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1、 涡 阳 大 市 场 项 目 全 程 策 划 方 案 目 录 目录..............................................1 序言..............................................2 第一章 项目概况...................................3 第二章 市场研究...................................6 第三章 项目分析..................................15 第四章 计划提议...
2、22 第五章 项目定位..................................26 第六章 营销策划..................................33 第七章 市场推广..................................38 第八章 项目管理..................................43 第九章 投资分析..................................47 第十章 结论..........................
3、51 前 言 安徽省涡阳县——共享“中部崛起”重大机遇 年初，中央首次作出“促进中部地域崛起”战略决议，中部指湖北、湖南、河南、安徽、江西、山西六个相邻省份，地处中中国陆腹地，起着承东启西、接南进北、吸引四面、辐射八方作用。中部依靠全国10.7%土地，承载全国28.1%人口，发明全国19.5%GDP，是中国人口大区、经济腹地和关键市场，在中国地域分工中饰演着关键角色。中部地域粮食产量约占中国粮食总产量40%，这个地域拥有丰富煤炭资源，该地域发展无疑有利于提升中国粮食和能源保障能力，缓解资源约束。 安徽省涡阳县在淮北平原，地处亳州市
4、中心地带。全县国土面积2107平方公里，其中城区计划面积12.4平方公里。涡阳自然资源、矿产资源丰富。盛产粮、棉、油、水果、蔬菜、药材和黄牛、山羊、家兔、鱼虾、河蟹等，不仅质量高，而且产量大，被列为全国产粮百强县、全国商品粮、优质棉、优质烟、山羊板皮、瘦肉型猪生产基地，跨入全国生态示范县、全国林业百佳县、秸秆养牛十佳县之列，和蒙城、利辛县一并被誉为“全国中部地域黄牛金三角”。尤其是义门苔干堪称食苑珍品、天下之最，所以涡阳又被命名为“中国苔干之乡”。涡阳地下优质煤蕴藏总量达成27亿吨，大理石总储量780万立方米，石灰石总储量3720万立方米。 “中部崛起”这么发展机遇，对涡阳这么一个
5、内陆农业型、能源型城市来说，可谓是千载难逢，商机一触即发！ 第一章 项目概况 1.1 发展背景 1.2 项目概况 1.3 项目汇报编制依据 1.1 项目发展背景 1.1.1“中部崛起”和“发展成为肯定” “促进中部地域崛起”战略为安徽带来了加紧发展机遇。安徽现在着力推进和长三角经济圈良性互动发展，主动承接沿海尤其是长三角地域产业转移，主动开拓长三角农副产品市场，为长三角发展提供有力能源、土地、科技、人力和农产品等资源支撑，使安徽资源在更大范围内得到流动和合理配置，带动并深化省内产业参与泛长三角区域发展分工，形成和长三角联动发展优势产业体系，在融入
6、长三角中加紧发展、富裕人民。 安徽抢抓机遇、乘势而上、奋力崛起，全方面实施“六大战略”，深入推进“861”行动计划，圆满完成“十五”计划，顺利实施“十一五”计划，经济社会发展取得了一系列重大成就。已实现市市通高速公路、铁路目标。安徽正在构建意在实现“1234”目标高速铁路网框架：即合肥1小时到南京、2小时到武汉、3小时到上海、4小时到北京。从全国范围内来看，安徽省承东启西、连南接北综合交通枢纽地位已经初步确立。 涡阳县隶属安徽省亳州市，在淮北平原，地处亳州市中心地带。国土面积2107平方公里，总人口148万，辖27个乡镇（场），是蜚声中外老子家乡、著名中国苔干之乡，前后取得“全国平原绿化百
