劳动大厦拍卖可行性研究报告.doc

劳动大厦拍卖研究报告 ID:PS030042内容目录第一部分 研究目的与方法1一、研究目的1二、研究方法1第二部分 劳动大厦定量研究发现3一、企事业单位会议需求的主要特点31. 企业酒店会议需求旺盛，会议形式多样32.市内酒店仍是企事业单位举行重要会议首选地点53.因会议选择酒店最先考虑的因素仍是性价比74.直观感受直接影响会议客户的选择85.与会者对酒店的会议服务条件最关注的是能否方便参会人员96.高端会议设备开始走入企事业单位会场107.与会人员对酒店周边环境最关注的是交通状况118.卫生和服务在酒店餐厅环境中最受关注129.会议期间的娱乐活动，以打保龄最受欢迎13本章小结14二、劳动大厦的未来发展151.北京北部三星酒店劳动大厦知名度最高152.商务酒店是今后的酒店的经营发展方向163.对于劳动大厦的管理模式普遍认为应采用专业化管理174.酒店的取名受访者认为具有“国际化”色彩的名字较好18本章小结19三、劳动大厦与竞争对手各项指标的满意度研究201.顾客对劳动大厦的交通、所处地段和周边环境的满意度较高，而对此大厦所应有的商务设施服务评价很低202.与竞争酒店相比，顾客对劳动大厦服务水平的满意度整体偏低223.劳动大厦的客房面积是对不同地区的顾客最有吸引力，而内饰的装修风格是竞争酒店最具优势的234.干净、桌椅摆放、餐厅明亮是劳动大厦餐饮环境最具竞争力的，而服务员素质和饭菜种类与竞争酒店相比，存在较大差距255.价格合理、会场硬件好、周围地段好是顾客会继续选择劳动大厦的主要原因276.周边环境不好、住宿条件差、服务不专业是不会继续选择劳动大厦的主要原因28四、定量部分总结29第三部分 优势与劣势共存行业专家眼中的劳动大厦32一、劳动大厦的基本情况33二、劳动大厦优势评价341.劳动大厦：优越的地理位置343.劳动大厦：低廉的土地转让成本36三、劳动大厦劣势评价371.劳动大厦：建筑内部结构布局设计落后372.劳动大厦：设备老化，内饰陈旧，亟待更新373.劳动大厦：配套设施少且差384.劳动大厦：饭店的管理和服务水平有待进一步提升39第四部分 劳动大厦投资价值总体评价40一、劳动大厦的自身条件具有投资价值411.地理位置优势的研究412.知名度研究433.房地产现值研究44二、劳动大厦的未来主要提升空间452002前进策略Progress Strategy技术版权所有-24-奥林匹克国际饭店旅客研究咨询报告2003前进策略Progress Strategy技术版权所有第一部分 研究目的与方法一、研究目的随着北京市的经济发展和文化交流的日益频繁，在北京地区各大酒店召开商务会议的企事业单位也日益增加。同时，越来越多的小企业出于种种考虑也开始租用酒店的房间做为其办公地点。酒店的经营方式正悄然变得多样化，那么对于一家三星级的酒店，应如何适应这些变化呢？本次研究将对以上问题展开调查，目的是研究目前企事业单位的会议需求，会议用户对京北主要三星级酒店的满意度评价。并在此基础上，针对劳动大厦及其竞争酒店进行研究，试图发现劳动大厦的相对竞争优势及最能体现其商务价值的经营方式。二、研究方法本次研究采用定量研究的方法（即采用结构式问卷），通过对北京地区各类企业进行电话访问并对劳动大厦及其竞争酒店旅客的拦截访问获取所需要的相关信息，具体设计如下：（1） 调查区域 劳动大厦 为了了解劳动大厦周边饭店的情况，我们选择了劳动大厦周边的5家竞争酒店（胜利饭店、圆山大酒店、京民大厦、西郊宾馆、泰山饭店）。 为了了解北京地区企事业单位举办会议对酒店的需求，我们采用电话随机抽样的方式选取北京各类企事业进行调查。（2）调查对象因参加会议入住劳动大厦的顾客、因参加会议入住劳动大厦周边竞争酒店的顾客；电话随机找到的有酒店会议需求的企事业单位的中高层管理人员。（3）抽样方法采用系统抽样方法，如遇拒访、不符合访问条件者，以下一个样本代替。（4）样本量此次调查研究中有效的样本量为319份，具体样本量的分布如下：有效样本量（319）电话访问（159）劳动大厦内（39）周边竞争酒店（121）酒店内（160）（5）访问方式 拦截方式，访问由访问员执行。