筑占地面积3372平方米；道路地坪及小区景观、露天停车场3280.83平方米、小区绿化面积3059.38平方米；地下停车库建筑面积为3995.99平方米；高层建筑面积37726.14平方米；一层商铺建筑面积3372.01平方米；二层商铺建筑面积3707.97平方米；三层商铺建筑面积3707.97高层平方米住宅建筑面积37693.87平方米；总建筑面积58889.29平方米；建筑密度34.72%；建筑容积率4.99；绿化率31.5%。
2.2建设条件
2.2.1本项目在石河子市北四路和东四路交叉路口，交通便利，有多路公交线路。地势平坦，距石河子市市政府近在咫尺。
2.2.2场地条件
拟建工程场地在在石河子市北四路和东四路交叉路口，场地地形平坦。
拟建物占地范围之内基础无私房建筑物，场地内未发觉坑、穴等不良地质现象，场地条件很好，场地地层岩性以卵石层为主。
2.2.3工程水文条件
在勘探深度10米范围内，拟建场地地层以冲击形成碎石土为主、局部加厚度不大粉质粘土及沙土，按其言行可划分为杂填土、圆砾粉质粘土。现分述以下：
1、杂填土：杂色，成份以少许碎石、建筑垃圾和生活垃圾为主，多见煤渣，厚度为0.5-5.5米，干-稍湿,松散-稍密。
2、圆砾：青灰色，埋深0.5-5.5米，可见厚度0.5-11.7米，通常粒径0.5-2厘米，大者2-4厘米，可见粒径大于10厘米，沙土填充，部分探井降低许白色盐结晶体，骨架颗粒质硬，磨圆度较差，成棱角状，分选性差，似角砾，局部沙土含量高，表现为卵石及砾砂，级配良好，在该园跞层中可见粉质粘土夹层及透镜体。稍湿-湿，稍密中密，局部半胶结状。该层土密实度为中密-密实，土工试验结果表明，该层土为中压缩性土不具湿陷性。
2.2.4 气候条件
项目区在43°20′N～45°20′N, 84°45′～86°40′之间，海拔高度差异较大。无霜期为168～171天。    石河子地域关键以农业为主，各地年平均气温在6.5～7.2℃之间。十二个月中最高气温出现在7月，平均气温25.1～26.1℃；最低气温出现在1月，平均气温-18.6～-15.5℃。
    石河子地域年降水量为125.0～207.7mm之间，年日照时数为2721～2818小时。各地历年平均最多日照出现在7月。平均风速1.5m/s，静风占32%，偏南风占22%，偏西风17%，偏北风占15%，偏东风占14%。
2.2.5 配套条件
本项目建设地点计划建设整齐，水、电、暖、天然气路配套。
（1） 给排水
自来水距主管道约200米，接口直径100毫米，可分别自东四路及北四路取口；排污口直径300-600毫米，距城建排污管道接口200米。
（2） 供电
在建恒河大酒店现有已形成10千伏电力网，项目用电由恒河大酒店电网引入，能满足要求。
（3） 供热
由天富热力企业提供高温热，经咨询该热力企业能确保项目供暖。利用在建恒河大酒店地下换热站威本建筑提供供暖保障。
（4） 通讯
场地周围均处于石河子市市话和移动通讯业务范围内，通讯条件能满足项目需求。
（5） 天然气
新建项目东侧已经有建好市政天然气管网，经和石河子市燃气企业咨询，已经有天然气管网能满足项目需求。
2.2.6 施工条件
拟建项目标场地周围空地较大，含有施工场地和供电、供水、运输等条件。

第三章 建设规模及方案
3.1 总体布局
从总体部署以合理、充足利用土地和现有配套设施、节省投资为标准，商住楼建设布局为沿北四路南侧建设。设绿化地、锻炼场地、小区景观、部分地面停车场，小区主入口设在北四路延伸路南，次入口设在小区东侧东四路延伸路西。
3.2 建设计划
3.2.1 建设规模
占地面积3372.01平方米，工程建筑面积58889.29平方米。
3.2.2 户型方案
本项目确定户型方案为：（1）101.94平方米；（2）103.44平方米；（3）87.82平方米，（4）145.32平方米等四种户型，详见《户型方案图》。
3.2.3 建筑计划工程量
建设用地面积9712.34平方米，其中：建筑占地面积3372.12平方米，占总计划面积34.72%；道路、地坪、小区景观及地面停车场3280.82平方米，占总计划面积33.78%，绿化3059.38平方米，占总计划面积31.5%。
3.2.4 计划指标
1、建筑密度34.72%；
2、建筑容积率4.99；

