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1、 XXXHAPPYLAND销售手册 目 录 一、XXX集团及苏州XXX房地产开发介绍 3 （一）XXX集集团介绍 3 （二）苏州XXX房地产开发介绍 4 二、HAPPYLAND项目介绍 5 （一）HAPPYLAND项目介绍 5 （二）、项目计划及定位 6 （三）项目优势 7 （四）配套设施 11 （五）经营管理服务 12 （六）投资成本优势 15 （七）商铺使用面积、户型、价格等 17 三、商业物业专业知识 17 （一）商业物业种类 17 （二）建筑结构介绍 17 （三）商业物业关键用途 18 （四）土地使用 18 （五）八通一平 1
2、8 （六）土地使用证及其它证实书 18 四、销售人员守则 19 （一）基础准则 19 （二）职业准则 19 五、销售步骤 20 六、签定销售协议相关说明 21 七、销售相关问题 22 XXXHAPPYLAND销售手册 一、XXX集团及苏州XXX房地产开发介绍 （一）XXX集集团介绍 XXX集团是以教育产业、房地产和科技产业等为关键投资经营方向，致力于发展知识经济体系大型民营企业集团，业务覆盖苏州、昆山、杭州、青岛和上海等地，中国外战略合作伙伴来自美国、加拿大、澳大利亚和新西兰等国家，和内地上海和南京等地。企业总资产近26亿元人民币，净资产23亿元，拥有较雄厚资
3、本实力。 集团董事长梁顺才博士是著名美籍华裔学者、美国席勒国际大学声誉董事长、建筑设计教授，在美国、日本、台湾和祖国大陆地域建筑设计、教育投资和地产投资享受很高声誉。在其引领下，集团已经向品牌化、集团化、多元化健康发展，逐步成为含有国际优异经营理念、规范运行管理机制、深厚企业文化底蕴和雄厚资金实力大型企业集团。伴随多年来取得良好社会效益和经济效益，作为华东地域著名成功民营企业，已取得社会各界认可和好评。 现在集团旗下企业和产业有：苏州市良士文化发展、苏州良士教育管理、苏州国际外语学校、硅湖职业技术学院、青岛国基外语学校、上海硅湖园区贸易、上海硅湖生物科技、苏州广大计算机新技术、苏州XXX房
4、地产开发、苏州和信物业管理、青岛鳌海山城经济开发等。 （二）苏州XXX房地产开发介绍 苏州XXX房地产开发成立于在苏州新加坡工业园区成立，办公地址为苏州工业园区加城大厦，注册资金万元，拥有国家二级开发资质，关键经营房地产开发和销售建筑材料等。企业实施董事会领导下总经理负责制。经营管理层设总经理一名、副总经理两名；下设八个部门，即：投资计划部、设计部、工程部、销售部、财务部、物业部、合约部及综合行政办公室。企业聚集了一批富有激情和理想、有专业知识、不停追求卓越人才。企业中层干部年纪在27--45岁之间，拥有硕士、大学、大专等不一样学历各类人才。职员朝气蓬勃，专业技能强，团体合作精神显著，
5、能够把握房地产市场脉搏，洞察房地产市场动态，形成了一个创新、进取和蓬勃向上发展态势。 企业崇尚“建筑源于自然，设计打造精品”理念，以中高级楼盘开发为主，附带教育产业楼盘承建工作，从事专业化经营方针，重视开发产品全方位设计和管理，努力争取对社会回报，并以期取得稳健增加速度和效益。企业自成立以来，先已后承建了苏州国际外语学校、硅湖职业技术学院校舍及其隶属产业，企业建筑特色显著，含有极强品牌文化特征，带动了周围房地产发展，逐步在专业领域中凸显优势。 “以人为本”是企业突出企业文化，企业追求人才资源最优化管理，尊重职员选择权，重视对职员培养，认为职员提供理想、最具潜力竞争岗位为己任，努力发明公平
6、竞争环境。提倡工作效率，让每个职员融于企业发展之中，强调专业技巧和工作模式相结合，加强决议、经营、管理、销售、应变等专业能力，提升企业凝聚力和关键竞争力。 XXX房地产开发企业拥有一流专业团体，曾取得卓著业绩和丰富实践建筑施工、环境艺术设计、装饰装修经验，前后成功实施了成功开发了一系列楼盘，关键有大禹谷、青岛硅湖城、XXX景苑、XXX山庄等等。 二、HAPPYLAND项目介绍 （一）HAPPYLAND项目介绍 HAPPYLAND项目是由XXX集团投资、苏州XXX房地产开发开发兴建以欢乐为专题公园，集购物、休闲、娱乐、康体、美容于一体。 该项目在昆山市花桥镇曹安经济开发区，占地41