7、佳县”、“全国粮食生产百强县”、“国家级生态示范区”等称号，1991年被国务院列为对外开放城市，列入全省首批12个扩权试点县之一。 伴随新农村建设步伐加紧，国家不停加大对农村投入力度，各项支农惠农政策不停出台和落实，农业经济将全方面快速发展。涡阳县属农业大县，总人口147万人，其中农业人口124万人，约占全县总人口90.5%，耕地13.12万公顷，整年粮食产量100余万吨，棉花产量1万余吨，油料产量3万余吨。伴随涡阳县经济水平不停提升，城市规模不停扩大，城市影响力和辐射力连续增强。做为皖北地域关键经济中心和交通枢纽，完善农产品“供产销”产业链，充足发挥市场潜力，推进农业产业化进程，建设专业化
8、产业化综合农产品批发农副产品市场尤为关键。经涡阳县发改委同意立项，涡阳县人民政府决定在县城关镇建设安徽涡阳农产品批发农副产品市场。 面对这么机遇，涡阳发展将成为肯定！ 1.1.2和时俱进涡阳 ，涡阳县提出了“工业、投资和财政收入”三年倍增，在皖北争优异，全省创一流奋斗目标，明确了“振奋精神鼓实劲、围绕关键抓工作、集中力量办大事、强化方法抓落实、顽强崛起上台阶”工作总体要求，举全县之力，扎实推进整体工作上台阶、上水平。全县实现生产总值98.09亿元，增加13.2%；完成固定资产投资23.42亿元，增加40.1%；财政收入5.4亿元，增加31.7%；粮食实现总产117.2万吨，
9、增加16.6%；全县规模工业64家，年销售收入亿元以上12家，实现规模工业总产值55.57亿元，增加33.8%；工业对经济贡献率45.99%；实现社会消费品零售总额39.09亿元，增加22.7%；农民人均纯收入3928元，在岗职员平均工资2.1万元，分别增加20%和22.1%，城镇居民存款余额65亿元。关键经济指标增幅均在两位数以上。 ，是充满机遇和挑战十二个月，也是我县实现三年内工业、投资和财政收入翻一番、城市面貌大变样奋斗目标最为关键十二个月。我们将坚定不移地推进工业强县战略不动摇，坚定不移地实施民生工程不放松，坚定不移地做好稳定工作不懈怠，以统筹城镇发展、切实改善民生、构建友好社会为目
10、标，大力开展“招商引资推进年”和“关键工程项目建设推进年”活动，着力优化经济结构，扩大内在需求，激发内在动力，全力以赴确保经济平稳较快增加。努力争取到底，全县生产总值增加12.5%，财政收入增加20%，规模以上固定资产投资增加40%。 1.1.3无限商机在涡阳 涡阳县工业园区辖涡北工业园区和涡阳工业小区，现在“两个工业区”控制性祥规已编制完成，涡北工业园区计划面积14.59平方公里，起步建设区1.8平方公里，城西工业小区计划面积3.23平方公里，今年在完善现有园区功效同时，新拓展园区2平方公里，前后修建了站前西路、紫光西路和西阳路等多条道路，完善了路灯工程和供排水工程，计划、实
11、施了“五路四桥”工程建设，园区功效不停完善。优越条件，宽松环境、优惠政策，吸引了部分企业入驻园区。现在，在涡北工业园区，有投资32亿元三星化工“586”项目，在城西工业小区内，在建项目有投资6500万元涡阳远东机械、投资6400万元安徽英杰精工机械、投资3.24亿元香港财富康达工业园项目、投资4500万元盛丰鞋业、投资1.2亿元年产2万吨塑料异型材项目和投资4000万元旧车中心项目等。 多年来，涡阳县把工业园区建设作为实施工业强县战略关键载体，在园区计划、项目建设、用地贮备等方面做了大量卓有成效工作，今年，涡阳县深入加大了对园区投入，在去年投资5500万元投资基础上，再投入1.5亿元用于园区
12、基础设施建设。完善园区功效、优化投资环境，着力把涡北工业园区建设成为煤炭及煤化工投资循环经济园，把城西工业小区培育成机械加工制造等集约型、规模型产业集群。真正使园区成为经济发展高地、投资兴业洼地和招商引资福地。 1.1.4农业――关系国计民生 ——国民经济继续保持平稳较快增加。中国生产总值超出30万亿元，比上年增加9%；物价总水平涨幅得到控制；财政收入6.13万亿元，增加19.5%；粮食连续五年增产，总产量52850万吨，创历史最高水平。 ——改革开放深入推进。财税、金融、价格、行政管理等关键领域和关键步骤改革取得新突破。进出口贸易总额2.56万亿美元，增加
