房地产策划机构物业市场调查报告样本.doc

山东淄博商业物业市场调查汇报广州凌峻房地产策划机构前 言承蒙贵企业信任我企业，由我企业全方面负责通乾商场项目标全程策划。为使本项目能在猛烈竞争环境中脱颖而出，快速实现销售，前期市场调查显得尤为关键。为此，我企业对该项目所在张店区及其周围区域作了深入调查分析研究。本调查汇报是经过本企业调查人员对淄博市商业物业及关键居住小区进行实地调查，并结合通乾商场实际情况而形成，是项目全程策划关键组成部分。一、淄博市现实状况淄博市在山东省中部，全市总面积5938平方公里，辖张店、博山、淄川、周村、临淄5个区和桓台、沂源、高青3个县，总人口418万人，其中市区人口270.48万人。其中张店区64.3万人，淄川67.1万人，周村31.1万人，博山47.5万人，临淄58.6万人。淄博是山东省关键工业城市，含有很好工业基础。关键工业门类有石油化工、医药、纺织、丝稠、建材、陶瓷、机电、电力等35个行业。陶瓷、琉璃、丝绸久负盛名，是中国五大瓷全部之一。（一）地理位置及交通情况淄博是山东省关键交通枢纽城市，有15条公路干线通往全国各地，胶济铁路、济（南）青（岛）高速公路横贯全市东西，市中心张店距济南国际机场仅70公里，向东距青岛港300公里，空运、海运十分便捷。（二）淄博城市布局张店、淄川、博山、周村、临淄5个区和桓台县呈梅花状分布，东西南北4个城区距中心城区分别为20公里左右，城镇交错，布局舒展，形成城市组群。（三）国民经济情况淄博工业实力雄厚，已形成以重工业为主体，大中小企业相结合，城镇一体化发展格局。现有工业企业16000多个，关键工业门类有石油化工、陶瓷、纺织、丝绸、医药、建材、冶金、机电、塑料、电子等35个，有一大批在全国、全省占相关键位置企业和产品。关键年份中国生产总值组成（以中国生产总值为100）年份第一产业第二产业第三产业1996年1096162751997年1006072931998年996003011999年91580329825743447258834.0第三产业总产值约219亿元，其中批发零售贸易、饮食业及房地产业产值分别为53.35亿元、13.73亿元、25.7亿元，分别占总产值8.31%、2.14%、4%，可见第三产业已经成为淄博地域关键经济起源之一，商业物业作为开展第三产业关键场所，肯定会受到更多关注。从统计数据来看，全市工业整体效益水平呈恢复性增加，地方工业效益继续稳步提升。多年来，淄博市确立了发展板块经济总体思绪，实施抓大放小，着力于培植关键企业集团，提升全市工业经济运行质量和效益。，全市中国生产总值达成702亿元，比上年增加11.5%；全市工业总产值达成1168亿元，比上年增加9.06%。淄博外商投资企业发展较快，德国西门子、日本旭硝子、澳大利亚金马利等一批国际大财团、大商社、大企业相继到淄博投资。，全市引进外来投资项目1180项，实际到位投资62.6亿元。前后和美国伊利市、法国拉罗什市等28个中国外城市结为友好城市，和世界70多个国家和地域建立了经济技术合作和贸易关系。全市出口创汇6亿美元，出口产品达19大类300余种，销往70多个国家和地域。获自营进出口权企业和在境外投资办厂、设置办事机构企机关逐年增加。国际经济技术合作和对外承包工程及劳务合作也取得较大进展。（四）区域宏观经济发展情况1、国民经济连续发展从1999年开始中国生产总值年均增加9%，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均分别增加5%和8%，初步形成适应经济国际化要求开放格局；经济结构战略性调整也取得重大进展，初步形成现代化城市格局和风貌，人民生活愈加宽裕。估计到，中国生产总值将比翻一番。2、城市化进程加紧城市品位不停提升部分项目前后开启，城市基础设施、文化教育工程、商业贸易场所等投入建设，为淄博市发展奠定了坚实基础。