访问主要采用读录法，即由访问员读出问题和选项，必要时出示卡片，由受访者回答，访问员填写。每份问卷访问大约10分钟，访问结束赠送小礼品。 电话访问方式，由CATI系统随机抽取电话号码，进行企业访问。访问主要采用读录法，即由访问员读出问题和选项，由受访者回答，访问员填写。每份问卷访问大约10分钟。（6）数据处理本次调查在所有问卷回收后，经过复核编码工作，数据使用PCEDIT软件录入计算机，经过逻辑查错形成最终数据库，使用SPSS软件进行统计分析。第二部分 劳动大厦定量研究发现一、企事业单位会议需求的主要特点1. 企业酒店会议需求旺盛，会议形式多样随着北京市经济发展增速，国际文化交流日益频繁，北京市各企事业单位越来越多地选择在酒店召开会议。数据反映，北京市各大中小企业每年在酒店召开会议的次数在1-3次的占71.17%，4-6次的占14.41%，7-10次的占4.5%，10次以上的占9.91%。这主要是由于近年来，中小企业发展速度较快，数目众多且不泛经营出色者，虽然企业规模不大，仍愿意选择在酒店这种象征着企业实力的地方召开会议。而大型企业由于经营状况良好，业务繁忙，会议次数多而且多样。附图 企业每年平均在酒店举行会议的次数（%）各类企事业单位召开会议的类型多样。调查数据显示，选择在酒店召开的会议最多的是年终总结，占到27.03%，其次是行业研讨会，占到24.32%，这两项之和占到企业会议内容的50%以上。还有，展示发布会和各种培训分别占到18.02%和14.41%，相对于前两项少一些。因此，酒店要充分利用企业年终会议较多的特点，扩大自己的营销业务。同时由于开会的内容形式多样，也对酒店的会场的适应性提出了更高的要求。附图 企事业单位通常的会议类型（%） 2.市内酒店仍是企事业单位举行重要会议首选地点我们在调查企业举行会议重要会议，通常在那些地方举行时，调查结果显示，有45%的受访者认为“应在市内举行”，有20%的受访者认为“应在郊区举行”，而有20%的受访者认为“应在远郊风景区酒店举行”。企业在市内举行重要会议还是占具首要位置，说明目前存在的开会顺便旅游现象并不占主流，酒店在兼顾各类娱乐设施时仍应注意充分发挥会议的主要功能。附图 企事业单位重要会议的举行地点在问及企业举行会议重要会议，通常在什么场所举行时，调查结果显示，有37.7%的受访者认为“应在酒店举行”，有30.2%的受访者认为“在本单位会议室举行”，而有14%的受访者认为“应在会议中心举行”。近四成的受访中高层管理认为重要会议应在酒店举行，表明酒店的会议场所在某种程度上就象征着重要严肃。附图 企事业单位通常重要会议的举行场所总体来说，市内酒店仍然是企事业单位召开重要会议的首选，象劳动大厦这样的市内三星级酒店应该充分发挥自己的地利优势，满足企事业单位的会议需求。3.因会议选择酒店最先考虑的因素仍是性价比根据调查结果，研究人员发现企事业单位在为会议选择酒店时，非常重视性价比和量入为出。最先考虑的因素中排名前三位的是价格（26.4%）、酒店的会议硬件设施（15.7%）和星级状况（15.1%）。此外，交通状况、周边环境和住宿条件等也是吸引企事业单位客户的重要因素之一。劳动大厦的客房率之所以每年在不断增长，与该酒店在三星级酒店中坚持低价格和以会议为主的经营方向有很大关系。 附图 企业因会议需要选择酒店最先考虑的因素（%）4.直观感受直接影响会议客户的选择调查发现，酒店会议用户对住宿条件最关注的是卫生间装饰和房间大小，其中有41.1%的受访者认为卫生间装饰最重要，排在首要位置。有37%的受访者认为房间大小最重要，排在次要位置。有24%的受访者认为有无互联网接入最重要，排在第三位。此外消费者也比较关注内饰环境和其它一些常规设备的情况。从这些可以看出，住宿房间的感观非常重要，卫生间的装修、房间大小和和内饰环境都是通过客户的眼睛直接感受到的。做为酒店的经营者，在这些方面的投入非常重要，直接影响客户对一个酒店住宿情况的判断。附图 旅客对酒店的住宿条件最关注哪个方面（%） 注：此题为多选题，应答比率之和大于百分之百。5.