13、17.8%。实际利用外商直接投资924亿美元。 ——社会事业加紧发展，人民生活深入改善。城镇新增就业1113万人；城镇居民人均可支配收入15781元，农村居民人均纯收入4761元，实际增加8.4%和8%。 —— “三农”：整年中央财政用于“三农”投入5955亿元，比上年增加1637亿元，增加37.9%，其中粮食直补、农资综合补助、良种补助、农机具购置补助资金达1030亿元，比上年增加一倍。三次较大幅度提升粮食最低收购价，提价幅度超出20%。实施关键农产品临时收储政策。加强耕地保护和农田水利建设，提升农业综合生产能力。扶持生猪、油料、奶业发展。这些政策方法在保护和调动农民主
14、动性、保障关键农产品供给、增加农民收入方面发挥了关键作用，为稳定经济社会发展全局提供了有力支撑。 1.1.5背景综述 伴随新农村建设步伐加紧，国家不停加大对农村投入力度，各项支农惠农政策不停出台和落实，农业经济将全方面快速发展。涡阳县属农业大县，总人口147万人，其中农业人口124万人，约占全县总人口90.5%，耕地13.12万公顷，整年粮食产量100余万吨，棉花产量1万余吨，油料产量3万余吨。伴随涡阳县经济水平不停提升，城市规模不停扩大，城市影响力和辐射力连续增强。做为皖北地域关键经济中心和交通枢纽，完善农产品“供产销”产业链，充足发挥市场潜力，推进农业产业化进程，建设专业化、产
15、业化综合农产品批发农副产品市场尤为关键。经涡阳县发改委同意立项，涡阳县人民政府决定在县城关镇建设安徽涡阳农产品批发农副产品市场。 1.2项目概况 1.2.1项目概述 1.2.1.1.项目名称：安徽涡阳农副产品批发大市场，简称（涡阳大市场） 项目分Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期项目 1.2.1.2.项目基础情况 项目位置：涡阳县省道S307线北侧，S202线西侧，胜利西路西段（待建）南侧。 总占地面积：150742.0平方米 项目总建筑面积：226113平方米 1.1.1.3.项目计划： 该项目将建成营业用房、大棚、仓储、冷藏恒温保鲜库、多功
16、效停车场、宾馆餐饮、商务综合楼等商业配套隶属设施。功效分为：农副土特产品、粮油米面、肉类禽蛋、水果蔬菜、干鲜调味、水产海鲜、动禽饲料、农资商品及日用百货等经营区。本项目包含业态广泛，是集多个功效于一体、集零售和批发于一体，含有中国优异水准大型农副交易流通市场，是皖北地域农副产品集散地、农资物流流通平台、现代化农副产品信息商务平台。 1.3项目汇报编制依据 1.3.1参考涡阳县人民政府相关招商宣传手册； 1.3.2参考涡阳县人民政府“投资指南”材料； 1.3.3参考涡阳县人民政府及涡阳城关镇政府计划； 1.3.4参考涡阳县相关官方网站对外公开
17、内容； 1.3.5参考涡阳县城关镇人民政府提供项目其它资料。 涡阳县城关镇人民政府文件【镇政字（）137号】《相关建设涡阳县农产品批发市场项目立项请示》； 涡阳县发改委文件【发改服务字（）204号】相关建设涡阳农产品批发农副产品市场项目立项批复； 涡阳县城关镇人民政府土地使用证【涡国用（）第07128317号】。 1.3.6本汇报中引用数据和信息如有出入，当以涡阳县人民政府提供数据、信息为准。 第二章 市场研究 2.1涡阳县概况 2.2涡阳县城市总体计划 2.3涡阳经济概况 2.4涡阳县住宅情况 2.5涡阳县房地产商业地产现实状况
