房地产投资研究报告样本.doc

理论和现实问题分析评价北京交通投资为何高？【详情】 现在北京，是伴随城市经济发展、计划逐步失序经典，这必将逐步成为全球研究交通城市病不光彩范例。关键数据l 北京8月推出新盘45个，均价达成6208元/平米l 北京1-8月土地开发投资11.9亿，同比下降36.5%l 8月上海住宅指数较去年同期下降了51%l 浙江1-8月房地产开发投资较去年同比增加39.4%每七天关键点l 建设部颁布新规：业主不得擅用共用设施牟利l 建筑施工许可证未到手，中央电视台新址动土尚须时日l 北京南中轴路改造工程主体工程已基础完工l 北京经过“旧房改造保护议案”，四合院交易有望规范化l 8月上海楼市平均成交价为7550元/每平方米l 深圳三级市场交易旺盛，二手房价普遍上涨l 浙江省内权威部门首次公布楼市泡沫预警l 海口171个停缓建项目将在明年上六个月处理完成l 广交会将迁址到琶洲举行风险/机会提醒l 机会：南城成为北京二手房交易新亮点l 风险：上海二手房成交量增加，外围地域次新房投资蕴含风险安邦服务热线： 电 话：86-10-67686761 传 真：86-10-67686760 理论和现实问题分析评价北京交通投资为何高？北京市交通拥堵总是一个说不完话题，对于这么问题似乎是人人全部能够有自己见解，个个全部能够发表意见。而认真看待全部这些意见，很轻易就可发觉，绝大多数只能说是“有几分道理”而已。在这里，安邦集团研究总部城市战略研究小组关键分析是北京交通投资效率问题。今年北京政协会议上发表了一份民建北京市委汇报，这个汇报指出，北京市对交通基础设施投入，在九五期间达400亿元，占GDP4.3%；十五期间估计投入838亿元，占GDP5.15%，这么投资力度在全世界全部是少见。民建汇报认为，这是国际“城市病”在北京提前发作而造成。对于交通问题，北京市也是重视北京请来了俄罗斯教授进行会诊。俄罗斯建筑科学院副院长劳夫维奇指出了一个很有意思问题，中国首全部北京和俄罗斯首全部莫斯科城市现实状况有着惊人相同，全部是“单中心加环线”模式，所以会造成大量交通堵塞问题。大家假如上网话，还能够看到更多言论和见解，但安邦集团城市战略研究教授认为，全部这些说法似乎全部有着几分道理，但却全部没有说到点上。因为就城市战略角度来研究，现在北京是一个最经典单关键城市，而这是最原始城市形态。和现在相比，我们老祖宗北京不是这个样子，那是一个很经典网络分布型城市结构。所以现在北京，是伴随城市经济发展、计划逐步失序经典，这必将逐步成为全球研究交通城市病不光彩范例。需要加以解释是，在城市战略领域，评定交通情况时候，有两个常见指标一个是连结度，一个是通达度，连结度是看每一个地方是否全部有路，能否实现交通；而通达度是看最短路径，在北京而言，连结度实现是很好，但通达度大成问题，因为北京从一个地方到另一个地方，全部要转圈子，连结度肯定就会相对较低。做这个分析有两个原因，一个是回复俄罗斯建筑教授说不清楚问题为何单关键城市交通问题会很严重？另一个是回复北京交通投资为何总是很高，但效率又奇低。其实，很简单道理是，通达度很低情况下，大量车辆被放置于道路之上，道路利用效率大为降低了；而一样是因为通达度很低，两点之间原来建一个直线最省钱，结果却需要绕圈子，变成了曲线，造价当然会大大上升。很显然，北京交通投资假如根据现在方法继续一圈圈建下去，将会继续是多花钱，少办事经典代表。实际上，就是现在改起来，也是相当艰苦，因为必需进行整个城市结构性调整才行。中国计划界权威吴良镛认为，仅仅凭借交通技术来处理城市发展问题是行不通，包含交通拥堵在内大城市病，必需经过城市发展战略创新给予根本处理。她见解是有道理，符合城市战略现代理论，可惜对此有了解人极少，尤其是城市管理者们尚不了解这一点。返回首页行业数据信息北京8月推出新盘45个，均价达成6208元/平米北京楼市8月份新盘个数比上月增加了近一倍，新推出楼盘共有45个，其中商业项目3个，写字楼项目6个，商住项目1个，别墅项目4个，其它30余个为一般住宅。从环线分布来看，在30个一般住宅中，仍然是四环周围及四环外项目占了大多数，四环外项目标百分比比前多个月全部有所增加。