另外，伴随城市品位提升，决定了城市必需能够提供较高级次休闲、娱乐、购物等场所。而就淄博现在情况来看，现有娱乐购物消闲场所尚难满足全方位要求，发展较高级商业物业势在必行。3、淄博城市第三产业加速发展从上述分析可知，淄博市经济发展组成中第三产业，每十二个月均稳步发展，第三产业在整个国民经济中比重有不停扩大趋势，说明淄博市经济发展多样化和多元性，也从另一个侧面说明淄博市人均消费能力逐年增高，大家对商业服务需求也趋之活跃。而商业物业作为开展第三产业关键场所，肯定成为很多发展商和投资者追逐对象。4、消费品市场平稳运行1-4月份，社会消费品零售总额居前三位依次为张店(18.81亿元)、淄川(14.73亿元)、博山（11.47亿元），全市消费品零售总额累计实现72.03亿元，同比增加12.4%，比上年同期增幅提升2.1个百分点。其中国有经济增加7.5%，个体经济增加13.1%，私营经济增加24.0%，发展较为平衡，增幅均保持在12%以上。值得注意是，在张店地域仅淄博商厦零售总额就达12亿元，约占整个张店地域社会消费零售总额65%，社会消费能力之高由此可见一斑，也从另一个侧面反应了淄博商业市场过渡集中，发展其它商业物业项目大有前途。5、全市物价总水平继续在低位上运行1-4月份累计物价总水平同比下降2.3个点；当月下降1个点，除烟、酒及生活用具类价格和居住类价格同比略有上涨；娱乐教育文化用具及服务类价格同比持平外，其它各组成项目均低于上年同期物价水平。总体而言，淄博市物价水平回落，城镇居民收入稳定增加，生活水平显著提升。6、城镇居民收支同时增加1-4月份，全市城镇居民人均可支配收入为2669元，比上年同期增加14.0%，城镇居民人均消费支出1767元，同比增加11.2%;其中居住及房地产支出达190元，同比增加67.1%，为八大类消费性支出增幅之首,增幅居第二位是医疗保健支出，人均177元，增加42.1%；食品支出640元，增加5.8%。 7、全市居民储蓄情况 截止4月末，淄博市城镇居民储蓄存款余额达成385.5亿元，排在烟台（681.87亿元）、青岛（669.06亿元）、济南（580.57亿元）、潍坊（512.8亿元）以后，居第五位；增加速度12.38%，排在威海（22.1%）、东营（18.9%）、青岛（17.9%）、临沂（15.06%）、枣庄（14.3%）等市以后，居第八位。 8、全市居民可支配收入连续增加1-4月份，全市城镇居民人均可支配收入2669元，列东营（3598元）、威海（3374元）、烟台（3138元）、济南（3017元）、青岛（2987元）、日照（2771元）以后，居第七位；同比增加14%，列威海（23.3%）、济宁（19.3%）以后，居全省第十一位。二、淄博房地产业发展状整年共完成固定资产投资172.1亿元，比上年增加7.1%,其中地方完成投资126.7亿元，比上年增加25.3%。城镇集体以上单位共完成投资101.68亿元（含零星投资），比上年增加3.34%；农村共完成固定资产投资67.34亿元。其中房地产开发投资12.3亿元，增加37.9%。（一）房地产发展概况全市区县属以上施工项目956个，完工项目678个，完工率70.92%，其中新开工项目779个，比上年增加273个。整年城镇单位自建和房地产企业开发住宅投资达14.74亿元，住宅建设继续保持较高投入，完工住宅面积139.46万平方米；商品房销售额9.35亿元，其中销售给个人8.59亿元，增加79.71%，总体资金到位率达94.71%。 （二）商用物业情况淄博是国家关键石油化工基地、历史文化名城，山东省中心城市之一，是鲁中地域商业起源地，城市商业化进程起步较早，城市商业物业发展经历不一样阶段。