杭州别墅市场调查研究报告论述样本.doc

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随即杭州房地产业进入相对漫长调整时期，19941996年由绿城开发丹桂、金桂、银桂等桂花园系列产品为代表第二代近郊独立别墅应运而生。另外，还有湖畔花园、南全部城市别墅等。这类别墅基础和公寓混合于一个小区，在建筑外形上仍未能琢磨到真正别墅生活形态。但因为地处城市近郊，拥有便捷交通、配套等优势能够作为第一居所，成为消费者关注高端居住形态。同时别墅面积不大，独立别墅在300400平方米左右，还有双联、多联，价格相对经济，较受市场欢迎。 这一阶段别墅不管是在选址和开发理念上，还是计划设计、建筑施工等方面全部存在着极大不足。实质上也是一个简单在形体上模拟：独立大房子，有一定公共配套。同时，受第一阶段别墅精装修不受欢迎影响，第二阶段别墅全部是毛坯房交付，花园也是“毛坯”绿色草皮点缀部分小灌木。 第三阶段：山水别墅，以无价山水彰显别墅价值 自1997年起，日渐发育成熟杭州别墅向高级和国际化发展，出现了一批整体环境、建筑形态、型材选择、室内设计全部向国际一流水准看齐别墅产品。 1996年底开工九溪玫瑰园、开始建设西湖高尔夫别墅、桃花源东区和富春山居能够称为第三代别墅代表。伴随消费者回归理性，大家更多看到别墅在价值上表现，尤其是对稀缺自然资源占有，成为大家身份和地位象征和对别墅价值判定。 这一阶段别墅，关键表现为二类别墅：一类是总价比较高、面积比较大、自然环境优越身份型豪华别墅。以九溪玫瑰园、桃花源、南全部高尔夫为代表高级独立别墅，现在仍然公认顶级豪宅。这种别墅小区自然环境优美、户型面积较大、私家花园面积大、私密性好，容积率在0.3以下，户型面积大于400平方米，花园面积大于1000平方米，是身份实力象征。第二类别墅是总价、户型面积均适中经济，以富春山居、七里香溪为代表居家型别墅。这类项目中通常别墅和排屋并存，面积相对经济，容积率上也达成0.41.0，花园面积也相对较小。关键分布在闲林、小和山、西溪、转塘、银湖、良渚等板块，并有不停向外扩张趋势。这一阶段别墅可谓是百花齐放，专题各异突出个性化特征。 第四阶段：庭院别墅，寻求自然和内在精神共鸣 庭院是中国文化精髓，也是情感交流场所。怎样表现“中国特色”别墅，是这一阶段别墅设计思绪。所以，万科第五园崛起，中式别墅和西式别墅互为融合，“庭院”成了这一阶段别墅关键特征。 以桃花源十锦园为代表别墅产品，在空间过渡、室内及庭院精装修等方面全部有创新，发明出全新品质别墅生活。桃花源所推出全精装别墅，引导了一个全新生活方法，不仅花园精装修，别墅室内也采取了精装修成品化道路。 和此同时，在良渚文化村北部区域，三面环山抱一水独栋别墅全实景花园庭院生活、原生态居家环境，给用户留下了深刻印象。 这一阶段别墅，设计理念从模拟到中西融合到再创新，挖掘自然和心灵内在精神共鸣。 三、现在杭州市场别墅基础概况31杭州别墅板块分布图现在，杭州别墅关键分布在之江、银湖、青山湖、湘湖、西溪闲林、小和山、良渚等七大板块和拥有少许高端公寓中心城区。其中之江区块是杭州较早别墅区块，发展较为成熟；西溪闲林、小和山板块是近几年逐步崛起别墅开发烧门区块；而银湖板块是前几年较热门区块，区块内部分别墅项目甚至成为杭州别墅开发典范之作，含有较高性价比；青山湖、湘湖区块凭借得天独厚自然资源，正快速成长为受市场追捧别墅圣地，而且因为这些区块尚处于起步阶段，土地贮备比较充足，在价格上存在一定优势。