18、 2.6涡阳县西城大市场调研 2.1涡阳县概况 2.1.1城市概况 1、位置和地貌 涡阳县在淮北平原，地处亳州市中心地带。在北纬33°27′至33°47′，东经115°53′至116°33′之间。全县国土面积2107平方公里，其中城区计划面积12.4平方公里。 2、气候 涡阳属暖温带半湿润季风气候区，四季分明，年平均日照2140小时，年平均气温14.6度，无霜期218天，年平均降水量830mm左右，光、热、水资源丰富。 3、经济地理位置 涡阳城区面积达25平方公里，新区街道“三纵三横”形成网络，配套设施基础完成，老区设施完善；电力供给充足，城区
19、实施了“光明工程”，水力资源丰富，程控电话、微波通讯、电讯网络覆盖城镇，通讯方便快捷，信息走廊全方面开通，餐饮娱乐业繁荣兴旺。 4、人口概况 涡阳县总人口147万人，其中农业人口124万人，约占全县总人口90.5%。全县就业人员90万人，比上年增加1.51万人。其中，第一产业53万人,基础持平略有上升；第二产业17.5万人,增加10万人；第三产业19.5万人,增加4万人。 5、行政区域 全县国土面积2109平方公里，耕地面积13.1万公顷，辖24个镇，2个乡，1个林场，391个村（含12个居委会）。 6、交通条件 涡阳交通便捷，境内涡河横穿东
20、西，永青、濉阜铁路纵贯南北，和津浦、陇海、台漯干线衔接，大京九铁路擦境而过，距阜阳机场仅70公里。S202、S307省道在县城交汇。50公里长涡河岸线建有客货码头，可直入长江，四季通航。 7、涡阳城市基础设施 ――中心城区关键街路、铁路沿线、环城路、出口路、街心、广场及公园绿化面积和绿化水平逐年提升，建成区绿地率达良好； ――交通快速干道系统初具规模。城市道路以构建快速干道系统为关键，以加强城市景观建设为突破口，相继完成了“三纵三横”道路等城市关键交通工程建设。 ――城市公用设施连续改善，供水、供热、供电、供气等设施功效加强，服务质量不停提升。
21、 ――房地产业健康发展，房地产开发和销售同时快速增加。 ――城市环境保护和治理城市整体环境深入改善，环境质量实现历史性突破。 2.2.涡阳县城市总体计划 2.2.1.涡阳县-《涡阳县城市总体计划》。 计划把该县城市计划区总面积确定为256.9平方公里，包含城关镇、城西镇、城东镇、闸北镇全部及张老家乡武家河以东、吴桥以南部分，高炉镇西部（包含杨楼、大刘、长营、毛庄、赵窝行政村），花沟镇东部（包含高王、韩王、孙小桥、木杨、曹庄行政村）。县城城区居住人口控制在15万人左右，建成区建设用地控制在13.5平方公里以内；近期计划到，城市人口规模达成21万
22、人，城市用地规模公顷，实现人均拥有道路面积突破11平方米，建成区人均公共绿地面积达5平方米，生活污水集中处理率达70%，生活垃圾无害化处理率达70%。到，县城城区居住人口控制在35万人左右，建成区建设用地控制在35平方公里以内。 总体计划结合涡阳特点，将涡阳作为省级历史文化名城、煤炭生产服务基地、以工贸为主亳州市域次中心城市进行统筹计划。采取“西进东抑，南扩北拓”空间发展战略，依据老城，沿涡河两翼拓展，关键向西南、向南发展，合适向东北发展，控制向西北方向和向东部跨铁路发展，逐步形成“一河、两轴、三片”城市总体布局。 计划把涡阳城市发展目标确定为：融道家文化
23、之精髓、滨河城市之秀美于一体基础设施完备、旅游资源丰富、文化气息浓郁、经济社会繁荣现代化城市。在产业发展计划上，提出充足发挥涡阳县煤炭资源优势，调整产业结构，逐步将涡阳县资源优势转化为产品优势，着力加紧城市工业园区建设，建设加工制造业基地。在基础设施建设计划上，提出加紧基础设施建设，深入增强城市综合实力，各项建设得以快速发展，城市用地结构趋于合理，基础设施深入完善，环境得到改善。 2.2.2涡阳县城区总体布局——“一河两轴三片”商机开启新平台 一河：为涡河，沿河建设一条涡河景观带； 两轴：为淮中大道和向阳路、闸北路，是城市发展主轴线； 两片：涡南