7、万平方米、总建筑面积102.5万平方米，计划投资额26多亿元，容积率为2.5，绿地率为15%，停车位共9400个，现有建筑面积11万平方米。该项目引进国际最新设计理念，参考国际中国成功商业地产项目标优异范例，由东南大学建筑设计研究院苏州分院和苏州XXX房地产开发共同设计、是建筑设计教授、园林和装饰装修教授共同努力结晶。充足展现了XXX集团在建筑设计等各方面优势，集本土风情和海派风格于一体，让建筑传情达意。 （二）、项目计划及定位 l 一流计划设计建筑，引领建筑风向 XXXhappyland由著名美籍华裔学者、建筑设计教授梁顺才博士领衔进行整体计划设计，计划设计充足表现科技、生态、服务等功
8、效品质，集中西方文化和现代文明于一体，含有江南传统特色，又融合了西洋建筑风格，中西合璧建筑富有时代气息，填补了苏州和上海之间建筑空白，将成为长三角地域超大规模欢乐专题购物公园和昆山市花桥镇最精美标志性建筑。 l 规模宏大，气势磅礴 XXXhappyland占地面积41万平方米，计划建筑面积102.5万平方米，整个建筑规模宏大，气势宏伟，布局合理，色彩鲜明。专题建筑高30层。另有30万平方米大型停车场（约9400个车位）和15万平方米屋顶花园。整个项目由苏州XXX房地产开发投资开发。 l Happy专题：定位正确 企业对对商业地产发展脉搏正确把握，该项目集庆、健、美、老爷车文化为专题，为
9、消费者提升婚庆、节庆、喜庆、健康、整形美容、游乐、批发、购物、酒店、休闲、美食等于一体全新体验消费时代，引领天天全部是愉快节日。 l 丰富有机业态组合 XXXhappyland项目以欢乐为专题，以庆、健、美为组合，追求天天过节、时时欢乐消费理念，超大面积、无缝空间、框架结构任您随意组合开放空间，以多业态、多品牌凝聚人气、提升著名度和辐射力。 其中，A区以庆为专题，B区以健为专题，教授楼、华美大楼（一楼、二楼出售，同时二楼辟出一定面积用于老爷车展出；3-5楼三星级宾馆） 具体业态组合见下表 happyland 健 庆 美 结婚 喜庆 婚前 当日 婚后 升学、生日、
10、团聚、晋升、节日等多种 衣饰 产品 美容 化妆品 用具 整形美容 演出 电影院 小型剧场 演出场 健身器材 健身俱乐部 健身 保健 体检 疗养 诊所 保健品 中国补品 用具 药品 .... 中国最庞大资料库下载 （三）项目优势 l 符合城市发展计划 昆山是一座含有深厚文化历史底蕴以外向型经济为主导新兴工商城市，东接上海，西邻苏州。城市化、工业化进程快速推进，经过实施外向带动、科教兴市和可连续发展战略，走出了一条独具特色“昆山之路”。根据昆山市发展计划和市领导最新讲话精神，目前昆山正利用工业化和城市化加速推进时机，为愈加好地支撑现代制造业发展，大
11、力发展包含教育培训、医疗、消费性服务、生产性服务等在内第三产业。 昆山市发展服务业，是从整个长三角大环境和昆山小环境中寻求最好结合点。昆山在发展服务业过程中，努力争取和上海、苏州错位发展，要以昆山为立足点，扩大服务半径。以后，要根据《昆山市城市总体发展计划》和《昆山市服务业发展总体计划》，明确关键地域，尤其是“1＋3”地域和花桥、周庄、巴城等服务业特色镇发展方向，把昆山建设成为江苏国际商贸重镇、沪苏物流转运基地和长三角休闲居住品牌城市，形成生产性服务业、现代化商贸服务业和文化休闲旅游业“三足鼎立”服务业经济体系。 我们将要投资happyland项目恰好符合《昆山市城市总体发展计划》和《昆
12、山市服务业发展总体计划》，而且项目所在地在关键发展区域。 l 经营机制优势 大型购物中心在中国出现时间较短，缺乏成功可资借鉴经验模式。好在XXX集团是在市场经济大潮中成长壮大起来，对市场判定和把握能力较为正确，含有灵活经营机制和优异实用管理模式。所以，为确保项目标顺利进展和经营成功，企业将结合司情，借鉴美国、西欧、日本和东南亚地域和国家在发展商业地产尤其是SHOPPINGMALL方面成功经验，加强深入研究，和时俱进地寻求适宜灵活经营模式。为此，企业将利用本项目将在不一样阶段采取不一样经营模式，聚集大量相关领域管理精英，实施专业化管理，并形成一套成熟管理模式和经验，努力争取在开发商、投资