与会者对酒店的会议服务条件最关注的是能否方便参会人员会议与会者对酒店的会议服务条件最关注的主要是一些常规服务，如茶水供应（53.5%）、指引标牌（36.1%）、幕布提供（32.9%）、鲜花摆放（30.3 %）等方便参会人员的几个方面。附图 与会者对酒店的会议服务条件最关注哪个方面（%）注：此题为多选题，应答比率之和大于百分之百。6.高端会议设备开始走入企事业单位会场调查数据显示，企事业单位在举行会议时，对会议场所的硬件设施最关心的是投影仪器及辅助设备，其中有约24%的受访者认为投影设备最为重要，有16.8%的受访者认为舒服的桌椅最重要，有16%的受访者认为音响设备最重要。但总的来说，会议对设备配备（投影、音响、网络等）的重要程度占到了56%以上。装饰风格以由原来的最重要下降到第五位，重要程度仅占14%左右。企事业单位的会议也逐渐从以前的对会场的传统要求向高端数码要求转变，对酒店而言，除满足桌椅等传统需求外，投影、网络等新兴科技设备也逐步成为招徕客户的必要的配备之一。附图 最重要的会议场所硬件（%）7.与会人员对酒店周边环境最关注的是交通状况调查结果显示，企业会议客户对酒店周边环境最关注的是交通状况，占到受访人员的48% ，而环境绿化的关注度排在第二位，占到受访人员的25%。酒店附近有没有休闲中心也吸引一部分客户的注意。附图 与会人员最关注的酒店周边环境因素（%）8.卫生和服务在酒店餐厅环境中最受关注餐厅的环境和服务质量是其生存的根本保证。在餐厅环境的重要程度调查中，结果显示，餐厅干净（54.1%）、饭菜种类（53.2%）和服务员素质（52.3%）遥遥领先于其他各项。由此可见，企事业单位客户更加讲求餐饮的质量。尤其在非典之后，餐厅的卫生环境最为受人关注。在保证卫生的前提下，大家也非常讲究吃的质量（饭菜种类）和享受服务（服务员素质）。附图 与会人员对酒店餐厅环境的要求（%）注：此题为多选题，应答比率之和大于百分之百。9.会议期间的娱乐活动，以打保龄最受欢迎各单位在酒店举行会议时，期间的业余时间将要参加一些娱乐活动，来放松工作时压力，本次调查中发现，与会人员在会议期间，最受欢迎的娱乐活动排在前三位是打保龄球，占到了调查人数的44.5%，其次是游泳，占到了调查人数的36.4%，再其次是唱歌，占到了33.6%。由此可见，一个有会议功能的酒店在娱乐设施方面，首先考虑要配备的是保龄球馆，游泳馆和歌舞厅。然而，劳动大厦恰恰在这方面存在严重不足，2000年以前会议主要是两会和政府会议，当时对娱乐设施要求较低，2000年以后，企业会议增多，参会人员的业余文化生活急待丰富，如果一个酒店还不适应消费者的需求，酒店的发展将受到限制。在条件允许的情况下，酒店可以不断完善各种娱乐设施，以此来为客户提供更周到完善的服务。附图 会议客户关注酒店内的哪些娱乐设施（%）注：此题为多选题，应答比率之和大于百分之百。本章小结目前北京经济稳定高速发展，各企事业单位的各种形式的会议需求非常旺盛，通过定量研究，我们发现北京地区企事业单位在选择酒店会议场所时最主要的需求特点是“量体裁衣”，即在合适的价格内追求个性化的服务。60人以下的小企业是实用方便型（依次关注价格、交通状况和会场硬件），60人以上的企业则是实用排场型（依次关注价格、星级标准和会场硬件）；国家机关和事业单位追求舒适实用（关注价格、住宿条件和会场硬件），国有企业追求实用排场（关注价格、会场硬件、星级标准），中外合资企业追求排场实用（关注星级标准、价格、会场硬件）、民营企业追求实用方便（价格、会场硬件、交通状况）。各类企业现在所进行的会议正越来越时尚，在他们考察会场硬件时，除桌椅音响等传统会议设备外，对投影设备和互联网接入等数码设备也有较高的需求。二、劳动大厦的未来发展1.北京北部三星酒店劳动大厦知名度最高我们把能对劳动大厦产生竞争的三星级酒店的知名度进行统计调查，调查结果显示，除凯迪克和西郊两个准四星酒店外，在其它三星酒店中，劳动大厦的知名度最高。已经营十年之久的劳动大厦，已经产生一定的品牌效应，这对劳动大厦今后的经营是一个很大的无形资产。