32杭州别墅楼盘分布情况现在，依据不完全统计，杭州在售和立即开盘别墅项目关键有：之江板块：西湖阳明谷、九树公寓（类归于别墅）、赞成岭上、新帝郎郡；银湖板块：金全部富春山居、五月香山、九龙一号、三江鸣翠蓝湾、九龙山庄、上林湖、大有清竹蓝庭、云山水居、富春红郡青山湖板块：青山湖81号、中全部青山湖畔、湖光山社、锦绣钱塘、绿城西子青山湖玫瑰园、大华西野风韵、同人山庄、青城山语间、金基青云山居；湘湖板块：宋城地中海别墅、奥兰多小镇、通和南岸花城、天地墅园、绿城西子郁金香岸、天乐云全部；西溪闲林板块：大华西溪风情、盛世嘉园、留庄、坤和和家园、青枫墅园、坤和西溪里、绿城桃花源、瑞城、竹海水韵、西溪山庄、百家乐西园、华元和庄、西溪锦园、溪上凤庭、新湖果岭；小和山板块：绿野春天、中能浪漫和山、九月森林；良渚板块：阳光天际、新湖香格里拉。33杭州别墅项目土地存量分析现在，在杭州各别墅板块中，青山湖板块因为其本身超大体量，市场土地存量为各板块首，达袄约13405亩。其次是拥有西溪湿地概念西溪闲林板块，市场土地存量约12260亩。相比之下，其它板块土地存量相对较少。其中银湖板块约3689亩，湘湖板块约2116亩。良渚、小和山、之江三大板块分别为1426亩、990亩、642亩。从上述数据能够看出，排名前四位青山湖、西溪闲林、银湖、湘湖板块全部是因为本身拥有湖泊、湿地、山林等优越、无可比拟自然条件优势，很适合开发别墅等豪宅类型，所以开发力度较大，同时也是前几年别墅土地放量关键板块，所以市场土地存量面积较多。而之讲、小和山板块因为是杭州最传统别墅板块，开提议步时间较早，可开发土地资源比较稀缺，所以存量较少。而良渚板块则因为开发时间相对较晚，板块本身资源匮乏，所以土地存量较少。34杭州别墅新增土地供给情况分析依据杭州市政府下发住房建设计划，全市将停止别墅类房地产开发项目土地供给一直连续到年底。未来几年，杭州市将关键确保中低价位、中小套型政府保障性住房用地供给。所以能够预见，未来一段时期杭州别墅土地供给将不再增加，别墅项目将越来越显示出它稀缺性特征。35现在杭州别墅市场供给情况分析由上图可见，现在杭州各区块别墅供给量还比较充足，尤其是西溪闲林区块，别墅存量约为585.4万方，区块内竞争楼盘品质良莠不齐，存在较大竞争；其次是青山湖板块，作为后起之秀，该区块供给量初步估量达成254.9万方，而且有绿城青山湖玫瑰园等代表性项目开盘放量，整个区块发展潜力较大；而传统别墅区如之江区块供给量较小，也是现在别墅价格最高区块，成为顶级豪宅聚集地；良渚区块现在别墅供给量较少，仅为35万方，别墅开发尚处于起步阶段，别切该区块内别墅项目品质有待提升。36杭州现在别墅建筑风格情况分析现在杭州别墅市场中，还是以传统欧式风格所占百分比最多，作为豪宅产品来说，此风格较能显示奢华、尊贵特质，所以最受热捧。其次是美式风格。伴随中国传统文化复兴，近几年中式建筑风格别墅项目也在逐步增多。而简约大方现代风格别墅也越来越受到消费者青睐，依据多个项目标入市情况来看，该风格市场反应也不错。从以上资料显示，经过近十年发展，杭州别墅在建筑方面有较大改变，多个风格款式争奇斗艳，呈全方位、立体化、多形态之势。37杭州别墅市场用户起源分析经过部分数据库统计分析显示，杭州别墅关键购置群体为浙江省内地域、杭州当地用户和上海等周围用户，这三类人群是支撑起整部分墅市场主力用户群体，其中还包含一定量企业用户；除此之外，还有部分中国其它地域和在杭港澳台人士购置，但其数量不足以影响市场。38购置动机分析购置别墅用户关键以度假功效为主，很大一部分企业购置还兼备商务接待功效，其次，有一部分用户购置近郊别墅起到第一居所功效。而从国家明令限制别墅土地投放以后，投资客也开始把眼光瞄准到了别墅物业，别墅项目作为一项高投资和回报率产品受到这类人群亲睐。39杭州别墅客群和年纪分析因为购置别墅用户通常全部较为低调，甚至很大一部分不期望透露本身身份，所以对用户职业较难统计，但从部分项目标调查中仍然能够看到，浙江众多私营企业主是杭州别墅购置中坚力量，其次为各级政府内领导层、企业高级管理人员等，全部是别墅购置生力军。