24、片、涡北片。2个片区以涡河分割成相对独立又相互联络组团。 涡北片—在涡河以北，武家河以东，面积11.4平方公里。计划结合煤矿开采建设为涡北煤矿和涡阳矿区其它煤矿生活服务基地，成为关键煤矿生活服务基地 和旅游基地； 涡南片—在涡河以南，铁路以西，面积23.2平方公里。为城市关键发展区，兼具是行政中心、文化娱乐中心、商业中心、科研教育中心等综合性职能。 三区：计划建设城北工业区、城西工业区两个工业区，逐步取消城东工业区，工业用地总面积660公顷。 城北工业区——在城市涡北片区太清路以北，洪沟以南。该区以发展煤化工和机械工业为主。 城西工业区（现在称
25、涡阳工业小区）——在现实状况亳州路以南，紫光大道以北，文城路以西。该工业区工业门类以汽车零配件加工制造为主。 城东工业区——在新城南路以东，濉阜铁路两侧。该工业区现实状况工业门类以食品、机械、化工为主，污染较大。因为该区在城市上风向，且属于塌陷影响范围，故计划逐步取消城东工业区。 2.3涡阳经济概况 2.3.1 涡阳城市发展现实状况 是中国改革开放30周年，也是涡阳县历史上很不平凡十二个月。十二个月来，在县委正确领导和县人大、县政协监督支持下，县政府团结率领全县人民，坚持以科学发展观为指导，根据县委提出“振奋精神鼓实劲、围绕关键抓工作、集中力量办大事
26、强化方法抓落实、顽强崛起上台阶”总体要求，以38项关键工作为抓手，凝心聚力，真抓实干，很好地完成了县十五届人大二次、三次会议确定各项目标任务。 ※经济总体指标概述 回顾涡阳市近几年宏观经济，能够看出涡阳经济总量连续增加，综合经济实力显著增强。全县实现生产总值98.27亿元，增加14%；完成固定资产投资23.42亿元，增加40.1%。工业经济提速增效。新增规模工业企业13家，实现规模工业总产值55.57亿元，增加33.8%，工业对经济贡献率达42%。粮食生产再获丰收，实现总产117.2万吨，增加16.6%。城镇市场供销两旺，实现社会消费品零售总额39.09亿元，增加22.7%。农民
27、人均纯收入3928元，在岗职员平均工资2.1万元，分别增加20%和22.1%。财政金融再创佳绩。完成财政收入5.4亿元，其中地方财政收入2.9亿元，分别增加31.7%和24.6%；金融机构存贷比增加6.2个百分点，有力支持了经济发展。从以上数字能够看出，涡阳经济发展势头良好。这对于涡阳经济连续、健康、稳定发展奠定了良好基础。 ※社会消费情况概述 商贸经济不停繁荣。“万村千乡市场工程”已发展连锁企业11家、连锁店420家，农资连锁经营体系日趋完善，城镇市场供销两旺，实现社会消费品零售总额39.09亿元，增加22.7%。 ※人民生活水平概述 农民人均纯收入3928元
28、在岗职员平均工资2.1万元，分别增加20%和22.1%。 ※市政计划概述 两年来，投资1.2亿元，新建改造县城道路9条，总长16.8公里；投资9700万元，新建改造农村道路282公里；投资9945万元，实施3个农田水利建设基础项目；涡河治理基础完工，移民安置有序进行。 2.3.2涡阳经济发展估计 经济社会发展关键预期目标：全县生产总值增加12.5%，财政收入增加20%，规模以上固定资产投资增加40%，社会消费品零售总额增加17%，实际利用外资增加30%，实际利用内资增加40%，进出口总额增加20%，农民人均纯收入增加10%，城镇登记失业率控制在4%
29、以内，人口自然增加率控制在 8.5‰以内。 2.2住宅情况 2.2.1住宅发展情况 以前，县城居民住房关键以集体单位或私人自建房为主，多为2-5层多层。 —，逐步放开工地使用管理政策，出现了西聃花园、鸿运小区、学府花苑、怡和园等一批小区住宅。 -，政府加大了招商引资力度和更宽松土地使用和房地产开发政策，出现了一批规模化小区。如明珠广场、滨水居、同济万象城等一批以小高层和高层为主住宅小区。 2.2.2周围楼盘在售商品房列表 楼盘名称 开发商 楼盘地址 售楼电话 所推产 品 所推套（或栋）数 所推面积或户型 价格区
30、间 （元/平米） 明珠广场 超杰地产 紫光大道和芍香路交叉口 / 小高层 --- 三室二厅 二室二厅 复式 2200-2400（住） 8000（商） 同济万象城 安徽同济置业 向阳南路和乐行路交叉口 / 高层 1770套 78-114.73平米 2800-3000 学府花苑 安徽云翔房地产开发 涡阳县向阳路汽车站对面 多层 10栋 119.91-103.15平米 1800-2468 天静登云阁 安徽天静房地产开发 紫光大道向西200米 / 高层 1栋 87