附图 北京北部地区主要三星级酒店知名度调查结果（%）资料来源：零点调查公司于2003年9月针对北京城市150家企业的高层管理人员进行的随机抽样电话访问。 （注：此题为多选题，应答比率之和大于百分之百。）2.商务酒店是今后的酒店的经营发展方向在酒店的经营模式上，在进行了大量的定性研究后发现，企业管理者对酒店的经营模式方面普遍认为，还是发展成为商务酒店的模式最受欢迎。从这次定量的结果来看，认为劳动大厦应该以商务酒店和会议中心为主的经营模式占到受访人数的35.8%和34.6%。商务酒店就是以接待各类商务人士为主，允许商务客人长期包租客房，并具有会议和休闲娱乐功能。会议中心是向企事业单位提供高质量的会议场所并提供会议住宿，与劳动大厦现在的经营方向一致。附图 企事业中高层管理人员所认同的劳动大厦未来经营方向（%）3.对于劳动大厦的管理模式普遍认为应采用专业化管理在酒店业的经营管理高度专业化的今天，各类企事业单位的中高层管理人员对于劳动大厦的管理模式普遍认为应采用专业化管理。其中国际酒店经营管理水平仍然得到公认，委托国际专业酒店机构来管理占到43%，选择委托国内专业公司管理的受访者亦占到32%。附图 4.酒店的取名受访者认为具有“国际化”色彩的名字较好调查结果显示，“国际化的”（32.7%）和“现代化的”（20.8%）名字最受顾客喜爱。在中国逐步走向现代化和国际化的今天，人们对于这类名字的认同度颇高。取一个这样的名字既能代表酒店的未来方向，也易于在消费者心中引起共鸣。附图 你最喜欢什么类型的酒店名字（%）本章小结劳动大厦经营十余年，在北京地区已经小有名气，在北京北部的三星酒店中，知名度仅列两个准四星酒店凯迪克和西郊之后。为适应新世纪的时代发展，北京地区企事业单位中高层管理人员认为，为抓住奥运与科技园两大机遇，劳动大厦今后应委托专业酒店管理机构进行管理，并以商务酒店和会议中心为主要经营方向。同时，为适应现代人的审美观，劳动大厦应按国际化和现代化的原则进行改名，以奥运为契机，重新焕发青春活力。三、劳动大厦与竞争对手各项指标的满意度研究1.顾客对劳动大厦的交通、所处地段和周边环境的满意度较高，而对此大厦所应有的商务设施服务评价很低通过对劳动大厦以及周边的胜利饭店、圆山大酒店、京民大厦、西郊宾馆和泰山饭店等竞争酒店的各项指标进行评测和研究，发现顾客对劳动大厦的交通情况、餐饮、会场硬件、所处地段和周边环境的满意度较高，在这些指标中，尤其是对劳动大厦周边交通状况的满意度最高。对于在此举行会议和进行商务旅行的顾客来说，交通是否便利，已经成为人们选择酒店进行商务活动的重要因素，劳动大厦紧邻京昌高速公路，靠近作为北四环路交通枢纽的健翔桥，交通优势更为突出。在劳动大厦满意度得分较低的诸项指标中，总体来说可以分为两大类：一类是在与会议需求直接相关的指标，如住宿条件、服务态度、公共盥洗间、娱乐健身等；一类是与商务需求直接相关的指标，如收发传真、互联网、打字、复印等。无论劳动大厦今后选择何种经营方向，这两方面都是需要加大投入改进的重点，如上一章节所述，这些指标的低满意度会导致酒店很难吸引会议和商务客户，而这两种经营方向恰恰是消费者最为看好的。 相比劳动大厦，竞争者胜利饭店和京民大厦的住宿条件、服务态度、会场环境以及进行商务活动的硬件设备满意度均大大高于劳动大厦，并形成明显的竞争优势。附图 劳动大厦和竞争酒店各项指标的满意度2.与竞争酒店相比，顾客对劳动大厦服务水平的满意度整体偏低调查结果显示，在对劳动大厦与周边竞争酒店满意度的评价中，研究人员发现，劳动大厦在服务水平的各个指标上均低于竞争酒店，处于明显的劣势，在服务水平上整体竞争力差。 各竞争者中，胜利饭店和京民大厦服务的各项指标满意度最高，尤其是服务员的服务态度和服务质量，远远高于其他竞争酒店；相比之下，泰山饭店服务水平的各项指标均较低，但明显高于劳动大厦的表现。圆山大酒店和西郊宾馆在服务员态度方面表现较好，仅次于胜利饭店和京民大厦；而在服务质量、服务效率和细致周到方面与胜利饭店和京民大厦相比，则存在较大的差距。在对“服务员态度”指标的调查结果来看，依然是胜利饭店和京民大厦的满意度最高；其次是西郊宾馆、圆山大酒店和泰山饭店，劳动大厦最低。