就张店地域商业物业而言，其发展关键经历了以下三个阶段：第一阶段：以临街营业房为主；第二阶段：大型购物中心和专业市场为主，临街营业房为辅；第三阶段：大型集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功效商贸中心为主大流通、大商贸格局。最初，因为交通枢纽地位未形成，商品流通尚不发达，交易量较小，商用物业以道路及街道两旁一楼临街营业房为主，关键经营日用具，小家电、服装等关键生活用具。伴随经济发展，人民生活水平提升，仅有临街散铺已经不能满足大家购物需要，需要在市中心产生一个大型购物中心或百货才能够整合临街营业房资源，形成一个中心商贸区域，满足大家更高层次购物需要，出现了购物中心等大型购物场所，对应淄博商业物业进入了发展第三阶段。小结：张店地域作为淄博地域关键商业区域，几乎集中了淄博全部大型购物中心，囊括了众多经营行业，商业辐射范围包含周村、淄川、临淄，地块所在区域，已经成为发展大型商贸中心最好区域，市场对商业物业需求随之扩大，营业房开发前景十分看好。（三）项目所在区域张店区商业物业发展情况从淄博城区大背景看，各城区经济发展比较均衡，商业经营各有特色，淄博人民有着传统经商意识和自己商业文化。而作为中心城区张店区除了含有政治、文化、高新技术发展中心职能外，更是名副其实经济发展中心，本土商业零售企业有代表性如：淄博商厦、金帝购物广场、公园商场、美达赛特购物中心、爱客家超市、绿岛超市、政通超市等，全部有着不俗经营业绩，而作为个体工商业户云集美食街商业街、西二路商业街、中心路商业街、共青团路商业街和新世界商业步行街等伴随历史发展，已经成了个体经济发展摇篮。张店区商圈大致能够划分为以下多个层次：一类商圈：东到中心路，西到西四路（新世界步行商业街），北到共青团路，南到美食街及小商品街。二类商圈：车站广场、多个专业市场（吉星装饰材料城、东方装饰材料城、图书批发市场）。三类商圈：关键分布在新建城区（西北城区）。从我们对张店地域关键商业物业项目走访情况看，该区营业房关键展现以下在租金水平、经营规模、经营特色等方面存在以下特点：1、租金水平临街营业房租赁情况一览表项目富丽商城新世界步行街壹世界数码广场临街营业房规 模负一层至三层，面积1万平方米共二层，临街营业房共五层，经营面积14500平方米多为两层民用房，成行成市租 金街铺年租金13001330元/平方米共两层，朝内铺位166元200元/平方米靠外临街商业房年租金1110元/平方米，靠里面年租金666元/平方米，共二层。一、二层年租金708768元/平方米西二路、美食街营业房年租金多为38004200元/平方米，共青团路临街营业房年租金平均为21002300元/平方米出租情况一、二层出租率80%，三层较低出租率50%，二层出租率较差正在出租，首层租赁情况良好约98%美食街和西二路临街营业房（首层）年租金多为38004200元/平方米，共青团路临街营业房年租金平均为21002300元/平方米，这说明项目所在地段关键营业房年租金范围在2100元4200元/平方米。2、销售价格现在在淄博可销售营业房数量极少，从过往销售价格看，临街营业房售价介乎于3500-11000元/平方米之间，销售均价达成6000元/平方米。地段较优营业房如联通路、共青团路等路段售价可达6000-10000元/平方米，并有上调趋势，可见优质营业房仍有很大利润空间。根据上述租金水品推算，潜在买家所能接收该地段营业房总价在100-200万之间。（按70平方米，回报周期8-计算。）3、经营规模淄博现在关键商场经营规模在2万平方米6万多平方米，为中等规模，淄博商厦、金帝购物中心良好经营情况正是说明此等规模项目在淄博含有较强生命力。4、经营方法在淄博，投资者习惯将位置最好临街营业房用于出租，而具规模商厦商城则采取由大型百货商家经营、自主经营或和零售商家联营三种经营策略。