31、132平米 2400-2600 滨水居 安徽华星房地产开发 东环路 / 高层 350套 --- 2400 鸿运世家 涡阳县鸿运来房地产开发 胜利西路 多层 312套 89.7-117.47平米 1700-2290 西聃花园 超杰地产 胜利西路 已售完 多层 --- --- 1600-2100 2.2.3涡阳住宅价位 高层、小高层价位： 通常物业 2200-2400元/平米
32、 高端物业 2400-2800元/平米 多层： 环城路以内 1900-2100元/平米 市区 2300元/平米 环城路以外 1700-1900元/平米 自建房： 关键是在环城路周围 1300-1500元/平米
33、 位置、装修 1500-1700元/平米 2.2.4市场特点 传统自建房泛滥，政府管控力度不够。 大家对房地产概念模糊，对土地手续和房产证事宜不重视。 规模性开发已占主导地位，并展现上升趋势。 小高层和高层已走进大家生活，接收只是时间上问提。 开发商逐步从本土化到外来化，融进了一批实力雄厚地产商。 市场尚属发展膨胀期。 项目 路段 业态分布 经营情况 单位（间） 面积（m2） 租金区间（万/年） 平均租金（万/年） 胜利西路 粮油、家俱、日用百货 良好 93 12-200 1-4 1.06 胜
34、利东路 数码、电动摩托车、服装 好 65 10-110 1.5-10 1.83 红星路 服装、鞋类、百货、家纺 好 23 15-70 1-2.5 1.4 雉河街 服装、鞋、家纺 差 32 15-60 0.4-2.6 0.91 北环路 小吃、零件 良好 2 30 1-1.2 1.1 东环路 配件、爆竹、烟酒 良好 3 30 1.2-1.5 1.4 淮中大道 机电配件、小吃、建材 良好 13 20-75 0.5-1.7 1.11 建设路 小吃、书、鞋、家电、服装 好 19 25-150 0.5-15
35、 1.59 南关街 电子、服装、化妆品 差 3 9-45 0.3-0.6 0.47 向阳路 种子、电器、日用百货 良好 55 25-85 1.3-7 1.8 2.5涡阳房地产商业地产现实状况 2.5.1传统商圈 以老县委周围工农路、团结路、建设路组成了第一商圈，这里银行、通讯企业、品牌衣饰店、手机城云集。 西环路、北环路、东环路、淮中大道以内组成第二商圈。如胜利路、红星街批发市场，淮中、东环建材市场等。业态稳定，市场颇为繁荣。 环城路以外第三商圈。以汽车维修、销售、美容为主，也有部分建材商铺，正在发展。
36、 2.5.2潜力商圈 以站前路、紫光大道为关键代表政务新区商圈正在形成，会伴随涡阳城市（南进西拓市场特点）而逐步繁荣。城西南及西部会随一批工业企业入驻，涡阳大市场建设而在一两年内繁荣起来。 2.5.3商铺租金调查 区 间 （单位：万元/间） 数 量 （单位：个） 所 占 比 率 （单位：%） （0,0.5］ 28 11.66 （0.5,0.8］ 23 9.58 （0.8,1.1］ 61 25.42 （1.1,1.4］ 34 14.17 （1.4,1.7］ 33 1
37、3.75 （1.7,2.0］ 36 15 2.0 以上 25 10.42 总 计 240 100 2.5.4总结 商业街或现有市场，多为自然形成，没有经过市场整和、运行管理，通常比较乱。 多数全部是传统沿路开发，自建或集体建设，用于自营或出租，而且同一地段租金或商铺价格差异很大。 除宾馆、酒店、商超外，单层单铺成为市场主流。 现在涡阳除涡阳大市场在建设之中外，专业市场或筹备中专业市场还没有出现。 2.6西城大市场调研 2.6.1市场概况 西城农副产品大市场始建于1988年，在我县西南部；总占地面