从年纪阶段分析，别墅用户大部分是35岁以上成功人士，用户年纪结构偏大，也有部分是以儿女名义购房，不过数量较少。四、现在杭州市场别墅区块细分和代表性楼盘截止3月，杭州市（不含千岛湖地域）现有别墅项目（包含含排屋及其它物业类型混合项目）共67个，其中纯别墅（含排屋）项目30个，排屋加高层、小高层或多层项目共37个，具体数据见下表：物业类型现在状态数量（个）百分比（%）纯别墅排屋项目（28个）已交付（含少许现房销售）68.5%在售1623.9%还未开盘销售68.5%排屋和其它物业混合开发项目（39个）已交付（含少许现房销售）57.5%在售2334.3%还未开盘销售1116.4%合 计67100%图41：纯别墅、排屋项目和混合开发项目百分比示意：图42：纯别墅、排屋项目数量分布：图43：混合开发项目数量分布：1、之江转塘区块：该区域是杭州别墅排屋形成气候最早版块，依靠之江旅游度假区内优美自然环境和近距离沟通城市中心交通便利条件， 一跃成为杭州最早集中开发高级住宅区域，多年来伴随中国美院象山校区、浙江工业大学之江校区迁入，和杭州市相关打造之江新城工作展开，之江转塘区块更是成为炙手可热焦点关注区域。现在该区域内可开发项目基础以多个物业混合模式开发，纯别墅排屋项目仅为凤毛麟角，绿城之江路项目正是其中之一。 代表楼盘：绿城九溪玫瑰园、九树公寓、国全部阳明谷；2、闲林、老余杭区块：该区域是杭州较早开始开发郊外版块之一，区域内一般住宅开发量大，高品质别墅排屋项目少。 代表楼盘：绿城桃花源；3、西溪、小河山区块：该区域内西溪区域凭借西溪湿地旅游度假景点这一概念被大家肯定，日益受到消费者喜爱和追捧，区域内西溪蝶园、坤和西溪里等项目即使为公寓项目，仍在现在房产行情不景气阶段销售良好。小和山全部有良好植被条件，空气宜人，林木茂密，且有高教园区加入带来了人文气息。但该区域内物业类型极为多样，即使有绿城留庄、华元和庄等多个较为高端项目在内，但考虑到城西区域交通压力大、距离火葬场近等客观原因，区域整体基准仍有差距。 代表楼盘：大华西溪风情、坤和和家园；4、城西、新城西区块：城西可开发别墅排屋项目极少，现在只有香墅在售，但新城西区域即三墩等地域新开混合开发模式项目较多，如金地自在城、白马尊邸等。 代表楼盘：富越香墅、金地自在城、天阳上河；5、滨江、湘湖区块：滨江区域关键依靠钱塘江江景自然资源，基础为高层/小高层/排屋混合开发模式，萧山区域有湘湖及钱塘江江景等，加之地铁1号线开工、冠山隧道开通、风情大道贯通等交通条件便利，最近逐步为消费者关注。但该区域仍然缺乏品牌开发企业入驻，楼盘质量参差不齐。 代表楼盘：绿城西子郁金香岸、中海钱塘山水；6、下沙、海宁区块：该区域现在没有纯别墅、排屋项目，包含排屋项目均为混合开发模式，总体量不大。 代表楼盘：保利东湾、观澜时代；7、良渚、临平、丁桥、华丰区块：该区域均处于杭州北面区域，以良渚为最早和最关键区域。但距离杭州主城区较远，交通及配套设施较为缺乏。 代表楼盘：新湖香格里拉，万科良渚文化村；8、临安青山湖区块：近郊别墅版块，该区域含有得天独厚自然条件，山清水秀青山湖风景是促进该区域别墅排屋项目标开发和销售关键原因，同时，杭徽高速通车极大缩短了杭州主城区和青山湖之间往来交通时间。早期青山湖区域没有大品牌开发商入驻，产品品质不够，基础属于经济型别墅，伴随绿城集团等著名开发商入驻，对区域产品品质提升有一定作用。 代表楼盘：绿城青山湖玫瑰园、中全部青山湖畔；9、富阳银湖区块：近郊居住版块，新开可售项目少，近期广告大力宣传万科公望是本阶段该区块最受关注项目，经了解，该项目业主中7成为富阳当地居民，3成为杭州居民。 代表楼盘：万科公望、九龙一号。具体各楼盘信息请参见附件2杭州别墅排屋项目一览表。