现在经营很好商厦通常是采取引进或自办大型日用消费品超市作为确保客源基础，经营范围同质化较为严重。5、配套及功效现在淄博临街商用营业房全部缺乏较大停车场和供休息场所等配套，现有大型购物商场即使经营品种相当丰富，但其它功效仍然相当欠缺，已难以满足大家多元化购物、休闲、娱乐需求。6、购物环境现在，张店地域大部分购物场所均存在购物环境较差问题，购物空间设计尚停留在满足于单一购物功效，呆板、压抑、横平竖直空间布局是现有大型购物场特点之一，购物空间单调平淡且缺乏新意，另外，休闲、娱乐空间也没有受到应有重视。7、经营现实状况现有绝大部分购物商场均由大型商家或经营者统一经营管理，以出租或联合经营为主，并形成了相对稳定经营管理模式，所以商场经营情况良好。不过，对于可销售营业房未来经营管理则还未形成成熟经营管理模式，富丽商城失败正是很好例证。（四）区域商业物业发展趋势中国已经加入WTO，一个愈加开放淄博展现在世人面前，淄博经济已经进入良性发展快车道。当地政府首先加紧城市建设，改善投资环境，改组商业布局，提升人民生活质量，其次出台一系列优惠政策，加大招商引资力度，大力扶持民营企业和个体工商业发展。淄博已经走出了小农经济时代，以一个崭新姿态融入到了世界经济发展大舞台中。纵观张店区商业物业发展情况，该地域未来商业物业将展现以下发展态势：1、可销售商业物业成为投资热点淄博人含有很强投资意识，不少投资者拥有大量闲散资金。不过现在银行利息数次下调，股票投资也面临着盈利降低，风险增加问题，处于连续上升商业物业含有风险小、盈利大特点，自然成为投资热点。2、良好商业环境吸引大量商家进驻张店区是淄博关键商业发展区域，对周围地域有强大辐射力，部分立足于良好商业气氛商业物业吸引了大吸引了大批外地商家纷纷抢摊淄博，比较有代表性如：已经开业深圳新一佳超市、正在兴建台湾大润发超市及济南银座商城，法国家乐福超市和日本佳士客也正在和当地政府主动磋商进入事宜。3、柳泉路、美食街、共青团路、西二路 共同形成商贸区淄博市因为多年以来形成习惯，自然形成此区域商业气氛，使该地域商业物业成为淄博市人投资首选区域。4、政府计划引发投资热情淄博市委、市政府相关在一切适宜地方建设商业设施政策更是大大促进了淄博商业设施发展和完善，带动了城市建设大发展，商业物业遍地开花，大家投资商业房意识和经营信心空前高涨，地段优势显著营业房吸引了大批投资置业人士关注，大家对立即推出营业房期待甚高。5、引进优异商业管理势在必行在张店，大家对富丽商城经营失败印象尤为深刻，究其失败原因关键还是因为商城分散销售后经营商业管理不到位。对于可销售营业房，因为产权相对分散往往会造成经营管理上混乱，从而影响到投资者购置信心。为了消除这些负面影响，在营业房销售过程中引入商业管理势在必行。三、商业物业市场分析（一）市场供给分析张店地域营业房供给显著不足，营业房总体存量在20万平方米左右，在建营业房面积总量约为12万平方米，可交付使用面积不足7万平方米，单体面积在5000平方米以上且无法分割适应约占总存量25%；四层联体销售投资额在200万元以上占20%；三层联体且地段较差约占30%；其它部分为二层联体及少许单层营业房，且大部分远离商业中心，符合大家投资购置习惯营业房几乎没有。能够说，现在市场上可销售营业房少之又少，市场供给和市场需求显著有断层。（二）市场需求分析以张店地域为代表淄博房地产市场在经历了97年大回落以后，现在已经走出了低谷进入连续增加时期，住宅需求有了显著增加，在这种局面带动下，营业房展现供需两旺发展态势，营业房信贷规模呈跳跃式发展，营业房消费已成为淄博市房地产消费关键组成部分，营业房消费快速增加将成为未来几年内淄博地域房地产发展关键特点。形成这一局面关键原因有几方面：u 营业房作为房地产投资基础形态被越来越多投资者所认可。