服务员的服务态度并不受专业服务技巧的约束，而是由服务员本身对此职业的认识所决定的，在对服务员的考核中，其服务态度将是非常重点的，没有好的态度，那么具备良好的服务技巧将是无稽之谈。通过对劳动大厦服务水平满意度的各项指标表现结果来看，服务员的态度居于最高；而服务质量、服务效率和在细致周到方面则显得较差，这充分说明，在对服务员的服务专业化程度培训方面存在较大的欠缺。酒店服务是以顾客的满意度为惟一评价标准的，优质的服务是服务员能动因素的全部。良好服务水平的另一个来源就是保持不间断的在岗培训，在酒店内进行长期的服务技能技巧、服务意识等培训活动。从实际的结果来看，也印证了酒店引入专业化管理的必要性，只有专业化的酒店管理机构才可能全面提升酒店的服务水平，从而在根本上扭转这一跟竞争对手相比较弱的一环。附图 劳动大厦与竞争酒店服务水平各项指标对比3.劳动大厦的客房面积是对不同地区的顾客最有吸引力，而内饰的装修风格是竞争酒店最具优势的通过不同地区顾客对劳动大厦住宿条件指标满意度的研究，研究人员发现，从总体上来看，外地顾客对劳动大厦住宿条件的满意度总体上要远远高于北京顾客对其满意度的评价。在顾客对劳动大厦住宿条件满意度指标的评价结果来看，无论是北京地区的顾客还是外地的顾客，均对劳动大厦客房面积大小的满意度最高，分别为52.17%和86.71%。其次是客房的内饰，外地顾客认为劳动大厦内饰好的为69.23%，远远高于北京顾客认为满意的17.38%。在对劳动大厦住宿条件各指标满意度评价中，卫生间被北京顾客和外地顾客均认为较差，分别为28.57%和8.69%。不同地区的顾客对劳动大厦的房间大小、内饰、装修风格和卫生间的满意度评价结果显示，对劳动大厦来说，不可改造的客房面积的满意度最高，这不属于“硬伤”；而劳动大厦的内饰和装修风格，虽然满意度较低，但属于可改造的。卫生间由于从大厦投入运行以来，一直没有进行维修，因而设备显得较为陈旧与破落。附图 不同地区的顾客对劳动大厦住宿条件的评价不同地区的顾客对竞争酒店住宿条件满意度的评价结果显示，竞争酒店的内饰一枝独秀，分别为71.41%和71.42%。北京地区的顾客认为竞争酒店客房的装修风格（68.38%）和卫生间（69.04%）较好，而外地顾客则认为竞争酒店的装修风格（63.63%）和卫生间（61.03%）较差。对竞争酒店的房间面积满意度的评价低于对其内饰的评价，北京地区的顾客认为竞争酒店客房满意的为64.38%，低于外地顾客对其满意的69.23%。所以说，劳动大厦与竞争酒店的客房面积相比，具有独特的优势。附图 不同地区的顾客对竞争酒店住宿条件的评价4.干净、桌椅摆放、餐厅明亮是劳动大厦餐饮环境最具竞争力的，而服务员素质和饭菜种类与竞争酒店相比，存在较大差距此次研究发现无论是北京顾客还是外地顾客，对劳动大厦餐饮环境的干净、桌椅摆放、和餐厅明亮的满意度较高；从总体上看，外地顾客对劳动大厦的满意度要高于北京当地顾客对其的满意度。与此同时，劳动大厦的饭菜种类在所有的餐饮环境指标中被顾客认为是最不满意的，北京顾客认为满意的为52%，外地顾客认为满意的为38.46%，分别低于餐饮环境干净的72%和92.85%。所以说，劳动大厦的餐饮环境的硬件较能满足顾客的需求，而如饭菜种类等软性因素，则被顾客认为满意度较低，这对劳动大厦后期进行改造来说，是比较容易提高与改进的。附图 不同地区的顾客对竞争酒店住宿条件的评价与劳动大厦相比，顾客对竞争酒店餐饮环境各项指标的满意度评价结果显示较为接近，各指标间差异较小。同样是餐厅明亮、干净和桌椅摆放的满意度较高，在这些指标中尤以桌椅摆放的满意度最高。同时，竞争酒店的服务员素质和饭菜种类与劳动大厦相比，顾客对他们的满意度高。这些指标的落后，使得劳动大厦在激烈的三星级酒店的竞争中处于明显的劣势。附图 不同地区的顾客对竞争酒店餐饮环境、风格的评价5.价格合理、会场硬件好、周围地段好是顾客会继续选择劳动大厦的主要原因 调查结果显示，在劳动大厦举行过或参加过会议的顾客中，有50%的顾客认为劳动大厦的价格合理，是他们继续选择劳动大厦的最主要原因；其次认为劳动大厦的会场硬件好和所处的地段好的分别为45.45%。