五、现在杭州别墅排屋关键楼盘去化情况及分析此次对现在杭州在售项目进行梳理，列出全部别墅排屋销售项目，经计算，现在在售项目共39个，其中1000万以上项目共4个，5001000万项目共13个，500万以下项目共22个。图51：在售项目各价格范围占比图：以下罗列较有代表性楼盘，依据价格区间做深入分析：一） 总价在1000万以上楼盘：1、 富越香墅（毛坯销售价格7701300万元/套） 容积率：1.2； 物业类型：排屋、多层，现在开发排屋部分，一期于.1开盘； 总建筑面积：35540，排屋总建筑面积约为1.7万方； 推盘套数：27套； 去化套数：16套； 去化率：59.3% 优点： 地理位置优越：邻近城西中心区域，毗邻省府住宅区，周围配套全方面。未来项目旁有城市景观配套。 外墙石材炒作：外墙选择元/进口一级莱姆石，在宣传上进行炒作，吸引关注度。 精装修样板房展示：即使实际销售为毛坯房，但开发企业制作了样板房供参观，经过精装修，在一定程度上弱化了房源本身开间小，进深大缺点。样板房装修完全采取陈文栋设计，豪华铺张，对部分民营企业主有吸引力。 缺点： 户型不佳：开间小进深大，地上四层（含阁楼）地下一层，生活使用不便。同时，因其受到70/90政策影响，部分为拼合户型，所以在户型结构上不够合理。 间距小，花园面积小。 建筑外观处理不够精巧，未能显示出千万豪宅品位。 周围农居遍布，直接影响景观。 开发企业不含有品牌，对房产品开发，尤其是高端物业开发缺乏一定经验。2、 国全部阳明谷（别墅毛坯销售价格1700万元/幢起，排屋毛坯销售均价800900万元/套） 容积率：0.27； 物业类型：别墅、排屋、酒店； 总建筑面积：80000（包含酒店），除去酒店及艺术馆，实际别墅、排屋建筑面积58000左右，其中别墅共128套、排屋共70套； 推盘套数：（其中别墅93套，排屋66套）； 去化套数：（别墅10套，排屋56套）； 去化率：（别墅11%，排屋85%）； 优点： 地理位置优越，在杭州之江旅游度假村，背靠五云山，自然环境好。以纯别墅、排屋项目而言，位置很靠近市区，生活便利； 独栋别墅，含有稀缺性。 缺点： 最初为无产权住宅，设计建造时计划“以租代售”，所以产品定位较低。后经过补交高额出地出让金后变为有产权住宅，但产品显著无法满足时代要求； 补交土地出让金后，开发商取得银行贷款，资金压力减轻后，对阳明谷项目销售定价过高，错过强销期。3、坤和和家园（排屋毛坯单价3100038000元/） 容积率：1.2； 物业类型：排屋、小高层、多层； 总建筑面积：100万方； 推盘套数（排屋）：61套； 去化套数：58套； 去化率：95.1%； 优点： 地理位置基础在城区内，配套设施基础齐备； 拥有很好自然条件，周围有杨梅山等自然风景，植被条件好； 排屋建设中设置前庭后院中天井，业主可自行设计增加实际使用面积多，深受用户亲睐。 缺点： 距离火葬场近，有很大百分比用户尤其是杭州当地用户存在极大抗性； 现在已售排屋地理位置处于多层公寓旁，楼栋间距近，庭院面积小。4、九溪玫瑰园天怡苑 物业类型：别墅； 销售均价：40000元/； 推盘套数：14套； 去化套数：2套； 去化率：14.3%；5、 绿城桃花源 容积率：0.27； 物业类型：别墅； 别墅、排屋推盘面积；21700，推盘套数：104套； 销售均价：3900041000元/； 去化套数：64套； 去化率：61.5%6、 延伸高价楼盘对比1）华元和庄（近期开盘，户型面积320530，毛坯均价30000元/） 容积率：1； 物业类型：联体排屋； 总建筑面积：3.8万方，100余套； 户内配置：部分精装修，精装修标准暂定6000元/，具体配置未定。部分毛坯，每户配置新风系统、吸尘系统、中央空调和可视对讲系统，每户赠予地源热泵，地热管线等需业主后续装修时自行安装。 优点： 地理位置优越：近临西溪湿地公园，以纯排屋项目而言，距市中心距离近，生活便利。 