3、绿化率31.5%。
3.3 工程叙述
3.3.1 建筑工程设计
建筑设计应考虑到提升土地利用率，在充足满足使用功效前提下，做到并满足消防要求。使住户有良好居住环境，室内外尽可能绿化。建筑外观造型依据建筑功效，以间接鲜明为根本，刻意发明建筑独特征，同时突出结构形式在造型中作用，表现出建筑个性及实用性，成为沙区比较有特点住宅小区。
3.3.2 建筑工程作法：
本工程为高层精品住宅楼，局部为跃层。框剪结构，并带地下停车场，隶属建筑均为砖混结构建筑。采取地暖，7度抗震设防。室外场地、道路、小区景观及地面停车场均为沥青混凝土地面，每间隔6米间距设分隔缝，地面排水坡度为1—3%。
3.33 建筑使用功效
依据初步设想，使用功效具体以下：
（1） 住宅区内地面停车场、小区道路、小区景观累计3280.82平方米；
（2） 小区绿化累计3059.38平方米；
（3） 室外管网450米；
（4） 小区围墙、大门426米。

第四章 公共设施工程
4.1 给水工程
4.1.1 给水方法
从北四路及东四路各取市政自来水管径100接口引至小区楼外，长度约200米，作为室外消防给水管网。另外由在建恒河大酒店消防水池接入DN150及DN100管道各两根约130米，提供商住楼消防栓及喷淋系统水源。
4.1.2 用水量估计
依据给水设计规范，生活及绿化日用水量为203.15立方米，月用水量6094.5立方米，见附表以下。
生活及绿化用水量估算表（表2）
序号
名称
单位
数量
用水定额（升/人。日）
用水量（立方米/日）
1
生活用水
人
1129
220
203.15
2
绿化用水
平方米
3059.38
2升/平方米
6
3
累计

209.15
消防用水量依据建筑设计防火规范，整个小区一次火灾消防用水量为756立方米。
4.2.1 排水系统
楼房生活污水，直接排入市政污水管网。室外雨水分别就近按城镇计划接入城镇管网。
4.2.2 排水量估计
小区生活污水排放量估计为162.52立方米/日（6.77立方米/时）。若按5分钟强降雨折算，降雨流量达成3升/秒，计10.8立方米/时，将其计入总排水量，则估量最大排水量为17.57立方米/时。
4.3 供热工程
4.3.1 采暖工程
（1）热负荷估算：
由面积指标法估算热负荷为0.628兆瓦/时见表3。
工程热负荷估算表（表3）
名称
建筑面积（平方米）
估算指标（瓦/平方米）
热负荷（兆瓦/时）
商住楼
58889.29
55(50%建筑节能方法)
3.24
(2) 热源：
按现有天富热力企业热源及在建恒河大酒店换热站换热能力，条件能够满足热负荷需要。
(3) 采暖系统：
本项目均采取地板辐射散热采暖方法。
4.3.2 通风
建筑内通风以自然通风为主，在卫生间加设窗式排气扇。
4.4 供电系统
4.4.1 供电方法
本项目供电线路上采取10千伏进线，变电容量1200千伏安，16路380/220伏出线，高压为单母线接入，负荷按不一样性质分供。
4.4.2 负荷估算
工程总用电负荷估算为1200千伏安，详见表4

小区总用电负荷估算表（表4）
序号
名称
单位
数量
指标（瓦/平方米）
计算负荷（千瓦）
1
室内照明
住宅
商业
人防车库
暖风用电设备估算
平方米

5.00
80.00
8.00
706.68
577.5
685
57.5

250
2
室外照明
盏
120
50.00
6

累计

1576KW/1744KVA
4.4.3 供电系统
本项目使用市政供电网络系统供电，能确保使用。
4.5 消防工程
本项目标消防系统为消火栓及自动喷淋系统。
1、建筑室外沿建筑周围间隔120米设1个消火栓；
2、其给水管网为环状，并有两根不一样引入进水管；
3、室外消防系统用水来自市政管网，室内消防系统来自在建恒河大酒店消防供水系统。