u 营业房投资能够为投资者带来稳定、连续、低风险收益，还能够升值保值。u 房地产信贷政策实施大大增强了大家购置能力，降低了买家购置营业房门槛。u 现在淄博市尤其是张店地域可销售营业房市场供给有限，需求尚处于上升阶段。u 不少个体户、经营者不再满足于现有经营条件，她们对营业房长久占有欲望在以往得不到充足满足。小结：从现在情况来看，在张店地域营业房需求尚处于带激发状态，大家对营业房需求展现多元化特点，大家购置营业房关键还是从本身购置能力考虑，关键购置层次集中在50-100万之间，而且对地段要求很高，大部分买家期望购置营业房是处于城市商业中心、有来良好经营气氛、能取得高额租金回报营业房。（三）潜在买家分析我们认为，本项目标目标买家最少可分为投资者、经营者和随机购置者，从随机抽样结果来看，大家购置营业房关键目标还是投资，其次是自主经营，还有就是随机购置。统计数据表明，淄博营业房购置者中投资者约占50%，自主经营买家约占40%，其它10%为随机购置者。另外，被访潜在大部分经营者均表示有意向购置自用营业房，这类经营者现在经营关键行业是餐饮、美容美发、五金、小家电、衣饰、眼镜等。各类消费者对共青团路段营业房要求类别需求比较集中面积总价回报/租金要求投资者30-100m250-100万资金回笼经营者40-80 m230-60万租金高于月供租户50-100 m2-10000元/月我们从现在临街营业房出租情况能够看出，首层临街营业房出租率在70%以上，美食街、共青团、西二路等临街营业房出租率更是在90%以上，而且首层旺租带动二、三层出租。调查情况也反应：二层或三层联体营业房已经越来越不被投资者、租户所喜爱，且不能被充足、合理利用，也不吻合消费者购物习惯，消费者只习惯在一楼逛逛，而通常不会走步梯上二楼或三楼。经过本企业和营业房投资者、经营者、租户深度访谈和沿街走访能够看出，现在当地营业房消费者在选择营业房时候，通常会关注地段、客流量、营业房本身素质等，归结起来她们关键考虑问题有以下几方面：（1）营业房区位情况很多潜在买家购置营业房时，首先考虑问题就是营业房所在地段商业价值、投资前景和经营前景，对很多投资者来说，营业房区位条件是影响她们投资决议关键原因，地段价值高、商业气氛良好营业房不管是对经营者还是投资者全部是很有吸引力。（2）营业房价位从市场调研掌握情况分析，购置用户承受能力通常在200万元以内，主流投资者投资能力通常在50100万（包含银行按揭）；黄金地段商业房单价突破10000元/平方米，新城区通常在4000-5000元/平方米（二至三层联体）。所以提议在铺面间隔上，临街营业房面积对应小点，而位置稍差铺面面积对应放大。（3）营业房层数经过市场调查，反应出营业房消费者（包含购置者和承租者）在选择营业房时，对临街营业房二层或三层联体产品并不欢迎。因为在实际经营使用中（如餐饮、衣饰店、小型超市、眼镜店等），一层已经充当全部用途，而二层、三层联体只能作为她们无可赖何选择，通常空置或用作堆放杂物。经过走访及和用户深度访谈，我们了解到，在临街营业房中，大部分用户喜爱购置营业房种类以下：喜爱程度营业房种类最喜爱一层临街营业房其次一层、二层连卖临街营业房最不喜爱一、二、三层连卖临街营业房经过上表可知，假如能够选择话，绝大多数用户喜爱购习一层临街营业房，在没有情况下，她们才会选择一、二层连在一起卖营业房，只有在她们充足看好一个地段，而且没有其它选择情况下，她们才会买一、二、三层连在一起卖营业房，原因是：u 三层连在一起，她们认为三层没有实际用途。u 三层连在一起，势必造成面积过大，从而造成总价过高。u 面积较大且二至三层连在一起营业房较难找到适合租户进驻，不利于投资者实现投资回报。