13、者、经营商、管理商之间取得共赢，在短期利润和长久利润求得平衡。 l 区位优势 XXXhappyland具体坐落位置昆山市花桥镇，紧临国际大城市上海，和上海市嘉定、青浦二区接壤，素有江苏东大门、苏沪大陆桥、上海后花园之称，地处苏沪交界处、上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园。这里现在是上海、苏州等周围地域SHOPPING MALL商业辐射范围空白点或盲区。所以，能够说happyland项目标计划设计、定位含有超前意识，该项目将凭借如此绝佳地段，立足昆山，辐射长三角其它城市，辐射范围将在百公里外。 l 交通优势 花桥镇在江苏省最
14、东端、上海市西北郊。曹安经济开发区距虹桥机场25公里、距上海市中心34公里，距浦东机场65公里，距吴淞集装箱码头30公里，交通距昆山市区16公里，距苏州市50公里。依靠沪宁高速公路、312国道、沪宁铁路和同三国道、上海郊区环线和拟建中京沪高速铁路、城际轨道交通等，组成了花桥镇四通八达、快速、便捷、立体交通网络。该交通体系完善，大型购物休闲中心由中心城区向边缘区域或郊区发展是一个方向，这些区域地价廉价，区域经济发达，立即投资兴建商务物业档次高、位置好、价格低、交通方便，必将受市场追捧。 l 区域内产业集中，经济发达，人民生活富裕，消费结构面临升级 项目地处长三角，中国国际资本纷纷涌入，商
15、业极为发达，长江三角洲以全国2.2％陆地面积、10.4％人口，发明了全国22.1％中国生产总值、24.5％财政收入、28.5％进出口总额，长三角地域15城市中有13个城市居民家庭人均可支配收入超出万元，长三角已经成为中国大陆最具经济活力、人民群众生活最富裕、辐射能力最广泛地域。 其中，上海市实现国民生产总值7450.27亿元，比上年增加13.6%，增幅为1996年以来最高水平，人均可支配收入16000多元。苏州市在长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江， 国民生产总值达3450亿元，经济增加速度达成17.6%，人均可支配收入14451元。昆山市在苏州和上海之间，人口近百万，国民生产总
16、值314.34万元，人均可支配收入超出万元。 该区域内人口密集，潜在消费群体庞大。其中，上海人口1700多万，苏州市实际人口超出1000万，在以昆山花桥2.5小时车程半径内，约有1亿人口。 另外，昆山市入选“最好中国魅力城市” 和“极力推荐投资城市” ，美国《福布斯》杂志首次推出“中国最好商业城市排行榜”、“未来之星50强”，昆山分别名列第69位和第7位。自1992年以来，已经有来自美国、英国、加拿大、法国、日本、德国、韩国、新加坡、香港、台湾等十多个国家和地域200多家企业在花桥投资，中高级白领较多，消费意识发达，消费水平高，她们也全部在翘首期盼这一项目早日投入运行。 最新统计数据显示
17、上六个月长三角15个城市居民人均可支配收入首次突破8000元大关，较全国平均水平高出2628元。收入增加带来消费能力升级，长三角城市居民消费结构正由大众消费向享受型消费转变，体验式消费前景看好。 l 周围商业气氛初步形成 花桥镇面积50平方公里，现在已经形成四大支柱产业即汽车零配件产业、高科技电子产业、现代商贸物流产业、传统工业产业，是昆山市汽配商贸物流重镇。而且本项目周围已建、在建和计划物业项目种类繁多，关键有上海国际汽车城、同济汽车学院、二手车交易市场、国际生态居住区、F1国际赛车场、青浦工业园区等等，种类齐全，商业气氛浓厚，另据了解，江苏省国际贸易中心也将迁向该地，昆山市行政办
18、公中心也将东移。而该区域商业配套显著跟不上，从而为本项目标发展提供了锲机。所以，本项目标投资兴建，能很好发挥协同效应，使整个区域结构脉络清楚，本项目能大幅提升周围商圈价值，提升商业文化，营造和改善商业环境，提升人民生活品质。 l 地产升值空间巨大 我们认为，未来商业地产项目将逐步转从广域型、城市型购物中心转向区域型购物中心或二三线城市，商业地产项目未来将朝购物、休闲、健身、交际等方向综合发展。该项目紧邻上海，区域内商业地产项目市场供给较少，加上外资企业如金融、汽车、高级零售商品等进入上海及其周围市场力度深入加大，我们对该区域未来发展前景充满信心，加上该项目标市场定位正确、专题经营富有特