但就是在这么情况下，一般住宅新盘均价却比前多个月涨幅较大。均价达成6208元/平米，比上月增加了400元/平米左右。据分析，这关键是因为6000元/平方米以下项目百分比降低，6000-8000元/平米项目百分比增加，在本月新盘中，均价在6000元/平米以上项目占了近40%百分比，而且均价较高多个项目，规模也比较大，所占权重比较大，使得整体均价有所提升。从方向分布来看，东向新盘推出量仍然是最多，占了1/3，其次是北向和东北向。可见北京城市开发烧点仍然集中在右上角区域。（LSJ）返回首页北京1-8月土地开发投资11.9亿，同比下降36.5%据北京统计局数据，今年1-8月，各房地产开发企业用于土地开发投资为11.9亿，同比下降36.5%，房地产开发投资、商品房供给和销售同比仍然增加显著。截至8月底，完成土地开发面积161.6万平方米，同比下降56.2%；购置土地面积268.7万平方米，同比下降58.2%。据了解，1-8月北京房地产开发投资累计完成投资733.9亿元，同比增加20.8%。其中，建安工程完成投资449.9亿元，增加18.5%，占开发投资61.3%；设备购置完成16.3亿元，增加58%；多种费用支出267.8亿元，增加23%。从投资用途看，住宅完成投资397.2亿元，增加16.7%；办公楼完成102.1亿元，商业营业用房完成43.6亿元，分别增加56%和55.7%。另外，到8月底，今年房地产开发到位资金1353.7亿元，占全市今年到位资金72.6%，和房地产完成投资相比有619.8亿元顺差，资金到位率148%。在本年到位资金中，受部分新合资项目进入实质性建设阶段影响，开发到位资金中利用外资情况显著好转，其中外商直接投资到位14亿元，同比增加2.9倍。因为资金到位充裕立即，对北京房地产开发投资稳步增加，起到了主动保障作用。统计局认为，伴随后多个月协议土地出让方法结束，各开发企业将把关键精力投入到现有工程开发上，北京整体开发投资速度将保持适宜发展水平。（LSJ）返回首页北京CBD二手房仅为一手房价格45%据“我爱我家”公布最新统计汇报，京城部分热点地域一二手房差价显著，尤其是CBD关键地域，因为一手房价格奇高，其一二手房价格落差已在北京市位居首位。据了解，在CBD新建楼盘大多为高级住宅，房价平均在10000-13000元/平米。而该区二手房价格现在在5000-6000元/平方米左右，仅为该地域一手房价格45%左右。这是因为CBD地域土地稀缺性造成地价贵，开发商通常全部将其开发成高级公寓或商住两用楼，所以一手房价普遍高得惊人。统计汇报同时显示，相对于商品房，CBD地域一二手公寓之间差价并不显著，现在CBD地域一手公寓价格约在10000-14500元/平方米左右，二手公寓价格则在8000-1元/平方米左右，约为同区一手公寓80%左右。而因为大型外资企业集中，该地域租赁市场相对很稳定：面积在50-70平方米一居公寓，租赁价格为4000-6000元/月，面积在90-120平方米二居，租赁价格为7000-9000元/月。有教授称，CBD地域公寓租金收益和回报率是北京市较高，稳定租赁需求和高额租赁回报使得该地域二手公寓仍拥有较大购置需求。（LSJ） 返回首页上海8月44个新盘入市，其中内环线涨幅最为突出近日，据一份权威汇报指出，8月上海新盘市场呈连续升温态势，这是至今年内环线新盘供给量最集中30天，而上六个月环线内新盘供给仅占总量18%。汇报显示，8月新盘供给量再次突破40例大关，共有44例新盘集中入市，是去年同期两倍。值得关注是，8月内环线以内新盘供给量较前多个月大幅上升，共有13例新盘在内环线以内，占新盘总量近1/3，和内外环间新盘所占比重持平；而这个数字和上月相比增幅为12%。其中，市中心新盘量增至9%，在很大程度上缓解了前一段时间以来中心城区新盘供给相对短缺局面。但内环线内新盘集中上市也带动了中高价物业比重增加。8月里每平米7000-10000元中高价位物业为15例，占新盘总量34%，已经成为所占百分比最大一个价格区间；而8月每平米7000元以上中高价位物业则总共推出28例，占新盘总量7成以上。业内分析师指出：本月内环线内新盘放量关键得益于超级大盘带动，但在期房限转后大量现房能够入市之时，二手房市场回暖肯定会对新房市场形成一定压力，中高价新盘大量供给尽管有一定需求支撑，但完全消化需要时间。