中式风格外立面在同类产品中较少，且建筑及景观成本相对低。 缺点： 周围环境差。地块东面为警察指挥学校和市政计划幼稚园，地块正北面大部分被万向职业学院遮挡，项目和天目山路相连面积小。西边为化工研究所。 开发企业没有高端楼盘操作经验。 受70/90政策限制，只有5套房源不拼接。2）公元沐桥（精装修销售均价：35000元/，总价：7001600万元/套） 容积率：1.2； 物业类型：多层、小高层，现在开发一期为多层）； 多层总体量：138套，多层总建筑面积约4.8万方； 推盘套数：138套； 去化套数：25套； 去化率：18.1%； 优点：较为含有生活及文化气息精装修，尤其是软装部分，赢得了广大参观者好评。该项目开发商即为九树公寓原班人马，在九树公寓取得成功后，随即在公元沐桥项目如法炮制，对精装修风格等把握正确。 缺点： 基础无配套设施。项目即使处于之江旅游度假区内，但周围没有基础配套设施，且周围地块尚处计划阶段，并未拍卖出让，未来不可控原因很多。 非主流营销手段不成功。该项目最初在营销方法采取过于高端过于隐秘方法，不参与房交会也不做广告宣传，错过强销期后，去化率不曾再上升过。3）西溪天堂悦居：该项目隶属于杭州旅游集团，地理位置在西溪湿地公园内，以“酒店集群”模式开发，物业关键为6家酒店、服务式公寓。现在，该项目已和悦榕庄签约。其中有5套别墅是置于西溪湿地公园中，业界评论其单价会在50000元/左右，但现在未确定未来是否会对外销售，连续关注。 总价1000万以上楼盘数据比较：图52：各楼盘推盘及去化量比较（二）总价在5001000万项目：1、新帝朗郡（毛坯销售价格223000元/） 容积率：2.8； 物业类型：排屋、高层； 总建筑面积：28万方，排屋共82套； 推盘套数（排屋）：78套； 去化套数：4套； 去化率：5.1%； 优点： 距离西湖高尔夫球场近，部分房源可直接欣赏到球场风景（关键是高层公寓可观景）。 缺点： 无法从之江路直接抵达项目所在地，必需绕道转塘镇，且为断头路，交通不便，周围配套设施差； 开发企业拿地时，处于市场行情高涨阶段，前期用户积累形势好，企业对市场预期高。后市场形势急转而下，前期积累用户大量流失，造成该项目开盘时间一再拖后，直至年底开盘，定价过高，市场反应冷淡。2、大华西溪风情（在售为第四期翰宫，毛坯单价2700029000元/） 容积率：0.74； 物业类型：排屋； 总建筑面积：50万方；第四期翰宫总建筑面积4.4万方，第五期悦宫总建筑面积10万方左右； 推盘套数（四期：翰宫）：139套； 去化套数：113套； 去化率：81.3%； 优点： 杭州较早纯排屋项目，开发时间长，规模体量较大，在消费者心目中已树立项目形象； 天目山路景观大道、西溪湿地风景区开发和建设，为其加分； 入住率相对较高，早期购房用户经过前几轮房价攀升行情，物业已增值，所以开发企业针对老业主进行挖掘和圈层营销取得一定效果。 第五期立即推出悦宫为双拼排屋，类似独栋别墅，含有一定产品优势。3、 坤和西溪里（毛坯均价：2300028500元/） 容积率：1.8； 物业类型：排屋、高层； 总建筑面积：250000， 推盘套数（排屋）：54套； 去化套数：47套； 去化率：87%； 优点： 地理位置处于城西区块，借由西溪湿地景区做发挥，宣传效果不错； 采取中式风格建设，较具特点，对部分消费人群有较大吸引力。4、 溪上凰庭（毛坯均价：19000元/） 容积率：0.6； 物业类型：排屋； 总建筑面积：10； 推盘套数（排屋）：114套； 去化套数：31套； 去化率：27.2%； 优点： 闲林板块已开发多年，交通及基础配套条件有改善，适合居住； 纯排屋项目。 缺点：开发商没有排屋项目标建设经验，产品质量及效果有待考量。