（4）营业房面积在选择营业房时，被访者均表示全部会从现在所经营品类来考虑营业房面宽和进深，不期望营业房面积太大，适用即可，如眼镜店最理想面宽为8米，进深10米，移动通讯店理想面积约50平方米，而经营衣饰专卖店理想面积则为100平方米。被访者普遍认同把营业房间隔得小一点，最好是在40-100平方米之间，且进深不要超出10米。所以，单层营业房面积不宜超出100平方米，二至三层联体销售营业房总体面积不宜超出200平方米。四、项目分析本项目地处淄博市一类商圈关键区域张店区，周围商业路段计划整齐，交通路网完善，四通八达，商圈内云集着众多著名商家，所经营品类丰富、集中，是淄博市消费、购物人流最为聚集地方。项目东到中心路，西至西四路，北依共青团路，南邻美食街，和小商品城咫尺之距，周围数个大型商场商厦为本项目提供了方便、充足停车位。能够说，不管是现在还是未来，本项目占尽天时地利人和，含有其它项目无可比拟优势。综观淄博营业房发展，本项目既面临着经济发展所带来机遇，也面临着猛烈市场竞争所带来挑战。1、市场机会（1） 依据现在淄博市商用营业房及经济发展情况，需要有功效相对完备且有较大投资价值可销售营业房来满足市场需求。（2） 项目所处张店区是淄博政治、文化、高新技术发展中心，美食街、西二路、中心路、共青团路及新世界商业步行街共同组成中心商圈云集了众多商家，含有没有可比拟商业价值。（3） 共青团路和西二路一带多为民房临街营业房，未形成经营规模，本项目标出现恰好填补了市场空白。（4） 本项目可采取多个销售、招商策略，以合理经营计划布局结构，满足不一样投资者及租户多样需求，为买家树立信心。（5） 银行经过数次降息，股票投资也面临着盈利下降和风险增加问题，社会上有大量闲散资金苦无出路，营业房作为一个盈利较大，风险较低投资形式，越来越受到投资者青睐。（6） 现有临街营业房经营管理模式难以适应买购置及商家经营多样化需求，新型商业管理模式引入必能增强潜在买家购置欲望和信心。（7） 投资人士普遍看好项目所在地段发展潜力，并期望在该地段购置营业房作为投资用途，她们将成为淄博商用营业房关键购置力量之一。（8） 本项目以期房推售，能够经过广告、炒作来提升大家期望值。（9） 营业房供需不平衡，可销售营业房有很强市场需求，另外，项目周围两个小商品市场将拆迁，很多经营者将失去原有经营场所。2、市场威胁（1） 现在淄博有部分大型商场和购物中心正处于销售或招商阶段，商业市场竞争较为猛烈，对本项目造成一定销售压力。（2） 周围项目标同质化经营，造成经营者及租户在考虑经营品类时有更多选择，进而影响投资者对商用营业房信心。（3） 临近本项目标银座正在计划建造中，经营前景怎样尚是未知之数，轻易造成投资者持观望态度。（4） 现在本项目紧临西二路及美食街已经是消费者心目标中心购物区，从某种程度上削减了本项目标商业气氛。（5） 项目标总体量较大，可销售面积快要4万平方米，而潜在买家数量及承受能力相当有限，要全部消化有一定难度。五、周围经典项目分析现在，在通乾项目有两个关键商场分别是在柳泉路金帝购物广场和在共青团东路银座商厦，以下作简明分析。金帝购物广场银座商厦对比表项 目金帝购物广场银座商厦规 模建筑面积50000平方米建筑面积约5.5万平方米优 势A、紧邻柳泉路和共青团路，已形成良好商圈气氛。B、配套齐全，有大型广场和停车场。C、发展商实力雄厚，有多年商业经营经验。D、引进品牌机制A、紧邻共青团路和西二路，人流量集中，尤其是节假日从周围区域聚集消费者。B、商场品牌化经营，在济南民已经有一处银座得以成功操作。C、商场经营面积大，具一定规模。劣 势A、广场外部环境较混乱，没有绿化。B、室内设计风格和本身定位不匹配。C、每个楼层无购物区域划分指示系统。A、经营品类将很大程度上影响租户信心。B、全部以租为主，和当地投资人士需求不相吻合。C、在淄博，类似商厦已趋近饱和。