劳动大厦的价格合理、会场硬件设施和所处的地段成为其强有的竞争力，这些也正是会议型客户做关注的主要因素。 而在服务的专业性方面，只有22.73%的顾客认为劳动大厦做的较好，不具备优势。另外，还有4.55%的顾客选择劳动大厦是因为朋友关系、会场大和长期合作的原因。附图 顾客继续选择劳动大厦的原因6.周边环境不好、住宿条件差、服务不专业是不会继续选择劳动大厦的主要原因对于在劳动大厦举行过会议和住宿过的顾客来说，有41.18%的顾客认为劳动大厦的总体水平差，认为周边环境不好的为29.41%，认为住宿条件差和服务欠专业的分别为23.53%和17.65%。劳动大厦目前周边环境较乱，但随着奥运商圈的建设，环境的改善指日可待。另外，住宿条件差和服务水平的欠专业，在一定程度上，是由于现在管理水平所造成的，这些因素属于可改造的。5.88%的顾客认为劳动大厦娱乐设施种类少，无法满足顾客的娱乐休闲需求，目前，劳动大厦只有一个设备陈旧的歌舞厅，且已处于停止营业状态。附图 顾客下次不选择劳动大厦的原因 从实际用户愿意继续选择劳动大厦的原因来看，与上章节对企事业单位用户最追求开会酒店的高性价比完全吻合。但考虑到近四成的消费者表示在以后不会再选择劳动大厦，酒店经营者需要注意全面提升劳动大厦的软环境和服务水平，这样才能全面提升劳动大厦的竞争力，增加回头客。-51-劳动大厦研究咨询报告四、定量部分总结在这里，我们综合两份问卷的结果，来看劳动大厦与其主要竞争酒店在不同重要程度的指标上的消费者满意度。我们选取了北京地区企事业单位中高层管理人员在举行会议时主要考虑因素作为指标，按受访者选择的百分比将其五等分，把他们划分成五级重要程度的指标。然后根据拦访问卷，实际用户对其评价来看劳动大厦与其竞争酒店的主要差距。由于所有的酒店均是三星级，没有将“星级标准”列入评价指标。 酒店的会议指标综合评价考虑因素（%）指标重要性消费者评价劳动大厦竞争酒店价格65.43.253.44会场硬件42.13.333.62交通状况36.53.233.35住宿条件272.733.78周边环境25.83.003.19服务水平21.43.103.79内部环境20.82.903.62外观形象14.52.723.61餐饮条件13.83.113.35所处地段10.13.083.38娱乐设施9.42.613.39结果显示，在与竞争对手的横向比较中，劳动大厦在所有指标上全面落后于其竞争酒店。但纵向来看，在消费者最重视的三项指标“价格”、“会场硬件”和“交通状况”上，劳动大厦是其所有评价指标中，表现最好的三个。尤其是“交通状况”、“周边环境”、“所处地段”这几个相对于竞争对手来说的硬性指标，对劳动大厦而言却是在近期内会有较大改善的软指标。这主要是因为奥运建设的逐步推进，劳动大厦可以坐享其成，例如为奥运改建的奥运主干道大屯路（经过劳动大厦门口）、奥运绿化、为奥运所建的各类配套设施都可以直接被劳动大厦所利用。将排在第四位的住宿条件分明细项目来进行分析，劳动大厦在“房间大小”这个硬指标上与竞争对手非常接近，而与竞争对手差距较大的“内饰”、“装修风格”和“卫生间”这三个相对较软的指标可以通过追加投资加以改进。附图 住宿条件分项评价劳动大厦在服务水平的分项上也全面落后于竞争对手，从这个角度上来说，劳动大厦引进高水平的专业酒店管理势在必行。附图 服务水平分项评价总地来看，劳动大厦与竞争酒店相比，现状是不占任何优势的。 但综合考虑各种因素，劳动大厦的商务价值存在于其稳获升值的奥运商圈地段及与坐享与地段相关的交通、周边环境等等因素的提升。这个优点是其它竞争对手所不具备的。而劳动大厦与竞争对手相比的其他缺点，绝大部分均为可再投资加以改造的软因素。这点将在下文进一步阐述。第三部分 优势与劣势共存行业专家眼中的劳动大厦为了从不同角度研究劳动大厦的现有价值和价值提升潜力，我们广泛邀请了不同背景的投资专家和房地产专家（见下表），透过这些专家对劳动大厦的看法，我们可以更加深入的认识和了解劳动大厦的投资价值和价值提升空间。