5、白马尊邸（排屋毛坯均价2500026000元/） 容积率：1.9； 物业类型：排屋、小高层、高层； 总建筑面积：14万方，排屋总建筑面积1.4万方； 排屋主力户型面积：约220-260 推盘套数（排屋）：58套； 去化套数：6套； 去化率：10.3%；6、名城燕园（排屋毛坯均价：2385024700元/） 容积率：2； 物业类型：少许排屋、多层； 总建筑面积：10万方，推出排屋总建筑面积3500； 推盘套数（排屋）：18套； 去化套数：4套； 去化率：22.2%；7、 中海钱塘山水（排屋毛坯均价：26500元/） 容积率：2.5； 物业类型：排屋、高层； 总建筑面积：15万方，排屋总共8幢联排； 推盘套数（排屋）：39套； 去化套数：23套； 去化率：60%；8、 保利东湾（排屋毛坯均价：26500元/） 容积率：2.09； 物业类型：排屋、多层； 总建筑面积：，排屋总建筑面积； 推盘套数（排屋）：69套； 去化套数：13套； 去化率：18.8%；9、 绿城郁金香岸 售价： 容积率：1.52； 物业类型：排屋、高层、小高层； 总建筑面积：约30万方，排屋总建筑面积；10、 绿城青山湖玫瑰园 售价：500万/幢起； 容积率：0.24； 物业类型：别墅； 总建筑面积：256220 推盘套数（排屋）：71套； 去化套数：29套； 去化率：40.8%； 总价5001000万和1000万以上楼盘数据比较：图53：各楼盘推盘及去化量比较：六、现在杭州别墅排屋市场值得跟踪关注项目：1、金地自在城 该项目是现在杭州三墩板块规模最大、起点最高综合性住宅项目，也是金地地产进驻杭州首个重量级大盘。因开发企业本身实力强大原因，而备受业界关注。宣传将在3月开盘,计划推出排屋60套,户型面积为270320。2、中海金溪园 该项目地块和金地自在城地块同时拍卖，且地理位置很靠近，包含高层和排屋物业类型，宣传将在45月开盘销售。中海集团进入杭州后短时间内数次拿地，这是其中一块，是即中海钱塘山水项目又一作品，也备受市场关注。3、百家乐西园 该项目地块在西溪湿地关键位置，现在宣传较多项目基础是在西溪湿地公园北面和东面，西园是在西溪湿地西边，地理位置上距离主城区更远些，但项目很靠近西溪湿地，自然条件好。物业类型包含联排、叠排和多层公寓，容积率1.07，需要关注。原宣传计划在56月开盘。4、喜来登度假村 地理位置在国全部阳明谷项目南面，以酒店为主，内有少许独立别墅（无独立产权）。年底以奠基开工，连续调研。5、西湖高尔夫（三期） 原南全部西湖高尔夫别墅项目开发了一、二期，后续还有两部分土地未开发，一部分是旅游用地，另一部分是住宅用地。其中住宅用地部分之前已和万科签署了合作框架协议，截止现在暂未有明确推进信息。6、西湖美庐 在宋城公园东面，靠近公元沐桥项目，项目内关键为酒店，另有13套有产权独栋别墅，现在在处理项现在期及拆迁工作，估计在底推出。七、个人见解和小结是房地产市场大热之年，一样也是别墅狂欢之年。杭州市场随经济大势忽然爆发强大购置力。即使是到房产形势和后市预期并不乐观下六个月，这批购置力仍然没有熄火，直到12月这股购置热潮才出现拐点。这十二个月里，别墅项目频频上演销售神话，不不过当年开盘别墅在短时间内被抢完，不少曾经陷入滞销别墅项目全部在年内快速清空。是杭州楼市竞争猛烈十二个月，万科等大牌房企纷纷加入打折风潮，引发了杭州房地产业一股冷潮，更是出现了旺季不旺现象。伴随地产环境梳理和变革，和消费者在观望对峙中看多和看空，楼市前景似乎变扑朔迷离。不过伴随杭州市政府在2月公布以后两年住房建筑计划时明确提出，停止别墅类房产开发项目土地供给，严格限制低密度、大套型住房土地供给，别墅项目也就成为了一个稀缺资源，而被投资者和高端消费人群看好。不过，宏观经济所带来影响和压力仍然存在，而且现在杭州市场上仍有很大别墅存量。个人认为，近期内杭州别墅项目标销售速度仍会有所减缓，而别墅用户将会愈加关注别墅收藏价值，对别墅品质、配套要求也越来越高。