19、色、经营模式科学合理，该项目肯定能成功。估计未来一段时间内，该区域商业物业价格上涨空间将被打开。该项目标成功运行，肯定给地产带来巨大升值空间，商铺投资者将共同分享这盛夏果实。 （四）配套设施 l 市政设施：提供高标准“八通一平”条件，包含道路、供电、供水、污水排放、雨水排放、通信和宽带、土地平整。 l 娱乐休闲，除了本项目标休闲娱乐设施外，周遍地域还有电影院、休闲度假村、高尔夫球场、保龄球场等。 l 学校：happyland周围地域拥有包含著名复旦大学、上海交通大学在内等众多高等院校、省市级关键中、小学和国际外语学校 所，能够满足入住业主儿女及职员不一样就学需求。 l 医院：除了本
20、项目标整形美容专科医院外，周遍地域还拥有 家省市级卫生医疗机构，可就近诊治。 l 居住：昆山是国家卫生城市、国家环境保护模范城市，花桥镇是国家卫生镇，环境优美，景色、气候怡人，各项生活设施一应俱全，国际生态居住区将是您忙碌后栖息地。 l 交通：现在关键有以下几条线路经过花桥镇，昆山102---- 上海安亭（间隔5分钟）、上海嘉定----昆山（间隔半小时）、上海青浦----昆山（间隔一小时。据了解，上海国际汽车城公交营运系统已进入计划程序，相信不远未来城际交通会大大改善花桥镇现有公交体系和网络。 （五）经营管理服务 l 专业物业管理企业 企业将聘用专业机构对集团下属物业管理企业
21、进行管理理念、管理模式、运行机制及人员专业培训，大幅提升现有管理水平，适应新形式下物业管理需求，对整个项目标物业进行管理，提供质优费用低廉服务。 l 电梯服务 该项目共有包含货梯、客梯共 部，具体分布情况以下： ； 企业将为用户提供优质电梯服务，文明礼貌，使用文明用语，持证上岗； 碰到电梯出现故障，维修人员立即赶到现场排除故障，确保大厦安全运行。 l 水、电管理服务 设置专员负责受理用户反应水电问题，二十四小时值班，文明回复和处理问题； 新增用户办理用水用电申请，手续齐全后，2个工作日到现场测量，3个工作日内确保用户用上水电； 实现整年安全供电、供水运行无重大
22、事故，接到停水、停电事故电话10分钟内赶到现场，停水、停电抢修，大修不超出48小时，小修不超出二十四小时，正常维修停水、停电提前二十四小时通知； 按要求收取水、电费，确保不乱收费。 l 给排水设备和电器设备 供电设备：花桥镇建有35KV变压站二座、在建110KV变压站一座和筹建220KV变电站一座，由华东22万伏电网配变供给，为花桥镇工商企业正常经营生产提供了电力上确保；配电方法高压采取双回路选择送电，并以环路配电方法供电，确保电压稳定；同时配有紧急备用发电系统，特殊情况下开启备用电源；每一商户均安装电力计量装置，数据直接传送至主监控室并储存。 给排水设备：花桥镇生产生活用水全部由
23、采集阳澄湖优质水源昆山市自来水集团企业组团供水，建有 吨容量蓄水池，采取重力水箱间接供水方法，经过加压送至楼顶，排水由直径600、450、300三种管径组成直泄式排水系统，废水、污水、雨水分别排入下水道。 l 通讯 花桥镇已建成一万门（终端三万门）两座邮电通信大楼，采取优异光缆、宽带通信网络，长途、国际、港澳台电话及 电传、传真通畅无阻，优异光缆、宽带通信网络 确保了信息通畅。 l 二十四小时中央空调和中央监控 Happyland各建筑物内均安装中央空调，为用户和游客发明一个舒适经营和购物、休闲环境；并安装有自动化中央监控系统，由中央监控中心自动监控水电、空调、电梯等各项设
24、施，火灾自动监控报警系统可自动侦烟、侦热、侦水，以防事故发生。 l 消防设施 为降低火灾诱因，确保用户和消费者安全，整个建筑主体结构及关键设备均属非易燃材料，并安装有消防主管及楼层消防栓等设施。 l 招商服务 另外，花桥镇还专门成立了外资招商服务中心，为投资者提供“一站式、全过程”一条龙服务，即从项目立项审批、工商注册、税务登记、银行开户、海关登记、施工和入驻后供电、供水、职员招聘、培训等一系列手续，均可由外资招商服务中心帮助、代理。 l 统一经营管理 企业将组建商业经营管理企业负责该项目标经营管理。关键职责是为全部商户制订统一管理制度；对租户进行教育教导、经营分析、店
25、铺调整等；负责对整个项目标营销管理，如统一组织进行广告宣传策划、促销；和对租户财务管理等。 （六）投资成本优势 和上海、苏州等城市相比，在昆山市花桥镇投资含有没有可比拟成本优势。列举以下： 1、土地费用 用地性质 用地方法 使用年限 价格（元人民币/平方米） 工业用地 批租 50 157.5 租赁 7.5-12（元人民币/平方米.年） 住宅用地 批租 70 需竞拍 商业公建用地 批租 40 需竞拍 另需收取0.40元人民币/平方米。年土地权属管理费 2、工商注册费 注册资本在1000万元人民币(含1000万元）以下收0.08%；1000万