38、积80亩，总投资2400万，商业门面房816间，经营大棚子13个。（大棚宽18米、长36米，营业摊位760个，共有国营集体及个体私营业286户，年成交额8000万以上，每十二个月向国家提供税费400多万元，是一个吞吐量大、辐射面广、客流量上万人大型综合性农副产品批发市场，有18个省市多种商品运往这里，经营有干鲜、瓜果、蔬菜、畜禽、肉食、山珍海味等。 2.6.2业态表 西城农副产品大市场业态表（时间：4－5点） 产品类别 分项 水产品 禽类 豆制品 干 货 粮 油 蔬 菜 水 果 肉类（猪牛羊） 饮食 总 计 店 铺 5 13 48
39、 8 12 20 5 111 散 户 4 6 11 130 41 15 207 摊 位 14 26 25 92 31 90 278 总 计 23 39 31 59 8 234 92 105 5 596 业态比 (单位:%) 3.9 6.5 5.2 9.9 1.4 39.3 15.4 17.6 0.8 100 产品类别 分项 水产品 禽类 豆制品 干 货 粮 油 蔬 菜 水 果 肉 类 （猪牛羊） 饮食 总 计 店 铺 5
40、13 48 8 12 20 5 111 散 户 1 5 85 32 8 131 摊 位 5 12 20 75 23 83 218 总 计 11 25 20 53 8 172 75 91 5 460 西城农副产品大市场业态表（时间：8－9点） 产品类别 分项 水产品 禽 类 豆制品 干 货 粮 油 蔬 菜 水 果 肉 类 （猪牛羊） 饮食 总 计 店 铺 3 10 46 8 12 20 5 104 散 户
41、 13 11 24 摊 位 3 23 14 2 39 总 计 3 13 48 8 48 45 2 5 167 西城农副产品大市场业态表（时间：11－12点） 2.6.3业态分布 市场北区：由西向东 大棚编号项目 1蔬菜 2蔬菜 3水果 4饮食 5干货 6水产 7其它 业态 蔬菜水果 蔬菜水果 蔬菜水果 小吃 干货调味 水产禽类 蔬菜水果 营业铺位 21 24 22 5 26 18 16 停业铺位 7 6 8 10
42、 2 0 5 总计铺位 28（门面） 30（门面） 30（门面） 15（门面） 28（门面） 18（门面） 21（门面） 市场南区：由北向南 大棚编号 项目 1肉类 2熟食 3菜蔬 4菜蔬 5菜蔬 6水果 7其它 业态 肉类熟食 肉类熟食 蔬菜水果 蔬菜水果 蔬菜水果 蔬菜水果 禽类 营业铺位 9 12 12 20 16 24 11 停业铺位 0 0 0 4 8 2 4 总计铺位 9（台铺） 12（台铺） 12（台铺） 24（车载） 24（车载） 24（车载） 15（门面）
43、 市场周围：由东向西 路段 项目 雉河路 胜利路大市场部分 东侧小商铺 南侧小商铺 西侧小商铺(5排) 西环路大市场部分 其它 业态 衣饰百货 干货百货 禽类 蔬菜杂项 干货百货 蛋类杂项 营业门面 92 46 29 39 128 35 停业门面 13 4 7 22 82 32 总计门面 105 50 36 61 210 67 2.6.4总结 以胜利路、西环路、红星街为主老市场商圈，老市场及雉河路内街和市场南区内街因功效和建筑老化市场相对萧条，北区也只是在水果、干货区能看到市场
44、亮点，其它基础是半关闭状态。 1、大市场总体商业以零售为主，兼营配送、批发。 2、功效老化，设施陈旧，交通拥挤，基础上失去了应有商业活力。 3、业态分布除蔬菜、水果外，相当混乱。 4、多数门面闲置。 5、现有市场已经严重阻碍了大市场农副产品产业发展。 第三章 项目分析 3.1农副产品市场概述 3.2农副产品市场分析 3.3建设涡阳农副产品市场必需性 3.4项目立项情况 3.5项目周围概况 3.6周围商业配套 3.7 项目综合分析 3.1农副产品市场概述