在风格各异，竞争日趋猛烈市场环境下，含有景观稀缺性、高产品附加值高品质别墅将更能成为市场宠儿。另外，从销售手段上来说，现在杭州别墅市场对别墅营销基础集中在自然环境、人文理念、产品品质和自然景观等产品本身基础特点上诉求。我个人认为，在现在市场环境下，对别墅营销除了挖掘本身产品优点基础上，还更应该考虑目标用户喜好和生活方法追求，经过多种类型活动将产品、附加服务和用户结合和互动起来，才更能对产品营销起到推波助澜作用，才更能表现用户本身尊贵性。比如在宣传推广产品之外再系列性举行家庭健康保健、营养食品搭配、运动健身、休闲旅游、投资理财、财经讲座培训、奢侈品品鉴等类型SP活动，以此凸显别墅购置用户生活价值。附件1 别墅各风格类型特征一、独栋别墅【定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强独立式住宅，表现为上下左右前后全部属于独立空间，通常房屋周围全部有面积不等绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久一个，也是别墅建筑终极形式。 【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。 二、联排别墅【定义】又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层单户别墅并联组成联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每多个单元共用外墙，有统一平面设计和独立门户。建筑面积通常是每户250平方米左右。 【特征】1、比较重视项目选址，尽可能余地、余绿、余水，交通比较方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。 三、叠拼别墅【定义】它是Townhouse叠拼式一个延伸，是在综合情景洋房公寓和联排别墅特点基础上产生，由多层复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，通常为四层带阁楼建筑，这种开间和联排别墅相比，独立面造型可丰富部分，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深缺点。 【特征】：1.购置人群是社会上中产阶级，而非真正意义上富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅优势在于布局更为合理，不存在联排进深长普遍缺点；而且，叠下有可爱半地下室，叠上有痛快露台，即使没有联排见天见地，不过优势不减，甚至更为灵动而宜人。 四、空中别墅【定义】空中别墅起源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指在城市中心地带，高层顶端豪宅。通常指建在高层楼顶端含有别墅形态跃式住宅。这种空中别墅起源于美国，以“第一居所”和“稀缺性城市黄金地段”为特征，是一个把繁荣城市生活推向极致建筑类型。它要求产品符合别墅基础要求，即全景观，现在这类产品关键存在于成立高级公寓顶层，在别墅区中还比较少。 【特征】：1.空中别墅建筑形式填补了高层建筑很多弊端，和一般别墅相比，含有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览城市风景感觉，显示了强大市场竞争力。2.挑高层高：通常住宅层高是2.7-2.9米，空中别墅标准是3米多，从3.1、3.3、3.6米不等，比一般房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。 