六、市场调查汇报结论及提议纵观淄博商业市场发展态势，我们得出以下结论：u 淄博现阶段商业物业以临街营业房及大型商厦为主,形成了大型商厦和临街营业房共存且相互促进发展格局。u 商用营业房有着良好发展趋势，关键商场在销售和出租阶段全部取得很好业绩，但也存在着因为地段和招商方法差异带来经营方法不一样及经营情况差异。u 营业房销售市场供给严重不足，投资者经营者对临街营业房需求十分迫切，含有较大承受能力大买家不在少数，且外围（张店以外）投资者为数不少。u 面积太大且数层联体销售临街营业房开始不适应市场发展趋势，主流买家购置能力在50-100万之间且层面比较单一，数量亦十分有限。u 投资者购置营业房关键是期望取得稳定租金收入，她们普遍期望投资回报期为8-，年投资回报率约为10%-13%，而项目所在地段租金水平为2100元4200元/平方米。所以，只要经营能够做好肯定能够吸引很多投资购置爱好。u 大部分临街营业房没有充足发掘地段商业价值，营业房设计计划往往是“画地为牢”、临街而建，缺乏创新精神，没有把地段商业价值发挥至极限。u 商业管理没有得到应有重视，临街营业房经营成功是否很大程度上取决于地段优劣，商业管理在当地尚是一片空白。u 长久投资习惯及现有商业城、商业街（关键是临街营业房建筑群）经营失败致使投资者及经营者对“商业城”、“商业街”抱有怀疑和否定态度，进而影响了她们投资者类型物业信心。u 不少经营者期望购置面积较小营业房自己经营，但市场上这类营业房相当缺乏，承受能力较差且数量众多自用型买家没有得到应有重视。u 本项目处于淄博市一类商圈范围之内，张店区关键商圈，大部分投资者和经营者相当看好此地块发展潜力，金帝购物广场及正在兴建银座将对本项目销售起着带动作用。基于上述种种原因及考虑，我们认为本项目要在销售上取得成功，关键在于建立关键竞争优势，就必需在创新基础上实施差异化竞争。为此，本企业依据此次市场调查结果，初步形成了相关本项目开发理念、整体计划、营业房间隔、销售价格及商业管理等方面意见：（1） 鉴于淄博买家对营业房接收习惯，本项目开发应本着一切为了销售标准来进行，并大胆创新。首先，导入“广场”概念，把本项目建设成淄博地域唯一“购物广场”，并使之成为城市标志之一；其次，强调项目特色营造，重视“广场文化”建设。（2） 鉴于本项目优越位置，应充足利用和发掘地段商业价值，增加地下商场。既能够增加可售面积和功效空间，又能够扩大项目标兼容性，为活跃“广场”商业气氛奠定良好基础。（3） 重视营业房间隔，能够提供更多户型来满足不一样层次买家需求，提议地面建筑面全部设计成独立临街营业房，为了满足经营者使用要求，单元面积控制在40-180平方米之间，把主流营业房价格控制在50-150万之间；地下商场则分割成面积为4-20平方米营业房、柜台、摊位进行销售。（4） 营业房高度不能超出3层，而且整体销售，统一实施按套计价，即1-2或1-3层部份楼层统一计价。假设某3层营业房总建筑面积为150平方米，则售价为7000元/平方米，那么这套营业房总售价为1050000元，定价就是105万/套。（5） 对于本项目这么大致量商业物业，要在完全消化存在一定难度，所以要拓宽买家层面，进行多渠道促销。首先，经过间隔小面积营业空间来降低总价，进而降低买家购置门槛；其次，在张店以外低于进行促销，以此来扩充市场容量。（6） 应该重视商业管理，提议聘用著名商业管理企业作为管理顾问，重建投资者和经营者信心，并经过包装炒作使之成为促进项目销售关键买点。结 束 语在现在淄博商业物业市场供求失衡、竞争猛烈市场环境下，项目定位和策略制订，含有决定项目生死关键性。本项目应该充足利用现有资源，进可能抢占先机，尽可能以最快速度销售为目标，使项目在最短时间内售罄。，期望通乾企业和凌峻企业之间建立愈加紧密沟通和联络，经过精诚合作，树立本项目标品牌形象，共同发明辉煌灿烂业绩。