（RSL）返回首页8月上海住宅指数较去年同期下降了51%中房上海指数办公室公布最新调查显示，8月中房上海住宅指数为1233点，较上月上涨14点，涨幅仅为1.1%，今年1-8月累计上涨110点，涨幅为9.8%，和去年同期上涨20%相比，涨幅下降了51%。其中快要8成楼盘房价平稳，房价下跌和高涨楼盘累加起来只有3个。从中房调查样本分析，77%样本楼盘保持价格平稳。住宅类上涨个案33个，较上月显著增加，但平均增幅保持在5.5%左右缓涨水平，较上月有所下降，而涨幅达成10%个案仅是地处老西门成熟地段一个楼盘，较上月降低3个；相正确，价格下降楼盘也只有2个，比上月大幅降低，降幅则分别为1%和5%。从市场基础态势来分析，宏观调控对房市作用不容忽略，投机性和投资性需求已得到较大抑制房价保持高位运行，但涨幅已显著放缓，购房急躁心态得到舒缓。房价涨跌取决于供求关系，其背后是住房消费者资金规模多和寡，因为利率高低改变将直接造成资金多和寡相互转换及转换程度，现在宏观调控让这种风险被更多消费者认识了。（LSJ）返回首页浙江1-8月房地产开发投资较去年同比增加39.4%浙江省统计局最新公布数字显示，今年1-8月全省房地产开发完成投资691.19亿元，比上年同期增加39.4%。该局分析认为，浙江省房地产开发投资增幅自年初以来呈逐月回落态势，且目前回落幅度逐步减小，已经显示平稳。相关统计数字显示，1-8月，浙江省商品房施工面积10957.35万平方米，其中住宅8552.07万平方米，分别增加35.0%和34.7%。商品房销售面积1032.79万平方米，其中住宅879.50万平方米，分别增加2.2%、4.1%；预售面积2027.84万平方米，其中住宅1739.86万平方米，分别增加30.5%、30.5%。（LSJ）返回首页市场动态业界认为，港资近期不会大举进入内地房产市场日前，作为一位长久研究跟踪香港及海外资金进入内地城市开发投资进程中原专业顾问研究部高级经理关志康认为：近期内香港本土大财团不会大幅调整其投资策略，再次大举进入内地房地产市场。关认为，尽管港资财团近期在内地部分城市有增加地产投资迹象，今年市场上真正唱主角，却是以国际著名投行摩根斯丹利及荷兰ING集团等为首海外资本，它们不仅替换了前几年颇为活跃新加坡资金成为外资新势力。近期在内地比较抢眼港资地产商一类是瑞安、信和等企业，它们属于香港二线地产商。有消息披露，瑞安集团日前把旗下三个内地地产项目注入瑞安房地产，使其在内地可建总楼面面积达710万平方米，土地贮备足够未来十年开发，全部发展总投资将达80亿美元；第二类港资企业，是中海、招商等所谓红筹国企，它们以香港为融资平台，同时在内地拥有强大政府资源；至于和黄、新鸿基、恒基等本土顶级地产商，从整体上说将持保守投资态度。依据关志康分析，香港地产商习惯于到市中心拿地开发，一来可做中高级产品；二来可做长线持有物业，但京沪穗深等内地发达城市现在公开出让土地，基础全部在城市外围甚至郊区，只适合开发中低价住宅出售。另外，不少香港财团多年来增加海外投资及跨行业投资，既取得新盈利机会，又能分散投资风险，某种程度上也减缓了她们进入内地地产市场速度。（LSJ） 返回首页南城成为北京二手房交易新亮点据统计资料显示，今年7月份北京二手房交易总量为2181套，二手房均价为2517元/平米，分别较6月份下降了36%和31.9%。然而南城交易却异常火爆，成为北京二手房交易新亮点。7月份各区成交量排行显示，朝阳区仍高居榜首外（其成交量占总成交量29.7%），以前稳居排行榜第2位海淀区二手房交易量已经下滑至第5位。而在南城丰台和大兴区，分列交易榜二、四位，其成交量分别占全市总成交量13.8%和6.4%。对此，专业人士认为：海淀区业主对房价预期过高，是造成该区域二手房有价无市，交易量下降关键原因；而价格低廉、南北轨道交通预期利好则是带动丰台、大兴区域二手房交易增加关键原因。7月份统计数据显示，在全市商品房预售均价高达6807元/平米同时，南部丰台、大兴等地域商品房预售均价仅为4799元/平米和4407元/平米。