26、元以上超出部分收0.04%；1亿元以上超出部分不再收取。 3、自来水、天然气 水费：工业用水 2.15元/吨。生活用水1.85元/吨、商业、服务业、建筑业用水2.45元/吨、宾馆、饭店、娱乐业用水2.65元/吨； 天然气：居民用气2.2元/M3、工业用气1.9-2.0元/M3、公用事业用气2.75元/M3、商业用气3.45元/M3 4、通讯 （1）电话（传真）初装费 308元人民币/线 （2）ADSL 初装费 308元人民币/线 5、电费 （1） 315KVA及以上（大工业）用户 电压等级 供配电贴费 电度电价 110KVA 免 0.443
27、元/KWH 35KVA 免 0.458元/KWH 10KVA 免 0.473元/KWH （2） 315KVA以下用户 电压等级 供配电贴费 电度电价 35KVA 免 0.634元/KWH 10KVA 免 0.649元/KWH 10KVA以下 免 0.664元/KWH 6、劳动力成本 外资企业职职员资水平不低于最低工资标准，具体由企业自行确定。各项基金分成百分比以下 项目 养老保险 生育保险 失业保险 工伤保险 医疗保险 企业支付（%） 18 1 2 0.5 8 个人支付（%） 7 / / / 2 7、货
28、运成本 单位：人民币/元 A：集装箱出口费 20′ 40′ B：集装箱进口费 20′ 40′ 正常内陆包干费 1100 1600 正常内陆包干费 1500 其中 运费 700 1000 其中 运费 700 1000 定舱费、提箱费 400 600 报关费、理货费等 800 1000 8、基建成本 房屋造价：视厂房材料、结构而定通常为500-1000元/平方米 房屋租赁：视厂房新旧、结构而定通常为10元/平方米.月 注：以上均系现行参考价格 （七）商铺使用面积、户型、价格等 相关商铺形态、户型面积、总铺数、层高、开间、进
29、深、单价、总价等具体数据详见销售问答。 三、商业物业专业知识 （一）商业物业种类 HAPPYLAND内物业种类繁多，业态业种丰富齐全，物业品质层次错落有致。关键有：商业街商铺、商务楼商铺、百货购物中心、大卖场、超市、百货店、专卖店、三星级、五星级宾馆、商务办公楼、高级餐饮及其它。 .... 中国最庞大资料库下载 （二）建筑结构介绍 项目分三期完成。一期由地下停车场层、30层高综合商贸楼、3栋六层高商业楼及连廊等组成，建筑面积470835平方米，其中30层高综合商贸楼外墙为高级铝塑板及合金玻璃窗，玻璃水晶体以巨门造型耸立在周围建筑群，寓意海纳百川，醒目靓丽，极具现代感，建
30、筑物总高为 米，整个建筑物为二类建筑，耐火等级为二级，建筑抗震设防裂度为8级，整体为框架结构，各层均为大跨度大开间布局，各层均采取天然光和照明相结合，布局设计合理，适合多种商业用途。 二期由四星级以上星级宾馆、会展中心、3栋六层高商业楼、地下停车场及商业配套楼等组成，建筑面积229710平方米；三期由产学研基地项目、地下停车场等组成，建筑面积291655平方米。已经有建筑包含华美大楼、教授楼等，建筑面积11万平方米。 各楼内上下水管道及楼外自来水，污水、雨水管道全部接通，每栋楼内均设有专用配电室，有双回路线路供楼内使用，楼内还配有大型货梯、客梯直通楼内各层。 （三）商业物业关键用途
31、 见第二部分业态分布部分 （四）土地使用 （五）八通一平 一个平整土地，通水，通电，通煤气，通电信，通邮，通路，通排污、通排雨水。 （六）土地使用证及其它证实书 土地使用证证书标号： ，建设计划许可证编号： ， 施工许可证编号： ，建设用地同意书编号： ，《商品房销售(预售)许可证》编号： 四、销售人员守则 （一）基础准则 1、销售人员必需忠于企业，热爱本职员作，遵守职业道德； 2、销售人员在工作时间内要时刻注意仪表、仪容； 3、销售人员必需企业遵守企业规章制度和销售管理制度，保守企业秘密； 4、销售人员不得有损害企业利益行为