五、中式风格别墅【介绍】中式传统建筑风格在中国建筑市场尴尬地位由来已久，首先传统中国居住建筑，不管是南方，还是北方，和现代住宅功效要求和现代人生活方法有比较大矛盾。其次，其结构形式又是以木结构为主，在建筑材料和施工工艺上全部有先天不足。另外，北方四合院需要相当占地面积，南方天井围合院落在采光、通风等方面也无法满足现代生活要求。所以，对中式传统居住建筑，既不能照搬，也不轻易借鉴。这些还只是客观原因。而主观原因则是因为中国富大家对于传统建筑文化不自信，没有如对中国饮食文化、衣饰文化那样强烈自信心。 但现在伴随技术水平提升和国家经济实力增加，对于本民族传统居住文化自信心也在逐步建立。尤其是最近几年，一批很有影响新中式建筑诞生，根本改变了大家观念。新北京四合院“易郡”、通州 “运河岸上院子”、“观唐”这多个很有特色项目起到了很好效果。 观唐复原四合院诠释中式风格，易郡以现代版中式庭院呼应传统文脉，全部在以不一样姿态和中式别墅深邃内涵遥相呼应。成全部清华坊也是中式住宅中一个很成功范例，不管是从市场运作、建筑设计、还是气氛塑造全部很成功：建筑意义上，它是一个好作品；市场意义上，它是一个成功商品。 【特征】北京四合院和苏州园林宅院是别墅中化两大融合表征。新中式建筑不仅在文脉和中国传统建筑一脉相承，而且更关键表现在对传统建筑发展和改变上：既很好保持了传统建筑精髓，又有效融合了现代建筑元素和现代设计原因，改变了传统建筑功效使用，给重新定位。因为建筑材料改变和现代生活方法改变等原因造成对建筑需求改变建筑形式只是这些内涵发展和改变一个结果。新中式建筑集体爆发带给国人很大振奋，不仅在文化上被广泛支持，在被市场认可程度上，也达了良好效果六、美式风格别墅【介绍】美国是一个移民国家，几乎世界各关键民族后代全部有，带来了各样建筑风格，其中尤其受英国、法国、德国、西班牙和美国各地域原来传统文化影响较大。相互影响、相互融合，而且伴随经济实力深入增强，适应多种新功效住宅形式纷纷出现，多种绚丽多姿住宅建筑风格应运而生。所以美国建筑风格展现出多元丰富多彩国际化倾向。美国建筑，尤其是住宅，是集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等部分人文元素，使得美国住宅成为国际上最优异、最人性化、最富创意住宅。 在中国发展进行北美风格，更多表现在别墅这种业态上，北美别墅发展成为既简约大气，又集多种建筑精华和一身独特风格，充足表现了简练大方，轻松特点，居住很含有些人性化，在别墅市场很受欢迎，伴随1999年别墅在中国市场复苏，我们听到最多词汇之一是北美风格别墅或美式别墅。即使是进入别墅市场百花齐放今天，北美风格仍然占据着市场主导地位。最近某权威机构做过一项统计，70%以上潜在购置人群全部倾向于选择北美风格别墅，可见北美风格影响程度。 经过最初在中国发展后，北美风格建筑逐步融入中国市场，改变了大家头脑中固有观念。甚至原版照搬多部分墅项目在市场上出现，扭转了大家脑海中印象。尤其是北京纳帕溪谷，即使因其过于拿来主义做法受到质疑，但在设计和施工上充足表现了北美地域传统住宅魅力。附件2杭州别墅排屋项目一览表索 引1、；2、3、；4、；5、；6、；7、；8、；9、； 1. 之江/转塘排屋、别墅列表序号楼盘名称区域总建筑面积开盘时间楼盘状态建筑类型交付时间楼盘均价售楼电话1赞成转塘12万方.1在售排屋/公寓.6起价17250元/860667002之江8万方.7在售别墅/排屋.8一房一价880663333转塘28万方.10在售排屋/高层底25000元/888082604西湖高尔夫别墅之江已售别墅10003000万/幢5钱塘之江已售排屋/多层6之江已售别墅7之江已售别墅 2. 闲林/老余杭排屋、别墅列表序号楼盘名称区域总建筑面积开盘时间楼盘状态建筑类型交付时间楼盘均价售楼电话1绿城中泰.6在售别墅