一样，和二手房均价高达5822元/平米东城区相比，南部丰台和大兴地域4266元/平米、2310元/平米二手房价格已经足以吸引收入不高工薪阶层到南城置业。另外伴随地铁5号线修建过半和当地铁4号线立即动工，大家对南城二手房关注度空前高涨。业内人士认为伴随市政配套、生活配套愈加完善，南城有望成为二手房交易新热点。（LSJ）返回首页北京未来CBD交通详规已经制订完成伴随中央电视台新址就将正式开工，未来CBD交通愈加成为大家关注焦点。近日，朝阳区副区长透露，未来CBD绝不会成为京城交通瓶颈，现在具体交通计划已经制订完成，未来CBD将建立四大公交换乘站、七大地铁站和两层地下通道交通体系。据了解，在CBD区域内，公交车将在区域内部独立形成系统。该线路上设置公交专用道，同时采取大容量公交车；根据计划，现有和未来计划中四条地铁线路将负担CBD区域公交出行量40%，约每日36000人次；计划用3年左右时间，完成CBD区域内路网改造，确保在项目大规模建设完成前建立起完善路网体系。对崇文门内大街至东五环、机场路至广渠路泛CBD地域，总计82平方公里范围内路网调整、节点改造、公交场站设置、公交线路调整，减轻CBD交通压力；CBD区域重大项目根据政府计划将地下空间进行了预留，并在进入CBD边缘进行出入口设计即可达成在地下通畅效果；计划中特意在区域内设置了环状绿化系统、两条绿化轴线和四个专题公园；未来CBD地域计划停车位63450个，其中90%为地下停车，建筑面积约为250万平米，关键在地下二层。另外，在总面积约4平方公里CBD中又计划出了CBD关键区，它在国贸桥东北角，现中服大厦所在区域，未来这一关键区将是超高层大厦集中区域；正在制订泛CBD交通计划，泛CBD是指崇文门内大街至东五环、机场路至广渠路区域，总计面积82平方公里。（LSJ） 返回首页上海政策调控出现“环线地域概念”有失公平近期，上海各银行全部不一样程度地提升二手房贷款“门槛”。应该说，这正表现了政策调控意义。然而，在房贷收紧政策中，上海房地产市场出现了一个“环线地域概念”。据悉，上海多家银行已停止在奉贤、金山、南汇、崇明等5个地域发放二手房贷款；内环线二手房贷款普遍降至7成，内外环间二手房贷款降至6成，环线外降至5成。显然，在这些银行眼里，内环线以内中心城区商品房是优质资产，发放贷款更安全。有例证证实，有开发商在内环、中环及外环线周围几乎同时有楼盘开盘，价格分别为每平方米1.2万元、7000元、4000元左右，出乎意料是，1.2万元以上楼盘最快销售一空。但现在因为地价原因，很多中低价房全部建在内环线之外，有甚至在外环线之外。这么群体，应该是房贷政策扶持对象，而不是限制对象。可“环线地域概念”政策，却有反其道而行之意味。越往外走，房贷越少，那么，急需购置中低价商品房以自住消费者反而得不到足够贷款。另外，对奉贤等5个地域拒发贷款，想来是因为现在这些地域楼市发展滞后，不过，以“堵”而不是“导”方法进行限制，并不是促进这些地域房地产健康发展良方。（LSJ） 返回首页上海二手房成交量增加，外围地域次新房投资蕴含风险近日最新上海二手房指数汇报显示，8月份二手房指数为1382点，比上月上升16点，涨幅为1.1%，多数地域成交量有所增加，房价小幅上扬。从抽样调查数据来看，多数房产中介反应，8月份二手房成交量较上月有所增加，其中闸北区大宁地域受地铁一号线延伸段立即开通等利好消息刺激，月涨幅达成5.4%，位居全市首位。前多个月，一系列相关政策出台使市场产生观望气氛。现在部分以前持观望态度潜在购房者，尤其是自住型消费者，开始按原有计划实施购房行为。另外，因年初实施“期房限转”政策而不能上市期房，伴随进入交房期，这在一定程度上增加了二手房供给量。例外是，莘庄等外围地域8月份成交量仍有所下滑。对此二手房指数办公室教授指出，部分配套较成熟外围区域次新房成交价格虽居高不下，但因为环境等非地段原因可复制性较强，再加上这些区域住宅供给量大幅度增加可能性很大，和对应交通等配套设施未必能立即跟进，短期内被拉高房价次新房可能蕴含着一定投资风险。（LSJ） 返回首页上海人口进入老龄阶段，老年公寓有望成为“朝阳产业”据上海民政局近期公布调查统计数据显示：去年末，上海全市户籍人口中60岁及以上老年人口已达成254.67万，占18.98%，65岁及以上老年人口占14.87%。