第五章 环境影响和保护方法
5.1 建设地点环境情况
本项目在石河子市北四路和东四路交叉路口，交通便利，南邻天富名城住宅小区，西邻天富农贸超市，东临正在建设中恒河大酒店，和石河子市市政府近在咫尺。建设环境和居住环境全部良好。
5.2 本项目关键污染源、污染物及治理方法
5.2.1 废水
本项目生活污水及雨水均无毒、无害可不经任何处理直接排至市政排水管网中。
5.2.2 垃圾
本项目标生活垃圾采取包装方法运至市政指定垃圾站，集中处理。
5.2.3 废气
本项目基础无废气排放。

第六章 项目管理和劳动组织
6.1 企业组织
企业为董事会领导下总经理负责制。
6.2 劳动定员
本项目定员27人，管理人员和技术人员可依据需要增减。
6.3 人员培训
各岗位工作关键技术人员必需含有大专以上文化水平，含有专业知识，凡在岗位服务人员，必需进行严格专业培训。
6.4 机构设置
本项目实施总经理负责制,根据精简、高效标准，总经理下设付总经理、前期部、工程部、市场部、按揭部、物业部、后勤管理等职能人员。
机构设置架构详见下图。

总经理

副总经理

行政办
工程负责

前期负责

市场营销

按揭、售后服务

第七章 项目招投标
7.1 招投标依据
根据自治区建设厅新建法()17号文要求,全部或部分使用国有资金投资或国家融资，投资额100万元以上或建筑面积1000平方米以上建设工程施工，建设工程必需依法强制进行招标。
7.2 招投标组织
根据《中国招标投标法》、《工程建设项目招标范围和规模标准要求》（国家发展计划委员会令第3号）和《评标委员会和评标方法暂定要求》，本项目建设和投资规模较大，项目标勘察、设计、施工、监理和关键设备、材料等采购活动均采取招标。因为项目业主本身条件所限，故采取委托招标。确定招标方法、招标范围、招标组织形式和评标方法内容招标方案，报审批本项现在期工作部门核准后方可实施。具体步骤为：
1、招标阶段：对项目建设工程进行招标方案研究、编制招标文件，公布招标公告或邀请，对投标人资格进行预审，经过后向其出售招标文件；
2、投标阶段：投标人参与现场踏勘并出席答疑会、编制投标文件，在招标文件确定地点和期限投标；
3、开标阶段：招标人按招标次序进行符合性审查、依次开标、唱标并请投标人澄清；
4、评标阶段：组织评委进行阅读标书、填写评审意见，推荐中标人选；
5、定标阶段：依据评委意见汇总结果，确定中标人次序，公布中标结果。

第八章 建设实施进度安排
8.1 项目建设期
本项目建设内容关键包含前期工作、土建施工、设备和辅助设施购置等，为确保工程立即实施，前期准备工作均在0年4月下旬完成，争取在5月份开工建设，努力争取年底完成多层住宅楼主体封顶。
8.2 项目建设进度安排
8.2.1 项现在期工作和工程实施准备
项目可行性研究汇报编制和审批、初步设计和施工图设计及审批共需要3个月。同期开展项目标场地平整、施工招标、设备定货等工程实施准备工作。
8.2.2 施工期
土建施工、设备验收、安装调试至运行周期估算为7个半月：
1、土建施工工期为7个月；
2、设备验收、安装调试累计1个半月。
各阶段之间相互交叉，确定本项目工程建设周期在1年内完成，投入正式运行。
项目建设阶段实施进度详见表5
项目实施进度计划表（表5）
序号
项目实施阶段