32、发生或和企业利益发生冲突； 5、销售人员必需微笑热情善意地对待全部用户。 （二）职业准则 1、销售人员必需不停提升业务知识，尤其是对商业房地产专业业务知识，如房地产基础概念、建筑材料、物业管理和相关法律法规； 2、销售人员必需对该项目含有具体了解，包含规模、定位、设施、价格、户型、关键卖点、周围环境及公共设施、交通条件、该区域城市发展计划等； 3、销售人员需要不停提升服务意识和技巧，如提升观察应变能力、了解用户心理及沟通交流能力； 4、销售人员必需常常关注商业地产市场情况和周围商业项目标动态，立即进行反馈，方便企业销售策略立即调整； 5、销售人员必需严格实施企业制度、命令和服从工
33、作安排，提升业务实施能力。 （以上只是框架性要求，具体内容详见上海商贸业务管理措施） 五、销售步骤 接待用户 （主动上前、问候语、确定来访渠道及次数。） 项目沙盘展示 （项目区位、周围环境、交通情况、项目定位、景观建筑计划特点、配套设施等） 带看样板商铺 （开发商、建筑设计、建材标准、智能化特点、商铺特点、装修设计风格、框架结构优势、价格分析、锁定用户需求、掌握成交障碍点等。） 洽谈区洽谈、沟通 （引导用户入座、汇报用户疑难问题、申请处理方案和销售配合营造洽谈气氛、交换名片、挖掘用户信息、投资方案分析、促销SP、递交
34、楼书及讲解。） 填写用户资料 （正确用户资料和信息并立即更新） 追踪用户 （将追踪情况具体统计在案方便以后分析） 成交收定 （收定金、和用户签定认购书） 签定合约 （认真签约并解答用户所提疑问） 六、签定销售协议相关说明 签定销售协议前，销售人员必需作到： 销售人员要对用户身份进行仔细认定，确信相关证实文件等； 销售人员必需仔细研究标准协议条款并通晓相关法律法规，对用户作耐心解释； 销售人员要严格根据程序按《昆山市商品房购销协议》统一格式协议和用户签定购销协议。 统一保管销售协议。 七、销售相关问题 领导带回
35、来问题 （一）项目概况 1、happyland建筑面积多少？使用面积多少？ 答：happyland 建筑面积102.5万平方米，使用面积约82万平方米。 2、41万平房米及102.5万平方米到底有多大？ 答：happyland占地面积41万平方米换算成英制单位是101.31英亩；建筑面积102.5万平方米换算成英制单位是1103.34平方英尺。 3、Happyland是属于哪个地方政府管制？有没有任何税项方面限制或优惠？ 答：属于昆山市管辖，享受昆山市国家级开发区优惠政策。 昆山经济技术开发区优惠政策以下： 依据《中国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》要求，
36、在国家级经济技术开发区内： 1）外商投资生产性企业，所得税率按15%征收。其中经营期在（含）以上，从赢利年度起，前2年免征，后3年减半征收。对能源、交通、大规模集成电路等基础设施项目实施从赢利年度起前5年免征、后5年减半征收。 2）产品出口型企业，按要求减免所得税期满后，按10%征收，优异技术企业按要求减免所得税期满后，可延长3年减半期，减半后税率按10%征收。 3）外国投资者从企业分得利润，在中国境内再投资举行、扩建产品出口企业或优异技术企业，经营期不少于5年，经税务机关核准，全部退还其再投资部分已缴纳所得税税款。 4）中外合资企业外国投资者，从企业分得利润汇出境外，免征汇出额所得税
37、 4、Happyland位置会不会比较偏？为何人流会乘车一小时来买东西？况且通常市民全部没有自用汽车。有没有公共交通设施或旅游巴士顺路到Happyland？ 答： HAPPYLAND在高速公路出口，园区出入口在上海曹凇路口，有多条公交线路经过，属于上海市城郊mall。该区域现在已经形成汽车零配件、商贸物流、高科技电子产业及传统工业四大支柱产业，人流、物流密集，周围配套设施齐全、消费人群潜力巨大，环境优美，景色怡人，紧邻江苏省国际商务区，周围还有上海国际大众汽车城、F1赛车场、上海最大房地产企业绿地集团开发建筑面积.94平方英尺国际生态居住区（其中，第一期占地面积 1153.16 英