而且上海人口老龄化百分比还在深入扩大。估计-为加速发展阶段，-为高速发展阶段；到2030年，上海户籍人口中将有二分之一是65岁以上老人。另据披露，小型家庭成为沪上家庭主流。老人和儿女“分居”百分比上升。不过，作为养老住房形式之一老年公寓却少得可怜。据了解，欧美等经济发达国家入住老年公寓百分比约为5%-6%左右。而上海老龄人口基数大，如以5%计，上海入住老年公寓人数可达12.8万人，如两人一套房、每套50平方米计，需要320万平方米老年公寓。这将是一个巨大老年人住宅市场。现在上海“老年公寓”全部以租赁为主，租金每个月1000元-1500元，投资回报周期长。而在欧美国家中，有一个做法值得借鉴。即银行联手保险企业，推出“倒按揭”，由退休后老年夫妻买下老年公寓，并签署一份协议，由机构评定公寓价值和测算人均寿命，每个月支付老年夫妻一定生活费，直到其故世，到时，该公寓归银行等处理。相关教授认为，上海老年公寓开发应该提上议事日程。提议发展商在开发小区时计划几幢老年公寓，使部分家庭从三代同堂变成三代同区；经营好企业可收购“半拉子”项目楼盘改造，注入适合老年人居住功效。伴随本市人口老龄化程度深入加深，老年公寓需求肯定越来越大，开发老年公寓将是很有潜力“朝阳产业”。（LSJ） 返回首页天津中等楼盘出现真空区宏观调控以来，天津房价彪升势头已经有所减缓，但现在天津房价仍处于一个相对高位上。实际上，天津楼市展现出来动态不仅表现为价格上涨，更关键一点是中等楼盘标准在不停提升。现在，中环线以内已经极难找到3000元/平米房子了，甚至连4000元/平米这么中等楼盘全部出现了真空区。戴德梁行针对天津第二季度房地产一份调查汇报显示，4-6月份市场新开盘十余个项目，均价已经达成4800元/平米。今年秋季房交会上各参展楼盘均价也达成了4620元/平米。戴德梁行研究部人员指出，实际上，天津住房消费承受力还是集中在4000元/平米以下中低价房，但现在市场中4000元/平方米以下商品房供给量越来越少，即使有也大全部在位置相对偏僻区域，无形中又增加了工薪阶层交通成本。实际上市场已开始出现反应，7月天津商品房交易量比上月下降6.24%，存量房交易量比上月下降27.46%，造成这一改变关键原因除了天津房屋拆迁速度放缓，市场刚性需求降低外，更关键就是中、小户型、中低价位商品住宅供给不足而造成区域性供需结构性矛盾还没有从根本上缓解。（LSJ）返回首页深圳三级市场交易旺盛，二手房价普遍上涨今年上六个月深圳各区二手房售价普遍上涨，尤其是以罗湖区和布吉片区上涨迹象最为显著。据从各地产中介传来消息，多层二手住宅成为深圳最受欢迎户型。据中原地产统计数据，上六个月，福田区仍然是三级市场成交量最大区域。南山区则依靠良好市政计划和相较新老中心区平实二手房价，满足首次和数次置业者置业欲望。另外，该区新楼盘遍地开花，使该区跃居为二手房市场买卖成交第二大区，在未来几年也将保持这种优势。关外三级市场多年发展也很快，上六个月已进驻大量中介。其中以距离市区最近、租售价较市区廉价布吉三级市场交易量最大。从上六个月一直活跃在三级市场上多个楼盘特征来看，口岸物业、高质素物业、总价低物业已成为二手市场旺盛三股势力。同时，深圳总价低（通常总价不高于35万，单价在每平方米4000元以下）、拥有大型小区二手房和地段好、生活配套方便、楼龄较长，总价相对较低多层二手住宅，最受大受消费者欢迎。据中原地产对本身40家地铺用户进行问卷调查表明，多层为用户首选物业类型，占44%。（LSJ） 返回首页广州9月开始对经济适用住房价格实施政府指导价从9月9日起，广州市经济适用住房价格实施政府指导价，其销售价不得超出物价部门审批基准价浮动上限，而下浮不限，且必需在销售现场明码标价。市和各区、县级市物价局是经济适用住房价格主管部门。由广州市房改办、住建办统筹建设，或经同意立项建设中央和省属驻穗单位、驻穗部队，各区、县级市经济适用住房价格统一由市物价局会同市经济适用住房主管部门审批。物价部门此次对经济适用住房价格作价措施给予了明确。其基准价由开发成本、税金和利润三部分组成，经审批经济适用住房价格，为同一期工程开发住房基准价格。