45、 3.1.1农副产品市场内涵 农副产品市场是在一定区域或范围内以市场形式从事农产品、农副产品、农资商品市场交易形为，通常有固定市场，固定门面铺位，相对稳定和供求关系和流通渠道，它建设往往也会包含到市场规模、计划格局、产业整合、市场宏观调整、资源整合、物流运作、信息组织、和城市功效配套等很多方面问题。农副产品市场是城市零售业态一个,是城市小区商业关键组成部分,和城市居民日常生活息息相关。 对农副产品市场概念了解能够从狭义和广义方面进行解释： 狭义农副产品市场：指农副产品从供给商向终端消费者单一供需交易形为，只出现在小区或一定城区范围内，其市场和规范通常较
46、小，关键是以零售为主。关键用于城市配套。 广义农副产品市场：指从生产者到需求者之间，商品流通全过程，既包含整个交易过程，也包含实体物理性流动。以批发和配送为主，实现“商品流”、“交易流”、“信息流”等整体融合。全部涵盖市场规模、计划格局、产业整合、市场宏观调整、资源整合、物流运作、信息组织、和城市功效配套建设等过程。 从“涡阳农副产品批发农副产品市场”项目现有条件和规模、计划来看，该项目标“农副产品市场”概念是“广义市场”概念。 3.1.2农副产品市场功效 通常认为，现代农副产品市场关键含有两大功效，即储存组织管理功效和交易流通市场功效。 农副产品
47、市场储存组织和管理功效： 包含：储存保质、现场展示、市场管理、市场信息、业务受理等，而且多数情况下是经过不一样节点将这些功效进行有机结合和集成而表现，从而在园区形成了一个社会化交易服务系统。它和传统货市场行管中心所不一样是组成市场各个要素要含有高科技、高效率特征，尤其是大型、综合性农副产品市场更是要求甚高。 农副产品市场交易流通市场功效： 农副产品市场存在很关键原因不是因为其在单一交易和运作本身作用，而在于其市场功效。即表现在市场基础设施及经营所产生市场开发上及现有设施及资源整合功效。 3.1.3相关农副产品市场发展 自改革开放以来，发
48、展现代农业主动性和热情在全国被唤醒，城市和区域性市场基础设施建设也展现出良好势头，农副产品市场或相关行业正是在此种背景下出现并开始大力发展。 农副产品市场产生 农副产品市场作为物流业发展到一定阶段时产生新兴农副产品管理方法，在沿海开放城市已经得到了快速发展。在内地，伴随传统行业向市场化方向发展转变，内地各省开始制订了促进农副产品市场发展宏观政策，部分地域和县市也纷纷开始筹建农副产品市场。 中国农副产品市场发展概况 因为农副产品市场在经济规模、地理分布、建设运作方法和政府发挥作用等方面含有显著开发效应和宣传效应，中国政府及企业在过去十年中不约而同地
49、将其作为推进地域、区域和城市发展关键工程，给大力支持。现在基础形成了全国从南到北、从东到西农副产品市场建设发展局面，是以广州、深圳为代表珠江三角洲地域、上海、北京等经济发达地域和城市大型农副产品市场建设步伐愈加快逐步内移。 3.1.4农副产品市场建设发展模式 依据中国外和农副产品市场功效相同或相当物流基础设施开发建设经验，农副产品市场在发展模式上可能选择将有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、商业地产开发模式和综合运作模式。 1、农副产品市场经济开发区模式，是将农副产品市场作为一个类似于现在工业开发区、经济开发区或高新技术开发区项目进行有组织开发和建设。
50、 2、主体企业引导农副产品市场开发模式，要求在城市经济管理体制、管理机制等制度方面含有大改革步伐和创新，要求能从中心城市发展和区域经济发展高度，培育农副产品市场发展所需要实力企业和良好市场环境。 3、农副产品市场开发商业地产商模式，是指将农副产品市场作为商业地产项目，经过给开发者适度商业项目开发适宜土地政策、税收政策和优惠市政配套等相关政策，由商业地产商主持进行农副产品市场道路、仓库和其它物流基础设施及基础性装备建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营方法进行农副产品市场相关设施经营和管理。 4、综合运作模式是指对上述经济开发区模式、主体企业引导模式和商业地产商
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