38、亩）。所以，选择该区域作为HAPPLAND所在地不偏僻。 5、土地可用期限多久？ 答：土地使用期40年 （二）项目建设计划进展 6、有什么方法能够确保投资者Happyland内全部项目会准期完工？ 答：企业在以下多个方面能够确保项目准期完工：（1）企业含有雄厚资金实力；（2）企业和银行、海内外大财团、地产基金等亲密合作；（3）企业含有丰富项目投资管理经验。 项目开发计划：项目分五期开发。具体见下表： 项目分期 开发项目 开发时间 关键项目内容 建筑面积(m2) 一期 商业、配套 已建成 综合大楼、华美大楼、教授楼和配套hotel 100000 二期
39、配套 设计结束，立即开工，.12—.12 4星级酒店，3个酒店式公寓和其它商业开发 00 三期 商业 .1 — .12 30层高综合商贸楼及其它商业楼 300000 四期 配套 .1 — .12 四星级以上星级宾馆、会展中心及商业楼 300000 五期 产学研基地 .1 — .12 产学研基地项目等 100000 7、有没有贷款计划？ 答：中国最大银行中国工商银行对该项目进行大力支持。 8、四年内大兴土木，将会是沙尘滚滚，会不会影响生意？交通及生态环境？ 答：企业会采取一切方法把影响降低到最低程度，如严格分区、合理安排施工进程，所
40、以，不会对交通和生态造成破坏性影响。 9、高星级酒店、五星Resort、儿童乐园等等建设?有没有一个比较正确时间表？ 答：上述项目标建设全部有具体时间表，一定会准期投入使用。具体见上题。 10、华美大楼是否分割、何时分割、怎样分割？ 答：华美大楼将进行重新装修并根据业态和功效定位进行分割，估计8月中旬进行。 11、华美大楼有没有空调？将会给买者提供什么样装修？ 答：华美大楼有空调； 装修标准为： 外墙：1-2层为涂料和干挂大理石 内墙：乳胶漆和局布大理石 地面：室内水泥地面 门：玻璃门 窗：铝合金窗 公共卫生间：高级洁具、防水地面、墙面为高级瓷砖 通讯
41、预留电话接口 空调：安装 插座：预留数个插座 公共走廊：①地面：防滑地砖 ②墙面：环境保护乳胶漆 ③吊顶：吸音天花吊顶 ④设照明系统及应急照明系统 12、现在周围有哪些五星酒店在建？有没有达成任何意向书？ 答：问王总，酒店名字 （三）区域社会经济情况及周围商铺 13、有没有任何调查相关周围人口、工作收入、年纪、消费能力等关键资料？ 答：长三角部分数据： 根据通用口径，长三角经济圈是指上海、南京、苏州、无锡、常州、南通、扬州、镇江、泰州、杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、舟山等15个省辖
42、市以上城市。从地理位置来看，项目所在苏州市恰好处于长三角中心地带，而具体坐落位置昆山市花桥镇，和上海市嘉定、青浦二区接壤，素有江苏东大门、苏沪大陆桥之称。项目服务区内产业集中，经济发达，内外商贾云集，人民生活富裕。 长江三角洲以全国2.2％陆地面积、10.4％人口，发明了全国22.1％中国生产总值、24.5％财政收入、28.5％进出口总额，已经成为中国大陆最具经济活力、人民群众生活最富裕、辐射能力最广泛地域。其中，上海市自20世纪90年代以来，尤其是进入二十一世纪以后，国民经济保持快速健康发展良好态势，经济增加内在动力不停增强。1992年以来，上海经济已连续保持两位数增加。，实现上海市生产总
43、值7450.27亿元，按可比价格计算，比上年增加13.6%，增幅为1996年以来最高水平，比1990年增加3.9倍，平均每十二个月增加12%。苏州市在长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江，实际人口超出1000万。二十一世纪苏州将是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”现代化地域。近几年来，苏州市经济发展迅猛，苏州市国民生产总值1514亿元，2802亿元，国民生产总值达3450亿元，经济总量位列全国第五，经济增加速度达成17.6%，超出北京、上海、深圳等城市发展速度。很多有识之士认为，“长三角”不仅已经或立即成为中国经济巨轮领航者，而且极有可能成为世界经济下一轮复苏“发动
44、机”。经济数据显示，经济快速发展使这一区域居民家庭收入展现较快增加速度。长三角地域15城市中有13个城市居民家庭人均可支配收入超出万元，其中上海城市居民人均可支配收入达16683元，苏州市区城市居民人均可支配收入14451元；有14个城市居民可支配收入增幅超出10%，其中，苏州、无锡和绍兴三市增幅最快，超出15%；上海增幅为12.2%。 14、该项目周围商铺最近售价是多少？有多批少套卖了 答：该项目周围江苏省国际商务区已经全部售完，售价在2万元/m2左右，上海绿地集团商铺售价3.5万元/m2。 15、同一类型商铺如在上海现在卖到什么价位？ 答：上海豫园商城商铺价格为15万元/m