分割零售单套住房，必需以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价，而楼层、朝向差价按整幢（单元）增减代数和为零标正确定。所以，不一样工程住房基准价是不一样。不得计入经济适用住房价格五项费用为：住宅小区内经营性设施建设费用；建设单位留用办公用房、经营用房建筑安装费用及应分摊多种费用；和住房开发经营无关集资、赞助、捐赠和其它费用；多种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按要求已经减免及其它不应计入价格费用。（LSJ） 返回首页杭州楼市供求结构性矛盾继续加剧据国际物业顾问戴德梁行最新研究结果表明，杭州房地产市场历经数年快速发展，房价也保持了连续只涨不跌，高级住宅均价已近万元人民币，市中心部分楼盘最高价每平米靠近2万元。今年以来杭州住宅价格涨幅相当显著，上六个月商品房整体均价比上年度每平米上涨一千多元。其中一个关键原因就是大量万元商品房涌现，使杭州成为继上海、北京、深圳后第四个高级住宅均价万元城市。上六个月，杭州市政府即使采取了增加土地和经济适用房供给量等一系列方法增加房源供给量，但杭州楼市供求关系结构性矛盾仍未处理，房价继续攀升。相关数据显示，今年杭州市商品房用地计划在4500亩左右，而住宅市场需求850万平米左右，需要土地7100亩，杭州土地市场缺口将深入加大。杭州市地价每十二个月涨幅均达成15%-20%。杭州地价现已居全国第三，仅次于北京和上海。而杭州人才引进机制和良好生活、创业环境，将使住宅需求大幅增加，而土地资源缺乏，将造成杭州住宅市场供求矛盾深入加剧。教授估计，这种供不应求矛盾将造成房价继续走高，而其次过高房价抑制了有效购置力正常释放。（LSJ） 返回首页成全部实施危旧房改造现已突破100万平方米据了解，成城市危旧房改造今年目标任务200万平方米，今年也是成城市城区410万平方米危旧房改造工程最终十二个月。成城市拆迁主管部门为顺利推进危旧房改造进程，强化日常管理，实施项目监督，深入拆迁现场宣讲政策、调解纠纷。同时，成全部危旧房屋改造指挥部办公室坚持按市场化标准推进危改工作，强化对全市危旧房改造组织、指挥、协调和监管职能，推出了结合城区多元化改造、城东多轮驱动整体改造新模式。截至9月初，成全部共实施危旧房改造项目156个，其中新开项目67个，完成拆迁各类危旧房102.7万平方米。（LSJ） 返回首页李嘉诚旗下长实和黄亲密接触顺驰9月初，长江实业实施总裁赵国雄、和记黄埔总经理佘耀庭在顺驰董事局主席张桂宗、实施总裁汪浩、顺驰长三角集团董事长闵锋等人陪同下，考察了顺驰在苏州项目。有消息人士表示，长实和和黄此次同顺驰进行接触，远非像表面看起来只考察项目那样简单，而是有着更为深层含意。双方此次进行接触人员等级相当高、考察时机正选在“顺驰控股”筹备在香港上市期间，考察背后可能隐藏着双方计划进行股权层面合作深意。首先从业务层面上看，“李嘉诚系”和顺驰方面有相当强互补性，长江实业和和记黄埔是香港老牌地产商，含有鲜和伦比业务开发能力、资金实力、经验和管理能力，但“李嘉诚系”房地产业务关键集中在香港，在内地业务比重还有待提升。而顺驰方面业务范围限于内地，在经验、管理等方面还有提升余地。双方假如进行合作话，恰好相得益彰。另外，顺驰方面现在也很需要“李嘉诚系”入股，来全方面提升自己企业在香港市场地位。顺驰控股原本计划今年上六个月在香港联合交易所挂牌上市，但据顺驰方面解释因为港股市场过于冷清，造成了顺驰上市日期顺延。而“李嘉诚”香港人心目中一直含有极大号召力。假如在“顺驰控股”正式发行时能有李嘉诚旗下企业认购部分股权话，将很有利于“顺驰控股”平稳上市。（LSJ）返回首页不少开发商借旅游地产界定漏洞疯狂圈地 现在，中国旅游地产开发已出现井喷现象。值得注意是，旅游地产本身存在部分缺点，假如过分倚重旅游房地产，必将对一个地域地产乃至地域经济长远发展产生不利影响。其实，开发商利用“旅游开发”名义拿地一直是各路资本热衷手段。中国城市计划设计研究院旅游计划研究中心主任周建明认为，全国各地全部在利用旅游资源优势打造新经济增加点，这也成为地方政府发明产业机会王牌。