一
二
三
四
五
六
七
八
九
十
十一
十二
1
可研汇报编制及审批

2
初步设计

3
场地平整

4
建筑施工

5
设备订货

6
设备安装

7
配套工程

第九章 开发成本及项目投资估算

9.1 开发成本估算依据
本工程总投资估算依据国家计委、建设部《建设项目经济评价——方法和参数》（）相关要求进行编制。
⑴建筑工程和构筑物依据项目区相关资料，建设方案提供建筑面积及构筑物数量，按平方米造价法，按项目建设内容分别汇总得出直接工程投资。
⑵项目购置设备投资按现在市场最新询价价格，已包含运杂、安装等费用。
⑶项现在期工作费、开发费税费、其它费用均依据国家和自治区公布相关税费征收和计算文件要求计算而得。
⑷管理费用和销售费用依据天和房产历史开发项目得费用百分比综合取定而得。
⑸财务费用按综合借款利率5.94％，使用十二个月计算。
9.2 项目总投资估算和经营资金
依据以上数据，编制项目总投资估算为15662万元，其中土地费用703万元，前期工作费395万元，基础设施建设费171万元，建筑安装工程费10224万元，公共配套设施建设费75万元，开发间接费0万元，管理费用326万元，财务费用1022万元，销售费用1190万元，开发期税费477万元，其它费用367万元，不可预见费712万元。
因为项目产品均当年形成实体实现销售，故开发期第1、2年开发产品成本为零。
因为项目产品均用于销售，开发企业未自留固定资产，故项目固定资产投资为零。
项目产品在两年内建设完成，分三年销售，故第十二个月经营成本8019万元，第二年经营成本6265万元，第三年经营成本1378万元。
具体内容详见附表9-1～8各表。
9.3 成本分析
在建设期内各类税费通常不会发生大改变。但因为底以来物价涨幅较大，用于建筑产品人工费、材料费涨幅较大，尤其是钢材进入后涨价趋势显著，是否继续保持上涨态势尚不能完全肯定，所以要开发方加强对建筑材料价格改变关注，采取多种可行方法避免不利影响，避免造成开发成本大幅度上涨。
9.4 资金筹措
本项目建设投资由新疆石河子恒和房地产开发投入4000万元,占项目总成本25.5%；银行贷款6800万元，占项目总成本43.4%，在开发建设期间经过房屋预售实现回笼资金4862万元，占项目总成本31.1%。采取长久贷款每十二个月本金等额偿还方案，二年还清，从建设经营期第二年开始计算。

第十章 项目财务评价

10.1销售收入、税金和利润估计
10.1.1 销售收入
依据价格估计数据和市场价格分析，确定一般高层住宅平均销售价格为3500元/m2，底层商业建筑为8000元/m2，依据各类开发面积，整个项目开发销售完成能够实现销售收入23797万元。
10.1.2 经营税金及附加
房地产销售营业税税率为5％，城市维护建设税率为7％，教育费附加税率为3％。依据项目销售收入数据，项目全部经营税金及附加为1309万元。
详见表10-1《销售收入、经营税金及附加估算表》
10.2项目财务盈利性分析
本项目特点是一次性开发，全部出售，资金在短期内即可全部回收，无法做财务盈利能力分析。
项目土地增值税按土地开发当年增值额30％计算，计算项目计算期缴纳土地增值税额为2046万元。
利润总额＝销售收－经营成本－经营税金及附加－土地增值税，计算整个项目能够实现利润总额4778万元。
投资利润率＝利润总额/开发建设投资＝4778/15662＝30.5％
投资利税率＝利税总额/开发建设投资＝（4778+1309）/15662＝38.9％
项目投资利润率和投资利税率较高。所得税率为25％，扣除所得税后为净利润，实现净利润按10％提取盈余公积金，提完盈余公积金后余额为可供分配利润，用于利润分配。计算项目净利润为3584万元，提取盈余公积金358万元，剩下应付利润3225万元。
详见表10-2《损益表》
10.3清偿能力分析
项目在初申请银行借款6800万元，两年应计利息1022万元，在项目实施第三年初，销售资金回笼后即可还清项目全部借款。
10.4资金平衡分析。
因为项目建设周期短，投入资金短期内即全部回笼，故无需做资金平衡分析。
10.5 环境效益分析
10.5.1本项目计划设计以人为关键，注意人和环境相协调，建筑设计理念超前、建筑形态行云如水、曲线流畅、造型优美、新疑时尚、线条和细部处理简约明快，独具一格，符合目前住宅设计总体时尚。
10.5.2小区内住宅、公建、绿化、建筑小品布局合理巧妙，高低错落有致，为入住用户营造出一个环境优美、配套设施齐全、注意生态效益大型住宅小区。
10.6 社会效益分析
10.6.1石河子恒和房地产开发高层底商住宅建成后，周围生活设施将会齐全，紧邻石河子市北四路交通极为方便。加之多年来周围地域已陆续成片开发住宅小区和大型市场，如：天富名城、天富康城、玫瑰园、凤凰嘉园、天富农贸市场。所以环境配套设施已逐步完善，市场颇佳。该项目建成后，可满足市场需求，提升人民居住生活质量，为居民提供一个平静、高雅、舒适生活环境，经过项目开发能够提升该地域居住物业档次和多样性，提升地价，带动周遍地域房地产、餐饮、商品、零售、休闲、城市交通等产业全方面发展。
10.6.2项目标建设还有利于改善石河子市形象和投资环境，为城市建设扩宽融资渠道，本工程不仅是石河子中心广场周围建筑关键组成部分，也将会和她东侧相邻恒河大酒店一起成为城市崭新地标性建