45、2，港汇广场商铺售价为8000—9000美金/ m2；同时，距本项目较近上海商铺租金价格为：上海市长寿路周围达安花园裙房租金为天天每平方米14-20元，沙田半岛租金为天天每平方米20-30元，上海市武宁路大渡河路久良财富休闲广场租金为天天每平方米15元左右。 （四）招商及经营 16、有没有任何品牌已经入住？ 答：找戴 。 请把已签署协议全部罗列出来。 17、1月1日开始营业是哪一部分？又有哪部分商店已经登记？ 答：1月1日开始营业是华美大楼、综合大楼等。 已经登记商店：找戴 。 .... 中国最庞大资料库下载 18、最快什么时间能够卖铺，两年或四年？ 答：
46、我企业已经于 年 月 日 （问王总）取得昆山市商品房预售许可证，投资者在取得两证后能够转让或出售。 19、买铺手续？定金及付款手续？收铺手续？交铺手续？ 答：详见我企业和代理企业指定商铺买卖订单、预付订单和步骤图。 请具体罗列需要资料清单 (个人购房者携带身份证；企业购房者携带营业执照复印件、法人身份证复印件及委托书。代理人购房： 如购房者本人不能亲自前往办理购房手续，可委托她人代为办理，购房者需要亲自签署委托书，并进行公证。被委托人应携带委托书、身份证复印件，本人身份证办理购房手续。) 20、有没有产权证？什么时候会收到？ 答：有产权证，6月30日前发放产权证书。
47、 21、管理企业是谁？费用多少？头四年管理费用有没有？四年后又会是怎样？保险又怎样处理？ 答：正在和4家国际上著名含有丰富商业管理经验管理企业进行洽谈，到时会通报。 前四年没有管理费用，四年后将根据营业额3-6%收取。 投资者物业加入财产保险，根据保险企业相关要求处理。 22、四年及四年后华美会不会真正有自己商业在内？ 答：企业不作商业，不会有自己商业在内。 23、华美一楼及二楼在四年内将会计划作什么了类型生意？四年后加入买方要取回自用，是不是能够用来做任何生意？或有没有限制？ 答：华美一、二楼关键用于餐饮、小百货等，其中会在二楼开辟专用场地进行老爷车文化展； 四
48、年后买方取回自用，须依据商业物业总体业态计划，在餐饮、百货等范围内自主安排使用，不受限制。 （五）其它 24、健美俱乐部会员费是多少？是不是会有电影院？ 答：健美俱乐部会员等级不一样，收费标准不一样，平均会员费是10000元/年； 有多功效电影院。 25、假如企业宣告破产，投资者有什么保障？ 答：企业实力雄厚，注册资本达6.03亿元。假如企业破产，对投资者没有任何影响。投资者所投资物业仍然归投资着全部，并凭籍成熟商业气氛取得投资物业增值。 产品篇 26、本案案名？ 答：English name: happyland 汉字名：XXX 第一期
49、华美大楼 27、本案具体地理位置？ 答： 上海昆山曹凇路188号曹安经济技术开发区 28、开发商、投资商、建筑商、代理商、设计企业？ 答：开发商：苏州XXX房地产开发 投资商：苏州XXX房地产开发 建筑商：中国建筑第二工程局（简称:中建二局） 代理商： 问 罗 ，代理商英文全称 设计企业：中国东南大学建筑设计研究院 29、产品形态？ 答：商业 30、户型面积？ 答： 31、层高多少？ 答： 32、开间多少？进深多少？ 答： 33、单价、总价？ 答： 上述几道题目找罗 34、付款方法及折扣？ 答：首付30%，两周
50、内付齐70%，无贷款。 35、总占地面积？ 答：总占地41万平方米 36、总建筑面积？ 答：总建筑面积102.5万平方米 37、容积率？ 答：2.5 38、得房率？绿化率？ 答：59%， 15% 39、总户数？ 答： 总户数 ，现在I期商铺数量。。。。。。 40、面积关键分摊？ 答： 以上两题：找罗 41、何时开盘？何时交房？ 答：1月1日 42、产权年限？到期限怎么处理？ 答：土地产权年限到2039年1月7日截止。到期限后，依据中国相关要求，补交土地税后，继续拥有该产权。 43、是实测面积还是暂测面积？ 答：暂测
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