房地产商正是利用地方政府这种心理，圈地频频得手。但经国家对各类园区用地整改以后，旅游地产反而呈越演越烈之势：这些开发商在北京、上海、大连、福建等地已开工旅游地产项目达成近百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪等”为专题休闲度假住宅、别墅、酒店超出80家，现在涉足旅游房地产企业超出百家。对此，我们应该认识到：叫停范围是不清楚，中国法规中只有居住类用地，而没有单独别墅用地，对旅游地产并没进行尤其要求。所以，怎样界定是关键问题，而这就给房地产商留出了缺口。把旅游作为房地产配套，只是房地产营销一个关键方向、一个卖点。一位业内人士透露，高尔夫球场、度假村是现在主业，但不是关键利润源，周围开发出来别墅住宅才是“真期望”。拿下一块土地后，先找一个旅游专题做项目，接着做旁边酒店、住宅等地产，已成为房地产开发升级突破口。（LSJ）返回首页基础信息政府、银行、开发商共同造成房价居高不下今年二季度中国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，很多人认为，高企房价可能冲击中国经济。经过分析我们认为，造成高房价原因关键是因为：首先，政府激励房地产投资战略存在着显著偏颇。在房地产不景气时候，各地政府多数全部采取了激励房地产投资策略，一时间，买房投资成为了大家共识。其次，银行信贷政策对开发贷款苛刻，拉大了房屋供给和需求差距，客观上为房价飚升起到了推波助澜作用。第三，据透露，在现在房价组成中，地价、建材、利润百分比约为3：3：3，要是建材和土地成本涨幅达成50%，意味着整体成本上升15%。15%假如全部从发展商利润中扣除，发展商肯定不干。任何一个发展商全部不会以降低自己利润率来应对开发成本增加，房地产市场冷或是热，发展商对开发利润预期全部不会降低，将土地成本增加部分转嫁至房价上是发展商转嫁开发风险肯定选择。由此可见，开发商和房价高企是亲密相关。所以，为了抑制过高房价，中央和地方政府全部采取了很多方法。但现在刚刚开始实施土地“招、拍、挂”政策就存在很大问题。北京大兴黄村一块土地拍卖已经拍出了9亿元天价，使得开发商有借口将这个项目标房价抬高，并引发了周围项目标上涨。看来抑制高房价在短期内是一个系统工程，它需要政府、银行、开发商和全社会各方面相互协调。（RSJ）返回首页北京进入大建设期不能忽略城市战略计划北京市建委讲话人王银成9月14日在一个新闻公布会上表示，北京城市建设正在发生巨大改变，其速度之快、规模之大、质量之好、水平之高，是中国历史上前所未有，“北京城市建设进入了一个大规模高速发展期”。王银成所指高速发展期，既包含过去北京市共安排多项重大工程建设项目，也包含为举行奥运会而将要修建若干重大项目，奥运会场馆建设，和为之配套其它建设项目。北京市交通委员会副主任刘小明强调了北京将进行地铁建设，她估计到，北京地铁运行总长将达成200公里，轨道交通将成为民众出行最关键交通工具之一。北京市将进入新一轮建设高潮不假，但这对北京居民来说也并不陌生，因为多年来北京就处于不停建设之中。这里安邦分析师要强调是，越是大规模建设，对城市战略计划越是提出了高要求。过去，北京市在城市发展计划方面曾有过不少惨痛教训，一个关键原因就是忽略城市战略计划，或缺乏有远见、愈加人性化计划，更多是项目计划。期望北京市在未来大建设中，不会重蹈覆辙。（AHJ）返回首页低利率和相对方便贷款是房产业超速成长兴奋剂依据国家统计局公布近多个月CPI数据显示，通货膨胀在逐月加剧。对比现在十二个月期定时存款利率1.98%，我们不难发觉，把钱存在银行里已经是负利率了。从这种负利率政策中受益最多行业当然是得到新增贷款最多行业。其中房地产行业贷款增加速度最猛，所以，这个行业从负利率政策中受益也最多。首先，用CPI这个平均数计算，房地产行业每十二个月就接收了940多亿元利息补助。假如继续维持现在这个水平负利率，房地产行业每十二个月对储户直接剥夺就是940亿元左右；其次，根据房价平均每十二个月上涨15%来计算，这个行业从负利率政策中得到收益为2500亿元。