陆伟俊先生中恒业房地产评估有限责任公司 总经理、中国注册估价师赵 博先生北京恒宇佳泰房地产开发有限公司 副总经理邓 清博士原中房指数办公室主任、厚土太清房地产研究所所长樊 涛先生首创置业股份有限公司 高级主管 房地产估价师王伟民先生中国房地产报 编辑记者李春平先生当代鸿运房地产经营开发有限公司 营销总监一、劳动大厦的基本情况北京劳动大厦由劳动和社会保障部组建，主楼于1986年建成，采用了独特的“三叉戟”结构，1991年开始营业，是一家三星级的涉外酒店。劳动大厦占地13亩，建筑面积27261.4平方米，占地面积8075.64平方米，主楼为钢筋混凝土结构，地上14层，地下2层。一层为大堂、商务中心、美发厅、茶室、娱乐厅；二层以上为客房；餐厅分布在三层和五层；楼层间高度2.7米；地下一层为设备层；地下二层为职工宿舍；附属用房有配电室和锅炉房。酒店有四部迅达电梯，一部员工电梯，采用中央空调。共有客房352套，其中普通标间290套，高级标间54套，普通套间2套，高级套间6套；共有小会议室15个，中会议室1个，大会议室1个，多功能厅一间。酒店的基础设施为“七通”，即通电、通水、排水、通暖、通气、通讯、通路，且所有在用设备运转完好，均能满足酒店正常运营需要。一层大堂顶棚有灯池、吊灯，大理石墙面、大理石包柱，地面铺设进口大理石，表面光滑并有吸音效果，自动转门；客房是石膏板吊顶，地面铺有地毯，壁纸墙面，木门塑钢窗；会议室是轻钢龙骨矿棉板吊顶，花岗岩地面。二、劳动大厦优势评价1.劳动大厦：优越的地理位置劳动大厦地处朝阳区北沙滩大屯路西端，位于北四环与北五环之间，靠近中关村科技园区、健翔科技园区、上地信息产业基地；东边紧邻北京奥运村、奥运主会馆、亚运村；北边则是规划中占地680公顷的奥运森林公园，显现出得天独厚的地理优势。大厦周围有亚运村、解放军306医院、中关村、上地信息产业基地、八大高等学府及音乐学院、信息工程学院、中国农机院、中国舰船研究院、 中科院天地科学城、地球所、地理所、感光化学所等知识、休闲、运动、商务活动场所，可以为旅游观光和参加商务活动的客人提供非常方便的住宿、运动、休闲服务。酒店周围有风林绿洲，澳林春天，倚林佳园，裕瑞轩、健翔园、竹溪园等八个中高档居住区，还有北辰购物中心、亿客隆超市、华汇超市、普尔斯马特会员店等购物场所。 坐落在中关村科技园区健翔科技园内劳动大厦坐落在国内首家以科技商务为特色的中关村科技园区健翔科技园内，该地区商务及会务资源十分丰富。建设中的健翔科技园内拥有一批国家级科研机构、国家重点实验室以及大量高新技术人才。这意味着此科技园内孕育着巨大的商务及会务的需求，而劳动大厦作为此园区内的一家三星级酒店，将为园区内举办科技、文化交流活动提供了便利的条件。 紧邻奥运核心商圈紧随庞大的奥运工程节奏，劳动大厦的奥运商机突显。毋庸置疑，劳动大厦与奥运村仅一路之隔，随着奥运整体规划方案的确定，必将转浓此区域的商务氛围，奥运村的建设将极大带动这一地区的发展。 处于北京城区化区域北京的城市发展呈现“北强南弱”的特点。劳动大厦位于的北四环与北五环之间，城市化、商业化气息依然相当显著。加之北京北部方向盘踞着诸多的历史名胜古迹、环境优美的风景区、国家级科技园区，将是旅游、商务人士的聚集地。 被“富人居住区”所拥抱定位于为京城精英阶层所定制的高档住宅楼盘风林绿洲、澳林春天、峻峰华亭和亚奥人家等盘踞在劳动大厦附近，这些高档居住社区的建设将进一步带动其周边整体环境迅速得到继续提升。 “氧吧”内的酒店劳动大厦地处“氧吧”区域内，周边集中了13000亩国家森林公园、3000亩人工湖、13个国际一流的大型体育场馆、可容纳2万人的国家游泳中心，80万平米的商业服务设施，该区总绿化面积达到70%以上。2.劳动大厦：交通便利、紧靠交汇枢纽劳动大厦旁的京昌高速（八达岭高速）是从市区向北通向市郊的最重要的要道之一，也是游客从市区到京城北部各大旅游景点必经之路，它贯穿北京城市二、三、四、五、六环路，是北京的北大门。大厦门前的大屯路，是未来奥运村的主要干道之一,它向西穿过清华北大到达中关村、上地、圆明园、香山和颐和园，向东经过奥体公园、亚运村、望京到达首都机场。劳动大厦地处北四环和北五环之间，交通极为便利。