也就是说，房地产行业得到利润占每十二个月GDP增加值26.8%，1/4以上社会财富流入了极少数人腰包；第三，对于有路径从银行取得贷款房地产老板们来说，这个行业几乎是没有风险，从一开始风险就转移到了银行身上。中国没有私人银行，关键是国有银行和股份制银行，而银行所谓风险全部转移到了社会公众头上。能够说，超低利率和相对方便贷款是刺激中国房地产行业超速成长两支兴奋剂。假如我们在不调整利率情况下，让房地产行业保持2.5万亿元以上贷款规模，它每十二个月接收储户靠近1000亿元利息补助。从广义上讲，这等于是穷人对富人补助。在现在房地产企业中，有相当一部分是在相对舒适信贷环境下成长起来，跟那些经历过银根紧缩老牌房地产企业不一样，这些房地产企业胆子大，野心大，会千方百计地从银行套取信贷资金。一旦形成烂尾，就丢给银行，最终，接盘是银行。（RSJ） 返回首页下六个月全国五大城市二手房市场展望来自中原地产最新研究汇报显示，今年下六个月，全国各地二手房市场发展将展现以下部分特点：北京上六个月二手房市场首次出现了增加放缓迹象。7、8两个月为传统交易淡季，下六个月假如市场上没有重大利好，整年二手房交易量应该会在4.4万套左右，二手房价格将维持在每平方米3000元左右；上海因为市中心地域一手房供给量没有增加，估计下六个月市中心区、次中心区一手房供给量不足，从而造成上述地域二手房交易价格展现上涨趋势。下六个月中环线以外将有大量新盘上市，估计二手房交易将会出现一定程度缩量现象；重庆城区大拆迁是刺激二手房交易活跃关键原因之一，拆迁户中约有80%全部选择在当地域购房，造成短期内二手房价格猛涨，涨价趋势将会连续到今年年底；广州各区二手房成交面积将会继续增加，其中番禺区交易量增加幅度将会更大；天河区在申亚成功、地铁4、5号线兴建等利好原因带动下，成交量也会不停增加；其它老城区交易量将会保持稳定；深圳处于高位一手房价格令置业者望而却步。二手房市场受到地铁开通、开工等利好消息所带来升值效应，将会继续走热，旧房换新房、小房做投资观念渐趋显著，放盘量和大量客源相结合，肯定会使二手房市场越来越繁荣旺盛；杭州从整体上看，整个二手房市场将在原有价格基础上有所浮动。（LSJ）返回首页宏观调控没有影响到外商投资中国房产企业日前国家信息中心公布研究数据显示，外商房地产投资增速惊人，1-7月，外商参股企业、外商独资企业、外商合作企业房地产开发投资额分别同比增加87.4%、60.3%、60.1%，远高于全国房地产开发投资增加速度。对此，国家信息中心教授表示，外商房地产投资迅猛增加表明，外商投资企业在房地产开发投资方面没有受到宏观紧缩调控影响，她们正利用资金优势快速进入中国房地产市场。按登记注册类型看，今年1-7月，内资企业完成房地产开发投资5220.50亿元，同比增加28.2%，在整个房地产开发投资中占86.2%；港、澳、台投资企业完成投资521.85亿元，和去年同期相比增加20.8%，在整个房地产开发投资中占比为8.6%；外商投资企业完成投资310.89亿元，同比增加54.2%，在整个房地产开发投资中占比为5.1%。在内资企业中，私营企业和股份企业房地产开发投资增速最快，分别达成39.6%、36.9%；国有联营企业和国有独资企业投资出现下降，分别下降19.5%、11.0%。从以上数据我们不难看出，现在境外地产资本正在主动寻求路径进入房地产市场开发，通常方法是独资、参股和合资。而且境外地产资本投资力度将会更深入加强，现在在北京进行地产开发境外资本关键包含外资开发商和外资房地产基金。（LSJ）返回首页银监会透露：房地产信托管理要求正在起草中国银监会非银行金融机构监管部主任高传捷近日透露，银监会正在抓紧起草房地产信托方面管理要求。她表示，现在部分国外房地产投资信托基金开始在中国房地产进行投资，如已经有国外房地产发展商在上海筹集资金准备做房地产信托项目。相关信托制度和CBD发展，信托制度能够广泛地用于投资理财和发展，能够经过利用投资、贷款、融资租赁、担保等法律手段，搭建平台，经过个性化设计和产品创新，对国有资产管理、重组、购并、债务托管，管理层收购、职员持股计划、企业上市、国有股份很多领域进行信托制度安排，进而不停推出创新信托产品，带动投资银行业融资顾问业务，财务咨询业务，信用见证业务等一系列业务