附近有315、328、344、355、618、727、809、834等近20条公交车辆从门前经过，公共交通网络密布。它距首都机场20分钟，距前门、故宫约6公里，距亚运村仅3公里，距四环1.5公里。距未来的北京大型水上娱乐活动中心仅1公里，距中轴线步行10分钟的路程，距规划中的地铁奥运支线（2005年前完工）1000米。3.劳动大厦：低廉的土地转让成本目前，北京城八区的土地转让成本政府规定约在1600元-1800元/M2之间。而劳动大厦自从90年代初投入使用，一直没有交付土地转让金，现在给政府补交土地转让金，成本则是1000元/M2。所以说，与周边其他地段相比，劳动大厦的土地转让金则显得更为低廉。另据房地产评估公司根据北京市人民政府发布的北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准准地价的通知，劳动大厦商业用途所处趋于的级别为五级，其商业用途基准地价为楼面熟地价2720元-4000元/M2。劳动大厦的商业用途楼面熟地价取该级别内的中值为3360元/M2。而且，由于北京市出台土地公开竞买的阳光土地政策，买家公开竞买，对此地价仍然有升值的促进作用。三、劳动大厦劣势评价1.劳动大厦：建筑内部结构布局设计落后劳动大厦是在90年左右设计的，从目前作为酒店用途的流行建筑结构来衡量，劳动大厦的设计明显缺乏前瞻性，作为酒店，内部构造、布局欠合理。劳动大厦内部结构设计缺乏特色和创意。无论是酒店规划、建筑设计、功能布局到室内风格、手法、材料乃至客房的样式都与现在酒店流行的“大空间”相背道而驰，这样就导致经营疲软，竞争无力。建筑设计单位缺乏经验，如劳动大厦的大堂组织与功能布局不尽合理；当初大厦设计有天井，但天井较小，只是在每层的小会议室才能看到，并起不到天井所具备的“空间大、光线明亮”的特点，造成空间的浪费。同时，劳动大厦的走廊设计较窄，显得拥挤，导致人在走廊内行走有明显的压抑感觉。其实，每个酒店因为所处的城市、地区以及相邻建筑，当地人文及生态环境的不同，业主投资以及酒店经营或管理公司不同，市场定位的不同，酒店完全应有不同的气质和特色。2.劳动大厦：设备老化，内饰陈旧，亟待更新劳动大厦于1991年投入使用，到现在已经有近十二年的历史。在此期间，饭店的家具、设备更新速度较慢，直接影响了客人居住的舒适程度。大堂的地板是先前铺设的大理石砖，颜色较深，而且已有部分损坏，与酒店大堂所追求的大气、明亮、高贵、轻松相违背。同时大堂灯饰陈旧、灰暗，加之本身空间小，在灯饰和艺术品的设计上，缺乏想象，给人总体感觉比较灰暗、苍白无力。在房地产专家与投资专家对劳动大厦客房进行察看后，总体认为，客房装修风格落后，内部设施陈旧，主要表现在：标准间的床由于使用时间过长，大部分已出现床垫塌陷，而且非常明显。在床上覆盖床罩的情况下，仍然可以清楚地看出床面崎岖不平。床是至关重要的，这是客人在房间里使用最长时间的地方，一定要大而且质量要高。房间内摆放的家具，样式陈旧，表面的部分油漆已经脱落。床罩因为使用时间过长，表面已经出现因为过多洗涤造成的起球现象。卫生间内的瓷砖、浴缸已经出现破损状况。房间内的地毯，已经因使用时间过长出现磨损的现象，地毯上面有明显的污渍。墙面的壁纸，因为使用时间过长，有起泡、开裂的现象。房间内的电器设备，除了电视机外，仍保留饭店建成时的配置。因为通风系统老化，缺乏保养，房间内的通风、换气系统效果不好，房间内有发霉的异味。其实客人入驻酒店，大部分时间均在客房度过，面对生活水准和欣赏力都日渐提高的客人，劳动大厦的客房无论从功能、设施到客房中家具的款式、布艺、地毯的颜色。甚至在酒柜、衣柜的做法上都存在相当的差距，对于时下入住酒店的商务人士所需的宽带接入服务，饭店的客房内仍然没有安装。不同的客人有不同的需求，首先商务客人有技术需求：宽带网、电子邮件、移动电话、手提电脑，这些都需要酒店把这些功能加以布置。3.劳动大厦：配套设施少且差 劳动大厦共有大会议室1个，中会议室1个，小会议室15个。会议室数量较多，能满足各个层次会议召开的要求。劳动大厦无论是以接待会议为主还是以接待商务旅行人士，其酒店的配套设施装备均显得较差。目前投入使用